DÓMUR

Héraðsdóms Reykjavíkur 3. október 2018 í máli nr. E-2967/2017:

Freyja María Þorsteinsdóttir og

Guðrún Anna Kjartansdóttir

(Ólafur Kjartansson lögmaður)

gegn

Óttari Árnasyni og

Víglundi Piertew Mettinissyni

(Ingi Freyr Ágústsson lögmaður)

1.      Mál þetta var höfðað 25. september 2017 og tekið til dóms 7. september 2018. Stefnendur eru Freyja María Þorsteinsdóttir og Guðrún Anna Kjartansdóttir, báðar til heimilis að Bústaðavegi 99 í Reykjavík. Stefndu eru Óttar Árnason, Bústaðavegi 101 í Reykjavík, og Víglundur Piertew Mettinisson, sem búsettur er í Svíþjóð. Dómari málsins tók við meðferð þess 10. janúar 2018 en hafði ekki áður haft afskipti af því.

2.      Efniskröfur stefnenda eru; 1) Að viðurkennt verði með dómi að frárennslis- og skólplögn fjölbýlishússins Bústaðavegur 99–101, Reykjavík, frá hverjum sér­eignarhluta að sameiginlegum brunni og frá sameiginlegum brunni að götu, sé sameign allra eigenda og kostnaður við viðgerð og endurnýjun skiptist eftir hlut­fallstölum eignarhluta í sameign hússins. 2) Að viðurkennt verði með dómi aðallega að nauðsynlegt sé að ráðast í viðgerð á frárennslis- og skólplögn Bústaðavegar 99–101, Reykjavík, og endurnýja lögnina, leggja drenlögn og tengja þakrennur við frá­rennslislögn en til vara að nauðsynlegt sé að ráðast í viðgerð á skólplögn og endurnýja lögnina frá séreignarhlutum að Bústaðavegi 99 að sameiginlegum brunni og frá sam­eiginlegum brunni að götu, leggja drenlögn og tengja þakrennur við frárennslislögn. Stefndu krefjast aðallega sýknu af fyrri kröfu stefnenda en til vara sýknu að hluta. Stefndu kröfðust þess í öndverðu að síðari kröfu stefnenda yrði vísað frá dómi en þeirri kröfu var synjað með úrskurði 29. janúar 2018.

3.      Aðilar máls þessa eru sameigendur fjöleignarhússins að Bústaðavegi 99–101 í Reykjavík. Húsið, sem er á tveimur hæðum, var reist árið 1956 og eru fjórar íbúðir í því. Tvær eru í vesturhluta hússins nr. 99 og tvær í austurhlutanum nr. 101. Fara stefnendur, sem eiga hvor sína íbúðina í nr. 99, saman með 50% eignarhlut í sameign hússins en stefndu, sem eiga hvor sína íbúðina í nr. 101, fara alls með 50% eignarhlut í sameign hússins. Deilur hafa staðið með eigendum hússins um það hvort frárennslis- og skólplagnir fjölbýlishússins séu í sameign allra eigenda eða hvort líta beri svo á að frárennslis- og skólplagnir séu séreign annars vegar eigenda Bústaðavegar 99 og hins vegar Bústaðavegar 101. Lóð hússins er skipt þannig að hvor húshluti stendur á sérstakri lóð og er sérstakur eignaskiptasamningur fyrir hvorn húshlutanna. Fyrir liggur að frárennslis- og skólplagnir hússins eru að meginstefnu þannig frágengnar að þær liggja annars vegar frá íbúðunum í nr. 99 að tengistykki á lóð húsanna og hins vegar frá íbúðunum í nr. 101. Ekki liggur fyrir á hvorri lóðanna leiðslurnar koma saman en óumdeilt er að lagnir húshlutanna sameinast í einni lögn innan lóðamarkanna sem liggur þaðan að stofnlögn í götu. Árið 2014 réðust þáverandi eigendur íbúðanna að Bústaðavegi 101 í að endurnýja að mestu leyti lagnir þess húshluta. Sú framkvæmd var afráðin án þess að fyrir lægi umfjöllun eða samþykkt húsfundar og þáverandi eigendur íbúðanna að Bústaðavegi 99 tóku ekki þátt í kostnaði vegna þeirrar framkvæmdar. Um haustið 2015 töldu eigendur íbúðanna að Bústaðavegi 99 nauðsynlegt að huga að endurnýjun skólplagna og var boðað til húsfundar vegna þessa. Kom þá í ljós að eigendur íbúðanna að Bústaðavegi 101 töldu sér óskylt að taka þátt í kostnaði vegna þessa með því að þeir töldu að líta bæri svo á að skólp- og frárennslislagnir væru í sérstakri sameign eigenda hvors húshluta. Ekki náðist að jafna ágreining húseigendanna um þetta. Ágreiningi þessum var vísað til kærunefndar húsamála og kvað hún upp þann úrskurð 7. mars 2016 að skólp- og frárennslislagnir hússins væru sameiginlegar og að stefndu bæri að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar þeirra. Þessu vildu stefndu ekki una og því kom til málareksturs þessa.

4.      Stefnendur byggja á því að samkvæmt 7. tl. 8. gr. laganna um fjöleignarhús nr. 26/1994 séu allar lagnir fjöleignarhúss, þar á meðal skólplagnir, í sameign án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Þá vísa stefnendur til þess að samkvæmt greininni skuli líta svo á að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Þá telja stefnendur að skoða beri sem undantekningu, sem skýra verði þröngt, ákvæði 2. tl. 7. gr. sömu laga. Í greininni er áskilið að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þeirra eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika.

5.      Stefnendur vísa til þess að við túlkun laganna um fjöleignarhús beri að líta til þess hvað sé sanngjarnast fyrir heildina til lengri tíma og að við túlkun laganna skuli litið til þess að reglur um sameign í fjöleignarhúsum þurfi að vera skýrar og einfaldar. Vísa þær um þetta til lagasjónarmiða að baki setningar fjöleignarhúsalaga. Á því er byggt af hálfu stefnenda að skólp- og frárennslislagnir fjöleignarhússins að Bústaðavegi 99–101 séu sameiginlegar og að kostnaði vegna viðgerða eða endurnýjunar á þeim beri að skipta eftir ákvæðum a-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga eftir hlutdeild eigenda í sameign.

6.      Kröfur sínar um viðurkenningu á nauðsyn endurnýjunar skólp- og frárennslislagna byggja stefnendur á 38. gr. fjöleignarhúsalaga um rétt eigenda til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef eignin liggur undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu eða framkvæmda. Vísa stefnendur til þess að stefndu hafi aldrei synjað fyrir nauðsyn hinna umþrættu viðgerða eða endurnýjunar heldur aðeins hitt, að þeim beri skylda til að taka þátt í kostnaði vegna þessa.

7.      Stefndu byggja á því að skólp- og frárennslislagnir fjöleignarhússins að Bústaðavegi –101 séu í sérstakri sameign hvors húshluta. Þannig sé annars vegar um að ræða sérstaka sameign eigenda að Bústaðavegi 99 og hins vegar sérstaka sameign eigenda að Bústaðavegi 101, allt þar til lagnirnar koma saman á lóð hússins en þær séu sameign allra frá því að þær komi saman þar til þær tengist stofnæð í götu. Vísa þeir um þetta til 7. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og þess að lega og umbúnaður nefndra lagna sé þannig að sanngjarnt og eðlilegt sé að þær tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að þeim og möguleika til afnota. Vísa þeir jafnframt þessu til stuðnings til undirstöðuraka 6. gr. laganna um hugtakið sameign og 7. tl. 5. gr. um að lagnir séu séreign ef þær þjóna eingöngu þörfum viðkomandi séreignar. Þannig telja stefndu augljóst að lagnir þær sem stefnendur telja þörf á að endurnýja séu þannig frágengnar að þær geti með engu móti þjónað þörfum húshlutans að Bústaðavegi 101 heldur varði þær aðeins flutning frárennslis frá Bústaðavegi 99. Þannig séu tvö algjörlega aðskilin lagnakerfi í húsinu sem hvorki sé nauðsynlegt né sanngjarnt að allir eigendur hússins beri sameiginlega kostnað af að viðhalda. Þá vísa stefndu til þess að ósanngjarnt sé að ætla þeim að bera kostnað af endurnýjun lagna að Bústaðavegi 99 í ljósi þess að eigendur þess húshluta hafi á engan hátt komið að yfirstaðinni endurnýjun lagna að Bústaðavegi 101.

Niðurstaða

8.      Óumdeilt er með aðilum að húseignin nr. 99–101 við Bústaðaveg í Reykjavík telst vera fjöleignarhús í skilningi laga nr. nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 1. tl. 3. mgr. 1. gr. laganna. Með 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 er því slegið föstu að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsi. Þá er í greininni lögfest að líta beri svo á að jafnan séu líkur á að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er því um lögfesta meginreglu að ræða. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot eða möguleikar til afnota eru þannig að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta einnig við um lagnir. Skoða verður þetta ákvæði sem undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna. Ákvæðið verður því að skýra þröngt.

9.      Stefnendur öfluðu undir rekstri þessa máls tveggja matsgerða dómkvaddra matsmanna. Matsgerðunum var ætlað að staðfesta legu lagna í húsinu en engir uppdrættir af lagnaleiðum lágu áður fyrir. Þá var spurt að því hvort nauðsynlegt eða aðkallandi væri að ráðast í endurnýjun skólp- og frárennslislagna að Bústaðavegi 99–101 og hvort þær endurbætur sem gerðar voru 2014 hefðu verið unnar á faglegan og fullnægjandi hátt. Stefnendur undu ekki niðurstöðu undirmats og fóru því sjálfar fram á yfirmat. Í matsgerðum þessum eru næsta samhljóða niðurstöður að því er varðar legu lagna í húsinu, sem sýna að lagnakerfin eru tvo og næstum algjörlega aðskilin. Þá eru mötin samhljóða um að þörf er endurnýjunar frárennslislagna að Bústaðavegi 99. Í niðurstöðu yfirmats koma fram athugasemdir sem varða framkvæmdir þær sem gerðar voru á kerfinu að Bústaðavegi 101 sem matsmenn telja ekki að öllu leyti fullnægjandi. Þá koma fram í yfirmatinu nánari ábendingar eða fyrirmæli um það hvaða endurbóta sé þörf á hinu umþrætta lagnakerfi.

10.  Fjöleignarhúsið að Bústaðavegi 99–101 í Reykjavík er byggt sem ein heild og stendur undir einu þaki. Fallast verður á það með stefnendum að samkvæmt grunnrökum og meginreglum fjöleignarhúsalaga eru allar lagnir slíks fjöleignarhúss, þar á meðal skólplagnir, í sameign eigenda. Þá túlkun verður og að telja í bestu samræmi við lagasjónarmið á þessu réttarsviði. Lagnakerfi fjöleignarhúss hljóta í samræmi við tilgang sinn að miðast fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem valdar eru lausnir út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar. Þá er það svo að þó að lagnakerfi fjöleignarhússins að Bústaðavegi 99–101 séu að mestu aðskilin liggja þau samt saman bæði að því er varðar frárennsli regnvatns og aðkomu að stofnlögn. Þá myndi vanræksla viðhalds hluta kerfisins vera til þess fallin að raska hagsmunum allra húseigenda, t.d. með því að skapa skilyrði fyrir meindýr. Óhjákvæmilegt kann og að verða að gera í framtíðinni breytingar á kerfi hússins sem t.d. varða regnvatnskerfi þess og munu kalla á frekari sameiningu fráveitukerfa hússins. Í samræmi við þetta verður að telja að sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið að skoða lagnakerfi hússins sem eitt kerfi. Verður því fallist á meginkröfu stefnenda og viðurkennt að frárennslis- og skólplögn fjölbýlishússins Bústaðavegur 99–101, Reykjavík, frá hverjum séreignarhluta að stofnæð í götu, sé sameign allra eigenda og kostnaður við viðgerð og endurnýjun skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign hússins.

11.  Að því er varðar síðari kröfu stefnenda um að viðurkennt verði með dómi aðallega að nauðsynlegt sé að ráðast í viðgerð á frárennslis- og skólplögn Bústaðavegar 99–101, Reykjavík, og endurnýja lögnina, leggja drenlögn og tengja þakrennur við frárennslislögn, en til vara að nauðsynlegt sé að ráðast í viðgerð á skólplögn og endurnýja lögnina frá séreignarhlutum að Bústaðavegi 99 að sameiginlegum brunni og frá sameiginlegum brunni að götu, leggja drenlögn og tengja þakrennur við frárennslislögn, er þetta að segja; Með þessari kröfugerð og matsgerðum þeim sem þær hafa aflað henni til stuðnings freista stefnendur þess að fá viðurkenningu ekki aðeins á því hvaða úrbætur á frárennslis- og skólplögn fjölbýlishússins Bústaðavegur 99–101 eru nauðsynlegar heldur einnig um útfærslu slíkra úrbóta. Kröfur og ábendingar um nauðsynlegar aðgerðir og nánari fyrirmæli um það hvaða úrbætur þurfi að gera á kerfi hússins eru að nokkru leyti umdeilanlegar, einnig þær sem settar eru fram í kröfugerð stefnenda. Þá varða ábendingar í yfirmati að hluta til aðgerðir sem kynnu að vera til bóta fyrir frárennsli hússins en umdeilanlegt er hvort séu nauðsynlegar eða eigendum skylt að standa að. Þetta á sérstaklega við um ábendingar um dren- og frárennslislagnir. Ekki verður því hjá því komist að vísa frá dómi þeim hluta kröfugerðar stefnenda sem varðar kröfur um viðurkenningu á nauðsyn viðgerða og fyrirmæli um það hvaða aðgerðir skuli gera á lagnakerfum húss málsaðila. Nánari útfærsla þeirra aðgerða verður að vera í höndum húseigenda eftir ákvæðum fjöleignahúsalaga, sem einnig geyma reglur um þau úrræði sem húseigandi getur gripið til ef hann nýtur ekki atbeina sameigenda sinna til að standa að nauðsynlegum úrbótum. Samkvæmt þessum úrslitum verður stefndu gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefnenda flutti málið Ólafur Kjartansson lögmaður. Af hálfu stefndu flutti málið Ingi Freyr Ágústsson lögmaður. Ástráður Haraldsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Frárennslis- og skólplögn fjölbýlishússins Bústaðavegur 99–101, Reykjavík, frá hverjum séreignarhluta að stofnlögn í götu er sameign allra eigenda og kostnaður við viðgerð og endurnýjun skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign hússins. Kröfum stefnenda samkvæmt öðrum lið kröfugerðar þeirra er vísað frá dómi. Stefndu in solidum greiði stefnendum óskipt 2.500.000 krónur í málskostnað.

Ástráður Haraldsson