D Ó M U R 17 . desember 20 20 Mál nr. E - 4288 /20 20 : Stefnandi: A ( Auður Björg Jónsdóttir lögmaður ) Stefn di : B ( Eva Dóra Kolbrúnardóttir lögmaðu r ) Dóma r i : Arnaldur Hjartarson héraðsdómari 1 D Ó M U R H éra ðsd óms Reykjavíkur 17 . desemb er 20 2 0 í máli nr. E - 4288 /2 020 : A ( Auður Björg Jónsdóttir lögmaður) gegn B ( Eva Dóra Kolbrúnardótti r lögmaður) Mál þetta, sem var dómtekið 23 . nóvember sl., var höfð að 26. maí sl . S t efnandi e r [...] , h úsfélag , [... , ...] . Stefnd i er A, [..., ...] . Stefnandi krefst þess í fyrsta lagi að stefndu verði gert skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr íbúð [..., ...] m e ð fasteignanúmer [...] , í samræmi við ákvörðun húsfundar þann 27. maí 2020. Í öðru lagi er þess krafist að viðurkennt sé að stefndu be ri að selja eignarhlut a sinn í samræmi við ákvörðun húsfundar þann 27. maí 2020 innan þriggja mánaða frá da gsetningu ha n s . Þá er krafist málsko s tnaðar. Stefnd a k refst sýknu og málskostnaðar. I [...] er fjölbýlishús. Í því eru sex íbúðir . Stefnda k eypti íbúð [...] í húsinu 4. september 2019 og flutti inn í íbúðina stut t u síðar. Ágreining slaust er að l ögregla he f u r ítrekað verið kö lluð að húsinu síðan þá , fyrst og fremst veg n a mála sem varða há vaða af heimili stefndu , ýmist vegna sa mkvæma eða hunds s em stefnda viðurkennir a ð halda í íbúð sinni. Stefnandi leitaði til Hú se ig endafélagsins sem sendi, f y r ir hönd stefn anda, ábyrgðarb réf, dags. 8. nóvem ber 2 019, t il s tefndu. Var þar um að ræða aðvörun og ásko run samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleig narhús. Stefnda kveðst ekki hafa fengið umrætt bré f, en fyr ir lig g ur að það var endurse nt sendan da í desember 2 0 19 . Húseigendafélag ið se ndi á nýjan leik að vöru n og á skorun , f yrir hönd stefnanda , samkvæmt 55. gr. laga nr. 26/1994 ti l stefndu með ábyrgðarbr éfi, dags. 6. janúar 2020 . Ágreiningslaust er að stefndu barst bréfið 1 5. janúar 2020. Í bréfinu e r byg gt á því að ná grannar stef ndu í [...] ha fi orðið fyrir mikl u ón æði og a ma af henni allt fr á því að hún flutti í húsið. Húsgögn virðist sífellt færð til o g mik lir dynkir berist úr íbúðinni . Þá sé þar ítrekað partýha ld með tilheyrandi hávaða og ón æði. St öðugu r umga ngur sé af fólki í annarleg u ástandi í sameign hús sins og g runi íbúa að fíkniefnasala f ari fram í íb úð stefndu. Fólk á veg um stefndu hafi un nið skemmdir á 2 sameign ásamt því að persónulegir munir annarra íbú a hafi horfið þaðan. Einn ig hafi fólk á vegu m stef ndu fund ist sofand i í same i gninni og lö gregla h af i þurft að fj arlægja það með miklum átökum. Auk þess sé ítrekað tekið í hurðarhúna og reynt að komast inn í aðrar íbúðir stigagang sins. Þá sé byggt á því að st e fn da ha ldi tv o hun da í í búðinni án samþyk k is se m áskil ið s é samkvæmt lögum nr . 26/1994, s br. 33. gr. a la ganna . H und arnir gangi lausir um sameignina og séu hafðir lengi úti á svö l um íbúðar st efndu þar sem þeir ge lti og góli á öllum tímum sólarhrings. Í þei m efnum s é einnig vísað til ásko runar hei l brigð iseftir lits Reykjavíkur, dags. 2. október 2019, u m að stefnd a komi hundunum fyrir á nýju heimili þar sem ekki hafi fengi st samþykki annarra íbú a hú ssins f yrir hundahaldi auk þess sem ekki hafi verið gefið út l e y fi h eilbrigðis nefndar fyr ir hu ndun u m . S t efnda hafi stórlega ras kað h eimilishö gum og svefnfriði n ágranna . Þ á hafi lögregla ít re kað verið kölluð til o g haft mikil afskipti af s te fndu . Sambýli shæt ti og hegðun stefndu verði að telja með öllu ólíðandi í fj öl býli , en hér sé u m að ræða ófrið og a ma se m sé l an gt umfram það sem fylgi venjul egu heimilislífi. Undir lok bréfsins er sk or að á stefndu að taka upp betri s iði og samb ýlishætti . Þ á kemur fram a ð stefnda sé alv arlega ámi nnt og að vör uð u m afleiðingar freka ri brota . Verði um að r æða frekari brot á sk y ldu m ste fndu gag nvart öðrum íbú um og eigendum hússins sé viðbúið að l agt verði ti l á húsfundi að búseta og dvöl stefndu í húsinu verði b önnuð og stef ndu gert að flyt j a úr húsin u , sbr. 55. gr. laga nr. 26/1994 . L oks er ítrek uð krafa stefnanda um að hu ndar v erði fjarlæ g ðir úr íbúðinni án tafar. Í málinu liggja fyrir upplýsingar frá lögr eglu um afskipti hennar af málefnum í [...] . E ru afski ptin rakin í t ölvubré fu m G , lögfræðings hjá lö greglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu , dags . 25 . j ú ní 2020 og 7. se ptember 2020. Ág rein ing slaust er að umrædd afskipti tengjast öll íbúð stefn du. Hinn 15. september 2 019 kl. 0 7:16 var kvartað und an sam kv æmi shávaða hjá stefndu . Hi nn 26. september 20 1 9 kl. 00:03 var kvartað undan hundi sem hef ð i gelt og v ælt í þrjár klukkustundir í íbúð stefndu . F ram kemur að lög regla hafi hring t í stefndu en h ún hafi ekki verið samvinnufús . Ýmislegt hafi verið reynt til a ð fá stefndu til að k oma o g si nn a dý rin u en ek ker t hafi gengið. Hinn 2. október 2019 kl. 05:16 haf i lögregla veri ð k v ödd að húsinu þar sem kvartað hafi verið undan hávaða. Stefnda hafi þ á verið að rífast við gesti sína. Þar hafi maður verið óvelkominn. H an n h afi síðan farið út. K lukk u st und síðar hafi ha n n verið kominn aftur. Lögregla hafi þ á a ftur h aldi ð á vettvang en þá hafi maðurinn verið farinn. Aftur hafi verið beðið um a ðstoð lögreglu kl . 09:04 þar sem m a ðurinn hafi verið sofandi í sameign hússins. H in n 4 . október 2 019 kl. 02 :36 h a fi s tefn da óskað e ftir aðstoð þar sem f yrrverandi te ngdas o nur he nnar hafi verið að reyna að kli fra inn í íbúðina. 3 Hinn 3. nóvember 2019 kl. 01:04 hafi verið kvartað undan hundi sem sa gður var hafa gelt í rúmar tvær klukkust un dir . Hinn 1 8. nó vember 201 9 kl. 00:32 h afi ve r ið kvar tað undan hávaða vegna tónlistar úr íbú ð st e fndu. Fram kemur að rætt hafi verið við h úsráðanda sem hafi lofað að lækka í t ónlistinn i. Hinn 9. desember 20 1 9 kl. 00:10 hafi verið til kyn nt um fíknief na sam kvæmi í íbúð st efndu . L ö gr egla hafi mætt á s taðinn en ekki séð ummerki um neyslu. H i nn 23 . de se mber 2019 kl. 23:33 h afi verið tilky nnt um hund sem gelt h af i látlaust og alla nóttina þ ar á un dan frá kl. 23 til kl. 6 þegar stefnda hafi lok s komi ð heim . F ram kemur að sá se m sa m band ha fði við lögreglu t elji að hundurinn sé lokað ur inn i á bað h erberg i í í búð stefn du. Fram kemur að lögregla haf i hringt í stefndu sem l ofað hafi að kanna s töðuna á hu ndinum . Hinn 11. janúar 2020 kl. 20:33 hafi verið tilkynnt u m hug sanlegt samkvæm i. E kkert ha fi verið að sj á þ e gar lögregla mætti á vettvang. Hin n 22 . jan úa r 20 2 0 kl. 08:37 hafi verið tilkynnt um miki l öskur og brothljóð. Þegar lögreg la hafi mætt á staðinn hafi stefnda verið gólandi og inni í íbúðinni hafi verið no kk rir einstaklingar. Ste fnda h af i viljað fá ákveð i nn mann út úr íbú ðinni sem hafi þá þega r verið far i nn út. Stefnda hafi haft sam band við lö greglu kl . 12:09 og sagt um ræddan mann sofandi í geymslu hússins. Hann hafi verið fjarlæ gður af lögreglu í kjölfarið. Hinn 2 7. janúar 2 020 kl. 15:10 haf i verið óskað aðsto ð ar lögreglu við að fjarlægja man n úr í búð st ef ndu. Hann hafi verið farinn þegar lög reglu bar að garði. Hinn 6. mars 20 20 kl. 00:29 hafi verið tilkynnt um hávaða og ónæði úr íbúð stefndu. Hinn 12. mars 2020 kl. 00 :07 hafi verið tilkynnt um h ávaða úr samkvæmi í íbúð stefndu . Stefnda haf i þá sagst h af a verið að halda upp á af mæli fyrir vin og lofað að samkvæminu væri að lj úka. Hinn 19. mars 2020 kl. 10:51 hafi verið tilkynnt um ónæði frá samkvæmi stefndu. Fram kemur a ð lögregla ha fi m æ tt á vettvang og þá hafi ve rið mikill há vaði í íbúðinni. Stefnda hafi lo fað að lækka. Kl. 0 1:32 hafi aftur verið ha ft samband þar sem s amkvæmið h af i verið farið að valda miklu ónæði. Aftur hafi stefnda lofað að lækka. Hinn 21. mars 2020 kl . 00:22 ha fi ve rið kvarta ð undan samkvæmi shávaða úr íbúð s tefndu. Stefn da ha fi lofað að lækka í tónlist. Kl. 05:46 hafi enn á ný verið kvartað u nd an hávað a . Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi lofað að lækka. Hinn 2 6. mars 2020 kl. 21:57 ha fi ver ið tilkynnt u m óve lk ominn mann í húsi nu sem e nginn hafi tre ys t sér til að vísa á brott. Lögregla hafi mætt á stað inn og vísað manninum á brott , en hann hafi sjáan lega verið undir áhrifum vímuefn a. 4 Hinn 27. mars 20 20 kl. 09:2 7 hafi verið kvartað undan ónæð i frá íbúð stefn d u . Sama dag kl. 22:48 hafi ver ið tilkynnt um lí k amsárás . Hinn 2 . apríl 2020 kl. 02: 4 9 h afi verið kvar tað undan hávaða úr samkvæmi í íbúð stefndu . Ste fnda hafi þá verið með gesti en hún hafi lofað að lækka tónlistina þegar lögreglu bar að garði . Hi nn 5. apríl 2020 kl . 01:39 hafi verið tilkynn t um hávaða vegn a hunds s t efndu. Hinn 12. ap ríl 20 20 kl. 00:23 hafi verið tilkynn t um hávaða úr samkvæmi hjá stefndu. Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi l ofað að lækka tónlistina. Kl. 07:39 h afi síða n enn á ný borist kvarta nir vegn a hávaða úr íbúð s tefndu. Annar tilkynna n dinn hafi t jáð lögr eglu að um væri að ræða dóppartý og að íbú ar væru sme y kir við a ð fara fram á sameiginlegan stigag ang. Þá vær u börn ekki í rón ni vegna ástandsins. Hinn 1 4. apríl 20 20 kl. 0 2:1 3 ha fi veri ð tilkyn nt um hávað a og sa mkvæmi í íbúð stefndu . Stefnda hafi l ofað að l ækka . Hinn 16. apríl 2020 kl. 00:3 7 ha fi verið kvartað undan h ávaða úr íbúð stefndu . Lögregla hafi mætt á svæðið og brýnt fyrir stefndu að taka sig á. Hin n 1 9. ap ríl 2 020 kl. 17:15 hafi nág ranni stefn du tilk yn nt lögreglu um að ma ð ur sem byggi í íbúð ste fndu hefði hótað sér ofb eldi á stigagangi hússins. Hinn 23. apr íl 2020 kl. 00:37 h af i verið tilkynnt um samkvæmi og mikinn h ávaða úr íbúð stefndu. Fra m k emur a ð t ilkyn nandi hafi tjá ð lö greg lu að um væ ri að r æða dóppartý og að h ú s ráðendur í íbúð stefnd u he f ðu hótað fólki í húsinu. Þegar lögreglu bar að ga rði hafi verið hávaði og tónlist í íbúð stefndu. Fram kemur að húsráðandi h afi lofað að lækka. Hin n 1 8. maí 2 020 kl. 09: 39 hafi íbú i haft s amband við lögregl u og tilkynnt um mikl a kannabis - lykt úr geymsl um h ússins . Lögregla hafi ætlað að skoða málið. Hi nn 14. júní 20 20 kl. 07:5 6 h afi verið ó skað að stoðar lögreglu þar sem einhver væri að henda steinum í glugga í búa . Lög regla hafi mæt t á svæð ið og vísað einum einstaklingi a f svæðin u . H inn 15. ágúst 2020 kl. 01: 08 hafi verið óskað aðstoðar lögreglu vegna partíhávaða úr íb úð stefndu. Fram kemur að g e stir hafi verið hjá stefndu sem hafi verið ós átt ir við afskipti lögreg lu en falli st á að draga úr háva ða. S ama sólarhring haf i borist t ilkynning frá öðrum íbúa í húsi nu um að broti n hafi verið upp hurð hjá honum og skilin eftir opin. Hinn 5. september 2020 kl. 02:16 hafi verið óskað aðst oðar lögreglu þar se m mikið hafi ve rið um ö skur og hávaða úr íbúð stefndu , e ins og einhver væri að h e nda til hlutum. Beiðni til lögreglu var ítrekuð kl. 02:22. Fram kemur að hús rá ða ndi hafi verið 5 mjö g æst , öskr að og gargað á all a sem hafi verið í íbúðinni. Góð stund hafi f ari ð í að róa h úsráða n da niður og hún hafi að lo kum l ofað að hætta öllu m öskrum. L o ks liggur fyrir í málinu t ölvubréf lögreglu frá 28. okt óber 2020 til lög manns s te fn a nd a þar sem getið er um fle iri útköll vegna h ávaða úr íbúð stefndu eftir að málið var höfða ð . Í fundarger ð hú sfund ar íbúa að [...] , dags. 27. maí 2020, kemur fra m a ð á fundinn sé mætt fyrir meira en helming íbúða (5 af 6) , sem o g fyrir meira en helming hlutfalls ta l na íbúða í húsinu ( 84,85% ) . Fram kemur að samþ ykkt sé að stefndu verði bönnuð b úseta og dvöl í h úsinu á grund ve lli 1. mgr. 55. gr. lag a nr. 26/1994 og he n n i gert að flyt ja i nnan eins mánaðar frá húsfund i , sbr. 3. mgr. 55. gr. laganna. Einnig kemur fram a ð samþykkt sé að stefndu verði gert skylt að sel ja eignarhlut sinn í húsinu s vo f ljótt sem auð ið s é og eigi síðar en þremur mánuðum frá húsfundi , sbr. 4 . m g r . 55. gr. laga nna. Loks segir í fundargerðinni að samþykkt sé að höf ða mál á hendur stefndu . Enginn ágre in in gur er í málinu um lö gmæti funda rboðs eða það hvernig staðið var að ákva rðanatöku á fund inum . Við aðalmeðfe rð málsins g af aðila skýrslu C , fyri rsva rsmaður stefnanda , en hann er formað ur húsfélagsins . Þá gáfu ský rslu vitnin D , E og F , en öll b úa þau í húsinu að [...] . II S tefnandi byg gi r á þv í að st e f nda h afi ekki sinn t banni við búsetu og dvöl í húsnæðinu . Því sé brýn nauðsyn á að fá heimild til að b era stefndu , og allt sem henni tilheyri , út úr h úsnæ ðinu svo a ðrir íbúar megi njó ta stjórna rskrárbun dins réttar síns til friðhelgi heimilis og réttar ti l að dvelja st á heim ili sínu áhyggjulaus ir en ekki í ótta við gesti stefnd u og við það ónæði sem frá íbúð he nnar og ges tum staf i . E inkum sé vísað til af skip t a lögreglu sem tengjast íbúð stefndu , sbr. u mfj öllu n um afski pt in í málsatvi kalýsingu h ér að fra m a n. F yrsta tilkynn i ngin sé frá 15. september 2019 , deginum sem stefnda flutti í eign sína. Efti r það sé lö gregla kö lluð að húsinu í 27 s kipti á níu mánaða tímabili. Aðkoma lögr eglu sé ei nkum vegn a samkvæmishávað a, l át a frá hundum stefndu og vegna gest a st e f ndu í húsinu . Einn ig s é um að ræða tilvik þar s em gestir hafi v erið að klifra upp á svalir annarra eða reyn t að fara i nn til þeirr a, hótanir gesta ste fnd u í garð annarra íbúa og l íkamsárás af hálfu gesta stefndu á ein n íbúa. A llar tilkynningar og afskipt i s núi að sama einst aklingnu m og sömu íbúðinni. Ljóst sé að ste fnda hafi margsinnis gerst se k um gróf og ítreku ð brot á skyldum sín um gagnvart öðrum eigendum fasteignarinnar. Á húsfundi 27. maí 2020 hafi stefnda k annast við hluta brotanna, þ.e hún hafi ka n n a st við sa mkvæmish áva ðann , e n v arðandi gesti hennar sem h afi h ótað og ráðist á aðra íbúa ha fi hún sag st skilja vel 6 hræðslu íbú a þa r sem hún sjálf væri hrædd við viðkomandi menn. Hún hafi þó slitið öll t engsl við þá og s é hætt að ha lda samkvæmi. Þetta haf i ekki reyns t rétt o g m aðurinn s em hótað h afi íbúum ofbeldi og r áðist með ofbeldi á þá h afi í nokkur s kipti sés t í húsinu frá h úsfu ndi og lögregla hafi kom ið að leita að honum 19. júní sl. Þá h afi ekki orðið neitt lát á samkvæmish aldi þó stefnda hafi lækka ð í tónlis t sem hún s pil i . Ges tir stefndu rá fi enn um húsi ð í annarlegu ástandi og skilj i e ftir sig h álfklárað ar bjórdósir í s amei gn auk þess sem fatnaðu r hafi horfið úr sameiginlegu þvottahúsi. Með vísan til dagbókarfærsl na lögreglu te l ji stefnandi að h a n n hafi s annað að s t efnda haf i brotið gegn þeim skyldum sínum samk væmt lögum nr. 26/1 994 að taka sanng jarnt og eðlilegt tillit til an narra eigenda og virða rétt þeirra. Ljóst megi vera að lögregla hafi ekki verið kölluð til í öll þau skipti sem st efnda ha f i valdið íb úum öðru ón æði og br otið á þeim. Um ítrekuð brot sé að ræða og þau hafi átt sér s tað áður e n hún haf i móttekið aðvör un 1 5. janúar 2020 jafnt sem eftir það tímamark. Uppfyllt séu því skilyrði 55. gr. fjöleignarhúsalaga þannig að fallast verði á s k yldu henna r til að fl ytja úr e igninni og selja eignarhlut a sin n. Á grundvelli dóms um sky ldu stefnd u til að selja íbúð sína hy gg ist stefnand i krefjast þess að hún verði seld nauðungarsölu samkvæmt 3. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu verði st efnda e kki sjál f v ið skyldu sinni til þess , sbr. 5. mgr. 55. gr. l aga nr. 26/ 1994 . Um l agarök sé e inkum v ísað til 55. l aga nr. 2 6/1994 . II I S tefnd a telur skilyrði 55. gr. laga nr. 26/199 4 ekki uppf yllt í málinu. Senda þurfi viðvöru n út með skri flegum og s a nnanle gum hæ tti til þes s að beit a megi ákvæðinu. Áskilið sé að s lík v iðv örun hafi ekki borið árangur. H úseigenda félagið hafi sen t óu ndirritað bréf með aðvörun og áskorun fyrir hönd stefnanda til stefndu, dags. 8. nóvember 2019 . Af þeim s ökum ha fi bréfið e k ki upp fyllt þau formski lyrði sem nauðsynleg séu til að bréfi ð te ljist hafa verið fullnægjandi áminning til handa stefndu. Bréfið haf i verið endursent sendanda 20. desember 2019 . Af þeim sökum tel ji stefnda að skilyrði ákvæðis 2. mg r. 55. gr. ha fi ekki ver i ð uppf yllt í málinu hva ð varðar þetta bréf . Hins vegar haf i st efnda 15. janúar 2020 vissule ga mótteki ð bréf með aðvörun og ásko run um að taka upp b etri hætti , dags. 6. janúar 2020, sem sent hafi verið fyrir hönd stef n a nda af hálfu Húseigendaf élagsins . Á þeim t íma haf i hún alls ekki veri ð nægjanlega heilsuhraust ti l að gera sér grein fyrir því hvert i nnihald br éfsins væ ri, enda hafi hún þá þjáðst af heilaæxli . Mánuði sí ðar h afi hún farið í a ðgerð vegna þess . Þ að sé því ekki hægt að gera þá kröf u að stefnd a hafi getað gert s ér grein fyri r alvarle ika málsins og skilið inniha ld b réfsins með nægjanlega skýrum hætti eða gert 7 sér grein fyrir því hva ða afleiðingar það myndi hafa í för með sér ef hún sinnti ekki áskoru ninni. Hinn 11. febrúar 2020 hafi stefnda fa r ið í h eila skurðaðgerð þar sem komið haf i í ljós í kjölfar umferðars l yss í júlí árið 2019 að hún vær i með æxli við sjón taug . Það h afi ve rið fjarlægt við aðgerð ina og h af i hún dvalist á sjúkrahúsinu og svo á sjúkrahóteli fram til 22 . febrúar 2020 vegna aðge r ðarinn ar. H eilaæ xli ð og afleiðinga r þess ha fi orðið til þess að stefnda hafi átt í miklum vand r æðum , bæði f yrir og eftir aðger ðina. Þ annig ha fi s tefnda uppl ifað andlega vanlí ðan , au kna streitu og álag , aukna þörf fyrir umönnun, erfið a félagsleg a s töðu , sk o rt á b jargráðum og félagslegum stuðn ingi, eir ða r leysi, hræðsl u og óvi ss u u m fr amtíð ina . A llt þetta hafi g ert það að verkum að st efnda hafi undan farn a má nuði haft skerta getu til að takast á við hluti og skynja umhverf i sitt rétt og hreinlega át t í mestu v a ndræðu m með að fóta sig almennt í lífin u . Þá h a fi stefnda lent í slæmu umf erða rslysi í júlí 2019, sem hafi orðið til þess að h ún þurfti að far a í aðgerð á baki vegna s amf allinna hryggja r liða og þre ngsla í mænugangi þann 12. desember 2019 . Me gin ástæð a þ e irra v andkvæða sem stafað hafi frá stefnd u s é annars vegar sambúð m eð ofbeldismanni sem nú sé fl uttur út, en hún ha fi lagt fram kær u á hendu r honum fyrir of beldi , og hins vegar hegðun d óttur stefndu, sem s é í mikilli óreglu og fíkniefnaneyslu , en hún hafi fengið að búa hjá stefndu g egn því a ð hún yrði allsgáð . Þ ví miðu r ha fi það ekki gengið eftir og h afi dóttirin ítreka ð ha ldið partý á sa mt fyrrum sambýlismanni stefndu, sem hafi farið verulega úr böndunum og hafi stefnda ekki ráðið við eitt né neitt í þes s um mál um og hafi mótmæli he nnar veri ð þögguð fljótt niður og hei lsa hennar ekki leyft frekari a ðg erðir af hennar hál fu. Heilsufar st ef ndu skýri enn fr ekar af hverju henni hafi ekki verið fær t að sporna við þeirri slæmu þróun sem átt hafi sér stað í íbúð he nnar . Í þeim efnum sé meðal anna rs vísað til þess að e ftir að dó ttir in h afi farið til Spánar í mars 2 020 hafi útköll um l ögreglu fæ kkað verulega en eftir þann tíma og þar til ste fnd u hafi tekist að losn a úr sambandi við ofbeldisfullan sambýlis mann sinn s é um no kkur útköll að ræða eða all t fr am ti l júní 2020 . Frá þv í að málið h af i verið h öfða ð hafi stefnda sanna rlega tekið upp bet ri siði , eins o g sj á m egi á dagbóka r fæ rslum lögreglu frá 25. júní 2020 til 7. september 2020 . Ekki sé því hægt að lí ta svo á að stefnd a hafi ekki tekið upp b etri siði og tel ji hún sig ekki hafa gers t sek a um gróf eða ítreku ð b rot á sk yldum sínum gagnvar t húsfélag inu eða eigendum, einum eða fleir i , sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/19 94 , undanfarið svo uppfyllt séu skilyr ði laganna t il að verða við kröfum stefnan da. Þvert á móti hafi stefnda tekið upp m ik lu m mun betri siði og greint frá á stæðum þess að aðst æður hafi veri ð með þeim hætti sem raun bar vitni . 8 S ýkna beri stefndu af kröfum stefnanda þar sem bæði skorti á að la gaskilyrði s é u upp f yllt auk þess sem tak a b eri till it til fyrrgreindra atriða varða ndi heilsu stefndu , ofbeldissambands ins við umræddan ma nn og að henn i hafi gengið mjög erfiðlega að koma sér undan of urafli dóttur sinnar sem sé í mikilli neyslu. Þessu til stuðnings s é bent á að stefnda sé með hre int sakav ottorð . Stefnd a mun i s vo sannar l ega leggja sig á fram fram við að bæt a umgengni sína og taka bet ra t illit til nágranna sinna í framtíðinni. Um lagarök sé einkum vísað til 55. gr. laga nr. 26/1994 . I V St efnandi höfðar mál þ etta til að afla sér dóm s um viðurkenningu á skyldu stefnd u t il að f lyt ja ú t ú r fjöleignarhú si nu að [...] au k viður kenning ar á því að stefndu beri að selja eignarhlut a sinn í húsinu í samræmi við ákvörðun húsfundar frá 27. maí 202 0 . Samkvæ mt 3. tölu lið 13. gr. la ga nr. 26/1994 er eigan da í fjöle ignarhúsi skylt að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til ann arra eigenda við hagnýtingu séreignar. Þá kveður 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/199 4 á um það að e iganda í f jöleignarhúsi beri a ð haga afnotu m og hagný tingu séreignar með þeim hætti að aðrir í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlile gu ónæði, þ.e. meiri a ma, ónæ ði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og e ðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Í 1. mgr. 55. gr. l aga nna kemur meðal a nnars fram að g erist ei gandi, a nnar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð bro t á s kyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum þá get i húsfélagið með ákvörðun samkvæmt 6. tölul ið B - liðar 41. g r. laganna lagt ban n við búsetu og dvöl h ins brot lega í húsinu , gert hon um að flytja og krafist þess að hann selji eignar hlu ta sin n. Áður e n húsfélag grípur til aðgerða s amkvæmt 1. mgr . skal það a.m .k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki seg jast , sbr. ákvæði 2. mgr . Þar segir einnig að réttmæti frekari aðger ða húsf él ags sé háð því að slík aðvörun, sem skuli vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki bori ð árangur. Þá segir í 3. mgr. að l áti hinn brotlegi e kki skipast sé húsfélagi rétt að ba nna ho num bús et u og dvöl í húsin u og skipa honum að flytja á brott með fyr irvara, sem að jafnaði skuli ekki vera skemmri en einn mánuður. Þó megi fyrir vari vera skemmri ef eðli brota, viðbrögð v ið a ðvörun eða aðrar knýjan di ástæður vald i því að aðgerðir þo l i ekk i bið. Í 4 . mgr. seg ir síðan að m eð sama hætti sé húsfélagi rétt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið sé . V eita skuli honum sanngjarnan frest í því sky ni sem þó skuli að jafn aði ekki vera lengri en þrír mánuði r. Eins og áðu r segir rit aði Hús eigenda félagið stefndu tvö bréf að beið ni stef n anda þar sem var a ð finna aðvörun og áskorun samkvæmt 55. gr. laga nr . 9 26/199 4 . Af gögnum málsin s verður ráðið a ð fy rra bréfið barst ekki s tefndu en ágreining sla ust er að 15. janúar 2020 ba rst henni s íðara bréfið, dags. 6 . janúar 2020 . Stef nd a byg gir meðal annars á því að hún ha fi ekki gert sér grein fyrir þýðingu e rindisins vegna heilaæ xlis sem síðar hafi v erið fjarlæg t með skurðaðgerð . Stef n da ber sönnunarbyrðina fyrir þessari stað hæf ingu sin ni. Ge gn mó tmælum stef nanda telst ósannað a ð h ei lsa ste fnd u hafi verið svo bágbor in að hún gæti ekki gert sér grein fyri r þ ýð ingu umræd ds erindi s , enda hefur stef nda ek ki gert r eka að því að sanna þá sta ð hæfingu sína, svo sem me ð þ ví að leið a fy rir dóminn lækni sem m eðhöndlaði hana vegna umræd dra veikin da , en fram lagning á hluta sjúkraskrár stefndu nægir ekki ein og s ér í þe ssum e fnum . St efnandi byggir á því að uppfyllt hafi verið öll skilyrði 5 5. gr. la g a nr. 2 6/1994 fyrir því að umrædd ákvörðun yrði tekin gagnvart stefndu á fy rrgre ind um hús fund i 27. maí 2020. Stefn da mótmælir þess u . Þ annig by ggir hún meðal annars á því að e kki h afi l e gið f yrir gr óf eða ítrekuð brot á sky ldum henna r í skilningi 1. mgr. 5 5. gr. laganna þegar fyrrgreint erindi húsfélagsins var sent stefndu 6. janúar 2020. Við mat á því hvort tímabært hafi verið að senda stefndu erindi þar sem sko rað yrði á h ana a ð tak a upp betri á siði, sbr. 1. og 2. mg r. 55. gr. l aga nr. 26/1994, ber að lí ta til þess að lögregl a ha fði þá ítrekað ver ið kölluð að h úsinu vegna íbú ðar stefndu , fyrst og fremst ve gna mikils hávaða úr samkvæmum stefn du og vegna ónæðis sem stafaði a f hu n di he nnar . Hvað hu ndahald varðar þá liggur einnig fyr ir að stefnda hélt umræ ddan hund í íbúð sinni án þess að hafa aflað sér samþykkis annarra eigenda í húsinu , eins o g henni var þó skylt samkv æmt 1. og 3. mgr. þágildandi 33. gr. a laga nr . 26/199 4, s br. n ú 33. gr. e . Réttl ætir það ekki slíka hát ts emi stefnd u þótt fyrir liggi að e in hjón í húsinu hafi áður fen gið sér kött án þess að afla sér tilskilins samþykkis annarra eigenda . Eins og áður segir liggja fyrir upplýsingar frá lögreglu stjóranum á hö fu ðb or gar svæðinu um afski pti emb ættisins sem teng j as t íbúð ste fndu , en gerð er h eilds tæð g rein fyrir þei m afskiptum í umfjöllun um málavexti hér að framan . Enda þótt stefnda hafi sjálf óskað eftir aðstoð lögreglu í fáeinu m tilvikum , svo s em í tengslum við erju r við heimilisf ólk eð a fyrr u m tengdason sinn, þá er e kk i u nnt að líta svo á að ef tir standi svo fá tilvik eða léttvæg að ótímabært hafi verið að senda henni erindi samkvæmt 2. mgr. 55. gr. laga nr . 26/1994 hinn 6. janúar 2020. Í þeim e fnum he fur einnig þ ýðingu framb u r ður annar ra íbú a fyrir dómi. Þannig bar vitnið D , sem sjálf flutti in n í húsið 1. desember 2019, fyr ir dómi að hún hefði þegar orðið vör við að ekki væri allt með felldu í húsi n u. V e islur stefndu hef ðu gjarnan enst fr am á hádegi daginn eftir að þær h æ fus t. Fólk í annar legu ásta ndi hefði hangið í sameigninni og jafnvel inni í þvottahúsi. Mikið hefði verið um ösk ur og rifri ldi úr íbúð stefndu. Vitnið hefði v eigrað sér við að fara m eð u ngt barn sitt á stiga ganginn . Þá hef ði fjö lskylda vitnisins uppl if að andv ökunætur vegna hunds ste fnd u. Vitnið F , sem kvaðst hafa búið 10 í húsinu í um áratug , bar fyrir dómi um háreysti og tónlist úr íbúð stefndu á öllum tímum sólarhri ngs , en aðallega að n ætur lagi . Mikil l gesta gangur hefði verið hjá st efndu allt frá fyrsta d egi, þ.e. gestir í annarlegu ástandi. Þá hefði vitnið orðið vart við hund ste fndu sem gelt i mikið. Nefndi vitnið í þessu samhengi að upphaflega hefði stefnda haldið tvo hunda í íbúðinn i. Var framburður beggja vitna fyrir dómi trúverðugur og verður hann lagður til gr undvallar niðurstöðu máls ins hvað þetta varðar . Að öllu framangrei ndu vir tu var réttmæt t af hálfu stefna nda að hlutast til um að stef n du yrð i sent fyrrgreint erindi, dags. 6. ja núar 2020 . Bar stef ndu í kjölfarið að taka upp betri siði, sbr. 2. mgr. 55. gr . laga nr. 2 6/1994. Það gerði stefnda þó ekki . Þan nig bera fyrirlig gjandi gögn um fjölmörg útköll lögreglu með sér að áfram hafi verið verul egt ónæði frá íbúð stefndu , jafnvel þannig að lögregla h afi ver ið kölluð til tvívegi s með nokkru m illibili sömu nótt ina. Se m dæmi um þetta má nefna að gögn lögreglu b era með sér að 21 . mars 2020 hafi verið kvartað undan úr í búð ste fndu kl . 00:22 . Stefnda hafi lofað að lækk a í tónlist. Kl. 05:4 6 hafi enn á ný verið k vartað undan hávaða úr íbúð ste f ndu . Hinn 12 . apríl 2020 kl. 00:23 hafi verið tilkynnt um hávaða úr samk v æmi hjá stefndu. Lögregla hafi hringt í stefndu og hún hafi lo fað að lækka tónlistin a. Kl. 07:39 hafi síðan enn á ný borist kv artanir vegna há vaða úr íbúð stefndu. Þetta er e innig í samræm i vi ð þ að sem vitnið D bar fyrir dómi um að veislur stefndu entust gjarnan alla nóttina og jafnvel fram á háde gi daginn eftir að þær h æ fust . Slíkt ón æði er ands t ætt 3. tölulið 13. gr. og 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/199 4 . Einni g hé ldu áfr am að beras t kvartanir yf ir ónæði vegna hun dahalds stefndu . Vitnið F bar auk þess fy rir dómi a ð hann hefði a ð minnsta kosti tvívegis þrifið upp hundaskít úr sameign hússins , e n ágrei ningslaust er að stefn d a er eini íbúi hússi ns s em held ur hund . Af hálfu stefndu var byggt á því a ð að þet ta kynn i að vera að rekja til utanaðkomandi hunds þar sem útidy r húss ins hefð u stundum staðið opnar. Því væri hugsanleg t að hundur í nágrenninu hefði k omi st inn í stigaga n ginn og gert þar þarfir sín ar. Þeg ar litið er til fyrrgreinds fr amburðar F , framb urðar D fyrir dómi um að stefnda ætti það til að s kilja h undinn eftir einan í 20 til 30 mín útur á stigagangi í same ig n og fyrirliggjandi myn dbands upptak na þar s em h u nduri nn sést ítrekað einn og eftirl i tslaus á vap pi á stigagangi í same ign hús s ins , telst sannað að stefnda hafi átt það til að láta h und sinn ganga einan um sameigni na með tilheyrandi hættu á sóðaskap . Slíkt er einnig andstætt 3. mgr. 3 5. gr. l aga nr. 2 6/ 1994 þ ar sem meðal annars er k ve ðið á um það að e igendum í fjöleignar h úsi sé skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrým i og gæta þess sér staklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþæ gind um eða ónæði , sbr. einnig til hliðsjónar 1. m gr. 3 5 . gr. og 4. tölulið 13. gr . laganna 11 Þá b er fram burður annarra íbúa f yrir dómi með sér að ótti við heimilisfólk stefndu hafi o rðið til þess að nágrannar hennar hafi á köflum veig rað sér við að kalla t il lö greglu þa nnig að út köll hafi or ðið færri en el la á t ímabilinu frá því að fyrrnefn d aðvörun v ar send 6. janúar 20 20 og þ ar til ákvörðun húsfundar var tekin 27. maí 2020 . Þannig bar D fyrir dómi að hún hef ð i hitt ma nn í þvot tahúsin u eitt sinn. Hann hefði setið á borði og sag s t búa hjá stefndu. Hann h efð i farið a ð spyrja vitnið hvort þ að og eig in maður þess væru þeir nágran nar sem sífellt vær u að hringja í l ögregluna. Í kjölfarið hefði vitnið hæ tt a ð fara niður í þvottahús eða n iður í geymslu . Vitnið hef ði upplifað ótta og farið a ð skip uleg gja ferðir s ínar ú t ú r húsin u þannig að það fyl gdist með mannaferðum áður en hal dið var af stað . Þá lýsti C, forma ður stefnan da, því fyrir dómi að eitt sinn hefði hann verið a ð ganga up p st iga gang hússins þegar einn gesta stefn du h e fð i komið út úr íbúð henn ar og s agt að ef hann hætti ekki að hringja á lögregluna þá myndi gesturinn brjótast inn hjá honum . B ar C einnig að hann færi helst ek ki út úr íbúð sinni eftir að ha nn kæmi heim ú r vinnu. Loks bar v itnið F fyrir dómi að ei ginkona hans þ y rði ekki niður í þvottahúsið af ó tta við heimilisfólk stefndu. Með vísan til gagna málsins og trúverðu gs framburð a r nágr anna stefndu fyri r dómi, einkum vitnanna D og F, t elst sanna ð að stefnda bætti ekki ráð sitt eftir að f yrr gr ein t erindi , dags. 6. ja núar 2020 , barst henni og fra m til þess tíma þegar húsfund ur tók þá ákvörð un 27. maí 2020 s em mál shöfðun stefnanda byggist á . Jafnframt telst sannað að ónæ ði af v öld um stefnd u , þ.e. ve gna hávaða úr samkvæmum og ónæðis af hundahald i hennar , sem raunar var allt frá fyrsta degi óheim ilt, var tíðara en útköll lögreglu bera með sér. Hróflar þ a ð ekki við þessari nið urstöðu þótt ósannað teljist geg n m ó tmælum stefn du að hún h afi skemm t muni í s ameign, beri ábyrgð á hvar fi muna úr sameign , því að hurð nágranna hennar hafi verið brot in upp e ða hafi átt aðkomu að meintri líkamsárás eins hei milismanns hennar á tiltekinn ná granna hennar . Stefnd a hefur byggt á því að við mat á því hvort ste fnand i get i beitt 55. gr. laga nr. 26/1994 gagnvart he nn i b eri að líta til þess að hún sé fórnarlam b erfiðra aðstæð na, sbr . einkum van hei lsu hennar , samband hennar við ofbel d i smann og hve erfiðlega henni hafi gengið að koma sér undan ofurafli dótt ur sinnar sem hafi verið í mikilli neyslu en hafi fengið að búa hjá stefndu gegn lof orði um að vera al lsgáð . Stefna ndi mótmælir þessu m málsástæðum alfar ið . Hvað van h eilsu ste fndu var ðar þá hefur sö nnunarfærsla hennar takmark ast við það eitt að leggja fram hluta sjú kraskrár h ennar . Ge gn mó tmælum stefnanda t elst ósannað a ð van h eilsa stefnd u fi rri han a á byrgð á því ónæði sem nágrannar hennar hafa orðið fy rir og rakið e r hér að frama n. Þá verður e innig a ð líta til t rúverðugs framburða r D, s em b ar fyrir dómi að hún hef ði orðið v it ni að atvikum þegar lögregl u b ar að g arði vegna kva rtana um h ávað a úr sam kvæm um stefndu. Þ á hefði stefnda stundum ko mið til dyra og kvar t að yfir þv í að þa ð m ætt i aldrei gera neitt. Hefðu hún þá stu ndum spurt hvo rt ekki v æri föstudagur eða ef tir 12 a tvikum lau gardagur , jafnvel þótt um allt annan dag væri að ræða . G reinilegt hefði verið að mati vitnisins að stefnda væri þátt tak andi í þessum samk væmum . Þá g refur þessi frambur ður vitnis ins einnig u nd an fyrrgreindum máls ástæðum s tefnd u um að samban d hennar við ofb e ldismann eða fíkniefnane ysl a dóttur hennar sé orsök þess ónæðis sem um ræði þannig að ekki sé því við stefndu að sakast . Jafnvel þótt fal last megi á það með stefnd u að í nokk rum tilv ikum þegar lögregla var köll u ð til haf i s tefnda sjálf átt frumkvæði að því , þá ste ndur ef tir fjöldi útk alla vegna háva ða úr íbúð stefndu , ýmist vegna samk væmishalds, sem framburður D be ndir til að hafi farið fr am með þátttöku stefndu, eða vegna ó h eimils hunda halds, s e m hvorki verður teng t við meintan ofb el d ismann né dóttur stef n du. Raunar liggja engin gögn eða aðrar upplýsingar fyrir í málinu um dóttur stefndu önnur en þau að fyrrverandi kæ rast i hennar virðist ei tt sinn hafa reynt að klifra upp svalir á húsinu til að k omast inn í íbúð stefndu. A ð öllu þ e ssu virtu er ekki unnt að fallast á að m álsástæður ste fndu um vanheils u , meint a n ofbe ld isman n eða dótt u r stefndu stan d i þv í í veg i að um rædd ákvörðun húsfundar s tefnanda 27. maí 2020 n ái fram að ga nga. Að öllu framangr eindu vir tu ber að fallast á það með stefnanda að stefnda hafi gerst sek um g róf og í trekuð brot á skyldum sínum í skilningi 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/ 1 994 gagnvar t sameig endum sínum og stefnanda allt frá því að hún flutti inn í íbúð sína í septe mber 20 1 9. Hún lét sér ekki segjast við aðvörun þá sem henni var send 6 . janúar 20 20 á grundvelli 2. mgr. 55 gr. laganna og því var aukinn meirihluti eigenda, sb r . 6. töluli ð B - liða r 41 . gr. þeirra, bær til þess að taka um það ákvörðun á húsfundi 2 7. maí 2 020 að b anna stefndu búsetu og dvöl í húsinu, sbr. 3. mgr. 55. gr. laga nna, og krefj ast þess að stefnda se ldi eignarhluta sinn, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Í s am r æ mi v ið þett a ber að taka dómkröfur stefnanda til greina , þó þannig að eftir atvikum og með vís an til 3 . og 4. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 þykir rétt að setja stefn d u eins mána ðar frest frá dómsuppsögu til að flytja út úr húsinu og þriggja mánað a frest frá dómsuppsögu til a ð selja eignarhl uta sinn í húsinu . Með hliðsjón af þe ssum málsúr slitum og með vís an til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnd a dæmd ti l að greiða stefnand a málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 1.1 0 0.000 kr., að teknu till iti til virðisaukaskatts. A f hálfu st efnanda flutti m álið Auðu r Björg Jón sdót tir lög maður. Af hálfu stefnd u flutti málið Eva Dóra Kolbrúnardóttir l ögmað ur . Arnal dur Hjartarson héraðsdómari kveður upp dóm þe nnan . D Ó M S O R Ð: Stefnd u , B , er skylt að flytja, ásamt öllu sem henni tilheyrir, út úr íbúð [...] að [...] m eð faste ignanúmer [...] innan eins mánaðar frá dómsuppsögu . Einnig er 13 viðurk enn t að stefndu beri að selja eignarh luta sin n í húsinu i nnan þriggj a má naða fr á dómsuppsög u. Stefnda g r e i ði s tefnanda , [...] , húsfélagi, 1.1 0 0.000 krónur í málskostna ð . Arnaldur Hjartarson.