Héraðsdómur Reykjaness Dómur 16. mars 2021 Mál nr. E - 2261/2020 : Fosshótel Reykjavík ehf. (Eiríkur S. Svavarsson lögmaður) gegn Íslandsbank a hf. (Margrét Ása Eðvarðsdóttir lögmaður) og Íþ öku fasteign um ehf. ( Magnús Pálmi Skúlason lögmaður ) og gagnsök Dómur Mál þetta, sem var höfðað með réttarstefnu útgefinni 29. júní 2020, var dómtekið 16. febrúar 2021. Aðalstefnandi er Fosshótel Reykjavík, Sigtúni 28, Reykjavík. Stefndi er Íslandsbanki hf., Hagasmára 3, Kópavogi. Gagnstefnandi er Íþaka fasteignir ehf., Borgartúni 3, Reykjavík. Endanlegar dómkröfur aðalstefnanda í aðalsök eru þær að staðfest verði lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þann 23. júní 2020 samkvæmt lögba nnsgerð nr. 2020 - 16063, þar sem lagt var lögbann við því: 1. að Íslandsbanki hf. greiði út af bankaábyrgð, sem samtals er að fjárhæð 225.794.908 krónur samkvæmt kröfubréfi Íþöku fasteigna ehf. til Íslandsbanka, dags. 18. maí 2020, þar sem krafist er útgreið slu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar nr. GI0515001654 sem útgefin er af Íslandsbanka. 2. að Íslandsbanki greiði út innstæðu af handveðsettum bankareikningi stefnanda nr. [ X] , skv. kröfubréfi Íþöku fasteigna ehf., dags. 18. maí 2020. Þá krefst stefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dags. 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda, Íþöku fasteigna ehf., verði tímabundið vikið til hliðar, að fullu vegna tímabilisins frá 1. apríl 2020 til og með 31. 2 desember 2020 og að aðalstefnandi beri ekki greiðsluskyldu á leigugreiðslum til gagnstefnanda á framangreindu tímabili. Jafnframt krefst aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 um leigufjárhæð í leigusamningi, dags. 2. júlí 2013, milli aðalstefnanda og gagnstefnanda verði tí mabundið vikið til hliðar og aðalstefnanda verði gert að greiða 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. greinar 6.1 í leigusamningnu m, auk virðisaukaskatts, þ.e. 11.709.004 krónur vegna janúar 2021, 11.732.935 krónur vegna febrúar 2021 og 11.725.755 krónur vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónur. Þá er þess krafist að dráttarvextir reiknist ekki af leigufjárhæðum fyrr en einum m ánuði eftir dómsuppsögu. Í gagnsök krefst aðalstefnandi sýknu af öllum kröfum. Til vara er þess krafist að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar. Í öllum tilvikum krefst aðalstefnandi þess að gagnstefnandi og stefndi verði in solidum dæmdir til að greiða m álskostnað, þ.m.t. kostnað af rekstri lögbannsgerðar nr. 2020 - 16063. Stefndi krefst þess að öllum kröfum aðalstefnanda í aðalsök verði hafnað og að felld verði úr gildi ákvörðun sýslumanns um lögbann þann 23. júní 2020 samkvæmt lögbannsgerð nr. 2020 - 16063 þar sem lagt var lögbann við því: að stefndi greiði út af bankaábyrgð, sem samtals er að fjárhæð 225.794.908 krónur, samkvæmt kröfubréfi Íþöku fasteigna ehf. til Íslandsbanka, dagsettu 18. maí 2020, þar sem krafist er útgreiðslu á grundvelli ábyrgðaryfirl ýsingar sem útgefin er af Íslandsbanka sem er nr. GI0515001654, að stefndi greiði út innstæðu af handveðsettum bankareikningi aðalstefnanda nr. X , samkvæmt kröfubréfi Íþöku fasteigna ehf., dags. 18. maí 2020. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi aðalst efnanda. Gagnstefnandi krefst í aðalsök sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda. Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að aðalstefnanda verði gert að greiða gagnstefnanda 419.889.800 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 56.726.332 krónum frá 1. apríl 2020 til 1. maí 2020, en af 113.584.281 krónu frá þeim degi til 1. júní 2020, en af 189.654.851 krónu frá þeim degi til 1. júlí 2020, en af 266.139.627 krónum frá þeim degi 1. ágúst 2020, en af 342.958.955 k rónum frá þeim degi til 1. september 2020, en af 419.889.800 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 11.345.266 krónur, þann 15. apríl 2020, sem dregst frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi. Þá geri r gagnstefnandi, bæði í aðalsök og gagnsök, kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnanda. 3 I. Málsatvik eru þau að Reykjavík Medica ehf., nú gagnstefnandi, Íþaka fasteignir ehf., og Höfðahótel ehf., nú aðalstefnandi, Fosshótel Reykjavík ehf., gerðu með sér húsaleigusamning um hótelbyggingu S2 á Höfðatorgi í Reykjavík, dags. 2. júlí 2013. Samkvæmt s amningnum tók aðalstefnandi á leigu alla byggingu S2 á Höfðatorgi undir hótel. Byggingin er 16 hæðir og um 17.500 m² að stærð. Við gerð leigusamningsins var umrædd fasteign í byggingu. Leigusamningurinn er tímabundinn frá 1. júní 2015 til 20 ára, eða til 3 1. maí 2035. Samkvæmt grein 6.1 í leigusamningnum bar aðalstefnanda að greiða leigu fyrst frá 1. júlí 2015. Fyrstu 23 mánuði samningsins skyldi húsaleiga vera 38.735.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts. Næstu tvö ár leigutímans, frá 1. júní 2017 til 31. maí 2017, var mánaðarleg leiga 40.537.000 krónur auk virðisaukas katts, en frá 1. júní 2019 og til loka leigutíma skyldi leigan vera 45.030.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts. Í öllum tilvikum var um að ræða grunnverð sem tæki breytingum samkvæmt vísitölu. Gagnstefnandi kveður að tilgangur afsláttar af leigu hafi verið að aðstoða aðalstefnanda við að ná upp nýtingu á hótelinu í upphafi, en við undirritun leigusamningsins hafi verið reiknað með að það tæki tíma. Þá kom fram í grein 1 0.2 í leigusamningnum að til tryggingar efndum skyldi aðalstefnandi leggja fram ban kaábyrgð sem næmi húsaleigu í fjóra mánuði. Var gagnstefnanda heimilt að ganga að ábyrgðinni fyrir einn gjaldfallinn mánuð í senn auk vaxta og alls kostnaðar ef um vanefndir yrði að ræða hjá aðalstefnanda, að undangenginni skriflegri áskorun um að standa s kil á gjaldföllnum greiðslum, innan 30 daga frá réttum gjalddaga, nema um annað yrði samið sérstaklega. Jafnframt áttu leigugreiðslur að vera tryggðar með greiðslum frá VISA/Valitor og EURO/Kreditkort hf. Skyldi aðalstefnandi leggja fram gögn þess efnis a ð sú trygging væri eingöngu til greiðslu húsaleigu til gagnstefnanda. Með handveðsyfirlýsingu 12. maí 2015 setti aðalstefnandi að veði innstæðu á bankareikningi sínum nr. Y hjá stefnda. Í yfirlýsingunni segir að reikningurinn sé læstur fyrir öllum úttektu m aðalstefnanda nema með samþykki gagnstefnanda. Reikningurinn yrði skuldfærður fyrir húsaleigu eigi síðar en 15. dag hvers mánaðar. Aðalstefnanda væri óheimilt að breyta því fyrirkomulagi nema með fyrirfram samþykki gagnstefnanda. Eftir að húsaleiga væri greidd hverju sinni væru eftirstöðvar á reikningnum til frjálsrar ráðstöfunar fyrir aðalstefnanda fram að næstu greiðslu frá Borgun og Valitor, þrátt fyrir ákvæði um að reikningurinn væri læstur fyrir öllum úttektum aðalstefnanda. Þá sagði í yfirlýsingunni hins veðsetta, þ. á m. ef til þess kemur að stofnaður verður nýr reikningur/nýir reikningar í stað hins veðsetta og teljast þeir reikningar eftir það veðsettir samkvæmt yfirlýsingu 4 þessa reikning aðalstefnanda nr. X en ekki inn á reikning nr. Y . Hinn 6. júlí 2015 gaf stefndi út ábyrgðaryfirlýsingu til Höfðahótels ehf., nú aðalstefnandi Fosshótel Reykjavík ehf., í samræmi við umsókn þess efnis sama dag (bankaábyrgð nr. GI0515001654) . Ábyrgðist stefndi greiðslur allt að 225.794.908 krónum til tryggingar leigugreiðslum vegna hins leigða, allt í samræmi við ákvæði húsaleigusamnings 2. júlí 2013. Ábyrgðin nam fj ögurra mánaða leigu, auk virðisaukaskatts, í samræmi við nánari útlistun í ábyrgðaryfirlýsingunni. Þá var í yfirlýsingunni kveðið á um að öllum greiðslum sem bærust aðalstefnanda frá Borgun og Valitor fyrir vöru og/eða þjónustu skyldi ráðstafað inn á frama ngreindan bankareikning og að aðalstefnandi skuldbyndi sig til að breyta ekki þessari ráðstöfun greiðslnanna nema með fyrirfram samþykki gagnstefnanda. Aðalstefnandi kveður að framkvæmd leigusamningsins hafi gengið með ágætum eða þangað til í byrjun mars 2020 þegar heimsfaraldur vegna kórónuveirunnar (SARS - CoV - 2), sem veldur COVID - 19 - sjúkdómnum, hafi leitt til þess að öll ríki hins vestræna heims hafi gripið til afar íþyngjandi inngripa í efnahagslíf Vesturlanda, meðal annars með því að loka landamærum, fy rirtækjum, skólum, stofnunum, setja á útgöngubann og fyrirskipað þegnum sínum að halda sig heima við. Nær allt farþegaflug í heiminum hafi lagst af og það hafi aðeins að mjög takmörkuðu leyti hafist aftur. Aðalstefnandi telur óhætt að fullyrða að aðgerðum þessum megi líkja við stríðsástand og eigi sér ekki samanburð meðal Vesturlanda síðan seinni heim s styrjöldin geisaði. Þessar athafnir stjórnvalda hafi leitt til þess að nær engir ferðamenn hafi komið til Íslands en slíkir viðskiptavinir hafi verið um og yf ir 90% allra viðskipta í hótelrekstri á höfuðborgarsvæðinu. Óvæntur og ófyrirséður heimsfaraldur Covid - 19 hafi þannig leitt til afar íþyngjandi aðgerða af hálfu stjórnvalda, hérlendis sem erlendis, sem hafi svipt aðalstefnanda öllum möguleikum á tekjuöflun og starfsemi við rekstur Fosshótels Reykjavík. Af þessum ástæðum hafi hið leigða, Fosshótel Reykjavík, verið með öllu lokað síðan í lok mars 2020 og verði svo áfram. Öllum starfsmönnum hótelsins hafi verið sagt upp störfum enda engar forsendur til að hald a starfseminni gangandi við þær aðstæður sem nú ríki. Með bréfi aðalstefnanda til gagnstefnanda 19. mars 2020 var óskað eftir því að leiga í apríl og maí 2020 yrði felld niður. Í bréfinu vísaði aðalstefnandi til aðstæðna vegna heimsfaraldursins og í grein 11 í leigusamningi aðila, nánar tiltekið 3. mgr., sem er majeure) gera aðilum samnings ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfalla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris - og 5 Gagnstefnandi svaraði með bréfi 26. mars 2020. Þar segir að gagnstefnandi telji að það að greiðslugeta aðalstefnanda hverfi eða minnki geti ekki talis t ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik og mótmælti hann því að grein 11 í leigusamningi aðila ætti við. Þá benti gagnstefnandi á að nýting hótelsins hefði verið mun meiri en áætlanir sem aðalstefnand i hefði afhent á árinu 2015 gerðu ráð fyrir en ferðamönnum h efði fjölgað. Þannig taldi gagnstefnandi að þó svo að það kæmu nokkrir erfiðir mánuðir í rekstri hótelsins þá ætti það ekki að losa aðalstefnanda undan greiðsluskyldu, ekki frekar en þegar vel gengi þá hefði það ekki áhrif á leiguverð til hækkunar. Miðað v ið þá gríðarlegu aukningu sem væri á nýtingu á hótelinu frá þeim áætlunum sem hefðu legið til grundvallar þegar leigusamningurinn var gerður ætti að vera borð fyrir báru hjá aðalstefnanda til að bregðast við. Þá benti gagnstefnandi á að ríkisstjórnin hefði kynnt aðgerðarpakka fyrir lífvænleg fyrirtæki sem ættu í tímabundnum greiðsluvanda vegna Covid - 19. Loks sagði í bréfinu að með vísan til greinar 11 í leigusamningi aðila væri því hafnað að tekjufall losaði aðalstefnanda undan greiðsluskyldu húsaleigu samk væmt Fosshótel Reykjavík standi að fullu við skuldbindingar sínar varðandi skil á húsaleigu fyrir apríl og maí 2020 eins og fyrirtækinu ber skylda til samkvæmt téðum húsaleig Aðalstefnandi kveðst hafa neyðst til að loka Fosshóteli Reykjavík 31. mars 2020. Hann hafi greitt 20% af leigureikningi fyrir apríl 2020 en ekki greitt móttekna leigureikninga síðan. Með bréfi 18. maí 2020 krafðist gagnstefnandi þess við stef nda að innstæða á reikningi nr. Y yrði lögð inn á reikning gagnstefnanda, sem greiðsla upp í vangreidda húsaleiguskuld, með vísan til handveðsyfirlýsingar frá 12. maí 2015. Enn fremur var þess krafist að tryggt yrði að aðalstefnandi gæti ekki ráðstafað fjá rmunum út af reikningnum. Nægði innstæða á reikningnum ekki til að greiða vangreidda húsaleigu væri gerð krafa um að það sem vantaði upp á yrði greitt úr ábyrgðaryfirlýsingu stefnda nr. GI0515001654. Með bréfi aðalstefnanda 22. maí 2020 til stefnda var kr öfu gagnstefnanda mótmælt. Aðalstefnandi ítrekaði mótmæli sín með bréfi 2. júní 2020. Sama dag, 2. júní, lagði aðalstefnandi fram beiðni um lögbann hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu, við þeirri fyrirætlan stefnda að greiða út af bankaábyrgð samtals 22 5.794.908 krónur, samkvæmt kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020, þar sem krafist var útgreiðslu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar sem útgefin var af stefnda, nr. GI0515001654. Hinn 23. júní 2020 lagði sýslumaður lögbann við því að stefndi gre iddi út af bankaábyrgð að fjárhæð 225.794.908 krónur, samkvæmt kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020 þar sem krafist var útgreiðslu á grundvelli framangreindrar 6 ábyrgðaryfirlýsingar. Jafnframt var lagt lögbann við því að stefndi greiddi út inns tæðu af handveðsettum bankareikningi aðalstefnanda nr. X . II. Aðalstefnandi byggir kröfu sína um staðfestingu lögbanns einkum á því að lögbann við útgreiðslum samkvæmt áby r gðaryfirlýsingu merkt nr. GI0515001654 sé bæði óhjákvæmileg og nauðsynleg aðgerð ei ns og aðstæður málsins eru. Aðalstefnandi telur engum vafa undirorpið að skilyrðum 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu lögbann, o.fl. hafi verið fullnægt til að leggja lögbann, annars vegar við greiðslu stefnda samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingu 7. júní 2015 og hins vegar við útgreiðslu allrar innstæðu af handveðsettum reikningi nr. X . Því beri að staðfesta þá ákvörðun sýslumanns að leggja lögbann við útgreiðslu framangreindra greiðsluábyrgða. Öll skilyrði 1. mgr. 24. gr. laga 31/1990 til að leggja á umrætt lögbann hafi verið uppfyllt. Í fyrsta lagi hafi sú athöfn bæði verið byrjuð og yfirvofandi að stefndi greiddi út umræddar greiðsluábyrgðir eftir að formleg krafa þess efnis hafði verið lögð fram við bankann með kröfubréfi 18. maí 2020. Þá hafi gag nstefnandi ekki dregið kröfu sína til baka þrátt fyrir áskoranir aðalstefnanda þar um. Í öðru lagi hafi aðalstefnandi sannað eða a.m.k. gert það sennilegt, eins og kveðið sé á um í 24. gr. laga nr. 31/1990, að útgreiðsla greiðsluábyrgða fari gegn lögvörðum rétti aðalstefnanda enda hafi engin vanefnd átt sér enn stað samkvæmt ákvæðum undirliggjandi leigusamnings aðila. Í þriðja lagi megi ljóst vera að stefndi hafi verið við það að greiða út greiðsluábyrgðirnar til gagnstefnanda þar sem hann hafi í engu orðið við mótmælum aðalstefnanda. Við fyrirtöku lögbannsgerðar hjá sýslumanni hafi stefndi ítrekað að vilji hans stæði til þess að greiða út umræddar ábyrgðir í samræmi við kröfu gagnstefnanda. Í fjórða lagi megi ljóst vera að við útgreiðslu greiðsluábyrgðanna hefði aðalstefnandi orðið um leið fyrir mjög alvarlegu tjóni þvert á rétt hans samkvæmt undirliggjandi leigusamningi án þess að úr því hefði verið skorið af dómstólum hvort yfirleitt einhver réttur stæði til þess að greiða út ábyrgðirnar í þágu gagnstefnan da. Atburðarás þessa máls hafi verið afar hröð en með útgreiðslu ábyrgðanna hefði aðalstefnandi orðið fyrir réttarspjöllum þar sem aðgerðin hafi farið gegn lögvörðum rétti samkvæmt leigusamningi aðalstefnanda og gagnstefnanda. Stefnandi byggir á því að ák væði leigusamningsins feli það í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamninginn samkvæmt skýrum ákvæðum hans, sbr. 11. gr. samningsins. Hér sé um að ræða sérgreint ákvæði undirliggjandi leigusamnings milli aðalstefnanda og gagnstefnanda sem feli í sér víðtækt Force Majeure ákvæði. Áskilnaðurinn sé sá að fyrir hendi séu ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik sem geri aðilum samningsins ókleift að efna skyldur sínar. Það geti engum vafa verið undirorpið að heimsfaraldur Covid - 19 sé sannarlega ófyrirséð og ófyrirsjáanlegt atvik. Um sé að ræða svo óvæntan atburð að ekki einu sinni smitsjúkdómafræðingar hafi getað séð þennan 7 heimsfaraldur fyrir í janúar eða febrúar 2020. Þegar við það bætist að aðgerðir og bönn bæði innlendra og erlendra stjórnvalda hafi valdi ð því að til landsins hafi enginn ferðamaður getað flogið hafi aðalstefnandi verið, vegna þessara ófyrirséðu og ófyrirsjáanlegu atvika, sviptur með öllu tekjumöguleikum sínum og þannig grundvallarforsendum til að reka Fosshótel Reykjavík. Þessi aðstaða fal li undir það að teljast Force Majeure í skilningi leigusamnings aðila og á meðan hún vari teljist aðalstefnandi ekki hafa vanefnt leigusamninginn. Aðstaðan geti ekki talist annað en ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atburðarás sem aðalstefnandi hafi enga stjórn á, hann hafi ekki getað séð hana fyrir og ekki getað brugðist við henni. Þá telur aðalstefnandi að í kröfubréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020 sé það í raun viðurkennt að fyrir hendi séu ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik. Hin ófyrirséðu og ófyrirsj áanlegu atvik geri aðalstefnanda ókleift að efna samninginn. Fosshótel Reykjavík sé búið að vera lokað síðan 31. mars 2020 vegna þess að engir ferðamenn séu á landinu. Reyndar séu flestir gististaðir í landinu lokaðir vegna þessa ástands eins og þjóðinni s é kunnugt. Frá því að neyðarstig Almannavarna hafi tekið gildi 6. mars 2020, og útvíkkun áhættusvæða 9. mars s.á., hafi landið verið lokað en hafi nú verið opnað að mjög takmörkuðu leyti. Öllum 129 starfsmönnum aðalstefnanda hafi verið sagt upp störfum. Á meðan þetta ástand vari sé enginn rekstrargrundvöllur fyrir rekstri Fosshótels Reykjavík. Aðstöðunni megi hér líkja við aðstæður sem lýst sé í dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012, þar sem komist hafi verið að þeirri niðurstöðu að leigutaki væri ekki greið sluskyldur eftir bruna hins leigða á grundvelli Force Majeure sjónarmiða þótt ekki væri Force Majeure ákvæði að finna í leigusamningi þess máls. Enn fremur bendir aðalstefnandi á ströng skilyrði 8. gr. leigusamningsins þar sem gagnstefnandi geri skýlausa k röfu til þess að aðalstefnandi reki aðeins hótel og skylda starfsemi í hinu leigða. Allar þessar aðstæður, sem til viðbótar megi rekja til banna og aðgerða stjórnvalda, geri það að verkum að aðalstefnanda sé ókleift að efna skyldur sínar samkvæmt samningnu m. Þá segir aðalstefnandi að umræddur leigusamningur, réttindi og skyldur hans, tengist aðalstefnanda og aðeins honum. Við þetta mat skipti því engu þótt aðalstefnandi sé dótturfélag í samstæðu sem rekur önnur hótel, sem reyndar séu flest einnig lokuð. Í þ essu sambandi bendir aðalstefnandi á 4. mgr. í grein 10.2 í leigusamningnum sem staðfesti að aðilar líti á samningssamband sitt sjálfstætt og án aðkomu móðurfélags aðalstefnanda. Stefnandi kveður að með grein 11 í leigusamningnum hafi aðilar sett þá gagnk væmu forsendu inn í samning sinn með beinum hætti að kæmi til slíkra atvika eins og þeirra sem nú hafi raungerst með heimsfaraldri Covid - 19 væri sá aðili samningsins sem atvikið tæki til ekki skyldugur að efna samninginn á meðan slík atvik væru til staðar. Samkvæmt orðalagi 11. gr. sé það eina skilyrði sett fyrir losun efndaskyldu að hin ófyrirséðu og ófyrirsjánlegu atvik geri aðila ókleift að efna samninginn. Markmið og 8 tilgangur þess sé að verja, í þessu tilviki leigutaka, komi upp Force Majeure aðstæður. Eins og orðalag ákvæðisins beri með sér séu allar slíkar aðstæður af því tagi að þá sé ókleift að efna skyldur samningsins. Ella væri ákvæðið nær óþarft. Gagnstefnandi virðist fstætt skilyrði þvert á orðalag ákvæðisins. Tilvísun samningsins til þess að aðila verði að vera ókleift að efna skyldur sínar sé ekki sjálfstætt skilyrði heldur afleiðing af Force Majeure aðstæðum eins og ákvæðið mæli fyrir um. Samningsákvæðið losi aðalst efnanda undan skyldu ef ófyrirséða og ófyrirsjáanlega atvikið gerir honum ókleift að efna samninginn. Engar forsendur hafi enn verið til þess að opna Fosshótel Reykjavík miðað við núverandi aðstæður og aðalstefnandi hafi engar tekjur af rekstri sínum í hin u leigða. Ljóst megi því vera að Covid - 19 hafi svo sannarlega gert aðalstefnanda ókleift að efna þá skyldu sína að greiða gagnstefnanda í þessu ástandi. Fyrir hendi séu aðstæður sem geri aðalstefnanda ómögulegt að efna samningsskuldbindingu til greiðslu le igu. Þessi ómöguleiki sé bæði víðtækur og alger. Stefnandi vísar hér til frekari rökstuðnings til álitsgerðar Viðars Más Matthíassonar, rannsóknarprófessors við lagadeild félagsvísindasviðs Háskóla Íslands, sem var unnin fyrir Fyrirtæki í hótel - og gistiþj ónustu og hefur verið lögð fram í málinu af aðalstefnanda. Af framangreindu telur aðalstefnandi að hann hafi ekki vanefnt leigusamning sinn og það sé hafið yfir vafa að skilyrði leigusamningsins séu ekki uppfyllt til þess að skylda hafi stofnast hjá stefn da til þess að verða við kröfu gagnstefnanda og greiða út greiðsluábyrgðir á grundvelli þess að aðalstefnandi hafi vanefnt leigusamning sinn. Aðalstefnandi vísar til þess að í ábyrgðaryfirlýsingu nr. GI0515001654 komi ur allt að fjárhæð 225.794.908 ... til tryggingar leigugreiðslum vegna hins leigða, atvinnuhúsnæði (hótel) í húsi nr. 1 við Þórunnartún, 105 Reykjavík, allt í samræmi við ákvæði húsaleigusamnings, dags. 2. júlí 2013, sem leigjanda ber að greiða skv. húsale fram að ábyrgðarþegi geti krafið stefnda um greiðslu tryggingarfjárins að einhverju eða öllu leyti einhliða og án undangengins dóms, verði það nauðsynlegt vegna vanefnda ábyrgðarbeiðanda á leigugreiðslum ákvæðum ábyrgðaryfirlýsingarinnar telur aðalstefnandi alveg ljóst að hún sé gefin út með skýrum tilvísunum til þeirra ákvæða sem fram komi í leigusamningnum. Ábyrgðar - yfirlýsingin beri það með sér að hún sé tengd leigusamningnum og skoðist því í samhengi við ákvæði leigusamningsins. Hún geti aðeins virkjast vegna vanefnda á leigugreiðslum samkvæmt ákvæðum leigusamningsins, eins og segi í ábygðaryfirlýsingunni. Þannig sé t.d. ekki um að ræða ábyrgðaryfirlýsingu eða bankaábyrgð samkvæmt samræmdum reglum ICC um bankaábyrgðir heldur sé hér um ábyrgð að ræða samkvæmt íslenskum réttarreglum með sérstökum áskilnaði um að ákvæði undirliggjandi leigusamnings séu uppfyllt til útgreiðslu á ábyrgðinni. 9 Í 2. mgr. í grein 10.2 í umræddum leigusamningi sé að finna sértæk ákvæði sem gildi varðandi umrædda bankaábyrgð/ábyrgðayfirlýsingu en skilyrði til að virkja ábyrgðina séu í fyrsta lagi að leigusala sé heimilt að ganga að ábyrgðinni fyrir einn gjaldfallinn mánuð í senn auk kostna ðar ef um vanefndir verður að ræða hjá leigutaka. Í öðru lagi að áður en gengið er að ábyrgðinni beri leigusala að senda leigutaka skriflega áskorun um að standa skil á gjaldföllnum greiðslum, innan 30 daga frá réttum gjalddaga. Þessi skilyrði séu engan ve ginn uppfyllt í málinu. Aðalstefnandi hafi ekki vanefnt greiðsluskyldur sínar vegna Force Majeure aðstæðna og gagnstefnandi hafi aldrei sent aðalstefnanda greiðsluáskorun. Gagnstefnandi hafi ekki gert neinar kröfur um greiðslu að öðru leyti en að senda aða lstefnanda tvo reikninga. Aðalstefnandi mótmælir því að bréf gagnstefnanda 26. mars 2020 sé greiðsluáskorun. Bréf dagsett áður en efndaskylda stofnast geti aldrei falið í sér greiðsluáskorun. Í bréfinu felist fyrst og fremst svar við bréfi aðalstefnanda 19 . mars 2020. Hvorki bréfið né efni þess beri þess merki að geta talist greiðsluáskorun í skilningi þess lagahugtaks. Í tölvupósti gagnstefnanda 26. maí 2020 viðurkenni gagnstefnandi að bréf þetta sé ekki greiðsluásko r un. Til stuðnings kröfu sinni um staðf estingu lögbanns bendir aðalstefnandi loks á dóma Hæstaréttar Íslands í málum nr. 172/2009, 173/2009 og 174/2009. Þarna birtist skýr afstaða Hæstaréttar til þess að þær aðstæður geti verið uppi að skera þurfi úr um skyldur deiluaðila áður en til útgreiðslu samkvæmt bankaábyrgð kemur. Kröfur aðalstefnanda um að leigusamningi verði tímabundið vikið til hliðar eru byggðar á 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986, en einnig á reglunni um brostnar forsendur, reglunni um Force Majeure og reglum um stjórnunarábyrgð (efndahindrun). Aðalstefnandi telur að hver og ein þessara reglna en einnig allar saman leiði til þess að ósanngj arnt sé að gagnstefnandi fái aðrar og hærri leigugreiðslur úr hendi aðalstefnanda en tilgreindar eru í dómkröfum aðalstefnanda, sem séu tvíþættar. Aðalstefnandi byggir í þessu sambandi á sams konar sjónarmiðum og rakin hafa verið hér að framan vegna kröfu um staðfestingu lögbanns. Nánar tiltekið að aðalstefnanda sé ómögulegt að efna leigusamning aðila vegna atvika og aðstæðna sem komið hafi til eftir gerð leigusamningsins, sem geri honum efndir ómögulegar, þ.e. að heimsfaraldur Covid - 19 hófst. Aðalstefnandi hafi með engu móti getað séð þessar aðstæður fyrir eða haft neina stjórn á þeim eða mátt undirbúa sig undir þær. Aðalstefnandi hafi á örskömmum tíma verið sviptur öllum möguleikum til að afla tekna af hótelstarfsemi í hinu leigða húsnæði. Í ferðamannalaus u landi hafi hótelinu verið lokað undir lok mars 2020 og öllu starfsfólki hótelsins verið sagt upp störfum. Hótelið sé enn lokað og verði lokað á næstu mánuðum, enda ekki minnstu forsendur til staðar til að opna hótelið aftur vegna núverandi stöðu og þróun ar heimsfaraldurs Covid - 19. 10 Krafa stefnanda þess efnis að verðákvæði leigusamnings sé tímabundið vikið til hliðar að fullu frá 1. apríl 2020 til og með 31. desember 2020 helgist af þeirri staðreynd að Fosshótel Reykjavík sé lokað og verði lokað á meðan st ærsta öldurót heimsfaraldurs Covid - 19 gengur yfir. Þess er krafist að dómurinn beiti hinum lögbundnu og ólögbundnu heimildum samningaréttar til að víkja til hliðar gildandi verðákvæði leigusamnings aðila þannig að aðalstefnanda beri ekki að greiða leigu af Fosshótel Reykjavík fyrir téð tímabil. Enginn grundvöllur sé til þess að hafa hótelið opið, sérstaklega ekki hótel af þessari stærð en hótelið sé stærsta hótelið í Reykjavík. Hér verði að hafa í huga að víða sé heimsfaraldur Covid - 19 í vexti, þ.m.t. á stæ rstu markaðssvæðum íslenskrar ferðaþjónustu, svo sem í Bandaríkjunum og Bretlandi en einnig í Suður - Ameríku, víða í Asíu, Rússlandi o.s.frv. Mat vísindamanna og sérfræðinga í smitsjúkdómafræðum sé ekki hvort heldur hvenær búast megi við fleiri bylgjum Covi d - 19, jafnvel í löndum sem að sporna gegn heimsfaraldri Covid - 19 felist í bóluefni gegn kórónaveirunni (SARS - CoV - 2). Bjartsýnustu spár hafi gert ráð fyrir að unnt yrði a ð þróa bóluefni um eða eftir áramót. Aðalstefnandi leggi til grundvallar dómkröfu sinni bjartsýnustu spár að þessu leyti og að honum verði kleift að opna Fosshótel Reykjavík um áramót 2020/2021. Aðalstefnandi bendir á að þrátt fyrir að íslensk stjórnvöld landamæri Íslands að hluta, með skilyrði um skimun allra farþega sem koma til landsins, takmarkaður fjöldi ferðamanna hreyfi ekki við þeim lágmarksforsendum sem verði að vera til staðar svo unnt sé að opna hótelstarfsemi aðalstefnanda á ný. Þá hafi komið í ljós að stærstur hluti þeirra sem ferðist nú til landsins eftir takmarkaða opnun landamæra sé fyrst og fremst íslenskir ríkisbo r garar sem ýmist séu að heimsækj a heimalandið eða Íslendingar sem ferðist í viðskiptaerindum. Hvorugur þessara hópa séu viðskiptavinir hótela í Reykjavík. Að mati aðalstefnanda blasi einfaldlega við sú staðreynd að heimsfaraldur Covid - 19, sem enn sé í vexti á heimsvísu, leiði til þess að ferðaþjónusta sé lömuð og afleiðingar Covid - 19 séu og verði þær að langan tíma muni taka að byggja ferðamannaiðnaðinn upp aftur og þá sé aðeins verið að vísa til eðlilegrar uppbyggingar en ekki þess vaxtar greinarinnar sem hafi ríkt hér á landi árin 2017 og 2018. Seinni hluti dómkröfu aðalstefnanda lýtur að því að verðákvæði greinar 6.1 iii, sbr. og 4. mgr. greinar 6.1 í leigusamningi aðila, verði vikið tímabundið til hliðar á tímabilinu frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2022. Innan þessa tímabils greiði st efnandi 20% leigufjárhæðar samkvæmt grein 6.1 fyrstu þrjá mánuði tímabilsins en síðan 30% leigufjárhæðar í tólf mánuði frá 1. apríl 2021 til 31 . mars 2022. Með kröfu aðalstefnanda er farið fram á að dómurinn skipti áhættu og ábyrgð af þeirri fordæmalausu a ðstöðu sem komin er upp milli leigutaka og leigusala. Það sé bersýnilega ósanngjarnt að full efndaskylda samnings, sem ekki geri ráð fyrir þessum óvæntu, fordæmalausu og 11 ófyrirsjáanlegu aðstæðum, hvíli á aðalstefnanda einum. Aðstæðurnar kalli á að afar br ýnt nauðsynlegt svigrúm til þess að ná viðspyrnu á meðan hann freistar þess að ná starfsemi Fosshótels Reykjavíkur aftur af stað á árinu 2021 og 2022. Því sé það bæði sanngjarnt og í samræmi við góða viðskiptahætti að skipta efndaskyldunni með því að fella hluta hennar niður gagnvart aðalstefnanda. Við lok tímabilsins taki verðákvæði leigusamningsins aftur gildi samkvæmt leigusamningnum og aðalstefnandi greiði eftir það fulla leigu til loka leigutímans, eða til 31. maí 2035. Krafa aðalstefnanda geri ráð fyrir að hann greiði 204.300.011 krónur auk verðbóta í samræmi við verðtryggingarákvæði 2. mgr. greinar 6.1 í leigusamningnum og jafnframt að viðbættum virðisaukaskatti á 24 mánaða tí mabili frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2022. Aðalstefnandi bendir á að gagnstefnandi hafi lagt fram við lögbannsgerð málsins gögn yfir kostnað sinn við rekstur hinnar leigðu fasteignar fyrir árið 2020. Nemi rekstrarkostnaður gagnstefnanda 78.299.447 krónum vegna ársins 2020. Til viðbótar þurfi að gera ráð fyrir skrifstofukostnaði og einhverjum viðhaldskostnaði þótt hin leigða fasteign sé nýlega byggð. Með hliðsjón af því geri aðalstefnandi ráð fyrir að skrifstofukostnaður nemi 2% af leigutekjum og viðhaldsk ostnaður 1% af leigutekjum, en hið leigða sé nýleg bygging. Þannig megi ætla að árlegur útlagður kostnaður af beinum rekstri hinnar leigðu fasteignar nemi 96.063.362 krónum eða um 192,2 milljónum króna á því tveggja ára tímabili sem dómkrafa aðalstefnanda tekur til. Dómkrafa aðalstefnanda geri því ráð fyrir að greiðslur sínar dekki allan útlagðan rekstrarkostnað gagnstefnanda og rúmlega það á öllu tímabilinu sem dómkrafa hans tekur til, þ.e. frá 1. apríl 2020 til 31. mars 2022. Nánar um heimildir til að vík ja samningi til hliðar eða breyta vísar aðalstefnandi til þess að s amkvæmt grein 10.5 í leigusamningi aðila gildi ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 um önnur atriði en tilgreind eru í leigusamningnum. Samkvæmt 11. gr. húsaleigulaga sé heimilt að víkja húsale igusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig og gildi þá ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 um þá heimild. Sú ógildingarregla sem felist í 36. gr. laga n r. 7/1936 sé víðtæk og almenn í þeim skilningi að henni megi beita á hvers konar tegundir af kröfu. Reglan eigi við hvort sem um sé að ræða neytendur eða fyrirtæki. Um sé að ræða vísireglu og því veiti hún dómstólum svigrúm við mat á beitingu hennar og svi grúm til að taka tillit til sérstakra aðstæðna á hverjum tíma. Í þessu sambandi bendir aðalstefnandi á að 16. júní 2020 hafi Alþingi sett sérstök lög um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar fyrirtækja. Miðað við skilyrði þess úrræ ðis sem lögin mæla fyrir um beinist þau sérstaklega að núverandi aðstöðu ferðaþjónustufyrirtækja. Með lagasetningunni sé löggjafinn að bregðast við þeim fordæmalausu aðstæðum sem skapast hafi í íslensku efnahags - og viðskiptalífi með 12 tilkomu heimsfaraldurs Covid - 19. Í greinargerð með frumvarpi til þessara nýsettu laga segi meðal annars að mikil óvissa ríki nú í atvinnulífi og efnahag þjóðarinnar vegna heimsfaraldurs af völdum Covid - 19. Fullkomin óvissa ríki, mikill samdráttur leiði af Covid - 19 og ekki sé un nt að sjá fyrir hve lengi samdrátturinn muni standa yfir og hver áhrif hans verða á innlend atvinnufyrirtæki. Þá segi meðal annars að hefðbundin úrræði laga um gjaldþrotaskipti dugi ekki á þeim miklu óvissutímum sem nú ríki í þeim tilvikum þegar greiðsluva ndi fyrirtækja stafi eingöngu af skyndilegum og óviðkomandi atburðum sem tengist rekstri þeirra. Af þessum ástæðum sé löggjafinn að setja þessi lög og segi að markmið þeirra sé að draga úr tjóni, tryggja að neikvæð áhrif á atvinnulíf og efnahagslíf vari se m skemmst og skapa aðstæður fyrir öfluga viðspyrnu atvinnufyrirtækja í kjölfarið. Tilefni laganna sé þannig að mæta þeim óviðráðanlegu aðstæðum sem nú séu uppi vegna þeirra aðstæðna sem skapast hafi vegna takmarkana sem stjórnvöld hafi sett á ferðir milli landa og afleiddra áhrifa þess á önnur fyrirtæki svo vitnað sé í greinargerð frumvarpsins. Þá segi löggjafinn að mikilvægt sé að vernda fyrirtæki fyrir því tjóni sem kunni að verða í kjölfarið af þeim takmörkunum sem gilt hafi þar sem hinn kosturinn kunni að leiða af sér fjölda gjaldþrota og missi starfa. Aðalstefnandi telur að hér verði ekki mælt skýrar en löggjafinn geri sjálfur í fyrrnefndu frumvarpi. Miðað við ákall löggjafans í nýsettum lögum og þær röksemdir sem hann reifi í greinargerð með þessum lög um telur aðalstefnandi að dóminum beri að líta til sömu röksemda við mat sitt á þeim lögfestu og ólögfestu ógildingarheimildum og reglum sem krafa aðalstefnanda sé byggð á. Sú fordæmalausa aðstaða sem skapast hafi með Covid - 19 kalli á aðgerðir og athafnir til verndar fyrirtækjum eins og aðalstefnanda, til að koma í veg fyrir óbætanlegt tjón. Af framangreindu byggir aðalstefnandi á því að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að leigusamningur aðila standi óbreyttur án nokkurs tillits til þeir ra óvæntu og utanaðkomandi atvika sem leitt hafa af heimsfaraldri Covid - 19. Aðalstefnandi telur að gagnstefnandi hafi verið afar óbilgjarn í allri framgöngu sinni í málinu og sýnt yfirgang. Þrátt fyrir að landinu sé lokað, það séu engir ferðarmenn og aðals tefnandi hafi af þeim sökum neyðst til að loka Fosshóteli Reykjavík, og segja upp öllum 129 starfsmönnum hótelsins, með þeim afleiðingum að fjölskyldur þeirra horfi nú framan í atvinnuleysi, sé afstaða gagnstefnanda sú að honum skuli greidd full leiga af a tvinnuhúsnæði sem sé lokað og aðalstefnanda sé ókleift að afla tekna af. Þessa einhliða og einstrengislegu afstöðu kjósi gagnstefnandi að reka fram með öllum brögðum, þ.m.t. með því að hafna staðreyndum, líta fram hjá skyldum sínum samkvæmt leigusamningi o g ætlast til þess að stefndi valdi nú aðalstefnanda enn frekara tjóni með útgreiðslu greiðsluábyrgðar og útgreiðslu af handveðsettum bankareikningi aðalstefnanda. Bæði fyrrnefndar aðstæður og ekki síður framganga gagnstefnanda sýni að það sé bæði ósanngjar nt og andstætt góðri viðskiptvenju að bera samninginn fyrir sig í núverandi ástandi. Hér þurfi einnig að hafa í huga að ákvæði 36. gr. laga nr. 7/1936 geri ekki kröfu 13 til þess að um sé að ræða bersýnilega eða augljósa ósanngirni svo að samningi verði vikið til hliðar, en hér sé þess aðeins krafist að verðákvæði samningsins sé vikið tímabundið til hliðar. Við mat á því hvort beita eigi 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. lög nr. 11/1986, og víkja tímabundið til hliðar verðákvæði leigusamnings aðila beri að taka m ið af fjórum þáttum, sbr. 2. mgr. 36. gr. laganna. Þau atriði geti hvert um sig verið nægjanleg til að réttlæta beitingu greinarinnar en einnig geti heildstætt mat á fleiri en einu þessara atriða leitt til þess að greininni verði beitt. Við mat dómstóla vi ð beitingu 36. gr. beri þannig að líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Í frumvarpi sem varð að lögum nr. 11/1986, um breytingu á lögum nr. 7/1936, sé skýrt tekið fram að aðstaðan geti verið sú að samningur sé gerður milli jafnsettra aðila við fullkomlega eðlilegar aðstæður og efni hans við samningsgerðina verið sanngjarnt. Atvik sem síðar komi til geti þó leitt til þess að talið verði ósanngjarnt að bera hann fyrir sig sem réttlætt geti beiti ngu 36. gr. Aðalstefnandi telur að þessar aðstæður séu algjörlega uppi í máli þessu. Aðgerðir stjórnvalda sem hafi í raun leitt til algjörrar lokunar landsins fyrir ferðamönnum frá 9. mars til 15. júní 2020, með þeim afleiðingum að forsendur til rekstrar o g starfsemi aðalstefnanda hafi brostið með öllu, séu ljóslega atvik sem síðar komu til í samningssambandi aðila. Atvik sem enginn hafi getað gert ráð fyrir eða haft neina stjórn á. Þrátt fyrir takmarkaða opnun landsins 15. júní 2020 sé ástandið fjarri því að geta talist eðlilegt eða komið í eitthvert það horf að nokkur grundvöllur sé enn fyrir því að hefja aftur hótelstarfsemi aðalstefnanda. Aðalstefnandi vísar til þess að ákvarðanir stjórnvalda geti leitt til þess að samningar hafi verið felldir úr gildi á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar í máli nr. 155/2000 og dóma Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 1161 og 1175. Aðalstefnandi byggir kröfu sína um að samningnum sé breytt tímabundið einnig á reglunni um brostnar forsendur. Reg lan geti átt við í varanlegum samningssamböndum eins og leigusamningum þegar hindranir standa í vegi þess að unnt sé að efna samning réttilega. Beiting reglunnar miði að því að losa samningsaðila undan samningsskyldum sínum í heild eða hluta þegar breyting hafi orðið á forsendum samningsaðila vegna atvika sem síðar hafi komið til, sérstaklega þegar þau atvik hafi verið með öllu ófyrirsjáanleg. Við beitingu reglunnar um brostnar forsendur hafi verið talið að þrjú skilyrði þurfi að vera uppfyllt. Í fyrsta lag i að um sé að ræða forsendu sem hafi verið ákvörðunarástæða fyrir þann sem gerði samning. Í öðru lagi að viðsemjanda hans sé ljóst að þessi forsenda sé veruleg og að hún hafi verið ákvörðunarástæða fyrir gagnaðilann. Í þriðja lagi verði það að teljast sann gjarnt að láta slíkan forsendubrest hafa áhrif á samningsskyldu aðilanna. Öll þessi skilyrði séu fyrir hendi í máli þessu. Aðalstefnandi áréttar í þessu sambandi það sem áður segir um heimsfaraldur Covid - 19. Ljóst megi vera að það sé forsenda og ákvörðunar ástæða fyrir hótelrekstri aðalstefnanda í hinu leigða húsnæði að 14 honum sé almennt kleift að stunda atvinnustarfsemi sína og gagnstefnanda megi vera það ljóst að það hafi verið forsenda aðalstefnanda við gerð leigusamningsins. Þá bendir aðalstefnandi á að h ann fari ekki fram á að samningum sé vikið til hliðar í heild heldur aðeins að hluta. Að ógilda leigusamning tímabundið og að hluta geti ekki talist óréttlát réttarskerðing gagnvart gagnstefnanda við þær Force Majeure aðstæður sem aðalstefnandi búi nú við. Þær aðstæður eigi sér þar til viðbótar grundvöll í sjálfum leigusamningi aðila sem geri ráð fyrir að við slíkar aðstæður geti efndaskyldan breyst og fallið niður. Þá byggir aðalstefnandi dómkröfu sína um breytingu á verðákvæði leigusamningsins á ólögfestr i reglu um Force Majeure. Í hinni ólögfestu reglu felist að ófyrirséð og óviðráðanleg atvik, sem séu sérstök í eðli sínu og valdi því að ómögulegt, eða því sem næst, sé að efna samningsskuldbindingu, eigi að hafa áhrif á efndaskyldu og hvort vanefndum megi beita. Meðal þeirra tilvika sem falli undir regluna séu náttúruhamfarir, stríð og bruni en einnig farsóttir og innflutningsbönn eða aðrar aðgerðir stjórnvalda sem valdi því að ekki sé unnt að efna samninga. Með orðinu ómöguleiki sé ekki átt við algeran óm öguleika heldur einnig huglægan ómöguleika. Í reglunni felist að eigi hún við stöðvist skylda til að efna samningsskuldbindingu. Þau atvik sem hafi nú orðið í samningssambandi aðila hafi ekki verið þess eðlis að aðilar hefðu átt að hafa þau í huga við gerð leigusamnings aðila. Aðalstefnandi byggir að lokum á reglu um efndahindrun sem hafi á undanförnum árum verið lögfest hér landi, t.d. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, lög nr. 48/2003 um neytendakaup, sig lingalög nr. 34/1985 og 1. mgr. 16. gr. laga nr. 95/20018 um pakkaferðir. Í reglu þessari felist að skaðabótaábyrgð verði ekki lögð á þann sem vanefnir samningsskuldbindingu ef vanefndin er vegna hindrunar sem ekki var unnt að gera ráð fyrir við samningsge rð og ekki er unnt að ætlast til að verði yfirunnin. Þegar efndahindrun er aflétt rakni aftur við greiðsluskylda. Aðalstefnandi telur að þessi regla sé almenn regla í kröfurétti og gildi því einnig um ólögfest tilvik. Öll skilyrði reglunnar séu uppfyllt í málinu. Hindrun aðalstefnanda til efnda á leigusamningi aðila sé hindrun sem hann hafi ekki stjórn á og það sé ekki með sanngirni unnt að ætlast til að hann hafi getað haft heimsfaraldur Covid - 19 í huga við gerð leigusamningsins. Enn fremur sé ekki unnt að ætlast til að aðalstefnandi hafi getað komist hjá afleiðingum þeirra hindrana sem nú valdi vanefndum aðalstefnanda eða að hann geti yfirunnið þá hindrun sem felist í heimsfaraldri Covid - 19. Aðalstefnandi bendir á að þótt gera megi ríkar kröfur til þessar ar reglu þegar komi að efndum peningagreiðslu, og að peningaskortur skuldara sé almennt ekki hindrun í skilningi reglunnar, þá geti reglan um stjórnunarábyrgð einmitt átt við þegar hindrun verði til við aðstæður sem komi í veg fyrir að aðalstefnandi geti e ignast fjármuni til að greiða eða til að reka starfsemi sem eigi að skila fjármunum til að efna skuldbindingar. 15 Hið fordæmalausa ástand sem skapast hafi í rekstri aðalstefnanda geti með engu móti talist innan stjórnunarsviðs hans, þ.e.a.s. að hann hafi með einhverju móti stjórn á þeim aðstæðum sem nú ríki í starfsemi hans. Í starfsemi aðalstefnanda ríki ful l komin óvissa vegna aðstæðna sem séu afar óvenjulegar. Engin leið sé að sjá hvenær þeirri óvissu lýkur. Þessar aðstæður feli í sér fullkomna hindrun til efnda fyrir aðalstefnanda. Kröfur aðalstefnanda, um að víkja beri verðákvæði leigusamningsins að fullu til hliðar en síðar að hluta, sæki stoð sína í almennri reglu um stjórnunarábyrgð og því beri dóminum að verða við kröfum hans. Krafa um upphafstíma drá ttarvaxta styðst einkum við 7. gr. laga 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Í gagnsök mótmælir aðalstefnandi kröfu gagnstefnanda um greiðslu á 419.889.800 krónum auk dráttarvaxta, vegna leigu fyrir apríl til og með september 2020. Heildarkrafa gagnstefnanda sé sögð vera 419.889.800 krónur auk dráttarvaxta en þá eigi eftir að draga frá innborgun gagnstefnda 15. apríl 2020. Að teknu tilliti til þess frádráttar nemi krafa gag n stefnanda 408.544.534 krónum auk dráttarvaxta. Því beri í öllu falli að lækka kröfu ga g n stefnanda um 11.345.266 krónur. Aðalstefnandi byggir sýknukröfu sína í gagnsök á sömu málsástæðum og í aðalsök, um óvænta og stórvægilega hindrun til efnda á kröfum gagnstefnanda sem losi aðalstefnanda undan skyldu til greiðslu krafna gagnstefnanda. Aðal stefnandi áréttar sérstaklega að í grein 11 í leigusamningi aðila sé að finna sérgreint og gagnkvæmt Force Majure ákvæði og að heimsfaraldur Covid - 19 falli undir ákvæðið. Í ákvæðinu sé meðal annars vísað til hafnbanns sem með lögjöfnun sé eðlisskylt atvik og flugbann, en segja megi að visst bann við farþegaflugi ríki vegna harðra aðgerða og takmarkana stjórnvalda hérlendis og erlendis á landamærum sökum heimsfaraldurs Covid - 19. Einnig áréttar aðalstefnandi sjónarmið um hina ólögfestu reglu Force Majure. Þá byggir aðalstefnandi á því að frá meginreglu kröfuréttar um efndir in natura gildi vissar undantekningar. Samkvæmt íslenskum rétti verði skuldari ekki dæmdur til þess að inna greiðslu af hendi sé honum það ekki kleift sökum ómöguleika. Í þessu sambandi ben dir aðalstefnandi á 23. gr. og 27. gr. laga um lausafjárkaup nr. 50/2000. Þá vísar aðalstefnandi sem fyrr til 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. lög nr. 11/1986, en einnig til ólögfestra ógildingarheimilda samningaréttar, þ.e. reglunnar um brostnar forsendur og reglunnar um stjórnunarábyrgð. Telur aðalstefnandi að í þeim óvæntu og fordæmalausu aðstæðum sem nú ríki í samningssambandi aðila, eins og þeim sem lýst er í aðalsök, felist að öll skilyrði séu fyrir hendi til þess að dómstólar beiti lögfestum og/eða ólög festum ógildingarheimildum samningaréttar og losi aðalstefnanda tímabundið og að hluta undan greiðsluskyldum leigusamnings aðila. Verði ekki fallist á sýknukröfu aðalstefnanda í gagnsök er byggt á því að fyrir hendi sé a.m.k. tímabundinn ómöguleiki til ef nda, vegna heimsfaraldurs Covid - 19 og 16 þess að aðalstefnandi sé sviptur öllum möguleikum til tekjuöflunar við núverandi aðstæður. Þessi ómöguleiki sé enn við lýði og ekki sé vitað hve lengi hann muni vara. Aðstaðan leiði því til þess að sýkna beri aðalstefnanda af kröfum gagnstefnanda að svo stöddu, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Varakrafa aðalstefnanda í gagnsök, um lækkun á kröfum gagnstefnanda, er byggð á sömu málsástæðum og fram koma í aðalsök. Aðalstefnandi áréttar sérstaklega að innborgun aðalstefnanda, 11.345.266 krónur, eigi að koma til frádráttar. Lækka beri kröfur gagnstefnanda að minnsta kosti sem nemur því tímabili sem aðgerðir vegna Covid - 19 hafi bitnað sem harðast á rekstraraðstæðum aðalstef n anda og mögulei kum hans til tekjuöflunar. Dráttarvaxtakröfu gagnstefnanda er sérstaklega mótmælt. Sá greiðsludráttur sem orðinn er á kröfum gagnstefnanda styðjist við málefnaleg rök og þá nauðsyn að úr réttarágreiningi aðila þurfti að skera fyrir dómstólum í ljósi þeirr a fordæmalausu aðstæðna sem Covid - 19 hafi valdið í samningssambandi aðila. Vísar aðalstefnandi meðal annars til 3. og 4. mgr. 5. gr. en jafnframt til 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Þá beri að fella niður kröfur gagnstefnanda um dráttarv exti ef til þess kemur að dómurinn sýkni aðalstefnanda að svo stöddu. Um lagarök, í aðalsök og gagnsök, vísar aðalstefnandi til laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl., húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 11. gr. þeirra, laga nr. 7/1936 um samningsg erð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. lög 11/1986, sem og annarra ógildingarheimilda laganna, almennra reglna um brostnar forsendur, reglunnar um Force Majeure, almennrar reglu um stjórnunarábyrgð, almennra meginreglna kröfu - og fjármunaréttar um ábyrgð o g efndir samninga og fjárskuldbindinga. Einnig er vísað til laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laganna. III. Stefndi Íslandsbanki hf. byggir kröfur s ínar á því að skilmálar ábyrgðar - yfirlýsingar séu uppfylltir og greiðsluskylda bankans fyrir hendi, óháð ágreiningi á milli aðalstefnanda og gagnstefnanda. Samkvæmt skilmálum ábyrgðaryfirlýsingarinnar geti ábyrgðarþegi (leigusali) krafið stefnda um greiðsl u tryggingarfjárins, að einhverju eða öllu leyti, einhliða og án undangengins dóms, verði það nauðsynlegt vegna vanefnda ábyrgðarbeiðanda á leigugreiðslum samkvæmt ákvæðum leigusamningsins. Þá sé jafnframt áskilið, skv. 2. mgr. í grein 10.2 í húsaleigusamn ingi milli aðila frá 2. júlí 2013, að leigusali skuli hafa beint áskorun til leigutaka til að greiða húsaleigu innan 30 daga frá gjalddaga hverrar greiðslu fyrir sig. Að mati stefnda þurfi framangreint skilyrði að vera uppfyllt svo til útgreiðslu komi úr á byrgðinni. Með kröfu gagnstefnanda til stefnda hafi fylgt gögn til stuðnings vanefndum aðalstefnanda. Með tölvupósti til stefnda 26. maí 17 2020 hafi fylgt staðfesting þess efnis að skrifleg áskorun hefði verið send leigutaka í samræmi við ákvæði 10.2 í húsal eigusamningnum svo að greiðsluskylda stefnda sé fyrir hendi. Skilmálar ábyrgðaryfirlýsingarinnar séu jafnframt endurspeglaðir í skilmálum að ofangreind skylda bankans til greiðslu ábyrgðarfjárhæðarinnar til ábyrgðarhafa samkvæmt bankaábyrgðinni er sjálfstæð og án tillits til þess hvort ágreiningur sé fyrir framangreindri ábyrgð hjá stefn da og undirritað umsóknina hafi hann undirgengist skilmála ábyrgðarinnar um að greiðsluskylda stefnda sé ótvíræð, óháð því hvort ágreiningur sé til staðar á milli ábyrgðarbeiðanda og ábyrgðarhafa. Þá segi jafnframt í etur krafið Íslandsbanka hf., um greiðslu tryggingarfjárins að einhverju eða öllu leyti, einhliða og án undangengis dóms, verði það nauðsynlegt vegna vanefnda ábyrgðarbeiðanda á leigugreiðslum skv. ákvæðum leigusamningsins. Greiðsla verður innt af hendi ge gn skriflegri kröfu ábyrgðarþega, framangreindu megi vera ljóst að krafa aðalstefnanda um að staðfesta lögbannið geti ekki náð fram að ganga enda liggi fyrir ótvíræð skylda st efnda til að greiða umkrafða ábyrgðarfjárhæð í samræmi við ábyrgðarumsókn og - yfirlýsingu. Krefst stefndi því þess að kröfum aðalstefnanda verði hafnað. Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. og almennra reglna kröfu - og samningaréttar um að samninga skuli halda. Krafa stefnda um greiðslu málskostnaðar er byggð á 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130 gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. IV. Gagnstefnandi mótmælir því að skilyrðum lögbanns, sem fram komi í 1. m gr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu lögbann, o.fl., sé fullnægt. Aðalstefnandi hafi ekki gert nokkurn reka að því að sanna eða gera sennilegt að með útgreiðslu úr bankaábyrgð nr. GI0515001654 sé brotið eða muni verða brotið gegn lögvörðum rétti ha ns, gerðarþoli hafi hafist handa við athöfnina eða muni gera það og að réttindi hans muni fara forgörðum eða hann verði fyrir teljandi spjöllum verði hann knúinn til að bíða dóms um þau. Þá liggi alveg fyrir að ekkert af þessum skilyrðum eigi við um reikni ng nr. X , enda eigi gagnstefnandi hvorki veð í umræddum reikningi né hafi nokkru sinni krafist þess að stefndi greiði til hans út af þeim reikningi. Reikningurinn sé innstæðulaus og því af og frá að það sé byrjað eða yfirvofandi að stefndi greiði út af þei m reikningi. Gagnstefnandi byggir á því að samkvæmt leigusamningi aðila beri aðalstefnanda að greiða gagnstefnanda húsaleigu mánaðarlega. Óumdeilt sé í málinu að aðalstefnandi hafi ekki greitt húsaleigu síðan í apríl 2020 og þá eingöngu að hluta. Höfuðstó ll 18 uppsafnaðrar leiguskuldar 30. september 2020 nemi 419.889.800 krónum, sbr. gagnstefnu í gagnsök. Gagnstefnandi byggir á meginreglu samningaréttar um að samninga skuli efna. Gagnstefnandi mótmælir því að 3. mgr. í grein 11 í leigusamningi aðila feli í sér að aðalstefnandi hafi ekki vanefnt leigusamning aðila með því að greiða ekki húsaleigu. Aðalstefnandi hafi ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að ákvæðið feli í sér frávik frá almennum reglum sem þýði að til þess að um efndahindrun (Force Majeure) geti ver ið að ræða þurfi aðalstefnanda að vera ókleift að afhenda peninga. Ákvæði um greiðslu húsaleigu sé ákvæði um greiðslu peninga. Engin efndahindrun sé til staðar sem geri aðalstefnanda ókleift að greiða húsaleigu með peningum. Sá faraldur sem aðalstefnandi h eldur fram að sé efndahindrun á peningagreiðslum sé í raun ekki slík hindrun heldur tímabundnar breyttar markaðsaðstæður. Breyttar markaðsaðstæður feli ekki í sér efndahindrun rekstraraðila á því að standa skil á peningaskuldum sínum. Þær séu ekki ófyrirsj áanleg ytri atvik sem geri aðila ókleift að greiða peninga. Því síður, komi slíkar aðstæður upp í rekstri leigutaka, þá geti hann varpað áhættunni af þeim yfir á leigusala þannig að hann sitji uppi með tapið. Gagnstefnandi byggir á því að það sé sjálfstætt skilyrði þess að Force Majeure aðstæður geti verið til staðar að efndir séu útilokaðar. Í raun byggist ákvæði 3. mgr. í grein 11 í leigusamningi aðila á því sama, því að þar sé hnykkt á því að óviðráðanleg aðila. Þannig sé hafið yfir allan vafa að til þess að aðalstefnandi geti átt lögvarinn rétt til þess að greiða ekki húsaleigu, í andstöðu við ákvæði í leigusamningi og meginreglu samningaréttar um að samninga skuli efna, þá þurfi það að byggjast á lögum eð a samningi en auk þess þurfi hann að sanna að Force Majeure aðstæður séu til staðar og að gagnstefnandi eigi að bera áhættuna af því. Gagnstefnandi hafnar því að álitsgerð Viðars Más Matthíassonar, fyrir Fyrirtæki í hótel - og gistiþjónustu, sem aðalstefna ndi er aðili að, hafi þýðingu í málinu. Þá mótmælir gagnstefnandi því að atvik og aðstæður í þessu máli séu á einhvern hátt sambærilegar þeim sem lýst er í dómi Hæstaréttar í máli nr. 587/2012, eins og aðalstefnandi haldi fram. Gagnstefnandi áréttar að aðs tæður í máli því sem hér er til úrlausnar séu ekki Force Majeure aðstæður heldur breyttar markaðsaðstæður. Aðalstefnandi hafi hvorki sannað né gert sennilegt að séu Force Majeure aðstæður til staðar þá eigi þær við um hann. Aðalstefnandi beri sönnunarbyrði na fyrir því í fyrsta lagi að Force Majeure aðstæður séu til staðar og takist honum sú sönnun hafi hann jafnframt sönnunarbyrðina fyrir því að þær eigi við um hann. Til þess að Force Majeure aðstæður geti verið til staðar þá þurfi aðalstefnanda að vera úti lokað að efna leigusamning aðila með greiðslu peninga, en almennt hafi það ekki verið taldar Force Majeure aðstæður að eiga ekki fjármuni til að greiða skuldir, þ.m.t. leiguskuldir. Aðalstefnandi hafi ekki haldið því fram að einhver ómöguleiki sé til staða r í samfélaginu eða gagnvart honum 19 sérstaklega um afhendingu peninga. Gagnstefnandi gefur sér því að það sem aðalstefnandi eigi við sé að honum sé ómögulegt vegna fjárskorts, sem stafi af ytri aðstæðum, að greiða húsaleigu. Engin gögn hafi verið lögð fram um þessa stöðu aðalstefnanda. Þau gögn sem þó liggi frammi í málinu um fjárhagsstöðu aðalstefnanda bendi þvert á móti til þess að fjárhagsstaða hans hafi verið góð og t.a.m. hafi handbært fé frá rekstri um áramót 2019/2020 verið 760.877.456 krónur. Það eit t og sér sýni að aðalstefnanda hafi aldrei á því tímabili sem hann hafi neitað að greiða húsaleigu verið það ómögulegt eða útilokað að efna leigusamninginn, hvort sem er vegna fjárskorts eða af öðrum ástæðum. Þannig hafi aðalstefnandi á engan hátt gert við hlítandi grein fyrir því hvaða áhrif hin meintu ófyrirséðu atvik hafi á getu hans til að greiða peninga eða sýnt fram á með nokkrum hætti að honum hafi verið ómögulegt að afhenda peninga. Í þessu sambandi bendir gagnstefnandi á að aðalstefnandi hafi fengið endurgreiddan virðisaukaskatt (innskatt). Einnig gerir gagnstefnandi ráð fyrir að aðalstefnandi hafi haft einhverjar tekjur af hótelrekstri sínum á þessu ári, bæði fyrir og eftir apríl síðastliðinn, en engin grein sé gerð fyrir því í stefnu. Enn fremur b yggir gagnstefnandi á almennum reglum um bankaábyrgðir sem byggjast á því að bankaábyrgðir séu almennt sjálfstæðar og án tengsla við þá samninga sem þeim sé ætlað að tryggja. Gagnstefnandi vísar jafnframt í umsóknareyðublað aðalstefnanda um bankaábyrgð hjá stefnda þar sem eftirfarandi komi fram: ábyrgðarfjárhæðarinnar til ábyrgðarhafa samkvæmt bankaábyrgðinni er sjálfstæð og án tillits til þess hvort ágreiningur sé fyrir he ndi á milli ábyrgðarumsækjanda og skilyrði þess að stefndi greiði út úr ábyrgðinni séu þessi: a) Að krafa ábyrgðarhafa um greiðslu komi fram. b) Krafan sé innan gildistíma ábyrgðarinnar. c) Auk lýsingar ábyrgðarhafa á vanefndum ábyrgðar umsækjanda. Með vísan til þessara skilyrða í samningi milli aðalstefnanda og stefnda fyrir útgreiðslu ábyrgðarinnar, og þess að ábyrgðin sé sjálfstæð óháð undirliggjandi samningi, byggir gagnstefnandi á því að með útgreiðslu samkvæmt framangreindri skrifle gri ábyrgðaryfirlýsingu sé ekki brotið gegn lögvörðum rétti aðalstefnanda, sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990. Aðalstefnandi hafi skuldbundið sig til að hlíta því að stefndi greiddi út samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingunni óháð því hvort ágreiningur yrði til staðar milli hans og gagnstefnanda. Í ljósi framangreinds telur gagnstefnandi að fullyrðing aðalstefnanda da samkvæmt téðri ábyrgðar yfirlýsingu sé skýr og fortakslaus. Öll skilyrði fyrir útgreiðslu séu uppfyllt og túlka beri og skýra ábyrgðaryfirlýsingu eins og hér um ræðir, í vafatilvikum, ábyrgðarhafa í hag. Það liggi ljóst fyrir að það hafi ekki verið fors enda stefnda fyrir útgreiðslu að ekki yrði ágreiningur milli ábyrgðarhafa, leigusala í þessu tilviki, og 20 umsækjanda, leigutaka í þessu tilviki, um greiðsluskyldu, enda sé sú forsenda ekki gerð að skilyrði í ábyrgðaryfirlýsingunni og í umsókn aðalstefnanda komi þvert á móti fram að slíkur ágreiningur hefði ekki áhrif á greiðsluskyldu stefnda. Gagnstefnandi mótmælir sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í málum nr. 172/2009, 173/2009 og 174/2009. Gagnstefnandi telur að atvik og aðstæður í þeim málum hafi ekki verið með sambærilegum hætti og hér. Þá mótmælir gagnstefnandi því að aðilar hafi sett þá gagnkvæmu forsendu í leigusamning sinn að sambærilegar aðstæður og þær sem aðalstefnandi heldur fram að faraldri Covid - leiða til þess að sá aðili samningsins sem atvikið tæki til, sé ekki skyldugur til að efna samninginn. Ekkert í leigusamningi aðila styðji þessa fullyrðingu aðalstefnanda. Þvert á móti virðist ákvæðið í samr æmi við almennar reglur kröfuréttar, en haldi aðalstefnandi fram að honum sé ókleift að greiða húsaleigu vegna ófyrirséðra og óviðráðanlegra atvika þá hafi hann sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu. Hafi það hins vegar verið forsenda aðalstefnanda fyri r leigusamningnum þá liggi ekkert fyrir um það að leigusali, nú gagnstefnandi, hafi samþykkt þá forsendu en aðalstefnandi hafi einnig sönnunarbyrðina fyrir þeirri staðhæfingu. Gagnstefnandi byggir einnig á því að ekkert liggi fyrir í málinu um að það haf i verið byrjað eða yfirvofandi að stefndi væri að fara að greiða út úr framangreindri bankaábyrgð og því síður út af reikningi nr. X , enda ekki gerð krafa um greiðslu út af þeim reikningi af hálfu gagnstefnanda. Gagnstefnandi og aðalstefnandi hafi verið í samningaviðræðum um leigugreiðslur vegna þeirra aðstæðna sem aðalstefnandi heldur fram að séu til staðar. Gagnstefnandi hafi beðið stefnda um að fresta útgreiðslu ábyrgðarinnar á meðan viðræður stæðu yfir. Því sé alveg ljóst að stefndi hafi hvorki verið by rjaður né staðið til af hans hálfu að greiða út ábyrgðina. Til þess hefði þurft að koma krafa frá gagnstefnanda. Auk þess sé reikningur nr. X innstæðulaus. Þá telur gagnstefnandi að aðalstefnandi hafi algjörlega skautað fram hjá því að greina frá því hvað a réttindi hans muni fara forgörðum þurfi hann að bíða dóms um kröfur sínar eða hvaða teljandi spjöllum hann verði fyrir sem enn fremur sé skilyrði þess að lögbann verði réttilega lagt á. Réttindi aðalstefnanda, ef einhver eru, fari ekki forgörðum. Gagnste fnandi sé fjórða stærsta fasteignafélag landsins, en samanlagt fasteignamat fasteigna þess fyrir árið 2020 sé um 14,9 milljarðar króna og markaðsverð þeirra um 10 milljörðum hærra. Því sé alveg ljóst að aðalstefnandi ætti að geta sótt rétt sinn, ef einhver er, með greiðslu skaðabóta, sbr. 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 . Því til viðbótar sé vandséð hvaða réttindi aðalstefnandi gæti átt. Því til viðbótar sé ekkert sem bendi til þess að þrátt fyrir að stefndi hefði greitt til gagnstefnanda út úr bankaábyrgð inni að hann hefði strax hafist handa við innheimtu hjá aðalstefnanda án þess að gefa honum færi á að leita meints réttar síns gagnvart 21 gagnstefnanda. Í því samhengi bendir gagnstefnandi á að í tillögu Íslandshótela hf., móðurfélags aðalstefnanda, til skul dabréfaeigenda frá 14. ágúst 2020, komi fram að félagið hafi nýtt sér fjölda úrræða hjá viðskiptabanka sínum, stefnda í máli þessu, sem fælust m.a. í lánalínu, undanþágum frá fjárhagslegum skilmálum, framlengingu lánssamninga og auknu aðgengi að lausafé, e n telja verði afar líklegt að stefndi myndi halda að sér höndum með innheimtu ábyrgðarinnar og/eða finna sambærileg úrræði til handa aðalstefnanda. Gagnstefnandi mótmælir sérstaklega fullyrðingum aðalstefnanda um að honum hafi ekki verið send greiðsluásk orun vegna vangreiddrar húsaleigu, enda hafi hún verið send 26. mars 2020. Þess utan hefði það engu máli skipt þótt greiðsluáskorun hefði ekki verið send, en aðalstefnandi hafi ítrekað áður lýst því yfir að hann myndi ekki greiða húsaleigu. Greiðsluáskorun samkvæmt ákvæði leigusamnings sé ætlað að veita leigutaka svigrúm til að bæta úr vanefnd. Það hafi aðalstefnandi kosið að gera ekki heldur lýst því ítrekað yfir, meðal annars í bréfum 19. mars 2020 og 13. maí 2020, að hann myndi ekki greiða. Eftir standi að gagnstefnandi hafi ekki fengið neinar tekjur af umræddu hóteli nú í rúma sex mánuði en þurfi meðal annars að standa straum af skilum á virðisaukaskatti vegna fullra leigureikninga sem aðalstefnandi innskatti án þess að greiða skattinn til gagnstefnanda, auk fasts - og breytilegs kostnaðar svo sem fasteignagjalda, trygginga o.fl. Gagnstefnandi mótmælir því að leigusamningi gagnstefnanda og aðalstefnanda verði vikið til hliðar. Í því sambandi er byggt á öllum sömu málsástæðum og hér að ofan, vegna mótmæla við staðfestingu á lögbanni, að svo miklu leyti sem við á. Gagnstefnandi telur að það væri bæði ósanngjarnt og óréttlátt ef aðalstefnandi losnaði undan leigusamningi á grundvelli meintra Force Majeure aðstæðna aðalstefnanda. Yrði það raunin myndi liggja f yrir að gagnstefnandi þyrfti eftir sem áður að standa við skuldbindingar sínar, meðal annars við stefnda sem sé hans fjármögnunaraðili, en auk þess greiða fastan og breytilegan kostnað af hótelinu eins og fasteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. Þá fær ga gnstefnandi alls ekki séð hvernig það geti verið sanngjarnt að aðalstefnandi hafi afnot af hótelinu án þess að greiða fyrir þau afnot. Þá er öllum sjónarmiðum um tímalengd og áhrif Covid - 19 faraldursins til lengri tíma mótmælt sem ósönnuðum, en aðalstefnan di hljóti að þurfa að sanna þær fullyrðingar sínar, þ.m.t. hvernig hann fái það út að þær vari til 31. mars 2022. Þá sé ekkert skýrt út í málinu hvernig og hvaða Force Majeure aðstæður eigi að vera til staðar sem geri það að verkum að stefnandi geti ekki a fhent/greitt peninga. Gagnstefnandi mótmælir sérstaklega að það eitt og sér að Fosshótel Reykjavík sé lokað réttlæti það að víkja eigi leigusamningi aðila til hliðar. Aðalstefnandi sé hluti af samstæðu Íslandshótela. Íslandshótel hafi aðeins lokað hluta af hótelum sínum og sé það einfaldlega viðskiptaákvörðun að loka einmitt hótelinu að Þórunnartúni 1 en ekki öðrum hótelum. Allt að einu hafi aðalstefnandi sönnunarbyrðina fyrir því að nauðsynlegt hafi 22 verið að loka hótelinu við Þórunnartún, en ekki öðrum h ótelum í samstæðunni sem eru í eigu samstæðunnar sjálfrar. Gagnstefnandi telur að það sé grundvallarregla kröfuréttarins um Force Majeure að samningar um fjárskuldbindingar (peningagreiðslur) standi þrátt fyrir að tekjuhlið reksturs skuldarans bresti nem a lög eða samningar kveði sérstaklega á um annað. Að öðrum kosti væri lagt á leigusala að bera tjón af því að rekstrarforsendur leigutaka gengju ekki eftir á hverjum tíma. Eðlismunur sé á efndahindrun og því að rekstrarforsendur aðila bresti. Leigutaki ber i áhættu og eftir atvikum tjón af því að rekstrarforsendur hans bresti fremur en leigusali, samkvæmt meginreglu samningaréttar um að hver samningsaðila beri ábyrgð á þeim forsendum og væntingum sem liggja til grundvallar loforði eða samningi, nema viðsemja ndinn hafi ábyrgst forsenduna beint. Sanngirnissjónarmið geti heldur ekki leitt til annarrar niðurstöðu, enda varla sanngjarnara að gagnstefnandi beri skellinn af Covid - 19 faraldrinum fremur en aðalstefnandi, rekstraraðilinn sjálfur. Gagnstefnandi vísar e innig til sóttvarnalaga nr. 19/1997, sem fjalli einkum um sjúkdóma og sjúkdómsvalda, sem valdið geti farsóttum og ógnað almannaheill. Með tilliti til hagsmunanna, sem lögunum sé ætlað að vernda, séu sóttvarnarayfirvöldum veittar víðtækar heimildir til ákva rðana um opinberar sóttvarnir, eins og gripið hafi verið til á þessu ári. Allt hafi þetta verið samkvæmt lögum, sem hafi verið í gildi þegar leigusamningur aðila komst á og aðilar verið meðvitaðir um. Ekki þurfi heldur að hafa mörg orð um að smitsjúkdómsfa raldrar séu þekktir í sögunni, sbr. t.d. spænska veikin sem hafi gengið yfir heiminn árin 1918 - 1919, SARS - veiran sem hafi greinst fyrst 2002 og svínaflensufaraldurinn 2009. Covid - 19 faraldurinn eigi því ekki að koma rekstraraðilum alveg á óvart og þeir ver ði ekki taldir hafa réttmætar væntingar til þess að þurfa ekki að standa við gerða samninga, eða fá tjón sitt bætt úr hendi annarra, vegna slíkra atriða. Gagnstefnandi áréttar í þessu sambandi að þyrfti aðalstefnandi ekki að greiða húsaleigu, vegna Covid - 1 9 faraldursins, þá leiddi það til þess að leigusali fengi ekki þá fjármuni sem hann þurfi til að standa skil á lögboðnum gjöldum og afborgunum og vaxtagreiðslum af lánum til lánastofnana, sem gagngert hafi verið veitt til byggingar hótelsins og á forsendum leigusamningsins. Ef þetta væri raunin ætti leigusali að eiga sambærilega kröfu til eftirgjafar gagnvart sinni lánastofnun og opinberum aðilum, vegna rekstrarlegra áhrifa faraldursins. Keðjan héldi óhjákvæmilega áfram. Samkvæmt meginreglum samninga - og kr öfuréttar beri hver og einn sína rekstraráhættu af atvikum eins og þeim sem hér eru til umfjöllunar. Önnur niðurstaða leiddi til algers glundroða. Meginregla kröfuréttar, eins og henni verði beitt í viðskiptaumhverfi, sé að rekstraraðili beri áhættuna a f breyttum markaðsaðstæðum í sínum rekstri, hvort sem þær batni eða versni. Þetta eigi sér í lagi við um aðila þessa máls enda sé leigusamningur aðila samningur tveggja aðila sem báðir séu virkir í íslensku viðskiptalífi. Hvor um sig 23 hafi mikla þekkingu, f orsendur og reynslu til að meta áhættu í rekstri. Samningum slíkra aðila sé alla jafna ekki vikið til hliðar enda ljóst að ekki sé aðstöðumunur með aðilum eða bersýnilega ósanngjarnt af öðrum hvorum aðilanum að bera samninginn fyrir sig. Gagnstefnandi mótmælir kröfum aðalstefnanda um að víkja eigi leigusamningi aðila til hliðar með vísan til 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og/eða 36. gr. samningalaga. Gagnstefnandi byggir á sömu sjónarmiðum og um andmæli við staðfestingu lögbanns, að svo miklu leyti sem þau eigi við. Gagnstefnandi telur að ekkert í efni samnings, stöðu aðila eða atvika við samningsgerð leiði til þess að leigusamningi þeirra verði vikið til hliðar vegna þess að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera samni nginn fyrir sig. Deila aðila virðist fyrst og fremst snúast um það hvort það að skollið hafi á heimsfaraldur vegna Covid - 19, sem hafi áhrif á rekstur aðalstefnanda, að hans sögn, eigi að leiða til þess að það sé ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenj u að bera leigusamning aðila fyrir sig. Það hafi hallað á hvorugan aðila hvað efni samnings, stöðu samnings aðila eða atvika við samningsgerð varðaði, enda báðir aðilar virkir í íslensku viðskiptalífi og hafi hvor um sig mikla þekkingu, forsendur og reynsl u til að meta áhættu í rekstri. Þannig snúi matið eingöngu að því hvort þau síðar tilkomnu atvik eigi að leiða til þess að heimilt sé að víkja samningi aðila til hliðar. Í því samhengi vísar gagnstefnandi til þess að leigusamningur aðila sé mjög ívilnand i fyrir aðalstefnanda. Þannig hafi aðalstefnanda verið veittur um 306 milljóna króna afsláttur af húsaleigu fyrstu fjögur ár leigutímans, þ.e. til júní 2019, sem hafi byggst á þeirri forsendu beggja aðila að tíma tæki að koma hótelinu í fulla nýtingu, sbr. grein 6.1 í leigusamningi aðila. Það sé alveg ljóst að sú forsenda hafi gjörbreyst aðalstefnanda í hag enda hafi hótelið verið fullt nánast frá fyrsta degi. Því hafi tekjur aðalstefnanda af hótelinu verið miklum mun meiri en þær sem áætlanir aðalstefnanda gerðu ráð fyrir. Gagnstefnanda finn i st því skjóta skökku við að nú þegar gefur á bátinn hjá aðalstefnanda vegna faraldurs, í nokkra mánuði, þá eigi gagnstef n andi að bera áhættuna af því og hlaupa undir bagga með aðalstefnanda. Hafi það verið forsenda aðal stefnanda, fyrir leigusamningi aðila, að gagnstefnandi ætti að taka áhættuna af rekstri hótelsins hefði gagnstefnandi væntanlega einnig átt að njóta ávinnings þegar betur áraði. Aðalstefnandi hafi frá því að hótelið að Þórunnartúni 1 tók til starfa meðal a nnars greitt sér á árunum 2018 og 2019 umtalsverðan arð út úr rekstri sínum, eða 240 milljónir króna, en aldrei boðið gagnstefnanda hlutdeild í þeim hagnaði þótt aðalstefnanda sé nú mjög umhugað um að deila erfiðleikum sínum með gagnstefnanda og krefjast n iðurfellingar á leigu. Þegar skrifað hafi verið undir leigusamning á milli aðila árið 2013 hafi verið stuðst við ferðamannafjölda ársins á undan sem hafi verið rúmir 650.000 ferðamenn á ári en farið í 2.343.000 þegar best lét. Því sé vandséð um hvaða forse ndubrest verið sé að höfða til. 24 Í ljósi framangreinds byggir gagnstefnandi á því að það væri bersýnilega ósanngjarnt ef þessi síðar til komnu atvik ættu að leiða til þess að aðalstefnandi losnaði undan skyldu til greiðslu húsaleigu en á sama tíma njóti han n ávinnings af því þegar mun betur gekk en áætlanir gerðu ráð fyrir, í formi afsláttar af leigu. Aðalstefnandi haldi enn fullum umráðum á hótelinu á grundvelli þess leigusamnings sem deilt er um í málinu. Gagnstefnandi losni ekki undan skuldbindingum sínum , hvorki lánaskuldbindingum, greiðslu á virðisaukaskatti né föstum eða breytilegum kostnaði svo sem fasteignagjöldum og tryggingum. Gagnstefnandi byggir á því að báðum aðilum hafi verið ljóst að í viðskiptum megi alltaf búast við að ytri aðstæður breytis t, sem gætu haft áhrif á aðila að verulegu leyti, hvort sem það sé ófyrirséð aukning ferðamanna eftir gosið í Eyjafjallajökli eða fækkun ferðamanna vegna heimsfaraldurs Covid - 19. Bæði aðalstefnandi og gagnstefnandi séu stór fyrirtæki á Íslandi og staða þei rra við samningsgerðina hafi því verið jöfn. Aðalstefnandi eigi sjálfur að bera áhættuna af því hvort og þá með hvaða hætti honum tækist að selja inn í hótelið enda njóti hann ávinningsins ef vel gengur. Ekkert við samningsgerðina ætti að hafa gefið aðalst efnanda tilefni til að ætla að gagnstefnandi myndi bera ábyrgð á því ef það tækist ekki, jafnvel þótt það stafaði af óvæntum ástæðum eins og heimsfaraldri, alveg á sama hátt og gagnstefnandi hafi ekki notið ávinningsins þegar betur gekk en áætlanir gerðu r áð fyrir. Gagnstefnandi telur að það sé ósanngjarnt í hans garð að fá ekki greitt fyrir afnot af því húsnæði sem um ræðir vegna þess að tímabundinn markaðsbrestur hafi orðið. Hefði gagnstefnandi átt að bera ábyrgð á því þá hefði slík áhætta verið verðlögð sérstaklega í leigusamningi aðila, en það hafi ekki verið gert. Það sé alveg ljóst að gagnstefnandi verði fyrir mjög miklu tjóni verði samningnum vikið til hliðar í heild eða að hluta sem ætti að gera það að verkum að ekki komi til greina að ógilda samning aðila með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936. verið lokað. Einnig er mótmælt tilvís unum aðalstefnanda til laga nr. 57/2020, um tímabundnar heimildir til fjárhagslegrar endurskipulagningar. Gagnstefnandi fær alls ekki séð hvernig þau lög eigi að gera það að verkum að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera leigusamning aðila fyrir sig. Ekkert bendi til þess í málinu að aðalstefnandi hafi nýtt sér úrræði laganna til fjárhagslegrar endurskipulagningar. Þá er mótmælt sérstaklega tilvísunum aðalstefnanda til dóma Hæstaréttar í dómasafni 1995, bls. 1161, 1995, bls. 1175, og dóm í máli nr. 155/2000. Einnig er mótmælt tilvísunum aðalstefnanda til 11. gr. húsaleigulaga. Gagnstefnandi mótmælir því að reglan um brostnar forsendur eigi við. Um sé að ræða undantekningu frá meginreglunni um að menn skuli standa við samninga sína og 25 að samninga skuli halda. Þannig sé það almennt viðurkennt í samningarétti að samningsaðili skuli almennt bera áhættuna af því að sú forsenda sem hann gefur sér við samningsgerð bresti. Gagnstefnandi áréttar í þessu sambandi sjónarmið hér að framan. Skilyr ði reglunnar um brostnar forsendur eigi hér ekki við enda alveg ljóst að Covid - 19 faraldur geti ekki bæði verið ófyrirséð og óvænt atvik (Force Majeure) og forsenda við samningsgerð. Ef umrætt atvik hafi verið forsenda aðalstefnanda við samningsgerðina þá sé alveg ljóst að umrædd tilvik séu ekki jafnframt ófyrirséð og óvænt atvik. Þannig sé innbyrðis ósamræmi í kröfugerð aðalstefnanda, en alveg sé ljóst að hvorutveggja geti ekki átt við. Einnig er því mótmælt að í reglunni um brostnar forsendur felist að hæ gt sé að víkja samningi til hliðar tímabundið og svo taki hann aftur gildi í sinni upphaflegu mynd. Enginn reki sé gerður að því í stefnu að rökstyðja hvernig þetta eigi sér stoð í reglunni um brostnar forsendur. Þá liggi fyrir að gagnstefnandi hafi aldr ei samþykkt það sem forsendu leigusamnings að bera ábyrgð ef markaðsbrestur yrði í hótelrekstri í Reykjavík vegna heimsfaraldurs eða nokkurs annars. Það sé einfaldlega áhætta þess aðila sem taki fasteign á leigu undir rekstur. Það væri verulega ósanngjarnt ef gagnstefnandi ætti að bera ábyrgð á því að aðalstefnandi eigi ekki fyrir húsaleigu. Skuldbindingar gagnstefnanda, eins og lánaskuldbindingar, fasteignagjöld, tryggingar og annar fastur kostnaður, hverfi ekki. Gagnstefnandi mótmælir því að reglur kröfu réttar um efndahindranir geti losað aðalstefnanda undan efndum leigusamnings. Lög nr. 50/2000 um lausafjárkaup eigi ekki við um réttarsambandið. Hafi vilji löggjafans verið að yfirfæra reglur laganna yfir á réttarsamband aðila að húsaleigusamningi hefði þu rft lagabreytingu til þess. Gagnstefnandi byggir á því að gera þurfi miklar kröfur til sjálfrar hindrunarinnar þegar um skyldu til greiðslu peninga sé að ræða. Þannig lúti t.d. regla 57. gr. laga nr. 50/2000 að því að utanaðkomandi hindrun valdi því að ek ki sé hægt að afhenda peninga. Stöðvun almennra samgangna eða greiðslumiðlunar séu nefnd sem dæmi. Til hliðsjónar megi nefna 27. gr. sömu laga, sem taki til greiðsludráttar seljanda í kaupréttarsambandi. Þar sé hindrun nefnd án þess að samsvarandi dæmi s éu nefnd og í 57. gr., sem gefi til kynna að efndahindranir seljanda kunni að vera af fjölbreyttara tagi en mögulegar hindranir kaupanda til að greiða peninga. Enn eitt grundvallaratriði sem beri að hafa í huga sé að bæði 27. og 57. gr. laga nr. 50/2000 sé u skaðabótareglur. Greiðslukröfur gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda séu kröfur um greiðslu húsaleigu, þ.e. um efndir á samningi en ekki skaðabótakröfur. Þannig hafi þær reglur sem aðalstefnandi vísar til ekkert með fjárskort að gera og almennt séð væri skortur á fjármunum, fjárhagur eða aflahæfi ekki talið efndahindrun. Þá byggir gagnstefnandi á því að ekkert liggi fyrir í málinu um að hin meinta hindrun sé utan stjórnunarsviðs aðalstefnanda. Móðurfélag aðalstefnanda, Íslandshótel, 26 hafi kosið að loka h ótelinu í Þórunnartúni en halda flestum öðrum hótelum samstæðunnar opnum. Það sé því alfarið ákvörðun aðalstefnanda og móðurfélags þess að hótelið að Þórunnartúni sé lokað í stað annarra hótela í sömu samstæðu. Að lokum byggir gagnstefnandi á því í aðalsö k að kröfugerð aðalstefnanda sé í andstöðu við reglur laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sér í lagi hvað varðar skýrleika kröfugerðar og lögvarða hagsmuni. Krafa aðalstefnanda sé í raun krafa um lögfræðilegt álit sem feli í sér lögspurningu, sem sé í a ndstöðu við 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Í raun sé aðalstefnandi að óska eftir því að dómstóll geti sér til um framtíðina og leggi til grundvallar ekki aðeins að meint ósannað ástand sé til staðar, heldur jafnframt að það verði til staðar til ársins 2 022. Það sé ekki á nokkurn hátt skýrt út eða leitast við að skýra út hvers vegna aðalstefnandi ætti að eiga rétt á lækkun húsaleigu á því tímabili sem hann krefst eða hvernig hann finnur út þá lækkun sem hann krefst í málinu. Kröfugerð aðalstefnanda sé j afnframt í andstöðu við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, sbr. d - lið 1. mgr. 80. gr. sömu laga. Þannig byggist kröfugerð aðalstefnanda, önnur en sú sem varðar staðfestingu á lögbanni, á atvikum sem síðar kunni að koma fram. Slík kröfugerð fullnægi ekki, a ð þessu leyti, meginreglu einkamálaréttarfars um ákveðna og ljósa kröfugerð og sé þannig andstæð d - lið 1. mgr. 80. gr. og 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 og sé því ekki tæk til efnisdóms. Þriðja dómkrafa aðalstefnanda, liðir A og B, séu jafnframt í ands töðu við d - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að því leyti að þar sé fjárhæð kröfu ekki tilgreind heldur sé krafan tilgreind í prósentum. Í d - lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 komi fram að fjárkröfur eigi að tilgreina í krónum. Ekki sé nægilegt að til greina dómkröfu sem ákveðið prósentuhlutfall af fjárhæð, án þess að fjárhæðin sé einnig tilgreind. Það sé jafnframt vandséð hvernig slík krafa yrði tekin upp í dómsorð endanlegs dóms. Gagnstefnandi telur jafnframt að kröfugerð aðalstefnanda sé í senn of víðtæk og óákveðin til þess að taka megi hana til greina. Þannig liggi fyrir að verði lögbannið staðfest verði í gildi lögbann á útgreiðslu bankaábyrgðar sem sé ætlað að tryggja leigusamning aðila út leigutíma sem er til 31. maí 2035. Um alltof víðtækt bann væri að ræða sem væri í andstöðu við leigusamning aðila og myndi gera það að verkum að engar tryggingar væru til staðar út leigutímann. Það sé fjarri lagi að í stefnu aðalstefnanda séu greindar, svo glöggt sem verða megi, málsástæður sem aðalstefnan di byggi málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þurfi að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst, og/eða að sú lýsing sé svo gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið er. Málatilbúnaður aðalstefnanda sé svo óskýr, svo rugling slegur og kröfugerð hans svo víðtæk og óljós að óhjákvæmilegt sé að vísa málinu frá héraðsdómi án kröfu. Í gagnsök byggir g agnstefnandi á leigusamningnum frá 2. júlí 2013, en samkvæmt honum hafi aðalstefnandi skuldbundið sig til þess að greiða gagnstefna nda 27 mánaðarlega leigu fyrir afnot af ofangreindu húsnæði. Aðalstefnandi hafi ekki greitt leigu í samræmi við leigusamning aðila og þannig ítrekað vanrækt greiðsluskyldu sína. Gagnstefnandi vísar hvað greiðslu húsaleigu varðar jafnframt til VII. kafla húsa leigulaga nr. 36/1994. Þá byggir gagnstefnandi kröfur sínar á almennum reglum kröfu - og samningaréttar um greiðslu skulda og skuldbindingargildi loforða. Einnig er byggt á lögum nr. 50/2000, sérstaklega VI. kafla þeirra. Dómkrafa gagnstefnanda í gagnsök s amanstandi af vangreiddri húsaleigu og sundurliðist með eftirfarandi hætti: Gagnstefnandi krefst dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá gjalddaga hvers reiknings, sem sé 1. hvers mánaðar, sbr. sundurliðun hér að ofan, en samkvæmt grein 6.3 í leigusamningi aðila reiknist dráttarvextir fr á gjalddaga. Krafa um málskostnað, í aðalsök og gagnsök, styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. V. Í máli þessu krefst aðalstefnandi þess í fyrsta lagi að staðfest verði lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 23. júní 20 20 samkvæmt lögbannsgerð nr. 2020 - 16063, þar sem lagt var lögbann við því að stefndi grei dd i út af bankaábyrgð, 225.794.908 krónur , samkvæmt kröfu gagnstefnanda 18. maí 2020, þar sem krafist er útgreiðslu á grundvelli ábyrgðaryfirlýsingar nr. GI0515001654 sem útgefin var af stefnda . Einnig var lagt lögbann við því að stefndi g rei dd i út innstæðu af handveðsettum bankareikningi aðal stefnanda nr. X . Samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 um kyrrsetningu, lögbann o.fl. má leggja l ögbann við byrjaðri eða yfirvofandi athöfn einstaklings eða fyrirsvarsmanns félags eða stofnunar ef gerðarbeiðandi sannar eða gerir sennilegt að athöfnin brjóti eða muni brjóta gegn lögvörðum rétti hans, að gerðarþoli hafi þegar hafist handa um 28 athöfnina e ða muni gera það og að réttindi hans muni fara forgörðum eða verða fyrir teljandi spjöllum verði hann knúinn til að bíða dóms um þau. Lögbanni er ætlað að vera neyðarráðstöfun sem verður ekki beitt nema fyrir liggi að almenn úrræði komi ekki að nægu haldi , enda sé þá fullnægt öðrum skilyrðum 24. gr. laga nr. 31/1990. Í 1. tölulið 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 er sérstaklega mælt fyrir um að lögbann verði ekki lagt við athöfn ef talið verður að réttarreglur um refsingu eða skaðabætur fyrir röskun hagsmun a gerðarbeiðanda tryggi þá nægilega. Þannig verður lögbann almennt ekki lagt á athöfn í þeim tilvikum þar sem skaðabætur geta augljóslega bætt tjón að fullu. Það er ljóst af bréfi gagnstefnanda til stefnda 18. maí 2020, þar sem gerð var krafa um greiðslu samkvæmt bankaábyrgð nr. GI0515001654 og ráðstöfun á innstæðu á handveðsettum reikningi, að um var að ræða yfirvofandi athöfn og að sýnt hafi verið fram á að sennilegt væri að hún bryti gegn lögvörðum rétti aðalstefnanda. Hins vegar hefur ekki verið sýnt f ram á að réttindi aðalstefnanda gætu skaðast eða farið forgörðum þannig að ekki yrði úr bætt síðar, yrði greitt út af umræddri bankaábyrgð eða bankareikningi. Gagnstefnandi er stórt fasteignafélag og í greinargerð hans kemur fram að á árinu 2020 nam fastei gnamat eigna gagnstefnanda um 14,9 milljörðum króna og að markaðsverð þeirra sé um 10 milljörðum hærra. Samkvæmt þessu er ekki ástæða til að óttast um greiðslugetu gagnstefnanda. Verður því að telja að réttarreglur um skaðabætur tryggi nægilega hagsmuni að alstefnanda. Aðrar málsástæður aðila hafa ekki þýðingu hér. Að öllu þessu virtu og með vísan til 1. töluliðar 3. mgr. 24. gr. laga nr. 31/1990 ber að synja kröfu aðalstefnanda um að s taðfest verði lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu frá 23. júní 20 20 , samkvæmt lögbannsgerð nr. 2020 - 16063 . VI. Í öðru lagi krefst aðalstefnandi þess að vikið verði til hliðar grein 6.1 í leigusamningi aðila frá 2. júlí 2013, varðandi fjárhæð leigu. Gagnstefnandi telur kröfugerð aðalstefnanda í andstöðu við reglur laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá sé málatilbúnaður aðalstefnanda óskýr og ruglingslegur. Gagnstefnandi gerir ekki kröfu um frávísun en telur að dómurinn eigi að vísa málinu frá dómi án kröfu. Málatilbúnaður og málsástæður aðalstefnanda eru skýrar og er u dómkröfur ekki í andstöðu við 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991. Í stefnu málsins voru dómkröfur aðalstefnanda varðandi leigufjárhæð þannig að þess var krafist að grein 6.1 í leigusamning num yrði v ikið til hliðar að fullu vegna tímabilsins frá 1. apríl 2 020 til og með 31. desember 2020. Jafnframt krafðist aðalstefnandi þess að ákvæði greinar 6.1 yrði vikið til hliðar og aðal stefnanda yrði gert að greiða : A) 20% af leigufjárhæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii , sbr. og 4. mgr. grein 6.1 , frá 1. janúar 2021 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu skv. 2. mgr. 6. gr. leigusamningsins , auk virðisaukaskatts. B) 30% af leigufjárhæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii ,. sbr. og 4. mgr. grein 6.1 , frá 29 1. apríl 2021 til 31. mars 2022 , að viðbættri verðtr yggingu skv. 2. mgr. 6. gr. leigusamningsins , auk virðisaukaskatts. Þannig voru ekki í stefnu tilgreindar fjárhæðir kröfu í krónum. Við upphaf aðalmeðferðar breytti aðalstefnandi dómkröfu sinni þannig að í A - lið var bætt við fjárhæðum, þ.e. 11.709.004 krónum vegna janúar 2021, 11.732.935 krónum vegna febrúar 2021 og 11.725 .755 krónum vegna mars 2021, eða samtals 35.167.694 krónum. Fallið var frá kröfum í B - lið. Umræddar fjárhæðir eru byggðar á og rúmast innan upphaflegrar kröfugerðar. Þá hefur dómurinn rúmar heimildir til að víkja til hliðar og breyta samningi aðila, eins o g rakið verður hér á eftir, og er ekki nauðsynlegt að í dómkröfum aðalstefnanda séu tilgreindar fjárhæðir í krónum. Að öllu þessu virtu er ekki ástæða til að vísa máli þessu frá dómi. Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í aðalsök fyrst og fremst á ákvæði í 11. grein í leigusamningi aðila um óviðráðanleg atvik (force majeure), sem er svohljóðandi: telst ekki til vanefnda ef ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik (Force majeure) gera aðilum samnings ókleift að efna skyldur sínar, svo sem vegna almennra verkfa lla, náttúruhamfara, stríðsástands, hafnbanna, atburða á gjaldeyris - og fjármagnsmörkuðum Í meginreglunni um óviðráðanleg atvik (force majeure) felst að ófyrirséðar náttúruhamfarir eða óviðráðanleg atvik, sem hindra efnd ir, eigi að leiða til lausnar undan ábyrgð vegna þeirra vanefnda. Reglan um force majeure hefur verið talin almenn regla í kröfurétti en það ræðst af atvikum hverju sinni hvaða réttaráhrif hún hefur. Reglan getur ekki sjálfkrafa leitt til þess að aðalstefn andi losni í heild eða að hluta undan leigugreiðslum enda væri það, eins og hér stendur á, ósanngjarnt í garð gagnstefnanda. Samhliða þessu byggir aðalstefnandi einnig á reglum um brostnar forsendur. Þær geta leitt til þess að efndaskyldur aðila falli niðu r í heild eða hluta en þeim verður almennt ekki beitt til þess að breyta samningsskilmálum, eins og aðalstefnandi gerir kröfu um. Þá getur reglan um stjórnunarábyrgð, sem aðalstefnandi byggir málatilbúnað sinn einnig á, ekki átt hér við enda eiga tilvitnuð lagaákvæði ekki við um réttarsamband aðila og um er að ræða reglu þar sem aðili losnar við skaðabótaábyrgð á meðan hindrun kemur í veg fyrir að hann geti greitt réttilega. Í máli því sem hér er til úrlausnar er ekki um að ræða skaðabótaábyrgð heldur ágrei ning um leigugreiðslur samkvæmt leigusamningi. Aðalstefnandi byggir einnig á 11. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 , um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt gó ðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, en þá gilda ákvæði laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Samkvæmt 1. mgr. 3 6. gr. laga nr. 7/1936, með áorðnum breytingum, e r heimilt að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta, eða breyta, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, sbr. þó 36. gr. c. Hið sama á við um aðra löggerninga. Þá segir í 2. mgr. 36. gr. að v ið mat s a mkvæmt 1. mgr. skuli líta til 30 efnis samnings, stöðu samningsaðilja, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til. Hér er um almenna ógildingar - og hliðrunarreglu að ræða um samninga sem eru ósanngjarnir eða andstæðir góðri viðskiptavenju. Í heimildinni felst að unnt er að lýsa óskuldbindandi gerninga sem í upphafi voru gildir en verða óskuldbindandi síðar vegna sérstakra atvika sem upp komu eftir gerð samningsins. Við gerð leigusamningsins 3. júlí 2013 voru aðilar j afnsettir. Gagnstefnandi hefur til að byrja með þar sem það tæki tíma að koma hótelinu í fulla nýtingu en síðan hafi ferðamönnum fjölgað umfram það sem gert hafi ver ið ráð fyrir. Gagnstefnandi telur að ef hann eigi að hlaupa undir bagga þegar illa árar hjá aðalstefnanda þá hefði hann einnig átt að njóta ávinnings þegar betur gekk. Ekki er unnt að fallast á þessi sjónarmið gagnstefnanda enda er í leigusamningi aðila en gin tenging leigugjalds við fjölda ferðamanna eða afkomu rekstrar aðalstefnanda. Einnig verður í þessu sambandi að horfa til þess að stofnkostnaður aðalstefnanda við leiguhúsnæðið, svo sem innréttingar í húsnæðinu, var mjög mikill, eða 829 milljónir króna. Við mat á því hvort það verður talið ósanngjarnt af hálfu gagnstefnanda að bera fyrir sig óbreytt verðákvæði leigusamningsins vegna atvika sem síðar komu til ber að líta til þess að þær aðstæður sem hafa skapast vegna heimsfaraldurs af völdum kórónuveir unnar (SARS - CoV - 2) sem veldur COVID - 19 sjúkdómnum voru ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður. Gríðarlegur samdráttur hefur orðið í ferðaþjónustu vegna aðstæðna sem rekja má til heimsfaraldursins. Aðalstefnandi rekur eitt stærsta hótel landsins og byggi r afkomu sína nær eingöngu á erlendum ferðamönnum. Hefur rekstrargrundvöllur aðalstefnanda raskast gríðarlega vegna þeirra aðstæðna sem rekja má til heimsfaraldursins, einkum ferðatakmarkana, og hefur ekki verið grundvöllur til að halda hótelinu opnu. Eru málefnalegar ástæður fyrir því að þessu tiltekna hóteli hafi verið lokað. Fyrir heimsfaraldurinn var staða aðalstefnanda hins vegar góð. Samkvæmt ársreikningi 2015 nam hagnaður af rekstri aðalstefnanda 29,9 milljónum króna. Þá var samkvæmt ársreikningi 20 16 hagnaður að fjárhæð 208,4 milljónir króna. Í ársreikningi 2017 kemur fram að hagnaður af rekstri aðalstefnanda nam 305,8 milljónum króna. Var greiddur út arður að fjárhæð 120 milljónir króna til hluthafa á árinu 2018 vegna rekstrar ársins 2017, en árin á undan hafði ekki verið greiddur arður. Samkvæmt ársreikningi aðalstefnanda 2019 lækkaði hagnaður verulega á því rekstrarári, en hann nam rúmlega 19 milljónum króna. Handbært fé á árinu 2019 var rúmlega 760 milljónir króna. Í ársreikningnum kemur fram að ekki yrði greiddur út arður til hluthafa á árinu 2020. Aðalstefnandi hefur þurft að greiða ýmsan kostnað vegna rekstursins á árinu 2020 þrátt fyrir nær algjöran tekjumissi. Aðalstefnandi hefur notið stuðnings ríkissjóðs vegna greiðslu launa á uppsagnarfres ti og svokallaðrar hlutabótaleiðar en hefur samt sem áður 31 þurft að greiða að hluta launakostnað á tímabilinu frá apríl til október 2020. Þá hefur aðalstefnandi þurft að greiða ýmsan fastan kostnað vegna hins leigða og rekstrarkostnað. Samkvæmt yfirliti aða lstefnanda nam kostnaður samtals 131 milljón króna á tímabilinu frá apríl til október 2002. Við aðalmeðferð málsins greindi fjármálastjóri aðalstefnanda frá því í skýrslu sinni að handbært fé í lok árs 2020 hafi verið um 200 - 300 milljónir króna. Kröfur gag nstefnanda í gagnsök nema samtals 419 milljónum króna vegna húsaleigu frá apríl 2020 til september 2020. Standi verðákvæði leigusamningsins óbreytt má þannig gera ráð fyrir að leigugreiðslur á því tímabili sem dómkröfur aðalstefnanda taka til, frá apríl 20 20 til mars 2021, nemi um 800 milljónum króna. Gagnstefnandi hefur einnig þurft að greiða fastan kostnað af fasteigninni, svo sem fasteignagjöld, tryggingar, viðhald o.fl. Gagnstefnandi hefur ekki upplýst hver fjárhæðin er en samkvæmt útreikningum aðalstefnanda nemur hann um 96 milljónum króna á ári. Í málflutningsræðu lögmanns gagnstefnanda kom fram að gagnstefnandi hafi þurft að greiða 150 milljón ir króna. Með vísan til alls framangreinds og sanngirnissjónarmiða er rétt að víkja leigusamningi að alstefnanda og gagnstefnanda frá 3. júlí 2013 tímabundið til hliðar, á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936, með áorðnum breytingum, með því að breyta leiguverði þannig að frá 1. apríl 2020 til og með mars 2021 skuli aðalstefnandi greiða helming af leigufjár hæð í hverjum mánuði skv. grein 6.1. iii , að viðbættri verðtryggingu samkvæmt 2. mgr. grein 6.1 í leigusamning num , auk virðisaukaskatts . Dráttarvextir af leigugreiðslum á framangreindu tímabili skulu ekki reiknast fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Af þessu leiðir að hafnað er kröfum gagnstefnanda í gagnsök þar sem um leigufjárhæð fer samkvæmt því sem greinir í aðalsök. Eftir þessum úrslitum og atvikum málsins verður gagnstefnandi dæmdur til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem er hæfilega ákveðin n 2.000.000 króna. Rétt þykir að málskostnaður falli niður milli aðalstefnanda og stefnda. Dóm þennan kveður upp Sandra Baldvinsdóttir héraðsdómari ásamt Boga Hjálmtýssyni héraðsdóma ra og Halldóru Þorsteinsdóttur héraðsdómara. Dómsorð: Synjað er kröfu aðalstefnanda, Fosshótel Reykjavík ehf., um að staðfest verði lögbann sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu 23. júní 2020 , samkvæmt lögbannsgerð nr. 2020 - 16063 . Vikið er til hliðar leig usamningi frá 2. júlí 2013 að því er varðar grein 6.1 um leigufjárhæð þannig að aðalstefnand i greiði gagnstefnanda helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði , sbr. tölulið iii í grein 6.1, sbr. og 4. mgr. grein ar 6.1 , frá apríl 2020 til 31. mars 2021, að viðbættri verðtryggingu s amkvæmt 2. mgr. greinar 6.1 , auk virðisaukaskatts . Dráttarvextir samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og 32 verðtryggingu reiknist ekki af leigu greiðslum á framangreindu tímabili fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Málskostnaður fellur niður milli aðalstefnanda og stefnda, Íslandsbanka hf. Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 2.000.000 krón a í málskostnað. Sandra Baldvinsdóttir Bogi Hjálmtýsson Halldóra Þorsteinsdóttir