Héraðsdómur Reykjaness Dómur 16. mars 2022 Mál nr. E - 2261/2020: Fosshótel Reykjavík ehf. (Eiríkur S. Svavarsson lögmaður) gegn Íþ öku fasteign um ehf. (Magnús Pálmi Skúlason lögmaður) og gagnsök Dómur : Mál þetta, sem höfðað var 1. júlí 2020, var dómtekið 8 . febrúar 202 2 . Aðalstefnandi er Fosshótel Reykjavík, . Gagnstefnandi er Íþaka fasteignir ehf., Endanlegar dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dags ettum 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda, verði tímabundið vikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 og að aðalstefnandi beri ekki greiðsluskyldu á leigugrei ðslum til gagnstefnanda á framangreindu tímabili. Jafnframt krefst aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dags ettum 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda verði tímabundið vikið til hliðar og aðalstefnanda ver ði gert að greiða 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. greinar 6.1 í leigusamningnum, auk virðisaukaskatts, þ.e. 11.709.004 krónu r vegna janúar 2021, 11.732.935 krónur vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónur vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónur. Þá er þess krafist að dráttarvextir reiknist ekki af leigufjárhæðum fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Í gagnsök krefst aða lstefnandi sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda . Til vara krefst hann þess að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar. Þá gerir aðalstefnandi , bæði í aðal sök og gagnsök, kröfu um málskostnað úr hendi gagnstefnand a . 2 Gagnstefnandi krefst í aðalsök sýknu af öllum kröfum aðal stefnanda. Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að aðalstefnanda verði gert að greiða gagnstefnanda 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 56.726.332 krónum frá 1. apríl 2020 ti l 1. maí 2020, en af 113.584.281 krónu frá þeim degi til 1. júní 2020, en af 189.654.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2020, en af 266.139.627 krónum frá þeim degi 1. ágúst 2020, en af 342.958.955 krónum frá þeim degi til 1. september 2020, en af 419.889 .800 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreg num innborgun um aðalstefnanda að fjárhæð 11.345.266 krónur 15. apríl 2020 og 297.858.441 króna 9. apríl 2021, sem dragist frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunard ögum . Þá gerir gagnstef nandi, bæði í aðalsök og gagnsök, kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnanda. I Atvik máls eru þau að Reykjavík Medica ehf., nú gagnstefnandi, og Höfðahótel ehf., nú aðalstefnandi, gerðu með sér húsaleigusamning 2. júlí 2013 um hótelbyggingu S2 á Höfðatorgi í Reykjavík. Samkvæmt samningnum tók aðalstefnandi alla byggingu na á leigu undir hótel. Byggingin er 16 hæðir og um 17.500 m² að stærð. Við gerð leigusamningsins var umrædd fasteign í byggingu. Leigusamningurinn er tímabun dinn til 20 ára, frá 1. júní 2015 til 31. maí 2035 , sbr. grein 3.1 í samningnum. Samkvæmt grein 6.1 í leigusamningnum bar aðalstefnanda að greiða leigu frá og með 1. júlí 2015. Fyrstu 23 mánuði samningsins skyldi húsaleiga nema 38.735.000 krónu m á mánuði , auk virðisaukaskatts. Næstu tvö ár leigutímans, þ.e. frá 1. júní 2017 til 31. maí 201 9 , skyldi mánaðarleg leiga nema 40.537.000 krónu m, auk virðisaukaskatts F rá 1. júní 2019 og til loka leigutíma skyldi leigan nema 45.030.000 krónu m á mánuði , auk virðisauk askatts. Í öllum tilvikum var um að ræða grunnverð sem taka skyldi breytingum samkvæmt vísitölu. Af hálfu g agnstefnand a er því haldið fram í málinu að í þessum leigukjörum hafi falist að aðalstefnandi nyti afsláttar af leigu verðinu í upphafi leigutímans. M eð því hafi gagnstefnandi verið að aðstoða aðalstefnanda við að ná upp nýtingu á hótelinu í upphafi en við undirritun leigusamningsins hafi verið reiknað með að það tæki tíma. Þessum málatilbúnaði hafnar aðalstefnandi. Í grein 1 0.2 í leigusamning i aðila va r á um það kveðið að til tryggingar efndum skyldi aðalstefnandi leggja fram bankaábyrgð sem næmi húsaleigu í fjóra mánuði. Með handveðsyfirlýsingu 12. maí 2015 setti aðalstefnandi jafnframt að veði innstæðu á 3 bankareikningi sínum nr. hjá stefnda. Í yfirlýsingunni s agði að reikningurinn væri læstur fyrir öllum úttektum aðalstefnanda nema með samþykki gagnstefnanda. Reikningurinn yrði skuldfærður fyrir húsaleigu eigi síðar en 15. dag hvers mánaðar og væri a ðalstefnanda óheimilt að brey ta því fyrirkomulagi nema með fyrirfram samþykki gagnstefnanda . Það var síðan 6. júlí 2015 sem Íslandsbanki hf. gaf út ábyrgðaryfirlýsingu til Höfðahótels ehf., nú aðalstefnand i , í samræmi við umsókn þess efnis er dagsett var sama dag (bankaábyrgð nr. ) . Ábyrgðist bankinn greiðslur allt að 225.794.908 krónum til tryggingar leigugreiðslum vegna hins leigða, allt í samræmi við ákvæði húsaleigusamnings 2. júlí 2013. Í byrjun mars 2020 kom upp heimsfaraldur kórónuveirunnar (SARS - CoV - 2), sem veldur COVID - 19 - sjúkdómnum . Vegna hans gripu vestræn ríki til ýmissa íþyngjandi aðgerða er höfðu mikil áhrif á efnahagslíf á Vestu rlöndum. Þannig v oru settar á umfangsmiklar hömlur á ferðalög milli landa og sums staðar var landamærum ríkja lokað. Þá var fyrirtækjum, skólu m og stofnunum lokað . S tjórnvöld settu jafnframt víða á útgöngubann og skipuðu þegnum sínum að halda sig heima. Nánast allt farþegaflug í heiminum lag ðist af um tíma . Með bréfi 19. mars 2020 óska ði aðalstefnandi eftir því við gagnstefnanda að leig ugreiðslur vegna apríl og maí 2020 yrð u felld ar niður. Í bréfinu var vísað til aðstæðna af völdum heimsfaraldurs og málsgreinar 3 í grein 11 í leigusamningi aðila , en greinin er k (Force majeure) gera aðilum samnings ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris - og fjármagns - Gagnstefnandi svaraði erindi aðalstefnanda með bréfi 26. mars 2020. Í bréfinu kom fram sú afstaða gagnstefnand a að hann teldi það að greiðslugeta aðalstefnanda hyrfi eða minnk aði gæti ekki talist vera ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik . Af þeim sökum ætti grein 11 í leigusamningi aðila ekki við. G agnstefnandi benti jafnframt á að nýting Fosshótels Reykjavík hefði verið mun betri en áætlanir , sem aðalstefnand i hefði afhent á árinu 2015 , hefðu gert ráð fyrir . Það ætti því ekki að leysa aðalstefnanda undan greiðsluskyldu þó svo það kæmu nokkrir erfiðir mánuðir í rekstri hótelsins , ekki frekar en að það ætti að hafa áhrif á leiguverð til hækkunar ef vel gengi í rekstrinum . Vísaði gagnstefnandi til þess að mi ðað við þá miklu aukningu sem orðið hefði á nýtingu hótel sins frá þeim áætlunum sem legið hefðu til grundvallar við gerð leigusamning sins ætti að vera borð 4 fyrir báru hjá aðalstefnanda til að bregðast við. G agnstefnandi benti enn fremur á að ríkisstjórnin hefði kynnt aðgerðarpakka fyrir lífvænleg fyrirtæki sem ættu í tím abundnum greiðsluvanda vegna Covid - 19. Að endingu sagði í bréfinu að með vísan til greinar 11 í leigusamningi aðila væri því hafnað að tekjufall leysti aðalstefnanda undan skyldu til greiðslu húsaleigu samkvæmt leigusamningi aðila. Þess væri því vænst að a ðalstefnandi stæði að fullu við skuldbindingar sínar samkvæmt samningnum varðandi skil á húsaleigu fyrir apríl og maí 2020 . Vegna hruns í komu ferðamanna til landsins tók aðalstefnandi þá ákvörðun að loka hinu leigða hóteli , Fosshótel i Reykjavík, 31. mars 2020 . Samhliða var ö llum starfsmönnum hótelsins sagt upp störfum. Var hótelið lokað þar til 31. mars 2021. Aðalstefnandi grei ddi 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020 . Hann greiddi ekki frekar móttekna leigureikninga á því tímabili sem dómkröfur hans ta ka til . Með bréfi 18. maí 2020 krafðist gagnstefnandi þess við Íslandsbanka hf. að innstæða á reikningi nr. yrði lögð inn á reikning gagnstefnanda, sem greiðsla upp í vangreidda húsaleiguskuld, með vísan til handveðsyfirlýsingar frá 12. maí 2015. Enn fremur var þess krafist að tryggt yrði að aðalstefnandi gæti ekki ráðstafað fjármunum út af reikningnum. Nægði i nnstæða á reikningnum ekki til að greiða vangreidda húsaleigu var þess krafist að það sem upp á vantaði yrði greitt úr ábyrgðaryfirlýsingu stefnda nr. . A ðalstefnand i mótmælti kröfum gagnstefnanda með bréfi 22. maí 2020 og ítrekaði mótmæli sín bréf lega 2. júní 2020. Sama dag lagði aðalstefnandi fram beiðni um lögbann hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu við þeirri fyrirætlan Íslandsbanka hf. að greiða út af bankaábyrgð , samtals að fjárhæð 225.794.908 krónur, samkvæmt áðurnefndu kröfubréfi gagnstefnanda frá 18. maí 2020 til Íslandsbanka hf. Hinn 23. júní 2020 lagði sýslumaður inn á höfuðborgarsvæðinu síðan lögbann við því , sbr. lögbannsgerð nr. , að Íslandsbanki hf. greiddi út af bankaábyrg ðinni 225.794.908 krónur samkvæmt kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda frá 18. maí 2020. Jafnframt var lagt lögbann við því að bankinn greiddi út innstæðu af handveðsettum bankareikningi aðalstefnanda nr. . Dómur var kveðinn upp í málinu 16. mars 2021 . Var það niðurstaða dómsins að synja um þá kröfu aðalstefnanda a ð lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 23. júní 2020 , samkvæmt lögbannsgerð nr. , yrði staðfest . Með dómnum var hins vegar fallist á það með aðalstefnanda að víkja til hliðar leigusamningi frá 2. júlí 2013 að því er varða ði grein 6.1 um leigufjárhæð þannig að aðalstefnand i grei ddi gagnstefnanda 5 helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði , sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. grein ar 6.1 , frá apríl 2020 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu s amkvæmt 2. mgr. greinar 6.1 , auk v irðisaukaskatts . Jafnframt var á um það kveðið að d ráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu skyldu ekki reiknast af leigu greiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Eftir uppkvaðningu dó msins óskaði aðalstefnandi eftir heimild til fjárhagslegrar endurskipulagningar eftir lögum nr. 57/2020, svokölluðu greiðsluskjóli, og fékk til þess heimild 31. mars 2021 í máli Héraðsdóms Reykjavíkur nr. C - 1726/2020 og gilti sú heimild til 18. júní 2021. Í þinghaldi þann dag mætti gagnstefnandi og mótmælti því að aðalstefnanda yrði veitt áframhaldandi greiðsluskjól. Með úrskurði í máli nr. X - 3293/2021, sem kveðinn var upp 26. nóvember 2021, veitti héraðsdómur aðalstefnanda áframhaldandi heimild til fjárhag slegrar endurskipulagningar til 18. desember 2021. Svo fór að þann dag rann heimildin út án þess að aðalstefnandi nýtti sér úrræði laga nr. 57/2020. Með ákvörðun Hæstaréttar Íslands 4. maí 2021 nr. 2021 - 105 var tekin til greina beiðni gagnstefnanda um að áfrýja dómi héraðsdóms beint til Hæstaréttar. Aðalstefnandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 7. júlí 2021 og krafðist þess fyrir Hæstarétti að hann yrði sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsö k . Jafnframt gerði aðalstefnandi þær sömu kröfur er hann hefur uppi nú á hendur gagnstef nanda í aðalsök. Aðalstefnandi áfrýjaði hins vegar ekki dómi héraðsdóms varðandi þá niðurstöðu dómsins að synja um staðfestingu lögbanns. Með dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 19/2021, uppkveðnum 28. október 2021, var dómur héraðsdóms ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Var í dómi Hæstaréttar vísað til þess að í dómi héraðsdóms hefði ekki verið dæmt um greiðslukröfu gagnstefnanda í gagnsök og að sá annmarki á dómnum væri slíkur að ekki yrði hjá því komist að ómerkja hann án kröfu og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný. Aðalmeðferð í málinu fór fram öðru sinni 8. febrúar sl. Af hálfu Íslandsbanka hf. var ekki sótt þing en málið hafði í upphafi verið höfðað gegn bankanum og gagnstefnanda . Var í þingbók málsins bókuð sú afstaða Íslandsbanka hf. , sem fram kom í svarpósti lögmanns bankans við boðunarpósti dómsins , að bankinn teldi sig nú bresta aðild að málinu . Af hálfu Íslandsbanka hf. var til þess vísað að niðurstaða héraðsdóms hefði verið sú að hafna staðfestingu á lögbanni . Þeim þætti málsins h efði ekki verið 6 áfrýjað til Hæstaréttar og þ ví hefði sú ábyrgð sem lögbannið tók til verið gr eidd út að tímafrestum liðnum. L jóst væri að Hæstiréttur hefði með dómi sínum ekki ómerkt þá niðurstöðu héraðs dómsins er laut að ágreiningi aðila um staðfestingu á lögbanninu. Íslandsbanki hf. ætti því ekki lengur aðild að máli þessu. II Af hálfu gagns tefn and a er á því byggt að ákvæði leigusamning s aðila feli það í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamninginn samkvæmt skýrum ákvæðum hans, sbr. 11. gr. samningsins . Um sé að ræða sérgreint ákvæði leigusamnings aðila sem feli í sér víðtækt f orce f aje ure ákvæði. Áskil ið sé samkvæmt ákvæðinu að fyrir hendi séu ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik sem geri samnin gsaðilum ókleift að efna skyldur sínar. Það geti engum vafa verið undirorpið að heimsfaraldur Covid - 19 hafi sanna n lega verið ófyrirséð og ófyrirsjáanlegt atvik. Um sé að ræða svo óvæntan atburð að ekki einu sinni smitsjúkdómafræðingar hafi getað séð faraldur inn fyrir í janúar eða febrúar 2020. Þegar við hafi bæst þær afleiðingar aðgerð a og banna innlendra og erlendra stjórnvalda að til lands ins hafi enginn ferðamaður getað flogið hafi aðalstefnandi verið sviptur tekjumöguleikum sínum með öllu og þannig grundvallarforsendum til að reka Fosshótel Reykjavík . Sú aðstaða falli undir það að teljast f orce m ajeure í skilningi leigusamnings aðila og á meðan hún hafi varað hafi aðalstefnandi ekki talist hafa vanefnt leigusamninginn. Aðstaðan geti ekki talist annað en ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atburðarás sem aðalstefnandi hafi enga stjórn haft á . Hann hafi ekki getað séð hana fyrir og ekki getað brugði st við henni. Vísar aðalstefnandi til þess að í kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020 hafi í raun verið viðurkennt að fyrir hendi væru ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik. Hin ófyrirséðu og ófyrirsjáanlegu atvik hafi ger t aðalstefnanda ókleift að efna samninginn á því tímabili sem kröfur hans taki til . Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað frá 31. mars 2020 til 31. mars 2021 vegna þess að engir ferðamenn hafi verið á landinu. Raunar hafi flestir gististaði r landsins verið lokaðir vegna ástands ins . Frá því að neyðarstig Almannavarna hafi tekið gildi 6. mars 2020 og eftir útvíkkun áhættusvæða 9. sama mánaðar hafi landið verið lokað . Öllum 129 starfsmönnum aðalstefnanda hafi verið sagt upp störfum. Á meðan ástand ið varði hafi enginn rekstrargrundvöllur verið fyrir rekstri Fosshótels Reykjavík . Aðstöðunni megi líkja við þær aðstæður sem lýst sé í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 587/2012. Í þessu sambandi bendir aðalstefnandi e nn fremur á ströng skilyrði 8. gr. leigusamnings aðila þar sem ger ð sé sú skýlausa krafa til 7 aðalstefnanda að hann reki aðeins hótel og skylda starfsemi í hinu leigða. Allar þessar aðstæður, sem til viðbótar megi rekja til banna og aðgerða stjórnvalda, geri það að verkum að aðalstefnanda sé ókleift að e fna skyldur sínar samkvæmt samningnum. Þá segir aðalstefnandi að umræddur leigusamningur, réttindi og skyldur hans, tengist aðalstefnanda og aðeins honum. Við mat ið skipti því engu þótt aðalstefnandi sé dótturfélag í samstæðu sem reki önnur hótel, sem reyn dar hafi flest einnig verið lokuð á tímabili dómkrafna aðalstefnanda . Í þessu sambandi vísar aðalstefnandi til málsgreinar 4 í grein 10.2 í leigusamningnum , sem hann segir staðfest a að máls aðilar líti á samningssamband sitt sjálfstætt og án aðkomu móðurfél ags aðalstefnanda. M eð grein 11 í leigusamning num hafi aðilar sett þá gagnkvæmu forsendu inn í samning inn með beinum hætti að kæmi til atvika eins og þeirra sem raungerst hafi með heimsfaraldri Covid - 19 væri þeim aðil a samningsins sem atvikið tæki til ekk i skylt að efna samninginn á meðan atvik ið vær i til staðar. Samkvæmt orðalagi greinar 11 sé það eina skilyrði sett fyrir losun efndaskyldu að hin ófyrirséðu og ófyrirsjá a nlegu atvik geri aðila ókleift að efna samninginn. Markmið og tilgangur þess sé að ver ja, í þessu tilviki leigutaka, komi upp f orce m ajeure aðstæður. Eins og orðalag ákvæðisins beri með sér séu allar slíkar aðstæður af því tagi að þá sé ókleift að efna skyldur samningsins. Ella væri ákvæðið nær óþarft. Svo virðist sem g agnstefnandi misskilj i viljandi þetta skýra ákvæði og horf i , þvert á orðalag ákvæðisins. Tilvísun samningsins til þess að aðila verði að vera ókleift að efna skyldur sínar sé ekki sjálfstætt skilyrði heldur afleiðing af f orce m ajeure - aðstæðum , eins og ákvæðið mæli fyrir um. Samningsákvæðið losi aðalstefnanda undan skyldu ef ófyrirséða og ófyrirsjáanlega atvikið gerir honum ókleift að efna samninginn. Engar forsendur hafi verið á því tímabili er dómkröfur aðalstefnanda taki til t il að opna Fosshótel Reykjavík og hafi aðalstefnandi engar tekjur haft af rekstri sínum í hinu leigða. Ljóst megi því vera að Covid - 19 hafi gert aðalstefnanda ókleift að efna þá skyldu sína að greiða gagnstefnanda leiguna . Fyrir hendi hafi verið aðstæður sem ger t hafi aðalstefnanda ómögulegt að efna þá samningsskuldbindingu sína að greiða leigu. Ó möguleiki nn hafi bæði verið víðtækur og alger , sbr. framlagða álitsgerð A , rannsóknarprófessors við lagadeild félagsvísindasviðs Háskóla Íslands. A ðalstefnandi ve rði því ekki talinn hafa vanefnt leigusamning aðila. A ðalstefnan di segir kröfu sína um að leigusamningi aðila verði tímabundið vikið til hliðar reista á 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 , 36. gr. laga um samningsgerð, umboð 8 og ógilda löggerninga nr. 7/1936 , reglunni um brostnar forsendur, reglunni um f orce m ajeure og reglum um stjórnunarábyrgð (efndahindrun). Hver og ein þessara regln a, og einnig þær allar saman , leiði til þess að ósanngjarnt sé að gagnstefnandi fái aðrar og hærri leigugreiðslur úr hendi að alstefnanda en tilgreindar séu í dómkröfum aðalstefnanda. Aðalstefnandi byggi í þessu sambandi á því að honum sé ómögulegt að efna leigusamning aðila vegna atvika og aðstæðna sem til hafi komið eftir gerð leigusamningsins og geri honum efndir ómögulegar, þ .e. að heimsfaraldur Covid - 19 hófst. Aðalstefnandi hafi með engu móti getað séð þær aðstæður fyrir eða haft neina stjórn á þeim eða mátt undirbúa sig undir þær. Aðalstefnandi hafi á örskömmum tíma verið sviptur öllum möguleikum til að afla tekna af hótelst arfsemi í hinu leigða húsnæði. Í ferðamannalausu landi hafi hótelinu verið lokað í lok mars 2020 og öllu starfsfólki hótelsins verið sagt upp störfum. Hótelið hafi verið lokað allt það tímabil sem dómkröfur aðalstefnanda taki til. Kröfu sína um að verðákvæði leigusamnings aðila verði tímabundið vikið til hliðar að fullu frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 kveður aðalstefnandi helg a st af þeirri staðreynd að Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað á því tímabili sem kröfur hans taki til. Þess sé krafist að dómurinn beiti hinum lögbundnu og ólögbundnu heimildum samningaréttar til að víkja til hliðar gildandi verðákvæði leigusamnings aðila þannig að aðalstefnanda beri ekki að greiða leigu af Fosshótel Reykjavík fyrir fyrrgreint tímabil. Enginn grundvöllur hafi verið til þess að hafa hótelið opið á umræddu tímabili , sérstaklega ekki hótel af þeirri stærð sem hér um ræði, en Foss hótel Reykjavík sé stærsta hótelið í Reykjavík . Takmörkuð opnun íslensk ra stjórn valda á landamær um Íslands að hluta hafi ekki hreyft við þeim lágmarksforsendum sem orðið hafi að vera til staðar svo unnt væri að opna hótelstarfsemi aðalstefnanda á ný. H eimsfaraldur Covid - 19 hafi leitt til þess að ferðaþjónusta n hafi verið lömuð. Aðalstefnandi segir s einni hlut a umræddrar dóm kröfu sinnar lúta að því að verðákvæði greinar 6.1 iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 í leigusamningi aðila, verði vikið til hliðar á tímabilinu frá 1. janúar 2021 til 31. mars 202 1 þannig að i nnan tímabils ins greiði stefnandi 20% leigufjárhæðar samkvæmt gre in 6.1. Með kröfu nni sé farið fram á að dómurinn skipti áhættu og ábyrgð af þeirri fordæmalausu aðstöðu sem upp hafi verið komin milli leigutaka og leigusala. B ersýnilega ósanngjarnt sé að full efndaskylda samnings, sem ekki geri ráð fyrir hinum óvæntu, fo rdæmalausu og ófyrirsjáanlegu aðstæðum, hvíli á aðalstefnanda einum. Aðstæðurnar kalli á að efndaskyld a 9 aðalstefnanda á leigugreiðslum verði með því veitt nauðsynlegt svigrúm til þess að ná viðspyrnu. Þ að sé því bæði sanngjarnt og í samræmi við góða viðskiptahætti að skipta efndaskyldunni með því að fella hluta hennar niður gagnvart aðalstefnanda. Aðalstefnandi bendir á að gagnstefnandi hafi við lögbannsgerð málsins lagt fram gögn yfir kostnað sinn við rekstur h innar leigðu fasteignar fyrir árið 2020. Nemi rekstrarkostnaður gagnstefnanda 78.299.447 krónum vegna ársins 2020. Til viðbótar þurfi að gera ráð fyrir skrifstofukostnaði og einhverjum viðhaldskostnaði þótt hin leigða fasteign sé nýlega byggð. Með hliðsjón af því geri aðalstefnandi ráð fyrir að skrifstofukostnaður nemi 2% af leigutekjum og viðhaldskostnaður 1% af leigutekjum, en hið leigða sé nýleg bygging. Þannig megi ætla að árlegur útlagður kostnaður af beinum rekstri hinnar leigðu fasteignar nemi 96.063 .362 krónum . Nánar um heimildir til að víkja samningi til hliðar eða breyta vísar aðalstefnandi til þess að s amkvæmt grein 10.5 í leigusamningi aðila gildi ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 um önnur atriði en tilgreind séu í leigusamningnum. Samkvæmt 11. gr . húsaleigulaga sé heimilt að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig og gildi þá ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 um þá heimild. Sú ógil dingarregla sem felist í 36. gr. laga nr. 7/1936 sé víðtæk og almenn í þeim skilningi að henni megi beita á hvers konar tegundir af kröfu. Reglan eigi við hvort sem um sé að ræða neytendur eða fyrirtæki. Um sé að ræða vísireglu og því veiti hún dómstólum s vigrúm við mat á beitingu hennar og svigrúm til að taka tillit til sérstakra aðstæðna á hverjum tíma. Í þessu sambandi bendir aðalstefnandi á að 16. júní 2020 hafi Alþingi sett sérstök lög um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar f yrirtækja. Miðað við skilyrði þess úrræðis sem lögin mæ ltu fyrir hafi þau beinst sérstaklega að aðstöðu ferðaþjónustufyrirtækja. Með lagasetningunni hafi löggjafinn að brugðist við þeim fordæmalausu aðstæðum sem skapast hefðu í íslensku efnahags - og viðski ptalífi með tilkomu heimsfaraldurs Covid - 19. Í greinargerð með frumvarpi til laga nna hafi meðal annars sagt að mikil óvissa rík t i í atvinnulífi og efnahag þjóðarinnar vegna heimsfaraldurs af völdum Covid - 19. Fullkomin óvissa rík t i, mikill samdráttur hefði leitt af Covid - 19 og ekki væri unnt að sjá fyrir hve lengi samdrátturinn myndi standa yfir og hver áhrif hans yrðu á innlend atvinnufyrirtæki. Þá sagði einnig að hefðbundin úrræði laga um gjaldþrotaskipti dygðu ekki á þeim miklu óvissutímum sem rík tu í þei m tilvikum 10 þegar greiðsluvandi fyrirtækja sta faði eingöngu af skyndilegum og óviðkomandi atburðum sem tengdust rekstri þeirra. Þess vegna væru lögin sett og væri markmið þeirra að draga úr tjóni, tryggja að neikvæð áhrif á atvinnulíf og efnahagslíf myndu v ara sem skemmst og skapa aðstæður fyrir öfluga viðspyrnu atvinnufyrirtækja í kjölfarið. Tilefni laganna væri þannig að mæta þeim óviðráðanlegu aðstæðum sem uppi væru vegna þeirra aðstæðna sem skapast hefðu vegna takmarkana sem stjórnvöld hefðu sett á ferði r milli landa og afleiddra áhrifa þess á önnur fyrirtæki , svo vitnað sé í greinargerð frumvarpsins. Þá hafi löggjafinn tekið fram að mikilvægt væri að vernda fyrirtæki fyrir því tjóni sem kynni að verða í kjölfarið af þeim takmörkunum sem gilt hefðu þar sem hinn kosturinn k ynni að leiða af sér fjölda gjaldþrota og missi starfa. Aðalstefnandi telji að hér verði ekki mælt skýrar en löggjafinn hafi sjálfur gert í tilvitnuðu frumvarpi. Miðað við ákall löggjafans í hinum nýsettum lögum og þær röksemdir sem re ifaðir hafi verið í greinargerð telji aðalstefnandi að dóminum beri að líta til sömu röksemda við mat sitt á þeim lögfestu og ólögfestu ógildingarheimildum og reglum sem krafa aðalstefnanda sé reist á. Sú fordæmalausa aðstaða sem skapast hafi vegna Covid - 1 9 kalli á aðgerðir og athafnir til verndar fyrirtækjum eins og aðalstefnanda, til að koma í veg fyrir óbætanlegt tjón. Með vísan til framangrei nds segir aðalstefnandi ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að leigusamningur aðila standi óbreyttur án nokkurs tillits til þeirra óvæntu og utanaðkomandi atvika sem leitt haf i af heimsfaraldri Covid - 19. Aðalstefnandi telji að gagnstefnandi hafi verið afar óbilgjarn í allri framgöngu sinni í málinu og sýnt yfirgang. Þrátt fyrir að landinu hafi verið lokað, þ ar hafi engir ferðarmenn verið og aðalstefnandi hafi af þeim sökum neyðst til að loka Fosshóteli Reykjavík og segja upp öllum 129 starfsmönnum hótelsins , sé afstaða gagnstefnanda sú að honum skuli greidd full leiga af atvinnuhúsnæði sem sé lokað og aðalst efnanda sé ókleift að afla tekna af. Þessa ri einhliða og einstrengi ng slegu afstöðu kjósi gagnstefnandi að halda uppi með öllum brögðum, þ.m.t. með því að hafna staðreyndum, líta fram hjá skyldum sínum samkvæmt leigusamningi og vald a aðalstefnanda enn freka ra tjóni með útgreiðslu greiðsluábyrgðar. Bæði fyrrnefndar aðstæður og ekki síður framganga gagnstefnanda sýni að það sé bæði ósanngjarnt og andstætt góðri viðskipt a venju að bera samninginn fyrir sig , líkt og gagnstefnandi geri . Hér þurfi einnig að hafa í huga að ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 geri ekki kröfu til þess að um sé að ræða bersýnilega eða augljósa 11 ósanngirni svo að samningi verði vikið til hliðar, en hér sé þess aðeins krafist að verðákvæði samningsins sé vikið tímabundið til hliðar. Við mat á því hvort beita eigi 36. gr. laga nr. 7/1936 og víkja tímabundið til hliðar verðákvæði leigusamnings aðila beri að taka mið af fjórum þáttum, sbr. 2. mgr. 36. gr. laganna. Þau atriði geti hvert um sig verið nægjanleg til að réttlæta beitingu greinarinnar e n einnig geti heildstætt mat á fleiri en einu þessara atriða leitt til þess að greininni verði beitt. Við mat dómstóla við beitingu 36. gr. beri þannig að líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til . Í frumvarpi sem orðið hafi að lögum nr. 11/1986, um breytingu á lögum nr. 7/1936, sé skýrt tekið fram að aðstaðan geti verið sú að samningur sé gerður milli jafnsettra aðila við fullkomlega eðlilegar aðstæður og efni hans við samningsgerðina verið sanngj arnt. Atvik sem síðar komi til geti þó leitt til þess að talið verði ósanngjarnt að bera hann fyrir sig sem réttlætt geti beitingu 36. gr. Aðstæður sem þessar séu uppi í máli nu . Þær a ðgerðir stjórnvalda sem í raun hafi leitt til algjörrar lokunar landsins fyrir ferðamönnum frá 9. mars til 15. júní 2020, með þeim afleiðingum að forsendur til rekstrar og starfsemi aðalstefnanda hafi brostið með öllu, séu ljóslega atvik sem síðar komu til í samningssambandi aðila. Atvik sem enginn hafi getað gert ráð fyrir eða haft neina stjórn á. Þrátt fyrir takmarkaða opnun landsins 15. júní 2020 hafi ástandið fjarri því að geta ð talist vera eðlilegt eða komið í það horf að grundvöllur væri fyrir því að hefja aftur hótelstarfsemi aðalstefnanda. Sagir a ðalstefnandi dómafordæmi fyrir því að ákvarðanir stjórnvalda geti leitt til þess að samningar verði felldir úr gildi á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 . Aðalstefnandi kveðst einnig reisa kröfu sína um að samningi aðila verði breytt tímabundið á reglunni um brostnar forsendur. Reglan geti átt við í varanlegum samningssamböndum eins og leigusamningum þegar hindranir standa í vegi þess að unnt sé að efna samning réttilega. Beiting reglunnar miði að því að losa samningsaðila undan samningsskyldum sínum í heild eða hluta þegar breyting hafi orðið á forsendum samningsaðila vegna atvika sem síðar hafi komið til, sérstaklega þegar þau atvik hafi verið með öllu ófyrirsjáanleg. Við beitingu reglunnar um brostnar forsendur hafi verið talið að þrjú skilyrði þurfi að vera uppfyllt . Í fyrsta lagi að um sé að ræða forsendu sem verið hafi ákvörðunarástæða fyrir þann sem gerði samning. Í öðru lagi að viðsemjanda hans sé ljóst að þessi forsenda sé veruleg og að hún hafi verið ákvörðunarástæða fyrir gagnaðilann. Í þriðja lagi verði það a ð teljast sanngjarnt að láta slíkan forsendubrest hafa áhrif á samningsskyldu aðilanna. Öll þessi skilyrði séu fyrir hendi í máli nu . Á réttar 12 aðalstefnandi í þessu sambandi það sem áður segi um heimsfaraldur Covid - 19. Ljóst megi vera að það sé forsenda og á kvörðunarástæða fyrir hótelrekstri aðalstefnanda í hinu leigða húsnæði að honum sé almennt kleift að stunda atvinnustarfsemi sína og gagnstefnanda megi vera það ljóst að það hafi verið forsenda aðalstefnanda við gerð leigusamningsins. Þá bendir aðalstefnan di á að hann fari ekki fram á að samning num sé vikið til hliðar í heild , heldur aðeins að hluta. Að ógilda leigusamning tímabundið og að hluta geti ekki talist óréttlát réttarskerðing gagnvart gagnstefnanda við þær Force Majeure aðstæður sem aðalstefnandi búi nú við. Þær aðstæður eigi sér þar til viðbótar grundvöll í leigusamningi aðila sem geri ráð fyrir að við slíkar aðstæður geti efndaskyldan breyst og fallið niður. A ðalstefnandi byggir kröfu sína um breytingu á verðákvæði leigusamningsins enn fremur á ó lögfestri reglu um f orce m ajeure. Í hinni ólögfestu reglu felist að ófyrirséð og óviðráðanleg atvik, sem séu sérstök í eðli sínu og valdi því að ómögulegt, eða því sem næst, sé að efna samningsskuldbindingu, eigi að hafa áhrif á efndaskyldu og hvort vanefn dum megi beita. Meðal þeirra tilvika sem falli undir regluna séu náttúruhamfarir, stríð og bruni , en einnig farsóttir og innflutningsbönn eða aðrar aðgerðir stjórnvalda sem valdi því að ekki sé unnt að efna samninga. Með orðinu ómöguleiki sé ekki átt við a lgeran ómöguleika heldur einnig huglægan ómöguleika. Í reglunni felist að eigi hún við stöðvist skylda til að efna samningsskuldbindingu. Þau atvik sem orðið hafi í samningssambandi aðila hafi ekki verið þess eðlis að aðilar hefðu átt að hafa þau í huga vi ð gerð leigusamnings ins . Aðalstefnandi byggir að lokum á reglu um efndahindrun sem hafi á undanförnum árum verið lögfest hér landi, t.d. með 1. mgr. 57. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, lög um nr. 40/2002 um fasteignakaup, lög um nr. 48/2003 um neytend akaup, siglingalög um nr. 34/1985 og 1. mgr. 16. gr. laga nr. 95/20018 um pakkaferðir. Í reglu nni felist að skaðabótaábyrgð verði ekki lögð á þann sem vanefni samningsskuldbindingu ef vanefndin sé vegna hindrunar sem ekki hafi verið unnt að gera ráð fyrir v ið samningsgerð og ekki sé unnt að ætlast til að verði yfirunnin. Þegar efndahindrun sé aflétt rakni aftur við greiðsluskylda. Aðalstefnandi telji að þessi regla sé almenn regla í kröfurétti og gildi því einnig um ólögfest tilvik. Öll skilyrði reglunnar sé u uppfyllt í málinu. Hindrun aðalstefnanda til efnda á leigusamningi aðila sé hindrun sem hann hafi ekki haft stjórn á og það sé ekki með sanngirni hægt að ætlast til að hann hefði heimsfaraldur Covid - 19 í huga við gerð leigusamningsins. Enn fremur sé ekki hægt að ætlast til þess að 13 aðalstefnandi hafi getað komist hjá afleiðingum þeirra hindrana sem nú valdi vanefndum aðalstefnanda eða að hann hafi getað yfirunnið þá hindrun sem f alist hafi í heimsfaraldri Covid - 19. Aðalstefnandi bendir á að þótt gera megi ríkar kröfur til reglu nnar þegar komi að efndum peningagreiðslu, og að peningaskortur skuldara sé almennt ekki hindrun í skilningi reglunnar, geti reglan um stjórnunarábyrgð einmitt átt við þegar hindrun verði til við aðstæður sem komi í veg fyrir að aðals tefnandi geti eignast fjármuni til að greiða eða til að reka starfsemi sem eigi að skila fjármunum til að efna skuldbindingar. Hið fordæmalausa ástand sem skapast hafi í rekstri aðalstefnanda geti með engu móti talist innan stjórnunarsviðs hans . Í starfsem i aðalstefnanda hafi ríkt ful l komin óvissa vegna aðstæðna sem verið hafi afar óvenjulegar. Þær aðstæður hafi falið í sér fullkomna hindrun til efnda fyrir aðalstefnanda. Kröfur aðalstefnanda, um að víkja beri verðákvæði leigusamningsins að fullu til hliðar en síðar að hluta, sæki stoð sína í almenn a reglu um stjórnunarábyrgð og því beri dóminum að verða við kröfum hans. Kröfu sína um upphafstíma dráttarvaxta kveður aðalstefnandi einkum styðjast við 7. gr. laga 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Aðalstefnand i byggir kröfu sína um sýknu af kröfum stefnanda í gagnsök á sömu málsástæðum og kröfur sínar í aðalsök . Hvað það varðar áréttar a ðalstefnandi sérstaklega að í grein 11 í leigusamningi aðila sé að finna sérgreint og gagnkvæmt f orce f ajure ákvæði o g falli h eimsfaraldur Covid - 19 falli undir ákvæðið. Í því sé meðal annars vísað til hafnbanns , sem með lögjöfnun megi telja eðlisskylt atvik og flugbann, en segja megi að visst bann við farþegaflugi hafi ríkt vegna harðra aðgerða og takmarkana stjórnvalda hérlendis og erlendis á landamærum sökum heimsfaraldurs Covid - 19. Einnig áréttar aðalstefnandi sjónarmið um hina ólögfestu reglu f orce m ajure. Þá vísar aðalstefnandi enn fremur til þess að frá meginreglu kröf uréttar um efndir in natura gildi vissar undantekningar. Samkvæmt íslenskum rétti verði skuldari ekki dæmdur til þess að inna greiðslu af hendi sé honum það ekki kleift sökum ómöguleika. Í því sambandi bendi aðalstefnandi á 23. og 27. gr. laga um lausafjár kaup nr. 50/2000. Þá vísar aðalstefnandi sem fyrr til 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. lög nr. 11/1986, en einnig til ólögfestra ógildingarheimilda samningaréttar, þ.e. reglunnar um brostnar forsendur og reglunnar um stjórnunarábyrgð. Telur aðalstefnandi að í hinum óvæntu og fordæmalausu aðstæðum, eins og þeim sem lýst sé í umfjöllun aðalstefnanda um málsástæður hans í aðalsök, felist að öll skilyrði séu fyrir hendi til þess að dómstólar beiti lögfestum og/eða 14 ólögfestum ógildingarheimildum samningaréttar og l osi aðalstefnanda tímabundið og að hluta undan skyldum hans samkvæmt leigusamning i aðila. Verði ekki fallist á sýknukröfu aðalstefnanda í gagnsök er af hans hálfu á því byggt að fyrir hendi hafi verið tímabundinn ómöguleiki til efnda vegna heimsfaraldurs Covid - 19 og þess að aðalstefnandi hafi verið sviptur öllum möguleikum til tekjuöflunar við þær aðstæður sem uppi hafi verið . Sú a ðstaða leiði til þess að sýkna beri aðalstefnanda af kröfum gagnstefnanda að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð e inkamála nr. 91/1991. Varakrafa aðalstefnanda í gagnsök, um lækkun á kröfum gagnstefnanda, sé byggð á sömu málsástæðum og kröfur hans í aðalsök. Þá beri að l ækka kröfur gagnstefnanda að minnsta kosti sem nem i því tímabili sem aðgerðir vegna Covid - 19 hafi bitnað sem harðast á rekstraraðstæðum aðalstef n anda og möguleikum hans til tekjuöflunar. Dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda er sérstaklega mótmælt af hálfu aðalstefnanda . Sá greiðsludráttur sem orð ið hafi hafi s tuðst við málefnaleg rök og þar sem nauðsyn legt hafi reynst að skera úr réttarágreiningi aðila fyrir dómstólum í ljósi þeirra fordæmalausu aðstæðna sem Covid - 19 hafi valdið í samningssambandi þeirra . V ísar aðalstefnandi í þessu sambandi meðal annars til 3. og 4. mgr. 5. gr. en jafnframt 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá beri að fella niður kröfur gagnstefnanda um dráttarvexti , komi til þess að dómurinn sýkni aðalstefnanda að svo stöddu. Til stuðnings kröfum sínum í aðalsök og gagnsök vísar aðalstefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 11. gr. þeirra, laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. lög 11/1986, sem og annarra ógildingarheimilda laganna, almennra reglna um brost nar forsendur, reglunnar um f orce m ajeure, almennrar reglu um stjórnunarábyrgð og almennra meginreglna kröfu - og fjármunaréttar um ábyrgð og efndir samninga og fjárskuldbindinga. K röfu sína um málskostnað kveður aðalstefnandi sty ðjast við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laganna. Aðalstefnandi mótmælir því sérstaklega að þær nýju málsástæður sem gagnstefnandi hafi sett fram með bókun við upphaf aðalmeðferðar 8. febrúar sl. komist að í málinu. Þær séu of seint fram komnar. III Gagnstefnandi byggir á því í málinu að samkvæmt leigusamningi aðila beri aðalstefnanda að greiða honum húsaleigu mánaðarlega. Óumdeilt sé að aðalstefnandi 15 hafi ekki greitt húsaleigu á því tímabili sem kröfur hans taki til, utan hlutagreiðs lu fyrir apríl 2020. Vísar g agnstefnandi til þeirrar meginreglu samningaréttar að samninga skuli efna. Af hálfu g agnstefnand a er því mótmæl t að málsgrein 3 í grein 11 í leigusamningi aðila feli í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamning aðila m eð því að greiða ekki húsaleigu. Aðalstefnandi hafi ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að ákvæðið feli í sér frávik frá almennum reglum sem þýði að til þess að um efndahindrun ( f orce m ajeure) geti verið að ræða þurfi aðalstefnanda að vera ókleift að afhenda p eninga. Ákvæði um greiðslu húsaleigu sé ákvæði um greiðslu peninga. Engin efndahindrun sé til staðar sem geri aðalstefnanda ókleift að greiða húsaleigu með peningum. Sá faraldur sem aðalstefnandi haldi fram að sé efndahindrun á peningagreiðslum sé í raun e kki slík hindrun heldur tímabundnar breyttar markaðsaðstæður. Breyttar markaðsaðstæður feli ekki í sér efndahindrun rekstraraðila á því að standa skil á peningaskuldum sínum. Þær séu ekki ófyrirsjáanleg ytri atvik sem geri aðila ókleift að greiða peninga. Því síður, komi slíkar aðstæður upp í rekstri leigutaka, geti hann varpað áhættunni af þeim yfir á leigusala þannig að hann sitji uppi með tapið. Gagnstefnandi byggir á því að það sé sjálfstætt skilyrði þess að f orce m ajeure aðstæður geti verið til staðar að efndir séu útilokaðar. Í raun byggist ákvæði 3. málsgreinar í grein 11 í leigusamningi aðila á því sama því að þar sé hnykkt á því að allan vafa að til þess að aða lstefnandi geti átt lögvarinn rétt til þess að greiða ekki húsaleigu, í andstöðu við ákvæði í leigusamningi og meginreglu samningaréttar um að samninga skuli efna, þurfi það að byggjast á lögum eða samningi , en auk þess þurfi hann að sanna að f orce m ajeure aðstæður séu til staðar og að gagnstefnandi eigi að bera áhættuna af því. Af hálfu g agnstefnand a er því hafnað að framlögð álitsgerð A , sem unnin hafi verið fyrir Fyrirtæki í hótel - og gistiþjónustu er aðalstefnandi sé aðili að, geti haft þýðingu í málin u. Þá mótmælir gagnstefnandi því að atvik og aðstæður í máli nu séu á einhvern hátt sambærilegar þeim sem lýst sé í dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012. Áréttar g agnstefnandi að aðstæður í máli þessu séu ekki f orce m ajeure aðstæður heldur breyttar markaðsa ðstæður. Aðalstefnandi hafi hvorki sannað né gert sennilegt að séu f orce m ajeure aðstæður til staðar þá eigi þær við um hann. Aðalstefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því í fyrsta lagi að f orce m ajeure aðstæður séu til staðar og takist honum sú sönnun 16 beri hann jafnframt sönnunarbyrðina fyrir því að þær eigi við um hann. Svo f orce m ajeure aðstæður geti verið til staðar þurfi að vera útilokað fyrir aðalstefnanda að efna leigusamning aðila með greiðslu peninga en almennt hafi það ekki verið taldar f orce m ajeu re aðstæður að eiga ekki fjármuni til að greiða skuldir, þ.m.t. leiguskuldir. Aðalstefnandi hafi ekki haldið því fram að einhver ómöguleiki sé til staðar í samfélaginu eða gagnvart honum sérstaklega um afhendingu peninga. Gagnstefnandi gefur sér því að það sem aðalstefnandi eigi við sé að honum sé ómögulegt vegna fjárskorts, sem stafi af ytri aðstæðum, að greiða húsaleigu. Engin gögn hafi verið lögð fram um þessa stöðu aðalstefnanda. Þau gögn sem þó liggi frammi í málinu um fjárhagsstöðu aðalstefnanda bendi þvert á móti til þess að fjárhagsstaða hans hafi verið góð og t.a.m. hafi handbært fé frá rekstri um áramót in 2019/2020 verið 760.877.456 krónur. Það eitt og sér sýni að aðalstefnanda hafi aldrei á því tímabili sem hann hafi neitað að greiða húsaleigu ver ið það ómögulegt eða útilokað að efna leigusamninginn, hvort sem er vegna fjárskorts eða af öðrum ástæðum. Þannig hafi aðalstefnandi á engan hátt gert viðhlítandi grein fyrir því hvaða áhrif hin meintu ófyrirséðu atvik hafi á getu hans til að greiða pening a eða sýnt fram á með nokkrum hætti að honum hafi verið ómögulegt að afhenda peninga. Í þessu sambandi bendir gagnstefnandi á að aðalstefnandi hafi fengið endurgreiddan virðisaukaskatt (innskatt). Einnig liggi fyrir að aðalstefnandi hafi haft nokkrar tekj ur af hótelrekstri sínum á ári nu 2020 . Gagnstefnandi mótmælir sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í málum nr. 172/2009, 173/2009 og 174/2009 . Segir hann atvik og aðstæður í þeim málum ekki hafa verið með sambærilegum hætti og hér. Þ á mótmælir gagnstefnandi því að aðilar hafi sett þá gagnkvæmu forsendu í leigusamning sinn að sambærilegar aðstæður og þær sem aðalstefnandi haldi fram að - ættu að leiða til þess að sá aðili samningsins sem atviki ð tæki til væri ekki skyldugur til að efna samninginn. Ekkert í leigusamningi aðila styðji þá fullyrðingu aðalstefnanda. Þvert á móti virðist ákvæðið í samræmi við almennar reglur kröfuréttar en haldi aðalstefnandi fram að honum sé ókleift að greiða húsaleigu vegna ófyrirséðra og óviðráðanlegra atvika hafi hann sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu. Hafi það hins vegar verið forsenda aðalstefnanda fyrir leigusamningnum liggi ekkert fyrir um það að leigusali, gagnstefnandi í málinu , hafi samþykkt þá forsendu en aðalstefnandi hafi einnig sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu. 17 Gagnstefnandi tekur fram að hann hafi ekki fengið neinar tekjur af hóteli nu á umræddu tímabili en hins vegar þurft meðal annars að standa straum af skilum á virðisaukaskatti vegna fullra leigureikninga , sem aðalstefnandi hafi innskat tað án þess að greiða skattinn til gagnstefnanda, auk fasts - og breytilegs kostnaðar , svo sem fasteignagjalda, trygginga o.fl. Af hálfu g agnstefnand a er því mótmælt að leigusamningi gagnstefnanda og aðalstefnanda verði vikið til hliðar. Í því sambandi kveðst gagnstefnandi byggja á öllum þeim málsástæðum sem vísað hefur verið til hér að framan. Gagnstefnandi telji að það væri bæði ósanngjarnt og óréttlátt ef aðalstefnandi losnaði undan leigusamningi á grundvelli meintra f orce m ajeure aðstæðna sinna . Yrði það raunin myndi liggja fyrir að gagnstefnandi þyrfti eftir sem áður að standa við skuldbindingar sínar, meðal annars við Íslandsbanka hf. sem sé hans fjármögnunaraðili, en auk þess greiða fastan og breytilegan kostnað af hótelinu , eins og fasteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. Þá fái gagnstefnandi alls ekki séð hvernig það geti verið sanngjarnt að aðalstefnandi hafi afnot af hótelinu án þess að greiða fyrir þau afnot. Ö llum sjónarmiðum um tímaleng d og áhrif Covid - 19 faraldursins til lengri tíma mótmælt sem ósönnuðum, en aðalstefnandi hljóti að þurfa að sanna þær fullyrðingar sínar, þ.m.t. hvernig hann fái það út að þær vari til 31. mars 2022. Þá sé ekkert skýrt út í málinu hvernig og hvaða f orce m a jeure aðstæður eigi að vera til staðar sem geri það að verkum að stefnandi geti ekki afhent/greitt peninga. Gagnstefnandi mótmælir því sérstaklega að það eitt og sér að Fosshótel Reykjavík hafi verið lokað á umræddu tímabili réttlæti að víkja leigusamnin gi aðila til hliðar. Aðalstefnandi sé hluti af samstæðu Íslandshótela. Íslandshótel hafi aðeins lokað hluta af hótelum sínum og það hafi einfaldlega verið viðskiptaákvörðun að loka einmitt hótelinu að en ekki öðrum hótelum. Allt að einu beri aðalstefnandi sönnunarbyrðina fyrir því að nauðsynlegt hafi verið að loka hótelinu við , en ekki öðrum hótelum í samstæðunni sem séu í eigu samstæðunnar sjálfrar. Gagnstefnandi segir það vera grundvallarregl u kröfuréttarins varðandi f orce m ajeure aðstæð ur að samningar um fjárskuldbindingar (peningagreiðslur) standi þrátt fyrir að tekjuhlið reksturs skuldarans bresti , nema lög eða samningar kveði sérstaklega á um annað. Að öðrum kosti væri lagt á leigusala að bera tjón af því að rekstrarforsendur leigutak a gengju ekki eftir á hverjum tíma. Eðlismunur sé á efndahindrun og því að rekstrarforsendur aðila bresti. Leigutaki beri áhættu og eftir atvikum tjón af því að rekstrarforsendur hans bresti fremur en leigusali samkvæmt þeirri meginreglu 18 samningaréttar að hver samningsað ili beri ábyrgð á þeim forsendum og væntingum sem ligg i til grundvallar loforði eða samningi, nema viðsemjandinn hafi ábyrgst forsenduna beint. Sanngirnissjónarmið geti heldur ekki leitt til annarrar niðurstöðu, enda varla sanngjarnara að ga gnstefnandi beri skellinn af Covid - 19 faraldrinum fremur en aðalstefnandi, rekstraraðilinn sjálfur. Gagnstefnandi vísar einnig til sóttvarnalaga nr. 19/1997, sem fjalli einkum um sjúkdóma og sjúkdómsvalda, er valdið geti farsóttum og ógnað almannaheill. Me ð tilliti til þeirra hagsmuna sem lögunum sé ætlað að vernda séu sóttvarnaryfirvöldum veittar víðtækar heimildir til ákvarðana um opinberar sóttvarnir, eins og gripið hafi verið til á þessu ári. Allt hafi það verið samkvæmt lögum sem verið hafi í gildi þeg ar leigusamningur aðila komst á og aðilar verið meðvitaðir um. Ekki þurfi heldur að hafa mörg orð um að smitsjúkdómsfaraldrar séu þekktir í sögunni, sbr. t.d. spænsk u veikina sem gengið hafi yfir heiminn árin 1918 - 1919, SARS - vei runa sem hafi greinst fyrst 2002 og svínaflensufaraldurinn 2009. Covid - 19 faraldurinn eigi því ekki að koma rekstraraðilum alveg á óvart og þeir verði ekki taldir hafa réttmætar væntingar til þess að þurfa ekki að standa við gerða samninga, eða fá tjón sitt bætt úr hendi annarra, veg na slíkra atriða. Í þessu sambandi áréttar g agnstefnandi að þyrfti aðalstefnandi ekki að greiða húsaleigu vegna Covid - 19 faraldursins leiddi það til þess að leigusali fengi ekki nauðsynlega fjármuni til að standa skil á lögboðnum gjöldum og afborgunum og v axtagreiðslum af lánum til lánastofnana, sem gagngert hafi verið veitt til byggingar hótelsins og á forsendum leigusamningsins. V æri þetta raunin ætti leigusali að eiga sambærilega kröfu til eftirgjafar gagnvart sinni lánastofnun og opinberum aðilum vegna rekstrarlegra áhrifa faraldursins. Keðjan héldi óhjákvæmilega áfram. Samkvæmt meginreglum samninga - og kröfuréttar beri hver og einn sína rekstraráhættu af atvikum eins og þeim sem hér séu til umfjöllunar. Önnur niðurstaða mynda leiða til algers glundroða. Meginregla kröfuréttar, eins og henni verði beitt í viðskiptaumhverfi, sé að rekstraraðili beri áhættuna af breyttum markaðsaðstæðum í sínum rekstri, hvort sem þær batni eða versni. Þetta eigi sér í lagi við um aðila þessa máls , enda sé leigusamningur að ila samningur tveggja aðila sem báðir séu virkir í íslensku viðskiptalífi. Hvor um sig hafi mikla þekkingu, forsendur og reynslu til að meta áhættu í rekstri. Samningum slíkra 19 aðila sé alla jafna ekki vikið til hliðar , enda ljóst að ekki sé aðstöðumunur á aðilum eða bersýnilega ósanngjarnt af öðrum hvorum aðilanum að bera samninginn fyrir sig. Gagnstefnandi kveðst mótmæl a kröfum aðalstefnanda um að víkja eigi leigusamningi aðila til hliðar með vísan til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og/eða 36. gr. s amningalaga og vísar hvað það varðar til þeirra sjónarmið a og andmæl a sem að framan greinir. Gagnstefnandi segir ekkert í efni samnings aðila , stöðu aðila eða atvika við samningsgerð ina sem leiði til þess að leigusamningi aðila verði vikið til hliðar vegna þess að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera samninginn fyrir sig. Deila aðila virðist fyrst og fremst snúast um það hvort það að skollið hafi á heimsfaraldur vegna Covid - 19, sem áhrif hafi haft á rekstur aðalstefnanda að hans sögn, ei gi að leiða til þess að það verði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera leigusamning aðila fyrir sig. Gagnstefnandi tekur fram að á hvorugan aðila hafi hallað varðandi efni samnings ins , stöðu samningsaðila eða atvika við samningsgerð i na, enda báðir samnings aðilar virkir í íslensku viðskiptalífi og hafi hvor um sig mikla þekkingu, forsendur og reynslu til að meta áhættu í rekstri. Þannig snúi matið eingöngu að því hvort síðar tilko min atvik eigi að leiða til þess að heimilt sé að víkja samningi aðila til hliðar. Í því samhengi vísar gagnstefnandi til þess að leigusamningur aðila sé mjög ívilnandi fyrir aðalstefnanda. Þannig hafi aðalstefnanda verið veittur um 306 milljóna króna afsláttur af húsaleigu fyrstu fjögur ár leigutímans, þ.e. ti l júní 2019, sem byggst hafi á þeirri forsendu beggja aðila að tíma tæki að koma hótelinu í fulla nýtingu, sbr. grein 6.1 í leigusamningi aðila. L jóst sé að sú forsenda hafi ekki staðist , aðalstefnanda í hag , enda hafi hótelið verið fullt nánast frá fyrsta degi. Því hafi tekjur aðalstefnanda af hótelinu verið miklum mun meiri en áætlanir aðalstefnan da hafi gert ráð fyrir. Gagnstefnanda finn i st því skjóta skökku við að nú þegar gef i á bátinn hjá aðalstefnanda vegna faraldurs í nokkra mánuði eigi gagnstef n and i að bera áhættuna af því og hlaupa undir bagga með honum . Hafi það verið forsenda aðalstefnanda fyrir leigusamningi aðila að gagnstefnandi ætti að bera áhættuna af rekstri hótelsins hefði gagnstefnandi væntanlega einnig átt að njóta ávinnings þegar betur áraði. Aðalstefnandi hafi frá því að hótelið að tók til starfa meðal annars greitt sér á árunum 2018 og 2019 umtalsverðan arð út úr rekstri sínum, eða 240 milljónir króna . Aðalstefnandi hafi ekki boðið gagnstefnanda hlutdeild í þeim hagnaði þó svo honu m sé nú umhugað um að deila erfiðleikum sínum með gagnstefnanda og krefjast niðurfellingar á leigu. Þegar skrifað hafi verið undir leigusamning á milli aðila árið 2013 hafi verið stuðst við ferðamannafjölda ársins á undan 20 sem hafi verið rúmir 650.000 ferða menn á ári en fjöldinn hafi farið í 2.343.000 þegar best lét. Því sé vandséð til hvaða forsendubrest sé verið að vísa . Í ljósi framangreinds segir gagnstefnandi það bersýnilega ósanngjarnt ef hin síðar til komnu atvik ættu að leiða til þess að aðalstefnand i losnaði undan skyldu til greiðslu húsaleigu en að á sama tíma ætti hann að njót a ávinnings af því í formi afsláttar af leigu þegar mun betur hafi gengið en áætlanir gerðu ráð fyrir. Aðalstefnandi hafi allan tímann haldið fullum umráðum yfir hótelinu á gr undvelli leigusamnings aðila . Þá losni g agnstefnandi ekki undan skuldbindingum sínum, þ.e. lánaskuldbindingum, greiðslu á virðisaukaskatti og föstum eða breytilegum kostnaði , svo sem fasteignagjöldum og tryggingum. Gagnstefnandi byggir á því að báðum aðilum hafi verið ljóst að í viðskiptum m ætti alltaf búast við að ytri aðstæður breyt tust og gætu þannig haft áhrif á aðila að verulegu leyti, hvort sem það það hafi verið ófyrirséð aukning ferðamanna eftir gosið í Eyjafjallajökli eða fækkun ferðamanna veg na heimsfaraldurs Covid - 19. Bæði aðalstefnandi og gagnstefnandi séu stór fyrirtæki á íslenskan mælikvarða og staða þeirra við samningsgerðina hafi því verið jöfn. Gagnstefnandi telji að a ðalstefnandi eigi sjálfur að bera áhættuna af því hvort , og þá með hv aða hætti , honum tækist að selja inn í hótelið , enda sé það hann sem njóti ávinningsins ef vel gangi . Ekkert við samningsgerðina hafi átt að gef a aðalstefnanda tilefni til þess að ætla að gagnstefnandi myndi bera ábyrgð á því ef það tækist ekki jafnvel þó svo það stafaði af óvæntum ástæðum eins og heimsfaraldri, alveg á sama hátt og gagnstefnandi hafi ekki notið ávinningsins þegar betur gekk en áætlanir gerðu ráð fyrir. Gagnstefnandi segir að það yrði ósanng jörn niðurstaða gagnvart honum fengi hann ekki greitt fyrir afnot aðalstefnanda af hinu leigða húsnæði vegna þess að tímabundinn markaðsbrestur hafi orðið. Hafi gagnstefnandi átt að bera ábyrgð á því hefði slík áhætta verið verðlögð sérstaklega í leigusamningi aðila . Það hafi hins vegar ekki verið ger t. Ljóst sé að gagnstefnandi verði fyrir mjög miklu tjóni verði samningnum vikið til hliðar í heild eða að hluta . Það ætti að gera það að verkum að ekki komi til greina að ógilda samning aðila með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. Af hálfu gagnstefnanda er þeim fullyrðingum aðalstefnanda mótmælt að aðgerðir stjórnvalda hafi leitt til algjörrar lokunar landsins fyrir ferðamönnum frá 9. mars til 15. júní 2020. Landinu hafi aldrei verið lokað. Gagnstefnandi mótmælir e innig tilvísunum aðalstefnanda til laga nr. 57/2020 um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar 21 endurskipulagningar. Gagnstefnandi fái alls ekki séð hvernig þau lög eigi að gera það að verkum að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera leigusamning aðila fyrir sig. Þá mótmæ li gagnstefnandi sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 1161, 1995, bls. 1175, og dóm s í máli nr. 155/2000. E nn fremur sé mótmælt tilvísunum aðalstefnanda til 11. gr. húsaleigulaga. Gagnstefnandi mótmælir því að reglan um brostnar forsendur eigi við. Um sé að ræða undantekningu frá meginreglunni um að samninga skuli halda. Þannig sé það viðurkennt í samningarétti að samningsaðili skuli almennt bera áhættuna af því að sú forsenda sem hann gef i sér við samningsgerð bresti. Á réttar gagnstefnandi í þessu sambandi þau sjónarmið sem rakin eru hér að framan. Skilyrði reglunnar um brostnar forsendur eigi hér ekki við , enda ljóst að Covid - 19 faraldur geti ekki bæði verið ófyrirséð og óvænt atvik ( f orce m ajeure) og forsenda við samningsgerð. Hafi umrætt atvik verið forsenda aðalstefnanda við samningsgerðina sé ljóst að það sé ekki jafnframt ófyrirséð og óvænt atvik. Það sé því innbyrðis ósamræmi í kröfugerð aðalstefnanda að þessu leyti . Af hálfu gagnstefnanda er því einnig mó tmælt að í reglunni um brostnar forsendur felist að hægt sé að víkja samningi til hliðar tímabundið en að hann taki síðan aftur gildi í sinni upphaflegu mynd. Af hálfu aðalstefnanda hafi e nginn reki verið gerður að því að rökstyðja hvernig sú aðstaða eigi sér stoð í reglunni um brostnar forsendur. Gagnstefnandi segir það liggja fyrir að hann hafi aldrei samþykkt það sem forsendu leigusamnings ins að hann bæri ábyrgð á því ef markaðsbrestur yrði í hótelrekstri í Reykjavík vegna heimsfaraldurs eða nokkurs anna rs. Það sé einfaldlega á áhætt u þess aðila sem taki fasteign á leigu undir rekstur. V erulega ósanngjarnt væri ef gagnstefnandi ætti að bera ábyrgð á því að aðalstefnandi ætti ekki fyrir húsaleigu. Skuldbindingar gagnstefnanda, svo sem og lánaskuldbindingar , fasteignagjöld, tryggingar og annar fastur kostnaður, hverfi ekki. Gagnstefnandi mótmælir því að reglur kröfuréttar um efndahindranir geti losað aðalstefnanda undan efndum leigusamnings. Lög nr. 50/2000 um lausafjárkaup eigi ekki við um réttarsambandið. Hafi vilji löggjafans verið sá að yfirfæra reglur laganna yfir á réttarsamband aðila að húsaleigusamningi hefði þurft lagabreytingu til þess. Þá þurfi að gera miklar kröfur til sjálfrar hindrunarinnar þegar um skyldu til greiðslu peninga sé að ræða. Þannig lúti t.d. regla 57. gr. laga nr. 50/2000 að því að utanaðkomandi hindrun valdi því að ekki sé hægt að afhenda peninga. Stöðvun almennra samgangna eða greiðslumiðlunar séu nefnd sem dæmi. Til hliðsjónar megi nefna 27. gr. 22 sömu laga, sem taki til greiðslud ráttar seljanda í kaupréttarsambandi. Þar sé hindrun nefnd án þess að samsvarandi dæmi séu nefnd og í 57. gr., sem gefi til kynna að efndahindranir seljanda kunni að vera af fjölbreyttara tagi en mögulegar hindranir kaupanda til að greiða peninga. Enn eit t grundvallaratriði sem hafa beri í huga sé að bæði 27. og 57. gr. laga nr. 50/2000 séu skaðabótareglur. Greiðslukröfur gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda séu kröfur um greiðslu húsaleigu, þ.e. um efndir á samningi en ekki skaðabótakröfur. Þannig hafi þæ r reglur sem aðalstefnandi vísar til ekkert með fjárskort að gera og almennt séð væri skortur á fjármunum, fjárhagur eða aflahæfi ekki talið efndahindrun. Þá byggir gagnstefnandi á því að ekkert liggi fyrir í málinu um að hin meinta hindrun sé utan stjór nunarsviðs aðalstefnanda. Móðurfélag aðalstefnanda, Íslandshótel, hafi kosið að loka hótelinu í en halda flestum öðrum hótelum samstæðunnar opnum. Það hafi því alfarið verið ákvörðun aðalstefnanda og móðurfélags þess að loka hóteli nu að í stað annarra hótela í sömu samstæðu. Að lokum byggir gagnstefnandi á því í aðalsök að kröfugerð aðalstefnanda sé í andstöðu við reglur laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sér í lagi hvað varðar skýrleika kröfugerðar og lögvarða hagsmuni. Krafa aðals tefnanda sé í raun krafa um lögfræðilegt álit sem feli í sér lögspurningu, sem sé í andstöðu við 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Kröfugerð aðalstefnanda sé jafnframt í andstöðu við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. d - lið 1. mgr. 80. gr. sömu laga. Af hálfu gagnstefnanda er á því byggt að þ riðja dómkrafa aðalstefnanda , lið ur A , eins og krafan hafi verið sett fram í stefnu, sé í andstöðu við d - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að því leyti að þar sé fjárhæð kröfu ekki tilgreind heldur sé krafan tilgreind í prósentum. Í d - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 komi fram að fjárkröfur eigi að tilgreina í krónum. Ekki sé nægilegt að tilgreina dómkröfu sem ákveðið prósentuhlutfall af fjárhæð, án þess að fjárhæðin sé einnig tilgreind. V andséð sé hvernig slík krafa yrði tekin upp í dómsorð endanlegs dóms . Þeirri breytingu sem aðalstefnandi hafi freistað að koma fram á kröfunni undir rekstri málsins sé mótmælt á þeirri forsendu að breytingin rúmist ekki innan hinnar upphaflegu kröfu og sé því óheimil gegn mótmælum gagnstefnanda. Gagnstefnandi heldur því enn fremur fram að því fari fjarri að í stefnu séu greindar , svo glöggt sem verða má , þær málsástæður sem aðalstefnandi byggi málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þurfi að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst, og/eða 23 að sú lýsing sé svo gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið sé . Málatilbúnaður aðalstefnanda sé svo óskýr og ruglingslegur og kröfugerð hans svo víðtæk og óljós að óhjákvæmilegt sé að vísa m álinu frá héraðsdómi án kröfu. Kröfur sínar í gagnsök segir g agnstefnandi reistar á leigusamnin gi aðila frá 2. júlí 2013 . Samkvæmt samningnum hafi aðalstefnandi skuldbundið sig til þess að greiða gagnstefnanda mánaðarlega leigu fyrir afnot af húsnæðinu . Aðalstefnandi hafi ekki greitt leigu í samræmi við leigusamning aðila og þannig ítrekað vanrækt greiðsluskyldu sína. Hvað greiðslu húsaleigu varðar vísar gagnstefnandi einnig til VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Til stuðnings kröfum sínum í gagnsök vísar gagnstefnandi til almenn ra regl na kröfu - og samningaréttar um greiðslu skulda og skuldbindingargildi loforða. Kröfurnar séu einnig reistar á ákvæðum laga nr. 50/2000, sérstaklega VI. kafla laganna. Dómkrafa stefnanda í gagnsök samanstandi af vangreid dri húsaleigu samkvæmt sex reikningum . Reikningi að fjárhæð 56.726.332 krónur með gjalddaga 1. apríl 2020, en inn á þann reikning hafi aðalstefnandi greitt 11.345.266 krónur 15. apríl 2020, reikningi að fjarhæð 56.857.949 krónum með gjalddaga 1. maí 2020, reikningi að fjárhæð 76.0700.570 krónur með gjalddaga 1. júní 2020, reikningi að fjárhæð 76.484.776 krónur með gjalddaga 1. júlí 2020, reikningi að fjárhæð 76.819.328 krónur með gjalddaga 1. ágúst 2020 og reikningi að fjárhæð 76.930.845 krónur með gjalddag a 1. september 2020. Samtals nemi skuld aðalstefnanda samkvæmt þessum sex reikningum að frádreginni nefndri innborgun 408.544.534 krónum. Frá kröfu gagnstefnanda í gagnsök dragist síðan einnig sú 297.858.441 króna sem Íslandsbanki hf. hafi greitt honum 9. apríl 2021 á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar bankans frá 6. júlí 2015 Gagnstefnandi krefst dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá gjalddaga hvers reiknings samkvæmt framansögðu, sbr. grein 6.3 í leigusamningi að ila. Kr öfu sína um málskostnað, bæði í aðalsök og gagnsök, segir gagnstefnandi reista á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í þinghaldi 8. febrúar sl. lagði gagnstefnandi fram bókun sem innihélt nýjar málsástæður. Um heimild sína til þe ss að setja fram nýjar málsástæður á þessu stigi málsins vísar gagnstefnandi til 5. mgr. 101. gr. og 5. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991. G agnstefnandi segir öll þau atvik er um ræði hafa átt sér stað eftir að dómur féll í héraði 24 16. mars 2021 og/eða að hann hafi ekki fengið um þau upplýsingar fyrr en eftir það sama tímamark. Gagnstefnandi segir löggjafann og stjórnvöld hafa gripið til fjölmargra úrræða vegna Covid - 19 faraldursins svo skuldarar gætu staðið við gerða samninga. Í þeim tilgangi hafi verið gripið til margvíslegra aðgerða , atvinnulífinu til hagsbóta, t.d. með svokallaðri hlutabótaleið, tekjufallsstyrkjum, sérstökum lánsheimildum og svo lögum nr. 57/2020 um tímabundnar h eimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar . Eftir að mál þetta var höfðað hafi komið í ljós að aðalstefnandi nýtti sér öll þessi úrræði. Undir rekstri málsins hafi síðan komið í ljós að stefnandi hafi ekki þurft á úrræðum laga nr. 57/2020 að halda og hafi hann kosið að láta heimild sína til fjárhagslegrar endurskipulagningar líða undir lok án þess að nýta sér þær heimildir sem lögin bjóði upp á til að leysa úr meintum greiðsluvandræðum sínum. Gagnstefnandi kveðst byggja á því að ekki fái staðist að aði li sem fái heimild til þess að reyna fjárhagslega endur - skipulagningu eftir úrræðum laga nr. 57/2020 , en nýti síðan ekki heimildir laganna til að koma reglu á fjárhag sinn og láti heimildina líða undir lok, geti engu að síður átt rétt á því að samningi aði la sé vikið til hliðar út frá 36. gr. laga nr. 7/1936 eða af öðrum ástæðum. Gagnstefnandi kveðst byggja á því að þegar aðstæður í þjóðfélagi breytist verulega, líkt og gerst hafi með Covid - 19 faraldrinum, þá sé það ekki dómstóla að grípa inn í með fyrirmæ lum um hvernig skuli framkvæma hina og þessa samninga í viðskiptalífinu á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936. Aðalstefnandi hafi notið heimildar til fjárhagslegrar endurskipulagningar eftir lögum nr. 57/2020 , sem liðið hafi undir lok 18. desember 2021 án þ ess að stefnandi þyrfti að nýta sér heimildir laganna til slíkrar endurskipulagningar, enda hafi hann greitt fulla húsaleigu frá því í október 2021 . Það að aðalstefnandi hafi kosið að nýta sér ekki heimildir laga nr. 57/2020 , þrátt fyrir að hafa notið grei ðsluskjóls, sýni að hann hafi ekki verið í slíkum vanda að þau síðar til komnu atvik, sem aðalstefnandi haldi fram að heimsfaraldurinn hafi verið, geti leitt til þess að hann geti átt rétt til þess að leigusamningi aðila verði vikið tímabundið til hliðar m eð vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. Á því er einnig byggt af hálfu gagnstefnanda að háttsemi aðalstefnanda og þær ráðstafanir , sem hann hafi framkvæmt á því tímabili sem hann hafi ekki greitt húsaleigu og eftir að honum var veitt heimild til fjárhagslegr ar endurskipulagningar , hafi verið þannig að enginn vafi sé lengur um getu hans til að greiða húsaleigu. Þannig hafi 25 aðalstefnandi á því tímabili sem um ræði lánað tengdum aðilum 406 milljónir króna. Gagnstefnandi kveður bersýnilega ósanngjarnt ef hann þyr fti að sæta því að húsaleiga til hans væri lækkuð á grundvelli skertrar fjárhagslegrar getu leigutaka hans en á sama tíma gæti sami leigutaki lánað 406 milljónir út úr félaginu til tengdra aðila. Gagnstefnandi byggir enn fremur á því í málinu að háttsemi a ðalstefnanda á því tímabili sem hann greiddi ekki húsaleigu hafi verið í hæsta máta óeðlileg. Þannig hafi hann aukið kaup á þjónustu frá tengdum aðilum þrátt fyrir að hótelið væri lokað, framleigt hótelið í andstöðu við ákvæði 2. mgr. 7. gr. leigusamnings aðila og án þess að greiða húsaleigu í samræmi við leigusamninginn , greitt kröfur allra annarra kröfuhafa en gagnstefnanda, breytt notkun fasteignarinnar úr hóteli í sóttkvíarhús í andstöðu við 8. gr. leigusamningsins og neitað auk þess að veita upplýsinga r um fjárhag sinn á meðan hann var í greiðsluskjóli. Allar þessar ráðstafanir aðalstefnanda hafi verið með þeim hætti að hann geti aldrei átt rétt á því að leigusamningi aðila verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga eða af öðrum ástæðum. Í öllu falli hafi hann fyrirgert þeim rétti sínum, hafi hann einhvern tímann veri ð til staðar. I V Aðalstefnandi gerir þá kröfu í aðalsök að vikið verði til hliðar grein 6.1 í leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013 varðandi fjárhæð húsa leigu. Í stefnu málsins voru dómkröfur aðalstefnanda varðandi leigufjárhæð þannig fram settar að þess var krafist að grein 6.1 í leigusamning num yrði v ikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020. Jafnframt krafðist aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 yrði vikið til hliðar og aðal stefnanda yrði gert að greiða : A) 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði s amkvæmt grein 6.1. iii , sbr. og 4. mgr. grein 6.1 , frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. 6. gr. leigusamningsins , auk virðisaukaskatts. Í staflið B) voru settar fram kröfur varðandi tímabilið 1. apríl 2021 til 31. mars 2022 en frá þeim hluta dómkröfunnar féll aðalstefnandi við upphaf aðalmeðferðar 16. febrúar 2021 , sem hann síðan áréttaði við upphaf hinnar endurteknu aðalmeðferðar 8. febrúar sl. Í stefnu voru dómkröfur aðalstefnanda samkvæmt framansögðu ekki tilgreindar í krónum. Við up phaf aðalmeðferðar málsins 16. febrúar 2021 breytti aðalstefnandi stefnukröfu sinni samkvæmt A - lið þannig að bætt var við fjárhæðum, þ.e. 11.709.004 krónum vegna janúar 2021, 11.732.935 krónum vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónum vegna mars 2021. Þessar fjárhæðir bygg ja á og rúmast að mati dómsins innan 26 upphaflegr ar kröfugerðar aðalstefnanda . Jafnframt t elur dómurinn að dómkröfur aðalstefnanda í málinu uppfylli áskilnað 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála . Þá þykir v afalaust að í þeim búningi sem málið er nú sé u málsástæður og allur málatilbúnaður aðalstefnanda nægjanlega skýr. Samkvæmt þessu þykja hvorki vera efni til þess , án kröfu, að vísa dómkröfum aðalstefnanda frá dómi að öllu leyti né hluta. Dómkröfur stefnanda í aðalsök taka til tímabilsins 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. Aðalstefnandi hefur vísað til þess að vegna hruns í komu ferðamanna til landsins vegna heimsfaraldurs Covid - 19 hafi hann tekið þá ákvörðun að loka hinu leigða hóteli , Fosshótel Reykjavík , 31. mars 2020 . Samhliða hafi ö llum starfsmönnum hótelsins verið sagt upp störfum. Upplýst er í málinu að hótelið var lokað frá og með 1. apríl 2020 til 31. mars 2021. G rei ddi aðalstefnandi 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020 . Hann greiddi ekki frekar mótt ekna leigureikninga á því tímabili sem dómkröfur hans taka til . Fyrir dómi upplýsti framkvæmdastjóri aðalstefnanda að félagið hafi frá 1. október 2021 grei tt fulla leigu fyrir afnot af hótel byggingunni . Til stuðnings dóm kröfum sínum vísar aðalstefnandi , auk annars , til greinar 11 í leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013 um óviðráðanleg ytri atvik , force majeure . Samningsákvæðið hljóðar svo : atvik ( F orce majeure) gera aðilum samnings ókleift að efn a skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris - og Ákvæði greinar 11 tekur samkvæmt orðanna hljóðan til þeirrar aðstöðu þegar ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik valda því að samningsaðil um er ókleift að efna samningsskyldur sínar. Eigi ákvæðið við telst sá aðili sem ekki getur efnt samnings - skyldur sínar ekki hafa vanefnt samninginn. Í kröfurétti er til staðar ólögfest regla um áhrif forc e majeure. Í reglunni felst að ófyrirséð, óviðráðanleg ytri atvik, sem eru sérstök í eðli sínu og valda því að ómögulegt , eða því sem næst , er að efna samningsskuldbindingu, ei ga að hafa áhrif á efndaskylduna eða það hvort og hvaða vanefndaúrræðum megi bei ta. Þeirri spurningu hvort farsóttir geti fallið undir regluna um force majeure hefur almennt verið svarað játandi. Þau atvik sem aðalstefnandi vísar til, heimsfaraldur Covid - 19, sem stóð yfir allt það tímabil sem dómkröfur aðalstefnanda taka til, tel jast að mati dómsins án nokkurs vafa vera óviðráðanleg ytri atvik . 27 Það er meginregla í íslenskum rétti að kröfuhafi fá i efndir kröfu sinnar í samræmi við aðalefni samnings. Samkvæmt samningi aðila bar aðalstefnanda að inna af hendi peningagreiðslu fyrir afnot af hinu leigða. Af hálfu gagnstefnanda er til þess vísað að samkvæmt ársreikningi aðalstefnanda 2020, sem gagnstefnandi hafi ekki fengið í hendur fyrr en eftir uppsögu hins ómerkta dóms, hafi f élagið lánað tengdum félögum ríflega 406 milljónir króna á árinu 2020. Er þetta var borið undir framkvæmdastjóra aðalstefnanda fyrir dómi svaraði hann því til að móðurfélag samstæðunnar hefði þurft að leita til aðalstefnanda vegna afleiðinga Covid - 19 og hj á móðurfélaginu hefði hið handbæra fé brunnið upp. Þ essi málsástæða kemst að í málinu á grundvelli 5. mgr. 101. gr. laga nr. 1991, enda upplýst að gagnstefnanda var ekki um þessi atvik kunnugt fyrr en eftir uppsögu dómsins 16. mars 2021. Þegar að þessu gæt tu verður ekki á það fallist með aðalstefnanda að grein 11 í samningi aðila og hin ólögfesta regla um áhrif force majeure geti einar og sér leitt til þess að skylda hans til greiðslu húsaleigu falli niður á því tímabili sem dómkröfur hans taka til. Aðalste fnandi reisir kröfur sínar einnig á hinni óskráðu reglu samningaréttar um brostnar forsendur. Ljóst er af samningi aðila að það var ein forsenda hans að aðalstefnandi ræki hótel í hinu leigða húsnæði. Reglan um brostnar forsendur getur leitt til þess að sk yldur aðila til efnda á samningi falli niður í heild eða hluta en reglunni verður almennt ekki beitt til þess að breyta samningsskilmálum, líkt og aðalstefnandi gerir hér kröfu um. Þá er það skilyrði fyrir beitingu reglunnar að hún má ekki leiða til óréttl átrar réttarskerðingar fyrir viðsemjanda. Sú niðurfelling leigugreiðslna sem aðalstefnandi krefst í málinu myndi að mati dómsins vera afar óréttlát í garð gagnstefnanda. Að þessu gættu þykir ekki koma til álita að beita reglunni um brostnar forsendur í mál inu. Sú regla um stjórnunarábyrgð, sem aðalstefnandi byggir málatilbúnað sinn einnig á, getur heldur ekki átt við í málinu, enda eiga þau lagaákvæði er aðalstefnandi vísar til ekki við um réttarsamband aðila . Um er að ræða reglu sem leysir aðila undan skað abótaábyrgð á meðan hindrun kemur í veg fyrir að aðili geti greitt réttilega. Í máli þessu er ekki um að ræða skaðabótaábyrgð heldur ágreining um leigugreiðslur samkvæmt leigusamningi. Til stuðnings kröfum sínum vísar aðalstefnandi enn fremur til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 . Í ákvæðinu segir að um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, gild i ákvæði laga nr. 7/1936 um 28 samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Eru k röfur aðalstefnanda í málinu jafnframt reistar á 1. mgr. 3 6. gr. þeirra laga . Samkvæmt ákvæði nu er heimilt að víkja samningi til hliða r í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. þó 36. gr. c. Hið sama á við um aðra löggerninga. Í 2. mgr. 36. gr. er síðan á um það kveðið að v ið mat s amkvæmt 1. mgr. skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðilja, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Ekki liggur annað fyrir í málinu en við gerð leigusamningsins 3. júlí 2013 hafi málsaðilar verið jafnsettir. Við mat á því hvort telja verði það ósan ngjarnt af hálfu gagnstefnanda að bera fyrir sig óbreytt verðákvæði leigusamningsins , vegna atvika sem síðar komu til , ber að líta til þess að þær aðstæður sem sköpuðust vegna heimsfaraldurs af völdum kórónuveirunnar (SARS - CoV - 2) , sem veldur COVID - 19 sjúkd ómnum , voru ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður. Fyrir liggur að g ríðarlegur samdráttur varð í ferðaþjónustu vegna aðstæðna sem rekja má til heimsfaraldursins og viðbragða stjórnvalda víða um heim við honum . Aðalstefnandi rekur stærsta hótel landsins og byggir samkvæmt gögnum málsins afkomu sína nær eingöngu á erlendum ferðamönnum. Upplýst er að rekstrargrundvöllur aðalstefnanda raska ðist gríðarlega vegna þeirra aðstæðna sem rekja má tti til heimsfaraldursins, einkum ferðatakmarkana . Þykir aðalstefnand i hafa sýnt fram á að ekki hafi verið grundvöllur til að halda hótelinu opnu og því hafi verið málefnalegar ástæður fyrir því að hóteli nu var lokað 31. mars 2020 . Samkvæmt gögnum málsins var staða aðalstefnanda góð f yrir heimsfaraldurinn. Samkvæmt ársreik ningi 2015 nam hagnaður af rekstri aðalstefnanda 29,9 milljónum króna. S amkvæmt ársreikningi 2016 var nam hagnaður félagsins 208,4 milljón um króna. Samkvæmt ársreikningi 2017 var hagnaður af rekstri aðalstefnanda 305,8 milljón ir króna það ár . Var greiddur út samtals 240 milljóna króna arður til hluthafa aðalstefnanda vegna áranna 2017 og 2018. Samkvæmt ársreikningi aðalstefnanda 2019 lækkaði hagnaður verulega á því rekstrarári , en hann nam rúmlega 19 milljónum króna. Í ársreikningnum kom fram að ekki yrði greiddur út arður til hluthafa á árinu 2020. Þá liggur fyrir að a ðalstefnandi þurft i að greiða ýmsan kostnað vegna reksturs ins á árinu 2020 þrátt fyrir nær algjöran tekjumissi. Aðalstefnandi naut stuðnings ríkissjóðs vegna greiðslu launa á up psagnarfresti og svokallaðrar hlutabótaleiðar en þurfti samt sem áður að greiða að hluta launakostnað á tímabilinu frá apríl til október 2020. Þá þurfti aðalstefnandi að greiða ýmsan fastan kostnað vegna hins leigða og rekstrarkostnað. Samkvæmt yfirliti 29 að alstefnanda nam kostnaður samtals 131 milljón króna á tímabilinu frá apríl til október 20 20 . Kröfur gagnstefnanda í gagnsök nema samtals 419 milljónum króna vegna húsaleigu frá apríl 2020 til september 2020. Standi verðákvæði leigusamningsins óbreytt má þa nnig gera ráð fyrir að leigugreiðslur á því tímabili sem dómkröfur aðalstefnanda taka til, þ.e. frá 1. apríl 2020 til mars 2021, nemi um 800 milljónum króna. Fyrir liggur að g agnstefnandi þurfti einnig að greiða fastan kostnað af fasteign sinni , svo sem f asteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. og hefur gagnstefnandi upplýst að sá kostnaður hafi numið samtals um 150 milljón um króna. Af hálfu gagnstefnanda er því haldið fram að aðalstefnandi hafi fyrstu árin fengið afslátt af leiguverðinu, samtals ríflega 300 milljónir króna, byggt á þeirri forsendu að það tæki tíma að koma hótelinu í fulla nýtingu. Reyndin hafi hins vegar orðið sú að ferðamönnum hafi fjölgað umfram áætlanir og hótelið ver nær fullt frá fyrsta degi. Af hálfu aðalstefnanda hefur því verið m ótmælt að líta beri að leiguverðið í upphafi samningstímans sem afsláttarverð. Um þetta leiguverð hafi einfaldlega verið samið. Allt að einu telur dómurinn að við mat á því hvort beita skuli 36. gr. laga nr. 7/1936 í málinu megi líta til þeirra leigukjara sem aðalstefnandi naut í upphafi leigutímans. Einnig þykir mega líta til þess við það mat að stofnkostnaður aðalstefnanda við leiguhúsnæðið, svo sem innréttingar, nam 829 milljónum króna króna. S vo sem rakið er að framan liggur fyrir að á því tímabili sem dómkröfur aðalstefnanda taka til varð algert hrun í komu erlendra ferðamanna til landsins, en þeir voru langstærsti hluti viðskiptavina aðalstefnanda. Varð tekjutap hans enda mikið, svo mikið að aðalstefnandi sá sér ekki annað fært en loka hótelinu. Að þes su gættu og með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það álit dómsins að fallast verði á það með aðalstefnanda að vegna þeirra atvika sem til komu eftir gerð leigusamnings aðila og voru afleiðingar heimsfaraldurs Covid - 19 séu uppfyllt skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 til að víkja verðákvæði 6.1 í leigusamningi aðila tímabundið til hliðar. Að öllum þeim atriðum heildstætt virtum sem að framan eru rakin þykir rétt að víkja leigusamningi aðalstefnanda og gagnstefnanda frá 3. júlí 2013 tímabundið til h liðar með því að breyta leiguverði þannig að frá 1. apríl 2020 til og með 31. mars 2021 skuli aðalstefnandi greiða tvo þriðju hluta leigufjárhæð ar í hverjum mánuði s amkvæmt grein 6.1. iii , að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. grein 6.1 í leigusamning num , auk virðisaukaskatts . Dráttarvextir af leigugreiðslum á framangreindu tímabili skulu ekki reiknast fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. 30 Í framangreindri niðurstöðu dómsins felst að aðalstefnandi skuli greið a gagnstefnanda 279.926.533 kr ónur í leigu fyrir það tímabil sem krafa hans í gagnsök tekur til . Þá hefur dómurinn slegið því föstu að aðalstefnand a beri ekki að greiða dráttarvexti af þeim leigugreiðslum fyrr en mánuði eftir uppsögu dóms þessa. Í kröfugerð stefnanda í gagnsök er tekið tillit til tveggja innborgarna , annars vegar að fjárhæð 11.345.266 krónur 15. apríl 2020 og hins vegar að fjárhæð 297.858.441 krón a 9. apríl 2021 , sem drag ast skuli frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardögum. Innborganir þessar nema hærri fjá rhæð en sú fjárhæð sem dómurinn hefur slegið föstu að aðalstefnandi eigi að greiða gagnstefnanda fyrir það tímabil sem kröfur þess síðarnefnda í gagnsök taka til. Verður aðalstefnandi því sýknaður af kröfum stefnanda í gagnsök. Eftir framangreindum máls úrslitum og að atvikum málsins að öðru leyti virtum þykir rétt að dæma gagnstefnand a til að greiða aðalstefnanda hluta málskostnað ar hans , sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sem ákveðst í einu lagi í aðalsök og gagnsök með þeim hætti sem í dómsorði greinir. Dóm þennan kveða upp héraðsdómararnir Kristinn Halldórsson , sem dómsformaður, Bog i Hjálmtýs son og Halldór a Þorsteinsdótt ir . Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991. Dómsorð: Vikið er ti l hliðar leigusamningi , dagsettum 2. júlí 2013 , að því er varðar grein 6.1 um leigufjárhæð þannig að aðalstefnand i , Fosshótel ehf., greiði gagnstefnanda , Íþöku fasteignum ehf., tvo þriðju hluta leigufjárhæð ar í hverjum mánuði , sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. grein ar 6.1 , frá 1. apríl 2020 til og með 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu s amkvæmt 2. mgr. greinar 6.1 , auk virðisaukaskatts . Dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu reikn a st ekki af leigu greiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Aðalstefnandi skal sýkn af kröfum gagn stefnanda í gagnsök. Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 2 .000.000 krón a í málskostnað í aðalsök og gagnsök. Kristinn Halldórsson Bogi Hjálmtý sson Halldóra Þorsteinsdóttir