Héraðsdómur Reykjaness Dómur 23. nóvember 2021 Mál nr. E - 1129/2021 : Guðmundur Erlendsson og Kristín Ásgeirsdóttir ( Hannes Júlíus Hafstein lögmaður ) g egn Hild i Kristinsdótt u r ( Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir lögmaður ) og gagnsök Dómur Mál þetta, sem var dómtekið 26. október sl. , var í aðalsök höfðað 4 . maí 20 21 af Guðmundi Erlendssyni, kt. 000000 - 0000 og Kristínu Ásgeirsdóttur, kt. 000000 - 0000 , báðum til heimilis að [...] , á hendur Hildi Kristinsdóttur, kt. 000000 - 0000 , [...] . Gagnsök var höfðuð 2 . júní 2021 . Í aðalsök eru dómkröfur aðalstefn e nda þær að gagnstefnanda verði gert að greiða þeim 1. 700.000 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, af 1.700.000 krónum frá 15. ágúst 2020 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt mati dómsins , auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun. Gagnstefnandi gerir þær dómkröfur að hún verði sýknuð af öllum kröfum aðalstefnenda í aðalsök. Þá krefst hún þess að aðalstefnendur verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi vi ð framlagt m álskostnaðaryfirlit . Í gagnsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að aðalstefn endur verði dæmd in solidum til að greiða henni 5.663.512 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 3 8/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. maí 2020 til greiðsludags. Einnig krefst g agnstefnandi þess að aðalstefnendum verði gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni [. ..] , með fastanúmerið [...] , að viðlögðum dagsektum , 25.000 krónu m á dag frá dómsuppkvaðningu. Þá er krafist greiðslu málskostnaðar að mati dómsins í samræmi við framlagt málskostnaðaryfirlit auk virðisaukaskatts. Aðalstefn endur kref jast aðallega sýknu af kröfu m gagnstefnanda í gagnsök, en til vara lækkunar. Einnig er krafist greiðslu málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda samkvæmt mati dómsin s auk virðisaukaskatts af dæmdri málflutningsþóknun til gagnstefndu. 2 Málsatvik og sönnunarfærsla: Málsaðilar undirrituðu kaupsamning um fasteign ina [...] þann 12. maí 2020 , þar sem aðalstefnendur voru seljendur en gagnstefnandi kaupandi. Um er að ræða einbýlis hús, byggt árið 1950 , en bílskúr var byggður við húsið ári ð 1979. K aupverð eignarinnar var 68 .000.000 krón a , og skyldi g agnstefnandi greiða 6.000.000 krón a við undirritun kaupsamnings, 10.000.000 krón a með láni frá lánastofnun, og eftirstöðvar, 52.000.000 krón a með peningum þegar hún hefði selt sína fasteign að [...] , þó eigi síðar en 15. júlí 2020. Upplýst er að gagnstefnandi hafi í þrígang skoðað eignina áður en kauptilboð var gert . Aðalstefnandi Guðmundur er húsasmiður og hefur starfað sem slíkur í nokkra áratugi. Þann 7. júlí 2020 barst aðal stefnendum bréf frá lögmanni gagnstefnanda þar se m upplýst var að hún teldi að fasteignin væri haldin galla, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Lýst var yfir beitingu stöðvunarréttar með því að gagnstefnandi héldi eftir greiðslu að fjárhæð 1.700.000 krón ur . Einnig var aðal stefnendum gefinn k ostur á því að ljúka málinu með því að samþykkja afslátt/skaðabætur að fjárhæð 4.500.000 krónur fyrir 15. júlí 2020. Aðals tefnendur svöruðu kröfum gagnstefnanda formlega í bréfi 14. júlí 2020 þar sem málsástæðum og kröfum gagnstefnanda um af s látt /skaðabætur af kaupverði var hafnað og ábyrgð lýst á hendur gagnstefnanda varðandi allan kostnað sem hlytist af dómkvaðningu matsmanns eða öðrum aðgerðum. Með beiðni 16. júlí 2020 til Héraðsdóms Reykjaness , mál nr. M - 1841/2020, fór gagnstefnandi þes s á lei t að dómkvaddur yrði einn hæfur og óvilhallur matsma ður til þess að meta hvort lagnir hús sins væru í lagi, og hvort viðhald þess hefði verið gott , og e ftir atvikum að meta kostnað við endurbætur. Matsþolar voru , auk aðal stefnenda, fasteignasalan Hraunhamar ehf. og Hilmar Þór Bryde fasteignasali. Á dómþingi 24. ágúst 2020 var Hjalti Sigmundsson, bygginga r tækni fræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat . Afhending fast eignarinnar fór fram 12. júní 2020, og upplýst er að gagnste fnandi byrjaði þann dag að taka upp gólfefni í húsinu , og rakst þá á ryðgaðan rörbút , tengt vatnslögnum hússins . F rárennslislagnir hússins hafi í framhaldi þess verið myndaðar og ber gagnstefnandi að þ á hafi komið í ljós að lögn in hefði verið fall in saman undir bílskúr num . Í samráði við Hafnarfjarðarbæ hafi verið tekin sú ákvörðun að færa 3 frárennslið í lögn í [...] í stað [...] eins og eldri lögn var tengd. Vegna hæðarmunar húss og götu var sú framkvæmd mjög viðamikil, þar sem brotið var upp gólf í þ vottahúsi og baðherbergi til þess að koma lögnum í samband við nýtt frárennsli. Einnig hafi þurft að lagfæra hitavatnsinntak og hitagrind , en í framhaldi þe ss hafi ofn byrjað að lek a , en upplýst er að ofnar voru tærðir . Gagnstefnandi ákvað í stað þess að s kipta út ofnum að setja gólfhita í stað þeirra. Umbeðin m atsgerð , sem er dagsett í nóvember 2020 , mun hafa verið kynnt aðalstefnendum í febrúar 2021. Helstu niðurstöður matsins eru eftirfarandi: Í matsspurningu 1 var matsmaður spurður hvort hann gæti staðfest að ástand frárennslislagna fasteignarinnar væru í lagi. Í svari matsmanns kemur fram að í aðalatriðum virðist sem frárennslislagnir undir húsinu hafi verið í lagi. Steinlögn , líklega 70 ára g ömul , væri mikið tærð/slitin og göt á tveimur stöðum undir þvottahúsi. Lögnin væri ekki í lagi hvað það varðar en ástand hennar væri eins og búast mætti við miðað við aldur . Í matsspurningu 5 var spurt hver væri kostnaður af nauðsynlegum endurbótum við að koma skolplögn út í götu. Í svari matsmanns kemur fram að hann telji að ekki hafi verið nauðsynlegt að breyta frárennslislögn frá húsinu til þess að þær virkuðu , en s kynsamlegt gæti þó verið að huga að því að endurnýja þær. Í matsspurningu 6 var matsmaður spurður hvort hann gæti staðfest að ástand vatnslagna í húsinu vær i í lagi. Í svari matsmanns kemur fram að leki hafi komið að þremur ofnum , sem hafi verið sundurtærðir, og leki hafi verið á hitalögn og neysluvatnslögn í gólfi í geymslu, og að því leyti ha fi hitakerfi og neysluvatnslagnir ekki verið í lagi. Um raflagnir hússins kom fram að skipta hafi þurft um peru , rofa og tengla. Í matsspurningu 13 var óskað mats á því hvort fasteignin hefði fengið gott viðhald. Í svari matsmanns kom fram að ekki verði an nað ráðið en að húsinu hafi verið haldið vel við og endurbætur gerðar, en hann gæti ekki sagt til um það hvort viðhald hússins hafi verið meira eða minn a en almennt ger ðist. K ostnaður endurbóta , að því gefnu að það hafi þurft að ráðast í framkvæmdir, er í matsgerð metinn á 1.271.143 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts , miðað við lagfæringu á lögn undir þvottahúsi, en væri lögninni breytt undir gólfi í þvottahúsi og baðherbergi næmi kostnaður inn 1.188.753 krónum. Gagnstefnandi byggir kröfu sína um kostnað vegna endurbóta að hluta til á framlagð ri matsgerð, en einkum reikning um vegna þeirra framkvæmda sem gerðar voru , og krefst gagnstefnandi með þeim hætti 5.663.512 króna, sem er stefnufjárhæð í gagnsök. 4 Með vísan til framangreinds ágreinings liggur fyrir að l okagreiðsla barst ekki þann 15. ágúst 2020 en ógreiddar voru þá 1.700.000 krónur af kaupverði fasteignarinnar , sem er stefnufjárhæð í aðalsök. Aðalstefn endur leggja fram máli sínu til stuðnings gögn um kaup g agnstefnanda á fasteigninni að [...] , bréf sent gagnstefnanda 14. júlí 2020 auk tölvupósta. Gagnstefnandi leggur meðal annars fram máli sínu til stuðnings framangreinda matsgerð, afrit reikninga, upplýsingar um fermetraverð á sérbýli í Hafnarfirði auk töl vupósta. Málsaðilar gáfu öll aðilaskýrslur fyrir dóminum. Vitnaskýrslur gáfu Hjalti Sigmundsson matsmaður, Jakob Fannar Magnússon píp ulagningarmaður , Hilmar Þór Bryde fasteignasali, Hlynur Halldórsson fasteignasali, Gunnólfur Lárusson , starfsmaður Hafnarfjarðarbæjar, Jón Magnússon gröfumaður, Lukasz Jan Kieltyka, starfsmaður Veitna, og Einar Örn Konráðsson rafvirki. Málsástæður og lagarök aðalstefnenda í aðalsök : Aðalstefnendur benda á að l okagreiðsla kaupanna hafi ekki borist í samr æmi við kaupsamning aðila þann 15. ágúst 2020 en þá hafi verið ógreiddar 1.700.000 krónur af kaupverði fasteignarinnar. Gagnstefnandi hafi óskað eftir matsgerð, sem hafi legið fyrir 5. nóvember 2020, en þau þó fyrst heyrt af málinu þegar þeim b arst tölvupó stur frá lögmanni gagnstefnanda 22. febrúar 202 1, þar sem tilgreint hafi verið að matsgerð l ægi fyrir í málinu og óskað v ar eftir fundi til að fara yfir niðurstöðurnar og reyna sættir. Að mati aðal stefnenda studdi matsgerðin í engu þær kröfur gagnstefnanda um að fasteignin væri haldin göllum í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, eða að aðal stefnendur h efðu veitt rangar upplýsingar um eignina í skilningi 27. gr. sömu laga. Ekki hafi því verið til staðar grundvöllur til sátta en til þess að l júka málinu hafi gagnstefnanda ver i ð boðið að greiða lokagreiðsluna án dráttarvaxta, bærist greiðsla fyrir 15. mars 2021. Sú greiðsla hafi ekki borist , og því hafi aðalstefnendur þurft að höfða mál til innheimtu eftirstöðva kaupverðsins, 1.700.000 krónur, auk dráttarvaxta frá gjalddaga 15. ágúst 2021 auk kostnaðar . Þar sem gagnstefnandi hafi ekki greitt eftirstöðvar kaupverðs á þeim degi sé um greiðsludrátt að ræða . Kröfur aðal stefnenda á hendur gagnstefnanda byggjast á kaupsamning num og ber i gagnstefnanda að efna aðalskyldu sína og að gjalda aðal stefnendum greiðslur skv. þeim samningi. S é vísað til meginreglna kröfu - og samningaréttar um skuldbindingar - 5 gildi loforða. Aðalstefnendur krefjast efnda á greiðslu eftirstöðva kaupverðsins skv. a - lið 1. mgr. 49. g r. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styðj i aðal stefnendur við lög um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Krafan um málskostnað styð jist við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisauk askatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum n r. 50/1988. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskatt s skyld og ber i þeim því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi gagnstefnanda . Um varnarþing vís i st til 32. gr. laga nr. 91/1991. Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í aðalsök : Gagnstefnandi vísar einkum til málsatvika, málsástæðna og lagaraka sinna sem fram koma í gagnstefnu, en bendir á að e ins og þar k omi fram hafi að fullu verið staðið við gerðan kaupsamning um fasteignina [... ] . Á grundvelli matsgerðar sem ligg i fy rir, og raunkostnaðargagna , se m haf i orðið við úrbætur sem matsgerðin hafi staðfest að sé ábótavant, sé gallafjárhæðin umtalsvert hærri en stefnukrafan og því sé gagnstefnanda nauðsynlegt að verjast kröfum aðal stefnenda að því marki sem þær séu jafnháar stefnufjárhæð. Þar sem gallakrafan sé umtalsvert hærri en stefnufjárhæ ð í aðalsök sé krafist sjálfstæðs dóms fyrir kröfum gagnstefnanda, allt eins og tilgreint sé í gagnstefnu, en skilyrði 2. mgr. 28. gr. laga nr . 91/1991 sé fullnægt í máli þessu til sjálfstæðs dóms. Með vísan til þess sé þess krafist að gagnstefnandi verði sýkn u ð af öllum kröfum aðal stefnenda. Um lagarök fyrir kröfu gagnstefnanda um sýknu er vísað til meginreglna samninga - , kröfu - og fasteignaka uparéttar , og um málskostnaðarkröfun a er vísað til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málsástæður og lagarök gagnstefnanda í gagnsök : Gagnstefnandi byggir kröfur sínar á því að fasteignin [...] hafi verið haldin galla í skilningi 18. gr. og 19. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, þegar aðalstefnandi Guðmundur , sem sé faglærður smiður og hafi starfað sem slíkur í 40 ár, hafi vísvitandi og gegn betri vitund veitt rangar upplýsingar um ástand og gæði fasteignarinnar, er hann ásamt aðalstefnanda Kristínu hafi miðlað upplýsingum í söluyfirliti og staðfest með undirritun sinni þær upplýsingar við gerð kauptilboðs , þar sem staðhæf t sé að ástand og að fasteignin hafi fengið g ott viðhald í gegnum tíðina og ekki sé getið neinna galla á eigninni. Aðals tefnendur h afi 6 haft tækifæri til að leiðrétta þessar staðhæfingar um ástand lagna og gott viðhald við kauptilboðsgerð, en ákv eðið að gera það ekki og hafi það haft áhrif á efni og g erð kauptilboðs sem gagnstefnandi gerði í fasteignina. Með undirritun sinni hafi aðalstefnendur staðfest sérstaklega að framkomnar upplýsingar væru réttar. Gagnstefnandi bendir á að aðalstefnendur ber i óskipta og hlutlæga ábyrgð á því tjóni sem gagnstefna ndi h afi orðið fyrir vegna bæði rangra upplýsinga og skorts á upplýsingum skv. 26. og 27. gr. f asteignakaupalaga . Á grundvelli söluyfirlitsins, sérstaklega um ástand lagna og viðhald, hafi gagnstefnandi byggt mat sitt á verðmæti fasteignarinnar og hvað hún væri tilbúin að greiða fyrir hana . Engir gallar hafi verið nefndir á eigninni, hvorki af hálfu aðalstefn e nda eða fasteignasala þeim sem þau fólu að selja eignina fyrir sig. Ekkert hafi verið getið um galla í söluyfirliti eða neinir fyrirvarar slegnir , hel dur þvert á móti hafi v erið gefin ábyrgða r yfirlýsing um að eignin hefði fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Horfa verð i á allt yfirbragð söluyfirlitsins þegar einstakir séu metn a r. Aðalstefnendur haf i þegar viðurkennt að frárennsli slagnir hafi ver i ð upprunalegar. Það hafi matsmaður einnig staðfest í matsgerð. Með því að aðalstefnendur hafi lýst því yfir að vatn s lagnir, frárennslislagnir og raflagnir hafi þau gefið gagnstefn anda réttmætar væntingar um að lagnirnar væru ekki upprunalegar, eða að þau hefðu ekki vitneskju um ástand þeirra. Þvert á móti hafi gagnstefnandi út frá þessu talið að aðalstefnendum væri kunnugt um ástand þeirra með einum eða öðrum hætti. Gagnstefnandi byggir á því að þegar keypt sé fasteign sem komin sé til ára sinna, a . m . k. eldri en fimmtíu ára, þá sé það almenn vitund leikmanna sem lærðra að kom inn sé tími á viðhald á ákveðnum grunnþáttum fasteigna , s.s. frárennslislögnum, neysluvatnslög num, ofnum, þaki/þakjárni, gleri, gluggum og timburverki, múr eða múrklæðningum eftir því hvernig húsið sé byggt. Sú vitneskja sé staðfest í umfjöllun matsmanns í matsgerð, þar sem segir : A lmennt er miðað við að ending steinröra í jörð , a lme nnt má búast við því að hita - og neysluvatnslagnir úr stálpípum endist , a lmennt má búast við að ofnar endist í 40 - , eða endurnýjun á sjálfvi r kum stjórnbúnaði á hitakerfum á 15 - 25 ára fresti Þegar eigandi fas teignar, sem í ofanálag sé iðnmenntaður húsasmiður hafi eign a st fasteignina þegar hún hafi verið rúmlega 50 ára gömul og sé búinn að eiga hana síðustu 15 árin, lýsi því yfir í söluyfirliti að fasteignin hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina , og að lagni r séu í lagi , og engir gallar nefndir, þá sé ekki hægt að leggja aðra merkingu í það sem skrifað er en 7 að viðhaldi á þessum helstu þáttum hafi verið sinnt og þeir séu a . m . k. ekki upprunalegir og í lagi. Í fyrirliggjandi dómsskjali málsins sé að finna list a , sem aðalstefnendur setj i fram til að sýna fram á gott viðhald á meðan fasteignin var í eign þeirra. Viðhaldskostnaður eigna á ári sé venjulega talinn 1 - 5% af mark að svirði eignar . Ef frá sé talið viðhaldið á endurnýjun á eldhúsi fasteignarinnar , sem fari ð var í 2017, verð i ekki séð að þeir þættir sem listaðir séu upp nái 1% af markaðsverði eða fasteignamati eignarinnar ár frá ári. Það sé því ljóst að aðalstefnendur hafi sett , gegn betri vitund , fram rangar upplýsingar í söluyfirliti , og því ber i þau hlutlæga ábyrgð á beinu og óbeinu tjóni gagnstefnanda skv. meginreglu fasteignakaupalaga. Upplýsingaskylda seljanda skv. 26. gr. fasteignakaupalaga g angi framar aðgæsluskyldu kaupanda skv. sömu lögum og frumkvæði að því að veita upplýsingar komi frá s elj endum. Að öllu þessu virtu hafi aðalstefnendur brugðist upplýsingaskyldu sinn i og veitt rangar upplýsingar með saknæmum hætti . V ið sakarmatið ber i að horfa til sérfræðiþekkingar aðalstefnanda Guðmundar sem húsasmiðs, sem h afi valdið gagnstefnanda miklu fjárhagstjóni. Gagnstefnandi bendir á að e kkert h afi komið fram um það að við verðlagningu fasteignarinnar hafi með einhverjum hætti verið tekið tillit til aldurs hennar og þess að viðhaldi hafi verið ábótavant, þvert á móti þá hafi ásett verð hennar v erið 369.393 kr ónur pr . fermetr a og þá séu fermetrar í viðbyggingunni , bílskúrsíbúð teknir inn á sama verði og sjálft íbúðarhúsið, en á sama tíma hafi ásett verð skv. verðsjá Þjóðskrár fyrir eignir að meðalstærð 198,8 f m . verið 376.834 k rónur, og mun i aðeins 1 ,97% sem telj i st eðlileg vikmörk þegar k omi að verðlagningu á fasteignum. Í framlögðu dómskjali málsins sé eign auglýst til sölu í Hafnarfirði á þeim tíma sem gagnstefnandi var að leita sér að eign, þar sem lagnir séu því lýst yfir að eignin sé komin til ára sinna og skorað á viðkomandi að skoða vel, helst með fagmanni og þar sé fermetraverð eignarinnar 272.067 kr ónur. Gagnstefnandi byggir á því að það hafi verið óhjákvæmilegt fyrir aðalstefnendur að verða vör við silfursko ttur, rakamyndanir, skolplykt, myglu, leka á öryggisloka, óeðlilegan þrýsting á vatni í húsið, raka í útvegg, raka undir stiga og að rafmagnsmálum í húsinu hafi verið ábótavant. Við mat á því ber i að hafa í huga að annar aðalstefnenda sé iðnmenntaður húsas miður og h afi haft það að ævistarfi. Kröfur sína um greiðslur skaðabóta og/eða afslátt úr hendi aðalstefnenda styður gagnstefnandi aðallega við 41. gr. og 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Til 8 stuðnings fjárhæð kr afna vísar gagnstefnandi til fjárh æða í matsgerð Hjalta Sigmundssonar , byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara , frá 5. nóvember 2020 og raunreikninga sem greiddir haf i verið vegna þeirra þátta sem gallakrafan og matsgerðin sn úi að. G agnstefnandi byggir á því að hefði hún verið upplýst um raunverulegt ástand lagna, eða að lágmarki upplýst um að þær væru upprunalegar, eða að ástand þeirra væri ekki vitað , þá m egi telja fullvíst að hún hefði lagst í nákvæma skoðun á ástandi eignarinnar með sérfróðum aðila og látið mynda lagnir, sem hefði leitt til þess að dýrasti og umf a ngmesti gallinn hefði komið í ljós og gagnstefnandi þá haft tækifæri til að falla frá kaupunum e ða að gera tilboð í eignina sem væri í takt við raunverulegt verðmæti hennar miða ð við ástand hennar. Upphafsdagur dráttarvaxta miðast við undirritunardag kaupsamnings. Þá er þess krafist að skuldajafnaðarkrafa vegna galla við lokagreiðslu kaupsamnings ve rði ex nunc. Gagnstefnandi byggir á því , hvað varðar rangar upplýsingar sem aðalstefnendur haf i gefið um ástand fasteignarinnar, að líta beri til 27. gr. f asteignakaupalaga. Matsgerðin, lagnamyndir og ljósmyndir sýn i að frárennslislagnir undir húsinu séu tærðar, Gagnstefnandi byggir á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á þeim göllum sem leiddir hafa verið í ljós með matsgerð, ljósmyndum og vídeómyndum. Gagnst efnandi byggir á því að fasteignin teljist gölluð skv. 28. gr. fasteignakaupalaga . Þ ar sem ástand hennar hafi reynst mun lakara en gagnstefnandi haf i haft ástæðu til að ætla miðað við kaupverð hennar og atvik öll að öðru leyti. Þegar matsgerðin hafi ver i ð tilbúin í byrjun nóvember 2020 hafi verið ljóst að gagnstefnandi hafi þurft að fara í framkvæmdir og að greiða fyrir þær. Stefnufjárhæð sé því ýmist rökstudd út frá kostnaðarmati í matsgerð, eða raunkostnaðarreikningum fyrir þeirri vinnu sem matsmaður haf i kom i st að að vær i nauðsynleg. Afsalskrafan sé studd þeim kröfum að skilyrði skuldaj öfnunar séu fyrir hendi og að gagnstefnandi hafi fullefnt greiðsluskyldur sínar skv. kaupsamningi og eigi því rétt á afsali fyrir fasteigninni. Kröfu gagnstefnanda h afi ve rið skuldajafnað við eftirstöðvar kaupverðs að fjárhæð 1.700.000 krónur, og kaupverðið því að fullu greitt. Í samræmi við ákvæði kaupsamnings og meginregl ur fasteignakauparéttar hvíli sú skylda á aðalstefnendum að gefa út afsal þegar kaupverð eignarinnar h afi verið að fullu greitt. 9 Um sundurliðun stefnukröfu byggir gagnstefnandi á því að aðalstefnendur beri ábyrgð á grundvelli sakarreglunnar og beri að bæta henni allt það tjón sem hún h afi orðið fyrir vegna þess að fasteignin sem hún keypti af þeim hafi ver ið haldin göllum skv. ákvæðum fasteignakaupalaga og að tjónið sé sannað með matsgerð og raunreikningum , og þar sem reikningar liggi fyrir sé miðað við þá. Um einstaka kostnaðarhluta vísar gagnstefnandi til eftirfarandi atriða: Frárennslislagnir . Matsmaður hafi ekki getað staðfest að frárennslislagnir væru í lag i. Þar sem söluyfirlit hafi borið með sér að þær væru í lagi þá tel jist fasteignin gölluð og ber i aðalstefnendur hlutlæga skaðabótaábyrgð á því. Utanhúsframkvæmdir . Samkvæmt matsgerð hafi verið kostna ðarmetnir verkþættir sem nauðsynlegt hafi verið að fara í til þess að frárennslislagnir yrðu í lagi. Matsmaður hafi kom ist að þeirri niðurstöðu að það kynni að ver a skynsamlegt að breyta frárennslislögnum frá húsinu til þess að þær virkuðu og það hafi gagn stefnandi gert. Þó hafi þurft að grafa skurð frá brunni við inngang hússins og út bílastæðið fram að lóðarmörkum í átt að [...] og koma þar fyrir nýjum lögnum. Jarðvegsvinnan sem hafi fallið á fasteignareiganda vegna þess a hafi numið 1.798.025 krónu m . Gagnstefnandi hafi sjálf séð um að helluleggja, útvega nýjar hellur fyrir þær sem brotnuðu og ganga frá rask i utanhúss. Matsmaður met i þann kostnaðarlið á 375.000 krónur og þar af vinnuþátt inn á 280.000 krónur. Samtals geri þetta 2.173.025 krónur, þar af v innuliðir 2.078.025 krónur og virðisaukaskattur af þeim sé 402.198 krónur. Nauðsynlegar innanhúsframkvæmdir vegna ónýtra frárennslislagna . Raunkostnaður við að færa lagnir í þvottahúsi og baðherbergi á neðri hæð , þegar skolplögnin var færð út fyrir hús og út í götu , h afi verið umtalsvert hærri en matsfjárhæð . Múrverk vegna neðra baðherbergis og þvottahús s , sem falist hafi í því að brjóta upp gólf í þvottahúsi og baðherbergi frá nýjum stútum í útvegg að tengipunktum og grafa fyrir nýjum lögnum, brjóta niður úr gati í vegg til að lækka stúta niður fyrir gólfplötu, leggja nýjar lagnir að tengipunktum, fylla að og steypa í gólf, farga múrb rotum og byggingarafgöngum , hafi numið 480.000 kr ónum , efniskostnaður við flísalögn 301.752 k rónu m , og efniskostnaður vegna nýs salernis , sem nauðsynlegt hafi verið að kaupa vegna nýrra tengingar , hafi numið 70.542 krónu m , tenging á vask i , salerni og sturtu við fráfallslögn og hitagrind hafi kostað 256.146 krónur , málun á þvottahúsgólfi 120.000 kr ónur , f lísalögn á baði , sem gag nstefnandi hafi sjálf unnið og miðað sé við um kostnað í matsgerð hafi numið 120.000 kr ónu m , sem og uppsetning á salerni og handlaug 20.000 10 kr ónur, efniskaup vegna vatnslása og pípulagningaefni hafi numið 60.928 kr ónu m auk 9.091 krón u . Samtal a framangreinds sé 1.438.469 krónur, þar af vinnuliðir 599.500 krónu m og virðisaukaskattur af þeim 116.032 krónur. Vatns - og ofnalagnir . Matsmaður hafi staðfest að tengigrind hitakerfis starfaði ekki rétt, ryðgaðar lagnir v erið í gólfi og ofnar l ekið . Kost naður við að fjarlægja ónýta og ryðgaða ofnalögn í endaherbergi og að taka í burt ofna , sem allir hafi verið ónýtir skv. matsgerð , hafi verið 296.372 krónur . Gagnstefnandi hafi ákv eðið að setja gólfhita í húsið. Krafan um að skipta um ofna í sex herbergjum eignarinnar sé reiknuð út frá einum ofni sem gagnstefnandi keypti að fjárhæð 268.776 krónur . Matsmaður hafi metið vinnulið við að skipta um ofna í sex herbergjum á 20.000 krónur pr . ofn og þar sem um sex ofna sé að ræða, sé kostnaðurinn metinn 120.000 kró nur, og sama eigi við um kostnað vegna út skipting ar á mótþrýstiloka á tengigrind og stillingu á kerfi 104.000 krónur , og kostnað vegna tengingakerfis 315.528 krónur. Samtal a ofangreinds sé 1.104.476 krónur, þar af vinnuliðir 450.500 krónur og virðisaukaskattur af þeim 169.452 krónur. Raflagnir . Staðfest sé í matsgerð að raflagnir hafi ekki verið í lagi. Kostnaður við að bæta úr því sé 104.000 krónur , þar af virðisaukaskattur 14.516 krónur. Annar kostnaður . Kostnaður við að staðreyna ástand lagna, lagnamyndir, meindýraeitrun og kostnað af matsgerð sé að fjárhæð 843.542 krónur. Heildarstefnufjárhæð sé samtala alls framangreinds eða 5.663.512 krónur. G agnstefnanda vísar til þess að kröfur hans séu reistar á ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum ákvæð um III., IV. og VII. kafla og sérstaklega 18., 19., 20., 26., 27.,28. 29., 37., 41., 43., 44., 59. og 61. gr. laganna. Jafnframt vísa r gagnstefnandi til almennra regl na kröfuréttar, samn ingaréttar og fasteignakauparéttar hvað varðar meginreglur, túlkun - og skýringarsjónarmið samninga , s br. ákvæði 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 og sé gerð krafa um gagnsök í máli þessu til sjálfstæðs dóms. Kröfur um dráttarvexti séu reistar á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verð tryggingu, sbr. 61. gr. laga nr. 40/2002 . U m kröfu um greiðslu dagsekta, ef afsal verður ekki gefið út, byg g ist á 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Varðandi varnarþing sé vísað t il 32. gr. laga nr. 91/99 1 . Krafa n um málskostnað styð jist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Málsástæður og lagarök aðalstefnenda í gagnsök: 11 Aðalstefnendur byggja á því að fasteignin [...] , hafi ekki verið haldin neinum gö llu m í skilningi 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup . Samkvæmt 18. gr. laganna tel jist notuð fasteign ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Ljóst sé af fyrirliggjandi matsgerð hafi ekki verið náð , jafnvel þótt allt það sem matsgerð in tilgreinir yrði framkvæmt. Kaupverð eignarinnar hafi numið 68 milljón um króna, en stefnufjárhæðin sé 5.663.512 krónur, en inni í þeirri tölu sé m eðal annars kostnaður vegna matsgerðar að fjárhæð 711.760 krónur, sem k omi aðeins til skoðunar við ákvörðun málskostnaðar , og þá sé ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Heildarkostnaður sem metinn sé í matsgerð sé enn lægri og telja aðalstefnendur því ljóst að þau atriði sem gagnstefnandi vís i til rýri ekki verðmæti eignarinnar svo nokkru varði í skilningi fyrrgreindrar lagagreinar. Aðalstefnendur hafna því alfarið að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við sölu fasteignarinnar. Þ au hafi gefið sannar og réttar upplýsingar til kaupanda um eignina og ástand hennar , og gagnstefnandi skoðað eignina ítarlega. Upplýst hafi verið að sumar lagnir í húsinu væru upprunalegar en aðrar nýlegri, svo sem lagnir á baðherbergi á efri hæð og lagnir í bílskúr. Aðalstefnendum hafi ekki verið kunnugt um neina galla á hinu selda og þau því engum upplýsingum leynt þar að lútandi. Frárennslis , vatns - og raflagnir hafi allar virkað við sölu fasteignarinnar og því hafi það verið rétt sem fram kom i í söluyfirliti að í lagi . Ekkert hafi verið til staðar sem hafi gefið aðalstefnendum ástæðu til að æ tla annað en að í lagi væri með allar lagnir en meintur galli í frárennslislögnum , sem gagnstefnandi vís i til , hafi kom ið í ljós eftir að gólfefni h afi verið tekin af neðri hæð eignarinnar. Þessu tengt hafn i aðalstefnendur því alfarið að hafa vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 eða að veittar hafi verið rangar upplýsingar að einhverju leyti. Gagnstefnandi hafi verið mjög vel upplýst um ástand eignarinnar fyrir fasteignakaupin , m.a. um það sem varðaði lagnir. Eðli máls samkvæmt sé ekki hægt að geta um galla á söluyfirliti séu þeir ekki til staðar eða seljanda ókunnugt um þá. Þannig hafi verið í þessu tilviki. Ekkert hafi áður komið fram sem gefið gaf aðalstefnendum ástæðu til að ætla að lagn ir væru ekki í lagi. Umrædd fasteign hafi litið vel út og f engið gott viðhald í gegnum tíðina. Við sölu og afhendingu eignarinnar hafi allar lagnir virkað með eðlilegum hætti, vatnslagnir, raflagnir og frárennslislagnir. 12 Aðalstefnendur benda á að g agnstefn andi h afi vísað til söluyfirlit s til stuðnings kröfum sínum og tel ji að yfirlitið hafi að geyma takmarkaðar eða rangar upplýsingar sem aðalstefnendur beri ábyrgð á. Þessu sé alfarið mótmæl t og hafi s öluyfirlit ið verið útbúið af fasteignasala . Mótmælt sé þe irri áherslu sem gagnstefnandi legg i á menntun aðalstefnanda Guðmundar sem húsasmiðs til stuðnings kröfum sínum. Ekki verð i séð hvaða áhrif það eigi að hafa við mat á því hvort hið selda hafi verið haldið galla eða seljendur vanrækt upplýsingaskyldu sína. Aðalstefnendur vísa einnig til skoðunarskyldu gagnstefnanda að þessu leyti, sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 , en ljóst sé að ákvæðið fel i í sér enn frekari röksemdir fyrir því að gagnstefnandi geti ekki borið fyrir sig meint an galla á fasteigninni. G agnstefna ndi hafi skoðað eignina ítarlega með fagmanni ásamt því að hafa aðgang að öllum nauðsynlegum gögnum og veittar hafi verið upplýsingar m.a. um lagnir. Þ að sé rétt sem í gagnstefnu sé kallað almenn vitund leikmanna um að í eldri húsum sé komi nn tími á viðhal d á ákveðnum grunnþáttum og ætti það að hafa gefið gagnstefnanda ástæðu til að spyrjast frekar um og /eða láta mynda lagnir . Því sé hafnað að viðhaldi umræddrar fasteignar hafi verið ábótavant. Þvert á móti hafi fasteignin litið vel út miðað við aldur og ma tsgerð staðfesti að húsinu hafði verið haldið við og endurbætur gerðar. Verðlagning eignarinnar hafi því á engan hátt verið óeðlileg. Því sé alfarið hafnað að aðalstefnendur hafi orðið vör við þau atriði sem gagnstefnandi telur óhjákvæmilegt að þau haf i átt að verða vör við eins og greinir í gagnstefnu. Hið rétta sé að aðalstefnendum hafi ekki verið kunnugt um nein þessara atriða. Gagnstefnanda hafi verið veittar ítarlegar upplýsingar um eignina eftir bestu vitund aðalstefnenda og mátti vera ljóst að um e ldri eign væri að ræða sem gæti þarfnast viðhalds. Sé því alfarið hafnað að umrædd fasteign hafi verið gölluð í skilningi f asteignakaupalaga . E kki sé því grundvöllur til að taka til greina kröfu gagnstefnanda um afslátt. Á sama grundvelli telj i aðalstefndu r ekki grundvöll til að taka til greina kröfur um skaðabætur. Aðalstefnendur hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi og enga ábyrgðaryfirlýsingu gefið til gagnstefnanda. Telji dómurinn engu að síður ástæðu til að taka til greina kröfu gagnstefnanda um afslá tt eða skaðabætur sé þess til vara krafist að dómkröfur verði lækkaðar verulega. Ljóst sé af gögnum málsins að krafist er greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda sem hafi verið miklu umfangsmeiri en nauðsynlegt var til að laga hina meintu galla . F yrirliggjandi matsgerð staðfesti ótvírætt að ekki hafi verið þörf á því. 13 Hvað varðar stefnufjárhæðina sem slíka þá sé henni mótmælt sem of hárri. Ljóst sé að krafist sé fjárhæðar sem sé í engu samræmi við það sem hefði kostað að laga hina meintu galla á fasteigninni. Þannig sé farið í miklu umfangsmeiri framkvæmdir en nauðsyn hefði verið til. Engin þörf hafi verið á að breyta frárennslislögnum sem hafi virk að eins og þær voru. Aðalstefne ndur get i ekki borið ábyrgð á þeirri ákvörðun sem virðist einnig hafa leitt til óþarfa framkvæmda innanhúss , sem í raun hafi falið í sér endurnýjun fasteignarinnar að stórum hluta. Varðandi vatns - og ofnalagnir þá hafi gagnstefnandi ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir á ofnakerfi hússins sem hafi verið í lagi við sölu fasteignarinnar. Fjárhæð dómkröfu varðandi þennan lið sé einnig mótmælt sem of hárri. Þá hafi matsmaður staðfest að ofna - eða hitalagnir séu ekki hluti af vatnslögnum. Einnig sé því mótmælt að leggja hafi þurft í kostnað vegna raflagna. Varðandi dómkröfur gagnstefnanda almennt þá sé einnig mótmælt þeim hluta þeirra sem sé vegna virðisaukaskatts á vinnu við framkvæmdir á umræddri fasteign. Þennan virðisaukaskatt gæti gagnstefnand i fengið endurgreiddan og því geti aðalstefnendur ekki átt að bera ábyrgð á greiðslu hans. Varðandi annan kostnað sé því mótmælt að matskostnaður teljist til dómkrafna. Almennt komi kostnaður vegna matsgerðar fyrst til skoðunar þegar málskostnaður aðila sé ákvarðaður af dómstólum. Um lagarök bygg i aðalstefnendur kröfur sínar á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup auk almennra reglna samninga - og kröfuréttar um loforð og efndir fjárskuldbindinga. Krafa um málskostnað styð jist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Aðalstefnendur séu ekki virðisaukaskattsskyld og ber i því nauðsyn til að fá dóm fyrir þessum skatti úr hendi gagnstefnanda. Forsendur og niðurstaða: Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin [...] byggð árið 1 950 , og bílskúrshluti hennar árið 1979, og er eignin því notuð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og telst ekki gölluð nema að ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði, eða að selj endur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Gagnstefnandi byggir á því að aðal stefnendur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með vísan til 26. gr., en einkum 27. gr. , laga nr. 40/2002. 14 Í 26. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að e f kaupandi fasteignar hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi telst fasteign gölluð. Þetta gildir þó aðeins ef skortur á u pplýsingum hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings . Samkvæmt 27. gr. sömu laga telst f asteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er e kki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu - og/ eða kynningargögnum um hana. Þá getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður, sbr. 1. mgr. 29. gr. laganna. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að 27. gr. laga nr. 40/2002 kemur fram að með röngum upplýsingum seljanda sé ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar s em eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Það er á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum, og ber hann ábyrgð á því að þeir sem koma fram fyrir hans hönd við kaupin sinni upplýsingaskyldu f yrir hann, ef hann gerir það ekki sjálfur, sbr. athugasemdir í frumvarpi með 26. gr. laga nr. 40/2002. M eð kaupanda er ekki aðeins átt við kaupandann sjálfan heldur og einnig aðra sem samsamaðir verða með honum, t.d. umboðsmenn hans, aðstoðarmenn og makar, sbr. athugasemdir í frumvarpi með 29. gr. laga nr. 40/2002. Í söluyfirliti fasteignarinnar kemur fram í dálk i þar sem getið er um ástand vatnslagna, raflagna og frárennslislagna að þær séu , og einnig er upplýst um að húsið hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Nánari lýsingu er ekki að finna í sölugögnum um ástand lagna eða v iðhald hússins . A ðal stefnendur b áru í skýrslu sinni fyrir dómi að þau h efðu ekki vitað annað en að allar lagnir hafi verið í lagi, enda h ef ðu þær allar virkað eins og þær áttu að ger a, og að öðru leyti hefðu þau ekki vitað um ástand þeirra. H efðu þau upplýst gagnstefnanda um það, og ekki haldið öðru fram en að lagnirnar væru upprunalegar. Þá h efði húsið fengið gott viðhald að þeirra mati. Ósa nnað er að gagnstefnandi, sem skoðað i eignina þrisvar áður en hún gerði tilboð, hafi haft með sér faglærðan aðila við þá skoðun. Gagnstefnandi byggir á þ ví að hún hafi mátt treysta því að framangreind yfirlýsing í söluyfirliti nu væri rétt , óháð því hvort aðalstefnendur vissu eða máttu vita að sú lýsing væri röng, og því b eri aðalstefnendur hlutlæga ábyrgð á tjóni gagnstefnanda . 15 Samkvæmt 20. gr., sbr. 12. gr. , laga nr. 40/2002 verður við mat á því hvort fasteign telst gölluð að miða við afhendingu eignarinnar eða 12. júní 2020, en um galla getur þó verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Gagnstefnandi aflaði matsgerðar þar sem spurt var hvort matsmaður gæti staðfest að ástand frárennslis , vatns - og raflagna væ r i í lagi , og hvort húsið h efði fengið gott viðhald. Í niðurstöðu matsgerðar Hjalta Sigmundssonar byggingartæknifræðings um frárennslislagnir hússins segir að búið hafi verið að leggja nýja frárennslislögn þegar skoðun mats manns fór fram, en í aðalatriðum hafi virst sem frárennslislagnir undir húsinu h afi verið í lagi. Af myndupptöku úr frárennsli undir húsinu hafi virst sem vatn r y nni eftir lögninni og að hún væri ekki stífluð eða fallin saman. Lögnin sé mikið tærð/slitin , sem megi telja eðlilegt miðað við það að hún sé 70 ára gömul. Í skýrslu sinni fyrir dómi bar matsmaður að þótt göt h efðu verið á tveimur stöðum í frárennslis lögnum, sem hefði mátt laga, þá h efðu lagnirnar virkað , og þótt þær h efðu verið slitnar, eins og búast m æ tti við miðað við aldur þei rra, h efðu þær ekki endilega verið í ólagi. Matsmaður hefði því ekki metið kostnað við að skipta út frárennslis lögninni, enda h efði hún enn ge gnt hlutverki sínu. Um vatnslagnir hússins k emur fram í matsgerð að nýtt inntak fyrir hitaveitu hafi verið komið þegar skoðun fór fra m. Þ rýstingur fyrir hitaveitu neysluvatn hafi verið í lagi en þegar matsmaður h af i opnað fyrir þrýsting inn á ofn hitakerfið , sem skrúfa ð hafði verið f yrir, hafi byrjað að leka úr öryggisloka og vatn sprautast úr gati á einum ofni. Við sí ðari skoðun matsmanns hafi verið búið að breyta hitavatnslögnum og búið að fjarlægja mótþrýstingsloka og vatni verið hleypt inn á nýtt gólfhitakerfi hússins , en sami þrýstijafnari og öryggisloki hafi verið á hitagrind. Aðspurður af matsmanni hefði p ípulagn ingarmaður sá sem breytt hafði hitakerfinu ekki getað sagt til um það hvers vegna öryggislokinn hefði lekið áður o g ekki vitað hvort mótþrýstingsloki hefði verið í ólagi, eða af hverju hann hefði verið fjarlægður. Í skýrslu matsmanns fyrir dómi kom fram að í raun teldust ofnalagnir hússins ekki til vatnslag na , en augljóst hafi verið að ofnar , sem voru með ryðblettum , hafi verið byrjaðir að tærast , enda gamlir. Í niðurstöðu matsgerðar kemur fram að lagnir í húsinu sé u greinilega gamlar og sennilega að grunni til upprunalegar. Ekki væri augljóst að nauðsynlegt hefði veri ð að leggja nýtt hitakerfi í húsið til þess að það starfaði rétt. Hafi píplagningarmaður sá sem vann við nýtt hitakerfi staðfest að það hefði getað vir kað rétt ef skipt hefði verið um lekar pípur. Í skýrslu þess píp ulagningarmanns sem kom fyrir dóminn og gaf skýrslu kom fram að hann teldi 16 neysluvatnslagnir hússins hafa verið ónýtar að mest u miðað við það sem síðar hafi komið í ljó s , en hann h af i lítið ko mið að lagnagrind hússins, en séð að það vantaði mótþrýstingsloka , gagnstætt því sem áður gat um . Aðspurður taldi hann það ekki mik lu dýrari framkvæmd að leggja gólfhita en að skipta um ofnalagnir, e f á annað borð ætti að skipta um gól fefni, en upplýst er í málinu að gagnstefnandi tók upp gólfefni í hús inu sama dag og hún fékk húsið afhent. Um raflagnir hússins kemur fram í matsgerð að svo vir ti st sem of stór pera h a fi verið sett í innfellt ljós í baðherbergi . Þá hafi ljósarofi í eldhúsi verið undinn og því ekki virkað rétt. Einnig væru botnar í fjórum tenglum brotnir og skipta þyrfti þeim út, auk þess sem tengill í skáp var laus. Þá þyrfti að lagfæra frágang einangrunarkápu á snúru fyrir gaseldavél. Í skýrslu rafvirkja fyrir dómi, sem kom að lagfæringu raflagna nna , ko m fram að það hefði meðal annars þurft að laga lausar tengingar í dósum , og þá h efði vírum verið tjaslað saman í helluborð i . Í vettvangsskoðun dómsins var upplýst að gagnstefnandi h efði skipt út g aseldavél inni og se tt helluborð í stað inn . Óvíst er því hvort sá frágangur , sem vitnað var til af hálfu rafvirkjans tengt helluborð i , hafi áður verið til staðar. Um þá matsspurningu hvort matsmaður gæti staðfest að fasteignin hefði fengið gott viðhald í g egnum tíðina k emur fram í matsgerð að húsið sé að stofni til 70 ára gamalt, og því kæmi ekki á óvart að ýmis s konar ummerki um hrörnun væru á því. Af því sem skoðað var yrði ekki annað ráðið en að húsinu hafi verið haldið við og endurbætur gerðar . Matsmaður staðfesti niðurstöðu sína fyrir dómi um að húsið hefði fengið gott viðhald. Gagnstefnandi aflaði ekki yfirmats, og hefur matgerð inni ekki verið hnekkt með öðrum hætti að mati dómsins, og verður því að líta til matsgerðarinnar um niðurstöðu málsin s. Í málinu liggur ekki annað fyrir en að lagnir hússins hafi ekki verið sýnilegar , ef frá eru taldir ofnar og tengingar að þeim, og hafi lélegt ástand þeirra mátt vera gagnstefnanda ljóst þar sem ryðblettir hafi sést og ofnarnir því verið byrjaðir að tæra st samkvæmt upplýsingum matsmann s . Lélegt ástand annarra lagna , sem rekja má til aldurs þeirra, hafi fyrst komið í ljós eftir að gólfefni vor u fjarlægð og brotið hafði verið upp úr gólfum . E kki verður séð af þeim gögnum sem lágu fyrir um sölu eign arinnar , og öðru því sem upplýst þykir í málinu , að aðrar upplýsingar en fram koma í söluyfirlitinu hafi verið gefnar af hálfu aðalstefnenda áður en kaupin gengu í gegn. Þ annig hafi ekki verið um misvísandi upplýsingar að ræða og /eða upplýsingar sem voru aðeins hál fur sannleikur eða upplýsingar sem fallnar voru til þess að valda misskilningi á þann veg að lagnirnar 17 hefðu allar verið endurnýjaðar. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 74/2016 verður því ekki talinn hafa fordæmisgildi hér, enda lá fyrir í því máli að seljendur upplýstu í söluyfirliti að þremur árum fyrr hefði verið skipt um lagnir og nýjar settar í staðinn, og þær lagni r sagðar í lagi . Af framangreindu röktu telst ósannað að gagnstefnandi hafi ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem aðalstefnendur vissu eða máttu vita um eða að þau hafi gegn betri vitund gefið gagnstefnanda rangar upplýsingar um að í lagi væri með lagnir hússins eða gefið rangar upplýsingar um að húsið hafi fengið gott viðhald í gegnum tíðina. Ósannað er um myglu, þung a lykt og/eða skolplykt í fasteigninni, og að skorkvikindi eins og silfurskottur hafi verið inni í fasteigninni sem ekki hafi verið upplýst um í söluyfirliti . Ó rökstutt er í málinu að ekki hafi legið fyrir teikningar af bílskúrsíbúð og að hún væri ósamþykkt, svo og að þakkantur væri ófrágenginn og að þar vantaði áfell u eða að rafmagn hafi ekki verið jarðtengt. Með vísan til framangreinds er ekki fallist á að skort hafi á upplýsingar frá aðalstefnendum eða að þau hafi gefið rangar upplýsingar, sbr. 26. og 27. gr. laga nr. 40/2002 . E kki er fallist á , að með því að aðalstefndur settu í söluyfirlit að viðhald hússins hafi verið gott og lagnir í lagi, hafi það falið í sér ábyrgðaryfirlýsingu sem leiði til hlutlæg r a r bóta ábyrgð ar aðalstefnenda á tjóni gagnstefnanda . Eingöng u g etur því komið til skoðunar hvort um leynda galla sé að ræða , sbr. 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002. Við það mat verður ekki horft framhjá þeirri staðreynd að eignin er 70 ára gömul að grunni til auk bílskúrs frá árinu 1979. Leyndur galli þarf því að ver a verulegur, og yfir gallaþröskuldi svo að fallist verði á galla á þessum forsendum. Þ ótt fyrir liggi að aðalstefnandi Guðmundur sé lærður smiður og hafi starfað sem slíkur í mörg ár, þá er ekki fallist á að sú staðreynd hafi mátt gefa gagnstefnanda fullvissu fyrir því að ekki þyrfti að koma til viðhalds , svo sem lagna, eins og byggt var á í máli hennar. Gagnstefnandi ger ði enga fyrirvara að þessu leyti , svo sem í kauptilboði um að þetta atriði hafi verið ákvörðunarforsenda hennar fyrir kaupunum. Þá e r ósannað að aðalstefn en dur hafi mátt vita að gagnstefnandi hafi verið að leita að húsi þar sem ekki þyrfti að ráðast í miklar framkvæmdir eða viðhald , og v erður af því sem fram kom við vettvangsskoðun frekar ráðið að umtalsverðar framkvæmdir hafi hafist a f hálfu gagnstefnanda strax eftir afhendingu eignarinnar , óháð þeim framkvæmdum sem gerðar voru vegna nýrra frárennslislagna. Þá er að mati dómsins ósannað af gögnum málsins að verð eignarinnar með hliðsjón af verði annarra sérbýla á sama svæði endurspegli á 18 einhvern hátt ástand fasteigna rinnar sem gagnstefnandi h efði mátt gera ráð fyrir. Í því sambandi skiptir fleira máli, svo sem búnaður fasteigna, e n nefna má að í söluyfirliti segir að í bílskúr fasteignarinnar sé að finna aukaíbúð, með eldhúsi, baðherbergi o.fl. Við mat á leyndum galla getur dómurinn eingöngu miðað við framlagða matsgerð og kostnað við lagfæringu þeirra atriða sem þar eru nefnd, en ekki framlagða reikninga gagnstefnanda. Metur matsmaður að mögu legur kostnaður til úrbóta geti hæstur orðið 1.271.143 krónur að teknu tilliti til endurgreiðslu virðisaukaskatts. Fallast má á að hluti kostnaðar við lagfæringu rafmagns rofa og tengla sem ekki virkuðu sé leyndur galli, en um er að ræða mjög óverulegan kos tnað . J afnvel þótt dómurinn hefði komist að þeirri niðurstöðu að um leyndan galla væri að ræða um allt það sem í matgerð getur , þá myndi sá galli nema innan við 2 % af kaupverði eignarinnar, sem er langt undir gallaþröskuldi . Að því virtu sem að framan gre inir verða aðalstefnendur sýknaðir af gagnkröfu m gagnstefnanda. Óumdeilt er að ógreiddar eru 1.700.000 kró nur af kaupverði eignarinnar sem getur um í aðalsök. Verður gagnstefnanda því gert að greiða aðalstefnendum þá fjárhæð ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi sem kaupsamningur aðila kvað á um að í síðasta lagi skyldi greiða, eða 15. ágúst 2020 og til greiðsludags. Með vísan til úrslita málsins og til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður gagnstefnanda gert að greiða aðalstefnendum málskostnað, sem hæfilegur þykir að meðtöldum virðisaukaskatti eins og í dómsorði greinir. Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari kveður upp dóm þenna n , ásamt meðdómsmönn unum , Þorsteini Davíðssyni héraðsdómara og Ásmundi Ingvarssyni byggingarverkfræðingi. Dómsorð : Gagnstefnandi , Hildur Kristinsdóttir , greiði aðalstefnendum , Guðmund i Erlendss yni og Kristín u Ásgeirsdótt u r , 1.700.000 krónur ásamt vöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 15. ágúst 2020 til greiðsludags. Aðalstefn endur eru sýkn af kröfu m gagnstefnanda. Gagnstefnandi greiði aðalstefnendum 1.0 00 .000 krón a í málskostnað. Bogi Hjálmtýsson Þorsteinn Davíðsson Ásmundur Ingvarsson