Héraðsdómur Reykjaness Dómur 18. febrúar 2021 Mál nr. E - 51/2019 : Magnús Þór Indriðason ( Sigurður G. Guðjónsson lögmaður ) g egn Gerð i Garðarsdótt u r ( Gunnar Egill Egilsson lögmaður ) Dómur Mál þetta var höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjaness með stefnu birtri 21. desember 2018 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð þann 2 1. j anúar 20 20 . Stefnandi er Magnús Þór Indriðason, kt. 000000 - 0000 , Boðaþingi 24, Kópavogi. Stefnda er Gerður Garðarsdóttir, kt. 000000 - 0000 , Bakkahvammi 11, Búðardal . Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði dæmd til þess að greiða stefnanda 15. 995.882 krónu r með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 12.682.507 krónum frá 1. nóvember 2018 til 30. nóvember 2018, af 13.074.936 krónum frá 1. desember 2018 til 31. desember 2018, af 13.467.365 krónum frá 1. janúar 2019 til 31. janúar 2019, af 13.863.244 krónum frá 1. febrúar 2019 til 28. febrúar 2019, af 14.259.123 k rónum frá 1. mars 2019 til 31. mars 2019, af 14.655.022 krónum frá 1. apríl 2019 til 30. apríl 2019, af 15.050.881 krónu frá 1. maí 2019 til 31. maí, af 15.446.760 krónum frá 1. j úní 2019 til 30. j úní 2019, af 15.842.639 krónum frá 1. j úlí 2019 til 31. j úl í 2019, og af 15.995.882 krónum frá 1. ágúst 2019 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmd til greiðslu málskostnaðar samkvæmt framlö gðu málskostnaðaryfirliti auk virðisaukaskatts . Stefnda krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara verulegrar lækkunar krafna. Þá krefst stefnda þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða sér málskostnað að skaðlausu, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, samkvæmt mati dómsins . Málsatvik og sönnunarfærsla: Málsatvik eru þau að stefnandi sel di gerðarþola fasteignina Vatnsendablett 510 í Kópavogi, fastanúmer 222 - 4518, þann 25. nóvember 2015, á 65.000.000 króna, og var eignin afhent 16. febrúar 2016. Í ljós kom þegar stefnda hafði greitt 40.000.000 króna af kaupverðinu að leigutími lóðarréttind a myndi renna út 3. ágúst 2025 og stöðvaði hún þá 2 frekari greiðslur og lýsti bréflega yfir riftun þann 22. desember 2016. Stefnandi höfðaði þá mál til innheimtu eftirstöðva kaupverðs en stefnda krafðist á móti riftunar kaupsamnings. Riftun var staðfest í H éraðsdómi Reykjaness , og með dómi Landsréttar í máli nr. 105/2018 þann 12. október 2018 var endanlega fallist á rétt stefndu til að rifta kaupunum og stefnandi jafnframt dæmdur til að endurgreiða stefndu 40.000.000 króna auk vaxta, dráttarvaxta og málskostnaðar. Eftir uppkvaðningu dóms Landsréttar lagði stefnand i til uppgjör með þeim hætti að hluti endurgreiðslu til stefndu yrði greiddur með skuldajöfnuði á ógreiddri leigukröfu stefnanda. Stefnda hafnaði því að henni bæri að greiða þá kröfu , og snýr efnislegur ágreiningur málsins að kröfu stefnanda á hendur stefndu fyrir þau afnot. Með beiðni um kyrrsetningu, dagsettri 5. desember 2018 , krafðist stefnandi kyrrsetningar hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu í eigum stefndu , gerð n r. 34662/2018. Þann 10. desember 2018 greiddi stefnandi 7.500.000 krónur inn á reikning desember 2018 var kyrrsetningargerðinni framhaldið og kyrrsettar voru framangreindar 7.500. 000 krón ur , með vísan til 5. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. Réttarstefna var gefin út af dóminum þann 19. desember 2018 um þingfestingu málsins 16. janúar 2019 , með vísan til 36. gr. laga nr. 31/1990 , þar sem krafist var staðfestingar á gerðinni, ásamt því sem efnisleg leigukrafa stefnanda var sett fram. Við fyrirtöku málsins þann 3. apríl 2019 var tekin sú ákvörðun að sakarefninu yrði skipt skv. heimild í 41. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., þannig að málið yrði fyrst í stað aðeins sótt og varið um atriði er varða skilyrði eða framkvæmd gerðarinnar sjálfrar. Með vísan til þeirrar ákvörðunar og til regl na 31. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála , fór þann 11. júní 2019 fram aðalmeðferð um þann hluta málsins. D ómur var kveðinn upp þann 27. júní 2017, þar sem kyrrsetn ingin var felld úr gildi. Við fyrirtöku málsins 3. apríl 2019 var fallist á beiðni stefnanda um að skipaður yrði matsmaður til þess að meta hæfilegt endurgjald fyrir umráð og afnot stefndu af fastei gninni Vatnsend abletti 510 í Kópavogi, frá 16. febrúar 2016 til og með 31. október 2018. Var Reyni r Erlingsson, löggilt ur fasteignasa li , skipaður til verksins, og í matsgerð hans , sem lögð var fram þann 22. maí 2019 , kom fram ætlað leiguverð á umræddu tímabili, sem hann mat á markaðsverði 395.850 krónur á mánuði, miðað við verðlag í apríl 2019. 3 Í málinu liggur einnig fyrir mat Jasonar Guðmundssonar , löggilts fasteignasala , frá 14. nóvember 2018, en þar kemur fram að mögulegt verðmæti fasteignarinnar að Vatnsendabletti 510 hafi verið 23.000.000 króna. V egna ákvæða lóðarleigusamnings um að hann rynni út þann 3. ágúst 2025 var verðmæti eignarinnar eingöngu metið út frá mögulegum leigu tekjum eignarinnar þar til lóðarleigusamningur inn rynni ú t. Greinargerð st efndu um efnisvarnir kom fram þann 10. janúar 2020. Þann 14. janúar 2020 fór fram flutningur um frávísunarkröfu stefndu, og með úrskurði dómsins þann 23. janúar 2020 var frávísunarkröfu hafnað. Með matsbeiðni, sem lögð var fram þann 7. febrúar 2020, óskaði stefnda eftir því að dómkvaddir yrðu tveir óvilhallir og h æfir yfirmatsmenn til þess að meta hæfilegt endurgjald til handa stefnanda, annars vegar fyrir umráð og afnot fasteignarinnar frá því að hún var afhent 16. febrúar 2016 til og með 31. o któber 2018, og hins vegar hæfilegt mánaðar legt endurgjald fyrir umráð og afnot eignarinnar frá 1. nóvember 2018 til og með 31. janúar 2019. Voru þeir Magnús Guðlau gsson og Stefán Hrafn Stefánsson , báðir lögmenn og löggiltir fasteignasalar , skipaðir til verksins . Í matsgerð þeirra , sem lögð var fram þann 26. j úní sl., kom fram hæfilegt endurgjald fyrir fyrra tímabilið, alls 998 daga , 11.600.000 krónur , en fyrir seinna tímabilið væri það 350.000 krónur á mánuði, eða alls 1.050.000 krónur. Samtals niðurstöðufjárhæð væri því 12.650.000 krónur , og fram kom í skýrslum allra matsmanna fyrir dómi að miðað væri við almennt markaðsverð. Aðilaskýrslu gaf stefnda , Gerður Garðarsdóttir. Vitnaskýrslur gáfu Reynir Erlingsson, matsmaður, og Magnús Guðlaugsson og Stefán Hrafn Stefánsson, yfirmatsmenn. Málsástæður og lagarök stefnanda: Stefnandi byggir fjárkröfu sína á hendur stefndu á því að réttaráhrif riftunar séu þau að skyldur samningsaðila til efnda falli brott og báðir aðilar eigi að vera eins settir og enginn samningu r hefði verið gerður, sbr. 1. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Krafa stefnanda lúti að því að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda hæfilegt endurgjald fyrir afnot hennar af Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, í samræmi við framlagða matsge rð. Án slíks endurgjalds náist aldrei sú niðurstaða að báðir aðilar verði eins settir og enginn samningur hefði verið gerður, og stefnda auðgist með þeim hætti á kostnað stefnanda. 4 Stefnandi byggir á því að hann eigi að lögum rétt til að halda svo stórum h luta peningagreiðslu þeirrar sem stefndu beri vegna riftunarinnar, til að mæta kröfum á hendur stefndu fyrir afnot af fasteigninni. Í samræmi við reglu 33. gr. laga nr. 40/2002 hafi stefnandi allt frá 15. október 2018 óskað eftir og boðið stefndu að ganga til uppgjörs á grundvelli dóms Landsréttar, sem miði við að báðir aðilar séu eins sett i r og engin kaup hafi átt sér stað. Stefnandi bendir á að í uppgjörinu eigi að felast, skv. reglum fasteignakauparéttar , að stefnandi endurgreiði stefndu þegar greitt ka upverð með vöxtum, og dráttarvöxtum og kostnaði, að frádreginni greiðslu fyrir afnot fasteignarinnar frá afhendingu til skila hennar, gegn því að stefnda afhendi á sama tíma veðbandalausa fasteign í sama ástandi og hún var við sölu. Við uppgjörið eigi stef nandi einnig að endurgreiða stefndu fasteignagjöld, lóðarleigu og brunatryggingu mannvirkja vegna þess tíma sem stefnda hafi greitt þau gjöld. Stefn d a hafi neitað að ganga til uppgjörs og telji sér með öllu óskylt að greiða fyrir afnot fasteignarinnar frá afhendingu hennar þó svo að hún hafi búið þar. Stefnandi vísar til þess að dómkrafa málsins lúti að því að stefnda verði dæmd til að greiða stefnanda hæfilegt endurgjald fyrir afnot af fasteigninni að Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, frá afhendingu hennar þ ann 16. febrúar 2016. Án slíks endurgjald s náist aldrei sú niðurstaða að báðir aðilar verði eins sett i r og enginn samningur hefði verið gerður. Án sanngjarns endurgjalds fyrir afnot hinnar seldu eignar myndi stefnda auðgast á kostnað stefnanda. Engu breyti fyrir tilvist kröfunnar þótt stefnda hafi dóm fyrir réttmæti riftunarinnar. Stefnandi miðar höfuðstól kröfunnar við markaðsvirði einbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu . Eins og fram komi í matsgerð Reynis Erlingssonar , löggilts fasteignasala, sé krafist 15.99 5.882 krón a fyrir það tímabil sem stefnda hafi haft afnot fasteignarinnar , eins og nánar geti um í dómkröfum málsins. Stefnandi byggir dómkröfur sínar einkum á 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og 8. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu . Krafan um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Málsástæður og lagarök stefndu: Stefnda byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á aðildarskorti. Stefnda vísar til þess að stefnandi hafi með yfirlýsingum í stefnu í máli gegn VÍS , til innheimtu bóta úr starfsábyrgðartryggingu þess fasteignasala sem hafði milligöngu með kaupum á 5 fasteigninni að Vatnsenda 510, ráðstafað sama sakarefni og um sé deilt í þessu máli , sem sé með öllu ósamræmanleg t málatilbúnaði han s nú . Í stefnu þess máls lýsi stefnandi því yfir að það sé sá fasteignasali, sem hafi með saknæmum og ólögmætum hætti bakað sér bótaskyldu gagnvart stefnanda , með því að haf a ekki hirt um að afla allra þinglýstra gagna um fasteign ina , sem leitt hafi til tjóns sem fasteig nasalinn beri skaðabótaábyrgð á, sbr. mgr. 3.27 og 3.28 í nefndri stefn u. Í máli þessu freist i stefnandi þess á hinn bóginn að sækja bætur úr hendi stefndu, sem honum með réttu ber i að sækja á hend u r fasteignasala num , með vísan til málatilbúnaðar hans á he ndur VÍS. H afi stefn andi með þeim hætti skjalfest aðildarskort stefndu með málarekstri sínum á hend u r VÍS. Verður því að sýkna stefndu. Stefnda krefst sýknu byggt á því að það sé stefnandi sjálfur sem ábyrgð beri á því að hafa ekki getað notið eignar sinna r. Sé það tjón sem hann þ urfi að bera sjálfur og stefnda geti enga ábyrgð borið á. Hefði stefnandi veitt eigninni viðtöku í kjölfar riftunar stefndu, sem staðfest hafi verið með dómi Landsréttar, hefði hann getað notið eignarinnar allt frá þeim degi. Hann hafi þess í stað kosið að viðhalda hinu ólögmæta ástandi með því að hafna riftun og verð i með réttu að bera ábyrgð á því að hafa skapað það ástand að stefnda hafi ekki átt í önnur hús að venda. Verði hins vegar talið að hagur stefnanda hafi með einhverju móti raskast með veru stefndu í hinni seldu fasteign, þannig að hann eigi rétt á endurgjaldi í einhverri mynd, blasi við að það tjón s é til komið vegna sömu saknæmu háttsemi stefnanda sjálfs, eða eftir atvikum fasteignasala. Ekki verð i séð með hvaða hætti stefnda get i líka borið ábyrgð á umræddri háttsemi, þannig að henni beri að bæta stefnanda það með einum eða öðrum hætti. Í þessu samhengi sé bent á að ef stefnda hefði vikið úr eigninni , þegar stefnandi neitaði að taka við eigninni í kjölfar riftunar stefndu, hefð i hún þurft að afla sér annars dvalarstaðar. Sá kostnaður sem til hefði fallið af því hefði verið bein afleiðing af blekkingum og vanefnd stefnanda skv. kaupsamningi og bæri stef nanda að bæta stefndu þann kostnað. Vera stefndu í eigninni hafi þannig verið til þess fallin að lágmarka tjón stefnanda fremur en að auka það . Sé það þannig fullkomin rökleysa af hálfu stefnanda du á fasteigninni, sér í lagi þegar stefnandi sé á sama tíma að krefja fasteignasala um bætur vegna sama atviks, enda sé það bersýnilegt í fyrirliggjandi dómi um riftunarrétt stefndu, að hún ber i enga sök á því að kaupsamningi hafi verið rift. Ef stefnandi hefði ekki hafnað riftunaryfirlýsingu stefndu og tekið við eigninni í upphafi máls ins hefði hann átt þann kost að nýta eignina 6 til eigin hagsbóta , t.a.m. með því að leigja út. Stefnandi einn ber i ábyrgð á því að þau réttindi fóru forgörðum , og sé þar ekki við stefndu að sakast. Stefnda krefst sýknu á grundvelli sönnunarskorts. Stefnandi h afi kosið að afla sér álits dómkvadds matsmanns til að undirbyggja kröfugerð sína. G lögglega m egi ráða að í matinu sé gengið út frá því að meta markaðsleigu eignarinnar. Endurspegl i kröfugerð stefnanda því það verð sem eðlilegt væri að greiða í leigu fyrir sambærilega eign á sambærilegum stað á frjálsum markaði. Byggir stefnda á því að matsgerðin geti með engu móti verið talin sönnun um það verð sem eðlilegt væri að greiða fyrir veru hennar í eigninni, undir þeim kringumstæðum sem hún k omi til. Þannig hafi stefnandi látið hjá líða að geta þess að stefnda hafi borið allan kostnað af eigninni, sem húseigand i ber almennt. Hér sé m.a. um að ræða lóðarleigugjöld, fasteignagjöld, tryggingar o .f l . Þá ætli stefnandi stefndu að sinna viðhaldi eignarinnar á sinn kostnað, enda óskaði stefnandi þess að matsmaður tæki afstöðu til þess hvort viðhald mannvirkja og lóðar hafi verið vanrækt, í því skyni að undirbyggja bótakröfu sína, sem han n þó féll frá síðar. Stefnda bendir á að þrátt fyrir að stefnandi ætli sér fjárhæð sem nemi markaðsleigu sambærilegra eigna, hafi stefnda engra réttinda notið sem leigutaki á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994. Stefnandi hafi ekkert komið að rekstri og v iðhaldi eignarinnar, eins og áður var getið , og þá hafi stefnda ekki notið friðhelgi í eigninni, því að athafnir og aðgerðir stefnanda ber i það glögglega með sér að hann taldi sig eiga skýlausan rétt til að bera stefndu út úr eigninni þegar honum hentaði , s em hann og hafi gert, án þess að stefnda nyti réttinda til uppsagnarfrests. Fráleitt sé að ætla að matsgerð sú sem fyrir ligg i í málinu undirbyggi sönnun á eðlileg u endurgjald i , vegna þess að stefnda hafi verið nauðbeygð til dvalar í eigninni vegna blekkinga stefnanda í kaupsamningi aðila. S tefnd a kveðst tel ja hrópandi rökleysu í málatilbúnaði stefnanda. Í stefnu sé gert ráð fyrir að uppgjör aðila skuli taka mið af því að þeir væru eins settir eins og hinn rifti samningur hefði ekki verið gerður. Vís i stefnandi til 1. mgr. 33. gr. fasteignakaupalaga. Slíka reglu sé hins vegar ekki þar að finna, heldur sé þar aðeins kveðið á um gagn kvæma skyldu til að skila þeim greiðslum sem tekið hefur verið við í viðskiptunum. E f stefnd a fengi dóm fyrir kröfum sínum í máli þessu væri hins vegar svo hrópandi munur á stöðu aðila í kjölfar viðskiptanna að stefnandi hefði með stórfelldum hætti auðgast á kostnað stefndu, sem augljóst sé að væri með ólögmætum hætti. Þannig stæði stefnda frammi fyrir því að hafa selt fasteign sína og stofnað til nýrra skulda til þess að kaupa eign sem 7 hún taldi 65 m illjón króna virði í ársbyrjun 2015. Frá þeim tíma haf i v erðhækkanir á fasteignamörkuðum verið svo stórfelldar að varla haf i sést þess dæmi áður hér á landi. Þrátt fyrir það sé sú eign sem hún keypti í besta falli um 25 milljón a króna virði í dag og f ari lækkandi dag frá degi , enda sé virði eignarinnar einvörðun gu fólgið í mögulegri útleigu eignarinnar til loka leigusamnings árið 2025 . Stefnda h afi aðeins fengið minnihluta höfuðstóls síns endurgreiddan úr hendi stefnanda og eigi því ekki kost á því að afla sér nýrrar fasteignar. Þá eigi hún ekki einu sinni kost á því að afla sér sambærilegrar eignar og hún bjó í fyrir samningagerð, þar sem markaðsvirði slíkrar eignar h afi aukist í það minnsta um 50%. Auk þess h afi kaupsamningsgreiðsla sú sem stefnda innti af hendi í reiðufé til stefnanda, 40 m illjón ir krón a , rýrnað um u.þ.b. 50%, ef hún þyrfti að greiða stefnanda endurgjald fyrir að hafa nauðbeygð þurft að dvelja í hinni gölluðu eign. Þannig h afi stefnandi hagnast stórfellt á blekkingum sínum en stefnda st andi eftir slypp og snauð. Hl jóti dómur að spyrja sig hvernig staða stefndu gæti talist verða eins og hinn rifti samningur hefði ekki verið gerður, ef kröfugerð stefnanda hl jóti hljómgrunn. Sé ekki fallist á sýknukröfu stefndu sé krafist verulegrar lækkunar krafna , e nda verð i að hafna þeim sjónarmiðum að miða beri við markaðsleigu þann tíma sem stefnda var nauðbeygð til að dvelja í eigninni, svo sem fyrr hafi verið rakið. S tefnda vísar til þess að innan samningssambands stefnanda og stefnd u séu fordæmi fyrir því hvaða endurgjald miða skuli við, vegna veru stef ndu í fasteigninni, þegar kaupsamningur sé í uppnámi eða skortir á forsendur fyrir efndum hans. Þegar undirritaður hafi verið kaupsamningur um eignina hafi þurft að afla áritunar umráðamanns lóðarinnar þess efnis að hann félli frá kaupsamningi. Eftir öflun áritunar umboðsmanns Þorsteins heitins Hjaltested þess efnis hafi sýslumaður ekki séð sér fært að þinglýsa skjalinu, þar sem talinn var vafi á því hvort Þorsteinn væri bær til þess að falla frá forkaupsrétti, með vísan til niðurstöðu dóma Hæstaréttar í má lum er varð i deilur um lóðarréttindi á Vatnsenda. Að frumkvæði stefnanda hafi þá verið stillt upp leigusamningi, sem tryggði seljanda eignarinnar hæfilegt og eðlilegt endurgjald, að mati stefnanda á þeim tíma, fyrir þann tíma sem stefnda var í eigninni, án þess að hafa fengið þinglýsta skilyrta eignarheimild skv. kaupsamningi. Hafi þeim leigusamningi verið stillt upp án atbeina og aðkomu stefndu og að öllu leyti afrakstur samstarfs stefnanda og fasteignasala ns . Forsendur fyrir því leiguverði sem ákvarðað va r í þeim leigusamningi hafi annars vegar verið að veruleg óvissa var um getu stefnanda til að efna kaupsamning um eignina, færi svo að sýslumaður 8 kæmist að þeirri niðurstöðu að ekki hefði verið fallið frá forkaupsrétti með fullnægjandi hætti , en hins vegar að tryggja stefnanda hæfilegt endurgjald, að hans mati fyrir eign sína, eftir að hafa látið hana af hendi. Stefnda vísar til þess að stefnandi hafi talið hæfilegt endurgjald undir þeim kringumstæðum vera 30.000 kr ónur á mánuði, enda um tímabundinn samning að ræða með stuttum uppsagnarfresti og veruleg óvissa um framhald búsetu og réttind i stefndu, sem hafði þá selt þá eign sem hún bjó í áður. Stefnda telur það leiguverð vera raunhæft leiguverð þegar mið sé tekið af ástandi eignarinnar. Á það sé bent að ste fnandi h afi notið eignarinnar frá 12. ágúst 2019 en þrátt fyrir það h afi eignin staðið tóm og ónotuð. Þannig h afi stefnanda ekki tekist að njóta nokkurs arðs af eigninni , sem setur kröfu hans um sé eftir eigninni á leigumarkaði og því afar óraunhæft að ætla að eignin leigist á því verði sem stefnandi kref jist í máli þessu. Stefnda telur rétt að ef miða skuli við eitthv ert endurgjald vegna veru hennar í eigninni skuli miða við sama endurgjald og venjubundið sé í sömu aðstæðum málsaðila , og telur stefnda , til vara að miða skuli við ofangreint verð í leigusamningi aðila. K rafist er sýknu af dráttar vöxtum. Stefnandi hafi aldrei bein t innheimtuerindi og /eða innheimtuviðvörun að stefndu, svo sem áskilið sé í innheimtulögum. H afi hann því aldrei krafið stefndu með réttu um greiðslu í skilningi 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu. Miða beri upp hafsdagur dráttarvaxta við framlagningu yfirmatsgerðar 26. júní 2020. Krafan um málskostnað er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 . Forsendur og niðurstaða: Stefn d a byggir á því að aðildarskortur sé í málinu, þar sem í gögnum málsins komi fram að s tefnandi telji sjálfur að fasteignasali sá sem hafði milligöngu um viðskiptin hafi með saknæmum hætti valdið tjóni stefnanda . Ekki er annað komið fram en að stefnda njóti aðildarhæfis, sbr. 16. gr. laga nr. 91/1991, og að hún sé aðili þeirra löggernin g a um fasteignina Vatnsendablett 510 , sem mál þetta varðar. Telji stefnda að málinu sé ranglega beint að henni í stað framangreinds aðila kæmi eingöngu til greina að sýkna á grundvelli aðildarskorts, ef fyrir lægi að mál þetta væri höfðað á grundvelli sakarregl unnar , og að stefnda vefeng d i ekki að stefnandi ætti tilkall til þeirra leigugreiðslna se m hann krefst. Hvorugt á við , og ber því hafna að því að aðild arskort ur sé í málinu. 9 Stefnandi byggir á því að við riftun beri að haga uppgjöri aðila með þeim hætti að aðilar eigi að vera eins settir og enginn samningur hafi verið gerður, sbr. 33. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup , og að stefnandi eigi rétt á hæfileg u endurgjald i fyrir afnot stefnd u af fasteigninni . Stefnda hafnar því að ákvæði 33. gr. um uppgjör geti tekið til kröfu stefnanda um leigu. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að 33. gr. laga nr. 40/2002 segir að meginreglan sé sú að hvor samningsaðila eigi að greiða til baka það sem hann hafi fengið úr hendi hins. Af þeirri meginreglu má g agnálykta að mögulega komi ekki eða endurgreiðslu , án þess að þau tilvik séu tilgreind í ákvæðinu sjálfu. V erð i því að meta í hver t sinn hvort krafa n sé í beinum tengslum v ið riftun fasteignakaupanna , og sé þar af leiðandi eðlileg gagnkrafa og hluti þess uppgjörs sem þarf til að koma. Stefnandi byggir á því að krafa hans taki til þess tíma bils sem stefnda hafði afnot af fasteigninn i , og að þá kröfu megi rekja til riftunar stefndu . Að mati dómsins er krafa stefnanda í beinum tengslum við riftu n stefndu , sem gagnkrafa á móti greiðslum stefndu, og b eri því að líta til þeirrar kröfu við uppgjör aðila samkvæmt ákvæðum 33. gr. laga nr. 40/2002 , að því leyti sem á hana verði fallist. Ágreiningslaust er að stefnda fékk fasteignina afhent a 16. febrúar 2016 , og 22. desember 2016 sendi stefnda stefnanda bréf, þar sem kaupunum var rift . S tefnandi f é l ls t ekki á að skilyrði væru fyrir riftu n og krafðist efnda. Riftun in var staðfest í d óm i Héraðsdóms Reykjaness 16. janúar 2018, og endanlega í Lan dsrétti 12. október 2018. Með staðfestingu Landsréttar féllu brott skyldur samningsaðila til efnda um kaupin, og við tók skylda til uppgjörs og greiðslu, sbr. ákvæði 33. g r. laga nr. 40/2002 . Stefnda var borin út af eigninni að kröfu stefnanda með beinni aðfarargerð þann 12. ágúst 2019. Upplýst var í málinu , og virðist ágreiningslaust , að stefnandi hafi nú endurgreitt stefndu höfuðstól hennar , 40.000.000 króna, og með því h afi hann haft frumkvæði að uppgjöri, en uppgjör vaxta , dráttarvaxta o .fl. eigi eftir að fara fram , þar sem stefnand i telur sig meðal annars eiga þá gagnkröf u sem hér er til úrlausnar. Á það má fallast með stefndu að ekki sé hægt að líta á tímabilið frá afhendingu til útburðar sem eitt tímabil , heldur verði að horfa fyrst til tímabilsins f rá afhendingu til riftunar, síðan frá þeim degi til dómsuppsögu Landsréttar , og að lokum frá dómsuppsögu til útburðar. Um fyr sta tímabilið liggur ekki annað fyrir en að stefnda hafi í upphafi verið grandlaus um mögulega riftun . Eftir að riftun in var staðfest í Landsrétti höfðaði stefnda mál gegn stefnanda fyrir Héraðsdómi Reykjaness, mál nr. 752/2019, þar sem hún krafðist 10 þess meðal annars að allar greiðslu r sem hún h afði innt af hendi vegna fast eignarinnar , svo sem fasteignagjöld og lóðarleig a , yrðu endurgreidd ar henni frá afhending ardegi. Var fallist á þá kröfu í nefndu máli þann 3. febrúar 2020 , enda væri stefnandi þinglýstur eigandi fasteignarinnar . Þótt ekki hafi verið vísað til ákvæða 33. gr. laga nr. 40/2002 af hálfu stefndu í því máli , þyk ir ljóst að krafa hennar byggð ist á því sjónarmiði að aðilar ættu að vera eins settir og enginn samningur h efði verið gerður . Með vísan til framangreinds, og til ákvæða 33. gr. laga nr. 40/2002, þykir sanngjarnt að stefndu verði á móti gert að greiða hæfilegt endurgjald fyrir afnot hennar af fast eign stefnanda. Við mat á hæfilegu endurgjaldi verður að mati dómsins að líta til þeirra forsendna sem lágu fyrir um riftun ina , og að ósanngjarnt væri að miða leigu við fullt markaðsverð . Þykir í þeim efnum rét t að miða við helming þess markaðsverð s sem fram kemur í matsgerð Reynis Erlingssonar , og fremur beri að horfa til hennar en yfirmats gerðar , eins og síðar verður rakið. Að öllu framangreindu virtu þykir sanngjarnt að stefndu verði gert að greiða stefnanda leigu , sem nemi u.þ.b. 1 97 . 925 krónu m á mánuði, eða samtals 1. 979 . 250 krónu r fyrir þá rúmlega tíu mánuði sem liðu frá afhendingu fasteignarinnar o g fram að yfirlýsing u um riftun . Mál þetta var höfðað 21. desember 2018, og reiknast dráttvextir af kröfunni frá þeim degi, sbr. 4. mgr. 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 . Frá yfirlýsingu stefndu um riftun og til dómsuppsögu mátti hún gera ráð fyrir því að þ urfa að víkja úr eigninni, að því gefnu að riftun væri samþykkt af hálfu stefnanda. Stefnandi hafnaði því hins vegar að skilyrði væru til riftun ar , og taldi stefnd u áfram rétt an eigand a hennar og krafðist efnda á kaupsamningsgreiðslum. Telja verður að með neitun stefnanda á viðtöku eignarinnar hafi stefn da ekki átt anna n kost en að dvelja áfram í eigninni, eða að leigja hana sjálf út, í stað þess að fara út og skilja eignina eftir í reiðuleysi næstu tvö árin. Stefnda ákvað að dvelja áfram í eigninni og naut ekki annars arðs af henni svo vitað sé. Ósanngja rnt þykir að neitun stefnanda á viðtöku eignarinnar geti síðar leitt til þess að henni verði gert að greiða leigu fyrir sama tíma bil , enda staðfest ur réttur hennar til r iftunar þann 22. desember 2016. Með vísan til framangreinds er hafnað kröfu stefnanda um hæfileg t endurgjald fyrir afnot stefndu af fasteign inni fyrir tímabilið frá riftun 22. desember 2016 og til staðfesting ar riftunar með dómi Landsréttar 12. október 2018. Þykir um þessa niðurstöðu einnig mega líta til dóms Hæstaréttar frá árinu 1993, bls . 1527 . 11 Um s íðasta tímabilið , þ.e. frá uppkvaðningu dóms Landsréttar og til ú t burðar, þá mátti stefndu vera ljóst að með staðfestingu nni yrði hún að afhenda stefnanda fasteign ina , ekki síst eftir frumkvæði stefnanda á framangreindri endurgreiðslu . Stefnda vísar hins vegar til þess að hún eigi haldsrétt í eigninni og virðist bygg ja á því að stefnandi geti ekki á sama tíma krafist arðs ú r hendi hennar. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að 33. gr. laga nr. 40/2002 er mælt fyrir um haldsrétt hvor s um sig í eignum sem hinn kann að eiga. Er hér vísað almennt til eigna aðila en ekki sérstaklega til þeirrar fasteignar sem riftunin tók til. Samkvæmt 6. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu getur haldsréttur verið grundvöllur nauðunga rsölu til fullnustu gjaldfallinnar peningakröfu. H aldsréttur veitir hins vegar ekki , frekar en annar veðréttur, rétthafanum ábúðar - eða nýtingarrétt á fasteigninni, og n ýtur eigandi fasteignarinnar eftir sem áður alls arðs sem fellur til, þar á meðal arðs vegna leigu , nema um annað sé samið. Dómurinn telur með vísan til framangreinds að stefnandi eigi rétt á leigu úr hendi stefndu fyrir afnot fasteignarinnar frá 12. október 2 018 að telja til 12. ágúst 2019, eða í tíu mánuði , og sé það hluti þess uppgjörs sem þurfi að fara fram með vísan til 33. gr. laga nr. 40/2002. Í því sambandi breytir engu að stefnda telji að hún hafi verið nauðbeygð til þess að vera áfram í eigninni þar s em hún hafi ekki átt þess kost að afla sér annarra r eignar vegna vanefnda stefnanda, auk þess sem það er ósannað. Fyrir liggur matsgerð sem stefnandi aflaði og yfirmatsgerð sem stefnda aflaði . Í skýrslu Reynis Erlingssonar matsmanns fyrir dómi , og í matsg erð hans , kom fram að horft hefði verið til markaðsleigu, að teknu tilliti til sérstöðu eignar, ástands og staðsetningar . Í yfirmatsgerð og skýrslu þeirra Stefáns Hrafns Stefánssonar og Magnúsar Guðlaugssonar yfir matsmanna fyrir dómi kom fram að mat þeirr a miðaði við markaðsverð. Þeir voru hins vegar ekki samst i ga um það hvernig l itið hefði verið t il þeirra sanngirnissjónarmiða sem nefnd eru í matinu. Bar annar matsmanna að horft hefði verið til aðstæðna í þessu máli, en hinn bar að ekki hefði verið horft til þeirra aðstæðna . Að mati dómsins ber fremur að líta til matsgerðar Reynis Erlingssonar við mat á hæfilegu endurgjaldi fyrir afnotin . K emur þar fyrst til að ekki er að fullu ljóst hvernig sanngirnissjónarmið í yfirmatsgerð hafi haft áhrif á leiguverð ið . Þá fór matsmaður á vettvang og miða r mat ið við ástand eignarinnar á afnotatíma , miðað við verðlag í apríl 2019, á meðan yfirmatsgerð fór fram tæpu ári eftir að leigu lauk. 12 Með vísan til framangreinds verður stefndu gert að greiða stefnanda leigu fyrir afnot fasteignarinna r frá 12. október 2018 til 12. á gúst 2019 að telja, eða í tíu mánuði. Samkvæmt matsgerð Reynis Erlingssonar var hæfilegt endurgjald metið 395.850 krónur á mánuði, og verður stefndu með vísan til þess gert að greiða stefnanda 3.95 8.500 krónur. Með hliðsjón af e ndanleg ri kröfugerð stefnanda verður stefndu gert að greiða dráttarvexti af þeirri fjárhæð frá 1. ágúst 2019 til greiðsludags. Samkvæmt öllu framangreindu verður stefndu gert að greiða stefnanda fyrir afnot hennar af fast eign stefnanda, Vatnsendabletti 510 í Kópavogi, samtals 5.9 37.750 krónur auk dráttarv axta eins og nánar greinir í dómsorði. Eftir niðurstöðu málsins , og með vísan til 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefndu gert að greiða stefnanda málskostnað, sem hæfilegur þykir 2.4 80 . 000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatt i og kostnaði við öflun matsgerðar . Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan , ásamt meðdómsmönnu m , þeim Þorsteini Davíðssyni héraðsdómara og Magnúsi Kristinssyni , löggiltum fasteignasala. Dómsorð: Stefnda, Gerður Garðarsdóttir, greiði stefnan da, Magnúsi Þór Indriðasyni, 5. 937.750 krónur með dráttarvöxtum skv. 1. m gr. 6. g r. laga nr. 38/2001, af 1.979.250 krónum frá 21. d esember 2018 til 1. á gúst 2019 , en af 5.9 37.750 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Stefnda greiði stefnanda 2 . 4 80.000 krón ur í málskostnað. Bogi Hjálmtýsson Þorsteinn Davíðsson Magnús Kristinsson