Héraðsdómur Reykjavíkur Dómur 4 . des ember 2020 Mál nr. E - 3141/2020 : A og B (Þórir Skarphéðinsson lögmaður) g egn ÍL - sjóð i ( Áslaug Árnadóttir lögmaður ) Dómur 1. Mál þetta var höfðað 1 2. maí 20 20 . Stefn e nd ur eru A og B [...] en stefndi er ÍL - sjóður (áður Íbúðalánasjóður) [...] . Aðalmeðferð málsins fór fram 2 4 . nóv ember 2020 og var málið dómtekið að henni lokinni. 2. Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða þeim 3 .764.811 krónur vegna óréttmætrar uppgreiðsluþóknunar ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. desember 2019 til greiðslu dags. Þá kref ja st stefn e nd ur málskostnaðar úr hendi stefnd a að mati dómsins samk væmt framlögðu yfirliti um tímaskráningu lögmanns stefnenda . Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og honum dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda að óskiptu að mati dómsins . 3. Ágreiningur máls þessa varðar 40 ára húsnæðislán sem st ef nendur tóku hjá stefnda árið 2008 . Á þessum tíma voru í gildi lög nr. 44/1998 um húsnæðismál eins og þeim hafði verið breytt meðal annars með lögum nr. 57/2004 og lögum nr. 120/2004 . Í lög un um var meðal annars fjallað um það að sérstakur lánasjóður í eigu íslenska ríkisins, Íbúða lána - sjóður, skyldi lána fé til íbúðakaupa, nýbygginga eða endurbóta íbúðar hús næðis á Íslandi. Sjóðurinn skyldi afla fjár með útgáfu fram seljan legra rafrænt eigna skráðra verðbréfa sem nefnd voru íbúðabréf og sem voru boði n til sölu í útboðum á almennum markaði og skráð á skuldabréfamarkaði . Fé sem sjóðurinn aflaði með þessum hætti var svo lánað almenn ingi og skyldu lántakendur gefa út svokölluð ÍLS - veðbréf sem skyldu vera tryggð með veði í íbúðarhúsnæði , bera fasta vexti og vera verðtrygg ð m iðað við vísitölu neysluverðs. Stjórn Íbúða lána sjóðs skyldi samkvæmt lögunum ákvarða vexti ÍLS - veðbréfa með hliðsjón af fjár mögn unar kostnaði í reglulegum útboðum íbúðabréfa og fjármagnskostnaði vegna upp greiddra lána að viðbættu vaxta álagi . Í lög u num var kveðið á um að skuldurum ÍLS - veðbréfa væri heimilt að greiða auka afborganir af skulda - bréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þess að greiða sé r staka þóknun eða bera kostnað vegna þessa. Þó var einni g í lögunum ákvæði sem gerði ráð fyrir að félagsmálaráðherra gæti heimilað Íbúðalánasjóði með reglu gerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS - veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða upp lán án þóknunar eða gr eiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Áskilið var að í reglugerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúða lánasjóður g æti áskilið sér ef lántaki, sem afsala ð hefði sér umræddum rétti, hyg ði st greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun s k y l di aldrei nema hærri fjárhæð en sem n æ m i kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkom andi láns. Félagsmálaráðherra 2 veitti Íbúðalánasjóði heimild samkvæmt ákvæðinu í nóvember árið 2005 með reglugerð nr. 1016 /2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs og nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf . 4. Stefnendur tóku 40 ára húsnæðislán hjá stefnda 10. apríl 2008 með útgáfu ÍLS - veðbréfs að fjárhæð 16.153.401 króna. Á þessum tíma stóðu lántökum til boða tvenns konar kjör á ÍLS - ve ðbréfum. Annars vegar lán sem ekki var heimilt að greiða upp nema gegn greiðslu sérstakrar þóknunar og báru slík lán 5,5% vexti. Hins vegar lán sem heimilt var að greiða upp án þóknunar og báru slík lán 5,75% vexti. S tefnendur völdu að lán þeirra bæri hina lægri vexti og væri því án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu sér - stakrar þóknunar . Til tryggingar greiðsl na af láninu settu stefnendur að veði fasteign sína að [...] í Borgarnesi. Á árinu 2018 samþykkti stefndi veðflutning á hinu umdeilda láni af fasteign inni að [...] yfir á nýja fasteign stefnenda að [...] í Reykjavík. Stefnendur greiddu af láninu án athuga semda frá útgáfu skuldabréfsins og allt fram til þess að þau greiddu lán ið upp í desember 2019 . Við uppgreiðslu na krafði stefndi um greiðsl u sérstakrar þóknunar samkvæmt 6. tölulið skilmála skuldabréfsins og 7. gr. reglu gerðar nr. 1016/2005, samanber 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Þar var kveðið á um að afborga na reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS - veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborg - a Þegar s tefnendur greiddu lánið upp 12. desember 2019 voru vextir nýrra lána 4,2% eða 1,3% lægri en vextir á láni stefnenda og voru þau því krafin um greiðslu þóknunar sem nam 3.764.811 krónum sem er sama fjárhæð og þau krefjast að þeim verði endurgreidd í þessu máli. Stefnendur telja að þessi gjaldtaka hafi ekki staðist af margvíslegum ástæðum en einkanlega vegna þess að reglugerðina sem heimilaði gjaldtökuna hafi skor t fullnægjandi lagastoð og því verið ólögmæt. 5. Stefnendur telja að þær reglugerðir sem stefndi byggir á rétt sinn til að innheimta uppgreiðslugjald skorti lagastoð og uppfylli ekki þau skilyrði sem heimildarákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál mæla fyrir um. Hin umþrættu ákvæði ÍLS - veðbréfanna byggi á ákvæðum 3. og 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með áorðnum breytingum og 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda. Þau ákvæði og þær reglugerðir séu sett með stoð í þágildandi 23. gr. laga nr. 4 4/1998 um húsnæðismál. Stefnendur telja að efni nefndra reglugerða standist ekki lögmætisreglu þar sem efni þeirra endurspegli ekki markmið löggjafans sem fram koma í reglugerðarheimildinni. Þær eigi sér því ekki lagastoð. 6. Stefnendur vísa til þess að ákvæð i laga nr. 44/1998 um húsnæðismál hafi haft að geyma tvenns konar sjálfstæðar og alls óskyldar heimildir til að krefja lántakendur um uppgreiðslugjald. Annars vegar hafi verið neyðarheimild í 2. mgr. 23. gr. sem lögfest var með sérstökum breytinga lögum nr. 57/2004 og sem gerði ráðherra heimilt , við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS - veðbréfa skyld i aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem skyldi jafn a út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðs - kjörum sambærilegs íbúðabréfs. Þessu ákvæði telja stefnendur að hafi verið ætlað að tryggja möguleika sjóðsins til að verja sig fyrir áhlaupum eða koma í veg fyrir að hann 3 yrði fyrir tapi vegna stórfelldra uppgreiðslna lána. Hins vegar hafi verið almenn heimild til að krefjast uppgreiðslugjalds , r eglugerðarheimild sem var lögleidd hálfu ári á eftir framangreindu neyðarúrræði, með lögum nr. 120/2004. Þar hafi félagsmálaráðherra verið heimilað að setja reglug erð sem leyfði Íbúðalánasjóði að bjóða skuldurum ÍLS - veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Þessu ákvæði sem sé alls óskylt hinu fyrra hafi verið ætlað að vera til hagsbóta fyri r lántaka og skapa möguleika til vaxtalækkunar. 7. Stefnendur telja að þegar ákveðið var að beita heimild 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál hafi hins vegar tekist þannig til að ákvæðum 2. mgr. og 3. mgr. hafi verið blandað saman svo að þær reglugerðir sem s ettar hafi verið með stoð í 3. mgr. 23. gr. hafi farið út fyrir þann ramma sem ákvæðið setti um heimild ráðherra til að mæla fyrir um uppgreiðslugjald í reglugerð . Þannig hafi heimild ráðherra verið háð fjórum skilyrðum samkvæmt lagaákvæðinu : Að heimild ti l þess að lána með þessum kjörum skyldi vera í reglugerð. Að áskilið væri að skuldarar tækju upplýsta ákvörðun um að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar. Að hlutfall uppgreiðsluþóknunarinnar kæmi fram í reglugerð og að hámark uppgreiðsluþóknunar v æri sem næmi kostnaði Íbúðarlánasjóðs vegna uppgreiðslu lánsins. Síðustu tvö skilyrðin fela að mati stefnenda í sér að augljóslega hafi ekki verið heimilt að taka uppgreiðslugjald, byggt á heimild 3. mgr., miða ð við muninn á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs, eins og regla neyðarúrræði s 2. mgr. gerir. Þetta hafi þó orðið raunin í reglugerð ráðherrans nr. 522/2004 . Þ ar hafi verið kveðið á um að óski lántaki , sem tekið hafi lán m eð lægra vaxtaálagi en ella býðst, samanber 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í reglugerð nr . 1016/2005 um gjaldskrá stefnda hafi svo verið kveðið á um í 7. gr . að og aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað v ið uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Nefnd ákvæði mæla ekki að mati stefnenda fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar heldur aðeins reiknigrundvöll . Skýra verði lagaheimildina svo að reglugerðin hafi átt að mæla með skýrum og fyrirsjáanlegum hætti fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar. Þá telja stefnendur að ákvæði gjald skrár - innar hafi í raun að geyma sama uppgreiðsluviðmið og neyðarúrræði ráðherra samkvæmt 2. mgr. 23. gr., þ að er að þóknun jafni út muninn á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Þeir telja að skýra verði áskilnað löggjafans um að mælt sé fyrir um hlutfall, í ljósi tilgangs og markmiðs húsnæðislaganna einsog því er lýst í upphafsgreinum laganna , a ð stuðla að því með lánveitingum að landsmenn geti búið við öryggi í húsnæðismálum. Þ annig sé fyrirsjáanleiki lánakjara mikilvægur þáttur í öryggi lánþega húsnæðislána. Þá komi einnig fram í lagaákvæðinu sjálfu að umrædd lán skuli veitt í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma sem leiði til þess að einnig verði að líta til þágil dandi laga um neytendalán sem gilt hafi sem almenn lög um allar lánveitingar stefnda til neytenda. 8. Stefnendur vísa til þess að í 3. gr. reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf , eins og henni var breytt með reglugerð nr. 1017/2005 , komi fram að gert sé ráð fyrir að lántak endur sem afsala sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum 4 eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, undirriti sérstaka yfirlýsingu um slíkt afsal. Þetta telja þau sig ekki hafa gert nema að mjög t akmörkuðu leyti . Þau vísa til þess að í 15. gr. sömu reglugerðar sé sérstaklega tekið fram að geta skuli um hið svokallaða neyðarúrræði sem heimilar að krefjast uppgreiðslugjalds við sérstakar aðstæður, í skil - málum ÍLS - veðbréfa. Þau telja að beit a v er ði samræmisskýringu og líta til þess að í 3. gr. sé tekið fram að lántakar þurfi að undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér réttindum, en hins vegar tiltekið varðandi neyðarúrræði 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga að nóg sé að geta þess í skilmálum ÍLS - veðbré fa. Verð i að ætla af samanburði á þessum mismunandi áskilnaði og í bestu samræmi við tilgang löggjafans að ef lántakar afs ö l uðu sér almennt rétti til uppgreiðslu án þóknunar samkvæmt 3. mgr . 23. gr. húsnæðislaga þyrfti vandaðri og formlegri aðgerð og skýra ri viljayfirlýsingu. Það ákvæði sem stefndi vís i til í þeim texta ÍLS - veðbréfanna sem stefnendur gengust undir sé í hinum almenna, staðlaða texta á bakhlið bréfanna og ólíklegri til að vekja athygli lántaka. Þá sé textinn illskiljan legur og lítt fyrirsjáa nlegur. Stefnendur byggja á því að þeim áskilnaði reglugerðarinnar að þau undirriti yfirlýsingu um að afsala sér heimild til uppgreiðslu fyrir gjalddaga hafi ekki verið fullnægt með því að bæta þeim texta inn í almenna staðlaða skilmála í smáu letri á bakh lið veðbréfs. Þá byggja stefnendur einnig á því að sú niðurstaða sé í samræmi við almennar reglur samningaréttar um að aðili samnings þurfi að kynna gagnaðila sínum sérstaklega óvenjulega og íþyngjandi skilmála staðlaðs samnings, s aman b e r til dæmis niðurst öðu dóms Hæstaréttar í máli nr. 290/2006. Þannig hafi stefnendur ekki gert sér grein fyrir því hvaða réttindum þau væru að afsala sér eða inntaki þess afsals og sé u því óbundin af ákvæðum um skyldu til greiðslu uppgreiðsluþóknunar. 9. Þá vísa stefnendur til þ ess að heimild 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga hafi kv e ð ið á um það að stefndi mætti bjóða skuldurum að afsala sér rétti til uppgreiðslu án þóknunar, gegn lægra vaxtaálagi. Af þessu leiði að ljóst sé að stefnendum átt u að standa til boða valkostir og forsendu r til að taka upplýsta ákvörðun um va l á milli þeirra. Ekkert ligg i hins vegar fyrir um að stefnendum hafi verið gefinn kostur á slíku vali, né að mismun u r eða áhætta hvors valkosts fyrir sig hafi verið skýrður fyrir þeim með nokkrum hætti. Þá hafi þ au ekki undirrit a ð neina yfirlýsingu eða staðfest móttöku á neinum upplýsingum eða skýringum frá stefnda en almennt o r ðað upplýsinga efni á heimasíðu stefnd a frá þessum tíma geti ekki komið í stað þessa. 10. Stefnendur benda á að í veðbréfinu sé engin tilvísun til gjaldskrár stefnda eða reglu - gerðar ákvæða um ákvörðun uppgreiðslugjalds. Þá sé heldur engin vísun til g a gn a um mun á vaxtaálagi eða þess hvernig hann var fundinn með tilliti til þess hluta álagsins sem ætlað var að mæta vaxtaáhættu sjó ðsins. Þá sé að auki afar óskýrt og óljóst hvernig þóknun s am kv æmt 6. tl. skilmála veðbréfsins er reiknuð út. Um sé að ræða einhliða áskilnað stefnda til að miða útreikning þóknunar við hjá stefnda, án þess að það sé skýrt nánar. Þetta feli í sér að s tefndi áskil ji sér í raun rétt til að velja að eigin geðþótta lán til samanburðar við útreikning þóknunar sem bjó ð i upp á að stefndi velji sér viðmiðunarlán með sem lægstum vöxtum þannig að vaxtamunurinn verði sem mestur. Á skilnaður inn geri það að verkum að lántakar læ si st inni í viðskiptum við stefnda og sé gert ókleift að endurfjármagna skuldir sínar, án óheyrilegs kostnaðar. Þess ir skilmálar stefnda stand i st því engar kröfur um sanngjarna viðskiptahætti, tillitsskyldu eða neytendavernd yfirhöfuð. Stefnendur byggja því á því að þeim áskilnaði að þau undirriti sérstaka yfirlýsingu um að hafa afsalað sér rétti til að 5 greiða upp lán sitt án þóknunar, sé ekki fullnægt og þau því ekki skuldbundin a f því að greiða umrætt uppgr eiðslugjald. 11. S tefnendur byggja á því að jafnvel þó að hin umþrættu ákvæði reglugerðar nr. 522/2004 og gjaldskrár stefndu tel du st heimil, sé ákvæði ÍLS - veðbréfsins um uppgreiðsluþóknun í öllu falli óheimilt. Þannig hafi hámark heimillar gjaldtöku verið lögf est í 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga og þar v e r ið skýrlega kveðið á um að þóknun sk y l d i ekki nema hærri fjárhæð en sem n æ m i kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Uppgreiðslugjaldið eins og það hafi v e r ið ákveðið af stefnda hafi hins vegar ekki tekið mið af kostnaði við uppgreiðslu, heldur einhvers konar núvirðingu af vaxtamun, marga áratugi fram í tímann, samanber áður tilvitnað ákvæði í 7. gr. gjaldskrár stefnda. Sam - kvæmt orðanna hljóðan og með gagnályktun frá 2. mgr. 23 gr. laganna, m egi ljós t vera að heimildin ni í 3. mgr. 23. gr. hafi ekki verið ætlað að taka á mögulegri vaxtaáhættu stefnda vegna uppgreiðslna og koma þannig í stað áhættustýringar stefnda. Þá hafi enga útlistun á því hvernig uppgreiðslugjald skuli reiknað út og ákveðið verið a ð finna í ÍLS - veðbréfinu og það út af fyrir sig verið andstætt venjum í viðskiptum sem þessum. 12. Stefnendur byggja á því að stefnda hafi í öllu falli verið óheimilt að miða gjaldtökuna við meintan kostnað sem fælist í mismuninum á vaxtastigi ÍLS - veðbréfs sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá stefnda, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga. Með því gef i stefndi sér að tjón hans miði við að stefndi sé bundinn af sinni fjármögnun allan upphaf lega fyrirhugaðan lánstíma, en samkvæmt meginreglum fjármunaréttar hafi stefnda borið skylda til að takmarka tjón sitt og endurfjármagna sig eftir því sem kostur væri . Stefndi get i ekki krafið stefnanda um milljónakostnað sem hann hefði getað komist hjá me ð eðlilegri áhættustýringu og endurfjármögnun . 13. Stefnendur byggja enn fremur á þeirri málsástæðu að jafnvel þó að reglugerðin tel d ist lög mæt og yfirlýsing þeirra nægjanlega skýr og bind andi, sé ákvæði veðbréfsins engu að síður ósann gjarnt og andstætt góðr i viðskiptavenju að bera það fyrir sig og því beri að víkja því til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, einkum 36. gr. a - d, samninga laga nr. 7/1936. Þau vísa til þess að ÍLS - veðbréfið sem stefnendur undirgengust hafi verið staðlaður samni ngur, saminn einhliða af stefnda. Það teljist því til samninga sem falli undir 36. gr. a - d. Lántaka stefnenda hafi ekki verið liður í starfsemi þeirra og ljóst að þau voru neytendur í samningssambandinu. Þau hafi þannig verið neytendur í skilningi 5. gr. l aga nr. 33/2013 um neytendalán (áður 4. gr. a laga nr. 121/1994). Um leið sé jafnljóst að stefndi hafi verið atvinnurekandi í skilningi ákvæðis 36. gr. a, en það hugtak h a f i verið túlkað rúmt af dómstólum. Þá sé engum vafa undirorpið að stefndi sé ekki aðeins atvinnurekandi, heldur í einstakri yfirburðastöðu þegar k o m i að samninga - gerð um lánveitingar og veðtöku. 14. Stefnendur vísa til þess að í 36. gr. b í samninga lögum nr. 7/1936 sé tekið af skarið um að vafi um merkingu staðlaðs samnings skuli túl kaður neytanda í hag, en með því sé andskýringarregla samningaréttar lögfest. Samkvæmt 36. gr. c sé beitt sömu viðmiðum við mat á því hvort samningur sé ósanngjarn og beitt sé samkvæmt 1. mgr. 36. gr., þó þannig að ekki sé litið til síðar til kominna atvik a neytanda í óhag. Loks sé tekið fram í 3. mgr. 36. gr. c að samningur teljist ósanngjarn stríði hann gegn góðum viðskiptaháttum og raski til muna jafnvægi milli réttinda og skyldna samningsaðila, neytanda í óhag. Stefnendur byggja á því að efni samningsin s, staða samningsaðila, atvik við 6 samningsgerðina, síðar til komin atvik og það að jafnvæginu á milli réttinda og skyldna aðilanna hafi verið raskað til muna, leiði allt til þess að uppgreiðsluákvæðið sé ósanngjarnt og því beri að víkja til hliðar. Þá telj a stefnendur að almennt sanngirnismat eigi að leiða til sömu niðurstöðu. 15. Stefnendur vísa til þess að v arðandi efni samningsins sé til þess að líta að í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 11/1986 sé sérstaklega fjallað um verðákvæði í samningum og að no ta m eg i reglu 36. gr. til að leiðrétta bæði of há og of lág verð í samningum. Sérstaklega sé tekið fram að reglan geti átt við um samninga sem gerðir sé u til langs tíma og sem ekki gera ráð fyrir endurskoðun á samningstíma. Umþrætt ÍLS - veðbréf þessa máls s é nákvæmlega því marki brennt ; einhliða, staðlaður langtímasamningur sem geri ekki ráð fyrir endurskoðun á samningstíma.Varðandi stöðu samningsaðila sé til þess að líta að stefnendur sé u einstaklingar, en stefndi stofnun sem h afi á að skipa sérfræðingum með fagþekkingu. Stefndi hafi ekki aðeins sam ið það ákvæði sem um er deilt, heldur hafi honum verið veitt heimild til þess, þvert á það sem lög um húnsæðismál ger i ráð fyrir, að setja sér sjálfur viðmið og reglur um útreikning uppg reiðsluþóknunar. Varðandi atvik við samningsgerðina sé á því byggt að þrátt fyrir þennan augljósa aðstöðumun hafi stefndi engan reka gert að því að upplýsa stefnendur um efni þeirrar skuldbindingar sem þeir g e ng u st undir, né þær afdrifaríku afleiðingar sem það gat haft í för með sér. Varðandi síðar til komin atvik byggja stefnendur á því að breyting lánskjara hafi leitt til þess að þær forsendur sem stefnendum gátu verið ljósar þegar þeir gengu til samninga, hafi verið algjörlega brostnar þegar þeir freist u ðu þess að endurfjármagna lán sín. Þ að sé einkum í ljósi þess að ákvæði það sem stefndi samdi einhliða og skýrði ekki fyrir stefnendum hafi verið svo óljóst að þau hafi ekki getað gert sér grein fyrir því hversu afdrifaríkar afleiðingar það gæti haft. Ljós t sé að á þeim tímapunkti sem umþrætt ÍLS - veðbréf var gefið út hafi kringumstæður, þ ar á meðal lána - og vaxtaumhverfi , verið allt aðrar en var þegar stefnendur ákv á ð u að endurfjármagna húsnæðislán sitt. Stefnendur hafi talið það þjóna sínum hagsmunum best og vera hagstæðast til lengri tíma að fjármagna húsnæðislán sitt í gegnum stefnda. Í skilmálum veðbréfs ins og regluverki þess tíma, hafi ákvæði um uppgreiðslugjald verið nefnt sem algjört neyðarúrræði sem leikmenn, hafi þeir kynnt sér það yfirhöfuð, höfðu ekki ástæðu til að hafa miklar áhyggjur af. 16. Stefnendur telja að til þess ber i að líta að veðbréfið hafi verið til langs tíma eða 40 ára og ekki ger t ráð fyrir neinum rétti til endurskoðunar. Stefnendur hafi því verið bundnir af einhliða ákveðnum samningsskilmálum í fjóra áratugi, sama hvað á geng i hvort sem væri á heimsm a rk a ð i eða í íslensku efnahagslífi. Það að krefja stefnendur um fjárhæð sem samsvar i 16% af heildaruppgreiðsluverði veðbréfsins, verð i vart kallað anna ð en ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju , sbr. 1. mgr. 36. gr. samningalaga og sé til marks um algjöran forsendubrest vegna síðar tilkominna atvika. Stefnendur byggja á því að engan hafi getað órað fyrir því að rúmum tíu árum eftir útgáfu veðskuld abréfs ins yrðu þau krafin um uppgreiðslugjald sem næmi 16% af heildaruppgreiðsluvirði veðbréfs ins . M arkaðsaðstæður og vaxtaumhverfi hafi enda gjörbreyst á þessum stutta tíma, auk þess sem segja m egi að forsendur hafi brostið fyrir gildi uppgreiðsluákvæða Í LS - veðbréfsins. 17. Varðandi það að réttindum og skyldum aðilanna hafi verið raskað til muna bygg ja stefnendur á því að uppgreiðslugjaldið sem þeim var gert að greiða hafi verið svo hátt og svo óhóflegt að það hafi leitt til þess að þau hafi verið verr sett en ef þ au hefðu ekki gengið að þeim sem þau töldu að verið væri að veita sér. Þá blasi við að 7 ekkert rökrétt samhengi sé á milli þess sem þau nutu á grundvelli ÍLS - veðbréfsins, og þess uppgreiðslugjald s sem þeim var á endanum gert að greiða. Þannig hafi fjárhæð uppgreiðslugjalds ins á endanum ekki ráðist af ávinningi stefnenda heldur lánskjörum sem hafi staðið öðrum lántakendum til boða. Því betri vextir sem hafi verið í boði fyrir aðrar lántakendur, þeim mun hærra hafi uppgreiðslugjaldið orðið og þar með stefnenda. Þar með hafi skuldarar ÍLS - veðbréfa verið læstir inni, jafnvel áratugum saman, vegna hagstæðari lánskjara sem stæðu öðrum lántakendum til boða. 18. Varðandi almennt sanngirnismat verð i að líta til þess að vegna orðalags ákvæðis 23. gr. laga um húsnæðismál, hafi stefnendur aðeins getað vænst þess að hið illskiljanlega uppgreiðsluákvæði leiddi til þess að þau yrð u krafin um kostnað sem tengdist uppgreiðslu á láni þeirra. Þegar til hafi ko m ið hafi sú greiðsla sem stefndi krafði þau um ekki staðið í neinum rökrænum tengslum við kostnað af uppgreiðslu, heldur grundv a ll ast á útreikningi á meintum vaxtamun, sem stefndi hafi reiknað sér sjálfur. Uppgreiðslu - gjaldi ð hafi auk þess verið margfalt þ að sem almennt gerist á skuldabréfamarkaði. Því sé ljóst að almennt sanngirnismat leiði enn fremur til þeirrar niðurstöðu að umrætt ákvæði sé ógilt á grundvelli 36. gr. samningalaga. 19. Þá telja stefnendur að einnig sé t il þess að líta að viðtekin venja sé í öllum sambærilegum viðskiptum lánveitenda að uppgreiðsluþóknun sé ákveðin sem hlutfall, hundraðshluti , ógreidd ra eftirstöðv a láns, eftir atvikum uppreiknuðum og núvirtum. Hámark þeirrar þóknunar h a f i verið, eftir bestu vitund stefnend a , 2% hjá öðrum lánveitendum en stefnda. Þá verði l oks að horfa til þess að samkvæmt núgildandi lögum um neytendalán, sem hafi t e k ið gildi sex árum áður en stefnendur voru krafðir um umþrætt uppgreiðslugjald hafi hámark uppgreiðslugjalds verið 1%. Stefnendur vísa til alls framangreinds og telja ljóst að hvert og eitt framangreindra atriða eigi að koma í veg fyrir að stefnda hafi verið heimilt að reikna sér uppgreiðslugjöld á þeim grundvelli sem hann h a f i gert. 20. Stefnendur byggja á því að stefndi hafi ekki með neinu móti sýn t fram á að forsendur fyrir núvirðisreikningum sínum séu réttar eða í samræmi við markaðsvenju. Stefnendur skoruðu á stefnda í stefnu að leggja fram ítarlegri útreikninga og skýringar á reikningslegum forsendum þess uppgreiðslugjalds sem hann lagði á stefn endur. Vegna þessara r áskorunar stefnenda var lagt fram minnisblað frá starfsmanni stefnda til lögmanns stefnenda þar sem formúla fyrir reiknireglu 7. gr. reglugerðar 1016/2005 er sett fram og skýrð. A f hálfu stefnenda er lit i ð svo á að þrátt fyrir þ etta h afi ekki verið sýnt fram á að forsendur fyrir núvirðisreikningum standist eða sannfærandi skiljanlegir útreikninga r lagðir fram . Málatilbúnaður stefnda 21. Stefndi bygg ir á því að ákvæði reglugerðar nr. 522/2004 um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf, sem heimilaði stefnda að bjóða upp á lán með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi , og ákvæði reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs hafi stoð í ákvæðum laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Stefndi hafnar þeirri málsástæðu stefnenda að reglugerð - irnar skorti full nægjandi lagastoð. Þá telur stefndi fráleitt að við setningu reglugerðanna hafi ráðherra ákvæðum 2. og 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál og áskilið sér uppgreiðslugjald með almennum hætti án lagaheimildar. Stefndi telur að á kvæði hins umd eilda skuldabréfs sé u byggð á 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál en ekki 2. mgr. 23. gr. laganna, enda h afi ráðherra aldrei nýtt heimild samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál. Þá sé ljóst að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs endurspegl i 8 lög og reglu r, enda hafi lög um húsnæðismál og reglugerðir sem settar vor u á grundvelli laganna mælt nákvæmlega fyrir um hvernig stefndi skyldi standa að lánveitingum, hvernig kjör lánanna voru og um endurgreiðslu lánanna. 22. Stefndi vísar til þess að í 3. mgr. 23. gr. l aga um húsnæðismál hafi verið kveðið á um heimild ráðherra til að setja í reglugerð heimild fyrir Íbúðalánasjóð til að bjóða skuldurum ÍLS - veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf hafi v e r ið sett þann 21. nóvember 2005 með heimild í 3. mgr. 23. gr. og 29. gr. laga um húsnæðismál. Með reglugerðinni hafi tveimur málsgreinum verið bætt við 15. gr . reglugerðar nr. 522/2004 þar sem kveðið hafi v e r ið á um heimild Íbúðalánsjóðs til að bjóða lántökum lán með lægra vaxtaálagi gegn því að þeir afsöluðu sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Jafnframt hafi verið kveðið á um að ef lántakar óskuðu eftir því að greiða aukaafborganir af slíku láni eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstíma skyldu þeir greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá sjóðsins. Samhliða framangreindri reglugerð hafi verið sett reglugerð um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005. Í 7. gr. reglugerðarinnar hafi verið kveðið á um að útreikningur þóknun ar vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana sk y l d i reiknast af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. 23. Stefndi vísar til þess að 5. töluliður skilmála hins umdeilda sk uldabréfs sé samhljóða ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál og lokamálsgreinum 15. gr. reglugerðar um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf. Þá sé í 6. tölulið skilmálanna orðrétt tekið upp ákvæði 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Því sé skýrt að ákvæði skulda - bréfs ins sé u í fullu samræmi við ákvæði laga og stjórnvaldsfyrirmæla. Um þetta vísa r stefndi til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur frá 28. maí 2020 í máli nr. 6400/2019. Engin stoð sé fyrir þeirri fullyrðingu s tefnend a að ákvæði 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 fari gegn fyrirmælum 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Þá bendir stefndi á að í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, sem sett hafi verið um leið og reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, hafi ve rið kveðið með skýrum hætti á um það hvernig reikna ætti út þóknun vegna uppgreiðslulána og aukaafborgana. Í ákvæðinu k omi einnig skýrt fram að uppgreiðslugjaldið mið i st við hlutfall, mismun á milli vaxtastigs láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegr a nýrra lána hjá Íbúða lána sjóði. Þ ví sé mælt fyrir um hlutfall uppgreiðsluþóknunar í reglugerð . S tefndi telur ekki unnt að skýra ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga um húsnæðismál svo þröngt að í reglugerð verði aðeins kveðið á um tiltekna fasta prósentutölu sem gildi um öll lán með upp greið slu ákvæði. Slík skýring tæki ekki mið af þeim forsendum sem hafi l egið að baki ákvörðun um að heimila stefnda að bjóða lægri vexti en leitast um leið við að tryggja skað leysi stefnda af framtíðarvaxtabreytingum. Að mati st efnda g etur umrætt hlutfall ekki verið föst vaxta - pró senta þar sem lög um húsnæðismál ger i ráð fyrir að það taki mið af kostnaði stefnda af uppgreiðslu lána, en sá kostnaður t a k i mið af breytilegum markaðs vöxtum hverju sinni. S tefndi bendir á að í dómi Héraðsdóms Reykja víkur í máli nr. E - 1440/2013 hafi 9 verið staðfest að sú aðferð sem lýst sé í 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs sé í samræmi við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. 24. Stefndi mótmælir þeirri fullyrðingu stefnen d a að ákvæði reglugerðanna um uppgreiðslu - gjald fari gegn ákvæði laga um að uppgreiðsluþóknun megi að hámarki nema kostnaði Íbúða lánasjóðs vegna uppgreiðslu láns . Tilgangurinn með lögfestingu á kvæði s 3. gr. 23. gr. laga nr. 44/1998 hafi verið að gera stef nda kleift að bjóða lán með betri vaxtakjörum en annars hefði verið unnt vegna undirboða frá bönkum. Sá kostnaður sem stefnda hafi verið heimilað að krefja lántaka um sem þóknun með ákvæðinu hafi verið til að bæta stefnda vaxtamun sem hann hefði ella setið uppi með við uppgreiðslu láns og sem hefði gert sjóðnum ómögulegt að sinna hlutverki sínu. Er í því sambandi bent á að sjóðurinn sé ekki rekinn í hagnaðarskyni. Skýrt sé kveðið á um það í reglugerð nr. 1016/2005 að uppgreiðslugjaldið miðast við mismun á m illi vaxtastigs láns sem greitt er upp og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði. Ljóst sé að stefndi h afi kostnað af uppgreiðslu láns fyrir gjalddaga, enda mið i st vextir á lánum við fjár mögn un - ar kostnað sjóðsins. Þegar lán sé u greidd u pp fyrir gjalddaga og vextir haf i lækkað sit ji sjóðurinn uppi með lausafé á mun lægri vöxtum en það sem ha nn þarf að greiða af skuldum vegna fjármögnunar. Stefndi vísar til þess að uppgreiðsluvandi Íbúðalánasjóðs sé vel þekktur og ljóst að uppgreiðslugjald nem i aldrei hærri fjárhæð en kostnaði Íbúðalánasjóðs. Stefndi vísar um þetta til niðurstöðu Héraðsdóms Reykjavíkur í málinu nr. E - 1440/2013. 25. Stefndi vísar á bug fullyrðingum stefnenda u m að þau hafi ekki afsalað sér rétti til að greiða lán sitt upp án þóknunar þar sem þau hafi ekki undirritað sérstaka yfirlýsingu þess efnis. Sömuleiðis að þau hafi ekki getað gert sér grein fyrir því hvaða réttindum þau væru að afsala sér eða inntaki þess afsals og séu þau því óbundin af ákvæðum um skyldu til greiðslu uppgreiðsluþóknunar. Bendir stefndi á að ekki sé umdeilt að stefnendur völdu að taka lán með uppgreiðsluþóknun. Af gögnum málsins verði ráðið að umsækjendur um lán sáu á heimasíðu sjóðsins að þeir þ y rf t u að velja milli þess að taka lán með lægri vöxtum og án heimildar til uppgreiðslu eða aukaafborgana, nema gegn sérstakri þóknun, eða lán með hærri vöxtum en með heimild til uppgreiðslu eða aukaafborgana. Þ ví sé ljóst að stefnendur sjálfi r hafi valið hv ora lánstegundina þeir vildu taka. Þá bendir stefndi á að í fyrirsögn hins umþrætta skuldabréfs k omi skýrt fram að það sé án heimildar til upp - greið slu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Þá k omi skýrt fram í 5. tölulið skilmála bréfsins að skul dari afsali sé heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréf i sínu eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Í 6. tölulið skilmálanna sé svo greint frá því hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana sé reiknuð. Á kvæðin séu mjög skýr og hafi stefnendum sem almennum neytendum ekki getað dulist að uppgreiðslugjald væri á láninu, en gera verður ráð fyrir því að lántakar ky nni sér efni þeirra fjárhags skuld bindinga sem þeir gangast undir. Þá vísar stefndi til þess að dómstólar og úrskurðarnefnd velferðarmála hafi komist að þeirri niðurstöðu að 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 geri ekki frekari áskilnað en að getið sé um upp greiðsluheimild á veðbréfinu sjálfu e i n s og gert hafi verið á hinu umdeilda skuldabréfi. Stefndi byggir einnig á því að upplýsingagjöf hans hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði laga nr. 121/1994 um neytendalán sem hafi verið í gildi við útgáfu sku ldabréfsins, en í þeim lögum hafi verið fjallað um upplýsingaskyldu lánveitanda. Í 5. gr. laganna hafi komið fram að lánasamningur skyldi fela í sér 10 upplýsingar þær sem tilgreindar væru í 6. og 8. gr. og að neytandi skyldi fá í hendur eintak af lánssamning num. Í 6. gr. hafi komið fram að við gerð lánssamnings skyldi lánveitandi gefa neytanda upplýsingar um höfuðstól, fjárhæð útborgunar, vexti, heildarlántökukostnað í krónum, árlega hlutfallstölu kostnaðar, heildarupphæð þá sem greiða skyldi, fjölda einstakr a greiðslna, fjárhæð þeirra og gjalddaga, gildistíma lánssamnings og skilyrði uppsagnar hans og heimild til að greiða fyrir lokagjalddaga. Allar framangreindar upplýsingar hafi s tefndi veitt stefnendum. 26. Stefndi hafnar þeim málatilbúnaði stefnenda að ákvæði hins umdeilda skuldabréfs séu ósann gjörn og andstætt góðri viðskiptavenju að bera þau fyrir sig og því beri að víkja þeim til hliðar á grundvelli ógildingarreglna samningaréttar, einkum 36. gr. a - d í samn - ing alögum . Stefndi telur að ekki sé fullnægt ski lyrðum til ógildingar á skilmálum sem fram koma í skuldabréfinu. Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að skuldabréfið falli ekki undir ákvæði 36. gr. a - c, enda nái ákvæðin ekki til samningsskilmála sem endur spegli lög og bindandi stjórnsýsluákvæði. Stefndi vísar til þess að ákvæði 36. gr. a - c hafi verið lög fest með lögum nr. 14/1995, en með lögunum hafi tilskipun 93/13/EBE um ósann - gjarna skilmála í neytendasamningum verið innleidd í íslenskan rétt. Í 2. mgr. 2. gr. til - skip unarinnar segi að tilskipunin ná i ekki til samningsskilmála sem endurspegli lög. Þetta sé tiltekið í athugasemdum við 2. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 14/1995 en í 2. gr. frumvarpsins sé fjallað um gildissvið 36. gr. a - c. Rökin fyrir þessu séu þau að ekki sé með sama hætti þör f á að tryggja hagsmuni neytenda á sviðum þar sem löggjafinn og opinberir aðilar hafa sett reglur, þar sem gengið sé út frá því að með reglusetningunni hafi jafnræði aðila verið tryggt. Telur stefndi ljóst að túlka beri þessi ákvæði svo að ákvæði 36. gr. a - c gildi ekki um samningsskilmála sem endurspegli lög og reglur lands - réttar eins og segi í inngangi tilskipunarinnar. Vísar stefndi um þetta til dóms Hæstaréttar í máli nr. 160/2015. Telur stefndi að þau ákvæði sem stefnendur krefjist ógildingar á endur s pegli einmitt íslensk lög og reglur. Því geti ákvæði 36. gr. a - c ekki gilt um um - þrætta töluliði skilmála ÍLS - veðbréfsins sem deilt er um í málinu. Stefndi byggir á því að ekki séu skilyrði til ógildingar skilmál a skuldabréfsins á grundvelli 36. gr. samn inga - laga og verði talið að 36. gr. a - c eigi við , að ekki séu skilyrði til ógildingar skil mál anna á grundvelli þeirra ákvæða heldur. 27. Stefndi vísar til þess að e in af grunnreglum samningaréttar sé að samninga skuli halda . L jóst sé að traust og tiltrú í vi ðskiptalífinu byggi á því að þessi regla sé höfð í heiðri. Ef víkja eigi frá ákvæðum skuldabréfs sem leysi stefnendur undan skyldum sínum verð i að finna slíkri ógildingu stoð í reglum samningaréttar. Ógildingarákvæði samningalaga fel i í sér undantekningu f rá meginreglunni og ber i að skýra þröngt og haf i íslenskir dómstólar beitt þeim af mikilli varúð. Það sé skilyrði fyrir því að ákvæðum skuldabréfsins verði vikið til hliðar á grundvelli 36. gr. samningalaga að þau séu talin ósanngjörn eða andstæð góðri við skipta venju. Í 2. mgr. 36. gr. segi að við mat á hvað tel ji st ósanngjarnt eða and - stætt góðri viðskiptavenju skuli líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar kom i til. Í málinu sé deilt um skilmála skulda bréfs um uppgreiðslugjald. Í fyrirsögn skuldabréfsins k omi skýrt fram að ekki sé heim ild til upp greiðslu eða aukaafborgana nema gegn sérstakri þóknun. Í 5. tölu lið skilmálanna komi einnig s kýrt fram að skuldari afsali sé r heimild til að greiða aukaafborganir eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun. Í 6. tölulið skilmálanna sé svo greint frá því hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna 11 auka af borg ana sé reiknuð. Á kvæðin séu mj ög skýr. Einnig sé ljóst að stefnda hafi sam - kvæmt lögum og stjórnvaldsfyrirmælum verið heimilt að bjóða lán sem ekki hafi verið hægt að greiða upp nema gegn greiðslu þóknunar og hin umdeildu ákvæði séu að öllu leyti í samræmi við lög og reglur eins og sýn t h afi verið fram á. E kki verði talið að samn - ings ákvæði sem sé u í fullu samræmi við gildandi lög geti talist ósanngjörn. Þá ligg i fyrir að stefnendur hafi valið hvort þau tækju lán á hærri vöxtum án upp greiðslugjalds eða lán með lægri vöxtum og uppgreið slugjaldi. Með því að uppgreiðslugjald hafi verið á skuld - inni hafi stefnendur fengið lægri vexti. Þannig hafi stefnendur á þeim tíma er þau voru skuldarar hins umþrætta skuldabréfs grei tt rúmum 1.800.000 krón um minna í vexti og verð bætur en þau hefðu gert ef þau hefðu tekið lán með hærri vöxtum án uppgreiðslu - gjalds. S tefnendum sem almennum neytendum hafi hlotið að vera ljóst að með því að velja lægri vexti og uppgreiðslugjald gæti lent á þeim kostnaður ef þau kysu að greiða lánið upp fyrir gjalddaga, enda hafi komið skýrt fram í 6. tölulið skuldabréfsins hvernig þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og aukaafborgana skyldi reiknuð. Þá sé ljóst að e r umrætt lán hafi verið veitt hafi fjármálafyrirtæki mörg veit t lán með lægri vöxtum gegn því að krefjast uppgr eiðslugjalds , hafi verið greitt af láni fyrir gjalddaga. Þá h e fði stefndi veitt slík lán í meira en tvö ár e r hið umdeilda lán hafi verið veitt. Skilmálar þess ir hafi því hvorki verið óeðlilegir né óvenjulegir. Stefndi hafnar því og alfarið að skilmálar ve ð - bréfs ins séu óskýrir. Þá sé það svo að þó tt s taða samningsaðila get i skipt máli þegar metið sé hvort ógilda eigi samning á grundvelli 36. gr. samningalaga og stefnendur telji að verulega hafi hallað á stöðu þeirra við útgáfu veðskuldabréfsins þá sé ekki nóg að sýna fram á að stefndi hafi sérfræðiþekkingu, heldur verður að sýna fram á að stefndi hafi beitt aðstöðumun við samningsgerðina. Slíkt ligg i ekki fyrir í þessu máli. Stefndi haf i enda enga möguleika haft til að beita aðstöðumun þar sem skilmálar ÍL S - veðbréfa séu nær algjörlega lögbundnir og öll skjöl í samræmi við ákvæði laga og reglugerða. Stefndi hafi engin áhrif haft á það hvora lánategundina stefnendur völdu, slíkt val hafi verið alfarið í höndum lántaka. Verð i því ekki séð að aðstöðumunur hafi get að leitt til þess að ákvæði skulda bréfsins verði talin ósanngjörn eða andstæð góðri viðskiptavenju. Hvað atvik við samn ings gerð varð i þá ligg i fyrir að við gerð samningsins hafi verið að öllu farið að ákvæð um laga um neytendalán og stefn endur fengi ð ítarlegar upplýsingar við lántökuna. Þá hafi lántökum verið afhent upp lýs ingaskjal samhliða ÍLS - veðbréf um þar sem eðli upp greiðslu þóknun ar innar hafi verið útskýrt ásamt áætlun á hlutfalli hennar miðað við fyrir framgefnar forsendur en þetta hafi ve rið u mfram skyldu samkvæmt lögum um neytenda lán . Þá telur stefndi að e kki verð i séð að nein atvik sem síðar hafi kom ið til geti leitt til þess að skilmálar skuldabréfsins teljist ósanngjarnir, en í því sambandi sé nauð - syn legt að hafa í huga að við lántökuna hafi enginn getað vitað í hvaða átt vextir m y ndu þróast, hvorki stefnendur né stefndi. Almenn lækkun vaxta get i ekki leitt til að stefn endur losni undan greið slu uppgreiðslugjald s , enda get i það almennt ekki talist óve njulegt, ósann gjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju, að stefndi krefjist þess að skuldarar inni af hendi greiðslur sam kvæmt skilmál um veðbréfsins. Í ljósi þessa verð i ekki séð að skil - mál ar skuldabréf s in s séu þess eðlis að það sé ósanngjarnt eða andst ætt góðri við - skiptavenju að bera skuldabréfið fyrir sig. Þá mót mæl ir stefndi því að forsendur hafi brostið fyrir gildi uppgreiðsluákvæðis hins umdeilda skuldabréfs. Stefndi mótmælir því einnig að horf a beri til ákvæða laga um neytendalán nr. 33/2013, en d a hafi þau lög t ekið gildi mörgum árum eftir að hið umdeilda skuldabréf var gefið út. Niðurstaða 12 28. Með breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál með lögum nr. 57/2004 varð grundvallarbreyting á fyrir komu lagi fjármögnunar stefnda og samhengi fjármögnunar við skuldbindingu lántaka gagnvart stefnda . Áður hafði verið við líði svokallað húsbréfa - kerfi sem fól í stuttu máli í sér að lántakendur skiptu á fasteigna veðbréfum sínum til sjóðsins fyrir svokölluð húsbréf , sem voru fram seljan leg verðbréf með föstum vöx t um , skráð á skuldabréfamarkaði , útgefin af Íbúðalánasjóð i , og báru lántakendur sjálfir ábyrgð á að selja þau bréf á markaði. M arkaðsvirði hús bréfanna endurspegla ði ávöxtunarkr öfu á markaði á hverjum tíma sem gat leitt til þess að lántakendur fengju meira eða minna fyrir bréfin en sem nam nafnverði þeirra. Þetta markaðsvirði kom því fram við upphaf lánstímans. V axtakjör lántakenda gagnvart stefnda voru föst og heimild þeirra til að greiða upp veðbréf sín va r óheft. Á sama tíma var stefnda tryggð heimild til að ráðstafa uppgreiðslum lántakenda til uppg reiðslu húsbréfa. Á sjóðnum hvíldi því engin vaxta - áhætta vegna útlánanna eða fjármögnunar þeirra og slíka áhættu báru lántakendur hans ekki heldur. Vaxtaáhættu var þannig alfarið velt yfir á þá sem fjármögnuðu sjóðinn. Með breytinga lögunum nr. 57/2004 og þeirri framkvæmd sem þá var tekin upp með útgáfu fram seljan legra rafrænt eignaskráðra verðbréfa , sem nefnd voru íbúðabréf , varð meðal annars sú grundvallarbreyting að áhættan af vaxtabreytingum færðist frá þeim sem fjármögnuðu sjóðinn og yfir á sjóðinn sjálfan. Þetta skýrist af því að skilmálar íbúða - bréfanna , sem ráðherra samþykkti að fengnum tillögum stjórnar stefnda , sbr. 4. gr. r eglugerðar nr . 522/2004 , fólu í sér fasta óbreytanlega vexti án heimildar til uppgreiðslu þeirra fyrir gjalddaga . 29. Framangreind lög nr. 57/2004 um breytingu á lögum um húsnæðismál byggð u meðal annars á áliti nefndar um endurskipulagningu á útgáfumálum Íbúðalánasjóðs sem kom út í október 2003 . Fjármálaráðherra skipaði nefnd ina hinn 28. mars 2001 og var hlutverk hennar að skoða form og tilhögun á verðbréfaútgáfum Íbúðalánasjóðs með tilliti til endurskipulagningar á verðbréfaútgáfum ríkissjóðs í því skyni að efla stöðu þeirra enn frekar á markaði þannig að þau geg n du því hlutverki að vera vaxtamyndandi á verðbréfamarkaði. Í þeim hluta álits nefndarinnar þar sem hún lýsir tillögum sínum um breytingar á húsnæðislögum segir meðal annars; - greiðslu fasteignaveðlána verði þrengd þannig að uppgreiðsla fasteigna veðbréfa verði aðeins heimiluð gegn greiðslu þóknunar, sem yrði jafnhá mismun á markaðs - verðmæti áþekks Íbúðabréfs og fasteignaveðlánsins. Setja þarf ákvæði um uppgreið - slu í skilmála fasteigna veðbréfa. Með því móti gæti Íbúðalánasjóður keypt Íbúðabréf 30. Í lögunum nr. 44/1998 hafði frá öndverðu gilt sú regla í 23. gr. að skuldurum fasteigna - veð bréfa var heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án greiðslu þóknunar . Eins og að framan greinir fylgdi þeirri reglu , fyrir breytinguna sem gerð var með lögunum nr. 57/2004 , heimild sjóðsins t il að jafna fjár streymi vegna slíkra endurgreiðslna með því að innleysa útgefin húsbréf. Með lögunum nr. 57/2004 sem samþykkt voru á Alþingi 27. maí 2004 var , þrátt fyrir tillögu nefndar fjármálaráðherra frá í október 2003 , haldið óbreyttri heimild s kuldara fasteigna veð bréfa, nú ÍLS - veðbréfa, til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í greinargerð með frumvarpi að Nefnd um endurskipulagningu verðbréfaútgáfu Íbúða - lánasjóðs lagði til að brugðist yrði við þessum vanda með því að skuldara sem nýtti sér 13 uppgreiðsluheimild yrði gert að greiða að fullu þann vaxtamun sem hlytist af uppgreiðslu láns fyrir lokagjalddaga. Sú leið er þó talin hafa í för með sér ýmis vandkvæði , enda getur hún mögulega sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka í útlánum til húsnæðiskaupa 31. Í 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaganna var þó um leið lögfest heimild til r áðherra, við sérs takar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákveða að þrátt fyrir hina almennu uppgreiðsluheimild skyldu aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS - veðbréfa aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem skyldi jafn a út að hluta eða að öllu leyti m uninn á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Fram kom að þessarar heimildar skyldi g et ið í skilmálum ÍLS - veðbréfa. Í greinargerð með frum - varpinu sem varð að lögum nr. 57/2004 kemur eftirfarandi fram um þessa heimild : Heimild sjóðsins til innköllunar á íbúðabréfum á móti uppgreiddum lánum er ekki til staðar í hinu nýja kerfi. Hin almenna regla verður sú að lántakendum verður áfram heimilt að greiða upp lán án sérstaks gjalds. Áhætta sjóðsins vegna þessa mun endur - spegla st í vaxtaákvörðun sjóðsins skv. 3. mgr. 21. gr. og vaxtaálagi skv. 28. gr. Sjóðurinn mun einnig beita virkri fjárstýringu til að lágmarka áhættu sína að þessu leyti. Til að gæta fyllsta öryggis er þó nauðsynlegt að kveða á um möguleika sjóðsins til að ásk ilja að uppgreiðsla verði aðeins heimil gegn greiðslu þóknunar sem jafni að hluta eða að öllu leyti mismun á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðskjörum sambæri - legra íbúðabréfa. Þessari heimild verður væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik val da því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert er ráð fyrir að heimild þessari verði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægja ekki til að verja hag sjóðsi ns. Gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. 32. Með lögunum nr. 120/2004 sem samþykkt voru á Alþingi sex mánuðum síðar , 2. desem - ber 2004 , var bætt nýrri málsgrein við 23. gr. laganna sem varð 3. mgr., svohljóðandi: Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur félagsmálaráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS - veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða auka - afborganir, gegn lægra vaxtaálag i. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjár - hæð en nemur kostnaði Íbúðal Takmark - aðra lögskýringargagna nýtur við um þe tt a lagaákvæði en ekki hafði verið gert ráð fyrir því í upphafi í frumvarpinu sem varð að lögum nr. 120/2004 heldur var þessi breyting gerð samkvæmt tillögu félagsmá lanefndar við þinglega meðferð málsins. Í nefndaráliti sem fylgdi breytingartillögunni segir þó að gert sé ráð fyrir - . 33. Að mati dómsins getur enginn vafi leikið á því að heimildir stefnda til að taka gjöld a f lántakendum vegna uppgreiðslu samkvæmt 2. mgr. annars vegar og hins vegar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga nr. 44/1998 eru gjörólíkar heimildir bæði að efni og inntaki. Heimild 2. mgr. er neyðarheimild sem sýnist hugsuð til að forða áhlaupi á stefnda og koma í veg fyrir að stórkostlegar uppgreiðslur gætu leitt til fjárþrots hans. Ekki verður annað ráðið af orðalagi o g framsetningu laganna en að þessi heimild eigi við hvort sem lántaki hefur valið að taka lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjal ds eða lán eins og hér er þrætt um 14 með lægri vöxtum og uppgreiðslugjaldi. Óumdeilt er með aðilum dómsmáls þessa að þessari heimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðislaga hefur aldrei verið beitt. Heimild 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga er á hinn bóginn almenn heimild s em virðist hafa verið hugsuð til að gefa lántakendum kost á að njóta lægri vaxta gegn því að þeir tækju þátt í áhættu stefnda af vaxtabreytingum á markaði. Af orðalagi 3. mgr. 23. gr. verður ráðið að heimild þessari hafi verið sett nokkur skilyrði sem hér skipta máli. Mikilvægust þeirra eru annars vegar það skilyrði að í reglugerð um heimild til að bjóða skuldurum sjóðsins þetta val skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi g æ t i áskilið sér ef lántaki, sem afsala ð hefði sér rétti til uppgreiðslu , hyg ði st greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Hins vegar það skilyrði að slík uppgreiðslu þóknun sk y l di aldrei nema hærri fjárhæð en sem n æ m i kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns . Með þessu var að mati dómsins lög fest að tryggt sk y l d i að áhætta sku ldara stefnda af því að afsala sér rétti til uppgreiðslu væri fyrirsjáanleg og að stefndi gæti ekki áskilið sér þóknun umfram r a unverulegan kostnað vegna tiltekins láns. Í þessu sambandi verður að hafa í huga að er umrætt lán var veitt var alþekkt að lánas tofnanir krefðust uppgreiðslugjalds ef greitt var af láni fyrir gjalddaga. V enja var að uppgreiðslugjald væri tilgreint sem hlutfall af eftirstöðvum lánsins við uppgreiðslu og a f almennri reynslu á markaði máttu skuldarar vænta þess að umfang uppgreiðsluþóknunar næmi í hæsta lagi tveimur til þremur prósentum af uppgreiðsluvirði láns. 34. Með reglugerð nr. 1017/2005 um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, um ÍLS - veðbréf og íbúðabréf, veitti ráðherra stefnda heimild til að veita lán með lægri vöxtum og upp - greið slu gjöldum á grundvelli heimildar 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga. Í 15. gr. reglu gerð - ar inn ar er efnislega endurtekið , að mestu með óbreytt um texta , efni 1. - 3. mgr. 23. gr. hú s næðis laga og sagt að skuldurum ÍLS - veðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Að ráðherra sé heimilt, við sérstakar aðstæður og að fenginni umsögn stjórnar Íbúðalánasjóðs, að ákv eða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS - veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS - veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Að geta skuli um þessa heimild í skilmálu m ÍLS - veðbréfa en um beitingu hennar gildi ákvæði reglugerðar um áhættustýringu Íbúðalánasjóðs. Síðan er sagt að Íbúðalánasjóði sé heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum s ínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem sé ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Tekið er fram að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, eftir því að gre iða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Í reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda var svo sett svohljóðandi ákvæði í 7 . g r . : sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til 35. Með þessu ákvæði gjaldskrár stefnda var í raun tekin upp sambærileg regla um útreikning upp greiðsluþóknunar og nefnd f jármálaráðherra hafði lagt til í áliti sínu í október 2003 og sem er sama regla og lögfest var í neyðarheimild 2. mgr. 23. húsnæðislaga. Ákvæðin 15 eru nánast samhljóða utan þess að í tillögu nefndarinnar og 2. mgr. 23. gr. laganna er upp greiðsluþóknunin miðuð við markaðskjör sambærilegr a íbúðabréfa en í gjaldskránni er hún miðuð við markaðsvexti sambærilegra nýrra út lána stefnda . Fjárhæð hinnar sér - stöku þóknunar samkvæmt gjaldskrá stefnda er því almennt lægri en fjárhæð hugsan - legrar uppgreiðsluþóknun ar samkvæmt neyðarheimild 2. mgr. 23. gr. húsnæðis laga og til lögu nefndarinnar en tekur með sambærilegum hætti mið af markaðsvöxtum á hverjum tíma. Í greinargerð með frumvarpi að lögum nr. 57/2004 kemur fram að heimild sam - kvæmt 2. mgr. 23. gr. skuli eingöngu nota sem neyðarúrræ ði þegar aðrar leiðir nægja ekki til að verja eiginfjárstöðu sjóðsins. Þá segir í greinargerðinni að tillaga nefnda r fjár - mála ráð herra geti sett íbúðakaupendur í erfiða stöðu, torveldað sölu fasteigna vegna áhvílandi lána og veikt samkeppnisstöðu banka. Í nefndar áliti félagsmálanefndar segir um heimildina í 3. mgr. 23. gr. húsnæðislaga að tilgangur hennar sé að ráðherra geti heimilað Íbúðalánasjóði sama svigrúm við lánveitingar og aðrar fjármála stofn anir njóta samkvæmt almennum lögum á hverjum tíma, þá lög um neytendalán nr. 121/1994. Að þessu virtu er það mat dómsins að m eð framangreindu ákvæði gjaldskrár stefnda hafi á engan hátt verið gætt að því að áhætta lántaka væri takmörkuð á þann hátt sem löggjafinn hafði ákveðið með setningu 3. mgr. 23. húsnæðislaga með lögum nr. 120/2004. Þar er að mati dómsins hvorki kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi g e ti áskilið sér ef lántaki, sem af salað hef ur sér rétti til uppgreiðslu, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma né tryggt að slík uppgreiðsluþóknun n e m i ekki hærri fjárhæð en sem n e m ur kostnaði stefnda vegna uppgreiðslu viðkomandi láns . Ákvæði gjaldskrárinnar um upp greiðslu þóknun er bæð i óvenjulegt á íslenskum lánamarkaði og ógagnsætt og erfitt getur verið fyrir almenna lántakendur að átta sig á með hvaða hætti uppgreiðsluþóknunin er ákvörðuð og hversu há hún getur orðið . Fjárhæð þóknunarinnar tekur breytingum eftir því sem vextir á mark - aði breytast og er hún því að því leyti vaxtaafleið a . Þá felur á kvæðið í raun í sér að við uppgreiðslu láns skuli lánta ki greiða hluta af þeim vöxtum sem greiða átti eftir greiðslu - dag og allt fram að lokagjalddaga , andst ætt því sem gert var ráð fyrir í 1. mgr. 16. gr. þá gild andi laga nr. 121/1994 um neytendalán. Þessi aðferð byggir hvorki beint á orðalagi 3. mgr. 23. gr . húsnæðislaga né uppbyggingu ákvæðisins í heild sinni og er auk þess í andstöðu við áðurnefnda fyrir ætlan félagsmála nefndar um að veit a stefnanda sama svig - rúm og öðrum fjár málastofnunum. Það er mat dómsins að m eð skilyrði um að í reglu - gerðinni skyldi kveðið á um hlutfall þóknunar sem stefndi gæti áskilið sér hafi löggjafinn takmarkað heimild stefnda við að ákvarða uppgreiðsluþóknun sem hlutfall af eftir - stöðvum láns við uppgreiðslu eins og almenn venja var á íslenskum fasteigna lána - markaði , en þó að hámarki sem nam kostnaði sjóðsins vegna uppgreiðslunnar . 36. R eglusetning in um uppgreiðslugjald sem ákvörðuð var með reglugerð nr. 1017/2005 og reglugerð nr. 1016/2005 um gjaldskrá stefnda stenst því að mati dómsins ekki áskilnað 3. mgr. 23. húsnæðislaga um heimild ráðherra til að setja stefnda ramma um he i mild til að bjóða lán með uppgreiðslugjöldum og getur því ekki verið grund völlur að löglegri álagningu slíkra gjalda. Þegar af þessari ástæðu verður fallist á dóm kröfu stefnanda eins og greinir í dómsorði. Með vísan til þessa er ekki þörf að taka að öðru leyti afstöðu til málsástæðna aðila utan þess þ ó að af hálfu stefnda hefur verið á það bent að með því að velja í öndverðu þann kost að taka lán hjá stefnda án heimildar til uppgreiðslu nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar hafi stefnendur sparað sér verulegar fjárhæðir með lægri vöxtum. Að mati dómsi ns er þetta rétt. Í ljósi þess hvernig aðilar hafa kosið að haga kröfugerð sinni og málatilbúnaði telur dómurinn þó að ekki séu efni til þess eða forsendur 16 að taka tillit til þessa þáttar í niðurstöðu dómsins. Rétt þykir að dómkrafa stefnenda beri dráttar v exti frá því að mánuður var liðinn frá því að þau greiddu lánið upp með skýrum fyrirvara um að þau teldu gjaldtöku na ólögmæta . Í ljósi niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnendum málskostnað eins og greinir í dómsorði. Af hálfu stefn - anda f lutti málið Þórir Skarphéðinsson lögmaður en af hálfu stefnda Áslaug Árna dóttir lögmaður. Málið dæmdu Ástráður Haraldsson héraðsdómari , Helgi Sigurðs son héraðs - dómari og Hersir Sigurgeirsson , sérfróður meðdómandi. Dómsorð: S tefndi , ÍL - sjóður , greiði stefnendum , A og B , 3.764.811 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 12. janúar 2020 til greiðsludags. Stefndi greiði stefnendu m 3.000.000 króna í málskostnað . Helgi Sigurðsson Ástráður Haraldsson Hersir Sigurgeirsson