1 Héraðsdómur Reykjavíkur Dómur 30. n óvember 202 1 Mál nr. E - 1 4 14 / 20 2 1 : Grillh úsið ehf. ( Páll Kristjánsson lögmaður) gegn V ie tnamese Cuisine ( Hróbjartur Jónatansson lögmaður) M ál þett a, sem var dómtekið 2. nóvember 2021, var höfðað 9. mars 2021 af G rillhúsi nu ehf., Tryggvagötu 20 í Reykjavík , gegn Vietnamese Cuis ine ehf., Su ðurlandsb ra ut 6 í Reykj avík. Stefnandi krefs t þess að stefnda verði g ert að greiða h onum 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. lag a nr. 38/2 001 um vexti og v e rðt ryggingu frá 15 . janúar 2021 til greiðsludags. Þá er krafist máls kostnaðar úr hendi stefnda. Stefndi k r efst sýknu og málsk ostnaðar úr hendi stefnanda. I Helstu málsatvik Stefnandi rak um árabil veitingastað inn Grill hús i ð að Tryggvagötu 20 í Reykjaví k , en húsnæðið er nú skráð sem bakhús við Vesturgötu 2 . H ann ger ði leigusamning við eiganda húsnæðisins 1 . janúar 2010 sem átti að gilda til 31. d esember 2022 , sbr. 3. grein samning sins . Gert var r áð f yrir að samningnum lyki án sérstakrar uppsagnar en mælt var fyrir um forlei gurétt stefnanda í 13. grei n samn ingsins. Samkvæmt 4. grein var umsamin lei gufj árhæð [ ] krónur án virði saukaskatts og skyl d i hún t a k a breytingum ti l hæ kkunar í samræmi við vísit ölu neysluverðs. Fram kom í 5. g r ein að leigutaka væri óhei milt að fr amleigja hið leigða eða hluta þ ess nem a með sam þykki lei gusala . Fyrir liggja samskipti á milli for svarsmann a aðila fr á haustinu 2020 sem bera með sér að þeir hafi samhliða rætt um samninga vegna húsnæðisins að Tryggvagötu 20 og veitingastaðarins G eysi s Bistro í Aðalstræti. Hinn 1. september 2 020 sk rifuðu aðilar undir skjal sem bar heitið Sam komulag með fyr irvara um samþykki lei gusala, um aðgang að föstum innréttingum og yfirtöku eða endurnýju n á leigusamning i tengdum veitingarekstri seljanda undir merkjum Grillhúsið að Tryg gvagötu 20, Reykja ví k . Í skjali nu var vísað til stefnanda sem seljanda og stefnda sem kaupanda . F ram kom í 1. grei n að kaupandi fengi aðgang að h úsnæði s e ljan d a þar sem Grillh úsið væri rekið. 2 Tekið var fram að stefndi hefði skoðað innréttingar og aðstöð u , en gerði ekki athuga semdir við ástand þeirra. A fhen ding hins selda skyldi ver a 1. janúar 2021. Tekið var fram í 3. grein að kaupv erð fyrir aðstöðuna væru 3.000.000 króna og skyldi það greitt fyrir a ðgang að hú snæði hinn 15. 1.2021 að fyrirvara brottföllnum sb r. 4. gr. Í 4. grein sag ði : K a upandi geri r þann fyrir vara a ð hann fái undirritaðan nýjan leigusamning við leig usala húsnæðisins að Tryggvagö tu 20 um það h ú snæði fyrir rekstur sinn í því fyrir 1. 10.2020. Hafi nýr leigusamningur ekki verið undirritaður fyrir þann tíma te lst samkomulag þetta úr gildi fallið án sérstakra yfirl ýsinga aðila og skoðast þá hvorugur aðili skuldb undinn af því að nokkru ley ti. Ráðið verður af skjalinu að það hafi verið samið af Árna Helgasyni l öggiltum fasteignasala og var hann jafnfram t vottur . Lögð hafa verið fram samskipti á milli forsvar smanna aðila sem varða gerð leigusamnings á milli stefnda og eiganda húsnæðisins að Tryggvagötu 20 . Samskiptin eru á ensku en dómari telur sér unnt að þýða þau, sbr. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í skilaboð um 22. s eptember 2020 kom meðal annars fram að stefndi bið i enn efti r drögum að samkomu lagi frá ei ganda hús næðisins og var þess óskað að ste fn an di ýtti á eftir því að þeim yrði skilað. Stefnandi s varaði því til að unnið væri að samningnu m og y rði hann hu gsanlega tilbúinn þ a nn sama dag. Fr am kom í skilaboðum stefnda frá 25. september að hann hefði fengi ð drög að leigusamningi vegna húsnæð isins og væri miðað við að l eigutími h æfist 1. október 2020 en það væri ekki í samræmi vi ð það sem rætt hefði verið. Forsvar smaður stefn anda sva raði því til að bre y ta ætti upphaf i lei gut í ma í 1. janúar 2021 enda myndi ha nn greið a leiguna til 31. desember 2020. Stefndi kvaðst æ tla að vinna að þ eirri br eytingu með þeim aðila sem kom fra m fyrir hönd leigusala. Í skilaboðum stefnda 1. október 202 0 var tekið fram að hann myndi biðja umboðsm ann leigusala um að klára samninginn þann sama dag. Stef nandi tók þá fram að umboðsmaður leigusala segðist hafa sent stefnd a samninginn en engin viðbrögð hafa fengið frá honum. Ste fndi tók fram að hann hefði fengið samninginn en að miða þ yrfti lei gutíma við 1. janúar 2021 fremu r e n 1. október 2020. Tekið var fram að a ðilar gætu ekki hi st þann dag en að eigandi h ú sn æðisins vild i símafund dagi nn eftir. Í svari stefnanda var me ðal an nar s tekið fram að stefndi hefði haft lang an tíma til að ganga frá leigu samningi . Í skilab o ðum 5. október tók stefn di fram að ekki hefði verið gengið frá samn ingi vegna húsnæ ðisins. Aðspurð ur af ste fnanda um stöðuna 7. október tók st efndi fram að han n væri enn að bíða og bað stefn anda um að hringja í umboðsmann leigusala. Í skilaboðum stefnanda til stefnda 9. o k tóber v ar tekið fram að stefndi myndi fá samn inginn undir ritaðan samdægurs og þyr fti stefndi nú að efna skyldur sínar samkvæmt samningnum. Stungið var upp á að aðilar myndu funda daginn eftir. Fors var smaður stefn d a svaraði því þá til að samningurinn he fði fallið úr gildi 1. 3 október en að þeir mynd u hittast a ftur til að gera nýjan samni ng. Í svari fors varsmanns stefn anda kom fram að hann skildi ekki við hvað væri átt. Jafnframt hafa verið lögð fyrir dóm inn tölvupóstsamskipti á milli Steingr íms Jóns Guðjónssonar, sem starfaði fyr ir stefnda, og umboðsman ns eiganda hú snæðisins að Tryggvag ö tu 20 . Af þeim verður meðal annars ráðið að lei gu samningur hafi verið sendur stefnda 29. se pt ember 2020 o g spurt hvort einhverjar athugasemdir vær u. Í svari stefnda 1. október kom f ram að hann vildi a ð lei guverðið yrði nánar tilgreind fjárhæð, sem og að ó skað væri eftir af s l ætti á m eðan götu fram kvæmdir stæðu yfir fyrir fram a n hús ið . Af hálfu eiganda hús sins var því samdæ gurs svarað til að fallist væri á að lækka leiguverð ið , en vegna beiðni um afslátt var óskað eftir sím afundi með forsvarsmanni stefnda þan n sama dag eða daginn eftir. Í svari stefnda kom fram að fors var smaðurinn yrði laus um hádegisbil daginn ef tir og var einnig óskað eftir því að upphafi leigut ím a yrði breytt í 1. jan úar 2021. Eftir h ádegi 2. október var stefnda send uppfærð útgáfa af leigu samning i og var v ísað til þess að dagsetn ingu og upphæð hefði verið b reytt sbr. símafundur í dag . Þá sagði: Sendu mér endilega til baka þegar þið hafið undir ritað svo ég geti kall að eftir undirritun frá eigendum . R áðið verður af tölvupóstum að sam a dag hafi stefndi spurt um rukkun leigjanda vegna hita og ra fma gns og hafi eigandinn svarað að þa ð þyrfti að skoða. Með tölvupósti 8. október spu rðu stefndi hvort eigandi hú s næðisins vær i búinn að skrifa und ir og var því svarað: Nei ekki komið frá honum, geri ráð fy rir að það berist fyrir lok dagsins eða á morgun . R áðið verður af töl vu pósti til stefnda 9 . október 2020 að h o num hafi verið sent undir ritað eintak leigusamnings ins sem fylgi skjal. Stefndi taldi sér e kki skylt að efna samning aðila þar sem leigu s am ningur hefði ekki verið gerður fyrir 1. október 2020 og með bréfi 26. nó vember sama ár var þess krafist að in nheimtukrafa stefnanda yrði felld niður. Með b r éfi l ögmanns stefn anda o g Geysis veitinga ehf. 9. desember 2020 var skorað á s tefnda að e fna f yrrg reind an samn ing , sem og annan samning við Geysi veitingar ehf. vegna kaupa á lausa fjármunum tengd um veitingarekstri . Tekið var fram að f orsvar smenn félaganna teldu stefnda hafa beitt blekkingum við samningsgerð og aldrei hafa ætlað sér að standa við gerð a samning a heldur að komast yfir verðmæti. Yrði ekki tafarlaust gengið til uppgjörs og samningar efndir yrði háttsemin kærð. Með tölvubréfi lögmanns stefn da 15. desember 2020 var rökse mdum stefnanda mótmælt og skor að á hann að fella niður innheimtukröfur, se m og að endurgreiða fj árhæð vegna samkomulags við Geysi veitingar ehf. Fyrir liggur að stefndi og Geysir v eitingar ehf. gengu frá samkomulagi vegna ágreinings þeirra á milli 7. janú a r 2021. Meðal gagna málsins er tölvupóstur frá lög fræðin gi hjá embætti sý slumannsins á höfuð borgarsvæðinu frá 28. apríl 2021 til forsvar sm anns stefnanda. Þar va r tekið fram að ekki h efði borist tilkynning um að Grillhúsið væri hætt rekstri í fyrr greindu 4 h ú s næ ði, en að ýmis gögn ben tu til þess að rekstri h efði verið hætt. Vísað va r til þess að fyrir l ægi umsókn Vietn am R est aurant ehf. frá 15. mars 2021 um leyfi til re ksturs veitingastaðar á sama stað . Umsókninni h efðu fylgt ýmis gögn , þar með talið l eigusa mning ur um umrædda fasteign, dags. 28. s e ptember 2020, milli þinglýsts eig anda fas teignarinnar og Vietnamese Cuis ine ehf. Skorað var á stefnanda a ð senda tilkynningu til sýslumanns og tekið fram að yrði það ekk i gert kynni að vera ný tt he i mild til sviptin gar rekstrarleyfis, sbr. 15. gr. lag a nr. 85/2007 um veitingastaði, gis tis ta ði og skemm tanahald . I I Helstu málsástæður og laga rök ste fnanda Stefnandi vísar til þess a ð hann hafi gert leigusamning um hús næði að Trygg vagö tu 2 0 í Reykjavík hinn 1. janúar 2 0 10 sem hafi átt að gilda til 31. d esember 2 02 2 . Gert hafi ve rið ráð fyrir forleigurétti stefnand a og bann i við framle igu samkvæmt 5. og 13. grein. Efnislega hafi samko m ulag máls aðila fr á 1. septembe r 2020 falið í sér að stefndi fengi aðgang að hú snæðinu o g föstum innréttingum, sem og að hann tæki yfir eða endurný jaði leigusamni ng við eiganda húsnæðisins. Gert hafi verið ráð fyrir 3.000.000 króna greiðslu vegna umráða húsnæ ðisins . Gj alddagi hafi ver ið 15. janúar 2021 og sé krafist dráttarvaxta af dómkröfu nn i frá þeim de gi. Tekið er fram að efndir sam ko mulags ins hafi ve rið háðar því að eigandi húsnæðisins sa mþykkti fy rirhugaðar breytinga r á l ei gutaka . Þá hafi það ve rið augljós forsenda stefnanda að st efndi greiddi fyrir yfirtöku húsnæðisins , enda hafi stefn andi hætt rekstri og g efið ef tir afnot verð m æt s húsnæðis . Lögð er á hersla á að s tefnandi hafi efnt sam komulagið og hafi stefndi fengið húsnæðið afhent. Það stand ist ekki að greiðsluskylda stefnda samkvæmt samningnum hafi fallið ni ður vegna fy rirvara í 4 . g rein samningsins. Þá sé l jóst af gögnum málsins að st efndi hafi átt í viðr æðum við eiganda húsnæðisins í september 2020 ef tir undir ritun sam nings aðila og hafi eigandi nn samþykkt a ð stefndi tæki yfir rekst ur í húsnæðinu. Byggt er á því að leigu samningur hafi verið kominn á milli stefnda og eiganda hú snæðisins undir lok septemb er 2020, það er innan þess frests sem ha fi verið tilgreindur í 4. grein samnings málsaðila . Stefndi hafi fengið send s amningsdr ög en látið hjá líð a að undirrita samninginn í því skyn i að freista þess að fyri rvarinn gengi ekki ef tir og hann þannig losna und an greiðsluskyldu gag nvart stefnanda. Að mati stefnanda sé um saknæma háttsemi að ræða. Þá hafi stefndi sýnt það í verki eftir að frestur sa mk væmt 4. grein samnings aðila rann út að hann hafi viljað halda fast við samkomulagið . Þetta megi til að mynda sjá af sam skiptum milli fyrirsvar s manna aðila 5. og 7. október 20 20. Þannig hafi stefndi ekki haldið að sér h öndum eft ir að fresturinn rann út heldur hafi hann lokið við samningsgerð við eiganda húsnæðisins . Það hafi verið gert í samræmi við fyrri samningsdrög og viðræ ðu r allra hlutaðeigandi. Áréttað 5 er að forsenda þess að stefnd i gæti g eng ið frá samningi við eig anda húsnæðisins hafi veri ð að stefnandi félli frá kröfum samkvæmt g ildandi l eigusamningi. Samkvæ mt al mennum reglu m samningarétt ar geti háttsemi aðila eftir að frestur eða skilyrði loforðs rennu r út haft á hrif við mat á því hvort lo for ðsgjafi teljist enn b undinn af lo forðinu. Í öllu falli megi skoða eftirfarandi háttsemi tilboðsg ja fa sem nýtt tilboð . F yri rsva r s maður stefnda hafi s ent fyrirsvar smanni st ef nanda o r ðsendin gu 9. októbe r 20 2 0 þar sem fram haf i komi ð a ð samningur aðila hefði fallið úr gildi 1. okt óber en að þeir myndu hittast til að gera nýtt samkomulag . Þá vísa r stefnandi til þess að forsvarsmanni hans hafi borist tölvubréf frá embætti sýsluman nsins á höfuðborgarsvæðinu 28. apríl 2021 vegna skorts á tilkynningu um að Gr illhúsið ehf. hefði hætt rekstri í h úsnæðinu . Þar hafi verið vísað til umsóknar Vietn am R est aurant ehf. u m leyfi til re ksturs veitingastaðar á sama stað og tekið fram að ums ókninn i hefði fylgt l eigusamning u r frá 28. s e ptember 2020 á milli þinglýsts eiganda fas teignarinnar og stefnda. Þetta st yðji að lokið hafi ver ið við umræddan leigu samning fy rir 1. október 2020. Þá hafi stefnandi skorað á st efn da að leggja umræddan samning fram , en hann ekki b rugð ist við því. Beri því að leggja til grundvallar að l okið hafi verið við leigusamninginn fyrir 1. október og skýra allan vafa stefnanda í hags, sbr. 2. mgr. 67. gr. og 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkam ála. Stefn andi bygg ir jafnframt á því að víkja skuli 4. gr ein samkomulag s a ðila fr á þar sem ósanngja rnt sé að stefndi beri ákvæðið fyrir sig með hliðsjón af efni samnings, a tvik um við samningsgerðina o g atvik um sem síðar komu til , sbr. 36. gr. lag a nr. 7/1936 um samningsgerð , umboð og ógilda löggerninga . S tefnandi hafi e fnt sinn hluta samkomulagsins og gef ið eftir umráð húsnæðis sem ha nn hafði á grundvel li g ilds leigusamning s . Hann haf i jafn framt leyst sig undan samnin gi sínum við eiganda húsnæðisins gegn þ ví að stefndi gengi til samninga við eiganda nn. Atvik við og eftir samnin g sgerð beri með sér að stefndi hafi dregið að rita undir samning við eiganda h úsnæðis i ns með það eitt að markmiði að frestur s am kvæmt 4. gr ein sam nings málsa ðila l iði og hann lo snaði undan greiðsluskyld u . E f tir a ð fresturi n n var li ðinn hafi stefndi haldið s ig við sam komulag a ði la , lok ið við samningsgerð við eiganda húsnæðisins og tekið umráð þess. Hann hafi hins vegar ekki efnt gre iðsluskyldu sína við stefnanda. Tekið er fram að frestur s amkvæmt 4. g rein samkomulagsins haf i í reynd ekki haft sérstaka þý ðingu fyri r máls aðila , enda hafi ums aminn afhendingardagur verið 1. janúar 2021 og gjalddagi 15. sama mánað a r. Áréttað er að stefndi hafi gengið frá leigusamningi við eiganda húsnæðisins og engu breytt þótt hann hafi sjálfur d regi ð að skrifa undir. Eins og atvikum sé háttað geti stefndi ekki byggt á 4. grein samkomulagsins og sé greiðsluskylda hans sk ý r. 6 I II Helstu málsástæður og laga rök stef nd a Ste fndi byggir kröfu sí na um s ýknu á því að samkomulag aðil a sé niður fallið samkvæmt skýru orðalagi þess . Eins og fram k omi í heiti samkomulagsins hafi skuldbindingargildi þess verið háð samþykki eiganda hú snæðisins . Fram hafi komið í 4. grei n að samkomulagið tel dist fallið niður án sérstakrar yfirlýsinga r aðila h efði nýr leigusamningur ekki verið undirritaður fyrir 1. október 2020. L eigusamnin gur hafi ekki ve ri ð gerður fyrir þann tíma og hafi sam komulagið því falli ð niður . V ís að er til þess að samkomulagið hafi verið samið af lö gfræðingi hjá Domus Nova fasteign asölu einhliða fyrir stefnanda án aðkomu stefnd a . Í samræmi við andskýringarreglu samningaréttar ber i að túlka óljós og óskýr ákvæði í samning num þe im samningsaðila sem þau samdi í ó ha g . Á kv æði 4. greinar samkomulagsins sé mjög skýr t og afdráttarlaus t. Þá hefði ste fnandi getað orðað ákvæðið með ö ð r um hætti vildi hann ekki að það hefði þau réttaráhrif sem þar séu tilgreind. Það sé fjarstæðukennt að stefndi hafi með einhverjum hætti misb e itt valdi sínu við samningsgerðina enda hafi hann ekki komið að gerð sam komulagsins. Ste fn di h afi reynt að ganga frá leigusamningi innan þess frests s em hafi verið tilgreindur í 4. grein en vegna seinagangs eiganda húsnæðisins hafi það ekki gengið efti r. S tef ndi geti ekki borið ábyrgð á því að samning u r við eiganda nn hafi ekki n áðst fyrir umsamið tímamark. Eigandinn hafi dregið fram í lok september að ga nga frá fyrstu drögum að leigusamningi. Þá hafi s tefnda ekki verið skylt að skrifa undir fyrstu dr ögin , h eldur haf honum í ljósi samningsfrelsis verið frjálst að gera athugasemd ir við leigusamning inn og krefjast afsláttar vegna skertra afnota húsnæðisins á fyrirséðu tímabili. Vegna dr átta r sem sé ekki á ábyrgð st efnda hafi samkom ulag málsaðila falli ð niður . Stefndi telur það hafa verið sameiginleg an skilning aðila að samkomulag ið h efði falli ð niður . Í þeim efnum er vísað til samk omulags vegna Geysi s veitinga ehf. frá 7. janúar 2021 . Þar hafi verið staðfest að samkomulag fr á 1. september 2020 , sem hafi að for minu til verið sam hl jóða því samkomulagi sem mál þetta snúis t um , væri f allið niður . Ástæ ðan hafi verið sú að ekki hafði náðst samkomulag við leigusala innan tilgreinds tíma . Stefndi byggir á því að túlka beri 4. gr ein samning s málsaðila til samræmis við 4 . gr ei n samnings stefnda við Geysi veitingar ehf. Því til stuðnings er t ekið fram að s ömu forsendur hafi búið að baki samningsgerðinni , aðdragandi nn ve rið hinn sami og samningsákvæðin orðrétt þau sömu. Röksemdum stefnanda fyrir því að víkja beri 4. grein samkomulag s aðila frá með v ísan til 36. gr. lag a nr. 7/1936 er mótmælt . Stefndi hafi samið samkom ula gið og ráðið inntaki ák væðisins. Hann geti ekki krafist þess að sam komulaginu sé vikið til hliðar þar sem hann telji nú réttar áhrif 4. greinar sér ó hagstæð. Aðilar hafi af fúsum og frjálsum vilja samþ ykkt þessar forsendur , auk þ ess sem stefnandi hafi notið aðstoðar 7 reynds lögfræð ings við samningsgerðina . Sam komulagið beri með sér að stefnandi hafi sjálfur v iljað setja aðilum þröngan tímaramma til að ljúka sky ldum sínum en að öðrum kosti skyldi það falla niður. Sá tímarammi h afi e kki gengið eftir og hafi stefndi meðal annars bent stefnanda á að gera þyrfti nýtt samkomulag hinn 9. október 2020 . Áréttað er að stefndi og eigendur stefn a nda hafi á sama tí ma gert samk omulög sem hafi varð að rekstur á vegum Grillhússins ehf. í Tryggvagö tu og Geysi s veitinga ehf. í Aðal str æti og hafi k aupverð verið ákveðið í einu lagi . B áðir samningar hafi fallið úr gildi, en n ýtt s amk omulag verið gert milli stefnda og Geysis veitinga ehf. enda hafi báðir aðilar haft af því hagsmuni. Af tur á móti hafi ste fndi ekki haft hagsmuni af því að ge ra nýtt samkomulag vegna Tryggvagötu 20, enda h afi stefnandi hvorki verið eigandi leigurýmisins né afnotahafi . Þá hafi þar hvorki verið að fin na fas ta muni né innréttingar sem hafi til heyr t stefnanda . Stefnandi hafi ekki ef nt skyldur sínar og sé fjarstæðukennt að hann re yni að kre fjast greiðslu úr hendi ste fnda . T e kið er fram að stefndi hafi ekki fengið leigurýmið afhent á umsömdum degi , auk þess sem á stand húsnæðisins og innréttingar hafi ekki verið í ásættanlegu ástandi. Stefnandi beri hallann af því a ð vanræk t samningsskyldur sínar. Stefndi bendir á að málsástæða stefnanda þess efnis að hann byggi einnig á almennum reglum skaðabótaréttar innan og u tan samninga sé með öllu van re ifuð. Virðist byggt á því að hin saknæma h áttsemi stefnda hafi falist í því að draga vísvitandi að gan ga frá leigusamningi við eiganda húsnæðisins og komast með þeim hætti undan skyldum sínum samkvæmt samkomulagi við stefnanda . Hins vegar sé ekki re ifað hvernig önnur skilyrði skaðabótaskyld u séu u ppfyllt, svo se m hvert sé tjón stefnanda og hvort orsakateng sl séu á milli þess og meintrar háttsemi stefnda. Stefndi áréttar jafnframt að dráttur á gerð leigusamnings við eiganda húsn æðisins hafi ekki ve ri ð a ð h ans tilstuðlan heldur v eg n a eigandans. Þá ha fi stefnandi sjálfur vane fnt samkomulagið og beri því sjál fur ábyrgð á tjóni sem hann kunni að hafa orðið fyrir. I V Niðurstaða Ágreiningur aðila l ýtu r að því hvort stefnda sé skylt að efna sa mkomulag þeirra frá 1. se ptember 2020 eða hvort samkomulagi ð hafi f allið niður vegna fyr ir vara sem þar var að finna. Um er að ræða gagnkvæman samni ng og fól ust skyldur stefn an da í því að tryggja að stefndi fen gi aðg ang að hú snæði að Tryggvagötu 20 , sem og f östum innréttingum fyrir v eitingare kstur , frá og með 1. janúar 2021 . Ger t var ráð fyrir því að stefndi tæki annað hvort yfir leigusamning stefnanda við eiganda hú snæðisins eða ge rði við hann nýjan leigusamni ng . Þegar samkomulagið var gert var í gildi leigusamningur á m illi stefnanda og eiganda húsnæðisins sem átti að gilda til 1. janúar 2022 . Ge rt var ráð fyrir því að stefndi greiddi stef nanda 3.000.000 króna hinn 15. janúar 2 021 fyrir a ðstöðuna eins og það var orða ð í 3. grein samningsins . Eins og 8 r akið hefur verið var í 4. grein samningsins ger ður sá fyrirvar i af hálfu stefnda að nýr l eigusamningur við eig anda húsnæðisins hefði verið undirrit a ður fyrir 1. október 202 0 en ella teldist samk omulagið úr gildi fallið. Gerð hefur verið grein fyrir gögnum sem varða samskipti forsvarsmann a aðila eftir að samkomulagið 1. s eptember 2020 var gert . Jafnframt hefur verið gerð grein fyrir samskiptum á milli þeirra sem komu fram fyrir hönd stefnda og eiganda húsnæði sins frá sama tíma . Að mati dómsins bera þ essi samskipti með sér að stef nandi hafi leitast við að tryggja að nýr lei gusamningur kæmist á milli stefnda og eiganda hú sn æ ðis ins, sem og að upphaf lei gutíma miðaðist við 1. jan úar 2021 . Þannig óskaði forsvarsmaður s tefnda til að mynda eftir því að stefnandi þrýsti á að leigusamningur yrði sendur stef nda 22. september 2 020 og átti forsvar smaður stefnanda í samskiptum við leigusala og miðla ði upp lýsingum á milli hans og s tef nda . Þá verður ráðið af framlögðum gögnum að drög að leigusamningi hafi verið send stefnda 25. og 29. se ptember 2020 , en hann kom ið á framfæri athug asemdum sem vörð uðu upphaf lei gutíma, leigu gjald og af slátt v egna götuframkvæmda. Ekki verður annað séð en að eigandi húsnæðisins hafi fallist á breyting atill ögur stefnda 29. september og 1. október 2020. Þá verð ur ráðið af gögnum málsins að stefnda hafi verið send uppfærð drög að leigusamningi 2. október 2020 e ftir s íma fund forsvar smanns hans og eiganda húsnæðisi ns. Sam skipti forsvarsmanna aðila sem vörðu ðu gerð umrædds leigusamnings h éldu áfram eftir 1. október 202 0 og var það fyrst 9. október sem forsvar s maður stefnda h é lt því fram að sam kom ulag aðila vær i fallið úr gildi . Gögn málsins bera með sér að sama dag hafi undirritað eintak nýs leigusamning s ver ið sent stefnda með tölvup ósti frá eig anda hú snæ ðisins. Eins og rakið hefur verið er ágreiningslaust að stefndi gerði nýjan leigusamning við ei g anda umræd ds hú snæðis þar sem upphaf leigutíma miðaðist við 1 . janúar 2021 og að hann f ékk umráð húsnæð i sins. Í stefnu var sko rað á stefnda að leggja fram leigusamning hans við eiganda húsnæðisins , sbr. 2. mgr. 67. g r. laga nr. 91/1991 . Stefndi hefur ekki brugðist við þessar i á skorun og við m unnlegan málflutning var það skýrt með þeim hætti að hann teldi ó þarft a ð leggja samninginn fram. Í ljósi afstöðu stefnda hefur stefnandi lagt áherslu á að miða b e ri við að samningur h a f i komist á fyrir 1. október 2020. Til þess er að líta að ekki ver ður ráðið af gögnum málsins hvenær leigu samningurinn er dagsettur. Undirritað eintak virðist í öllu falli hafa borist stefnda 9. október 2019, en í töl vubréf i sýslumann sins á höfuðborgarsvæ ðinu frá 28. apríl 2021 er v ísað til leig usamnings á milli eiganda fas tei gnarinnar og stefnda fr á 28. september 2020 . Að framang reindu virtu tel ur dómurinn að skýra beri óvissu um það hvenær samningurinn komst á og um n ánara inntak hans með þeim hætti sem er stefnanda hagfelldastur , sbr. til hliðsj ó nar 2. mgr. 67. gr. og 1. mgr. 68. gr. laga nr. 91/1991. 9 Leggja verður til grundvallar að stefn di h afi fengið umráð hú snæðisins 1. jan úar 202 1 á grundvelli leigusam n i ngs v ið eiganda hús næ ðisins . Þá samdi stefnandi við eigan da h ú snæðisins um að leigusamningur þeirra á milli sem átti að gild a til 3 1. desember 202 2 f élli úr gildi í lok árs 202 0 , en það var fo rsenda þess að stefndi gæti fengið aðgan g að húsnæðinu . Jafnframt má sjá af gögnum m álsins að s tefnandi veitti liðsinni sitt við að nýjum l eigusamningi væri komið á milli stefnda og eiganda hú snæðisins. Að þ essu virtu verður ekki annað séð en að stefnan di hafi ef nt þær sk u ldbindingar sem á honum hví ldu samkvæmt sam komulagi aðila frá 1. september 2020. T ekið s kal fram að stefndi hefur ekki fæ rt ha ldbær rök fyrir staðh æfingu sinni um að fastar innrétt ingar, sem vísað var til í samkomulagi aðila, hafi ekki ver ið í ásættanlegu ástandi . Þá verður ekki séð að efndir stefnda á greiðsluskyldu sinni hafi verið h indraðar vegna atvika sem stefnand i getur borið ábyr gð á. Við það bæ tist að ekki verður ráðið a f gögn um málsins að stefndi hafi talið samning aðila h afa fa llið úr gildi 1. október 2020 v egna fyrir vara 4. greinar , enda áttu aðilar áfram í samskiptum vegna nýs le igusamnings og óskaði stefndi eftir því að stefnandi hef ði samband við eig anda húsnæðisins 7. október. Háttsemi stefnda var þannig til marks um að han n teldi samkomulagið vera í gildi allt fram til 9. október þe gar undirritað eintak samningsins barst h onum með tölvu pósti , eins og áður hefur verið rakið. Samkvæmt öllu fr amangrei ndu og a ð virtum meginreglum samninga - og kröfuréttar telur dómurinn að stefnda beri að efna þá skul dbindingu sem hann gekkst undir með sam komulagi aðila 1. september 2020. Verður því fallist á kröfu stefnanda um að s tefnda verði gert að greiða honum 3.000.00 0 króna með dráttarv öxtum samkvæm t 1. mgr. 6. gr. l a ga nr. 38/ 2001 frá umsömdum gjalddag a, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna . A ð vi rtum úrslitum málsin s og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn með þeim hætti sem greinir í dóm sorði. Á sgerður Ragnarsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan. D Ó M S O R Ð : Stefnd i, Vietnamese Cuisine ehf., greiði stefnanda, Grill húsinu ehf., 3.000.000 króna, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. janúar 2021 til greiðsludags. Stefnd i greið i stefnanda 1.200.000 krónur í málskostnað .