D Ó M U R

Héraðsdóms Norðurlands vestra 9. júlí 2018 í máli nr. E-40/2017:

Sigurður Hólmar Kristjánsson og

Anna Hulda Hjaltadóttir

(Stefán Þórarinn Ólafsson lögmaður)

gegn

Janina Sophia Witzel

(Magnús Guðlaugsson lögmaður)

 

I

Með stefnu birtri 15. maí sl. höfðuðu Sigurður Hólmar Kristjánsson og Anna Hulda Hjaltadóttir, bæði til heimilis að Bárustíg 12, Sauðárkróki, hér eftir nefnd aðalstefnendur, mál á hendur Janina Sophia Witzel, til heimilis að Sogavegi 192, Reykjavík, hér eftir nefnd gagnstefnandi. Janina Sophia höfðaði 28. nóvember 2017 mál á hendur Sigurði Hólmari og Önnu Huldu. Málin voru sameinuð 9. janúar sl. og sameinað mál tekið til dóms 15. maí sl.

Dómkröfur

Aðalstefnendur krefjast þess að gagnstefnandi verði dæmd til að greiða þeim 2.608.300 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og III. kafla laga nr. 38/2000 um vexti og verðtryggingu frá 1. júní 2017 til greiðsludags og til útgáfu afsals fyrir fasteigninni nr. 12 við Bárustíg á Sauðárkróki, fastanúmer 213-1228. Þá krefjast þau málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti úr hendi gagnstefnanda.

Í gagnsök krefjast aðalstefnendur sýknu og málskostnaðar.

Gagnstefnandi krefst sýknu af kröfum aðalstefnenda í aðalsök og málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að aðalstefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða henni 3.028.711 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. október 2016 til greiðsludags. Þá krefst gagnstefnandi málskostnaðar að viðbættum virðisaukaskatti. Allt gegn útgáfu afsals fyrir fasteiginni nr. 12 við Bárustíg á Sauðárkróki, fastanúmer 213-1228.

II

Atvik máls

Gagnstefnandi festi kaup á húsinu nr. 12 við Bárustíg á Sauðárkróki vorið 2015. Hún flutti hins vegar aldrei í húsið og setti það á sölu hjá Fasteignasölu Sauðárkróks. Húsið nr. 12 við Bárustíg er steypt og hlaðið en það var byggt árið 1956. Starfsmaður fasteignasölunnar sýndi aðalstefnendum eignina og í framhaldi af því gerðu aðalstefnendur tilboð í hana. Kaupsamningur var síðan undirritaður 6. júní 2016. Kaupverð var 26.200.000 krónur sem skyldi greitt þannig að við undirritun kaupsamnings voru greiddar 2.000.000 króna, 18. ágúst 2016 voru greiddar 18.000.000 króna og síðan áttu aðalstefnendur að greiða 6.200.000 krónur 10. október 2016. Lögmaður aðalstefnenda ritaði fasteignasölunni bréf 12. október 2016 þar sem upplýst var að aðalstefnendur héldu eftir 3.000.000 króna vegna galla á flísum, heitum potti og háf í eldhúsi o.fl. Degi síðar hafnar lögmaður gagnstefnanda því að fasteignin hafi verið gölluð og skorar á aðalstefnendur að greiða eftirstöðvar kaupverðsins gegn útgáfu afsals. Þar sem aðilum tókst ekki að leysa úr ágreiningi sínum óskuðu aðalstefnendur eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta ætlaða galla. Hinn 14. janúar 2017 var Atli Gunnar Arnórsson byggingaverkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat. Lauk hann mati sínu með matsgjörð sem dagsett er 20. apríl 2017.

III

Málsástæður og lagarök

Af hálfu beggja aðila er byggt á sömu málsástæðum og lagarökum í báðum málunum, þ.e. aðalstefnendur byggja sókn sína í aðalsök á sömu rökum og vörn sína í gagnsök. Þá byggir gagnstefnandi vörn sína í aðalsök á sömu rökum og sókn sína í gagnsök.

Af hálfu aðalstefnenda er byggt á reglum um ábyrgðaryfirlýsingar og loforð svo og öðrum reglum fasteignakaupa,- samninga- og kröfuréttar m.a. um efndir fjárskuldbindinga. Aðalstefnendur halda því fram að þeir hafi með framlagðri matsgerð fært sönnur fyrir því að fasteignin nr. 12 við Bárustíg hafi ekki staðist þá eiginleika sem gera mátti ráð fyrir varðandi gæði, búnað o.fl. og eignin hafi því verið haldin galla þegar gagnstefnandi afhenti þeim eignina.

Aðalstefnendur vísa til þess að það sé ein af meginskyldum seljanda við fasteignakaup að afhenda hið selda í réttu ásigkomulagi. Matsmaður hafi komist að þeirri niðurstöðu að flísar/flísalögn hafi verið haldin galla við afhendingu og matsmaður geri nákvæma grein fyrir kostnaði við úrbætur á þessum galla og nemi hann 951.581 krónu á gólfflísum en 267.009 krónum vegna veggflísa í sturtuklefa. Þá hafi matsmaður metið rafmagnspott ónýtan og kostnaður við endurnýjun á honum nemi 791.065 krónum. Þá sé ekkert frárennsli frá rafmagnspottinum og kostnaður við að bæta úr því metinn á 520.501 krónu. Loks hafi háfur í eldhúsi verið bilaður og kostnaður við að bæta úr þeim ágalla nemi samkvæmt matsgerðinni 78.145 krónum. Samtals hafi gallar á eigninni því verið metnir á 2.608.300 krónur.

Aðalstefnendur byggja kröfur sínar m.a. á lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum á 18., 20., 26., 27., 37., 41., 43., og 44. gr. laganna. Halda þau því fram að stórlega hafi skort á upplýsingar frá seljanda og Fasteignasölu Sauðárkróks um gæði og ástand eignarinnar. Í söluyfirliti hafi ekki verið upplýsingar um galla þá sem voru á flísalögn, potti og háfi í eldhúsi. Í matsgerð komi fram að flísalögn virðist við fyrstu sýn vera heil og gallalaus og það sama eigi við um pottinn og háfinn. Krafa aðalstefnenda sé aðallega um skaðabætur vegna framkominna galla og byggi þeir því á 43. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 en til vara afslattarkrafa sem er þá reist á 41. gr. laganna. Aðalstefnendur byggja á því að þeir hafi með matsgerð sannað umfang tjónsins en matsgerð miði við kostnað við að bæta úr framkomnum göllum. Vísa aðalstefnendur til þess að í dómaframkvæmd miðist ákvörðun um fjárhæð skaðabóta aðallega við það hvað kosta myndi að bæta úr galla.

Aðalstefnendur vísa til þess að þau hefðu fengið lauslegt mat, að fjárhæð 2.500.000 krónur, á umfangi gallanna þegar þau tóku þá ákvörðun að beita stöðvunarrétti. Rétt sinn til að halda eftir greiðslum styðja aðalstefnendur við 44. gr. laga um fasteignakaup. Stöðvunarréttur sé tryggingarúrræði til að koma í veg fyrir tjón og miðist við að samningsaðila sé heimilt að halda eftir greiðslu sem samsvari vanefndum viðsemjanda síns. Í því felist réttur til að halda eftir fjárhæð vegna áætlaðra skaðabóta eða afsláttar vegna vanefndanna auk kostnaðar við að sannreyna galla. Að teknu tilliti til niðurstöðu matsgerðar sé ljóst að aðalstefnendur hafi ekki gengið lengra en þeim hafi verið heimilt þegar ákveðið hafi verið að halda eftir 3.000.000 króna af lokagreiðslu vegna kaupanna.

Kröfu um útgáfu afsals fyrir fasteigninni byggja aðalstefnendur á því að þau hafi nú þegar uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila en gallar á eigninni auk kostnaðar við að sannreyna gallana nemi hærri fjárhæð en haldið var eftir. Af þessum sökum eigi aðalstefnendur rétt á að fá gefið út afsal fyrir eigninni.

Loks vísa aðalstefnendur til almennra reglna laga um lausafjárkaup nr. 50/2000. Krafa um dráttarvexti er reist á III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, aðallega 6. gr. laganna en upphafstími dráttarvaxta tekur mið af 9. gr. sömu laga. Krafa um málskostnað úr hendi stefndu er reist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129. og 130. gr. Þá er krafa um virðisaukaskatt á málskostnað reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

 

Gagnstefnandi byggir á því að þeir gallar sem aðalstefnendur kvarti yfir séu ekki bótaskyldir gallar að lögum og krefst þess að aðalstefnendur verði dæmdir til að greiða honum eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, 3.000.000 króna, svo og hluta fasteignagjalda að fjárhæð 28.711 krónur.

Hvað ætlaða galla á flísalögn á gólfi varðar vísar gagnstefnandi til þess að ekkert sé vitað um það hvenær flísarnar voru lagðar eða hver lét leggja þær. Aðalstefnendur lýsi ætluðum göllum þannig að holhljóð heyrist þegar bankað sé í flísarnar og að einhverjar þeirra séu sprungnar. Í báðum tilvikum sé um sýnilega ágalla að ræða sem sjáist við skoðun en sprungurnar séu sýnilegar og holhljóð heyrist. Matsmaður miði við að rífa þurfi allar flísar af gólfi og leggja nýjar og kostnaðarmat hans miðist við að. Húsið hafi hins vegar ekki verið selt með nýrri flísalögn og því ómögulegt að byggja hugsanlegar skaðabætur á niðurstöðum matsmanns. Auk þess komi fram í matsgerðinni að galli á flísalögn geti valdið því að flísar brotni og/eða losni með tímanum. Það sé því ljóst af matsgerðinni að ekkert er að flísunum í dag og óvíst að nokkuð verði að þeim þegar fram líða stundir. Þá sé og ljóst að flísarnar hafi verið kyrrar á gólfinu í mörg ár þrátt fyrir holhljóðið. Af þessum sökum verði gagnstefnanda ekki gert að greiða skaðabætur vegna galla á flísum á gólfi.

Hvað varðar flísar á veggjum vísar gagnstefnandi til þess að matsmaður hafi farið út fyrir verksvið sitt og meti kostnað við að skipta um veggklæðningu undir flísum. Hann hafi hins vegar ekki verið beðinn um að meta þetta. Niðurstaða matsmannsins sé hins vegar sú að flísalögn á veggjum í sturtu sé heil en hann telji heppilegra að hafa annað undirlag. Hér liggi hins vegar fyrir að veggklæðning undir flísunum hafi verið í lagi árum saman og ekkert sem segi að hún geti ekki enst í áratugi með eðlilegri umgengni. Þá vísar gagnstefnandi til þess hvað þetta varðar að matsmaður miði kostnað við að nýtt komi í staðinn fyrir gamalt. Þetta leiði til þess að sýkna verði gagnstefnanda af þessum lið kröfugerðar aðalstefnenda.

Gagnstefnandi heldur því fram að aðalstefnendum hafi verið gerð grein fyrir því að ekkert væri vitað um ástand setlaugar. Ljóst sé af lýsingu matsmanns að um sé að ræða rafmagnspott sem breytt hafi verið í hitaveitupott og nú sé honum stýrt með Danfoss-stýringu. Matsmaður lýsi því í matsgjörð sinni að Danfoss-stýribúnaðurinn sé virkur. Því er haldið fram af hálfu gagnstefnanda að útilokað sé að hafa bæði hitaveitustýringu og rafmagnshitun í sama pottinum á sama tíma. Þar sem aðalstefnendum hafi í upphafi verið tilkynnt að ekkert væri vitað um ástand pottsins og að hann virki sem hitaveitupottur sé ljóst að sýkna verði gagnstefnanda af þessum lið. Þá er enn vísað til sjónarmiða um nýtt fyrir notað.

Af hálfu gagnstefnanda er á því byggt að henni beri ekki að greiða bætur vegna skorts á frárennslislögnum frá setlauginni. Vísar hún til þess að það blasi við hverjum þeim sem setlaugina skoði að ekkert niðurfall sé í botni hennar og þar með ljóst að hún sé ekki tengd við frárennslislögn. Þá bendir gagnstefnandi á að niðurföll séu ekki í rafmagnspottum þar sem í þeim sé hringrennsli í gegnum síur og þeir sjaldan tæmdir. Auk þessa komi fram í matsgerð að niðurföll frá þaki séu ekki tengd fráveitulögn og því ljóst að slíkar lagnir séu ekki fyrir hendi.

Hvað varðar kröfu aðalstefnenda um bætur vegna háfs í eldhúsi vísar gagnstefnandi til þess að ekkert liggi fyrir um það hvort háfurinn sé einungis bilaður eða alveg ónýtur en matsmaður hafi ekki kannað það sérstaklega. Matsmaður hafi metið kostnað við að kaupa nýjan háf og setja hann upp á 78.145 krónur sem sé fjárhæð langt fyrir neðan gallaþröskuld 18. gr. laga um fasteignakaup og því beri einnig að sýkna hana af greiðslu skaðabóta vegna þessa.

Gagnstefnandi byggir einnig á því að um sé að ræða 60 ára gamla fasteign sem sé fjarri því að vera í fullkomnu standi. Í söluyfirliti sé tekið fram að húsið sé í „nokkuð góðu ástandi“ og í yfirlitinu segi að gluggar og útihurðir séu í „þokkalegu lagi“. Loks hafi aðalstefnendum verið gerð grein fyrir því að gagnstefnda bjó aldrei í húsinu. Öll þessi atriði hafi verið til þess fallin að aðalstefnendum bæri að vanda skoðun sína á eigninni en ekkert þeirra atriða sem þau krefjist nú bóta fyrir hafi getað dulist hverjum þeim sem skoðaði húsið þokkalega vel. Vanræksla aðalstefnenda á skoðunarskyldu sinni leiði ekki til bótaskyldu gagnstefnanda.

Loks vísar gagnstefnandi til athugasemda í greinargerð með 18. gr. laga um fasteignakaup en þar komi fram að almennt ástand og útlit fasteignar geti skipt máli. Kaupandi sem kaupi eign sem lítur mjög vel út og virðist í góðu lagi þurfi ekki að sætta sig við sama lágmark og sá sem kaupir eign sem bersýnilega er í slæmu ástandi. Af þessu megi ráða að gallaþröskuldur 18. gr. sé hærri þegar um sé að ræða gamlar eignir í laklegu ástandi en það eigi við um eign þá sem hér um ræðir.

Varakröfu um verulega lækkun bótakröfu byggir gagnstefnandi á því að í öllum tilvikum miði aðalstefnendur bótakröfur sínar við nýja hluti í stað gamalla. Það sé grundvallarsjónarmið í bótarétti að menn eigi aðeins rétt á sanngjörnum bótum en ekki nýrra hluta í stað notaðra. Þá beri að fara ódýrari leiðina, leið 3B, við viðgerð á setlauginni, enda búið að breyta henni í hitaveitupott með Danfoss-stýrikerfi.

Kröfu um málskostnað úr hendi aðalstefnenda byggir gagnstefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað styðst við ákvæði laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

IV

Niðurstaða

Að framan er rakið að aðalstefnendur höfðuðu mál til greiðslu skaðabóta úr hendi gagnstefnanda vegna galla sem þeir telja vera á fasteign sem þeir keyptu af henni. Vegna meintra galla héldu aðalstefnendur eftir 3.000.000 króna af umsömdu kaupverði. Gagnstefnandi höfðaði síðar sjálfstætt mál á hendur aðalstefnendum til greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar. Málin voru sameinuð.

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem af lögum og kaupsamningi leiðir, en þegar um er að ræða notaðar fasteignir telst eignin ekki gölluð ef ágallar sem á henni eru rýra ekki verðmæti hennar svo nokkru nemi. Þannig teljast minni háttar ágallar á notaðri eign, sem ekki eru umfram það sem við má búast miðað við aldur og almennt ástand eignarinnar ekki galli í skilningi laganna og veita því kaupanda ekki rétt til að hafa uppi vanefndaúrræði. Í dómaframkvæmd hefur verið við það miðað að ágallar sem nemi lægri fjárhæð en u.þ.b. 10% af kaupverði notaðrar fasteignar rýri verðmæti fasteignar ekki svo nokkru varði í skilningi nefndrar 18. gr.

Krafa aðalstefnanda um bætur úr hendi gagnstefnanda nemur samtals 2.608.300 krónum sem liggur nærri að nemi 10% af kaupverði fasteignarinnar sem var 26.200.000 krónur. Krafan er byggð á matsgerð dómkvadds matsmanns en í matsgerðinni er gerð grein fyrir kostnaði við að bæta úr göllum sem matsmaður taldi vera á eigninni. Í matsgerðinni er metinn kostnaður við að bæta úr skorti á frárennsli frá setlauginni sem er við húsið og jafnframt er tiltekinn kostnaður við endurnýjun á rafmagnssetlaug. Óumdeilt er að setlaugin sem fylgdi húsinu er rafmagnssetlaug en svo virðist sem búnaður hafi verið tengdur við hana þannig að unnt var að láta renna í hana heitt vatn í stað þess að búnaður setlaugarinnar hitaði upp kalt vatn svo sem ráð er fyrir gert. Rafmagnssetlaugar eru þannig úr garði gerðar að ekki er gert ráð fyrir því að vatn sem í þeim er sé endurnýjað nema í örfá skipti á ári. Þess í stað er búnaður sem hreinsar vatnið. Af þessum sökum er hvorki niðurfall né yfirfall á slíkum setlaugum. Í matsgerð er kostnaður við frárennslislögn metinn á 520.501 krónu og kostnaður við endurnýjun á rafmagnssetlaug 791.065 krónur. Að teknu tilliti til þess að frárennsli er óþarft frá rafmagnssetlaugum kemur ekki til álita að aðalstefnendur eigi rétt á bótum úr hendi gagnstefnanda vegna þess að frárennslislagnir eru ekki frá setlauginni. Þegar kostnaður við frárennslislögn hefur verið dreginn frá heildarkostnaði samkvæmt matsgerð standa eftir 2.087.799 krónur en sú fjárhæð nemur rétt tæplega 8% af kaupverði eignarinnar. Þó svo fallist yrði á allar aðrar kröfur aðalstefnenda um skaðabætur vegna nægir fjárhæð þeirra ekki til að eignin teljist  gölluð í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er kröfu aðalstefnenda um greiðslu skaðabóta vegna viðgerða á gólfflísum, veggflísum í sturtuklefa og viðgerðar á háfi því hafnað.

Í söluyfirliti sem fasteignasalinn sem annaðist sölu fasteignarinnar gerði segir m.a. „Setlaug er á pallinum og hita stýrt í pottinn innan úr bílskúr.“ Ekki segir hins vegar í söluyfirlitinu að ástand setlaugarinnar sé óþekkt. Aðalstefnendur báru fyrir dóminum að þeir hafi spurt starfsmann fasteignasölunnar um ástand setlaugarinnar og fengið þau svör að hún vissi ekki hvert ástand hennar væri. Fram kom hjá aðalstefnandanum Sigurði að hann hafi skoðað hitabúnað í bílskúr og í framhaldi af því kveikt á pottinum og þá hafi ljós kviknað á stjórnborði hennar en jafnframt greint starfsmanni fasteignasölunnar frá því að ógjörningur væri að sannreyna ástand setlaugarinnar og því gerði hann ráð fyrir að hún væri í lagi. Því hafi starfsmaðurinn ekki andmælt. Með hliðsjón af því sem að framan er rakið um það hvað segir í söluyfirliti um setlaugina, en þar er ekki gerður fyrirvari um ástand hennar, er það mat dómsins að aðalstefnendur eigi, með vísan til 26. gr. laga um fasteignakaup, rétt á afslætti og er fjárhæð hans miðuð við niðurstöðu matsmanns sem nam 791.065 krónum. Ekki eru efni til að draga í efa niðurstöðu matsmannsins um að stýrikerfi setlaugarinnar sé ónýtt.

Samkvæmt framanrituðu er það niðurstaða dómsins að aðalstefnendur eigi rétt á afslætti úr hendi gagnstefnanda sem nemur 791.065 krónum. Aðalstefnendum ber því, gegn útgáfu afsals úr hendi gagnstefnanda, að greiða gagnstefnanda 2.237.646 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. október 2016 til greiðsludags.

Eftir úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, ber aðalstefnendum að greiða gagnstefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 744.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Af hálfu aðalstefnenda flutti mál þetta Stefán Ólafsson lögmaður en af hálfu gagnestefnanda Magnús Guðlaugsson lögmaður.

Dóm þennan kveða upp, að gættum ákvæðum 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála héraðsdómararnir Halldór Halldórsson og Erlingur Sigtryggsson ásamt Jóni Magnússyni byggingaverkfræðingi.

 

Dómsorð:

Aðalstefnendur, Sigurður Hólmar Kristjánsson og Anna Hulda Hjaltadóttir greiði gagnstefnanda, Janina Shophia Witzel, gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni nr. 12 við Bárustíg á Sauðárkróki, 2.237.646 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. október 2016 til greiðsludags.

Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda 744.000 krónur í málskostnað

 

 

                                                            Halldór Halldórsson

 

                                                            Erlingur Sigtryggsson

 

                                                            Jón Magnússon