DÓMUR 8 . október 2019 Mál nr. E - 2409 /2018: Stefnandi: Fróði ehf. (Hilmar Magnússon lögmaður ) Stefndu: I borg ehf. ( Tryggvi Agnarsson lögmaður ) Hverasól ehf. (Friðbjörn Eiríkur Garðarsson lögmaður) D óm ari: Kjartan Bjarni Björgvinsson héra ðsdómari 1 DÓMUR Héraðsdóms Reykjavíkur 8 . október í máli nr. E - 24 09 /2018: Fróði ehf. (Hilmar Magnússon lögmaður ) gegn I borg ehf. ( Tryggvi Agnarsso n lögmaður ) og til sakarauka Hverasól ehf. (Friðbjörn Eiríkur Garðar sso n lögmaður ) I. Dómkröfur Mál þetta var þingfest 4. september 2018 í aðalsök en 13. nóvember sama ár í sakaukasök. Málin voru sameinuð við aðalmeðferð 10 . september 2019 undir málsnúmerinu E - 2409/2018 og tekin til dóms samdægurs . Stefnandi er félagið Fróð i e hf., Skeiðarási 3 í Reykjavík , en ste fndi er Iborg ehf. , Síðumúla 27 í Reykjaví k og sakaukastefndi félagið Hverasól ehf. , Borgartúni 28, Reykjavík . Stefnandi gerir þá dómkröfu að felld verði úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. júlí 20 17 um veitingu byggingarleyfis til st efnda og sakaukastefnda til að byggja 4. hæð ofan á Síðumúla 39, matshluta 0 2, og tvær hæðir ofan á vestari hluta bíl a geymslu, matshluta 0 4 , og innrétta 35 íbúðir og rými fyrir atvinnu á jarðhæð húss á lóð nr. 16A vi ð G rensásveg. Þá krefst stefnandi þess a ð staðfesting umhverfis - og skipulagsráðs þann 16. ágúst 2017 og borgarráðs þann 17. ágúst 2017 á sömu samþykkt verði ógilt . Stefnandi krefst þess jafnframt að ógilt verði með dómi byggingarleyfi sem var gefið út 12. jú ní 2018 til stefnda á grundvelli þeir ra samþykkta. Þá krefst stefnandi málskostnaðar. Stefndi og sakaukastefndi krefjast báðir sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar. II. Málsatvik Á fundi umhverfis - og skipulagsráðs Reykjavíkurborgar 16. desembe r 2 015 var samþykkt að auglýsa tillögu a ð deiliskipulagi fyrir lóðina Grensásveg 16A/Síðumúla 37 - 39 í Reykjavík , að beiðni hluta lóðareig e nda . Af gögnum málsins verður ráðið að 2 tillagan hafi í kjölfarið verið samþykkt í borgarráði . Tillagan um skipulagsbreytinguna var auglýst þann 10. febrúar 20 16 og var frestur til að gera athugasemdir til 23. mars 2016. Fyrir liggur að milli þess að umhverfis - og skipulagsráð Reykjavíkurborga r s amþykkti að auglýsa breytinguna á deiliskipulaginu 16. desember 2015 og þar til auglýsing um breytinguna var birt key pti sakauka stefndi Hverasól ehf. fasteignina Síðumúl a 39 , auk 41,2% hlutdeildar í bílastæðahúsi af Reykjavíkurborg. Með samningnum , sem er dagsettur 26. janúar 2016, keypti Hverasól ehf. einnig 41,14% hlutdeild í byggingarrétti á lóðinni sem stofna átti í deiliskipulagstillögu sem þá var tilbúin til auglýsingar og lá fyrir við undirritun samningsins og var fylgiskjal með honum . Tólf dögum ef tir að tillagan að deiliskipulaginu var auglýst en áður en frestu r rann út til að gera athugasemdir, festi stefnandi síðan kaup á 1. hæð og kjallara í húsinu við Síðumúla 37 í Reykjavík (eign merkt 01.01, matshluti 01, fastanúmer 2015637, skrifstofa/lag er og eign merkt 00.02, matshluti , fastanúmer 223 - 5431) rafmagnsverkstæði , ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bæri að engu undanskildu , þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Kaupverðið var 110 milljónir króna. Samkvæmt kaupsamningi stefna nda við F fasteignafélag ehf. , sem dagsettur er 22. febrúar 2016 , var kvöðum og öðrum eignarböndum eignarinnar lýst með eftirfarandi hætti: ,,Lóðarleigusamningur sjá skjal nr. 411 - B - 009458/1999. Heildarlóð fyrir Síðumúla 37 og 39 og Grensásveg 16A. Kvöð um bí lageymsluhús. Eignaskiptayfirlýsing sjá skjal nr. 411A - L óðarleigusamningurinn sem vísað er til í kaupsa mningi er dagsettur 12. maí 1999. Kemur þar fram að hann sé gerður af hálfu borgarstjórans í Reykjavík við leigjendur lóðarinnar Síðumúl a 3 7. Þá er sérstaklega tiltekið að lóðin Síðumúli 37 sé . e. lóðinni Síðumúl i nr. 37, Síðumúli nr. 39 og Grensásvegur nr. 16A , hún sé 4.484 fermetrar að stær ð og að lögun hennar og lega sé sýnd á áfestum uppdrætti mælingardeildar, da gs. 16. október 1998, sem teljist hluti samningsins. Í lóðarleigusamningnum kemur einnig fram að á lóðinni séu kvaðir um bílastæði, gang - og graftrarrétt, holræsi, umferð og vatnslögn. Einnig sé kvöð um bílageymsluhús. Samkvæmt samningnum var lóðin leig ð t il 50 ára frá 1. janúar 1999 að telja. Þá er tiltekið í samningnum að lóðarhafar greiði alla skatta og gjöld til opin berra þarfa sem lögð verði á hin a leigðu lóð. 3 Mánuði eftir að stefnandi festi kaup á Síðumúla 37 og degi áður en frestur til að gera at hug asemdir við tillögu að deiliskipulagi rann út sendi Guðmundur Ágústsson , lögmaður stefnanda , bréf til umhverfis - og s kipulagsráðs þar sem voru gerðar athugasemdir við tillöguna um að breyta deiliskipulaginu. Í bréfi lögmannsins , dags. 22. mars 2016 segir meðal annars: ,,Um bj. minn undrast mjög að þessi deiliskipulagstillaga skuli yfir höfuð vera samþykkt í umhverfis og skipulagsráði. Það liggur fyrir að tillagan gengur út á það fyrst og fremst að auka byggingamagn á lóðinni til hagsbóta fyrir eigendur tveggja húsa á lóðin ni þ.e.a.s. húsanna Grensásvegur 16a og Síðumúla 39 á kostnað eigenda Síðumúla 37 og þá sérstakleg a umbj. minn sem á kjallara hússins og jarðhæð. Telur umbj. minn að þegar gerð er tillaga um svona umfangsmiklar breytingar á nýtingu sameiginlegrar lóðar þá ber i umhverfis - og skipulagsráði að gagna úr skugga um að eigendur allra húsa á lóðinni séu a.m.k. ekki mótfallnir fyrirhuguðum breytingum. Jafnframt beri ráðinu að gæta þess að þær tillögur séu ekki til hagsbóta einum aðila eða tveimur aðilum á kostnað hi ns þriðja. Þó svo að gert sé ráð fyrir því í deiliskipulagstillögunni að við bætist hæð ofan á hús ið Síðumúla 37 og göngubrú gerð á milli húsanna Síðumúli 37 og Síðumúli 39, staðhæfir um b j. minn að sú tillaga sé einungis sett fram til að slá ryki í augu rá ðsi ns og láta tillöguna líta þannig út að samráð hafi verið haft við eigendur Síðumúla 37 og eigen dur þeirra eigna hagnist á breytingunni. Fyrir liggur að eigendur Síðumúla 37 hafa engin áform haft uppi um breytingar á þeirri starfsemi sem rekin eru í þeim ei gnahlutum og þeim var fyrst kunnugt um þessa deiliskipulagsbreytingu eftir að hún var samþykkt í umhverfis - og skipulagsnefnd Í kjölfar athugasemda stefnanda við deiliskipulagstillöguna hafði Ingólfur Ingvarsson fasteignasali samband við fyr irsvarsmenn stefnanda og falaðist eftir eignarhluta hans í Síðumúla 37. Svar stefnanda barst me ð tölvubréfi Sigurðar Arnars Sigurðarssonar, dags. 1. apríl 2016. Þar sagði að stefnandi væri sáttur við að selja eignarhluta sinn í Síðumúla 37 á 220 milljón ir króna. Lögmaður stefnanda sendi byggingafulltrúa og umhverfis - og skipulagssviði Reykjavíkurbo rgar bréf, dags. 17. maí 2016, þar sem hann ítrekaði f yrri mótmæli við tillögu að deiliskipulagi og bar fram kvartanir vegna ónæðis af yfirstandandi framkvæmd um , þ.m.t. lokun fyrir umferðarrétt stefnanda frá Síðumúla til Fellsmúla og fyrir gönguleið um trö ppur frá eign hans í kjallara til eignar hans á 1. hæð hússins. Jafnframt krafðist hann þess að byggingarkrani yrði fjarlægður af lóðinni og að honum yrðu vei tta r upplýsingar um hvaða leyfi stefndu hefðu til framkvæmdanna. Umhverfis og skipulagssvið svara ði bréfi lögmannsins með bréfi, dags. 20. maí 2016. Var þar greint frá því að athugasemdir hans hef ðu verið lagðar fram á 4 embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 1. apríl 2016 en á fundinum hefði afgreiðslu erindisins verið frestað með þeirri bókun að ,, umsækjandi [legði] fram samþykki allra eigenda á lóðinni. Síðan sagði í bréfinu: ,, Í þeim tilfell um þar sem embætti skipulagsfulltrúa berst erindi frá lóðarhöfum og varðar deiliskipulagningu lóða eða breytingu á gildandi deiliskipulagi, þá hefur verið ge rð sú krafa að allir lóðarhafar leggi fram samþykki sitt fyrir umsókninni, enda er verið að taka ák vörðun um hagnýtingu lóðar, sem og að taka afstöðu til uppbyggingar og annarra breytinga á lóðinni. Skipulagsfulltrúi vísar í því samhengi til almennra regln a um sameign þar sem mreginreglan er að lóðarréttindi er óskipt sameign. Breyting á séreignum kann að valda því sameiginleg réttindi geta orðið skert. Þar sem erindinu fylgdi ekki samþykki allra sameigenda þá taldi skipulagsfulltrúi sér ekki fært að afgrei ða erindið að svo stöddu, en frestaði afgreiðslu þess með vísan til meðalhófsreglu stjórnsýslulaga. Með því vildi skipulagsfulltrúi láta reyna á hvort umsækjendur gætu lagt fram samþykki annarra lóðarhafa fyrir umsókninni. Berist skipulagsfulltrúa ekki sa mþykki annarra lóðarhafa, þá mun erindið verða tekið fyrir til efnislegrar meðferðar og munu athuga semdum sem bárust á athugasemdatíma verða svarað, sem og að umsóknin verður fullafgreidd af þar til bærum aðilum. Verði lögð fram ný deiliskipulagstillaga fy rir lóðirnar, þá verður slík tillaga ekki afgreidd fyrr en fyrri deiliskipulagstillaga hefur hlotið endanlega Umhverfis - og skipulagssvið sendi tölvupóst til Sigurðar Arnar Sigurðssonar, fyrirsvarsmanns stefnanda , dags. 2 3 . maí 2016 , en tölvu póstinn senti Björgvin Rafn Sigurðsson lögmaður fyrir hönd sviðsins . Í tölvupóstinum kemur fram a ð embætti skipulagsfulltrúa hafi borist bréf frá lögmanni stefnanda 19. maí sl. þar sem óskaði hafi verið eftir upplýsingum um deiliskipulagsvinnu fyrir lóðirn ar. Lögmanninum verði svarað bréflega og muni svarið fara út samdægur s tölvupóstinum. Af tölvupós tinum verður ekki annað ráðið en að bréflega svarið sé það bréf umhverfis - og skipulagssviðs sem vitnað er til hér að framan. Í framhaldinu segir í tölvupósti num að það sé afstaða skipulagsfulltrúa að ,,allir eigendur lóðanna þurfi að standa sameiginlega a gir í tölvupóstinum að málsmeðferð vegna deiliskipulagsins yrði ekki haldið áfram fyrr en samþykki allra lóðarhafa lægi fyr ir , þar á meðal fyrirsvarsmanns stefnanda. Málið var tekið fyrir á fundi umhverfis - og skipulagsráðs 2. nóvember 2016 og samþykkt þar með vísan til umsa gnar skipulagsfulltrúa, dags. 28. október 2016. Á fundinum var fjallað um athugasemdir stefnanda en í fu ndargerðinni segir meðal annars svo um þetta atriði: 5 ,,Eignin var til sölu og ekki kominn nýr eigandi þegar ákvörðun um deiliskipulag lá fyrir. Ást æðan fyrir því að ekki var haft samráð við umræddan eiganda, var að þegar farið var af stað með deiliski pulagstillöguna var umræddur eigandi ekki búinn að festa kaup á eigninni en eignin var til sölu. Það að umrædd ákvörðun um deiliskipulagsgerð hafi ekki verið lögð fyrir viðkomandi eiganda kemur ekki að sök þar sem hann fékk bæði tækifæri til og gerði athug asemdir við auglýsta deiliskipulagstillögu eins og bréf hans ber með sér. Með því hefur hann því með fullnægjandi hætti fengið að gera grein fyrir sínum sjón armiðum um tillöguna. Það að samráð sé ekki haft við eiganda eignar sem deiliskipulag varðar, hefu r ekki áhrif á gildi deiliskipulags, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í umhverfis - og auðlindamálum nr. 42/2003. Skipulagsvaldið er sveitarfélagsins hvort sem t illögur um gerð deiliskipulags stafi frá því eða einstökum eigendum. Skipulagsvaldi Reykjavíkurborg ar eru ekki sett takmörk vegna eignarhalds eigenda á landi/lóðum, sbr. niðurstöðu fyrrgreinds úrskurðar. Almennt getur notkun bílastæða á lóð atvinnuhú snæði s tekið breytingum eftir hvaða starfsemi er þar hverju sinni. Gera má ráð fyrir að hótelstarfsemi k alli á minni nýtingu bílastæða en skrifstofu - og þjónustustarfsemi. Samkvæmt vinnureglum Reykjavíkurborgar fyrir þéttbýlissvæði sem þetta er gerð fermet ra fy rir íbúiðir og 1 stæði pr. 50 fermetra fyrir aðra atvinnustarfsemi og miðar deiliskipulagstillagan við þessar bílastæðakröfur. 3 eignaraðilar eru að Síðumúla 37. Bridgesambandið, Sigfúsarsjóður og nú Fróði sem á 1. hæð og kjallara. Sigfúsarsjoður og Bridg esambandið hafa veitt samþykki sitt fyrir þessum áformum samkvæmt meðfylgjandi yfirlýsingu. Fróði e r nýr eigandi að jarðhæð og kjallara. Þegar deiliskipulagstillaga var unnin var þessi eign í söluferli og hugðust umsækjendur festa kaup á þessari eign, en a f því varð ekki og Fróði keypti eignina. Samkvæmt viðbótarskýringum á deiliskipulagsuppdrætti og þ inglýst verður í eignaskiptasamningi eru öll stæði fyrir framan hús og á baklóð þess til sérafnota fyrir Síðumúla 37, alls um 30 stæði. Síðum ú li 39 hefu r ein ungis afnot af 3 stæðum á baklóð við inngang stigahúss. Að öðru leyti eru bílastæði Síðumúla 39 fyr ir framan hús að ofanverðu og í bílageymslu. Af þessu er ljóst að umferð við Síðumúla 37 skapast eingöngu af þeirra sérmerktu stæðum og 3 stæða á baklóð . Í kjölfarið er fjallað um þær athugasemdir sem komu fram við auglýst a deiliskipulagstillögu um að ge rt væri ráð fyrir að aðalumferðin að bílageymsluhúsinu yrði um lóð Síðumúla 37 og að akstursleiðin yrði á milli húsanna Síðumúla 37 og 35 og þaðan til s uðurs að bílastæða húsinu. Í umsögn skipulags - og bygginga rfulltrúa kemur fram að þarna sé misskilningur á ferð, þar sem enginn aðgangur sé að bílageymslu frá Síðumúla 37 eða baklóð hússins. Aðgangur að bílageymslu sé eingöngu frá Fellsmúla og Grensásvegi. Síðan sagði í umsögninni: ,,Eignarréttindi viðkomandi eiganda setja skipulagsvaldi ekki skorður eins og fyrr er greint. Ákvarðanir í deiliskipulagi fela ekki sér ráðstöfun eignarréttinda, hvorki beinn a né 6 óbeinna, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar í umhverfis - og auðlindamálum nr. 13/2014. Hefur því umrædd athugasemd ekki áhrif á meðferð deiliskipulagstillögunna Bo rgarr áð samþykkti afgreiðsluna á fundi þann 10. nóvember 2016. Með bréfi, dags. 16. nóvember 2016, var stefnanda tilkynnt um þessa niðurstöðu. Með bréfi, dags. 25. nóvember 2016, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við auglýsingu um samþykkt deilisk ipulag sins, þar sem afmörkun þess væri ekki í samræmi við ákvæði 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 . Þá gerði stofnunin einnig athugasemd við að samráð virtist ekki hafa verið haft við alla lóðarhafa við vinnslu skipulagstillögunnar , sbr. 4. mgr. 1 2. gr . skip ulagslaga . Var það mat stofnunarinnar að gera hefði átt skipulagslýsingu fyrir deiliskipulagsvinnu á þessu svæði og að ekki hefði verið gerð grein fyrir umhverfisáhrifum vegna tillögunnar , samkvæmt 5. mgr. 12. gr. skipulagslaga . Á fundi umhver fis - og ski pulagsráðs 14. desember 2016 var erindið tekið fyrir að nýju og lagður fram breyttur deiliskipulagsuppdráttur ásamt svarbréfi við fyrrnefndum athugasemdum Skipulagsstofnunar. Umhverfis - og skipulagsráð samþykkti breytta tillögu að deiliskipulagi og vísaði málinu í kjölfarið til borgarráðs, sem staðfesti afgreiðsluna 22. desember 2016. Með bréfi, dags. 12. janúar 2017, gerði Skipulagsstofnun athugasemdir við tillöguna þar sem ítrekað var mikilvægi þess að við deiliskipulagsgerð væri litið til þes s að tillög ur næðu yfir heildstætt svæði, sbr. 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga. Á fundi umhverfis - og skipulagsráðs 1. febrúar 2017 var tillagan tekin fyrir að nýju og hún samþykkt, með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 26. janúar s.á. Í fundarger ð r áðsins s egir: ,,Lagt fram bréf Skipulagsstofnunar, dags. 12. janúar 2017, þar sem ítrekað mikilvægi þess að við deiliskipulagsgerð sé litið til þess að tillögur nái yfir heildstæð svæði sbr. 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga og að unnin sé lýsing fyrir ti llö gu deili skipulags sbr. 1. mgr. 40. gr. laganna, sér í lagi þegar um jafn víðtækar heimildir er að ræða fyrir umræddan borgarhluta og stefna aðalskipulagsins segir til um, fyrir miðsvæði M2e og þróunarsvæði Þ57. Einnig er lögð fram umsögn skipulagsfulltr úa dags. 26 . janúar 2017. Umsögn skipulagsfulltrúa dags. 26. janúar 2017 samþykkt . Var afgreiðslan staðfest af borgarráði 9 . febrúar s.á. og tók skipulagið gildi með birtingu auglýsingar í B - deild Stjórnartíðinda 2. mars 2017. 7 Sam kv æmt funda rgerð byggingarfulltrúans í Reykjavík , sem fyrir liggur í málinu , lögðu stefndu fram umsókn um byggingarleyfi n , sem krafist er ógildingar á , fyrir fund byggingarfulltrúans miðvikudaginn 12. apríl 2017. Þar kemur fram að sakaukastefndi í málinu, H verasól eh f., ásamt stefnda félaginu , Iborg ehf . , sæki um leyfi til að byggja 4. hæð ofan á Síðumúla 39, mhl. 02, og tvær hæðir ofan á vestari hluta bíl a geymslu, mhl. 04 , og innrétta 35 íbúðir og rými fyrir atvinnu á jarðhæð húss á lóð nr. 16A við Grensás v eg. Byggin garfulltrúi frestaði afgreiðslu málsins á fundinum þar sem leggja skyldi fram samþykki meðeig e nda . Umsókn ir stefnd a og sakaukastefnda um byggingarleyfi voru síðan teknar aftur fyrir á fundi byggingarfulltrúa 18. júlí 2017 , þar sem þær voru samþy kkt ar á þei m grundvelli að þær samræmd u st ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki. Í fundargerðinni sagði um báðar umsóknirnar að frágangur á lóðamörkum yrði gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða. Þá voru byggingarleyfin skilyrt þannig að eignaski ptayfirlýsi ng vegna lóðar yrði að v era samþykkt fyrir útgáfu byggingarleyfis og henni yrði að vera þinglýst eigi síðar en við lokaúttekt. Umhverfis - og skipulagsráð Reykjavíkurborgar staðfesti þessa samþykkt 16. ágúst 2017. Næsta dag, eða 17. ágúst 2017 , staðfesti borgarráð þá samþykkt. Stefnandi kærði þann 8. mars 2017 til úrskurðarnefndar umhverfis - og auðlindamála ákvörðun borgarráðs um að samþykkja hið nýja deiliskipulag og krafðist ógildingar hennar. Í stjórnsýslukæru stefnanda er vísað til þess að b orgaryfirv öld kunni að hafa verið vanhæf til þess að taka ákvörðun um skipulag lóðarinnar vegna verulegra fjárhagslegra hagsmuna af gildistöku skipulagsins. Ástæða þess sé sú að með kaupsamningi, dags. 26. janúar 2016, hafi Reykjavíkurborg selt húsið að S í ðumúla 39, ásamt 41,2% hlutdeild í bílastæðahúsi, á 311.000.000 króna. Í í nýju deiliskipulagi á heildarlóðinni Grensásvegur 16 og Síðumúla 37 og 39 er kr. 40.000 pr. m2 og e r eignarhl utur seljanda í heildarbyggingarrétti 41,41%. Í samningnum hafi verið tiltekið að greiðsla fyrir byggingarréttinn verð i innt af hendi þegar nýtt deiliskipulag hefur tekið gildi í B - . Þá hafi verið kveðið á um það í kaupsamn i ngi að ef nýtt deiliskipulag hefði ekki tekið gildi fyrir 1. maí 2016 frestist afsal þar til deiliskipulag hafi verið staðfest , og að sala byggingarréttarins sé óháð því hvort samkomulag náist við aðra lóðarhafa um kaup þess réttar. Í stjórnsýslukæru sinn i lýsti ste fnandi þeirri afstöðu að í orðalagi 8 kaupsamningsins fælist fyrirheit seljanda um samþykki nýs deiliskipulags, hvort sem skilyrði laga til þess kunni að vera uppfyllt eða ekki. Í stjórnsýslukæru stefnanda er einnig vísað til þess að ekki hafi ver i ð gætt að lögmætisreglu stjórnsýsluréttar þegar ákvörðunin um deiliskipulagið var tekin , enda væri hún haldin verulegum göllum og lagareglur er um málið gildi þverbrotnar. Þannig hafi S kipulagsstofnun gert margvíslegar athugasemdir við afgreiðslu umræddra r skipulags tillögu, sem hafi falið í sér að gera þyrfti nýtt skipulag en ekki breytingu á eldra skipulagi. Athugasemdirnar hafi lotið bæði að efni og formi deiliskipulagsins, en sveitarstjórn hafi ekki brugðist við athugasemdum stofnunarinnar um form skipu l agsins, sv o sem henni hafi borið að gera, sbr. 1. mgr. 42. gr. skipulagslaga. Þær athugasemdir hafi að mestu lotið að því að ekki hafi verið unnin lýsing fyrir tillögu að nýju skipulagi, eins og skylt sé samkvæmt 1. mgr. 40. gr. skipulagslaga. Þá hafi ver i ð gerð ath ugasemd við að ekki hafi allir landeigendur staðið að ósk um gerð deiliskipulags, eins og skylt væri að lögum, þar sem stefnandi hafi ekki staðið að henni. Þá var í stjórnsýslukærunni vikið að því að ekkert samráð hefði verið haft við stefnanda , þrátt fyri r að í deiliskipulaginu sé gert ráð fyrir verulega breyttum notum á lóðinni og umfangsmiklum framkvæmdum, þ. á m. á húseign hans. Vandséð sé hvernig tillagan geti náð fram að ganga þegar litið sé til þess að engin grein sé gerð fyrir hlutdeild hi nna ýmsu l óðarhafa í framkvæmdunum, breyttum eignarhlutföllum eða skiptingu kostnaðar. Þá séu eigendur húseignanna á lóðinni aðilar að sérstökum húsfélögum er nái til einstakra húsa, en jafnframt séu þeir aðilar að húsfélagi er nái til allra húsanna sama n. Í 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús komi fram að ákvæði laganna gildi, eftir því sem við geti átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem um lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru. Þessa atriðis hafi ekki verið gætt er ein n húseigandi hafi óskað eftir að unnin yrði deiliskipulagstillaga fyrir alla lóðina. Hafi Reykjavíkurborg verið skylt að hafna framkominni beiðni vegna skorts á samþykki allra lóðarhafa. Vegna skýlausra brota á fjöleignarhúsalögum beri að ógilda ákvörðun b or garráðs. A f hálfu stefnanda var einnig byggt á því að deiliskipulagstillagan og samþykkt hennar væri háð verulegum efnislegum annmörkum. Bent sé á að samkvæmt 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga skuli tillögur að deiliskipulagi ná yfir heildstæð svæði, en samk væ mt borgarv efsjá sé ekkert deiliskipulag í gildi fyrir Síðumúla og Ármúla að Suðurlandsbraut . Þá myndu samþykktar framkvæmdir samkvæmt hinu kærða 9 byggingarleyfi leiða til mikils óhagræðis, m.a. með tilheyrandi girðingum og skertu aðgengi að fasteign stefn an da . Að því er varðaði byggingarleyfið vísaði stefnandi til þess í stjórnsýslukæru sinni að við útgáfu þess hafi borið að afla samþykkis allra eigenda, þ.e. allra lóðarhafa. Bygging in sem leyfið næði til stæði ásamt tveimur öðrum húsum á einni sameiginleg ri lóð. Gild i því ákvæði 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um ákvarðanir er snerti að öllu eða nokkru leyti útlit og heildarsvip lóðar og mannvirkja er á henni standi. Með bréfi, dags. 13 . mars 201 8 , kærði stefnandi einnig til úrskurðarnefndar umhverf is - og auðlindamála ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um útgáfu byggingarleyfis ins . Ge rði stefnandi þá kröfu að felldar yrðu úr gildi ,,samþykktir á byggingarleyfisumsóknum nr. BN053105 og BN0525 44 sem og staðfesting borgarráðs Reykjavíkur frá 17. á gúst 2017 á þeim samþykktum og að hin kærðu Í st jórnsýslukæru nni byggði stefnandi að mestu leyti á sömu sjónarmiðum og í fyrri kæru vegna deiliskipulags, meðal annars að við útgáfu byggingarleyfis hafi borið að afla sam þykkis allra eigenda, þ.e. allra lóðarhafa. Byggingin sem leyfið næði til stæði ásamt tv eimur öðrum húsum á einni sameiginlegri lóð. Gil t i því ákvæði 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um ákvarðanir er snerti að öllu eða nokkru leyti útlit og heildar svip lóðar og mannvirkja er á henni standi. Með úrskurði nefndarinnar þann 1. desember 2017 var kröfu stefnanda , um að ákvörð un borgarráð s um að samþykkja hið nýja deiliskipulag yrði ógilt , hafnað. Þá var einnig í sama úrskurði hafnað kröfu stefnanda um óg ildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. júlí 2017 um að samþykkja byggingarleyfi til niðurrifs bílastæðah úss að Grensá svegi 16A , sem og að hluta. Í úrskurðinum segir meðal annars svo : ,,Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun borgarráðs R eykjavíkur frá 9. febrúar 2017 að samþykkja nýtt deiliskipulag fyrir sameiginlega lóð Grensásvegar 16A, Síðumúla 37 og Síð umúla 39 og þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að samþykkja byggingarleyfi til niðurrifs bílastæðahúss að Grensásvegi 16A með stoð í því skipulagi. Sveitarstjórnir bera ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags skv. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Eðli máls samkvæmt geta skipulagsáætlanir haft fjárhagslega þýðingu fyrir sveitarfélög og haft áhrif bæði á kostnaðar - og tekjuhlið í bókhaldi þeirra. Leiðir sú staðreynd ekki til vanhæfis borgarráðs til þess að samþykkja deilis kipulagsáætlun . Þegar vinna við gerð deiliskipulagstillögu hefst skal sveitarstjórn taka saman lýsingu á skipulagsverkefninu þar sem f ram kemur hvaða áherslur sveitarstjórnin hafi við deiliskipulagsgerðina og upplýsingar um forsendur og 10 fyrirliggjandi stef nu og fyrirhug að skipulagsferli, svo sem um kynningu og samráð við skipulagsgerðina gagnvart íbúum og öðrum hagsmunaaðilum, sbr. 1. mg r. 40. gr. skipulagslaga. Í 3. mgr. ákvæðisins kemur fram að sveitarstjórn sé heimilt að falla frá gerð slíkrar lýsingar e f allar meginf orsendur deiliskipulagsins liggja fyrir í aðalskipulagi. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010 - 2030 er á umræddu svæði, sem m erkt er M2e, gert ráð fyrir skrifstofum, rýmisfrekri smásöluverslun, stofnunum, ráðgjafar - og þjónustufyrirtækjum, fjármál astarfsemi, ve itingastöðum og hótelum. Léttur iðnaður er einnig heimill á svæðinu, s.s. prentiðnaður og verkstæði, þar sem aðstæður le yfa. Þá er íbúðarhúsnæði heimilt á efri hæðum bygginga, enda verði tryggð viðeigandi gæði á lóðum viðkomandi bygginga samk væmt nánara ák væði þar um í deiliskipulagi. Hæðir bygginga verði að jafnaði 4 - 8. Þar kemur og fram áætluð aukning húsnæðis um 80 þúsun d m2, þar af mögulega 300 íbúðir. Í 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga kemur fram að deiliskipulag skuli gera fyrir einstök svæ ði eða reiti þ ar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar og skal jafnan miða við að það taki til svæða sem mynda heildstæða einingu. Í greina rgerð sem fylgdi frumvarpi því er varð að skipulagslögum kemur fram að með þessu hafi ætlunin verið að koma í veg fyrir að skipulagðar s éu einstakar lóðir þó að slíkt geti þó svigrúm til að ákveða mörk svæðis sem deiliskipulag á að taka til, en orðlagið veitir sveitarstjórnum þó ekki frelsi til að ákvar ða mörkin án m álefnalegra sjónarmiða og skipulagsraka. Með deiliskipulagi er markmiðið m.a. að útfæra nánar ákvæði aðalskipulags, taka ákvarðanir um notkun lóða og stuðla að skynsamlegri og hagkvæmri nýtingu lands. Við skipulagsgerð skal og tryggja réttarö ryggi einstakl inga og lögaðila þótt almannahagsmunir séu hafðir að leiðarljósi, sbr. 1. gr. skipulagslaga. Hið kærða deiliskipulag tek ur til 4.484 m2 lóðar, sem tilheyrir um 4,5 ha götureits sem þegar er byggður en ekki verið deiliskipulagður. Í gr. 5.3.1. í skipulagsre glugerð nr. 90/2013 er tekið fram að í greinargerð deiliskipulags skuli færð rök fyrir afmörkun skipulagssvæðisins. Í gr einargerð umrædds deiliskipulags kemur fram að vegna stærðar skipulagssvæðisins, þ.e. götureits sem afmarkast af Síðumúla, Fellsmúla, Gr ensásvegi, Ármúla og Selmúla, verði það deiliskipulagt í áföngum og sé þetta deiliskipulag fyrsti áfangi þess. Með vísan til þess að í aðalskipulagi kemur fram ætluð aukning byggingarmagns og fjöldi íbúða á svæðinu, ásamt rökstuðningi þeim se m fram kemur í greinargerð deiliskipulagsins, verður að telja að sveitarfélaginu hafi verið heimilt að afmarka deiliskipulagið með þei m hætti sem gert var. Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hins kærða deilisk ipulags hafnað . Að framangreindri niðurstöðu fenginni á hið kærða byggingarleyfi sér stoð í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis, sem samþykkt var með áðurgreindri skipulagsákvörðun. Þá liggur fyrir að leyfið fól í sér heimild til niðurrifs bílageymsluhú ss, sem að hlu ta til er í eigu umsækjanda, og að samþykki meðeigenda þess lá fyrir við samþykki umsóknarinnar. Að því virtu, og þar sem ekki liggur fyrir að annmarkar hafi verið á málsmeðferð við samþykkt leyfisins, Á grund velli samþykkta u mhverfis - og skipulagsráð Reykjavíkurborgar , dags. 16. ágúst 2017 , o g borgarráðs, dags. 17. ágúst 2017 , gaf byggingar fulltrúinn í 11 Reykjavík út byggingarleyfi 12. júní 2018, þar sem sakaukastefnda , Hverasól ehf. , ásamt stefnda , Iborg ehf., er veitt byggingarleyfi til að byggja 4. hæð ofan á Síðumúla 39, matshluta 02 , og tvær hæðir ofan á vestari hlu ta bílageymslu, matshlu t a 04 , og innrétta 35 íbúðir og rými fyrir atvinnu á jarðhæð húss á lóð nr. 16A við Grensásveg. Við aðalmeðferð málsins 10. september 2019 fóru engar skýrslutökur fram en dómari og lögmenn aðila gengu á vettvang fyrir upphaf málflutnings. III. Málsástæður að ila Stefnandi telur að byggingarleyfið , sem krafist er í málinu að fellt verði úr gildi, byggi á ól ögmætu deilisk ipulagi og fari auk þess í bága við þau skilyrði sem uppfylla þurfi samkvæmt nefndu og samþykktu deiliskipulagi. Þá hafi einnig skort á samþykk i stefnanda sem meðeiganda og samlóðarhafa fyrir umræddum breytingum á húseignum og lóð, sem séu sé rstaklega umfa ngsmiklar og fel i í sér verulegar breytingar á ásýnd og nýtingu lóðar og raska muni hagsmunum stefnanda verulega . Stefna ndi byggir meðal annars á því a ð með samþykkt borgarráðs á deiliskipulagi um lóðina frá 9. febrúar 2017 hafi verið sérstak lega áskilið s amþykki meðlóðarhafa til breytinga á skipulaginu, sbr. tölvupóst dags. 20. nóvember 2016 , frá umhverfis - og skipulagssvið i . Reykjavíkurborg haf i síðan vikið frá þessu skilyrði án skýringa. Vísar stefnandi hér til röksemda sem fram komu í kær um stefnanda, d ags. 8. mars 2017 og 13. mars 2018 , til úrskurðarnefndar umhverfis - og auðlindamála, sbr. úrskurði nefndarinnar nr. 27/2017 og 44/2018. Af hálfu stefnanda er einnig vísað til þess að breytingin á deiliskipulaginu hafi verið háð því skil yrði að allir ló ðarhafar samþykktu útgáfu byggingarleyfa. Þannig hafi Reykjavíkurborg talið að einstakir eigendur gætu staðið í vegi fyrir framkvæmdum, þar sem áskilið sé samþykki allra til þess að byggingarleyfi yrði gefið út, sbr. bréf skipulagsfulltrúan s í Reykjavík, d ags. 28. október 2016. S tefnandi telur að byggingarfulltrúi sé bundinn við þessi skilyrði þegar hann afgreiðir byggingarleyfi á hinni óskiptu lóð, enda hafi verið gert ráð fyrir því að þannig væri gætt hagsmuna annarra eigenda. B yggingarfu lltrúi geti ekki litið fram hjá þessu óhjákvæmilega skilyrði og því sé ljóst að útgáfa byggingarleyfis ins sem mál þetta tekur til, hafi farið gróflega á svig v ið réttindi stefnanda sem honum voru tryggð við afgreiðslu deiliskipulagsins á lóðinni, og stefnd u var fullkunnug t um . Stefnandi byggir einnig á því að byggingarleyfi ð hafi verið gefið út í andstöðu við þær meginreglur eignarréttarins, sem gilda um sameig n, svo og við ákvæði 12 fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, auk þess sem ekki liggi fyrir samþykkt eign askiptayfirlýsing . Af hálfu stefnanda er vísað til þess að húseignin Síðumúli 37 , Reykjavík , sem stefnandi eigi hlutdeild í , standi á sameiginlegri lóð með hús eignum byggingarleyfishafa, sbr. uppdrátt, sem er hluti af þeim samningum. Þá er sérstaklega ben t á að Síðumúli 3 7 og Síðumúli 39 voru upphaflega ein og sama lóðin og að ekki virðist liggja fyrir sérstakur lóðarsamningur um Síðumúla 39. S tefnandi telur að reglur eignaréttarins um sameign leiði óhjákvæmilega til þess að samþykki allra eigenda þurfi t il breytinga, m.a . þeirra sem byggingarleyfishafi hyggst gera á húseign sinni og hinni sameiginlegu lóð, en framkvæmdirnar breyta mjög ásýnd húsa og nýtingu lóð arinnar og h afa að auki í för með sér skerðingu á eignaréttindum stefnand a til húseignar og leig ulóðar. Sama sé a ð segja um viðbyggingu við húsið á lóðinni við Síðumúla 39 , en þar hafi nú verið reist viðbygging á lóðinni . Ljósmynd sem liggi fyrir í málinu sýni umfangið vel. Stefnandi telur að slík tileinkun lóðar sé óheimil án samþykkis annarra lóðar hafa . Stefnandi v ísar einnig til þess að teikningar sem lagðar hafa verið fyrir byggingarfulltrúa bendi til þess að ráðgert sé að skipta afnotum bílastæða á hin ni sameiginlegu lóð þannig að við bakhús hússins nr. 37 við Síðumúla skuli 21 bílastæði fylgja þeirri lóð og 3 s tæði fylgja lóðinni nr. 39. Telur stefnandi að það geti ekki verið í valdi eins aðila að ráðstafa afnotum bílastæða með þessum hætti og að slíka r breytingar án samþykkis stefnanda séu skýrt brot á reglum eignarréttarins um sameign og á lö gum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en ekkert hafi verið um þær fjallað á húsfundi eða slíkar ákvarðanir teknar þar. Þurfi samþykki allra lóðarhafa til slíkra breyt inga á hagnýtingu sameignar , veittu á löglegum húsfundi, og var því ekki heldur fylgt fyrirmæl um 1. m gr. 10. gr. laga nr. 160/2010. Slíkt leiði til ógildingar á því byggingarleyfi sem krafist er í máli þessu að úr gildi verði fellt. Þá telur stefnandi að ákvæði 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, sem áskilur samþykki meðeigenda við umsókn um bygging arleyfi , gild a um r éttarsamband aðila, sbr. og 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010. Af hálfu stefnanda er vísað til þess að k veðið sé á um byggingarrétt í 28. gr. l aga nr. 26/1994 , en þar segir að réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess verði að byggjast á þing lýstum heimildum. Að öðrum kosti teljist hann í sameign allra. Þá segir í 2. mgr. ákvæðisins að leiði ekki annað af þinglýstum heimildum sé slík 13 bygging háð samþykki allra eigenda nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykkt ri teikningu. Slík heimild hafi ekki í upphafi verið til staðar. Af þessu megi ráða að stefnandi teljist sameigandi umrædds réttar með öðrum eigendum og að hin l eyfða framkvæmd sé því háð samþykki hans , sem ekki liggi fyrir. Stefnandi telur ákvæði 41. g r. laganna leiða ti l sömu niðurstöðu en áskilið sé samþykki allra eigenda til breytinga á hlutfallstölum , sbr. 1. tl. A - liðar , svo og bygginga og framkvæmd a er haf a í för með sér verulegar breytingar á sameign og nýtingu sameignar, sbr. 6. og 7. tl. A - liða r. Til sömu niðurst öðu leiði ákvæði laganna um takmarkanir á nýtingar r étti sameiginlegra lóðarréttinda, sbr. 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994, en hagnýting sameigna r, þ.m.t. lóðar, fer í þessu tilfelli ekki eftir hlutfallstölum og hafa þar allir eigendur ja fnan hagnýtingarrét t. Stefnandi telur einnig að fyrirhugaðir framkvæmdir muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun og skerðingu nýtingar stefnanda en á ður hefur verið. Því séu allar breytingar í þá átt háðar samþykki allra sameigenda, þ.m.t. ló ðarhafa. Þannig sé ljóst að verulega skorti á að fullnægt sé skilyrðum um samþykki stefnanda sem lóðarhafa og eiganda að hluta húsnæðisins að Síðumúla 37 til þess að umrædd ar framkvæmdir megi fara fram. Því sé samþykki og útgáfa hins umþrætta byggingarleyf is ólögmæt og fella beri hvort tveggja úr gildi. Málsástæður stefnd u Hverasólar og Iborgar ehf. Stefndu kveða málatilbúnað stefnanda einkum byggjast á því að skor t hafi áskilið samþykki stefnanda sem ,,meðeiganda og samlóðarhafa fyrir umræddum breytingu m á húseignum og ló ð, sem eru sérstaklega umfangsmiklar og fela í sér verulegar . En n fremur sé byggt á því að deiliskipulagsferlið og gildandi deiliskipulag sé hvort tveggja ólögmætt , bæði um e instök atriði og í heild sinni, sem og að undirbúningur og útgáfa umþrætts byggingarleyfis sé ekki í samræmi við það sem lög bjóða. Stefnd u telja að hvorki meginreglur eignaréttar né lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús taki til sakarefnisi ns með þeim hætti s em stefnandi byggir á. Þá séu meintir annmarkar ekki af þeim toga að þeir leiði til ógildingar með tilheyrandi réttarspjöllum fyrir stefndu. Vísa stefndu um það til meginreglna stjórnsýsluréttarins, þ. á m. um meðalhóf, réttmætar vænting ar og sjónarmiðið u m eyðileggingu verðmæta. 14 Stefndu byggja sýknukröfu sína einkum á því að hið umdeilda byggingarleyfi sé í samræmi við lögmætt og gildandi skipulag , sem og lög, reglur og samnin ga sem um úrlausnarefnið gilda . Stefndu mótmæla öllum málsást æðum stefnanda um e instök atriði og í heild sinni og gera jafnframt málsástæður meðstefnda að sínum, eftir því sem þær samrýmast hagsmunum og málatilbúnaði stefndu. Sérstaklega um lóðina Stefndu hafna alfarið málsástæðu m stefnanda um að lóðin sé að full u sameiginleg og að lögfestar og ólögfestar reglur um sérstaka sameign gildi um úrlausnarefnið . Þannig séu lóðarhlutar á lóðinni sérgreindir, auk þess sem þeir séu a fmarkaðir innan lóðarinnar . Mannvirkin hafi lengi staðið á þessum hlutum, þ.m.t. hin umdeil da bílageymsla . Að sögn stefndu fara eigendur fasteignanna einir með öll eignarráð sem fylg ja þessum sérgreindu lóðarhlutum og því sé um séreignarréttindi að ræða. Þ essi skilningur fái styrka stoð í því hvernig hagnýtingu fasteignanna h afi verið háttað , s em og í fjölmörgum s kjölum, s.s. lóðarleigusamningum og kaupsamningum sem fyrir liggja um hverja einstaka fasteign á lóðinni. Þá leiði þessi staða í senn af reglum ei gnarréttarins, viðtekinni stjórnsýsluframkvæmd og eðli máls, sbr. einnig 4. gr. laga nr. 2 6/1994 um fjöleignar hús. Í þessu sambandi benda stefndu sérstaklega á að sérgreining lóðanna sé tilgreind í lóðarleigusamningum um hina sérgreindu lóðarhluta , en þar komi fram að lóðirnar séu hluti heildarlóðar , auk þess sem lóðarmat hvers og eins sérgrei nds lóðarhluta sé rei knað út sérstaklega. Ákvæðum laga um fjöleignahús nr. 26/1994 verði því ekki beitt um úrlausnarefnið og allra síst á þ ann hátt sem stefnandi byggi r á . Stefndu telja a ð það hafi ekki neina þýðingu að ekki hafi fundist skriflegur lóðarle igusamningur um Síðum úla 39. Leigusamningur sé engu að síður í gildi með sömu eða sambærilegum skilmálum og fram koma í lóðarleigusamningum milli borgarinnar og eigend a Grensásvegar 16A annars vegar og Síðumúla 37 hins vegar. Því til stuðnings benda stefnd u á að sérgreindur ló ðarhluti undir Síðumúla 39 sé metinn sérstaklega til verðs. Á grundvelli þess lóðarmats hafa eigendur fasteignarinnar greitt Reykjavíkurborg lóðar leigu um áratugaskeið. Sakaukastefndi bendir auk þess á að byggingarleyfi ð sem um er d eilt í málinu snúist u m afmarkaðan hluta lóðar þar sem fasteignir , sem byggingarleyfið tekur til breytinga á , hafi staðið á nákvæmlega sama grunnfleti . Þar beri fyrst a ð nefna fasteignina að Síðumúla 39 . Sú fasteign tilheyri sakaukastefnda einum og stefnan di 15 hafi ekki nokkur ré ttind i tengd henni. Að því er þessa fasteign varðar nær byggingarleyfi ð til þess að byggja eina hæð ofan á þessa fasteign. Sú breyting mun i ekki s kerða hagsmuni stefnanda og í öllu falli ekki með þeim hætti að ógildingu byggingarleyfi s varði. Hin fasteigni n , sem byggingarleyfið tekur til um breytingar á , er bíl a geymsluhús sem hafi verið á lóðinni allt frá árinu 1977. Þinglýst kvöð vegna bíl a geymsluh úss nái til allra lóðanna og af henni sé stefnandi skuldbundinn. K vaðarinnar sé enn frem ur sérstaklega getið í kaupsamningi sem stefnandi gerði um fasteignina . Bíl a geymsluhúsið tilheyrir jafnframt eingöngu fasteignunum að Grensásvegi 16A (58,8%) og Síðumúl a 39 (41,2%). Af þessu leiði að byggingarleyfi ð taki einungis til svæðis sem tilheyri eigendum Síðumúla 39 o g Grensásveg ar 16A, en ekki eigendum að þeim hluta lóðar sem talist getur sameiginleg með öðrum, þ.m.t. stefnanda. Áréttar sakaukastefndi að engar breytingar verð i á svæði sem falla utan sérgreindra og afmarkaðra lóðarhluta. Til stuð nings framangreindu ben dir sakaukastefndi einnig á að fyrir ligg i sérstakt lóðarhlutamat vegna hins sérgreinda lóðarhluta. Í samræmi við það haf i opinberar álögur, sem a ð lóðinni og fasteigninni lúta, eðli málsins samkvæmt hvílt á eigendum Síðumúla 39 og G rensásvegar 16A. Samþ ykki stefnanda óþarft S tefndu telja einsýnt að stefnandi hafi ekki þurft að standa að umsókn um byggingarleyfi, sbr. 1. mgr. 10. gr. l aga nr. 160 /2010 um mannvirki . Sjónarmið stefnanda um að slíkt leiði af ákvæðum laga um fjöleigna rhús fái heldur ekki sta ðist. Stefndu benda í þessu sambandi á að þótt fjöleignarhúsalög taki til húsa í sameign, rétt eins og bíl a geymsluhús ið sem byggingarleyfið snýr að , þá lúti það réttarsamband aðeins að eigendum Grensásvegar 16A og Síðumúla 39 sem e iga húsið. Jafnvel þótt litið yrði til 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaganna , þar sem segi r að ákvæði laganna gildi eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni se m sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru, þá geti það ekki varðað úrlausn málsins að neinu leyti . B íl a geymsluhúsið og þau lóðarréttindi sem um er að ræða tilheyr i á engan hátt stefnanda heldur eingöngu fasteignareigendu m Grensásvegar 16A og Síðumúla 39. Tilvísanir st efnanda til fjöleignarhúsalaga skap i stefnanda því engan rétt og bygg ist í besta falli á misskilningi. 16 Stefndu árétta einnig að yrði ákvæðum fjöleignarhúsalaga að einhverju leyti beitt yrði niðurstaðan sú sa ma. Í því sambandi ber að athuga að bíl a geymsluhúsið, rampurinn og akstursleiðir telj ast í reynd til séreigna sem tilheyra myndu eigendum Grensásvegar 16A og Síðumúla 39, sbr. t.d. 4. gr. fjöleign arhúsalaga og 9. tl. 5. greinar . Ef miðað er við þá forsendu að lögin gildi um ágreiningsefnið benda stefndu einnig á að 28. gr. fjöleignarhúsal aga geti ekki skapað stefn anda neinn rétt . Í því sambandi árétta stefndu að byggingarrétti var þinglýst með kaupsamningi um fasteignina að Síðumúla 39, sem gerður var áður en stefnandi keypti fasteign sína að Síðumúla 37. Stefnanda duldist að öðru leyti ek ki byggingarréttur stefnda , enda var honum fullkunnugt um deiliskipulagsferlið og hvaða réttindi tillaga um deiliskipulag myndi veita hverjum og einum fasteignareiganda á l óðinni. Auk þess sé fráleitt að stefnandi eigi sérstakan byggingarrétt við endurbygg ingu fasteignar sem hvorki hann né þeir sem hann leiðir rétt sinn frá haf i nokkurn tíma talið til réttinda yfir heldur einungis þolað kvöð vegna. Stefndu árétta að stefn andi geti heldur ekki leitt neinn rétt af 35., 36. og 41. gr. fjöleignarhúsalaga , en da gildi ákvæðin eingöngu um réttarstöðu innbyrðis milli þeirra sem telja til sérstakra réttinda yfir viðkomandi eign, í þessu tilviki bíl a geymsluhúsinu sem hinn sérgreindi lóðarhluti er helgaður. Stefndu árétta að engar breytingar verð i á nýtingu lóðar se m stendur utan sérgreindra lóðarhluta. Stefndu telja m álatilbúnað stefnanda heldur ekki eiga stoð í ólögfestum reglum um sérstaka sameign. Stefndu árétta jafnframt að jafnv el þótt sú væri raunin þyrfti ekki samþykki stefnanda að koma til . Byggingarleyfið t aki til breytinga sem hvor ki telj i st óvenjulegar eða meiri háttar og séu jafnframt ekki til sérstaks baga. Þá sækir byggingarleyfið auk þess styrka stoð í þinglýstar heimil dir sem kveða á um að bíl a geymsluhús skuli vera fyrir hendi á lóðinni, jafnvel í óþö kk einstakra fasteignareig enda . Samþykki stefnanda þurfi því aldrei til að koma , hvernig svo sem á málið er litið. Byggingarleyfið raskar ekki réttindum stefnanda Sakauk astefndi hafnar því að byggingarleyfið og framkvæmdir við Síðumúla 39 og bíl a geymsl uhús raski rétti stefnanda og í öllu falli ekki með verulegum hætti þannig að ekki verði við unað. Ályktanir stefnanda þess efnis séu auk þess algerlega ósannaðar og vanreif aðar. 17 Sakaukastefndi áréttar að í tilviki Síðumúla 39 taki byggingarleyfið ekki til þess að fasteignin auki um fang sitt að grunnfleti. Eina breytingin sé að fasteignin hækki um eina hæð . Slík breyting skerðir ekki hagsmuni stefnanda á nokkurn hátt og a.m.k . ekki þannig að efni séu til að ógilda umþrætt byggingarleyfi. Sama máli gegni um bíl a geymsluhúsið, utan þess að byggingarleyfið lúti að hækkun þess um tvær hæðir, en þrátt fyrir það mun i byggingin verða umtalsvert lægri en nærliggjandi byggingar. Sakauka stefndi bendir á að breytingarnar samræmist vel áformum skipulagsyfirvalda um hækku n bygginga og þéttingu bygg ðar. Sakaukastefndi hafnar því að í byggingarleyfinu felist ráðstöfun bílastæða á sameiginlegri lóð. Telur sakaukastefndi þá ályktun stefnanda ekk i á rökum reista og ekki varða úrlausn málsins. Sakaukastefndi hafnar því einnig að ljósmynd varði úrlausn um byggingarleyfið sem deilt er um nokkru, en bendir á að ekki sé um nýja viðbyggingu að ræða heldur sorpgeymslu sem komið sé fyrir á sama stað og áð ur voru viðskeytt steypt ker við fasteignina að Síðumúla 39. Sakaukastefndi bendir á að um sorpskýli á lóðum fasteigna gild i ákvæði byggingarreglugerðar nr. 12/2012, einkum gr. 6.12.8. Í reglugerðinni sé gert ráð fyrir að slík mannvirki séu umfangslítil og staðsett innan lóðar. Ekki sé áskilið að staðsetning þeirra sé ákvörðuð í deilisk ipulagi. U m lögmæti aðal - og deiliskipulags Stefndu hafna málsástæðu m stefnanda um að deiliskipulag sem byggingarleyfi byggir á sé ólögmætt , einkum vegna þess að samþykki stefnanda og samráð við hann hafi skort við afgreiðsluna. Telja stefndu auk þess a ð málsástæða stefnanda um þ etta atriði sé fullkomlega v anreifuð. Stefndu árétta að sveitarstjórn beri ábyrgð á og anni st gerð deiliskipulags. Í deiliskipulagi eru teknar ákv arðanir um lóðir, lóðanotkun, byggingarreiti, byggðamynstur, útlit mannvirkja og f orm eftir því sem við á og aðrar skipulagsforsendur sem þurfa að liggja fyrir vegna byggingar - og framkvæmdaleyfa, sbr. 1. mgr. 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Samkvæmt 3 . mgr. sömu greinar skuli við gerð deiliskipulags byggt á stefnu aðalskipulags og hún útfærð fyrir viðkomandi svæði eða reit. Með þessu og öðrum ákvæðum laganna séu sveitarstjórn fengnar víðtækar skipulagsheimildir innan staðarmarka viðkomandi sveitarfélag s. Þótt það sé ekki á færi stefnda að taka til varna fyrir Reykjavíkurborg er þa ð engu að síður hans mat að sveitarfélagið hafi að öllu leyti farið eftir lögum við gerð 18 deiliskipulagsins , og hefur stefnandi ekki bent á nokkurn þann annmarka sem leitt g e ti til ógildingar á því. Stefndu benda á að tillaga um deiliskipulag hafi verið au glýst í samr æmi við 41. gr. skipulagslaga. Þar sem hún sé í samræmi við meginmarkmið gildandi aðalskipulags var ekki talin þörf á lýsingu , sbr. 3. mgr. 40. gr. skipulagslaga , og var á það bent á fyrri stigum . Því mati hefur ekki verið hnekkt og er raunar látið óátalið í stefnu. Stef ndu árétta einnig að málsástæður stefnanda um að honum hafi ekki gefist kostur á að hreyfa andmælum eig i ekki við rök að styðjast. Stefnandi hafi h aft fjölmörg tækifæri til þess að koma að hvers kyns sjónarmiðum sem málið varða á fyrri stigum. Þótt ekki ha fi verið fallist á sjón armið hans leiði það ekki til ólögmætis deiliskipulagsins. Stefndu mótmæla fullyrðingum stefnanda um að í deiliskipulagi me gi finna sérstök skilyrði, m.a. þess efnis að samþykki allra fasteignareigenda á lóðinni hafi þurft til að un nt væri að gefa út byggingarleyfi á grundvelli þess. Þessi ályktun fær ekki stoð í lögum eða gögnum málsins, en í umsögn skipulagsfulltrúa Reykjaví kurborgar , sem stefnandi vísar sérstaklega til, er einungis að finna almenna ti lvísun til þess að byggingarle yfi sé háð samþykki meðeigenda, en stefnandi er sannarlega ekki einn þeirra eins og ítarlega hefur verið rakið. Stefndu árétta auk þess að tölvupó stur frá 23. maí 2016, þar sem vísað er til þess að samþykki allra lóðarhafa þ urfi til að koma við deiliskipu lagsferlið, haggi þessu ekki. Í fyrsta lagi benda stefndu á að ekki þurfi samþykki stefnanda vegna breytinga á deiliskipulagi. Í öðru lagi telja st efndu að í raun réttri sé aðeins átt við eigendur Grensásvegar 16A og Síðumúla 39 , og í öllu falli hafi leyfi sveitandi gert það ljóst á síðari stigum. Stefndu benda á að stefnandi hafi krafist ógildingar deiliskipulagsins á stjórnsýslustigi en úrskurðarne fnd umhverfis - og auðlindamála hafi hafnað þeirri kröfu. Stefnandi hafi ekki k rafist ógildingar umrædds úrsku rðar sem þar af leiðandi h afi réttaráhrif eftir efni sínu . Stefndu byggja á því að þegar af þeirri ástæðu að byggingarleyfi var veitt með stoð í lö gmætu deiliskipulagi geti það ekki verið ógilt. Ekki verður séð að byggingarl eyfið sé í nokkru ósamræmi við d eiliskipulagið eða þau skilyrði sem þar eru sett fyrir byggingu hins umdeilda bílastæðahúss. Að því er varðar staðhæfingu stefnanda um sameiginleg an byggingarrétt á lóðinni , með vísan til 28. gr. laga nr. 26/1994 , þá telja stefndu að lögin eigi ekki við 19 u m það sakarefn i sem hér er til úrlausnar. V erði ekki fallist á það er því haldið fram að ákvæði 28. gr. laganna eigi ekki við í því tilfelli sem hé r um ræðir. Ef ekki verður fallist á að byggingarréttur hafi grundvallas t á þinglýstum heimildum er á því by ggt að slíkum rétti hafi fyrst verið til að dreifa þegar deiliskipulagið tók gildi , en lóðin hafði aldrei áður verið deilisk ipulögð. Deiliskipulagi ð veitir öllum eigendum fasteigna á hinum sérgreindu lóðum byggingarrétt ofan á og við fasteignir sínar, þ.m. t. stefnanda eins og nánar er rakið í deiliskipulaginu. Stefnandi og aðrir eigendur Síðumúla 37 haf i , þrátt fyrir að eiga byggingarrétt , ekki kosið að hefja framkvæmdir á grundvelli hans eins og stefndi, Hverasól ehf., hefur gert. Þá er bent á að samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 taki byggingarréttur til bygginga ofan á eða við hús, eins og það hugtak er skilgreint í lögunum, eða lóð þess, þ .e. hússins. Hugtakið hús sé skilgreint í 3. gr. laganna . Ekki verði á það fa llist að fasteignin Síðumúli 37 sé eitt og sama húsið og Síðumúli 39 eða Grensásvegur 16A miðað við ákvæði 1. mgr. 3. gr . Þá skal á það bent að hinar umdeildu og yfirstandandi fra mkvæmdir fara eingöngu fram ofan á og við hús sem stefnandi á engan rétt yfi r og á hinni sérgreindu lóð viðko mandi húss. Verði talið að lög nr. 26/1994 taki til sakarefnisins byggir stefnandi á því að ákvæði 1. mgr. 29. gr. eigi við um það og vísast til f yrri umfjöllunar í því sambandi. S tefndu telja að stefnandi hafi í öndverðu haft allt aðra afstöðu til byggi ngarréttar hvers og eins lóðarhafa á sérgreindum lóðarhlutum en endurspeglast í málatilbúnaði hans fyrir dóminum. Málshöfðu n stefnanda hefur að mat i stefndu það markmið að þvinga einhvern eða alla hina stefndu til þess að k aupa fasteign sína gegn óeðlilega háu verði . Eignaskiptayfirlýsing Stefndu árétta að því sé ranglega haldið fram í stefnu að eignaskiptayfirlýsing liggi ekki fyrir . Áskilnaður um samþykki hennar í byggingarleyfi vísi ekki til stefnanda heldur þess sem v eitir leyfið . Vöntun á eig naskipta yfirlýsingu leiði ekki til þess að leyfið verði ógilt. Í þessu sambandi benda stefndu á að tilvísun í byggingarleyfi til eignaskiptayfirlýsingar l úti fyrst og fremst að staðfestingu innbyrðis skiptingar sameigenda fasteig nar , sem f alli undir ákvæði fjölei gnarhúsalaga. Í málinu liggur 20 þegar fyrir samþykki eigenda eignanna að Grensásvegi 16A og Síðumúla 39 og þ.m.t. bíl a geymsluhússins. Um lóðina liggu r samþykki allra annarra en stefnanda fyrir. Stefndu telja að stefnandi ge ti ekki staðið í vegi fyrir framkv æmdum með því að neita að undirrita eignaskiptayfirlýsingu . Það leiði í senn af því að samþykkis allra verð i ekki krafist, sbr. A - lið 1. mgr. 41. gr., sbr. 18. gr. , fjöleignarhúsalaganna , og af því að framkvæmdir á grundv elli byggingarleyfisins tak i til n ákvæmlega sama grunnflatar og bíl ageymsluhús stóð áður á. B yggingin raski því ekki neinum hagsmunum stefnanda. Einnig árétta stefndu að tilvísun ti l eignaskiptayfirlýsingar sem um ræðir staf i frá leyfisveitanda sem ekki he fur séð nokkra ástæðu til að fella byggingarleyfið úr gildi. Stefndu vekja sérstaka athygli á því að allar framkvæmdir séu í samræm i við útgefin leyfi og skipulag. Stefndu hafi ætí ð verið í góðri trú og enga sök sýnt af sér. Þau mannvirki sem hið umdeild a byggingarleyfi tekur til hafa þeg ar verið reist að verulegu leyti og valda engri röskun á hagsmunum stefnanda og í öllu falli ekki með þeim hætti að verulegt geti talist. Þessi sjó narmið og almenn meðalhófssjónarmið íslensks réttar, reglan um réttmætar v æntingar og sóun verðmæta, mæla ein dregið gegn því að kröfur stefnanda verði teknar til greina og byggja stefndu sérstaklega á því. Stefndu krefjast hvor um sig málskostnaðar úr hen di stefn a nda . Stef ndu byggja á því að málareksturinn sé með öllu þarflaus og án nokkurs tilefnis, enda hafi ö ll þau sjónarmið og gögn sem leiða til frávísunar málsins eða sýknu stefndu legið fyrir í ágreiningsmálum sem stefnandi hefur staðið að á fyrri sti gum. Af þeim sökum er farið fram á að stefnandi verði dæmdur til að greiða álag á málskostnað, sbr. einkum a - og c - lið 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991 u m meðferð einkamála. IV. Niðurstaða dómsins 1. Kröfugerð stefnanda Í 60. gr. stjórnarskrárinnar er kveðið á um að dómendur skeri úr öllum ágreiningi um embættistakmörk yfirvalda , o g samkvæmt 1. mgr. 70. gr. hennar be r öllum réttur til að fá úrlausn um réttindi sín og skyldur fyrir dómstólum. Þessi fyrirmæli hafa verið skýrð þannig að allir sem eiga lögvarinna h agsmuna að gæta geti krafist þess fyrir dómi að ákvarðanir stjórnvalda ve rði ógiltar ef þær brjóta í bága við lög að formi eða efni. 21 Þessi stjórnarskrárvarði réttur verður almennt ekki takmarkaður með lögum. Í lögum nr. 91/1991 um meðferð einkamála eru hi ns vegar sett ákveðin skilyrði fyrir því að aðilar geti nýtt sér þennan r étt og borið mál sín undir dómstóla . Er þar meðal annars áskilið að kröfugerð stefnanda í máli sé nægilega skýr og ákveðin til að hún geti leitt til skýrrar og afgerandi dómsniðurstöð u um hvernig réttindum viðkomandi sé háttað, sbr. d - lið 1. mgr. 80. gr. , sem og 4. mgr. 114. gr. laga nna . Þar að auki verður málatilbúnaður stefnanda að uppfylla þau skilyrði sem leidd verða af 1. mgr. 24. gr. og 25. gr. laganna . Í þeim skilyrðum felst að það skipti að lögum máli fyrir stöðu stefnanda að fá dóm um kröfuna, eða með öðrum orðum að stefnandi hafi lö gvarða hagsmuni af úrlausn málsins. Stefnandi hefur krafist þess fyrir dómi að ógilt verði með dómi byggingarleyfi til handa stefndu sem var gefið út 8. janúar 2 018. Að mati dómsins ríkir enginn vafi á því að þessi þátt ur kröfugerðar stefnanda er nægilega skýr og að hann hafi lögvarða hagsmuni af því að fá úrlausn um kröfuna. Af málatilbúnaði stefnanda verður enda ekki annað ráðið en að málshöfðun h ans hafi í öllum aðalatriðum þann tilgang að fá byggingarleyfinu hnekkt. Samhliða þessari kröfu hefur stefnan di sett fram kröfu um ógildingu þriggja annarra stjórnvaldsathafna. Þannig hefur stefnandi krafist þess að felld verði úr gildi samþykkt byggingarf ulltrúans í Reykjavík frá 18. júlí 2017 um veitingu byggingarleyfis til s tefndu til að byggja nýja tveggja hæ ða bíl a geymslu á lóðinni nr. 16A við Grensásveg. Þá hefur stefnandi krafist þess að felldar verði úr gildi staðfesting umhverfis - og skipulagsráðs þann 16. ágúst 2017 og staðfesting borgarráðs þann 17. ágúst 2017 á þessa ri samþykkt byggingarfulltrúa. Að ma ti dómsins verður ekki ráðið með skýrum hætti af málatilbúnaði stefnanda hvaða lögv ö rð u hagsmuni hann hafi af því að fá umræddar stjórnvaldsathafni r ógiltar. Þegar litið er til ákvæða II. kafla laga nr. 160/2010 um mann virki, sem fjalla um útgáfu bygginga rleyfa, einkum 7. og 9. gr., verður ekki annað séð en að samþykkt byggingarfulltrúa á byggingarleyfi, sem og staðfesting umhverfis - og skipulagsráð s þann 16. ágúst 2017 og staðfesting borgarráðs 17. ágúst 2017 , sé liður í undirbúningi stjórnvaldsákvörðunar byggingarfulltrúa um að gefa út byggingarleyfi. S amkvæmt dómaframkvæmd Hæstaréttar getur aðili máls átt lögvarða hagsmuni af því að krefjast ógild ingar á einstökum þáttum í undirbúningi stjórnvaldsákvörðunar, án þess að krefjast ógildingar á ákvörðuninni sem slíkri, sbr. m.a. dóm Hæstaréttar sem birtur er í dómasafni réttarins árið 1981 á bls. 406 og dóm Hæstaréttar frá 31. maí 2000 í máli 22 nr. 486/1 999. Forsenda þess að dómstólar leysi úr slíku sakarefni er þó sem fyrr a ð það skipti að lögum máli fyrir stö ðu aðila að fá dóm um það. Með vísan til þess hvernig stjórnsýslu við útgáfu byggingarleyfa er háttað , samkvæmt lögum nr. 160/20 1 0 , er að mati dóms ins vandséð hvaða sjálfstæðu lögvörðu hagsmuni stefnandi hafi af því að k refjast ógildingar á ákvörðunum eins takra aðila í stjórnsýslu Reykjavíkurborgar sem eru liður í málsmeðferð og undirbúningi þeirrar stjórnvaldsákvörðunar að veita það byggingarleyfi s em ógildingarkrafa stefnanda tekur jafnframt til. Í ljósi þess að ekki voru gerðar athugasemdir við það hva ða hátt stefnandi hefur haft á kröfugerð sinni að þessu leyti í úrskurði Landsréttar frá 22. maí 2019 í máli nr. 282/2019, sbr. 9. mgr . úrskurðarin s , sem kveðinn var upp í kjölfar upphaflegs úrskurðar dómsins um að vísa m álinu frá dómi , hefur dómurinn þó ek ki forsendur til þess að vísa frá dómi þeim þáttum í kröfugerð stefnanda sem beinast að undirbúningi að þeirri ákvörðun að veita stefndu byggingar leyfi . Í því sambandi hefur dómurinn einnig litið til dóms Hæstaréttar frá 18. desember 2008 í máli nr. 204/20 08 þar sem ekki var hreyft athugasemdum við sams konar kröfugerð . Rétt er þó að taka fram að atvik málsins sem og lagareglur sem þar reyndi á voru þar með nokkuð öðrum hætti en í þessu máli. 2. Sjónarmið dómsins um hvort nauðsynlegt hafi verið að afla samþ ykkis stefnanda fyrir framkvæmdum Málatilbúnaður stefnanda í þessu máli byggist í öllum aðalatriðum á því að það hafi verið nauðsynlegt að afla s amþykkis hans fyrir útgáfu byggingarleyfisins sem um ræðir í málinu . Eru m álsástæður hans um þetta atriði eink um tvíþættar. Annars vegar byggjast þær á því að byggingarleyfið hafi verið gefið út í andstöðu við meginreglur eignarréttarins um sameign, sem og á ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, auk þess sem ekki liggi fyrir samþykkt eignaskiptayfirlýsing. Hin s vegar má ráða það af málatilbúnaði stefnanda að hann telji Reykjavíkurborg hafa bundið ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis þeim skilyrðum að afla ð yrði samþykkis. Að því er varðar málsástæður stefnanda um að nauðsynle gt haf i verið að afla samþykkis hans fyrir útgáfu byggingarleyfis á grundvelli reglna um sameign , þá er ljóst af málatilbúnaði stefnanda a ð sameignarréttindi n sem hann vísar til bygg jast á lóðarleigusamningi sem dagsettur er 12. maí 1999 . 23 Eins og rakið er í kafla II hér að framan er sérstak leg a tiltekið í þessum lóðarleigusamningi að lóðin Síðumúli 37 , þar sem stefnandi á fasteign, annarri lóð, þ . e. lóðinni Síðumúl i nr . 37, Síðumúli nr. 39 og Grensásvegur nr. 16A , hún sé 4.484 fermetrar að s tærð og að lögun hennar og lega sé sýnd á áfestum uppdrætti mælingardeildar, dags. 16. október 1998, sem teljist hluti samningsins . Í lóðarleigusamningnum kemur einnig fram að á lóði nni séu kvaðir um bílastæði, gang - og graftrarrétt, holræsi, umferð og va tnslögn. Einnig sé kvöð um bílageyms luhús. Samkvæmt samningnum var lóðin leigð til 50 ára frá 1. janúar 1999 að telja. Þá er tiltekið í samningnum að lóðarhafar greiði alla skatta og gjöld til opinberra þarfa sem lögð verði á hin a leigðu lóð. Dómurinn te lur einsýnt að málsástæður stefnanda , sem byggjast á ákvæðum laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús , geti ekki skotið stoð um undir kröfur hans í málinu . Telja verður ljóst af ákvæði 1. gr . laganna , sem og lögskýringargögnum , að lögin gilda um innbyrðis lögski pti eigenda fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum . Þannig gilda lögin um samskipti stefnanda við aðra eigendur fjöleignarhússins að Síðumúla 37 og sameign hússins, að því gefnu að fasteig nin falli und i r lögin. Af ákvæðum laganna verður á hinn bóginn ekki á no kkurn hátt ráðið að þau eigi einnig að gilda um innbyrðis samskipti leigutaka að stærri lóð sem þeir samkvæmt lóðarleigusamningi leigja hver fyrir sig . Í því sambandi verður að horfa til þess að ákvæði laga sem mæla fyrir um takmarkanir á eignaréttindum með þeim hætti sem gert er í lögum n r. 26/1994 verða í ljósi ákvæðis 72. gr. stjórnarskrárinnar ekki túlkuð rýmra en orðalag þeirra gefur til kynna , sjá hér til hliðsjónar dóm Hæstarét tar frá 4. júní 2015 í máli nr. 475/2014. Með vísan til þessarar niðurs töðu dómsins um málsástæður stefnand a , sem byggjast á ákvæðum fjöleignarhúsalaga , er jafnframt hafnað málsástæðum stefnanda sem byggjast á 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki , enda er í 1. mgr. 10. gr. vísað til samþykkis meðeigenda samkvæmt ákvæðum fjö leignarhús a laga. Þrátt fyrir að ákv æði fjöleignarhúsa laga eigi samkvæmt framansögðu ekki við um atvik málsins verður engu að síður að leysa úr því hvort stefnandi geti reist kröfur sí nar á óskráðum reglum eignarréttarins um sérstaka sameign. Sérstök samei gn felur almennt í sér þá réttarst öð u að eignarréttindi yfir fasteign skiptast á milli eigenda hennar með þeim hætti að hver aðili hefur allar þær eignarheimildir sem um ræðir, með þei m takmörkunum sem leiðir af hagsmunum sameigendanna og s amkvæmt lögum. 24 Þegar unnt er að afmarka eignarhluta og eignarheimildir fasteignar undir eignarráð tiltekins eiganda, t.d. ef lóðarhluta í eigu fleiri aðila er skipt upp í afmarkaða hluta , þar sem hve r og einn fer með full eignarráð yfir sínum h l uta , telst slík eign ekki til sameignar. Hins vegar hefur veri ð litið svo að þegar tveir eða fleiri eiga sömu óbeinu eignarréttindin í fasteign, þá teljist það til sérstakrar sameignar, sjá hér til hliðsjónar T hor Falkanger: Tingsrett, 5. útgáfa. , Osló 2004, bls. 110. Með vísan ti l þess sem að framan er rakið verður að fallast á með stefnanda að vegna óbeinna eignaréttinda hans , samkvæmt fyrirliggjandi lóðarleigusamningi um lóðina að Síðumúla 37, sem er hluti a f annarri lóð, þ . e. lóðinni Síðumúla nr. 39 og Grensásveg i nr. 16A , þá taki óskráðar r éttar reglur um sérsta ka sameign til atvika málsins. Fær dómurinn ekki séð að að skildir hlutar lóðarinnar séu næ gilega sérgreindir til þess að lóð arréttindin falli alfarið utan re g lna um sameign og er málatilbúnaði stefn du að því leyti hafnað. Það leiðir almennt af e ðli sérstakrar sameignar að hver og einn sameigandi hefur rétt til að nýta eignina sem um ræðir. Við þá nýtingu verður hann þó að virða réttindi annarra sameig enda og , eftir atviku m, afla samþykkis þei rra. Í því sambandi hefur þó almennt verið talið að sameigandi þurfi ekki að afla sér samþykkis sameigenda til að nýta eða ráðstafa fasteign ef athafnir hans eru ekki til baga fyrir hina sameigendurna . Þá er eigend um sameignar jafnfram t heimilt að nýta sam eignina eða ráðstafa henni ef gengið var frá því við stofnun sameignar að nýting eða ráðstöfun væri heimil eða nýting eða ráðstöfun sé beinlínis tilgangur stofnunar sameignarinnar. Með vísan til dómkröfu stefnenda um að byggingarleyfi frá 12. júní 2018 ve rði ógilt verður að leggja til grundvallar að stefnandi telji að afla þurfi samþykkis hans sem meðleigjanda að sameiginlegri lóð , sem fasteignirnar Síðumúli 37, 39 og Grensásvegur 16A standa á, til þess að stefndu sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem leyfið tekur til. Þær framkvæmdir sem um ræðir eru sem fyrr segir bygging 4. hæð ar ofan á Síðumúla 39, matshluta 02, og tveggja hæða ofan á vestari hluta bílageymslu, matshluta 04 , og innrétting 35 íbúð a og rými s fyrir atvinnu á jarð hæð húss á lóð nr. 16 A við Grensásveg . Þegar leyst er úr því hvort umræddar framkvæmdir stefndu séu til slíks baga fyrir stefnanda að áskilja verði samþykki hans fyrir þeim verður fyrst og síðast að horfa til þess hvort framkvæmdirna r sem leyfið tekur ti l gangi inn á rétt ha ns sem sameiginlegs leigutaka að lóðinni. Í því sambandi skiptir mestu máli hvort framkvæmdirnar takmarki eða komi í veg fyrir réttmæta nýtingu stefnanda á lóðinni . 25 Við það mat verður þó að hafa í huga að stefnandi fer einungis með óbe in og takmörkuð rétti ndi í sameigninni sem um ræðir á grundvelli lóðarleigusamnings. Í því felst að hann nýtur ekki sömu heimilda og umráðaréttar og eigandi hins beina eignarréttar sem um ræðir, sem í þessu tilviki er Reykjavíkurborg. S tefnandi hefur vísað til þess í mál atilbúnaði sínum að f ramkvæmdirnar breyt i mjög ásýnd húsa og nýtingu lóðarinnar sem hann leigir , og hafi að auki í för með sér skerðingu á eignaréttindum hans til húseignar og leigulóðar. Sama sé að segja um viðbyggingu við húsið á lóðinni nr. 39 við Síðum úla, en þar hafi nú v erið reist viðbygging á lóðinni. Stefnandi telur að slík tileinkun lóðar sé óheimil án samþykkis annarra lóðarhafa. Stefnandi hefur umfram þessar almennu málsástæður og þá ljósmynd sem hann hefur la gt fram við meðferð málsins ekki lagt fram nein gögn um að hvaða leyti framkvæmdirnar sem um ræðir skerði réttindi hans samkvæmt leigusamningnum frá 12. maí 1999. Stefnandi hefur heldur ekki lagt fram nein gögn um að framkvæmdirnar sem um ræðir hafi bakað honum fjárhagslegt tjón, svo sem honu m hefði verið unnt me ð öflun matsgerðar. Í þessu samhengi verður einnig að horfa til þess að framkvæmdirnar sem fjallað er um í byggingarleyfinu eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi, en eigendur fasteigna verða að jafnaði að hlíta þeim almennu takmörk unum á eignarráðum sí num sem leiðir af skipulagsáætlunum sem settar eru í samræmi við lög. Þá verður ekki heldur litið hjá því að tillaga að breyttu deiliskipulagi lá fyrir og hafði þegar verið auglýst þegar stefnandi f esti kaup á eigninni að Síðumúla 37 o g eignaðist þar með þ au réttindi sem ógildingarkrafa hans í málinu byggist á. Stefnandi hefur ekki krafist ógildingar á samþykktu deiliskipulagi á svæðinu þótt hann hafi vissulega hreyft athugasemdum við það hvort deili skipulagið hafi verið lögmætt. Um þær athugasemdi r er fjal lað í kafla IV.3. hér að neðan. Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki séð að byggingarleyfið , sem gefið var út til stefndu 1 2 . júní 2018 , hafi slík áhrif á rétt stefnanda til þess a ð nýta eða ráðstafa eign hans að Síðumúla 37 að n auðsynleg t hafi verið að áskilja samþykki hans fyrir því á grundvelli reglna um sérstaka sameign . Er því hafnað málsástæðum stefnanda um að ógilda beri byggingarleyfið sem um ræðir í málinu vegna þess að sam þykki hans skorti á grundvelli reglna eignaréttar ins um sé rstaka sameign. 26 3. Sjónarmið stefnanda um að byggingarleyfi stefndu byggi á deili skipulagi se m sé ólögmætt Stefnandi telur að byggingarleyfið se m hann krefst ógildin g ar á byggi á ólögmætu deiliskipul agi . Dómurinn hefur þegar hafnað málsástæðum stef nan d a um að nauðsynlegt hafi verið að afla samþykki s hans sem meðeiganda og samlóðarhafa fyrir breytingum á grundvelli þeirra réttarreglna um réttarstöðu sameigenda sem byggt er á í málatilbúnaði hans. Af h álfu stefnanda hefur hins vegar einnig verið vísa ð til þes s að með samþykkt deiliskipulags um lóðina frá 9. febrúar 2017 hafið verið sérstaklega áskilið samþykki meðlóðarhafa til breytinga á skipulaginu, sbr. tölvupóst dags. 20. nóvember 2016, frá umhverfi s - og skipulagssviði. Reykjavíkurborg hafi síðan vikið frá þessu skilyrði án skýringa. Vísar stefnandi hér til röksemda sem fram komu í kærum hans , dags. 8. mars 2017 og 13. mars 2018 , til úrskurðarnefndar umhverfis - og auðlindamála . Þegar litið er til ákv æða skipulagslaga nr. 123/2010 um skipulagsáætlan ir verður að leggja til grundvallar að þýðing slíkra áætlana, þar með talið deiliskipulags , birtist í aðalatriðum í því að þær fela í sér almennar reglur um nýtingu þess lands sem þær taka til. Þessi regla b irtist enn fremur í ákvæði 1. mgr. 12 gr. lag a nna , þar sem mælt er fyrir um að b ygging húsa og annarra mannvirkja ofan jarðar og neðan og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafa áhrif á umhve rfið og breyta ásýnd þess skuli vera í samræmi við skipulagsáætlan ir. Þá segir í 4. mgr. 13. gr. laganna að v ið útg áfu framk væmdaleyfis skuli sveitarstjórn fjalla um og taka afstöðu til þess hvort framkvæmd er í samræmi við skipulagsáætlanir. Í 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er síðan kveðið sérstaklega á um að það sé skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyf is að man nvirkið og notkun þess samræmist skipulagsáætlunum á svæðinu. Um efni og gerð deiliskipulags er síðan fjallað sérstaklega í VIII. kafla skipulagslaga. Ákvæði laganna um efni deiliskipulags eru ekki ítarleg og ekki verður annað ráðið af lögunum en að sveit arstjórnir hafi þar verulegt svigrúm . Í lögunum eru hins vegar gerðar kröfur um ákveðna málsmeðferð sem fara verður fram áður en deiliskipulag getur tekið gildi. Af ákvæðum laganna má ráða að tilgan gur þessarar málsmeðferðar sé í megindráttum sá a ð tryggja að áhrif deiliskipula g sins liggi ljós fyrir áður en það er samþykkt , svo og að tryggja að þeir sem hafa hagsmuni í tengslum 27 við setningu deiliskipulags og almenningur eigi kost á að kynna sér skipu lagsáætlanir og áhrif þeirra og gera, eftir atvik um, athug asemdir við þær. Stefnandi hefur í mál s ástæðum sínum fyrir því að deiliskipulagið sem um ræðir í málinu sé ólögmætt vísað til sömu málsástæðna og fram komu í kærum hans , dags. 8. mars 2017 og 13. m ars 2018 , til úrskurðarnefndar umhverfis - og auðl indamála. Þessar málsástæður eru raktar í kafla II hér að framan. Eins og þar kemur fram lúta þær meðal annars að því að Reykjavíkurborg hafi haft fjárhagslegra hagsmuna að gæta af gerð deiliskipulagsins, ek ki hafi verið farið eftir málsmeðferðar - og efnis reglum og að ekki hafi verið gætt að lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins. Þrátt fyrir að stefnandi hafi samkvæmt framangreindu byggt kröfugerð sína á þeim grundvelli að deiliskipulagið sem um ræðir í málinu s é ólögmætt , þá hefur stefnandi ekki haft uppi sjá lfstæða k röfu um ógildingu deiliskipulagsins svo sem honum hefði verið fært að gera samhliða kröfu sinni um ógildingu byggingarleyfisins , sbr. m.a. dóm Hæstaréttar 26. apríl 2018 í máli 739/2017 . Í slíku mál i hefði stefnanda jafnframt verið nauðsyn að stef na Reykja víkurborg til varnar í málinu. Eins og rakið er hér að framan leiðir af ákvæðum skipulagslaga að sveitarstjórnum ber að gæta þess að bygging húsa og annarra mannvirkja sé í samræmi við skipulagsáæt lanir. Ef fallist yrði á kröfu stefnanda um að óg ilda bygg ingarleyfi stefndu , með vísan til þeirrar málsástæðu hans að deiliskipulagið hafi verið ólögmætt , yrði réttarstaðan sú að deiliskipulagið héldi áfram gildi sínu. Byggingarfulltrúa væri þá allt að ei nu skylt að lögum að gæta samræmis við deiliskipula gið þegar tekin væri afstaða til þess hvort ge fa ætti út nýtt byggingarleyfi, sbr. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 sem áður er vitnað til. Eins og þessum hluta málatilbúnaðar stefnanda er háttað verður e kki séð að það myndi leiða til skýrrar og afgerandi niðurstö ðu um sakarefni málsins ef fallist yrði á dómkröfu stefnanda um að ógilda byggingarleyfi. Með því fengist ekki efnisleg úrlausn um það á litaefni sem málsaðilar deila um að þessu leyti. Verður því að hafna málatilbúnaði stefnanda um að ógilda beri by ggingar leyfi ð á þeim forsendum að deiliskipulagið sem fyrir liggur hafi verið ólögmæt t á grundvelli þeirra málsástæðna sem stefnandi hefur vís að til . Þá verður að telja að sama gildi um aðra þætti kröfu gerðar stefnanda, þ.e. að samþykkt byggingarfulltrúans í Reyk javík frá 18. júlí 2017 , svo og staðfesting umhverfis - o g skipulagsráðs þann 16. ágúst 2017 og borgarráðs þann 17. ágúst 2017 á sömu samþykkt , verði ógilt. 28 Stefnandi hefur ekki látið við það sit ja í málatilbúnaði sínum að krefjast ógildingar vegna þess að byggingarleyfið hafi byggst á ólögmætu deiliskipulagi , heldur hefur hann einnig krafist ógildingar vegna þess að leyfið hafi farið í bága við skilyrði dei liskipulagsins . Í því sambandi hefur ste fnandi vísað til þess að með samþykkt deiliskipulags um lóðin a frá 9. febrúar 2017 hafi verið sérstaklega áskilið að hann samþykkti breytingar á skipulaginu sem leigutaki að lóðinni , en í því sambandi vísar hann til tölvupóst s, dags. 20. nóvember 2016, frá umhverfis - og skipulagssviði. Reykjavíkurborg hafi síðan vik ið frá þessu skilyrði án skýringa. Eins og áður er raki ð hefur dómurinn hafnað málsástæðum stefnanda um að nauðsynlegt hafi verið að afla samþykkis hans á grundvelli reglna um sérstaka sameign. Á hinn bóginn fær dó murinn ekki skilið tilvísun stefnanda til þessarar málsástæðu á annan veg en svo að hann telji að skipulags - og byggingaryfirvöld hafi í reynd sett sem sjálfstætt skilyrði fyrir ákvörðunum sínum að samþykki stefnanda sem meðlóðarhafa læ gi fyrir. Hvað þessa málsástæðu varðar þá fær dómurinn ekki s éð að unnt sé að fa llast á kröfu stefn anda um ógildingu byggingarleyfis með vísan til þeirra gag na sem byggt er á . Verður þ á í fyrsta lagi að horfa til þess að af staðfesting u deiliskipulags sem fyrir liggur í málinu, sbr. auglýs ingu 16. febrúar 2017 um br eytingar á deiliskipulagi og nýtt deiliskipulag , ver ður ekki séð að skipulagsyfirvöld hafi set t neitt skilyrði um samþykkt stefnanda. Dómurinn getur heldur ekki fallist á að tölvupóstu r frá umhv erfis - og skipulag ssviði , dags. 2 3 . maí 20 16 , hafi bundi ð hendur skipulagsyfirvalda að þessu leyti . Í því s ambandi er litið til þess að í tölv upóstinum segir einvörðungu að það sé ,,afstaða ski pulagsful ltrúa að ,,allir eigendur lóða nna þurfi að standa sam eigi nl ega deilskipulagsvinnunni og loks a ð ,,málsmeðferðinni verði ekki haldið áfram fyrr en samþykki allra lóðarhafa liggi fyrir , þ.á m. samþ ykkis stefnanda. Á hinn bóginn verður að tel ja ljóst eins og ákvæðum skipulags laga er háttað þá fer sveitarstj ór n með æ ðsta vald við samþykkt skip ulagsáæt lana á borð við deilis kipulag. Einstakir starfsmenn sveitar félaga geta almennt ek ki bundið hendur sveitarstjórna hva ð þetta v a rðar. Með vísan til valdmarka stjórnvalda samkvæmt skipulagslögum sem vikið er að hér a ð framan verður heldur ekki séð að tölvupó sturinn sem um ræðir hafi verið ti l þess fallin að vekja með stefnand a rétt mætar væntingar sem geti ha ft á hrif á gildi byggingarleyfisins se m um ræðir. 29 Af framangreindu er ljóst að dómurinn hefur hafnað öllum máls ástæðum að baki kröfu stefnanda um að bygg ingarleyfi sem gefið var út 12. júní 2018 til stefnda og sakaukastefnda verði ógilt. Þar sem málatilbúnaður stefnanda um aðra þætti kröf ugerðar hans byggist á sömu málsástæðum leiðir af þessari niðurstöðu dómsins a ð stefndu verða einnig sýknaðir af kröfum stefnanda um að samþykkt byggingarfulltrúan s í Reykjavík frá 18. júlí 2017, svo og staðfesting umhverfis - og skipulagsráðs þann 16. ágús t 2017 og borgarráðs þann 17. ágúst 2017 á sömu samþykkt , verði ógilt. Í samræ mi við það sem að framan er rakið eru stef ndu sýknaðir af öllum kröfum stefnanda í málinu. Af því leiðir að stefnanda verður gert að greiða allan kostnað stefndu af rekstri málsi ns , sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála . Í ljósi umf angs málsins , og þegar hö fð er hliðsjón af því að önnur mál um sams konar sak are fni hafa verið rekin samhliða á hendur stefndu , þykir dóminum hæfilegt að stefnandi greiði stefnda og sakaukastefnda hvorum um sig 1. 2 00.000 króna í málskostnað og er þá virðis aukaskattur meðtalinn í þ eirri fjárhæð. Við ákvörðun málskos tnaðar hefur einnig verið horft til þess að í málatilbú naði í stefnu skorti að ýmsu leyti á að gætt væri ákvæða e - liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91 /1991, enda var þar m.a. vísað til annarra gagna málsins um málsá stæður. Þótt þessi tilhögun varði ekki frávísun m álsins telur dómurinn engu að síður lj óst að hún úth eimti tímar fr ekari vinnu við va rnir málsi ns af h álfu stefnda. Kj artan Bjarni Björgvinsson héraðsdómari kveður upp þennan dóm. Dómsorð: S tefndi , Iborg ehf. , og sakaukastefndi , Hverasól ehf. , eru sýknaðir af öllum kröfum stefnanda, Fróða ehf. , í málinu. Stefnandi skal greiða hvorum um sig 1. 2 00.000 kr óna í málskostnað.