Héraðsdómur Reykjavíkur Dómur 23. júní 2022 Mál nr. E - 5284/2021 : Hulda Jóhannsdóttir og Ólafur Már Símonarson ( Jón Auðunn Jónsson lögmaður ) g egn Jónas i P . Aðalsteinss y n i ( Sigrún Ísleifsdóttir lögmaður ) Dómur 1. Mál þetta, sem dómtekið var 30. maí 2022, er höfðað 28. október 2021 af Huldu Jóhannsdóttur og Ólafi Má Símonarsyni, báðum að [...] , Reykjavík, gegn Jónasi P. Aðalsteinssyni, [...] , Garðabæ. 2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 3.832.090 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III . kafla vaxtalaga frá 12. ágúst 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar, þ.m.t. kostnaðar vegna matsgerðar dómkvadds matsmanns sem var 581.560 krónur. 3. Stef ndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda auk málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts . Helstu m álsatvik 4. Í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er byggingarár raðhússins að Hólavað i 17, Reykjavík, til - greint 2009. Stefndi keypti það , auk raðhús s in s að Hólavað i 19 , af Landsbankanum , en vetur - inn 2011 2012 mun hafa komið í ljós galli á frágangi einangrunar við þakklæðningu í öllum húsum þeirrar raðhúsalengju sem húsin tilheyrðu . Stefndi fékk afslátt af kaupverði vegna þessa og gekk í kjölfarið sjálfur frá einangrun og rakavarnarlagi að nýju . 5. Stefnendur keyptu raðhúsið Hólavað 17 af stefnda með kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2014 , og fengu eignina afhenta sama dag. Samkvæmt kaupsamningi var lokagreiðsla innt af hendi við útgáfu afsals 19. desember s.á. S kynnt sér eignina rækilega og þekkja ástand hennar. Var t hefur verið við leka í þakglugga fyrir gera sér grein fy rir að eignin er skráð á byggingarstig 5 og því þarf að skipta um byggingarstjóra 2 6. L okaúttekt vegna Hólavaðs 17 fór fram 5. ágúst 2020. Var lokaúttekt staðfest í vottorði sama dag með athugasemd um að engir ábyrgðaraðilar væru skráðir á mannvir kið eftir byggingar - stjóraskipti 4. febrúar 2011 og var vísað til þess í vottorðinu að þann dag hefðu raðhús samkvæmt stöðuúttekt verið á byggingarstigi 5, tilbúin til innréttinga . 7. Stefnendur létu fara fram skoðun á þakviðum hússins 21. september 202 0 og í skýrslu Frum - herja, dags. 26. október s.á., kemur fram að ummerki hafi bent til rakaþéttingar, að frágangur rakavarnarlags sé ófullnægjandi , og að skoðunin hafi leitt í ljós myglu sem staðfest hafi verið af Náttúrufræðistofnun Íslands. 8. Með bréfi til stef nda , dags. 19. janúar 2021, fóru stefnendur fram á bætur vegna galla á eigninni og 19. maí s.á. var Hjalti Sigmundsson bygginga r tæknifræðingur og húsa smíða meistari dóm - kvaddur sem matsmaður til að meta frágang rakavarnar og einangrunar, loftræsing u í þaki hússins, sem og þak yfir bílskúr. Í þinghaldi við dómkvaðninguna var l ögð fram beiðni stefnda um frávísun, dags. 10. s.m., þar sem liðin væru meira en sex ár frá sölu Hólavaðs 17. Matsgerð lá fyrir 28. júní 2021 og gerðu stefnendur bótakröfu á grundvelli hennar á hendur stefnda með bréfi, dags. 12. júlí 2021. Stefndi hafnaði þeirri kröfu með bréfi, dags. 30. ágúst s.á . , og höfðuðu stefnendur mál þetta í kjölfarið, eins og áður segir. 9. Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur stefnandi Ólafur Már Símonars on og stefndi Jónas P. Aðalsteinsson, auk þess sem Hjalti Sigmundsson matsmaður staðfesti matsgerð sína . Verður vísað til framburða r þeirra eftir því sem þurfa þykir. Helstu málsástæður og lagarök stefn e nda 10. Stefnendur byggja dómkröfur sínar á hendur stefnda á því að fasteign sú sem þau keyptu af stefnda sé gölluð í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup , en da st andist hún ekki kröfur um gæði, búnað og annað , auk þess að henta ekki til þeir ra af nota sem sambæri - legar eignir séu notaðar til eða hent a ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um við kaupin. 11. Stefnendur bygg i einnig á því að fasteignin hafi verið haldin göllum í skilningi 26. og 27. gr. sömu laga. Þau h afi ekki fengið þær upplýsingar um hana , sem seljandi vissi eða mátti vita um , og þau hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau feng j u . Seljandi eigi að uppl ýsa um hvað - eina, sem hann veit eða má vita um og skv. 1. mgr. 27. gr. laganna tel ji st fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, ha f a veitt kaupanda. 12. Stefnendur eigi rétt á afslætti af ka upverði eignarinnar og/eða skaðabótum skv. 41. og 43. gr., sbr. 37. gr. , sömu laga , þar sem g allar sem fjallað sé um í matsgerð dómkvadd s matsmanns hafi verið til staðar við afhendingu hússins og séu því á ábyrgð stefnda, sbr. 20. gr. laga nna . 13. Stefnendur krefjist skaðabóta þar sem hið selda hafi skort áskilda kosti við sölu . Um stórkost - lega galla sé að ræða á eigninni sem rekja m egi til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var byggt og svo síðar þegar stefndi hafi gert tilraun til að bæta úr þessum gö llum . Gallarnir 3 hafi verið leyndir við kaupin og g runur fyrst kviknað hjá stefnendum um þá við úttekt á húsinu Hólavaði nr. 19 árið 2019. Grunur þeirra hafi svo verið staðfestur með úttekt Frumherja í október 2020. 14. Verði skilyrði ekki talin til að fella sk aðabótaábyrgð á stefndu ger i stefnendur kröfu um að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sömu fjárhæðar, enda hafi söluverðmæti hússins lækk að a.m.k. um þá fjárhæð sem kost i að gera við gallana. 15. Stefnda hafi verið kunnugt um að eignin væri haldin göllum. Hann hafi tekið við bótum vegna galla á frágangi rakavarnarlags og einangrunar , sem valdið hafi rakamyndun í þakviðum, úr hendi síns seljanda , Landsbankans, sem hafi eignast raðhúsalengjuna í kjölfar gjaldþrots hús - byggjanda . Stefndi hafi sjálfur l okið byggin g u húsanna að Hólavaði 17 og 19 og því þekkt hið upprunalega vandamál en mistekist að bæta úr göllu nu m vegna rangra vinnubr a gð a og þar sem hann hafi ekki notað rétt efni. H afi verið farið gegn skýrum fyrirmælum byggingarreglugerðar. 16. Stefndi hafi einnig mátt vita að viðgerð hans h e f ð i misfarist þar sem hann hafi búið í húsinu nr. 19 um árabil og hljóti að hafa orðið var við rakaþéttinguna , alveg eins og nýir eigendur hafi gert um leið og þau fluttu þar inn. Hafi honum borið að upplýsa þetta við sö luna til stefnenda, en í sölumeðferðinni hefði verið fullyrt að þessum lagfæringum væri lokið í báðum húsunum. 17. Vitneskju sína um gallana hafi stefndi staðfest með því að samþykkja afslátt af söluverði hússins nr. 19 að fjárhæð 3.000.000 krón a , einmitt vegn a sams konar galla í því húsi. 18. Dómkrafa stefnenda sé byggð á niðurstöðum dómkvadd s matsmanns og sé kröfufjárhæðin sú sama , hvort heldur er sem skaðabótakrafa eða afsláttarkrafa. Helstu málsástæður og lagarök stefnda 19. Stefndi byggir á því að kröfur stefnenda vegna meintra vanefnda á kaupsamningi aðila um fasteignina Hólavað 17 séu fyrndar og krefst sýknu . 20. Stefnendur telji galla kröfu sína hafa stofnast vegna vanefnda stefnda á kaupsamningi. Um upp - hafstíma fyrningarfrests krafna sem stofn i st vegna vanefnda gildi 2. mgr. 2. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og reikn i st fjögurra ára fyrningarfrestur frá þeim degi sem samningur var vanefndur. U pphafstími fyrningar vegna galla í fasteignakaupum sé almennt miðaður við afhendingu eigna r , óháð því hvenær þeir k omi í ljós. K röfur stefnenda vegna fasteignakaupanna hafi því fallið niður fyrir fyrningu 22. ágúst 2018 . 21. J afnvel þó tt horft yrði til sérstaks viðbótarfrests með vísan til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 hafi krafan allt að einu verið fyrnd þegar málið var höfðað. Í stefnu k omi fram að stefnendur hafi tekið að gruna að þak eignarinnar kynni að vera gallað á árinu 2019 eftir að raki og mygla í þaki Hólavaðs 19 hafi komið í ljós . Þau hafi verið viðstödd skoðun skoðunarmanns frá Fru m - herja 21. september 2020 og skýrsla hans hafi legið fyrir 26. október 2020. S tefnendur hafi því fengið eða borið að afla sér vitneskju um mögulega galla þegar á árinu 2019 er slíkur grunur hafi vaknað. Verð i að leggja þá yfirlýsingu í stefnu til grundval lar, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála . Í öllu falli hafi vitneskj a um rak a í þakinu legið fyrir eigi síðar 4 en við skoðun skoðunarmanns Frumherja 21. september 2020 , eða í allra síðasta lagi þegar skýrsla hans lá fyrir 26. október s.á . Mál þetta sé höfðað með birtingu stefnu þann 28. október 2021, meira en ei nu ári eftir að stefnendur hafi í allra síðasta lagi vitað af rakanum. H ugsanlegar kröfur hafi þá verið fyrndar , jafnvel þó tt horft yrði til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007. 22. H vað sem öðru líð i hafi stefnendur glatað rétti til að bera fyrir sig meinta vanefnd á kaupsamn - ingi aðila um fasteignina. R éttur til að senda tilkynningu um vanefnd falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu , sbr. 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 . Það tímamark sé hlutlægt og óháð því hvenær kaupandi hafi orðið eða mátt verða vanefndar var. R éttur stefnenda til að tilkynna um vanefnd og byggja á henni kröfu hafi því fallið niður 22. ágúst 2019 , enda hafi stefnendur hvorki gert athugsemdir né nokkuð tilky nnt. Stefndi hafn i því að hann hafi við sölu eignarinnar sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði sem stríði gegn heiðarleika og góðri trú, sbr. 3. mgr. 48. gr., sem leitt geti til þess að 2. mgr. ákvæðisins eigi ekki við. Þvert á móti hafi hann á al lan hátt sinnt upplýsingaskyldu sinni og engu leynt við söluna. Tilkynning stefn - enda um meinta galla sé allt of seint fram komin og réttur þeirra til að bera fyrir sig vanefnd á samningi niður fallinn. Ber i af þeim sökum að sýkna stefnda. 23. S tefndi hafni þv í að fasteignin Hólavað 17 sé haldin galla í skilningi 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002. Óumdeilt sé að stefndi hafi greint stefnendum frá því við söluna að tveimur árum áður hefði komið í ljós galli á uppsetningu einangrunar í þaki sem hann h e f ð i gripið ti l tiltek - inna ráðstafana til að bæta úr . Þá hafi stefnendur verið upplýst um leka við þakglugga. Stefndi hafi ekki haft vitneskju um að loftunarrör í þaki veittu ónóga loftun, eða að staðsetning og frágangur þakglugga hindr a ð i loftflæði, enda hafi bæði loftunarrörin og gluggarnir verið í sam - ræmi við samþykktar teikningar af húsnæðinu. Stefndi haf i lagt sig fram um að upplýsa stefn - endur. Þau hafi hins vegar vanrækt skoðunarskyldu sína, sbr. 29. og 38. gr. laga nr. 40/2002. F rágangur einangrunar og rakavarnarlags hafi verið vel sýnilegur við söluskoðun á manngeng u háaloft i sem stefnendur hafi skoðað, en engin klæðning h a fi verið lögð þar á veggi og loft. U pplýsingar frá stefnd a um fyrri galla á lagningu einangrunar og úrbætur sínar hafi gefið stefn - endum ríkt tilefni til að skoða þak eignarinnar og frágang einangrunar og rakavarnarlags sér - staklega. S tefndi hafi ekki gefið í skyn að hann fagþekkingu á þessu sviði. 24. Úrbætur stefnda og frágangur á einangrun og rakavarnarlagi hafi ekki verið verið í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Í matsgerð k omi skýrt fram að engin ákvæði hafi verið um frágang rakavarnarlags í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndi hafi gengið frá rakavarnarlagi á sama hát t og áður hafi verið . Ó nóg loftun þaksins sé samkvæmt matsgerðinni ekki tilkomin vegna rangrar uppsetningar á einangrun . Þ vert á móti verð i ráðið af lýsingum matsmanns að úrbætur stefnda hafi verið til þess fallnar að skapa nauðsynlegt loftbil milli einang runar og þakklæðningar. 25. M atsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu í matsgerð að á þakinu væri utanaðkomandi leki, sem ekki y rði skýrður á annan hátt en að l æ ki meðfram þakgluggum. Um slíkan leka sé getið 5 bæði í söluyfirliti og kaupsamningi aðila og þannig fulljóst að upplýst hafi verið um hann við söluna. Stefnendur hafi þó ekki kanna ð nánar hvort og hvar raki safnaðist fyrir vegna þess leka eða gripið til ráðstafana til að bæta úr honum á þeim sjö árum sem þau haf i átt eignina. Með því hafi stefnendur vanrækt bæði skoðunarskyldu sína og almenna tjónstakmörkunarskyldu. 26. S tefndi hafi ekki haft vitneskju um rakamyndun eða bleytu í þaki umfram það sem hann hafi upplýst um við sölu eignarinnar. Raunar sé ósannað að nokkur raki hafi verið í þakinu á þeim tíma , þó tt hann hafi myndast síðar. Stefndi hafi ekki orðið var við neinn raka þegar hann hafi skipt um einangrun í þakinu árið 2012 , eins og mynd sem hann hafi tekið af þakviðum og einangrun við það tilefni sýni. Þá ligg i engin gögn fyrir sem staðfest i hver s é orsök þess raka sem f undist hafi í þaki við skoðun skoðunarmanns Frumherja og matsmanns. Í matsgerðinni sé fjallað um frágang rakavarnarlags, loftræsingu þaksins og utanaðkomandi leka, án þess að afstaða sé tekin til þess hvort hver og einn þessara þátta sé nauðsynleg eða nægjanleg orsök þess raka sem myndast hefur í þakinu. S tefndi hafi því ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína hvað þetta varð i heldur upplýst um það sem hann h a fi haft vitneskju um . 27. Af 2. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 leiði að stefnendur get i ekki borið fyrir sig galla sem sýni - legir hafi verið við skoðun eignarinnar. F rágangur einangrunar og rakavarnarlags hafi verið vel sýnilegur og ummerki verið um leka frá þaki við þakglugga. S tefnendur geti því ekki borið fyrir sig galla sem því teng i st. Sama eigi við um þakhalla og frágang þakdúks á bílskúrsþaki sem fjórð i lið ur matsgerðarinnar fjalli um . 28. S tefnendur hafi verið upplýst um það við kaup in að enginn byggingarstjóri væri skráður á eignina og að þau yrðu að gera ráðstafanir í þeim efnum . Því h afi þau ekki sinnt. A llir þeir ágallar sem stefnendur ber i fyrir sig hefðu átt að koma í ljós við eftirlit byggingarstjóra og beri þau hallann af því að hafa ekki gætt þess að slíkt eftirlit færi fram þannig að upplýst yrði um hugsanlega galla innan þeirra tímamarka sem lög nr. 40/2002 um fasteignakaup og lög nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda mæli fyrir um . 29. V erði fasteignin Hólavað 1 7 þrátt fyrir allt talin haldin ágöllum, sem tilkynnt hafi verið um innan tilskilins frests og kröfur vegna þeirra ekki fyrndar, þá séu þeir ágallar ekki svo verulegir að þeir rýri verðmæti fasteignarinnar svo nokkru nemi, sbr. lokamálslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Fasteignin hafi verið seld stefnendum sem notuð fasteign í ágúst 2014, enda hafi eignin verið byggð árið 2009 og stefnendur þriðju eigendur hennar, á eftir stefnda og Lands - bankanum. Við mat á því að hve miklu marki meintir ágallar rýri verðmæti eignarinnar verði að bera saman kostnað við úrbætur og verðmæti eignarinnar á þeim tíma sem sá kostnaður var metinn. K ostnaður vegna úrbóta s a mkvæmt matsgerð nemi 4.078.454 krónu m , en f asteignamat fyrir eignina árið 2021 hafi verið 70.850.000 krónur . Með h liðsjón af dómaframkvæmd teljist ágallar nir ekki rýr a verðmæti eignarinnar svo verulega að um galla á notaðri fasteign sé að ræða í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. 30. Að lokum hafn i stefndi því alfarið að hafa á nokkurn hátt viðurkennt saknæma háttsemi, vitnesk j u um ágalla eða annað, sem leiði til þess að greiðsluskylda vegna kröfu stefnenda teljist 6 viðurkennd. Allt aðrar forsendur hafi legið að baki sáttar stefnda við kaupend ur að Hólavaði 19 á árinu 2019 og þeim verið veittur afsláttur, enda hafi tilkyn ning um galla borist innan eðlilegs tíma frá þeim kaupum og hann talið gallan n tengjast leka frá árinu 2016 sem hann hefði orðið var við. Niðurstaða 31. Í máli þessu krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnda vegna galla á raðhúsinu Hólavaði 17 sem þau keyptu af stefnda með kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2014 , og fengu afhent sama dag . Kaupverðið var 34.500.000 krónur. D ómkrafa stefnenda var við aðalmeðferð máls þessa lækkuð frá því sem fram kemur í stefnu að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisauka - skatts á vinnu vegna framkvæmda við húsið sem þegar hafa farið fram. K refjast þau 3.832.090 króna sem er í samræmi við matsgerð dómkvadds matsmanns frá 28. júní 2021 . 32. Mat d ómkvadd s matsma nns tók til frágangs rakavarnar í þaki, frá gangs einangrunar í þaki, loftræsing ar í þaki og til þaks yfir bílskúr. Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi og hefur henni ekki verið hnekkt. Að mati dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómanda, hefur verið leitt í ljós með matsgerðinni að faste ign sú sem stefnendur keyptu af stefndu hafi verið haldin göllum í skilningi 18. gr. , sbr. 19. gr. , laga nr. 40/2002 um fasteignakaup á því tímamarki sem greinir í 20. gr. laganna, þ.e. við afhendingu hússins, sbr. og 12. gr. laganna. 33. Í 48. gr. nefndra la ga er fjallað um tilkynningar, tómlæti og fyrningu. Segir í 2. mgr. laga - greinarinnar að réttur til að senda tilkynningu falli niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma. Ekki er gerð krafa um form sl íkrar tilkynningar, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 85/2015, en lagt verður til grundvallar að hún hafi legið fyrir með bréfi stefnenda til stefnda 19. janúar 2021 þar sem farið var fram á að stefndi semdi við þau um bætur vegna galla í þaki húss þess sem um ræðir með vísan til skýrslu Frum - herja, dags. 26. október 2020. Er öðru enda ekki haldið fram auk þess sem a ðilum bar saman um það fyrir dómi að þ au hefðu ekki átt samskipti varðandi eignina í kjölfar kaupanna fyrr en mál þetta kom upp . Við tilkynningu voru því liðin sex ár og tæpum fimm mánuðum betur frá afhendingu hússins sem um ræðir og frestur liðinn nema eitthvað annað komi til . 34. Aðilum bar enn fremur saman um það að eftir að kauptilboð hefði verið samþykkt hefðu þ au hist að undirlagi stefnda í húsinu Hólavaði 17 og gengið saman um húsið og stefndi lýst því sem þar þyrfti að gera. Bar þeim ekki fyllilega saman um af hvaða nákvæmni eiginleikum hússins, eða skorti á þeim, hefði verið lýst en stefnandi tók þó fram að ste fndi hefði þulið upp hluti sem hefðu verið að og lagfæringar sínar . Þá bar aðilum saman um þann sameiginlega skilning þeirra að stefndi hefði viljað rifta kaupunum eftir samþykkt kauptilboðs og lýsti stefnandi Ólafur því að stefnendur hefðu óttast að ekki yrði af afhendingu, en hún fór fram sama dag og kaupsamningur var undirritaður. 7 35. Stefn endur hafa öðrum þræði vísað til þess að stefndi hafi keypt húsið með göllum og þegið fyrir þá bætur og að ábyrgðaryfirlýsing af hans hálfu hafi falist í því að lýsa því fyrir stefnend - um að hann hefði gert við gallana og að húsið væri í lagi að því leyti. Á það getur dómurinn ekki fallist enda er ekkert skjalfest til um þetta atriði, ólíkt atvikum í dómi Hæstaréttar í máli nr. 417/1992, auk þess sem aðila greinir á um smá atriði þess sem þeim fór á milli . Verður því að telja ósannað að stefndi hafi ábyrgst með beinum eða óbeinum hætti að á viðunandi h á tt hefði verið gert við þá galla sem á eigninni voru þegar hann tók við henni og á undantekning síðari málsliðar 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002, sem skýra verður með hliðsjón af 2. mgr. 20. gr. sömu laga, því ekki við. 36. Í 3. mgr. nefndrar 48. gr. segir að seljandi geti ekki borið það fyrir sig að tilkynning samkvæmt 1. mgr. lagagreinarinnar hafi verið send of seint ef hann he fur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Telja stefnendur skilyrði þessa uppfyllt enda hafi stefndi vitað af göllum þakviða þegar hann keypti húsið en hann ekki upplýst stefnendur sem sk yldi . Þá hafi hann veitt afslátt vegna sambærilegs húss að Hólavaði 19 þar sem hann hafi verið búsettur og framkvæmt sams konar viðgerðir . Stefnendur b e ra sönnunarbyrði fyrir því að stefndi h afi því mátt vita af göllunum eða hlotið að hafa orðið var við þá . Gegn neitun stefnda verður ekki á því byggt, enda liggja engin gögn til grundvallar þeim staðhæfingum stefnenda . Í því sambandi athugist að þ ótt um sambyggð a lengju raðhús a sé að ræða sem stefndi bjó í er u þetta aðgreind hús sem seld voru með um fimm ára millibili. E r og ekki hægt að líta fram hjá því að ei ns og áður er rakið bar aðilum saman um það fyrir dómi að þau h e f ðu hist í húsinu að frumkvæði stefnda eftir samþykkt kauptilboðs og hafi hann við það tilefni greint frá þeim göllum sem h e f ðu verið grun dvöllur afsláttar sem hann fékk frá seljanda sínum. Enn fremur báru þeir að hann hefði viljað rifta kaupunum . Þá kem ur fram í matsgerð að kostnaður við að lagfæra loftræsingu í þaki sé mikill meiri hluti þeirrar fjárhæðar sem matsmaður metur til heildarkos tnað ar við framkvæmdir vegna galla þeirra sem stefnendur halda fram. Kom og fram í máli hans fyrir dómi að meginástæða galla í þakviðum hússins að Hólavaði 17 væri ónóg loftun, loftop hefðu ekki einungis verið of grönn heldur einnig verið tapp ar á þeim uta nverðum sem minnkuðu þverskurðarflatarmál þeirra , svo sem lýst er í mats - gerð. Er ekkert í málinu sem bendir til þess að stefndi hafi haft vitneskju um þessi atriði. Verður af öllu því sem hér hefur verið rakið því hvorki talið að stefndi hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi né að framferði hans hafi með öðrum hætti strítt gegn heiðarleika og góðri trú , sbr. greinda 3. mgr. 48. gr. 37. Með vísan til þess sem að framan greinir verður að byggja á meginreglu 2. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 en samkvæmt henni höf ðu stefnendur glatað rétti sínum til að senda tilkynningu til stefnda um gallana 22 . ágúst 2019 , þegar fimm ár voru liðin frá afhendingu fasteignarinnar, enda eiga undantekningar meginreglunnar ekki við , eins og áður er rakið. Þegar af þeirri ástæðu verður stefndi sýknaður af kröfu stefnenda. 8 38. Framangreind niðurstaða um sýknu fær einnig stoð þegar litið er til þeirra ákvæða sem hér gilda um fyrningu. Fram kemur í 4. mgr. títtnefndrar 48. gr. laga nr. 40/2002 að kröfur sam - kvæmt lögunum fyrnist eftir reglum laga um fyrning u skulda og annarra kröfuréttinda, en við komandi lög um fyrningu kröfuréttinda eru nr. 150/2007. Krafa stefnenda er á grundvelli samnings aðila og fyrnist slík krafa á fjórum árum skv. 3. gr. laganna, en skv. 2. mgr. 2. gr. sömu laga reiknas t fyrningarfrestur krafna sem stofnast vegna vanefnda frá þeim degi þegar samningurinn er vanefndur. Tekur fyrningarfrestur því að líða við afhendingu sem , eins og áður segir , er það tímamark sem miðað er við í áðu r greindri 20. gr. , sbr. 12. gr., laga nr. 40/2002. Fjögurra ára fyrningarfrestur var því liðinn 22. ágúst 2018. 39. Í lögum nr. 150/2007 er þá sérreglu að finna í 1. mgr. 10. gr. að hafi kröfuhafi ekki haft uppi kröfu sökum þess að hann skorti nauðsynlega vitneskju um kröfuna eða skuldarann fyrnist k rafa hans aldrei fyrr en einu ári eftir þann dag þegar kröfuhafi fékk eða honum bar að afla sér slíkrar vitneskju. G alla r þeir sem hér um ræðir gátu auðveldlega dulist stefnendum og verður því miðað við að nefnt lagaákvæði eigi við, en ákvæðið leggur þó ei nnig þá skyldu á herðar kröfuhafa að hann afli sér vitneskju um kröfu sína þá þegar hann hefur tilefni til. 40. Greint er frá því í stefnu að grunur hafi fyrst kviknað hjá stefnendum um leynda galla þegar gerð var úttekt á húsinu við Hólavað 19 árið 2019, en að sá grunur hefði verið staðfestur með úttekt Frumherja í október 2020. Skýrsla Frumherja er dagsett 26. þess mánaðar. Samkvæmt þessu liðu margir mánuðir frá því að stefnendur tók að gruna að ekki væri allt með felldu í húsi þeirra þar til þ au létu fara f ram skoðun á því. Í kjölfar þeirrar skoðunar var matsmaður dóm - kvaddur í maí 2021 og lá matsgerð hans fyrir 28. júní s.á. Mál þetta var svo höfðað með stefnu sem er árituð um birtingu, en án dagsetningar, og hefur stefndi vísað til tölvupóstsamskipta sem s tyðja þá fullyrðingu hans að birting hafi farið fram 28. október 2021. Var fyrningu slitið þann dag í samræmi við 1. mgr. 15. gr. laga nr. 150/2007, enda er ekkert sem bendir til þess að stefndi hafi viðurkennt kröfuna í neinu skv. 14. gr. laganna. Við mál shöfðun voru því liðin hátt í tvö ár frá því að grunur vaknaði með stefnendum um þá galla sem þeir krefjast bóta fyrir, auk þess sem rúmt ár var liðið frá því að þau töldu sig fá þann grun staðfestan með skýrslu Frum - herja, en þau bera sönnunarbyrði fyrir því að þeim hafi ekki borist sú skýrsla þá. Var stefnendum í lófa lagið að afla sér nægilegra upplýsinga um kröfuna á þeim tíma sem leið og var þeim það raunar beinlínis skylt skv. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 150/2007 , hygðust þau hafa hana uppi við stefnda. Er því haldlaust fyrir þ au að vísa til þess að þ au hafi ekki haft upplýsing - ar um fjárhæð kröfu sinnar, enda byrjar fyrningarfrestur að líða þegar grundvöllur kröfu liggur fyrir , sem hér verður að telja að hafi verið í síðasta lagi 26. október 2020. Sýndu stefnendur þannig ekki einungis af sér tómlæti við að tilkynna um gallana , eins og áður er rakið , heldur var k rafa einnig fyrnd þegar málið var höfðað 28. október 2021. 41. Að fenginni framangreindri niðurstöðu um sýknu ber ekki nauðsyn til frekari umfjöllunar um aðrar málsástæður aðila . 9 42. Þrátt fyrir framangreind málsúrslit þykir rétt , að teknu tilliti til atvika málsins , að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 43. Af hálfu stefnenda flutti málið Jón Auðunn Jónsson lögmaður og af hálfu stefnda flutti málið Sigrún Ísleifsdóttir lögmaður . 44. Nanna Magnadóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt Sigríði Rut Júlíusdóttur héraðsdómara og sérfróða meðdómsmanninum Jóni Ágústi Péturssyni byggingart ækni fræð - ingi og húsasmíðameistara . Dómso r ð: S t efndi, Jónas P. Aðalsteinsson, er sýknaður af kröfu m stefnenda , Huldu Jóhannsdóttur og Ólafs Más Símonarsonar. Málskostnaður milli aðila fellur niður.