1 Ár 2019, föstudaginn 11. október, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness, sem háð er að Fjarðargötu 9, Hafnarfirði, kveðinn upp í máli nr. E - 73 /201 9 : Húsfélagið Norðurbakka 1 - 3 ( Einar Hugi Bjarnason lögmaður) gegn FM - húsum ehf. ( Jón Auðunn Jónsson lögmaður) og Sjóvá - Almennum tryggingum hf. (Ingvar Sveinbjörnsson lögmaður) svofelldur d ó m u r : Mál þetta, sem þingfest var 30. janúar 2019 og dómtekið 11. september sl., var höfðað með stefnu, birtri 24. janúar 2019 . Stefnandi er Húsfélagið að Norðurbakka 1 - 3, kt. 000000 - 0000 , Norðurbakka 1, Hafnarfirði. Stefndi er FM hús ehf., kt. 000000 - 0000 , Ha g asmára 1, Kópavogi , og til réttargæslu Sjóvá - Almennar tryggingar hf., kt. 000000 - 0000 , Kringlunni 5 í Reykjavík. Stefnandi krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 43.822.305 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 16. febrúar 2018 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða h onum málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts. Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda, Sjóvá - Almennum tryggingum hf., en skorað er á félagið að láta málið til sín taka. Stefndi krefst aðallega sýknu af öllu m kröfum stefnanda , en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Þá krefst hann málskostnaðar. Réttargæslustefndi gerir engar kröfur í málinu utan að hann gerir kröfu um málskostnað. Aðalmeðferð málsins fór fram 11. september sl. Fór dómurinn á vettvang og skoðaði aðstæður við upphaf aðalmeðferðar . V ar málið dómtekið að málflutningi loknum. 2 Málavextir. Fasteignin að Norðurbakka 1 - 3 eru tvö fjölbýlishús með sameiginlegan kjallara. Í hvorri blokk eru þrjú stigahús, 1A, 1B, 1C og 3A, 3B og 3C. Samtals eru í húsunum 51 íbúð og fjögur verslunarrými sem eru í húsi nr. 1. Samkvæmt framlögðum gögnum í málinu s óttu Keflavíkurverktakar e hf. um leyfi til að byggja fjöleigna r hús með bílakjallara samkvæmt skipulagi við Norðurbakka 1 - 3 í Hafnarfirði með þjónusturými á 1. hæð í húsi nr. 1 þann 17. janúar 2006. Þá sótti Sigurgeir Jóhannesson um bygginga r stjóraleyfi og var lóðarhafi/húseigandi þá Atafl ehf. Fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing fyrir báða matshluta og er ekki tilefni til að fara nánar í hana hér. Þá liggur fyrir viðauki við eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsin frá júlí 2008. Þann 26. mars 2008 sótti Athús e hf. um vottun um bygginga r stig Norðurbakka 1 þar sem húsi ð v ar á bygginga r stigi 4, fokheld bygging , og kemur fram að húsið hafi verið fokhelt 29. febrúar 2008. Þann 2. júní 2008 var gefið út fokheldisvottorð fyrir Norðurbakka 3 en húsið var fokhelt 30. maí 2008. Þann 1. júlí 2008 seldi Athús ehf. Brynju hússjóði Öryrkjabandalagsins fjórar tveggja herbergja íbúð i r í Norðurbakka 3 í Hafnarfirði. Er tekið fram í kaupsamningnum að lóðarfrágangur miðist við að hjólastólaaðgengi sé tryggt að stigagangi/anddyri 1. hæðar hússins. Annar lóðarfrágangur miðist við gott aðgengi fyrir fatlaða. Einnig er tekið fram í kaupsamningnum að aðilar hafi kynnt sér skilalýsingu eignarinnar frá 20. júní 2008 og sætti sig við hana að öllu leyti. Á árinu 2007 hafði Athús ehf. selt aðra fjóra eignarhluta í húsinu. Í kjölfar efnahagshrunsins haustið 2008 stöðvuðust allar framkvæmdir við húsið og ekkert var framkvæmt í húsinu af hálfu Atafls hf. eða Athús a ehf. upp frá því. Nafni Athúsa ehf. var breytt í Hafhús ehf. en það félag var úrskurða ð gjaldþrota með dómi Hæstaréttar 23. apríl 2013 í máli nr. 189/2013. Var Jón Auðunn Jónsson lögmaður skipaður skiptastjóri Hafhúsa ehf. Beiðni um stöðuúttekt á bílakjallara í báðum húsunum liggur fyrir í málinu ódagsett en bygginga r stjóri er Sigu rþór Jóhannesson. Þá liggur fyrir beiðni um stöðuúttekt á Norðurbakka 3 frá sama bygginga r stjóra, ódagsett. Beiðnirnar eru mótteknar í apríl 2012 hjá Hafnarfjarðarbæ. Lokaúttekt að Norðurbakka 1 - 3 , dagsett 10. maí 2012 , liggur fyrir. Varðandi bílageymslu voru gerðar þó nokkrar athugasemdir auk nokkurra athugasemda við sameign. Varðandi stigagang 3A var þess getið að gler í stigagangi væri ekki með merkingu um að það væri vo t tað sem brunagler. Stigagangar 3B og 3C voru óf ullgerðir, lítið meira en fokheldir og 3 með nánari lýsingu á verkstöðu var vísað í lýsingu bygginga r stjóra. Var gefinn fjögurra vikna frestur á lagfæringum. Með afsali, þann 30. júní 2013, afsalaði þb. Hafhús a ehf. fjörutíu eignarhlutum í fasteigninni til s tefnda FM hús a ehf. Í afsalinu kemur fram að afsalshafa sé kunnugt um að afsalshafi sé þrotabú og að sala eignanna sé l i ður í sameiginlegri fullnustugerð kröfuhafa. Afsalsgjafi geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Afsalshafi hafi kynnt sér ástand eignanna og geri ekki athugasemdir við það. Þá kemur fram í afsalinu að auk greiðslu kaupverðsins taki afsalshafi að sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsalsgjafa eða aðra eigendur eigna í húsunum. Þ ann 4. september 2013 sendi FM hús ehf. beiðni til Hafnarfjarðarbæjar um skráningu á bygginga r stjóra vegna hluta framkvæmda á lóð við Norðurbakka 1 og 3 og tekið fram að óskað væri eftir því að FM hús ehf. tækju að sér stjórn bygginga r framkvæmda samkvæmt ákvæðum mannvirkjalaga nr. 160/2010 og byggingarreglugerð nr. 112/2012 sem bygginga r stjóri vegna bygginga r leyfis. Ritaði stjórnarmaður FM hús a ehf . , Benedikt Steingrímsson , undir fyrir hönd félagsins sem bygginga r stjóri og lóðarhafi/húseigandi. M eð beiðni á skráningu bygginga r stjóra fylgdi verkstaða að Norðurbakka 1 - 3. Varðandi Norðurbakka 3B og 3C segir að stigagangur sé varla orðinn fokheldur . Þá liggur fyrir beiðni FM hús a ehf. um skráning u iðnmeistara að Norðurbakka 1 og 3 þann 4. september 20 13. Er þar vísað til stofnúttektar og greinargerðar. Á aðalfundi húsfélags Norðurbakka 1 - 3 í ársbyrjun 2013 var leitað eftir samþykki húseigenda til að ráða fagaðila til að gera ástandsskýrslu á sameign húsanna. Var Framkvæmd og ráðgjöf ehf. fengin til ve rksins og skilaði húsfélaginu skýrslu í mars 2014. Voru gerðar athugasemdir við frágang sameignar og séreigna r hluta ásamt kostnaðaráætlun við úrbætur að fjárhæð 53.500.000 krónur. Í gögnum málsins liggja fyrir kaupsamningar frá árunum 2014 og 2015 þar sem stefndi seld i einstakar íbúð i r til einstaklinga. Í kaupsamningunum er vísað til skilalýsingar seljanda sem telst vera hluti af kaupsamningi aðila. Þá er eftirfarandi tekið fram í nokkrum kaupsamningum : ð gerð hefur verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1 - 3 við Norðurbakka og að hún gefur til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess að hálfu húsbyggjanda (fyrri byggingaaðila). Seljandi staðfestir hér með að hann mun halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hina seldu eign vegna þessara galla . - hönnunargalla mars 2014, hefur verið afhent kaupanda ásamt ársreikningi húsfélag árið 2014 og aðalfundargerð 2015. Seljandi m 4 Skilalýsing Atafls ehf. liggur fyrir í matsgerð Ríkharð s Kristjánssonar. Þar er einnig að finna skilalýsingu FM - húsa ehf. Meðal annars kemur þar fram að sameign og lóð séu fullfrágengin með upphitun á helstu gönguleiðum og niðurkeyrslu að bílakjallara. Niðurkeyrsla sé steypt en gangstígar hellulagðir. Garðsvæði sé frágengið með gróðri og stígum í samræmi við lóðahönnun sem taki mið af umhverfi og nálægð við hafnarbakkann. Þá eru lýsingar á því hverni g íbúðum skuli skilað . Með bréfi þann 26. maí 2015 sendi stefnandi stefnda fyrirspurn um framkvæmdir og lagfæringar á húseigninni að Norðurbakka 1 - 3. Þann 8. júní 2015 sendi stefndi beiðni til Hafnarfjarðarbæjar um öryggis - eða lokaúttekt á Norðurbakka 1 - 3. Var Hjálmar Hafsteinsson tilgreindur sem bygginga r stjóri. Þann 9. júní 2015 svaraði stefnandi bréfi stefnda frá 26. maí s.á. og kemur þar m.a. fram að brugðist hafi verið við þeim ágalla sem hafi verið á g l eri í svalahandriðum og sé því verki lokið. Hugsanlegt sé að einhvers staðar sjái samt á g l erinu og muni félagið þá leysa þau mál í samráði við einstaka kaupendur sína enda um séreign að ræða. Um lekavandamál í bílageymslu segir í bréfinu að það vandamál hafi reynst umfangsmeira og erfiðara viðureig nar en áður hafi verið talið. Rekja megi þessi vandamál til handvammar af hálfu þeirra sem byggðu húsið og því b eri bygginga r stjórinn að sjálfsögðu ábyrgð á því tjóni sem af því hlýst. FM - hús ehf. hafi hafið vinnu við lagfæringar á þessum atriðum sem aflag a hafi farið en óvíst sé um verklok. Einungis smávægilegur frágangur sé eftir á lóð og verði honum lokið á næstu vikum. Þann 14 . ágúst 2015 sendi stefnandi stefnda bréf og gerði athugasemdir við framvindu á verkum stefnda í húsunum. Þann 19. ágúst 2015 fór fram lokaúttekt á Norðurbakka 1 - 3. Segir um bíl a geymslu og kjallara að brunavarnir séu ófullnægjandi. Skila þurfi uppdráttum af loftræstingu í bílakjallara til bygginga r fulltrúa. Sýna þurfi fram á viðunandi útsog frá útblæstri bifreiða. Rafmagnsrými st andist ekki 88. gr. bygginga r reglugerðar. Sor p - og hjólageymslur skuli vera loftræstar og brunaloku skuli setja þar sem loftrör fari gegnum brunaskilvegg. Þjónusturými van t i á teikningu hjá rými 0082 og sýna þurfi fram á prófun og virkni vatnsúðunarkerfis . Um s tigagang 3A segir að gler í stigagangi sé ekki með merkingu um að það sé vottað sem brunagler. Gefinn var fjögurra vikna frestur til ú r bóta. Þann 22. september 2015 gerði stefnandi athugasemdir vegna aðgengis fatlaðra að húsunum og vísaði þar til gr einargerðar Öryrkjabandalagsins vegna úttektar þeirra á aðgengi fatlaðra að húsunum. Lokaúttekt fór fram á húsunum þann 2. nóvember 2015. 5 Þann 2. febrúar 2016 sendi formaður stefnanda tölvupóst til stefnda með yfirskriftinni ameignar að Norðurbakka 1 - : Dyraumbúnaður við geymslu 207 er skemmdur vegna leka. Einnig eru ummerki eftir leka á vegg og í lofti. Ummerki eftir leka við sorpgeymslu á móts við 401. Geymsla við norðurenda. Rakaskemmdir. Málningardót og stigi í geymslu. Gólf ekki rykbundið og málað. Ra f magnsrými. Gólf ekki rykbundið og málað. Spegill . Sóðalegur frágangur. Gólf ekki rykbundið og málað. Rými fyrir vatnsinntök. Rakaskemmdir við geymslu r 501, 106, 110 og 213. Rakaskemmdir í lofti við stigahús 1b, sorpgeymslu 1a og við bílastæði 201 og 414. D okabretti uppi á raflögnum. Rakaskemmdir í lofti við geymslur 413, 107, 313 og 308. Þ éttingu á neyðarhurð við ramp ábótavant. Vatn á greiðan aðgang inn með hurð að neðanverðu. Útiljós í rampi ekki virkt. Slær út rafmagni sé það tengt. Þétting u á innkey r sluhurð ábótavant. Hurð nemur ekki við gólf að hluta. Leki ofan við geymslu 210. Rakaskemmdir í lofti vi ð hur ð . Le ki á horni við 1c. Dældir í g ó l fi við bílastæði 502, 307, 212. Dældir í gólfi við inngang 1c og við sorpgeymslu 1c. Víða í bílageymslu safnast vatn í polla sem þarf að leiða að niðurföllum. Vantar sog frá öllum sorpgeymslum og hjólageymslum í öllum stigahúsum. Hurðir milli brunahólfa lokast illa vegna loftþrýstings sem myndast í rými milli brunahurða í inngöngum í stigahús . Vantar einstreymisloka eða bæta þarf hurðarpumpur. Lekaskemmdir í anddyri 3a. Hurðir óþéttar. Brotin flís utan á 1c á móts við sv horn hússins. Gerðist þegar verið var að lagfæra gler á svölum. Vantar leiðbeiningar og leiðarvísa vegna tæknirýma á samt aðgengilegum teikningum fyrir tækni - og iðnaðarmenn. Vantar lista yfir þjónustuaðila. Almennt má segja að málningu á bílageymslu sé ábótavant. Frágangur á blómakerjum. M úr víða brotinn af. 6 Blásarar og loftræsting í sameign. Fá að sjá samþykktar teikningar. Óþéttar hurðir inn í íbúðir. Víða er svo óþétt að ljós sést frá stigahúsi inn í íbúðir. Gustar á milli stafns og hurða þegar blæs. Brunavarnarhurðir. Víða virðist vanta vottunarmerki og borða. Aðkoma slökkviliðs að úðakerfi hættuleg þar sem ekkert hindrar að fólk detti ofan í gryfju eða bílar lendi ofan í. Vantar sneril að utan á hurð út á þaksvalir á 1c. Fólk getur lokast úti á þakinu. Gróður og illgresi í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa. Lokafrágangur og eitrun beða í kringum húsin. Fyrir liggur skriflegt loforð FM húsa að ganga í þessi mál í vor. Þann 3. mars 2016 undirrituðu stefnandi og stefndi samkomulag um lokafrágang sameignar að Norðurbakka 1 - 3 í Hafn arfirði þannig: 000000 - 0000 sem framkvæmdaraðili og Snorri Jónsson kt. 000000 - 0000 og Kristinn Svavarsson kt. 000000 - 0000 sem stjórnarmenn í húsfélaginu Norðurbakki 1 - 3 og íbúa r þar gera með sér svohljóðandi samkomulag: FM hús ehf. lýsir því yfir að það mun bæta úr öllum atriðum sem talin eru upp í tölvupósti dags. 2. febrúar 2016 kl. 10:44 frá kristinnsv@talnet.is til STH Teiknistofan og fmot@simnet.is og er fylgiskjal með samkomulagi þessu. FM hús ehf. lýsir því jafnframt yfir að öllum f ramkvæmdum vegna úrbóta þessara skal lokið eigi síðar en þann 1.5.2016. Snorri og Kristinn lýsa því yfir að þeir ásamt mökum sínum skrifa undir afsöl á stæði í bílageymslu er varðar eignir þeirra í Norðurbakka 1 - Í skilalýsin gu stefnda kemur fram að Norðurbakki 1 - 3 séu glæsileg fjögurra og fimm hæð a lyftuhús með 51 íbúð. Tekið er fram að stefndi hafi tekið við byggingu hússins af Atafl i ehf. Í lok árs 2013 fékk húsfélagið Framkvæmd og ráðgjöf ehf. til að taka út galla og kostn að við lagfæringar á húsunum Norðurbakka 1 - 3. Var þeirri skýrslu skilað í mars 2014 með kostnaðaráætlun. Á árunum 2014 til 2016 seldi stefndi nokkrar íbúðir í húsinu og er tekið fram í kaupsamningum að eignin verði afhent samkvæmt skilalýsingu seljanda. Þá er tekið sérstaklega fram í þessum kaupsamningum að kaupanda sé kunnugt um að gerð hafi verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1 - 3 við Norðurbakka og að hún gefi til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess af hálfu húsbyggjanda (fyrri byggingara ðila). Þá segir að seljandi staðfesti að hann muni halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hina seldu eign vegna þessara galla. Þá er í kaupsamningum vísað til skýrslu frá mars 2014. Á árinu 2016 gerði stefnandi ítrekað athugasemdir við stefnda vegna frágangs á sameign hússins sem átti að ljúka fyri r 1. maí 2016. 7 Þann 12. janúar 2017 lagði stefnandi fyrir Héraðsdóm Reykjaness matsbeiðni og óskaði eftir því að dómkvaddur yrði óvilhallur matsmaður til að meta tilgreinda meinta galla í sameign hússins nr. 1 - 3 við Norðurbakka. Þá gerði stefnandi kröfu í ábyrgðartryggingu bygginga r stjóra hjá Sjóvá hf. Hafnaði Sjóvá bótaskyldu. Þá liggur fyrir bréf frá stefnda til stefnanda , dagsett 18. ágúst 2015 , þar sem fram kemur að umsókn um lokaúttek t á Norðurbakka 1 - 3 hafi verið lögð inn hjá Hafnarfjarðarbæ 8. júní og hafi stefndi brugðist við öllum tilkynningum um le k a í gluggum. Vinna við að skipta út ónýtu gleri á svölum muni fara fram um haustið og enn sé verið að vinna í lekavanda í bílageymslu og ekki sé hægt að segja til um hvenær þeirri vinnu ljúki en það verði ekki fyrr en komist verði fyrir allan leka. Þá séu garðyrkjuráðgjafar stefn d a að skoða kerjamálið ítarlega, þeir muni senda greinargerð um það, sem verði jafnframt send húsfélaginu. Fyr ir dóminum kannaðist fyrirsvarsmaður stefnda ekki við umrætt bréf en kvað að kannski hafi einhverjir starfsmenn sent það í nafni fyrirsvarsmanns. Málsástæður og lagarök stefnanda. Stefnandi byggir aðild sína á 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleigna r hús og aðild réttargæslustefnda á 21. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi byggir á því að þegar stefndi keypti fjörtíu íbúðir í húsunum vorið 2013 af þrotabúi Haf húsa ehf. hafi stefndi tekið að sér að ljúka byggingu hússins og hafi haft allt forræði á því hvernig því verki skyldi ljúka. Stefndi hafi því verið eigandi bygginga r framkvæmdanna og húsbyggjandi frá 30. júní 2013 . Þá hafi stefndi einnig borið ábyrgð sem bygginga r stjóri , sbr. gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Þegar stefndi hafi tekið við byggingu fasteignarinnar hafi lög nr. 160/2010 um mannvirki verið í gildi og byggingarreglugerð nr. 112/2012. Samkvæmt 15. gr. laga nr. 160/2010 og grein 2.7.1 í reglugerðinni hafi stefndi borið ábyrgð á því að við byggingu hú ssins yrði farið eftir kröfum laga um mannvirki og reglugerðarinnar auk þess sem á honum hafi hvílt sú skylda að hafa virkt eftirlit með þeim aðilum sem hann réði til að hanna, byggja og reka mannvirkið. Þá ber i eiganda mannvirkis að hlutast til um það að byggingarstjóri byggi í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Þessum atriðum hafi verið verulega ábótavant líkt og framlögð matsgerð staðfesti. Stefnandi reisir kröfu sína á reglum um skaðabætur utan samninga og sé sakarreglan bótagrundvöll urinn. Að mati stefnanda ber i stefndi ábyrgð á háttsemi þeirra starfsmanna sinna sem luku við byggingu hússins og er u skilyrð i reglunnar um vinnuveitandaábyrgð uppfyllt í málinu. Þá sé ljóst að eftirliti við byggingu hússins og viðgerðum hafi augljóslega verið verulega ábótavant af hálfu stefnda og þeirra sem störfuðu á hans vegum. Stefndi hafi, sem fyrr 8 segi , verið eigandi byggingarframkvæmdanna og sem slíkur hafi hann borið ábyrgð á því að húsið væri í samræmi við ákvæði byggingarlaga, byggingarreglugerð ar og viðurkenndar byggingarvenjur. Þá ber i stefndi einnig ábyrgð sem byggingarstjóri fasteignarinnar frá því að hann hafi verið skráður sem slíkur 4. september 2013 og þar til lokaúttekt fékkst þann 2. nóvember 2015 . Ábyrgð stefnda sem byggingarstjóra sé reist á gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og ákvæðum mannvirkjalaga nr. 160/2010. Á byggingarstjóra hafi sú ábyrgð hvílt að byggt væri í samræmi við samþykktar teikningar, uppdrætti, lög og reglugerðir. Þá hafi s tefndi borið ábyrgð á því að hafa eftirlit með því að framkvæmdin væri tæknilega og faglega fullnægjandi. Þessar skyldur séu m.a. áréttaðar í 29. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og grein 4.7.7 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Stefndi hafi brugðist þessum starfsskyldum sínum og það ha fi valdið stefnanda tjóni. Þá ber i einnig að hafa í huga að stefndi sé stórt verktakafyrirtæki sem hafi áratugareynslu af byggingu fasteigna. Þegar stefndi hafi keypt 40 eignarhluta í fasteigninni hafi byggingin verið á fokheldisstigi og hafi sem fyrr segir staðið tóm í tæp 5 ár eftir að framkvæmdir stöðvuðust skyndilega vegna bágrar fjárhagsstöðu Atafls í kjölfar efnahagshrunsins. Stefndi hafi vitað eða hafi a.m.k . mátt vita í ljósi reynslu sinnar og þekkingar að fjölmörg atriði voru ókláruð og frágangur hafi víða verið ófullnægjandi í sameign fasteignarinnar. Þetta sé í raun augljóst þegar haft sé í huga að þegar stefndi tók við sem byggingarstjóri eignarinnar hafi hann haft allar úttektir undir höndum, þ.m.t. úttektarbeiðnir fyrri byggingarstjóra og gögn um stöðuúttekt sem fram hafi farið þann 10. maí 2012. Af þeim gögnum hafi stefnda mátt vera það ljóst að fjölmörg atriði hafi verið ókláruð og ófullnægjandi í sameign fa steignarinnar. Dæmi um þetta séu lekavandamál sem höfðu verið þrálát og vísað er sérstaklega til í lið 5.09 í beiðni fyrri byggingarstjóra um stöðuúttekt. Vitneskja stefnda um að sameign fasteignarinnar hafi verið ófrágengin opinber i st svo í því að stefnd i hafi lýst því yfir í afsalinu, þann 30. júní 2013, að hann tæki að sér að ljúka frágangi sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir afsalsgjafa eða aðra eigendur eigna í húsunum. Það segi sig sjálft að yfirlýsing í þessa veru hefði ekki komið til nema vegna þeirrar vitneskju stefnda að frágangi sameignar fasteignarinnar væri ólokið. Það hafi svo fljótlega komið á daginn eftir afhendingu fyrstu íbúðanna af hálfu stefnda á árinu 2014 að í ljós kom að ýmsum frágangi hafi verið ó lokið, auk þess sem gallar hafi verið á sameign fasteignarinnar . St efnandi hafi þrýst á um úrbætur , m.a. með fundarhöldum, tölvuskeytum, bréfaskriftum, símtölum o.fl. Stefnandi hafi því ítrekað reynt að ná lausn á málinu og g efið stefnda kost á að lagfæra galla. Þessi viðleitni hafi ekki skilað árangri og hafi 9 þær takmörkuðu lagfæringar sem stefndi framkvæmdi því miður allsendis reynst ófullnægjandi. Þá ligg i fyrir að í kaupsamningum um 17 íbúðir í húsinu, sem stefndi hafi undirritað sem seljandi allt frá því í maí 2014, sé vísað til þess að gerð hafi verið bráðabirgðaúttekt á ástandi hússins nr. 1 - 3 við Norðurbakka og að hún gefi til kynna að ýmsu sé ábótavant í frágangi þess af hálfu húsbyggjanda. Í kaupsamningunum lýsi st efndi því yfir gagnvart kaupendum að félagið staðfesti að það muni halda kaupanda skaðlausum af þeim kostnaði sem gæti fallið á hin a seldu eign vegna þessara galla. Af öllu framangreindu sé ljóst að stefndi hafi fullkomlega verið meðvitaður um að ljúka þy rfti frágangi og laga framkomna galla í sameigninni þegar hann keypti umrædda 40 eignarhluta í fjöleignarhúsinu, sem þá hafi verið á fokheldisstigi. Rétt sé að taka fram að sérstaklega rík skoðunarskylda hvíldi á stefnda í ljósi þekkingar sinnar og reynslu og ekki síður vegna þess að stefndi hafi verið meðvitaður um að seljandi eignarinnar var þrotabú og hafi ekki getað uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi stefndi lýst því yfir í afsalinu, dags. 30. júní 2013, að hann hafi kynnt sér ástand eignanna og gerði ekki athugasemdir við það. Á því sé byggt að frá 30. júní 2013 hafi stefndi haft allt forræði á því hvernig ljúka skyldi byggingu hússins. Stefndi hafi svo haldið áfram byggingu hússins og haf t með höndum byggingarstjórn uns l okaúttekt fékkst 2. nóvember 2015. Lög ger i ráð fyrir því að byggingarframkvæmdum teljist ekki lokið fyrr en lokaúttekt hafi farið fram og ábyrgð húsbyggjanda og byggingarstjóra n ái fram til þess tíma. Stefndi ber i því ábyrgð á þeim göllum sem fram kom i í matsgerð, enda hafi þær smávægilegu lagfæringar sem framkvæmdar voru verið alls ófullnægjandi. Þá byggir stefnandi einnig kröfu sína á því að stefndi hafi viðurkennt ábyrgð sína á framkom n um göllum með því að ráðast í viðgerðir sem ekki hafi skil að tilætl uðum árangri, þ.m.t. viðgerðir á þökum, glerjum og leka í bílageymslu. Í bréfi stefnda, frá 9. júní 2015, sé t.a.m. tekið fram að lekavandamál í bílageymslu hafi reynst umfangsmeiri og erfiðari viðureignar en áður var talið. Í bréfinu k omi fram að stefndi hafi hafið vinnu við lagfæringar á þessum atriðum sem aflaga fóru en óvíst sé um verklok. Þá vísa r stefnandi enn fremur til þess að samkomulag var gert milli stefnanda og stefnda, um lokafrágang sameignarinnar þann 3. mars 2016 líkt og áð ur er rakið. Í því samkomulagi lýsi stefndi því yfir að félagið muni bæta úr öllum atriðum sem talin séu upp í tölvupósti formanns húsfélagsins frá 2. febrúar 2016 sem sé fylgiskjal með samkomulaginu. Stefndi hafi jafnframt lýst því yfir að öllum framkvæmd um vegna þessara úrbóta yrði lokið 10 eigi síðar en 1. maí 2016. Við þetta hafi ekki verið staðið eins og áður sé rakið og staðfest sé í fyrirliggjandi matsgerð. Frá því að skýrsla matsmannsins hafi verið unnin h afi stefndi hins vegar engar lagfæringar framkv æmt og fasteignin í dag sé því í því ástandi sem hún var í við matsgerð. Stefnandi krefst skaðabóta úr hendi stefnda vegna galla sem stefnandi telur vera á sameign fasteignarinnar að Norðurbakka 1 - 3 í Hafnarfirði. Krafa stefnanda sé reist á matsgerð Ríkha rðs Kristjánssonar. Af hálfu stefnanda sé á því byggt að stefndi beri ábyrgð á öllum þeim göllum sem tilgreindir séu í matsgerð. Um þetta vís i st til þess sem að framan sé rakið að stefndi var húsbyggjandi frá 30. júní 2013 og hafi auk þess borið ábyrgð by ggingarstjóra frá 4. september s.á. Þá sé rétt að ítreka að stefndi hafi lýst því yfir í afsalinu, dags. 30. júní 2013, að stefndi tæki að sér að ljúka frágangi sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir eigendur eigna í húsunum. Í um ræddri skilalýsingu Atafls sé vísað til þess að áhersla sé lögð á gæði í verki, áreiðanleika og vandaða þjónustu og tekið sérstaklega fram að sameign og lóð væru fullfrágengin. Krafa stefnanda sé sú að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 43.822.3 05 krónur, en það sé sú fjárhæð sem matsmaður taldi að þyrfti að greiða til að lagfæra alla framkomna galla samkvæmt matsgerð. Krafan sundurliðast með eftirfarandi hætti: 11 Matsliðir: Vinna Efni Heildarkostn a ður Matsliður a (vinnuliður vegna leka) 3.704.756 3.526.875 7.231.631 Matsliður b og f (gluggar og gler) 1.194.250 1.117.800 2.312.050 Matsliður c (málun í stigahúsum og bílakjallara) 1.916.000 624.450 2.540.450 Matsliður e (loftræsting í sorpgeymslum) 442.200 496.320 938.520 Matsliður g (glerhandrið) 229.800 282.000 511.800 Matsliður h (hellur á lóð) 433.500 38.000 471.500 Matsliður i (stoðveggir við blómaker) 2.232.150 1.346.075 3.578.225 Matsliður j (flísalögn) 680.376 136.848 817.224 Matsliður k (frágangur hurða) 1.514.700 598.950 2.113.650 Matsliður l (frágangur þaka) 4.287.660 1.120.905 5.408.565 Matsliður o (veggir í bílageymslu) 1.445.665 1.067.085 2.512.750 Matsliður p (vatnshalli á gólfi í bílageymslu) 1.897.500 1.075.250 2.972.750 Matsliður q (aðgengi fyrir fatlaða) 1.837.550 4.279.000 6.116.550 Matsliður r (frágangur utanhúss) 326.400 234.000 560.400 Samtala matsliða: 22.142.507 15.943.558 38.086.065 Tækniþjónusta, verklýsingar og o.fl. 4% 1.523.443 1.523.443 12 Um nánari sundurliðun kröfunnar vís i st til matsgerðar þar sem einstakir verkliðir séu sundurliðaðir og greint á milli vinnu og efniskostnaðar. Krafan byggist að öllu leyti á matsgerðinni að frátöldum útreikningi á virðisaukaskatti. Í matsgerðinni virðist hafa átt sér stað innsláttarvilla við útreikning á virðisaukaskatti, þ.e. 24% virðisaukaskattur af vinnulið nemur 5.771.234 (=0,24 x 24.046.810) en ekki 4.654.221 krónu líkt og miðað sé við í matsgerð. Að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á staðnum nem u r virðisa ukaskattur 2.308.494 krónum. U m málsástæður stefnanda til stuðnings dómkröfunni vís i st til þess sem rakið sé að framan, til fyrirliggjandi matsgerðar og umfjöllunar hér að neðan um einstaka matsliði. Í matslið a í matsgerðinni kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að leki sé til staðar í bílageymslu fasteignarinnar. Þegar stefndi hafi tekið við byggingu hússins hafi legið fyrir að lekavandamál væru til staðar. Um þetta vís i st m.a. til úttektarbeiðna fyr ri byggingarstjóra. Þá vís i st enn fremur til þess sem fram k omi á bls. 11 í matsgerð, og haft sé eftir lögmanni stefnda, að óumdeilt sé að leki hafi verið í húsinu í fortíðinni en því hafi verið haldið fram af hálfu stefnda að lekinn hafi verið lagfærður. Þetta sé alrangt líkt og staðfest er í fyrirliggjandi matsgerð. Þá vís i st einnig til þess að stefndi hafi tekið á sig sérstaka skuldbindingu um að lagfæra leka og rakaskemmdir með samkomulagi aðila 3. mars 2016. Í því samkomulagi hafi verið vísað til tölvupósts frá 2. febrúar s.á. og hann gerður hluti af samkomulaginu. Í tölvupóstinum sé tekið fram að dyraumbúnaður við geymslu 207 sé skemmdur vegna leka og einnig séu ummerki eftir leka á vegg og í lofti. Ummerki séu eftir leka við sorpgeymslu á móts við 401. Rakaskemmdir séu við geymslu á norðurenda. Rakaskemmdir við geymslur 501, 106, 110 og Eftirlit og ráðgjöf á staðnum 5% 1.904.303 1.904.303 Heildarmat án vsk: 24.046.810 17.467.001 41.513.811 Virðisaukaskattur vegna vinnu á staðnum 24% 5.771.234 Endurgreiðsla af vsk 60% - 3.462.741 Vsk a ð teknu tilliti til endurgreiðslu: 2.308.494 2.308.494 Samtals krafa: 43.822.305 13 213 og í lofti við stigahús 1 B , sorpgeymslu 1 A , við bílastæði 201 og 414 og í lofti við geymslur 413, 107, 313 og 308. Þá k omi fram að leki sé ofan við g eymslu 210 og rakaskemmdir í lofti við hurð og leki á horni 1 C . Enn fremur sé tekið fram að lekaskemmdir séu í anddyri 3 A . Stefndi ber i því án nokkurs vafa ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir eru í matslið a og staðfestir eru í fyrirliggjandi matsgerð. Í matsliðum b og f fjall i matsmaður um glugga og gler í sameign fasteignarinnar. Matsmaður met i þessa liði saman. Í matsgerðinni kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að skipta þurfi út 11 rúðum og setja hert gler í þykkara glerið. Við stöðuúttektina 10. maí 2012 kom m.a. fram að það vanti staðfestingu á vottun glers og tekið sérstaklega fram að gler í stigagangi 3A sé ekki vottað sem brunagler . Í lokaúttekt 19. ágúst 2015 hafi sömu athugasemdir verið gerðar. Stefnandi telur að stefndi hafi átt að hlutast til um að skipta út glerjunum enda hafi stefndi tekið a ð sér að ljúka byggingu hússins og hafi gefið út sérstaka yfirlýsingu gagnvart eigendum hússins um að ljúka frágangi í samræmi við skilalýsingu. Þá hafi skyldur að þessu leyti einnig hvílt á stefnda sem b yggingarstjóra fasteignarinnar, þ.e. að gler uppfylltu þær kröfur sem gerðar eru í byggingarreglugerð. Af matsgerðinni sé einnig ljóst að handvömm h afi orðið við ísetningu glugganna þar sem þeir voru ekki nægilega vel festir og því talin þörf á að fjölga festingum. Á matsfundi, sbr. bls. 11 í matsgerð, hafi verið bókað eftir lögmanni stefnd a að óumdeilt væri að hreyfing hafi verið á gleri en búið sé að fjölga festingum þar sem bent hafi verið á ágalla. Ljóst sé af matsgerð að þessar lagfæringar stefnda hafi ekki skilað tilætluðum árangri, enda geri matsmaður athugasemdir við þetta atriði og met i kostnað við lagfæringar. Í matslið c í matsgerðinni k omist matsmaður að þeirri niðurstöðu að málun í bílakjallara og stigahúsum sé ófullnægjandi og gera þurfi vi ð nokkra áberandi steypugalla, mála bita og súlur við þenslurauf og allan austurvegg. Málningarvinnu hafi ekki verið lokið þegar stefndi tók við sem húsbyggjandi og því ber i hann að mati stefnanda ábyrgð á þessum göllum. Því til viðbótar hafi stefndi ábyrg st að bæta úr þessu atriði með samkomulaginu frá 3. mars 2016, enda [megi] segja að málningu á bílageymslu sé ábótavant . hafi því tekið á sig sérstaka s kuldbindingu gagnvart stefnanda að ljúka málningarvinnu með fullnægjandi hætti sem ekki hafi gengið eftir og á því ber i stefndi ábyrgð gagnvart stefnanda. Í matslið e hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að útloftun í sorpgeymslum fasteignarinnar sé ófullnægjandi. Aðeins í tveimur s t igagöngum , 1A og 1C , hafi loftstreymið verið rétt. Þegar stefndi hafi tekið við byggingu hússins hafi ekki verið búið að ljúka við frágang vegna loftræstingar sorpgeymslna, sbr. skýrsl u um stöðuúttekt 10. maí 201 2 . Í loka úttekt þann 14 19. ágúst 2015 hafi sérstaklega verið tekið fram að sorp - og hjólageymslur skuli vera loftræstar og brunaloku skuli setja þar sem loftrör f ari í gegnum brunaskilavegg. Þá ligg i fyrir að stefndi tók að sér að bæta úr þessu atriði með samkomulagi nu frá 3. mars 2016 en í tölvupóstinum, sem hafi verið hluti af samkomulaginu, k omi . . Stefndi ber i því án nokkurs vafa ábyrgð á ófullnægjandi útloftun í sorpgeymslum. Í matslið g hafi matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að skipta þurfi út sex glerskífum á þaki Norðurbakka 1 og 3 vegna skýjamyndunar á gleri. Matsmaður tel ji að ágallinn sé mjög áberandi og ekki í takt við það sem oftast s jáist hérlendis eða erlendis og kunni að stafa af því að líming nokkurra glerja hafi ekki verið nægilega góð í hornunum eða vatn liggi að samlímingunni í klemmum. Stefnandi tel ji að stefndi b eri ábyrgð á þessum ágalla enda hafi hann tekið að sér að ljúka frágangi fasteignarinnar auk þess sem hann hafi borið ábyrgð sem byggingarstjóri eignarinnar. Í matslið h geri matsmaður athugasemdir við hellulögn á lóð fjöleignarhússins. Annars vegar þ urfi að framkvæma lagfæringar á steinlögn við gafla Norðurbakka 1 og hins vegar á steinlög n við Norðurbakka 3C. Á þessum göllum ber i stefndi ábyrgð enda hafi hann tekið að sér að ljúka frágangi fasteignarinnar í samræmi við skilalýsingu en þar hafi m.a. verið tekið fram að sameign og lóð væru fullfrágengin. Í i - lið k omist matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að áberandi leki sé úr blómakeri á austurhlið húsanna. Það vatn sé nær alltaf til staðar, jafnvel löngu eftir rigningar þegar hvergi sést bleyta annars staða r á lóðinni eða svæðinu í kring. Til þess að laga leka þurfi að moka upp úr kerinu, þrífa það og þétta að innan og utan á allan reykræstikassann og fylla aftur. Matsmaður tel ji að hér sé ekki um hönnunargalla að ræða. Stefndi ber i ábyrgð á þessum matslið e nda hafi hann tekið á sig sérstaka skuldbindingu um að bæta úr þessu atriði en í tölvupóstinum , sem hafi legið til grundvallar samkomulagi aðila frá 3. mars 2016 , sé vísað til þess að frágangur á blómakerjum sé ófullnægjandi og múr sé víða brotinn af. Í matslið j k omist matsmaður að þeirri niðurstöðu að flísalögn í stigagöngum og anddyrum fasteignarinnar sé ófullnægjandi og t.a.m. sé nauðsynlegt að skipta alveg um flísar í forstofum 3B og 3C. Þegar stefndi hafi tekið við sem húsbyggjandi hafi þessir stiga gangar varla verið orðnir fokheldir og ekki búið að flota gólf, sbr. verkstöðulýsing u, dags. 10. maí 2012. Stefndi ber i því ábyrgð á þeirri handvömm sem hafi orðið við flísalögn enda hafi þessi verkþáttur verið unninn af starfsmönnum stefnda. Í matslið k k o m i st matsmaður að þeirri niðurstöðu að frágangur hurða í sameign hússins sé ófullnægjandi. Þegar framkvæmdir hafi verið stöðvaðar á árinu 2008 hafi hurðir verið 15 komnar í en það hafi átt eftir að ganga frá þeim . Þannig hafi átt eftir að ganga frá brunaþét tingum og eldvörnum auk frágangs á pumpum og stoppurum. Þetta komi m.a. fram í beiðnum um stöðuúttekt og verkstöðulýsingu, dags. 10. maí 2012. Frágangi á hurðum hafi því verið ólokið þegar stefndi tók við sem húsbyggjandi og hann ber i því ábyrgð á umræddum göllum. Því til viðbótar hafi stefndi tekið á sig sérstaka skuldbindingu með samkomulaginu frá 3. mars 2016 um að bæta úr atriðum er varð i hurðir í sameign. Þannig k omi m.a. fram í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 að þéttingu á neyðarhurð við ramp sé ábó tavant og vatn eigi greiðan aðgang inn með hurð að neðanverðu. Þá k omi fram að þétting u á innkeyrsluhurð sé ábótavant og hurð nemi ekki við gólf að hluta. Enn fremur k omi fram að hurðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings sem myndist í rými mi lli brunahurða í inngöngum stigahúss. Það vanti einstreymisloka eða bæta þurfi hurðapumpur. Einnig k omi fram að hurðir séu óþéttar í anddyri 3 A . Stefndi ber i því ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir séu í k - lið fyrirliggjandi matsgerðar. Í matslið l k omist matsmaður að þeirri niðurstöðu að frágangur 30 útloftunarr ö ra á þaki sé ófullnægjandi og bæta þurfi höttum ofan á rörin og setja þétta í kringum rörin og bæta hellum við í kringum þau. Þá er frágangur hellulagna metinn ófullnægjandi. Þessum verkþáttum haf i verið ólokið þegar stefndi tók við eigninni og ber i hann ábyrgð á þessum ófullnægjandi frágangi. Þá sé í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 gerðar athugasemdir við blásara og loftræstingu í sameign og það vanti sog frá öllum sorp - og hjólageymslum. Í tölv upóstinum sé einnig á það bent að gróður og illgresi sé í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa. Í bréfi stefnanda, dags. 6. maí 2016, sé einnig vísað til þess að hatta vanti á loftunarop. Stefndi ber i því ábyrgð á þeim göllum sem tilgreindir séu í mat slið l. Í matslið o k omist matsmaður að þeirri niðurstöðu að veggir við innkeyrslu að bílageymslu séu haldnir ýmsum ágöllum. Bent sé á að sprungunet f ari yfir þau mörk sem eðlileg geta talist, úttök fyrir ljósum séu of stór auk þess sem veggurinn vestan vi ð innkeyrsluna hafi verið lækkaður. Þegar stefndi t aki við húsinu hafi verið búið að steypa umrædda veggi, filta og múra en það átti eftir að sílanhúða þá og mála til að loka þeim. Stefnandi telur að stefndi beri ábyrgð á þeim göllum sem eru á veggjum við innkeyrslu, þ.m.t. því að gera við sprungur, filta og mála. Í matslið p k o m ist matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að vatnshalli á gólfi í bílageymslu sé ekki réttur sem geri það að verkum að sum s staðar sit ji djúpt vatn á gólfinu sem renn i ekki í niðurföll in. Matsmaður t aki fram að ekkert svæði bílageymslunnar sé fullkomlega í lagi en ástandið sé verst á milli húsanna við tvöföldu súlurnar. Fyrir ligg i að stefndi h afi framkvæmt ófullnægjandi viðgerðir á gólfunum, bæði með uppfyllingum með viðgerðarefni og með því að 16 á fáeinum stöðum h afi verið fræst. Líkt og fram k omi í matsgerðinni haf i þessar aðgerðir ekki gengið nógu langt til að koma í veg fyrir alvarlega pollamyndun. Þá vís i st til margnefnds tölvupósts frá 2. febrúar 2016 , samkomulags stefnanda og stef nd a frá 3. mars 2016 þar sem fram k omi að dældir séu í gólfi við bílastæði 502, 307 og 212 og við inngang 1 C og við sorpgeymslu 1 C . Þá sé tekið fram að víða í bílageymslu safnist vatn í polla sem leiða þurfi að niðurföllum. Einnig séu gerðar athugasemdir v ið að gólf séu ekki rykbundin og máluð. Á framangreindu ber i stefndi ábyrgð enda hafi hann tekið að sér lokafrágang á gólfi í bílageymslu og auk þess tekið á sig sérstakar skyldur að þessu leyti með títtnefndu samkomulagi. Í matslið q k omist matsmaður að þeirri niðurstöðu að aðgengi fyrir fatlað fólk í fasteigninni sé ábótavant. Í matsgerðinni k omi fram að setja þurfi upp handrið með handlista báðum megin á skábraut, ýfa upp yfirborð á skábraut, setja sjálfvirka opnara á nánar tilgreindar aðkomuhurðir og f jarlægja blómaker sem aðskilj i innganga. Athugasemdir í sömu veru kom i fram í greinargerð Öryrkjabandalagsins, dags. 21. september 2015. Þessum verkþáttum hafi verið ólokið þegar stefndi t ók við byggingu hússins og á þeim ber i hann ábyrgð. Vís i st um þetta einnig til liðar 4.01 í úttektarbeiðnum fyrri byggingarstjóra þar sem fram k omi að handrið sé ekki komið við allar mishæðir. Í matslið r k o m ist matsmaður að þeirri niðurstöðu að nánar tilgreindur frágangur utanhúss sé ófullnægjandi, þ.m.t. sé brotin flís á suðurgafli Norðurbakka 1, múrun á vegg á móti bílastæðum fatlaðra sé ófullnægjandi og steypuskemmdir séu á mótum ílagnar og steinlagnar. Stefndi ber i ábyrgð á þessum ófullnægjandi frágangi. Þá vís i st til þess að í tölvupóstinum frá 2. febrúar 2016 sé vísað sérstaklega til brotinnar flísar á móts við suðvesturhorn hússins . Um málsástæður að baki kröfu stefnanda vís i st að öðru leyti til þess sem rakið sé framar í stefnunni sem og til framlagðra gagna í málinu, þ.m.t. til fyrirliggjandi matsgerðar. Af h álfu stefnanda er tryggingafélagi stefnda, Sjóvá - Almennum tryggingum hf., stefnt til réttargæslu. Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæslustefnda. Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til meginreglna samninga - , skaðabóta - og kröfuréttar, þ.m.t. u m ábyrgðarloforð. Þá vísast til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 37. og 42. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, laga nr. 160/2010 um mannvirki, byggingarreglugerðar, vaxtalaga nr. 38/2001 og laga um meðferð einkamála. Um aðild sóknarmegin vísa st til 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994. Um aðild réttargæslustefnda er vísað til 1. mgr. 21. gr. laga nr. 91/1991. Dráttarvaxtakröfur eru byggðar á 9. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. , laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Stefnandi krefst dráttarvaxta frá 16. febrúar 2018 en þá var liðinn mánuður frá 17 bréfi, dags. 16. janúar 2018, þar sem meðfylgjandi var matsgerð hins dómkvadda matsmanns, sbr. dskj. 50. Um málskostnað er vísað til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 og um virðisaukaskatt á málskostnað til la ga nr. 50/1988. Málsástæður og lagarök stefnda FM húsa ehf. Stefndi byggir kröfur sínar um sýknu á því að stefnandi eigi engar lögvarðar kröfur á hendur sér. Hann hafnar þeim kröfum sem stefnandi gerir á hendur honum sem röngum og tilhæfulausum. Stefnandi segist í stefnu styðja aðild sína við ákvæði 3. mgr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Ákvæði þetta segir einungis að húsfélag geti verið aðili dómsmáls, jafnvel gegn þriðja aðila. Það eina sem ákvæðið fel i í sér sé að húsfélag h afi aðildarhæfi. Það segi ekkert til um hvort eða hvernig húsfélag geti orðið aðili að tilteknum málum. Það verð i að ráðast af atvikum máls hverju sinni. Stefndi mótmælir því alfarið að stefnandi geti átt aðild að þeirri kröfugerð sem höfð sé uppi á hendur honum í þessu máli. Ekkert réttar - eða samningssamband sé á milli aðila þessa máls sem veiti stefnanda aðild að málinu. Því sé andmælt að stefndi hafi gerst eigandi bygginga r framkvæmdarinnar og sé byggjandi hússins, eins og fullyrt sé í stef nu, við það eitt að eignast íbúðir í húsinu. Við þau kaup hafi engin skylda stefnda stofnast gagnvart stefnanda til að ljúka við gerð hússins og leggja því til þann búnað sem upp á hafi vantað þegar fyrri eigandi hafi farið frá framkvæmdinni. Enginn verksa mningur hafi verið gerður á milli aðila um að stefndi tæki slíkt verk að sér án endurgjalds. Því síður hafi stofnast við kaupin einhver skylda stefnda gagnvart stefnanda til að lagfæra allt sem aflaga hafði farið hjá fyrri verktaka. Ábyrgð húsbyggjandans o g fyrri bygginga r stjóra á verkinu hafi ekki yfirfærst yfir á stefnda við það að hann keypti eignir í húsinu. Loforð það sem stefndi hafi gefið í afsalinu fyrir íbúðunum fjörutíu hafi eingöngu verið gefið seljandanum, þrotabúi Hafhúsa, og engum öðrum. Það hafi ekki verið gefið neinum öðrum og veitti engum öðrum rétt til að knýja fram efndir á því. Vanefndir á því loforði h afi því verið gagnvart þrotabúinu og engum öðrum. Yfirlýsing þessi hafi því engan rétt stofnað fyrir stefnanda á hendur stefnda og hafi e kki veitt honum aðild að þeirri kröfugerð sem höfð sé uppi í málinu. Samkomulag það sem liggi fyrir í málinu veiti stefnanda ekki aðild að þessu máli. K omi þar margt til en fyrst sé að nefna að stefnandi sé ekki samningsaðili í þessu samkomulagi. Samningsaðilarnir séu annars vegar stefndi og hins vegar Snorri Jónsson og Kristinn Svavarsson. Hvergi k omi neitt fram í samkomulaginu um að þeir undirriti það fyrir hönd stefnanda. Ekkert k omi heldur fram um það að þeir hafi haft umboð félagsfundar eða 18 st jórnarfundar til að binda húsfélagið í samningi þessa efnis. Eins og fyrr sé vikið að taldi stefnandi sig enda óbundinn af þessu samkomulagi og hafi komið síðar með miklu víðtækari kröfugerð á hendur stefnda um önnur atriði en tilgreind hafi verið í tölvup óstinum sem vitnað sé til. Verð i því að hafna því að með samkomulaginu hafi stofnast samningur á milli aðila þessa máls um framkvæmdir í húsinu. Þar með ligg i fyrir að engir samningar, hvorki fyrr né síðar, hafi stofnast á milli aðila þessa máls. Um leið s é ljóst að hvorki lög né aðrar reglur gátu fellt ábyrgð á herðar stefnda, gagnvart stefnanda, til að lagfæra galla á húsinu eða ljúka byggingu hússins. Stefnandi eigi því ekki neina kröfu á hendur stefnda og eigi þar af leiðandi ekki aðild að þessu máli. Aðildarskortur leiðir til sýknu , sbr. ákvæði 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Þegar af þeirri ástæðu ber i að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í þessu máli. Stefnda sé auðvitað ljóst að með samningum hans við einstaka kaupendur sína að íbúðum í húsinu hafi hann skuldbundið sig gagnvart þeim til þess að afhenda þeim íbúðir í fullbúnu og ógölluðu húsi. Vel sé hugsanlegt að einhverjir þessara kaupenda hafi á einhverjum tím apunkti getað haft uppi bótakröfur á hendur stefnda vegna viðskipta þeirra. Kröfugerð stefnanda í þessu máli sé hins vegar ekki byggð á kaupsamningsskyldum stefnda gagnvart viðsemjendum hans. Ekki reyni því á það í þessu máli hvort einhverjar slíkar kröfur séu til staðar, en nokkuð sé ljóst að ef slíkar kröfur haf i stofnast þá hljóti þær flestar ef ekki allar að vera fyrndar, en slíkar kröfur fyrn i st á fjórum árum í samræmi við ákvæði 3. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Stefnandi grundvalla r ekki kröfugerð sína á því að stefndi hafi vanefnt eða brotið gegn einhverjum samningsskyldum sínum, við stefnanda sjálfan eða einhvern annan. Þvert á móti k omi fram í málatilbúnaði hans að hann byggi kröfur sínar á hendur stefnda annars vegar á reglum sk aðabótaréttarins um bætur vegna tjóns af völdum réttarbrota utan samninga og hins vegar á ákvæðum Mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar um ábyrgð byggingarstjóra. Hvorugar þessar lagareglur eig i hér við eða get i stofnað einhvern rétt fyrir stefnanda á hen dur stefnda. Fyrri þessara málsástæðna stefnanda hlyti að byggjast á því að stefndi hafi með einhverjum hætti vanrækt skyldur sínar sem byggjandi hússins, þannig að það bak að i honum bótaskyldu samkvæmt almennum reglum gagnvart stefnanda. Ekkert slíkt eigi við hér. Stefndi hafi ekki byggt húsið nr. 1 - 3 við Norðurbakka í Hafnarfirði. Húsið hafi verið fullbyggt þegar stefndi eignaðist íbúðir í húsinu. Engin rök séu til þess að gera stefnda ábyrgan fyrir þeim framkvæmdum sem unnar hafi verið af fyrri verktaka og eiganda hússins. Hann hafi ekki tekið 19 við sem húsbyggjandi við það að ráðast í að ljúka við frágang sameignarinnar og innrétta eigin íbúðir. Hann hafi keypt íbúðir í húsinu og gerðist þar með sameigandi annarra eigenda í húsinu og félagi í stefnanda í s amræmi við eignarhlut hans hverju sinni. Ábyrgð hans á fyrri framkvæmdum gagnvart stefnanda hafi ekki verið frábrugðin ábyrgð annarra eigenda. Þótt stefndi tæki, af nauðsyn, við sem byggingarstjóri eignarinnar á lokametrunum hafi hann ekki með því tekið y fir þá ábyrgð sem fyrri byggingarstjóri hafði borið. Hann get i því með engu móti orðið ábyrgur fyrir framkvæmdum eða verkum sem unnin hafi verið fyrir 4. september 2013. Nánast allir þeir meintu gallar sem tilgreindir séu í kröfugerð stefnanda séu á byggin garhlutum sem byggðir hafi verið á árinu 2006 til 2007. Skaðabótakröfur vegna þessara atriða hafi stofnast á sama tíma. Jafnvel þótt dómurinn k omist að þeirri niðurstöðu að stefndi bæri með einhverjum hætti ábyrgð á þessum göllum vegna yfirtöku hans á bygg in g arstjórn hússins, sé engu að síður ljóst að allar kröfur sem á því væru byggðar séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 14/1905. Stjórn stefnanda hafi verið kunnugt um meinta galla fyrst á árinu 2014 og síðan í beinu framhaldi af því. Ítarleg m atsbeiðni hafi verið lögð fram í janúarmánuði 2017. Ljóst sé því að stefnandi hafði rúman tíma til að slíta fyrningu hugsanlegra krafna á hendur fyrri byggingarstjóra og hönnuði hússins. Það hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast og því hafi hugsanlegar kröfur á hendur honum tapast fyrir fyrningu. Í ljósi þessa verð i að hafna öllum kröfum stefnanda á hendur stefnda vegna verkþátta sem hafi verið á ábyrgð fyrri byggingarstjóra. Hafi stefnandi átt kröfu á hendur stefnda vegna þessara sömu atriða verð i að telja að hann hafi fyrirgert henni með hirðuleysi sínu um að viðhalda rétti sínum. Rétt sé jafnframt að halda því til haga að ábyrgð byggingarstjóra nái ekki til vanefnda af hálfu húsbyggjanda. Honum ber i ekki að bæta fyrir verk sem óunnin séu né ber i honum að bæta búnað sem vant i í bygginguna. Stór hluti þeirra matsliða sem tilgreindir séu í matsgerð varð i búnað sem eftir sé að setja upp í byggingunum. Stefndi get i aldrei orðið skyldugur gagnvart stefnanda til þess að leggja byggingunni þennan búnað ti l á eigin kostnað. Stefnandi vís i um ábyrgð bygginga r stjóra til m annvirkjalaga nr. 160/2010 og byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Ábyrgð og verksviði byggingarstjóra sé lýst í 29. gr. laganna og grein 4.7.7 í reglugerðinni. Stefndi fullyrðir að hvorki han n né fyrri byggingarstjóri hafi vanrækt þær skyldur sem á byggingarstjóra séu lagðar í þessum ákvæðum. Stefnandi get i því engar kröfur gert á hendur stefnda með vísan til þeirra. Stefnandi styð ji allmargar kröfur sínar við samkomulagið á dómskjali 34 og t ölvupóstinn á dóm sk jali 33. K omi það alls ekki heim og saman við þann grundvöll sem stefnandi hefur sjálfur lagt fyrir máli sínu. Það samrýmist einfaldlega ekki að gera kröfur á 20 grundvelli reglna um skaðabætur utan samninga, en styðja kröfuréttinn við mein tar skuldbindingar samkvæmt samningi. Það sé hugtaksskilyrði sakarreglunnar, sem sé jú bótagrundvöllurinn sem stefnandi byggi á, að sá sem krafinn sé bóta, eða einhver sem hann ber i ábyrgð á, hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sem aftur hafi valdið tjóni. Ekki í neinum af þeim kröfuliðum sem stefnandi h afi sett fram sé sýnt fram á sök af hálfu starfsmanna stefnda. Í raun sé ekki gerð tilraun til þess enda erfitt um vik þar sem starfsmenn stefnda hafi ekki unnið þau verk sem stefnandi tel ji gölluð. Því sé alfarið mótmælt að stefndi hafi viðurkennt ábyrgð sína á göllum húsanna með því að reyna viðgerðir. Ekkert slíkt hafi falist í þeirri viðleitni stefnda að reyna að bregðast við athugasemdum og ábendingum enda hafi hann að sjálfsögðu viljað hafa viðskiptav ini sína ánægða. Hann h afi hins vegar ætíð hafnað því að hann beri ábyrgð gagnvart húsfélaginu á nokkrum þeim annmörkum sem stefnandi h afi fundið á verki þess aðila sem byggði húsið. Þessi ábyrgð h afi ekki hvílt á honum og ekkert g e f ið honum tilefni til þe ss að axla þá ábyrgð. Matsliður a: Matsmaður hafi komi s t að þeirri niðurstöðu að örlítill leki væri í lofti bílageymslu með þennsluskilum í loftplötunni. Plata þessi hafi verið byggð árið 2006 af Atafli hf. Byggingarstjóri hafi þá verið Sigurþór Jóhannesso n. Stefndi ber i ekki skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda þótt talið yrði að leka þennan mætti rekja til mistaka við byggingu plötunnar. Ekkert styð ji það að slík hugsanleg mistök af hálfu aðila , sem með öllu séu óskyldir stefnda, geti stofnað honum bótaskyl du gagnvart stefnanda. Skaðabótakröfur vegna tjóns af völdum hugsanlegra mistaka við byggingu bílakjallarans, hvort sem sé á hendur húsbyggjandanum, byggingarstjóranum eða öðrum, séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 14/1905 . Stefndi h afi hvorki fyrr né síðar tekið á sig ábyrgð gagnvart stefnanda á gæðum þessa hluta byggingarinnar. Eins og fyrr segi getur stefnandi ekki byggt neinn rétt á hendur stefnda á samkomulaginu sem hann hafi gert við Snorra Jónsson og Kristin Svavarsson. Vísast til þess s em segi hér að framan um ástæður þessa. Jafnvel þótt talið yrði að samkomulagið á dómskjali nr. 34 hafi skapað stefnanda einhvern rétt á hendur stefnda þá felli það ekki ábyrgð á stefnda að gera við þann leka sem matsmaður lýsi. Í dómskjali nr. 34 sé hverg i vikið að þeim leka eða viðbrögðum til að stöðva hann. Það sé vikið að ummerkjum eftir leka og rakaskemmdir, þ.e.a.s. útfellingum og málningarskemmdum af völdum leka, sem aðilar hafi talið að hefði verið stöðvaður. Áður sé vikið að því að stefndi hafi framkvæm t nánast allt sem tiltekið sé í póstinum. Þannig hafi málari verið fenginn til að fara yfir öll ummerki eftir leka, hreinsa þau upp og mála yfir. Þannig hafi stefndi staðið við samkomulag sitt við þá Snorra og Kristin. 21 Rétt sé að halda því til haga að stefndi hafi ekki haft vitneskju um að vandamál væri með leka í bílakjallaranum þegar hann keypti íbúðir í húsinu. Beiðni um stöðuúttekt styð ji ekki að slík vitneskja hafi verið til staðar. Þvert á móti hafi byggingarstjórinn fullyrt í beiðni , sem mótt ekin hafi verið af byggingaryfirvöldum í apríl 2012 , að ekki hafi komið fram ummerki um leka eða óþéttleika í byggingunni. J afnvel þótt stefndi hefði haft vitneskju um einhver lekavandamál þegar hann keypti íbúðirnar hafi það ekki gert hann sjálfkrafa skyl dugan gagnvart stefnanda til að lagfæra húsið. Vísað sé til þess sem áður er rakið um það að hvorki lög né reglur leið i til þess að stefndi verði ábyrgur fyrir verkum þeirra sem hafi byggt húsið með því einu að taka við byggingarstjórnuninni. Matsliðir b og f: Húsið hafi verið gert fokhelt á árinu 2008. Þar með hafi allri gluggaísetningu og glerjun örugglega verið lokið á því ári. Verkið hafi verið unnið af Atafli hf. fyrir Athús ehf. og hafi byggingarstjóri þá verið Sigurþór Jóhannesson. Hafi gluggafestingar verið ófullnægjandi og val á gleri í stigahúsi verið rangt hefði stefnanda verið rétt að beina bótakröfum sínum að þ eim aðilum. Það hafi hann ekki gert og verð i því sjálfur að bera tjón sitt vegna þessa, hafi hann orðið fyrir einhverju slík u. Bótakröfur vegna hugsanlegra mistaka við gluggaísetningu eða glerjun hússins séu fyrndar vegna ákvæða 2. tl. 4. gr. laga nr. 17/1905. Stefndi h afi hvorki fyrr né síðar tekið á sig ábyrgð gagnvart stefnanda á því að laga glugga hússins eða skipta um gle r í því, á sinn kostnað. Vegna fullyrðinga undir þessum liðum í stefnu um að stefndi hafi gefið út sérstaka yfirlýsingu gagnvart eigendum hússins um að hann myndi ljúka frágangi í samræmi við skilalýsingu, þá sé það alrangt. Hann hafi aldrei gefið út slíka yfirlýsingu. Rétt sé að taka fram að umfram skyldu þá hafi starfsmenn stefnda farið yfir alla glugga í húsinu, bæði í sameign og í séreignum og jafnt þeim séreignum sem stefndi hafði eignast og öðrum. Hafi þeir bætt festingum við alls staðar þar sem þeim var bent á að gluggar væru lausir eða þar sem þeir urðu varir við slíkt. Einnig sé rétt að árétta það sem stefndi h afi ætíð haldið fram að glerið í stigahúsinu sé ekki gallað. Það eina sem matsmaðurinn hafi fundið að þessum ellefu rúðum sé að þær hafi ekk i borið áletrun um að þær væru úr hertu gleri. Rúðurnar haf i nú verið í húsinu í á tólfta ár og láta ekkert á sjá. Engin þeirra h afi brotnað. Þær séu því ekki gallaðar í skilningi fasteignakaupalaga og þeirrar skilgreiningar gallahugtaksins sem þau byggja s t á. Matsliður c: Það sé rangt sem haldið sé fram í stefnu að málningarvinnu í bílakjallara hafi ekki verið lokið þegar stefndi keypti sínar íbúðir í húsinu. Henni hafi verið lokið eins og húsbyggjandinn ætlaði sér að skila henni. Ekkert k omi fram um að hún hafi verið 22 ófullnægjandi. Stefndi hafi þó bætt um betur og málað súlur og aðra slíka staði til að auka öryggi þeirra sem leið eig i um kjallarann. Matsmaður finn i ekki að málningarvinnun n i sjálfri en bendi á að sums s taðar séu ummerki eftir leka og raka sem þurfi að lagfæra. Stefndi sé ekki ábyrgur gagnvart stefnanda fyrir slíku viðhaldi á málningunni í bílakjallaranum. Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að málun í stigahúsunum sé almennt í lagi og ástand málningar gott, einkum með ti lliti til aldurs hússins og langvarandi notkunar. Hann bendi þó á smávægilega galla í stigahúsi 3A. Þetta stigahús hafi verið fullbúið þegar stefndi eignaðist íbúðir sínar. Verkið hafi verið unnið af Atafli hf. Meintir gallar á þessu verki séu því ekki á á byrgð stefnda. Hið sama gildi hér að hugsanlegar kröfur stefnanda til bóta vegna meints tjóns síns séu fyrndar. Varðandi vísan til tölvupósts og samnings undir þessum lið sé áréttað það sem að framan sé rakið um þessi atriði. Samkomulagið hafi verið við Sn orra og Kristin en ekki stefnanda enda h afi þeir enga heimild haft til að binda húsfélagið í slíku samkomulagi. Þá hafi samkomulagið fallið um sjálft sig þar sem stefnandi hafi verið óbundinn af því og haldið áfram með allt aðra og meiri kröfugerð . Vísan s amkomulagsins til þess að málningu sé almennt ábótavant í bílageymslu sé mjög ónákvæm. Engir sérstakir staðir eða blettir séu tilgreindir. Stefndi hafi látið málara fara yfir allan kjallarann og laga það sem hann taldi tilefni til. Sjálfsagt sé alltaf hægt að finna fleira til í tíu ára gömlum bílakjallara sem þarfn i st viðhalds, en stefndi tel ji sig hafa efnt samkomulagið við þá félaga eins og til var hægt að ætlast. Matsliður e: Það sé rangt sem haldið sé fram í stefnu að ekki hafi verið búið a ð ganga frá loftræstingu frá sorpgeymslum þegar stefndi gerðist eigandi að íbúðum í húsinu. Þeim frágangi hafi verið lokið eins og megi sjá í liðum 5.03 og 5.04 í stöðuúttektinni á dómskjali nr. 11. Þar k omi fram að loftræstingin sé í samræmi við byggingar reglugerð. Hinn dómkvaddi matsmaður staðfesti þetta. Frágangurinn sé einnig í samræmi við hönnun. Niðurstaða matsmannsins bendi til þess að frekar sé um hönnunargalla að ræða en galla í framkvæmd eða vanefndir. Stefndi ber i ekki ábyrgð á slíkum frávikum. H önnun hafi ekki verið á hans höndum og hann ber i ekki ábyrgð á verkum hönnuða hússins eða verkum sem unnin hafi verið löngu áður en hann tók við byggingarstjórn á framkvæmd um í húsinu. Burtséð frá því verð i ekki séð að slík vöntun sem matsmaður tel ji að sé á fullnægjandi hæð útloftunarröran n a geti fallið undir ábyrgð bygginga r stjóra samkvæmt gildandi lögum og reglugerð. Matsliður g: Öll svalahandrið hafi verið komin á húsið þegar stefndi eignaðist þar íbúðir. Gengið hafi verið frá þeim um leið og gengið va r frá ytra byrði hússins árið 2007. Stefndi ber i ekki ábyrgð á gæðum glersins í handriðunum gagnvart stefnanda. Glerplöturnar hafi verið orðnar u.þ.b. tíu ára gamlar þegar matsmaður hafi skoðað þær. Þá hafi verið ljóst að nokkrar plötur í húsinu hafi verið farnar að gefa sig undan áhrifum veðurs. Húsbyggjandinn 23 hafi ekki gert ráðstafanir til að verja efri brún glersins sem séu tvær samanlímdar plötur. Stefndi hafði hins vegar án skyldu brugðist við þessu og látið smíða sérstakar skúffur sem settar hafi veri ð ofan á glerbrúnina. Sú skylda verð i ekki lögð á stefnda að annast viðhald svalahandriða sem hann hafi ekkert komið að því að kaupa eða setja upp. Hann h afi ekki gengist í slíka ábyrgð og byggingarstjórn hans á verkum í húsinu frá og með september 2013 fe lli ekki á hann slíka ábyrgð gagnvart stefnanda. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda enda hafi þeir ekki annast uppsetning u handriðanna. Verði talið að um galla á verki Atafls hf. hafi verið að ræða sé ljóst að kröfur á hendur því félagi og b yggingarstjóranum séu fyrndar. M atsliður h: Lóð húsanna hafi verið frágengin þegar stefndi keypti íbúðir í þeim. Hellulögn og öll garðvinna hafi verið unnin af Atafli hf. á vegum Athúsa ehf. Stefndi ber i ekki ábyrgð á gæðum þessarar vinnu gagnvart stefnan da. Hann h afi aldrei gengist undir slíka ábyrgð. Lýsing matsmanns á meintum ágöllum og þeim aðgerðum sem hann tel ji að ráðast þurfi í bendi til þess að um sé að ræða eðlilegt viðhald á tíu ára gamalli stétt en ekki upprunalegan galla. Stefndi ber i ekki áby rgð á viðhaldi sameignarinnar utanhúss. Hér gildi það sama og áður að ef talið verði að um sé að ræða upprunalegan galla , sem rekja megi til handvammar starfsmanna Atafls hf., þá sé ljóst að bótakröfur vegna tjóns sem af þessu k unni að leiða séu fyrndar þar sem verkið hafi verið unnið meira en tíu árum áður en fyrning var rofin með höfðun þessa máls. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Matsliður i: Blómakerin hafi öll verið frágengin þegar stefndi eignaðist sínar íbúðir í húsinu. Hann hafi ekkert komið að byggingu þeirra og ber i enga ábyrgð á gerð þeirra eða frágangi gagnvart stefnanda. Kerin hafi verið byggð fyrir árslok 2008 af Atafli hf. og hu gsanlegar skaðabótakröfur vegna galla á þeim því augljóslega fyrndar. Um ábyrgð stefnda og skyldur gagnvart stefnanda gildi hér allt hið sama og rakið h afi verið við fyrri matsliði. Vísar stefndi til þeirra athugasemda. Enga sök sé hér að finna hjá starfsm önnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 sé nefnt að múr sé skemmdur á blómakerjum og að frágangi þeirra sé ábótavant. Stefndi hafi sett múrara í að fara yfir ö ll kerin og lagfæra múrinn þar sem skemmdir hafi verið að finna á honum. Matsmaður geri ekki athugasemdir við útlit eða frágang kerjanna. Þvert á móti tel ji hann ástand þeirra gott að þessu leyti, sérstaklega með tilliti til aldurs þeirra. Matsliður j: Ath ugasemdir við flísalögn hafi fyrst komið fram af hálfu stefnanda í matsbeiðni hans. Bendi það til þess að þá fyrst hafi verið orðið vart við los í flísum. Enginn greinarmunur sé gerður á því hvað af þessum flísum hafi verið lagt af mönnum á vegum stefnda 24 o g hvað ekki. Stefndi h afi ekki átt þess kost að ganga úr skugga um það. Engu að síður hafi hann boðist til að gera við lausar flísar og h afi það boð staðið allt frá því á fyrsta matsfundi. S tefndi ber i augljóslega ekki ábyrgð á göllum á flísalögn sem hafi verið unnin áður en hann tók við byggingarstjórn. Vísast um það til áðurrakinna sjónarmiða varðandi ábyrgð stefnda á eiginleikum og gæðum hússins. Kröfugerð stefnanda í þessum lið sé því of óljós og ósundurgreind til þess að unnt sé að fallast á hana og by ggja dóm á henni. Óhjákvæmilegt sé að hafna henni í heild eins og hún sé sett fram. Matsliður k . Þessi liður sé margskiptur. Matsmaður byrj i á að fjalla um innkeyrsluhurð í bílakjallara og hliðarhurð. Þessar hurðir hafi verið komnar í og þær frágengnar þegar stefndi kom fyrst að húsinu. Verk þetta hafi verið unnið af Atafli hf. og verið lokið áður en fyrstu íbúarnir fluttu inn í húsið haustið 2008. Kröfur vegna hugsanlegs tjóns sem hlotist get i af því að hurðirnar séu að mati matsmanns ekki nógu þéttar séu því fyrndar. Stefndi ber i ekki ábyrgð á þessum meinta galla gagnvart stefnanda. Engu að síður hafi stefndi sett stálkant við dyrnar sem eigi að duga til að hindra vatnsrennsli inn í geymsluna. Vatn eigi þó óhjákvæmilega greið a leið inn í hvert skipti sem hurðin sé opnuð enda mikið vatnsrennsli niður innkeyrsluna. Vísað sé í neyðarhurð við ramp í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 og tel ji stefndi sig hafa brugðist við þeirri ábendingu með fullnægjandi hætti. Einnig sé nefnt að h urðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings. Stefndi tel ji að þessi athugasemd byggist á misskilningi. Frágangurinn sé venjulegur og hann h afi verið tekinn út við lokaúttekt af slökkviliði. Hurðirnar séu óhjákvæmilega þéttar. Að öðrum kosti þjón uðu þær ekki tilgangi sínum. Í umfjöllun matsmanns um millihurðir sé einkum vikið að viðhaldsverkefnum eins og stillingum og endurnýjun búnaðar, eins og stoppara og hurðapumpna. Stefnda ber i ekki skylda gagnvart stefnanda til að annast viðhald á þessum bún aði. Honum ber i heldur ekki skylda til þess að leggja eigninni til viðbótarbúnað eins og matsmaður legg i til. Slík skylda hvíli ekki á byggingarstjóra. Stefndi h afi ekki tekið á sig slíka ábyrgð gagnvart stefnanda með öðrum hætti. Matsliður l: Það sem st andi eftir af þessum lið sé í raun aðallega viðgerðir á hellulögn, lagfæringar á frágangi útloftunarröra og vöntun á höttum á útloftunarrör. Öll þessi atriði eig i það sameiginlegt að vera stefnda óviðkomandi. Hann hafi ekki hellulag t þakið og hann hafi ekk i gengið frá útloftunarrörum. Stefndi beri ek ki ábyrgð gagnvart stefnanda á gæðum þessara verka. Gild i öll sömu sjónarmið um þessi atriði og önnur þau sem snú i að verkum og frágangi verka sem unninn hafi verið af Atafli hf. og rakin haf i verið. Skaðabótak röfur sem bygg i st á almennum reglum skaðabótaréttarins vegna þessara atriða séu allar fyrndar. Stefndi sem byggingarstjóri ber i ekki ábyrgð á því gagnvart stefnanda ef eitthvað vant i af búnaði eins og t.d. hatta á útloftunarrör. Ábyrgð b yggingarstjóra nái ekki til 25 slíkra atriða. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Hvað varð i tölvupóstinn á dómskjali 33 þá nefni hann það eitt að það vanti samþykktar teikning ar af blásurum og loftræstingu í sameign. Ekkert k omi fram um að það vanti annað hvort þessara atriða og sama niðurstaða sé hjá hinum dómkvadda matsmanni. Það vant i ekkert á loftræstinguna sem slíka. Það vant i bara hattana. Matsliður o: Þeir ágallar sem m atsmaður finn i á veggjum við innkeyrslu að bílageymslu séu stefnda óviðkomandi. Hann hafi ekki byggt þessa veggi og ekki gengið frá þeim. Hann hafi ekki sagað ofan af veggnum og ekki gengið frá sárinu. Stefndi ber i því ekki ábyrgð á þessum göllum eða því tjóni sem þeir get i valdið, gagnvart stefnanda. Hann h afi ekki undirgengist slíka ábyrgð og viðtaka hans á byggingarstjórn með framkvæmdum í húsinu fellir ekki á hann ábyrgð á því sem áður hafði verið unnið í húsinu . Skaðabótakröfur byggðar á sakarreglunni vegna þessara meintu galla séu fyrndar. Enga sök sé hér að finna hjá starfsmönnum stefnda sem bótaskylda hans yrði byggð á, enda hafi þeir ekkert komið að framkvæmd þessa verks. Matsliður p: Allt hið sama eigi við um þennan matslið og áður hafi verið rakið varðandi þá verkþætti sem Atafl hf. hafi annast. Ekkert styð ji það að við hönnun og byggingu bílageymslunnar hafi verið miðað við að gólfið í henni væri þurrt. Álitamál get i hins vegar alltaf verið hversu mikið v atn eigi að standa á gólfinu. Sýnist sjálfsagt hverjum sitt um það. Vatn k omi fyrst og fremst inn í kjallarann með bílum, einkum þegar snjór sé á götum, en einnig séu einhver brögð að því að íbúar þvoi bíla sína í geymslunni. Að mati stefnda sé vandamálið einfaldlega það að niðurföllin í gólfinu séu of fá til að taka við svona miklu vatni. Stefndi sé hvorki ábyrgur gagnvart stefn an da fyrir hönnun gólfs og niðurfalla né heldur fyrir framkvæmdinni við að steypa gólfið. Hann hafi ekki tekið á sig ábyrgð á þess um verkum gagnvart stefnanda. Bótakröfum vegna þessara atriða, ef frágangur gólfsins verð i metinn svo gallaður að það valdi húseigendum tjóni, hefði stefnandi þurft að beina að hönnuði hússins og húsbyggjandanum, Atafli hf. Það hafi ekki verið gert og nú s éu allar slíkar kröfur fyrndar. Í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33 segi að víða í bílageymslu safnist vatn í polla sem þ urfi að leiða að niðurföllum. Stefndi hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að lagfæra þetta. Niðurföllin séu steypt í plötuna og verð i því ekki færð neðar. Stefndi hafi tekið ofan af niðurföllunum eins og hægt hafi verið og flotað í sýnilega polla. Að mati stefnda verð i gólfið ekki gert alveg þurrt nema með því að brjóta það upp og flota það alveg upp á nýtt með þykkara floti. Tel ji stefndi slíka aðgerð óforsvaranlega auk þess sem alveg sé óvíst að það yrði heppilegt til lengdar að leggja svo þykka ílögn í gólfið. Hvað sem öðru líð i þá hafi stefndi ekki skuldbundið sig gagnvart stefnanda til að ráðast í slíka fra mkvæmd á eigin kostnað. Ljóst sé að enginn 26 grundvöllur sé til þess að gera stefnda ábyrgan gagnvart stefnanda fyrir eiginleikum og ástandi gólfsins í bílageymslunni. Hvorki samkvæmt sakarreglu skaðabótaréttarins né reglum um ábyrgð byggingarstjóra. Matsliður q: Hér sé fjallað um aðgengi fatlaðra að húsinu og beinist gagnrýni matsmanns einkum að frágangi hjólastólaramps á suðurhlið hússins og staðsetningu blómakerja sem hindra umferð hjólastóla meðfram húsi nr. 1. Hér er bæði um að ræða hönnunaratriði og framkvæmdaratriði, sem stefndi ber ekki ábyrgð á gagnvart stefnanda, enda var þetta allt löngu frágengið þegar hann gerðist byggingarstjóri hússins. Fullyrðingar um annað í stefnu eru einfaldlega rangar. Hvað varð i hönnunaratriði þá sé rampurinn byggðu r eins og arkitekt hússins hafi hannað hann. Ef það sé vilji stefnanda að breyta honum í samræmi við tillögur matsmannsins verð i hann að gera það á eigin kostnað. Stefnda ber i engin skylda gagnvart stefnanda til að breyta rampinum og setja á hann handrið. Umfram skyldu h afi hann þó boðist til að gera þetta þegar ný hönnun ligg i fyrir en stefnandi verð i að hafa frumkvæði að því að láta hanna handrið á rampinn. Annað vandamál sé að hönnuðurinn virðist hafa gleymt að gera ráð fyrir aðgengi fatlaðra nema að fyrsta stigahúsinu. Eftir það t aki við séreignarsvæði fyrir framan íbúðirnar og því hafi þessi blómaker verið teiknuð þarna, til að afmarka séreignarhlutana frá sameignarsvæðinu. Ekki sé því nóg að færa kerin. Íbúar verð i að komast að samkomulagi um breytt eignarhald og breytta nýtingu á svæðinu framan við stigahús nr. 2 og 3. Ef þetta sé vilji stefnanda og húseigenda almennt verð i þá væntanlega að breyta eignaskiptasamningi til s amræmis. Engum kröfum hafi nokkurn tíma verið beint að hönnuði hússins eða Atafli hf. vegna þessara atriða og þær séu nú fyrndar. Stefndi verð i hvorki á grundvelli sakarreglunnar né reglna um ábyrgð byggingarstjóra gerður ábyrgur fyrir því að breyta og bæt a aðgengi fatlaðra að húsinu, í samræmi við tillögur matsmannsins, á eigin kostnað. Matsliður r: Hér sé annars vegar fjallað um ágalla á múr og skemmdir á vegg á móti bílastæðum fatlaðra og hins vegar brotna flís í klæðningu. Stefnda sé ókunnugt um hvað va ldið hafi þessari skemmd í veggnum en hafn i því alfarið að einhver á hans vegum hafi valdið henni. Hann hafn i því bótaskyldu gagnvart stefnanda vegna þessa atriðis. Múrvinnan hafi verið framkvæmd áður en stefndi tók við byggingarstjórn hússins og hann ber i því ekki ábyrgð á gæðum hennar, hvorki samkvæmt almennum reglum né reglum um ábyrgð byggingarstjóra. Hann h afi ekki lýst því yfir að hann ábyrgðist þessa vinnu eða framkvæmd. Sýkna ber i hann því einnig af þessari kröfu. Ekkert sé vitað hvernig flísin á su ðurveggnum hafi brotnað. Stefndi hafn i því alfarið að hún hafi verið brotin af mönnum sem hann ber i ábyrgð á. Enginn grundvöllur sé því til þess að gera hann ábyrgan gagnvart stefnanda fyrir því að endurnýja þessa 27 flís. Þessi flís sé nefnd í tölvupóstinum á dómskjali nr. 33. Vísast til þess sem að framan segi um aðild eða öllu heldur aðildarskort stefnanda að samkomulaginu á dómskjali nr. 34. Stefnandi get i ekki byggt neinn rétt á hendur stefnda á því samkomulagi, hvorki varðandi þett a atriði né annað. Hafa ber i í huga að þegar umþrætt samkomulag hafi verið gert hafi báðir aðilar gengið út frá því að hægt væri að fá svona flís og að það væri hvorki kostnaðarsamt né fyrirhafnarmikið að skipta út flísinni. Annað hafi komið í ljós og nú ligg i fyrir að slík flís sé ekki til, hvorki hjá innflytjandanum né framleiðandanum. Til að skipta út þessari flís þyrfti því að láta framleiða heilt búnt af slíkum flísum, í það minnsta, með ærnum tilkostnaði og í fullri óvissu með útkomuna. Engin skynsam leg rök styðj i það að gera stefnda ábyrgan fyrir því að ráðast í þessa aðgerð á eigin kostnað. Stefnandi verð i sjálfur að láta framleiða fyrir sig flísar enda sé önnur flís nú þegar brotin á húsinu og því ljóst að stefnandi þ urfi að koma sér upp einhverjum birgðum af slíkum flísum. Stefndi vísar til almennra reglna skaðabótaréttarins um bætur fyrir tjón af völdum réttarbrota utan samninga. Einnig til ákvæða mannvirkjalaga nr. 160/2010 og byggingarreglugerða 1998 og 2012. Krafan um máls kostnað styðst við 1 . mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um með ferð einka mála. Skýrslur fyrir dómi. Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu Kristinn Svavarsson, fyrr verandi stjórnarformaður stefnanda, Viðar Már Þorkelsson , fyrr verandi meðstjórnandi stefnanda, Snorri Jónsson , fyrr verandi meðstjórnandi stefnanda, Benedikt Steingrímsson, stjórnarformaður og eigandi stefnda , og Ríkharður Kristjánsson matsmaður. Verður vitnað til framburðar þeirra eins og þörf þykir við úrlausn málsins. Forsendur og niðurstaða. Fjöleignarhúsið Norðurb akki 1 - 3 samanstendur af tveimur íbúðarblokkum, byggðar ofan á bílakjallara, sem hvor um sig er þrjú stigahús. Samtals eru 55 séreignarhlutar í húsinu, þar af 51 íbúð og fjögur verslunarrými á jarðhæð hússins nr. 1. Stefndi keypti 40 íbúðir í húsinu af þr otabúi fyrri byggingaraðila og lauk við byggingu þess. Stefnandi telur húsið haldið göllum og krefur stefnda skaðabóta í málinu á grundvelli þess. Eins og að framan er rakið samþykkti Hafnarfjarðarbær umsókn Keflavíkurverktaka ehf. 17. janúar 2006 um byg gingu fjöleignarhússins. Samkvæmt gögnum málsins var nafni Keflavíkurverktaka ehf. breytt nokkrum sinnum. Atafl ehf. var eigandi framkvæmdanna um tíma og var úrskurðað gjaldþrota 7. október 2010. Eignin var síðar skráð eign Athús a ehf. en nafni þess breytt í Hafhús ehf. sem var úrskurðað gjaldþrota 23. apríl 2013. Athús ehf. seldi 28 átta eignahluta í fasteigninni 2007 og 2008, þar af fjórar íbúðir til Brynju, hússjóðs Öryrkjabandalagsins. Þá eignaðist NBI hf. fjóra eignarhluta í fasteigninni, atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð, sem færðist síðan yfir til Landsbankans hf. Sigþór R. Jóhannesson var skráður byggingastjóri fasteignarinnar frá upphafi framkvæmda fram til 4. september 2013. Hann óskaði eftir stöðuúttekt og voru gerðar ýmsar athugasemdir af hálfu byggingary firvalda í úttekt 10. maí 2012. Með afsali 30. júní 2013 afsalaði þrotabú Hafhúss ehf. 40 íbúðum í fasteigninni til stefnda. Stefndi er byggingarfyrirtæki og keypti íbúðirnar í þeim tilgangi að fullgera þær og setja í sölu. Í afsalinu kemur fram að stefnda sé kunnugt um að seljandi sé þrotabú og að sala eignanna sé liður í sameiginlegri fullnustugerð kröfuhafa. Afsalsgjafi geti því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Tekið er fram í afsalinu að kaupandi hafi kynnt sér ástand eignanna og geri ekki athugasem sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, án kostnaðar fyrir Um ástand hins selda við kaup stefnda á íbúð unum er helsta að styðjast við framangreinda úttekt byggingaryfirvalda 10. maí 2012 og greinargerð sem fylgdi kaupunum um ástand stigaganga í húsunum tveimur. Kemur þar fram að þrír stigagangar voru að mestu leyti tilbúnir, einn tilbúinn undir tréverk og t veir fokheldir. Hinar keyptu íbúðir voru á mismunandi byggingarstigi, allt frá því að vera fokheldar upp í það að vera tilbúnar. Húsið virðist hafa verið tilbúið að utan og lóð að mestu frágengin. Í kjölfar kaupa stefnda á 40 íbúðum í fasteigninni tók ste fndi við stjórn byggingarframkvæmdanna og varð stefndi byggingarstjóri með heimild í gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 með beiðni dagsettri þann 4. september 2013 sem fyrirsvarsmaður stefnda, Benedikt Steingrímsson, ritaði undir fyrir hönd stefnd a. Stefnandi óskaði eftir því við Framkvæmd og ráðgjöf ehf. að eignin yrði skoðuð með tilliti til þess hvort um byggingar - eða hönnunargalla á eigninni væri að ræða. Skýrsla ráðgjafastofunnar lá fyrir í mars 2014 og fóru fram viðræður aðila í framhaldi af því. Lokaúttekt fór fram á eigninni 19. ágúst 2015 og voru gerðar ýmsar athugasemdir af hálfu byggingaryfirvalda. Endurtekin lokaúttekt fór fram 15. október 2015 og var vottorð loks gefið út 2. nóvember 2015. Í bréfi stefnanda til stefnda 30. desember er óskað eftir fundi til þess að fara yfir nokkur atriði sem stefnandi taldi að betur mætti fara. Í tölvubréfi stefnanda til stefnda 2. febrúar 2016 er að finna margvíslegar athugasemdir stefnanda við lokafrágang eignarinnar. Í samkomulagi aðila um lokafrágan g sameignar að Norðurbakka 1 - 3, sem undirritað var 3. mars 2016, er vísað til framangreinds tölvubréfs 2. febrúar 2016 og því lýst yfir af hálfu stefnda 29 að hann muni bæta úr öllum atriðum sem talin eru upp í tölvubréfinu sem sé fylgiskjal með samkomulagi a ðila. Í tölvubréfinu eru talin upp 18 umkvörtunarefni stefnanda og er þeim nánar lýst í málavaxtalýsingu hér að framan. Lofað var úrbótum fyrir 1. maí 2016. Stefnandi telur að stefndi hafi ekki staðið við samkomulagið og kvartaði við stefnda 6. maí 2016. A ðilar hittust á fundi 14. júní 2016 sem leiddi ekki til frekari niðurstöðu í málinu og með bréfi stefnanda 25. ágúst 2016 hafnaði stefndi frekari úrbótum. Matsmaður var dómkvaddur 17. febrúar 2017 og lá matsgerð fyrir í júlí 2017. Ekki er deilt um að stefn andi hafi aðildarhæfi, sbr. 3. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en stefndi telur aftur á móti að stefnandi geti ekki átt aðild að málinu heldur aðeins þeir íbúðareigendur sem stefndi var í viðskiptum við. Í afsali þrotabús Hafhúss ehf. til s tefnda segir að stefndi taki að sér að ljúka við frágang sameignar húsanna í samræmi við skilalýsingu, tengslum við þær íbúðir sem hann seldi. Þar segir um frágang h úss að utan að sameign og lóð séu fullgrágengin. Þá segir í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016, þar sem stefndi lofar úrbótum - Samkomulag þetta er undirritað af tvei mur stjórnarmönnum í stefnanda og rita þeir undir samkomulagið sem slíkir samkvæmt texta skjalsins. Er því ekki fallist á með stefnda að þeir hafi undirritað skjalið persónulega en ekki fyrir hönd stefnda en á því er byggt af hálfu stefnda. Með framangrein dri yfirlýsingu í afsali og í samkomulagi aðila um lokafrágang á sameign stofnaðist samningssamband við aðra eigendur í fjöleignarhúsinu sem ekki höfðu keypt eign sína af stefnda. Hvergi í gögnum málsins kemur fram að sameign, er varðar aðra en þá sem keyp tu íbúðir af stefnda, skyldi vera undanskilin loforði stefnda um að fullgera sameign. Þá lýsti fyrirsvarsmaður stefnda því yfir við aðalmeðferð málsins að yfirlýsing hans í afsali frá 30. júní 2013 um að ljúka við frágang sameignar húsanna án kostnaðar fyr ir aðra íbúðareigendur ætti að sjálfsögðu við þá kaupendur sem ætluðu að kaupa íbúðir af FM húsum ehf. Loks er einnig til þess að líta að stefndi tók að sér byggingarstjórn eignarinnar þegar hann keypti íbúðirnar í húsinu. Bar hann eftir það ábyrgð sem byg gingarstjóri gagnvart öllum eigendum eignarinnar samkvæmt reglum 29. gr. mannvirkjalaga 160/2010, sbr. gr. 4.7.7 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 um ábyrgð byggingarstjóra. Samkvæmt framangreindu telst stefnandi vera réttur aðili málsins til þess að setja fram kröfur á hendur stefnda. Stefnandi byggir mál sitt m.a. á því að aðilar hafi gert samkomulag um lokafrágang á sameign eignarinnar en við það samkomulag hafi stefndi ekki staðið. Hér er vísað til samkomulagsins frá 3. mars 2016 sem ber yfirskriftina sameignar að Norðurbakka 1 - 30 Efni tölvupóstsins er rakið hér að framan og er þar um að ræða fjölmörg atriði er varða sameign eignarinnar. Í framlagðri matsgerð fjallar matsmaður um þessi atriði og metur þau til verðs. Líta verður svo á að í samkomulaginu felist óskilyrt loforð stefnda um að ljúka framkvæmdum við sameign eins og nánar er kveðið á um í tölvubréfi því sem er fylgiskjal samkomulagsins. Er stefndi bundinn af þessari yfirlýsingu sinn i gangvart stefnanda. Matsgerð hins dómkvadda matsmann hefur ekki verið hnekkt með yfirmati eða öðrum hætti. Með matsgerðinni telst sannað að stefndi vanefndi framangreinda samning aðila um lokafrágang, ýmist með því að láta verkið ógert eða með því að vinn a það ekki með fullnægjandi hætti. Þar sem stefndi hefur vanefnt samning aðila að þessu leyti ber hann skaðbótaábyrgð gagnvart stefnanda vegna þessara vanefnda. Ljóst er að kröfur sem byggðar eru á þessu samkomulagi eru ekki fyrndar, en því er haldið fram af stefnda, þar sem málið er höfðað inna fjögurra ára fyrningarfrests, sbr. 3. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Samkvæmt framansögðu ber að fallast á skaðabótakröfu stefnanda er varðar þá liði sem tilgreindir eru í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016 og sem matsmaður hefur metið til verðs en það eru eftirfarandi matsliðir: Í matslið a í matsbeiðni er spurt hvort matsmaður geti staðreynt að leka hafi orðið vart, m.a. frá þökum fasteignarinnar, í loftum neðan við vatnslaug á milli Norðurbakka 1 - 3 í bílageymsl u fasteignarinnar, í þakhúsi 1C við útgöngudyr og forstofu stigahúss 1B. Samkvæmt áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. kemur fram að laga þurfi þéttingu á uppbyggðu þaki, þéttingar með stömmum og bæta við lagi af einangrun. Þrátt fyrir að þessi framkvæmd ha fi farið fram áður en stefndi tók að sér framkvæmdir var þessi galli til staðar og stefnda mátti vera hann ljós. Samkvæmt niðurstöðum matsmanns er kostnaður við úrbætur á þessum galla metinn samtals 7.231.631 króna. Þá er í tölvupósti frá 2. febrúar 2016 m illi aðila talað um ummerki eftir leka og skemmdir vegna leka við geymslur og leka við sorpgeymslur, rakaskemmdir í lofti við stigahús 1B, sorpgeymslu 1A við geymslur og bílastæði. Þá er víða vikið að leka í umræddum tölvupósti. Telur dómurinn ótvírætt san nað að stefndi hafi tekið á sig ábyrgð vegna leka í bílakjallara með samkomulagi aðila frá 3. mars 2016. Í matslið b er óskað eftir því að matsmaður gefi álit sitt á því hvort gluggar í sameign fasteignarinnar, þ.m.t. botnstykki, klemmur og festingar, að Norðurbakka 1 - 3 séu haldnir ágalla, þ.m.t. hvort þéttleiki glugga sé nægjanlegur. Í tilgreindum tölvupósti milli aðila er þessa galla ekki getið og verður ábyrgð stefnda ekki byggð á samkomulagi þeirra. Er kostnaður vegna þessa felldur undir matslið f. Í matslið c er þess óskað að matsmaður gefi álit sitt á því hvort málun í stigahúsum og bílakjallara fasteignarinnar að Norðurbakka 1 - 3 sé haldin ágalla. Sé málun ófullnægjandi er 31 óskað eftir áliti matsmanns á því hverjar orsakirnar eru, hvaða leiðir séu f ærar til úrbóta og kostnaði vegna allra viðgerða er að þessu lúta. Í tölvupósti milli aðila kemur fram að almennt megi segja að málningu í bílageymslu sé ábótavant. Verður stefndi á grundvelli samkomulags frá 3. mars 2016 dæmdur til að bæta úr þessum galla , sem matsmaður metur að fjárhæð 2.291.950 krónur . Í matslið e er spurt hvort matsmaður geti staðreynt hvort lofræsting í sorpgeymslum fasteignarinnar sé ófullnægjandi. Í niðurstöðum matsmanns kemur fram að kostnaður við úrbætur sé 938.520 krónur. Í fyrr greindum tölvupósti sem vísað var til í samkomulagi aðila frá 3. mars 2016 segir að það vanti sog frá öllum sorpgeymslum og hjólageymslum í öllum stigahúsum. Telur dómurinn stefnda vera bundinn af fyrri yfirlýsingu sinni og beri hann ábyrgð á kostnaði við þennan matslið. Í matslið h er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort hellur á lóð fasteignarinnar og hellur á þaki hússins nr. 1C séu haldnar ágalla, þ.m.t. frágangur þeirra. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður vegna úrbóta talinn vera 471.5 00 krónur. Í margnefndum tölvupósti milli aðila er tilgreint að gróður og illgresi sé í hellulögn við húsin og á þaki beggja húsa og sé frágangi því ábótavant. Þá segir að fyrir liggi skriflegt loforð stefnda um að ganga í þau mál um vorið. Telur dómurinn að ófullnægjandi frágangur á hellum í sameign hafi mátt vera stefnda ljós við skoðun hússins og sé hann ábyrgur fyrir þeim kostnaðarlið á grundvelli samnings aðila. Í matslið i er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort stoðveggir við blómaker fasteignarinnar að Norðurbakka 1 - 3 séu haldnir ágalla. Í niðurstöðum matsmanns er kostnaður vegna úrbóta við þennan lið talinn vera 3.578.225 krónur. Stefndi hélt því fram við aðalmeðferð málsins að hann hafi nú þegar bætt úr göllum við blómakerin. Ekkert liggur fyrir í málinu um að svo hafi verið. Þá fór úttekt matsmanns fram eftir að stefndi kvaðst hafa gert úrbætur á kerjunum. Þá er þess getið í margnefndum tölvupóst i milli aðila að gerð sé athugasemd við frágang á blómakerjum. Múr sé víða brotinn af. Með vísan til samkomulags aðila frá 3. mars 201 6 er stefndi ábyrgur fyrir þessum matslið og verður krafa stefnanda að þessu leyti tekin til greina. Í matslið k er matsm aður spurður hvort hann geti staðreynt hvort frágangur úti - , inni - og eldvarnahurða, að frátöldum hurðum sem skilja séreign frá sameign og svalahurðum, þ.m.t. þétting þeirra, læsinga, stoppara, dyrakarma og pumpa fasteignarinnar nr. 1 - 3 við Norðurbakka, sé ófullnægjandi. Í títtnefndum tölvupósti milli aðila er þess getið að hurðir milli brunahólfa lokist illa vegna loftþrýstings sem myndist í rými milli brunahurða í inngöngum í stigahúsi o.fl. Fellur þessi matsliður því undir samkomulagi aðila frá 3. mars 2 016. Í niðurstöðum matsmanns 32 er kostnaður við úrbætur metinn á 2.113.650 krónur. Verður stefndi því látinn bera ábyrgði á þessum matslið. Í matslið p er matsmaður spurður hvort gólf í bílageymslu séu haldi ágalla, þ.m.t. rykbinding þeirra og vatnshalli. Í niðurstöðum matsmanns vegna þessa matsliðar telur matsmaður kostnað vegna úrbóta vera 2.972.750 krónur. Með vísan til títtnefnds tölvupósts og samkomulags aðila frá 3. mars 2016 ber stefndi ábyrgð á þeim úrbótum sem þörf er á. Loks ber stefndi , samkvæmt samningi aðila, ábyrgð á gallaðri flís á ytra byrði hússins samkvæmt matslið r að fjárhæð 102.500 krónur. Samkvæmt framansögðu verður stefndi látinn bera skaðabótaábyrgð á ofangreindum matsliðum á grundvelli vanefnda stefnda á samningi aðila frá 3. mars 2016. Samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af fasteignakaupalögum og kaupsamningi. Í söluyfirliti er samn e i gn sögð fullfrágengi en matsmaður hefur komist að öndver ðri niðurstöðu. Að mati dómsins hafði fasteignin að þessu leyti ekki þá almennu eiginleika og notagildi sem búast mátti við samkvæmt þeim yfirlýsingum sem stefndi hafði gefið í skilalýsingu, afsalinu til stefnda 30. júní 2013 og jafnframt í kaupsamningum t il kaupenda þeirra íbúða sem keyptu af stefnda. Þá ber jafnframt að benda á að í skýrslu Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. frá mars 2014 , sem stefndi hafði undir, er getið um marga þá galla sem deilt er um í máli þessu. Í matslið c er þess óskað að matsmaðu r gefi álit sitt á þv í hvort málun í stigahúsum og b í lakjallara faseignarinnar að Norðurbakka 1 - 3 sé haldin ágalla. Sé málun ófullnægjandi er óskað eftir áliti matsmanns á því hverjar orsakirnar eru, hvaða leiðir séu færar til úrbóta og kos t nað vegna allra viðgerða er að þessu lúta. Hér að framan er komist að þeirri niðurstöðu að málun bílakjallara eigi undir samkomulag aðila og fallist á bótakröfu stefnanda að því leyti. Matsmaður hefur k o mist að niðurstöðu um að málun stigangana hafi ekki að öllu leyti v erið kláruð og metur það verk samtals að fjárhæð 248.500 krónur sem teknar verða til greina. Í matslið f er þess óskað að matsmaður gefi álit sitt á því h v ort gler í sameign fasteignarinnar sé haldin ágalla, þ.m.t. hvort þykkt og gerð glersins sé í samr æmi við ákvæði byggingareglugerðar og laga. Í niðurstöðum matsmanns segir að kostnaður við úrbætur á gleri í sameign sé 2.312.050 krónur. Fyrir liggur að bæði húsin voru reist á árunum 2006 - 2008 og rúður þá settar í húsin. Þann 10. maí 2010 var óskað eftir lokaúttekt á báðum húsunum af þáverandi byggingarstjóra. Í athugasemdum Hafnarfjarðarbæjar voru m.a. gerðar athugasemdir við að það vantaði staðfestingu á vottun glers. Lokaúttekt fór fram þann 2. nóvember 2015 án athugasemda varðandi glerið.. Fyrir liggu r í málinu að fyrri byggingara ð ili hafði gengið frá öllu gleri í húsinu áður en stefndi tók við verkinu. Stefndi verður því ekki talinn skaðabótaskyldur 33 vegna þessa, enda ábyr g ðist hann eingöngu að ljúka við frágang sameignar en ekki a ð ábyrgjast verk fyrr i eigenda hússins. Í matslið g er óskað eftir því að matsmaður gefi álit sitt á því hvort glerhandrið á svölum efstu hæðar húsanna séu haldin ágalla. Metur matsmaður kostnað við úrbætur vera 511.800 krónur. Dómurinn fór á vettvang og var greinilegt að mó ða hafði myndast á milli samlagðra glerja í handriði efstu hæðar. Þá liggur fyrir að stefndi hefur látið smíða sleða sem loka fyrir aðkomu vatns á milli glerja á öllum svölum húsanna. Í áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf., sem gerð var í árslok 2013 og árs byrjun 2014, segir að þrjú þessara glerja í glerhandriði á efstu hæð húsanna séu skemmd þannig að líming milli laga hafi gefið sig. Þegar stefndi keypti íbúðir í húsinu og tók við framkvæmdum hafði þetta verk verið unnið af fyrri byggingaraðila og verður s tefndi ekki talinn bera ábyrgð á verki hans. Verður hann því sýknaður af þessum matslið. Í matslið j er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort flísalögn í stigagöngum og anddyrum fasteignarinnar nr. 1 - 3 sé ófullnægjandi. Fyrir dómi mundi fyrirs varsmaður stefnda ekki hvort hann hefði flísalagt alla stigagangana eða hvort einhver hefði þegar verið flísalagður. Telur dómurinn að miðað við ástandslýsingu, sem fylgdi lokaúttekt að Norðurbakka 1 - 3 þann 10. maí 2012 með athugasemdum, þá voru stigaganga r í húsi nr. 3 nánast fokheldir en ekkert segir um það varðandi hús nr. 1. Um stigagang 1A og 1B segir að allar íbúðir séu ófullgerðar. Stefnandi heldur því fram að stefndi hafi flíslagt umrætt verk og af hálfu stefnda hefur ekki verið sýnt fram á annað. Verður stefndi því látinn bera ábyrgð á þessum matslið við úrbætur sem matsmaður telur kosta 817.224 krónur. Í matslið l er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort frágangur þaka fasteignarinnar nr. 1 - 3 við Norðurbakka, þ.m.t. einangrun þeirra, hellulögn, möl og hattar á loftunaropi, sé ófullnægjandi. Í áliti Framkvæmdar og ráðgjafar ehf. eru gerðar athugasemdir við frágang á uppbyggðu þaki á húsunum og vikið að því að leki stafi frá þaki vegna ófullnægjandi frágangs. Þegar stefndi tók við framkv æmdum á húsunum var þá þegar af fyrri byggingaraðila búið að ganga frá þaki, hellulögn og öðrum þáttum er koma fram í þessum matslið. Sem áður sagði verður stefndi ekki talinn bera ábyrgð á frágangi fyrri byggingaraðila. Í matslið o er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt hvort veggir í bílageymslu séu haldnir ágalla, þ.m.t. veggir í niðurkeyrslu bílageymslunnar. Telur matsmaður kostnað við úrbætur vegna þessa matsliðar vera 2.512.750 krónur. Við kaup stefnda á fast eignum í húsunum var þá þegar búið að ganga frá veggjum sem mat er lagt á að þarfnist úrbóta. Þrátt fyrir það þá var búið að fullgera umrædda veggi þegar stefndi tók við framkvæmdum þótt 34 stefnandi sé ekki sáttur við frágang. Verður stefndi ekki látinn bera kostnað við úrbætur samkvæmt þessum matslið. Í matslið q er matsmaður spurður hvort aðgengi fyrir fatlað fólk í fasteigninni nr. 1 - 3 við Norðurbakka sé fullnægjandi og í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar og laga. Fyrir liggur að rampur fyrir aðgen gi fatlaðra sunnan við hús nr. 3 var hannaður og steyptur áður en stefndi tók yfir framkvæmdir við frágang hússins. Handrið á rampinn var þá ekki uppsett né var yfirborð á rampinum ásættanlegt. Er þessi hluti frágangs hluti af því að ljúka frágangi sameign arinnar. Mátti stefnda vera þetta ljóst strax við skoðun hússins. Telur matsmaður að kostnaður við úrbætur sé 6.116.550 krónur. Með vísan til skilalýsingar stefnda og afsals þann 30. júní 2013 verður stefndi látinn bera kostnað vegna þessa matsliðar. Undi r þessum lið er kostnaður við að færa til blómakassa við stigagang nr. 3C metinn á 72.500 krónur. Heyrir sú framkvæmd undir séreignahluta þeirrar íbúðar sem er á jarðhæð. Er stefndi ekki ábyrgur fyrir þeim kostnaði. Verður stefndi gerður ábyrgur fyrir þess um matslið að frádregnum 72.500 krónum eða samtals að fjárhæð 6.044.050 krónur Í matslið r er matsmaður spurður hvort hann geti staðreynt að frágangur utanhúss sé ófullnægjandi, þ.m.t. flísar á suðurenda Norðurbakka 1, múrun á vegg sem snýr að innkeyrslu í bílastæði fatlaðra, steypuskemmdir á mótum steinlagningar og ílagnar, flasningar á vegg vestan megin við ramp o.fl. Matsmaður telur að kostnaður við úrbætur í þessum matslið sé 560.400 krónur. Hér að framan var komist að þeirri niðurstöðu að stefndi bæri samkvæmt samningi aðila ábyrgð á umræddri flís. Varðandi skemmd í múr á vegg á móti bílastæðum fatlaðra telur dómurinn að um eðlilegt viðhald sé að ræða. Þá vantar múrhúð niðri við steinlögn á mótum ílagnar og steinlagnar. Segir í matsgerðinni að á fjórum stöðum á stoðvegg austan við Norðurbakka 3 vanti neðan á múrhúð vegna þess að þéttidúkur hafi verið dreginn of langt upp. Fjarlægja þurfi steinlögnina kringum þessa staði, skera ofan af þéttidúknum og múra niður að legu steinlagnar og ganga aftur frá stei nlögn. Samkvæmt gögnum málsins voru framangreind verk unnin af fyrri byggingaraðila og ber stefndi ekki ábyrgð á þeim verkþáttum. Þá telur matsmaður að tækniþjónusta, verklýsingar o.fl. sé 4% af framkvæmdakostnaði og eftirlit og ráðgjöf á staðnum sé 5% af framkvæmdakostnaði og því metin samtals á 2.412.945 krónur sem stefndi ber ábyrgð á. Stefnandi byggir kröfur sínar jafnframt á ábyrgð byggingarstjóra samkvæmt reglum 29. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, sbr. gr. 4.7.6 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Að mati dómsins hefur stefnandi ekki sýnt fram á að stefndi, sem byggingarstjóri hússin s, hafi ekki, eftir að hann tók við sem nýr byggingarstjóri 4. september 2013, haft eftirlit með því að þeir 35 sem komu að byggingu hússins fylgdu samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og öðrum ákvæðum mannvirkjalag, sbr. 5. mgr. 29. gr. laganna. Byggingar stjóri ber hins vegar ekki ábyrgð á faglegri framkvæmd einstakra verkþátta, sbr. 7. mgr. 29. gr. Krafa stefnanda á þessum grunni er því ekki tekin til greina. Samkvæmt öllu framansögðu verður stefndi d æmdur samkvæmt 2. mg. 43. gr. laga nr. 40/2002 til þes s að greiða stefnanda skaðabætur samtals að fjárhæð 27.365.467 krónur (26.810.500 + 2.412.945) . Hefur þá verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts að fjárhæð 1.857. 978 krónur vegna vinnu á byggingarstað. Ekki er fallist á með stefnda að stefn andi hafi fyrirgert rétti sínum vegna fyrningar kröfunnar, sbr. 3. gr., sbr. 4. mgr. 2. gr., laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda. Stefnandi krefst dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. febrúar 2018 en þá var liðinn mánuður frá bréfi stefnanda til stefnda, sent þann 16. janúar 2018, þar sem matsgerð dómkvadds matsmanns fylgdi með. Stefndi hefur ekki mótmælt því að hafa fengið bréfið. Verður krafa stefnanda um dráttarvexti því tekin til greina. Í stef nu kemur fram að málið er höfðað á hendur FM - húsum ehf. og Sjóvá - Almennar trygging um hf. til réttargæslu. Ekki eru gerðar neinar kröfur á hendur réttargæslustefnda í stefnu. Þrátt fyrir það skilaði réttargæslustefndi greinargerð en gerði engar kröfur í mál inu utan að hann krafðist málskostnaðar við aðalmeðferð málsins. Rétt þykir, með vísan til niðurstöðu málsins, að réttargæslustefndi beri málskostnað sinn sjálfur . Að öllu framansögðu virtu er stefndi FM - hús ehf. dæmt til að greiða stefnanda 27.365.467 kr ónu r ásamt dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð frá 1 6 . febrúar 2018 til greiðsludags. Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi FM - hús ehf. dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem dómurinn telur hæfilegan 9.164.259 krónur. Hefur þá verið te kið tillit til útlagðs kostnaðar og virðisaukaskatts. Mál þetta dæm a Ástríður Grímsdóttir héraðsdómari ásamt Gunnari Aðalsteinssyni héraðsdómara og Ásmundi Ingvarssyni byggingarverkfræðingi. Uppkvaðning dómsins hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómar ar og málflytjendur töldu ekki þörf á endurflutningi. DÓMSORÐ Stefndi, FM - Hús ehf., greiði stefnanda, H úsfélaginu Norðurbakk a 1 - 3 í Hafnarfirði , 27.365.4 6 7 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 16. febrúar 201 8 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnanda 9.164.259 krónur í málskostnað. Málskostnaður réttargæslustefnda Sjóvá - Almenna trygginga hf. dæmist ekki . 36 Ástríður Grímsdóttir Gunnar Aðalsteinsson Ásmundur Ingvarsson