D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjaness föstudaginn 22. mars 2019 í máli nr. E-821/2018:

Renata Agnes Edwardsdóttir

(Þórhallur Haukur Þorvaldsson lögmaður)

gegn

Bjarna Steinari Sveinbjörnssyni og

Thelmu Karen Kristjánsdóttur

(Marteinn Másson lögmaður)

 

Mál þetta, sem dómtekið var 22. febrúar sl., er höfðað 17. september 2018.

Stefnandi er Renata Agnes Edwardsdóttir, Einidal 16, Reykjanesbæ.

Stefndu eru Bjarni Steinar Sveinbjörnsson og Thelma Karen Kristjánsdóttir, Kelduhvammi 5, Hafnarfirði.

Stefnandi krefst þess að stefndu greiði stefnanda 3.516.361 krónu með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. október 2017 til 30. febrúar [sic.] 2018, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði gert skylt að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Einidal 16, Reykjanesbæ, fastanúmer 229-7052 og 229-7053, innan 15 daga frá dómsuppsögu að viðlögðum 75.000 krónum í dagsektir frá þeim tíma þar til afsal hefur verið gefið út af stefndu. Loks er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara lækkunar á kröfu stefnanda. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

I

Málsatvik

Stefnandi keypti fasteignina Einidal 16, Reykjanesbæ af stefndu með kaupsamningi 26. október 2017. Var kaupsamningurinn gerður fyrir milligöngu fasteignasölunnar Bæjar. Umsamið kaupverð var 42.000.000 króna, sem greiða skyldi með eftirfarandi hætti: Við undirritun kaupsamnings 2.500.000 krónur, eigi síðar en 1. desember 2017 33.500.000 krónur, þann 1. desember 2017, 3.000.000 króna og við útgáfu afsals 1. febrúar 2018 3.000.000 króna. Stefnandi fékk eignina afhenta 20. nóvember 2017. Í stefnu segir að nokkru eftir afhendingu hafi komið í ljós að ástand eignarinnar væri ekki í fullu samræmi við þær upplýsingar sem stefnanda voru kynntar við gerð kaupsamnings. Varð stefnandi meðal annars vör við leka við og í sólstofu sem er viðfest húsinu auk annarra ágalla. Þá komst stefnandi að því að gerð hefði verið úttekt á göllum hússins af hálfu fyrri eigenda þess og að niðurstaða þeirra úttekta hefði verið á þá leið að fasteignin væri haldin umtalsverðum göllum, sem ekki hefði verið bætt úr, að minnsta kosti ekki að fullu. Stefnanda var hins vegar ekki kynnt umrædd úttekt eða hún upplýst með öðrum hætti um meinta ágalla á eigninni.

Með bréfi 30. janúar 2018 til stefndu óskaði stefnandi eftir viðræðum við stefndu um lausn málsins með greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla. Jafnframt áskildi stefnandi sér rétt til að halda eftir lokagreiðslu vegna kaupanna á grundvelli gruns um galla á fasteigninni sem næmu hærri fjárhæð en ógreiddum eftirstöðvum kaupverðsins. Með svarbréfi stefndu 14. febrúar 2018 var boði stefnanda hafnað. Könnuðust stefndu ekki við að lekið hefði inn í eignina eða sólstofu við hana.

Stefnandi óskaði eftir því með beiðni dagsettri 1. mars 2018 að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta ætlaða ágalla á fasteigninni og kostnað við að bæta úr þeim. Þann 12. apríl 2018 var  Sigurður Hafsteinsson, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari, dómkvaddur til að gera umbeðið mat. Skilaði matsmaður matsgerð sinni 13. ágúst 2018. Samkvæmt niðurstöðu matsins nemur kostnaður við úrbætur samtals 6.832.000 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti. Einstökum matsliðum eru gerð skil í kafla IV hér á eftir.

Í tölvubréfi lögmanns stefnanda til lögmanns stefndu 16. ágúst 2018 var óskað eftir afstöðu stefndu til matsgerðarinnar. Lýsti stefnandi sig reiðubúna til viðræðna um málið. Sama dag staðfesti lögmaður stefndu móttöku matsgerðarinnar. Í bréfi lögmanns stefndu til lögmanns stefnanda 10. september 2018 kemur fram að haldinn hafi verið fundur vegna málsins 23. ágúst 2018. Í bréfinu kemur fram sú afstaða stefndu að þau hafni því að eignin hafi verið haldin göllum við kaupin. Þá ítrekuðu stefndu boð um afslátt af kaupverðinu sem “gæti numið 500 þúsund krónum.”

II

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst byggja kröfu sína um skaðabætur eða afslátt af kaupverði fasteignarinnar á reglum fasteignakauparéttar, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, og almennum reglum skaðabótaréttar. Fasteignin hafi við kaupin verið haldin stórfelldum göllum í skilningi III. kafla laganna eins og sýnt hafi verið fram á með matsgerð dómkvadds matsmanns, sem stefndu beri að bæta í samræmi við fyrrgreind lagasjónarmið. Ómögulegt hafi verið fyrir stefnanda að gera sér grein fyrir göllunum þegar eignin hafi verið skoðuð við kaupin, bæði af þeirri ástæðu að hún sé ekki sérfróð um byggingar auk þess sem gallarnir hafi verið með þeim hætti að nær útilokað var að staðreyna þá við skoðun. Þá sé á því byggt að gallarnir hafi verið leyndir stefnanda og að stefndu hafi ekki upplýst með réttum hætti um ástand eignarinnar við sölu. Vísast um það til þess að stefndu höfðu við söluna búið í eigninni allt frá árinu 2013 eða í um fjögur ár.

Stefnandi hafi mátt vænta þess að húsið væri búið þeim kostum sem gera mætti ráð fyrir. Stefndu séu samkvæmt ákvæðum 1. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup skaðabótaskyld gagnvart stefnanda þar sem húsið hafi ekki verið búið þeim kostum sem stefnandi hafi mátt vænta. Kveðst stefnandi vísa til framlagðrar matsgerðar til grundvallar kröfugerð sinni, auk eldri úttekta sem hafi verið gerðar á eigninni. Álítur stefnandi að fasteignin standist á engan hátt kröfur um gerð og gæði sem hafi mátt búast við miðað við þær upplýsingar sem stefnanda hafi verið veittar af hálfu stefndu við skoðun og kaup eignarinnar. Rýri ágalli þessi verðmæti eignarinnar að verulegu leyti. Eignin telst því gölluð, sbr. 18. gr. og a. lið 1. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup.

Stefnandi telji að stefndu hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína gagnvart stefnanda samkvæmt nefndum lögum með því að stefndu hafi ekki veitt stefnanda þær upplýsingar sem stefndu hafi verið eða hafi átt að vera kunnugt um varðandi eignina og sem stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir að fá, sbr. 26. gr. laganna. Vísi stefnandi í því sambandi til matsgerðar hins dómkvadda matsmanns, sem staðfesti að umtalsverðir ágallar séu á eigninni, einkum er lúta að sólstofu sem fyrir liggi að hafi ekki verið reist í samræmi við þær reglur sem um slík mannvirki gildi og faglegar kröfur. Þá séu á eigninni ýmsir aðrir ágallar sem tilgreindir séu í matsskýrslu, svo sem á gluggum og hurðum, gólfhitakerfi, á ytra byrði eignar og gólfefnum, auk þess sem ágallar séu á frágangi bílskúrshurðar og inntakslagna. Ágallar þessir séu raktir í matsskýrslu Sigurðar Hafsteinssonar en hafi einnig verið tilgreindir í matsgerð Hjalta Sigmundssonar frá 2012 og að nokkru í úttekt Verkfræðistofu Suðurnesja frá sama ári, þar sem meðal annars séu raktir ágallar á byggingu sólstofunnar.

Þær upplýsingar sem hafi verið veittar við söluna af hálfu stefndu, þar á meðal upplýsingar í söluyfirliti, hafi haft veruleg áhrif á mat stefnanda á eigninni og þar með á gerð kaupsamnings um hana og verð. Stefnandi hafi að öllu leyti sinnt skoðunarskyldu sinni sem kaupandi með fullnægjandi hætti en útilokað hafi verið fyrir stefnanda að sjá gallana við skoðun auk þess sem útilokað hafi verið fyrir stefnanda að átta sig á byggingarefni sólskálans og að hann hafi ekki verið reistur í samræmi við fagvenjur og það sem hafi mátt ætlast til. Til þess hefði þurft að ráðast í mun ítarlegri skoðun, líkt og þá sem framkvæmd hafi verið af dómkvöddum matsmanni. Stefnandi hafi  mátt gera ráð fyrir því að húsið og sólstofan læki ekki og jafnframt að húsið væri ekki haldið öðrum þeim ágöllum sem staðreyndir hafa verið í matsgerð.

Af hálfu stefnanda sé vísað til þess að stefndu hafi vitað eða mátt vita um umrædda galla. Vísi stefnandi til þess að ætla megi að stefndu hafi verið fullkunnugt um þær úttektir sem áður höfðu verið gerðar á eigninni, annars vegar matsgerð Hjalta Sigmundssonar, og hins vegar úttekt Verkfræðistofu Suðurnesja, enda hafi þær báðar verið unnar fyrir fyrri eigendur eignarinnar, það er þá sem stefndu keyptu eignina af með kaupsamningi 11. desember 2009. Þá verði einnig að hafa í huga það sem áður hafi verið nefnt að stefndu hafi sjálf búið í eigninni í rétt fjögur ár og fastlega megi gera ráð fyrir að þau hafi á þeim tíma orðið vör við að minnsta kosti stóran hluta þeirra ágalla sem raktir séu í matsskýrslu, einkum þá sem lúta að leka í og við sólstofu og leka með gluggum. Þá kveðst stefnandi einnig vísa til þess að hún hafi skömmu eftir afhendingu eignarinnar fundið fyrrgreinda úttektarskýrslu Verkfræðistofu Suðurnesja í bílskúr eignarinnar, sem renni afdráttarlausum stoðum undir vitneskju stefndu um ágallana. Sé því á því byggt að stefndu hafi viðhaft saknæma háttsemi, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup. Við fasteignakaup þurfi eign að uppfylla almennar kröfur um notagildi miðað við venjuleg afnot, sbr. a. lið 1. mgr. 19. gr. laganna. Eignin hafi því ekki haft þá áskildu kosti sem stefnandi hafi mátt ætla miðað við sambærilegar eignir og í samræmi við þær upplýsingar sem henni hafi verið veittar um gerð og ástand eignarinnar við kaupin. Ljóst sé að um leyndan galla hafi verið að ræða sem stefnandi hafi ekki getað áttað sig á við skoðun.

Jafnvel þótt ekki verði talið að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi með því að leyna stefnanda upplýsingum um ágalla á fasteigninni verði engu að síður að telja að stefnandi þurfi ekki að sætta sig við þá ágalla sem staðreyndir hafi verið með matsgerð hins dómkvadda matsmanns, enda hafi almennt ástand eignarinnar og ásýnd verið með þeim hætti að stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir að hún væri í góðu ástandi og ekki haldin slíkum göllum. Í því sambandi verði einnig að horfa til þess að almennt séu gerðar strangar kröfur um gæði og ástand nýlegra fasteigna, líkt og eigi við um fasteignina sem hafi verið reist árið 2008.

Stefnandi kveðst til stuðnings kröfum sínum og því sem að framan segi vísa til matsgerðar dómkvadds matsmanns, en í niðurstöðum hennar komi eftirfarandi fram:

Í umfjöllun matsmanns um smíði og uppsetningu á sólstofu lýsi hann sig sammála matsgerð Hjalta Sigmundssonar hvað þennan þátt varði, það er að sólstofan sé óþétt og leki inn í hana. Þá sé stífni pósta í veggjum og þaki ónóg og svigni þeir mikið undan litlu álagi. Festingar á plasti í þaki séu ófullnægjandi og stífni þess ónóg.  Tenging sólstofu við útveggi hússins sé ófullnægjandi þar sem hún sé fest utan á flísaklæddan útvegg en ekki tengd beint að krossviðarklæðningu á útveggjaeiningum. Tenging sé ekki nægilega stíf og sterk til að þola álag á hana og flísar brotni undan hreyfingum á sólstofunni. Telji matsmaður að ekki verði bætt úr metnum ágöllum með viðgerðum eða endurbótum. Sé það niðurstaða matsmanns að fjarlægja þurfi núverandi sólstofu að öllu leyti að undirstöðum og setja upp nýja endurbætta sólstofu sem uppfylli burðarþolsákvæði og önnur ákvæði byggingarreglugerðar er varði slík mannvirki. Metinn kostnaður sé 3.060.000 krónur vegna efnis og tækja og 1.350.000 krónur vegna vinnu.

Í umfjöllun matsmanns um frágang glugga lýsi hann sig sammála matsgerð Hjalta Sigmundssonar hvað þennan þátt varði, það er að lítið bil sé á milli opnanlegra faga og stafjárna og telji hann að fög muni standa í stafjárn þegar þau þrútni vegna náttúrulegrar rakabreytingar. Til að bæta úr þurfi að stilla fög á lömum og skipta um skemmt stafjárn. Metinn kostnaður sé 10.000 krónur vegna efnis og tækja og 30.000 krónur vegna vinnu eða samtals 40.000 krónur.

Hvað varðar frágang hurða sé dómkvaddur matsmaður sammála matsgerð Hjalta Sigmundssonar, það er að útihurðir hafi sigið fram á lömum. Lamir séu ekki nógu stífar til að bera hurð. Bæta megi úr með því að setja stýriklossa í fals undir hurð að framanverðu og stilla lamir. Metinn kostnaður sé 12.000 krónur vegna efnis og tækja og 30.000 krónur vegna vinnu eða samtals 42.000 krónur.

Matsmaður sé sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar um gólfhita, það er að stjórnbúnað vanti á gólfhitakerfi þannig að það geti unnið eðlilega. Matsmaður telji hönnun kerfisins þó eðlilega. Til að bæta úr þurfi að setja rafstýrða loka á deiligrind gólfhitakerfis sem stjórnist af hitastillum í herbergjum. Færa þurfi breytingar á kerfi á teikningar og leggja inn til byggingarfulltrúa. Til að færa kerfið til þess sem fram kemur á samþykktum teikningum þurfi að setja á það varmaskipti og nauðsynlegan búnað sem og stjórntölvu. Metinn kostnaður matsmanns sé 405.000 krónur vegna efnis og tækja og 290.000 krónur vegna vinnu eða samtals 695.000 krónur.

Í umfjöllun matsmanns um ytra byrði lýsi hann sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar, það er að frágangur vindvarnar og rakavarnar sé ófullnægjandi og að það valdi því að gustað geti undir aursyllu og inn með gólfi þegar vindþrýstingur sé á veggi. Bæta megi úr með því að taka frá neðstu flísaröð á útveggjum og þétta á milli reimar og sökkuls með því að dæla pólíúreþanfrauði undir reimina. Inni þurfi að fjarlægja frauðplastrenning og gera kíttisfúgu í rauf á milli útveggja og ílagnar. Matsmaður staðreyndi að flísar á útveggjum væru brotnar við bílskúrshurð og sólstofu. Skipta þurfi um brotnar flísar og breyta frágangi við sólstofu. Metinn kostnaður sé 75.000 krónur vegna efnis og tækja og 270.000 krónur vegna vinnu eða alls 345.000 krónur.

Þá telji matsmaður að gólf sé óslétt undir parketundirlagi og séu ójöfnur allt að 3-4 mm. Víða annars staðar en þar sem parket hafi verið losað frá gólfi séu merki um sambærilegar ójöfnur og að á að minnsta kosti tveimur stöðum dúi parketið þegar gengið sé á því. Umrætt harðparket sé bæði þunnt og hart og þess vegna sé afar brýnt að undirlagið sé slétt og jafnt. Til þess að lagfæra þetta þurfi að taka allt parket og undirlagsdúk af íbúðinni. Einnig þurfi að flotspartla gólfið til að slétta allar misfellur, leggja undirlagsdúk og parketið á gólfið að nýju ásamt því að ganga frá gólflistum. Metinn kostnaður sé 297.000 krónur vegna efnis og tækja og 608.000 krónur vegna vinnu eða samtals 905.000 krónur.

Í umfjöllun matsmanns um frágang á bílskúr og músagang lýsi hann sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar, það er að staðfest sé að mýs hafi komist í bílskúr með bílskúrshurð og hugsanlega með inntakslögnum. Ljúka þurfi frágangi bílskúrsgólfs til að koma í veg fyrir að mýs komist inn í húsið. Eðlilegt sé að fylla í glufur með lögnum með múr en það megi gera samhliða því að gengið sé frá gólfi. Metinn kostnaður sé 10.000 krónur vegna efnis og tækja og 40.000 krónur vegna vinnu eða alls 50.000 krónur.

Enn fremur staðfesti matsmaður leka með gluggakarmi á austurvegg hússins í borðstofu. Taka þurfi gluggann úr og endurbæta þéttingar með karminum. Metinn kostnaður sé 25.000 krónur vegna efnis og tækja og 100.000 krónur vegna vinnu, eða alls 125.000 krónur.

Loks telji matsmaður að íbúðin verði óíbúðarhæf í fjórar vikur vegna lagfæringa á metnum göllum og því álíti hann bæði eðlilegt og sanngjarnt að stefnanda sé greidd leiga á sambærilegri eign í þann tíma. Metinn afleiddur kostnaður vegna lagfæringa sé 220.000 krónur.

Alls nemi því metinn kostnaður vegna efnis og tækja 3.894.000 krónum en kostnaður vegna vinnu sé 2.718.000 krónur, auk 220.000 króna vegna húsaleigu, eða samtals 6.832.000 krónur. Að teknu tilliti til 60% endurgreiðslu virðisaukaskatts á vinnu við íbúðarhúsnæði nemi heildarfjárhæðin 6.516.361 krónu. Fjárhæð stefnukröfu miðist við fyrrgreinda metna fjárhæð vegna galla á íbúðarhúsinu að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti, að frádregnum eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi, 3.000.000 króna. Nemi stefnukrafa málsins því 3.516.361 krónu.

Með vísan til þess sem að framan greini telji stefnandi engan vafa leika á því að fasteignin sé haldin göllum í skilningi laga um fasteignakaup, einkum 18., 19., 26., 27. og 28. gr. þeirra, enda hafi engar upplýsingar verið veittar um að nokkuð væri athugavert við eignina. Gallarnir feli í sér verulega vanefnd af hálfu stefndu, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga um fasteignakaup. Ítrekað sé að stefndu hafi átt að vera ljósir að minnsta kosti langflestir þeirra ágalla sem raktir séu í matsgerð eða í öllu falli hafi þeim mátt vera það ljóst. Umfang og eðli gallanna sé slíkt að vitneskja um þá hafi haft áhrif á það hvort og á hvaða verði stefnandi hefði keypt eignina, en fjárhæð metinna galla sé veruleg og nemi ríflega 15% af umsömdu kaupverði. Þá bendi stefnandi á að eignin hafi að þessu leyti verið í mun lakara ástandi en ástæða hafi verið til að ætla miðað við kaupverð og öll atvik, sbr. 28. gr. laga um fasteignakaup, enda eignin nýleg og seld undir þeim formerkjum að hún væri í góðu ástandi.

Stefnandi krefst þess að höfuðstóll kröfunnar skuli bera vexti samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er kaup hafi tekist, 26. október 2017, allt til 30. febrúar [sic.] 2018, en dráttarvexti frá þeim degi til greiðsludags. Miðist upphafsdagur dráttarvaxta við þann dag þegar mánuður hafi verið liðinn frá því að stefndu hafi verið sent kröfubréf þar sem skorað hafi verið á þau að bæta stefnanda tjón vegna gallans með greiðslu skaðabóta eða afsláttar.  

Verði skaðabótaábyrgð stefndu hafnað verði að telja að stefnandi eigi ótvíræðan rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar í samræmi við 41. gr. laga um fasteignakaup. Stefnandi hafi í öllu falli mátt vænta þess að fasteignin uppfyllti þær gæðakröfur sem gera megi til íbúðarhúsa af svipaðri gerð og aldri og í samræmi við þær upplýsingar sem stefnanda voru veittar við kaupin. Staðhæfingar stefnanda um hinn meinta galla hafi verið staðfestar með matsgerð hins dómkvadda matsmanns.  Þeirri matsgerð hafi ekki verið hnekkt, enda hafi hún afdráttarlausan stuðning í matsgerð Hjalta Sigmundssonar og úttekt Verkfræðistofu Suðurnesja. Fasteignin, einkum sólstofan, standist ekki þær gæðakröfur sem stefnandi hafi mátt ætlast til og henni hafi verið kynntar við kaupin. Rýri þessi ágalli verðmæti fasteignarinnar að verulegu leyti.  Eignin teljist því gölluð samkvæmt 18. gr. og a. lið 1. mgr. 19. gr. laga um fasteignakaup. Að öðru leyti sé vísað til framangreindra sjónarmiða til stuðnings afsláttarkröfu stefnanda.

Með vísan til þess sem rakið hafi verið eigi stefnandi skýlausan og lagalegan rétt til þess að fá stefndu dæmd til að greiða stefnanda hinar umkröfðu bætur og jafnframt að stefndu verði gert að gefa út afsal til handa stefnanda þar sem kaupverð fasteignarinnar hafi verið greitt með skuldajöfnuði og með hliðsjón af 2. mgr. 11. gr. laga um fasteignakaup. Dagsektakrafa stefnanda taki sanngjarnt mið af þeim miklu hagsmunum sem málið varði og sé til þess fallin að knýja stefndu til þess að efna skyldur sínar án þarflausra tafa.

Hvað lagarök varðar vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sérstaklega til 11. gr. og III. kafla, einkum 18., 19., 26., 27. og 28. gr. um galla og IV. kafla um vanefndarúrræði, einkum 37. gr., sbr. 41. gr. og 43. gr., auk almennra reglna skaðabótaréttar. Krafa um vexti og dráttarvexti byggist á ákvæðum laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, 1. mgr. 8. gr., 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. laganna. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 129. og 130. gr.

III

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu benda á að húsið að Einidal 16, sem sé byggt úr timbureiningum, sé staðsett á skjóllausu svæði í Reykjanesbæ þar sem hús verði fyrir meira veðurálagi en gengur og gerist annars staðar á landinu. Mikilvægt sé því fyrir þá sem ætla að kaupa fasteign þarna að kynna sér vel ástand viðkomandi eignar með fagaðila ef hlutaðeigandi kaupandi býr sjálfur ekki yfir þekkingu á mannvirkjum. Það sem sjáist við venjulega sjónskoðun og gefi tilefni til nákvæmari skoðunar, sem þó sé ekki sinnt, teljist almennt ekki vera galli í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. 

Húsið hafi verið verðlagt og selt eins og það hafi verið á söludegi. Engum sérstökum gæðum hafi verið lofað og engin sérstök gæði hafi verið tilgreind af hálfu stefnanda sem forsenda fyrir kaupunum. Hafi húsið verið selt með þeim kostum og göllum sem almennt fylgi notuðum fasteignum, svo sem vegna staðsetningar, aldurs, byggingarefnis, stærðar og ástands. Stefndu hafi í góðri trú gefið þær upplýsingar um eignina sem eðlilegt hafi verið og aðstæður hafi kallað á, auk þess sem fasteignasalinn er hafi haft milligöngu um kaupin hafi sett fram upplýsingar á söluyfirliti, sem honum hafi borið að setja fram samkvæmt þeim reglum sem um fasteignasölu gilda.

Stefndu hafni því að þeim hafi verið kunnugt um gamlar skýrslur eða úttektir, sem stefnandi beri fyrir sig í málinu. Stefndu sé ekki kunnugt um hvort stefnandi fékk þessi gögn í hendur fyrir eða eftir kaupin. Stefndu telji upplýsingar sem sé að finna í gögnunum ekki breyta neinu um verðmæti eignarinnar, sem hafi verið verðlögð og seld í því ástandi sem hún hafi verið í á söludegi.

Stefndu bendi á að stefnanda og öðrum sem skoðuðu húsið hafi verið ráðlagt fyrir tilboðsgerð að fá með sér sérfróðan fagaðila til þess að skoða eignina. Þeirri ábendingu hafi stefnandi ekki sinnt. Stefndu telji að þetta hafi verið þeim mun brýnna þar sem í söluyfirliti fyrir húsið hafi verið tilgreint að það væri á byggingarstigi 4 (fokheld bygging). Sömuleiðis hafi verið önnur atriði er varði ástand eignarinnar og auðveldlega hafi sést við venjulega sjónskoðun, svo sem sprungnar flísar á framhlið hússins og í sólstofu og hnökrar á parketi. Loks megi nefna hina almennu viðhaldsþörf á mannvirkjum, en á 10 ára gömlu húsi á veðrasömu svæði megi búast við að hinir ýmsu þættir mannvirkis þarfnist skoðunar við. Stefndu bendi í þessu sambandi á 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um skoðunarskyldu kaupanda og hverju það varði ef henni sé ekki sinnt. Með því að vanrækja sjálfsagða og eðlilega skoðunarskyldu sína með fagmanni hafi stefnandi í verki samþykkt og tekið á sig þá áhættu sem fylgir þeirri vanrækslu, þegar hún keypti húsið. Afstaða stefndu til einstakra mats- og kröfuliða sé eftirfarandi:

1. Sólstofa.

Stefndu keyptu á sínum tíma fasteignina með sólstofu, eins og hún var þá. Þau seldu stefnanda húsið með sömu sólstofu úr því efni sem hún hafi verið smíðuð og þeirri uppsetningu sem framkvæmd hafi verið 4-5 árum áður en stefndu hafi eignast húsið. Sólstofan, sem virðist hafa verið reist við húsið 2008 eða 2009, hefur staðið allan tímann í upphaflegri mynd sinni og þjónað ágætlega sínu hlutverki. Stefndu haldi því fram að engum sem skoðar sólstofuna venjulegri sjónskoðun dyljist úr hvaða efni hún hafi verið reist. Engum dyljist að þak sólstofunnar sé úr plastefni, ekki öryggisgleri. Þá dyljist engum að tekið hafi verið úr einum þakprófíl (plasthluta) svo að svalahurð nái að opnast út.

Þá haldi stefndu því fram að til sólstofu af því tagi sem sé við húsið séu ekki gerðar sömu þéttleikakröfur og gerðar séu til útveggja íbúðarhúsa. Sólstofan sé ekki útveggjaeining og innan hennar sé ekki innisvæði sama eðlis og til dæmis stofan í húsinu er. Veggurinn sem sólstofan hafi verið reist upp við sé eftir sem áður útveggur hússins og svalahurðin sem opnast út í sólstofuna sé útihurð, ekki innihurð. Stefndu bendi á að í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé ekkert fjallað um sólstofur. Þau telji ekki vera hægt að leggja til grundvallar sömu kröfur og gerðar séu til útveggja og þakvirkis húsa. Sólstofur séu viðbyggingar, úr veigaminni byggingarefnum en venjulegir útveggir og þakvirki húsa. Slíkar viðbyggingar hafi skemmri endingartíma og þarfnist ekki síður viðhalds, jafnvel meira en annað ytra byrði húsa. Stefndu kannist ekki við að sólstofan hafi lekið á þeim tíma sem þau bjuggu í húsinu.

Stefndu haldi því fram að húsið hafi ekki verið selt með sólstofu annarrar gerðar eða úr öðru byggingarefni. Stefndu hafni því að stefnandi eigi lögvarinn rétt til þess að byggja á þeirra kostnað aðra sólstofu úr dýrara og vandaðra efni en er í sólstofunni í dag. Stefndu árétti sjónarmið sín um lögbundna skoðunarskyldu kaupandans, sbr. 29. gr. fasteignakaupalaga, og hverju það varði ef henni sé ekki sinnt.

2. Opnanleg fög og hurðir.

Stefndu bendi á að stefnandi hafi ekki gert neinar athugasemdir við opnanleg fög eða hurðir í aðdraganda kaupanna. Þá telji stefndu að ekki verði séð af matsbeiðni stefnanda að hún hafi sjálf talið einhverju vera áfátt að því er þessa byggingarhluta varðar, en matsspurningar hennar byggist eingöngu á umfjöllun Hjalta Sigmundssonar í matsgerð hans og virðast fyrst hafa komið upp þegar hún hafi fengið þá matsgerð í hendur. Stefndu telji að ekki sé um galla að ræða í fasteignakaupum, hvort sem litið sé til vanrækslu á skoðunarskyldu eða til mjög smávægilegs úrbótakostnaðar samkvæmt matsgerð. Stefndu telji að stefnandi hafi verið sátt við ástand þessara hluta hússins þegar tilboð hafi verið sett fram og gengið frá kaupunum. Bendi stefndu á að í yngri matsgerðinni sé að öllu leyti vísað til eldri matsgerðar í umfjöllun um hurðir. Þó komi fram í eldri matsgerðinni að reiknað hafi verið með ísetningu stýriklossa og stillingu lama, en í kostnaðaryfirliti nýju matsgerðarinnar sé reiknað með ísetningu nýrra og sterkari lama. Í stefnu málsins sé ekki lýst ísetningu nýrra og sterkari lama, heldur fylgt eldri matsgerðinni. 

3. Gólfhitakerfi.

Stefndu bendi á að í matsgerð hins dómkvadda matsmanns komi fram að stefnandi hafi sagt gólfhitakerfið vera í ólagi og að stefndu hafi talið sig hafa sagt frá því atriði. Stefndu haldi því fram að hér sé rangt greint frá og nauðsynlegt að leiðrétta misskilning matsmanns. Stefnda Thelma hafi sagt að gólfefni hefðu ekki verið í lagi. Meðan stefndu hafi búið í húsinu hafi þau stillt hita á einstaka slaufum frá deiligrind gólfhitakerfisins. Þau hafi sjálf litið svo á að hitakerfið væri í lagi. Stefndu bendi á að eftir að stefnandi hafi keypt húsið og flutt í það hafi þau leiðbeint henni um hvernig hægt væri að stýra hita frá dreifikistunni. Í þeim samskiptum hafi stefnandi ekki viðrað neina þá skoðun að hún teldi vera um galla að ræða, að því er hitakerfið varðaði.

Stefndu bendi á að látið sé nægja, eins og undir flestum öðrum matsliðum, að vísa til matsgerðar Hjalta Sigmundssonar. Stefndu bendi jafnframt á að matsmaðurinn hafi sjálfur ekki kannað virkni hitabúnaðarins, en á matsfundi 3. maí 2018 hafi hann ráðlagt stefnanda að fá pípulagningarmann til þess að merkja á deiligrind gólfhita-lagnarinnar hinar einstöku slaufur kerfisins, svo að unnt yrði að stýra hita í hverri þeirra. Stefndu bendi á að þau hafi keypt húsið á sínum tíma án stjórnbúnaðar fyrir hitakerfið. Gólfhita hafi verið stýrt með lokum á dreifikistu, eins og sé mjög algengt í húsum í dag. Húsið hafi verið selt stefnanda án stjórnbúnaðar fyrir hitakerfið, eins og glöggt megi sjá við skoðun á hitakerfinu. Sá búnaður hafi ekki verið hluti kaupanna og stefnandi hafi ekki mátt vænta þess. Einnig telji stefndu að stefnanda hafi borið að kanna hitakerfi hússins með fagmanni, en þeirri skoðunarskyldu hafi stefnandi ekki sinnt. Stefndu telji að hafna beri þessum kröfulið í málatilbúnaði stefnanda.

4. Ástand ytra byrðis.

Stefndu bendi á að dómkvaddur matsmaður virðist skipta þessum matslið í tvennt; annars vegar viðgerð á sprungnum flísum á norðurhlið hússins og í sólstofu, og hins vegar þéttingu undir timburgrindum útveggja. Að því er fyrra atriðið varði þá bendi stefndu á að engum hafi getað dulist við venjulega sjónskoðun að einhverjar flísar væru sprungnar eða að brotnað hafi úr þeim. Stefnandi hafi keypt húsið með þá vitneskju í huga. Stefndu telja því að hafna beri þessum lið í kröfugerð stefnanda. Að því er síðara atriðið varði gildi að mati stefndu hið sama og í öðrum matsliðum. Matsmaður láti nægja að vísa til matsgerðar Hjalta Sigmundssonar án þess að séð verði að matsmaðurinn hafi sjálfur skoðað umræddan hluta hússins og lagt sjálfstætt mat á aðstæður. Stefndu bendi í þessu sambandi á að samkvæmt matsgerð Hjalta hafi hann ekki skoðað uppbyggingu og frágang í húsinu Einidal 16, heldur í húsum á næstu lóð, það er Einidal 18 og 20. Hjalti hafi heldur ekki getað fundið gust með gólfi í húsinu númer16. Stefndu telji að það hafi því á engan hátt verið sýnt fram á að frágangi neðst á útveggjum hússins hafi verið ábótavant.

5. Parket.

Stefndu bendi á að af myndum í matsgerðinni megi glöggt sjá að misfellur hafi verið á parketi og greinilegt misgengi eins og segir í texta matsmanns við myndirnar. Þeim sem hafi skoðað húsið hafi ekki getað dulist ástand parketsins og að það hafi ekki verið sérstaklega vandað að gerð. Stefndu telji að stefnandi hafi keypt húsið vel meðvituð um lítil gæði parketsins og hinar greinilegu misfellur á því. Af því leiði að stefnandi geti ekki gert kröfu um að fá nýtt parket í húsið á kostnað stefndu. Því beri að hafna þessum kröfulið.

6. Músagangur í bílskúr.

Stefndu bendi á að hvorutveggja matsspurningin og svar matsmanns við henni beri með sér að hafa verið teknar beint úr matsskýrslu Hjalta Sigmundssonar sem hafi  talið mögulegt að mýs kæmust inn ef bílskúrshurðin væri opin. Þá hafi Hjalti einnig nefnt að gólf bílskúrs væri ófrágengið. Stefndu bendi á að eðlilega hafi engin leynd hvílt yfir gerð og ástandi bílskúrsgólfsins og stefnanda gat ekki dulist hvernig það var. Stefnandi eigi því engar kröfur á hendur stefndu undir þessum kröfulið.

7. Leki með gluggum og hurðum.

Stefndu bendi á að í matsgerð Hjalta Sigmundssonar komi fram að matsbeiðendur í því matsmáli hefðu ekki orðið varir við leka með gluggum. Hjalti kveðst ekki hafa séð lekamerki við skoðun. Stefndu haldi því fram að þau hafi ekki orðið vör við leka með gluggum í húsinu, meðan þau hafi búið þar. Hafi lekið með glugga á austurhlið hafi sá leki komið til eftir að kaupandi flutti í húsið, það er eftir áhættuskipti. Stefndu bendi jafnframt á að á matsfundi 3. maí 2018 hafi stefnandi upplýst að vart hefði orðið leka í lok febrúar á árinu 2018. Stefndu bendi á mynd og texta við hana í matsgerð Sigurðar Hafsteinssonar, þar sem fram komi að greinileg ummerki séu um leka. Stefndu telji að hafi þessi greinilegu ummerki verið til staðar fyrir kaupin hafi stefnanda ekki getað dulist ástandið, sem hefði þá gefið henni fullt tilefni til frekari skoðunar. Stefndu telji því að leki hafi orðið þó nokkru eftir afhendingu hússins og áhættuskipti og að stefnandi eigi ekki lögvarða kröfu á hendur þeim um bætur eða afslátt vegna hans.

8. Húsaleiga.

Stefndu hafni því að einn eða fleiri, jafnvel allir framangreindir mats- og kröfuliðir, leiði til þess að flytja þurfi úr íbúð meðan stefnandi lætur lagfæra það sem hún telur rétt að gera. Útilokað sé að átta sig á hvers vegna stefnandi þyrfti að flytja úr húsinu í einn mánuð vegna framkvæmda. Stefndu telji þennan matslið á engan hátt rökstuddan í matsgerðinni og hafna honum.

Stefndu haldi því fram að enginn framangreindra mats- og kröfuliða, einn eða fleiri eða allir saman, nái því máli að yfirstíga svonefndan gallaþröskuld í fasteignakaupum, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Almennt sé miðað við hlutfallstöluna 10 í því sambandi, en það fari þó nokkuð eftir aldri húsnæðis, staðsetningu, byggingarhlutum og byggingarefni. Stefndu telji að við mat á gallaþröskuldinum að því er sólstofuna varði beri að líta til þess að um sé að ræða útbyggingu frá hinu eiginlega húsi, sem ekki séu gerðar jafn strangar kröfur til um endingu og styrk eins og ytra byrði hússins almennt. Því eigi gallaþröskuldurinn að vera nokkru hærri, 20-40%, hvað sólstofuna varði, til þess að unnt sé að virða meinta annmarka á henni sem galla í skilningi fyrrnefndra laga. Því fari fjarri að áætlaður úrbótakostnaður nái því marki. Stefndu telji því einnig að hafna beri bóta- eða afsláttarkröfu stefnanda af þessum sökum.

Stefnandi ber einkum fyrir sig matsgerð Hjalta Sigmundssonar, frá árinu 2012, en hún hafi jafnframt aflað nýrrar matsgerðar, sem að verulegu leyti sé endurómur gömlu matsgerðarinnar án þess að séð verði hvort og þá í hvaða tilvikum niðurstaða hins dómkvadda matsmanns byggist á eigin skoðun, mælingum og mati, nema að því er gólfefni varðar. Telji stefndu nýju matsgerðina vera haldna verulegum annmörkum að þessu leyti og hafna því gildi hennar sem sönnunargagns og að hún verði lögð til grundvallar í þessu máli.

Samkvæmt öllu framangreindu hafni stefndu því að fasteignin að Einidal 16 hafi verið haldin göllum við kaupin í skilningi 18. og 19. gr., sbr. 26. gr., laga um fasteignakaup, eða að um rýrnun á verðmæti eignarinnar sé að ræða, sem skapi stefnanda rétt til skaðabóta úr hendi stefndu eða afsláttar af kaupverði. Þá telji stefndu að stefnandi hafi sætt sig við ástand hússins eftir skoðun, en ellegar vanrækt verulega skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup. Einnig af þessum sökum hafi stefnandi firrt sig öllum rétti til bóta eða afsláttar hafi slíkur réttur verið til staðar á annað borð. Sé því krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Stefndu styðji varakröfu sína um lækkun á stefnukröfum eftir atvikum við sömu málsástæður og reifaðar hafa verið hér að framan. Stefndu haldi því fram að stefnandi eigi ekki lögvarða kröfu samkvæmt lögum um fasteignakaup til þess að fá endurnýjaða á þeirra kostnað byggingarhluta sem kröfugerð hennar snúist um. Stefnandi eigi þannig enga kröfu um að ný sólstofa verði byggð á kostnað stefndu, úr dýrara og vandaðra efni en stefnandi skoðaði og keypti. Þá telji stefndu að við mat á því hvort meintir gallar nái gallaþröskuldi samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup beri að líta til lækkunar kröfuliða undir þessum lið. Einnig af framangreindum sökum telji stefndu að hafna beri öllum kröfum stefnanda um bætur eða afslátt, eða að minnsta kosti að lækka verulega stefnukröfur stefnanda.

Hvað lagarök varðar styðja stefndu kröfur sínar einkum við ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, 18., 19., 26. og 29. gr. laganna. Einnig við ákvæði 12. gr., 41. og 43. gr. Þá byggjast kröfur stefndu á almennum reglum kauparéttar, sérstaklega fasteignakauparéttar. Loks styðjast kröfur stefndu við almennar reglur samninga- og kröfuréttar og réttarfarslöggjafar um sönnunarbyrði og sönnunarfærslu meints tjónþola. Málskostnaðarkröfu sína styðja stefndu við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Matsgerð dómkvadds matsmanns

            Í matsgerð dómkvadds matsmanns, Sigurðar Hafsteinssonar, byggingar-tæknifræðings og húsasmíðameistara, dagsettri 13. ágúst 2018, sem stefnendur öfluðu fyrir höfðun málsins, er metinn allur kostnaður verktaka við að fullgera viðkomandi verkliði. Verðlag er miðað við dagsetningu matsgerðarinnar. Í niðurstöðu dómkvadds matsmanns er að miklu leyti vísað til niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar, byggingartæknifræðings og húsasmíðameistara, og er matsgerð þess síðarnefnda hluti af matsgerð Sigurðar. Var Hjalti dómkvaddur 21. júní 2012 að beiðni Gunnlaugs Ýmis Höskuldssonar og Sigrúnar Bernharð Þorláksdóttur til að framkvæma umbeðið mat, en matsþolar voru Landsbankinn hf., Vátryggingafélag Íslands hf., Trygginga-miðstöðin hf., Brynjólfur Stefán Guðmundsson og Grétar Ingólfur Guðlaugsson.

            Krafa stefnanda á hendur stefndu er byggð á fyrrnefndri matsgerð Sigurðar Hafsteinssonar. Byggir stefnandi á því að fasteignin hafi við kaupin verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og að stefndu beri ábyrgð á þeim göllum sem um getur í matsgerðinni. Hér á eftir verður gerð grein fyrir niðurstöðum dómkvadds matsmanns í sömu tölusettu röð og notuð er í matgerðinni:  

            Matsliður 1.

            Í þessum lið er óskað eftir mati á því hvort frágangur, uppbygging eða annað er lýtur að sólstofu við húsið sé í samræmi við teikningar, lög og reglugerðir, faglegar kröfur eða það sem gera má kröfu um. Í svari dómkvadds matsmanns við spurningunni kemur fram að hann er sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar, en í matsgerð Hjalta segir orðrétt: „Matsmaður staðreyndi að sólstofa er óþétt og gustar og lekur inn í hana. Þá er stífni pósta í veggjum og þaki ónóg og svigna þeir mikið undan litlu álagi. Festingar á plasti í þaki er ófullnægjandi og stífni þess ónóg. Tenging sólstofu við útveggi hússins er ófullnægjandi þar sem hún er fest utan á flísaklæddan útvegg en ekki tengd beint að krossviðarklæðningu á útveggjareiningum. Tengingin er ekki nægilega stíf og sterk til að þola reikningslegt álag og flísar brotna undan hreyfingum á sólstofunni.“ Telur dómkvaddur matsmaður að ekki verði bætt úr ágöllum á sólstofunni með viðgerðum eða endurbótum. Er það niðurstaða matsmanns að fjarlægja þurfi sólstofuna að öllu leyti niður að undirstöðum og setja upp nýja endurbætta stofu sem uppfylli öll burðarþolsákvæði og önnur ákvæði byggingar-reglugerðar sem gildi um slík mannvirki. Metinn kostnaður við að fjarlægja og farga sólstofunni og smíða og setja upp nýja nemur 4.410.000 krónum.

            Matsliður 2.

            Í þessum lið svarar matsmaður spurningu um frágang á gluggum í húsinu sem stefnandi telur vera ábótavant. Í svari matsmanns lýsir hann sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar en Hjalti staðreyndi að lítið bil væri á milli opnanlegra faga og stafjárna og taldi að fög myndu „standa í stafjárn þegar þau þrútna vegna náttúrulegrar rakabreytingar.“ Taldi Hjalti að stilla þyrfti fög á lömum og skipta um skemmt stafjárn. Var dómkvaddur matsmaður sammála úrbótum sem Hjalti lagði til og mat kostnað af þeim 40.000 krónur.

            Matsliður 3.

            Í þessum lið svarar matsmaður spurningu um hurðir í eigninni sem stefnandi telur vera skakkar. Var matsmaður beðinn um að meta það hvort frágangur þeirra væri í samræmi við teikningar á gluggum í húsinu sem stefnandi telur vera ábótavant. Í svari matsmanns lýsir hann sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar en Hjalti staðreyndi að útihurðir í húsinu hefðu sigið fram á lömum sem væru ekki nógu stífar til að bera hurð. Bæta mætti úr með því að setja stýriklossa í fals undir hurð að framanverðu og stilla lamir. Samkvæmt mati dómkvadds matsmanns nemur kostnaður af því að setja nýjar og sterkari lamir á hurðir samtals 42.000 krónum.

            Matsliður 4.

            Þessi matsliður varðar gólfhita í húsinu sem stefnandi telur að sé í ólagi. Var óskað eftir því að dómkvaddur matsmaður legði mat á það hvort frágangur og annað varðandi kerfið væri í samræmi við teikningar, lög, reglugerðir og faglegar kröfur. Væri um ágalla að ræða skyldi metið hvaða úrbóta væri þörf og kostnaður af þeim. Lýsti dómkvaddur matsmaður sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar um það sem væri í ólagi og hvað þyrfti að gera til að bæta úr. Komst Hjalti að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að stjórnbúnað vantaði á gólfhitakerfið þannig að það gæti unnið eðlilega. Setja verði rafstýrða loka á deiligrind sem sé stýrt af hitastillum í herbergjum. Hjalti gat þó ekki sagt til um hvort búnaður hafi átt að fylgja eða ekki þar sem ekki liggur fyrir sölulýsing og ekki sé tekið á því í kaupsamningi. Kerfið hafi ekki verið sett upp í samræmi við fyrirliggjandi hönnun en með réttum stjórnbúnaði geti það þó unnið eðlilega. Taldi matsmaður hönnunina eðlilega. Nauðsynlegar úrbætur eru raktar í matsgerð Hjalta og eru tilgreindar í kostnaðarmati dómkvadds matsmanns. Gert er ráð fyrir rafstýrðum loka á deiligrind gólfhitakerfisins sem stjórnast af hitastillum í herbergjum. Þá þurfi að breyta teikningum af hitakerfi og setja varmaskipti, stjórntölvu og nauðsynlegan búnað á hitakerfið. Nemur kostnaður af þessum úrbótum samtals 695.600 krónum samkvæmt mati dómkvadds matsmanns.

            Matsliður 5.

            Dómkvaddur matsmaður var beðinn að leggja mat á ástand á ytra byrði hússins sem stefnandi telur vera slæmt. Flísar væru sumar hverjar sprungnar eða lausar þannig að næði inn með veggjum sem kunni að stafa af skorti á einangrun. Þá kvaðst stefnandi hafa heyrt undarleg hljóð sem líkja megi við bank eða dynki, brak í veggjum, einkum austan megin og í lofti. Sem fyrr lýsti dómkvaddur matsmaður sig sammála niðurstöðu Hjalta Sigmundssonar um það sem væri í ólagi og hvað þyrfti til að bæta úr. Við skoðun dómkvadds matsmanns kom í ljós að löm á hurð í fataskáp í austurherbergi væri laus og kvaðst matsmaður í svari sínu telja að það valdi því hljóði sem stefnandi nefnir. Stilla þurfi og herða lamir í fataskáp. Í niðurstöðu Hjalta, sem dómkvaddur matsmaður vísar til hvað þennan lið varðar, segir að frágangur vindvarnar og rakavarnar sé ófullnægjandi og það valdi því að gustað geti undir aursyllu og inn með gólfi þegar vindþrýstingur er á veggi. Lýsir Hjalti úrbótum á þessum ágalla. Þá staðreyndi hann brotnar flísar við bílskúrshurð og sólstofu sem skipta þurfi um. Þá þurfi að breyta frágangi við sólstofu. Mat dómkvaddur matsmaður kostnað vegna úrbóta á 345.000 krónur.

            Matsliður 6.

            Í þessum lið svaraði dómkvaddur matsmaður spurningu stefnanda um parket og undirlag þess. Í svarinu segir að trésmiður hafi losað parketið á svæði þar sem gengið er inn í eldhúsið, eða þar sem parket og flísar mætast. Komið hafi í ljós að gólf væri óslétt og væru ójöfnur allt að 3-4 mm. Þá séu víða merki um sambærilegar ójöfnur undir parketi annars staðar og dúi parketið þegar gengið er á því á að minnsta kosti tveimur stöðum. Um sé að ræða harðparket sem sé bæði þungt og hart og þess vegna sé brýnt að undirlagið sé slétt og jafnt. Þá segir að taka þurfi allt parket af íbúðinni og undirlagsdúk, slétta allar misfellur með því að flotspartla gólfið. Leggja undirlagsdúk og parketið á gólfið að nýju og ganga frá gólflistum. Mat dómkvaddur matsmaður kostnað vegna úrbóta samkvæmt þessum lið á 905.000 krónur.

            Matsliður 7.

            Þessi liður varðar músagang í bílskúr sem stefnandi kveðst hafa orðið vör við. Var dómkvaddur matsmaður beðinn um að leggja mat á það hvort rekja mætti músagang í bílskúr til ófullnægjandi frágangs bílskúrshurðar og inntakslagna. Fyrir liggur að Hjalti Sigmundsson komst að þeirri niðurstöðu í matsgerð sinni að mýs hafi komist í bílskúrinn með bílskúrshurð „og hugsanlega með inntakslögnum.“ Var dómkvaddur matsmaður sammála niðurstöðu Hjalta og mat kostnað við að steypa með inntakslögnum og að stilla bílskúrshurð á 50.000 krónur.

            Matsliður 8.

            Þessi matsliður varðar leka í fasteigninni sem stefnandi kveðst hafa orðið vör við, einkum með gluggum og hurðum. Var dómkvaddur matsmaður beðinn að svara því hvort raka- og lekaskemmdir væri að finna í íbúðinni. Í svari dómkvadds matsmanns kemur fram að hann hafi staðfest leka með gluggakarmi á austurvegg þar sem nú er borðstofa. Segir matsmaður að taka þurfi glugga úr og endurbæta þéttingar með karminum. Kostnaður af þessum úrbótum er metinn 125.000 krónur.

            Matsliður 9 var felldur niður á matsfundi 7. júní 2018.

            Matsliður 10.

            Í þessum matslið svarar matsmaður spurningu um það hvort nauðsynlegar framkvæmdir samkvæmt fyrrnefndum matsliðum leiði til þess að húsnæðið verði óíbúðarhæft á meðan á þeim stendur og ef svo væri hvaða kostnaður hljótist af því að leigja annað sambærilegt húsnæði á meðan á úrbótum stendur. Í svari dómkvadds matsmanns segir að eðlilegt sé að íbúðin verði óíbúðarhæf í fjórar vikur og er metinn kostnaður af því að leigja sambærilega íbúð í „einn mánuð“ 220.000 krónur án virðisaukaskatts.

            Matsliður 11.

            Samkvæmt þessum matslið var óskað eftir mati á kostnaði við umsjón og eftirlit með lagfæringum á ágöllum sem metnir eru. Í svari matsmanns segir að slíkur kostnaður sé innifalinn í einstökum liðum kostnaðarmatsins.

V

Forsendur og niðurstaða

Stefnandi og stefndu gáfu aðilaskýrslur fyrir dómi við aðalmeðferð málsins. Þá gáfu skýrslur vitnin Guðbergur Guðbergsson fasteignasali og Hjalti Sigmundsson byggingartæknifræðingur, svo og Sigurður Hafsteinsson, dómkvaddur matsmaður.

Við upphaf aðalmeðferðar var gengið á vettvang.

Stefnandi höfðar mál þetta vegna galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup sem hún segir að hafi verið á parhúsinu að Einidal 16, Reykjanesbæ, fastanúmer 229-7052 og 229-7053. Stefnandi keypti fasteignina af stefndu samkvæmt samþykktu kauptilboði 24. september 2017 og kaupsamningi 26. október sama ár. Gerir stefnandi kröfu um skaðabætur eða afslátt á hendur stefndu og byggir á reglum laga nr. 40/2002, sbr. 1. mgr. 43. gr., og almennum reglum skaðabótaréttar að því er varðar ábyrgð stefndu.

Krafa stefnanda er byggð á matsgerð Sigurðar Hafsteinssonar, dómkvadds matsmanns, sem komst að þeirri niðurstöðu að kostnaður við úrbætur vegna galla á eigninni væri samtals 6.832.000 krónur, eða 6.516.361 króna að teknu tilliti til endurgreiðslu á virðisaukaskatti af vinnu á verkstað. Dómkrafa stefnanda að fjárhæð 3.516.361 króna tekur mið af ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs eignarinnar að fjárhæð 3.000.000 króna sem stefnandi dregur frá niðurstöðu matsmanns. Stefndu byggja sýknukröfu sína einkum á því að engum sérstökum gæðum hafi verið lofað. Þá hafi stefnandi ekki tilgreint nein sérstök gæði sem forsendu fyrir kaupunum. Hafi húsið verið selt með kostum og göllum sem almennt fylgja notuðum fasteignum, svo sem vegna aldurs, byggingarefnis, stærðar og ástands. Halda stefndu því fram að stefnandi hafi vanrækt sjálfsagða og eðlilega skoðunarskyldu með fagmanni og hafi hún því samþykkt og tekið á sig áhættu sem fylgir vanrækslu á skoðunarskyldu samkvæmt 29. gr. laga um fasteignakaup. Þá byggja stefndu á því að mats- og kröfuliðir, einn eða allir saman, nái ekki að yfirstíga gallaþröskuld í fasteignakaupum. Vísa stefndu í því sambandi til 2. málsliðar 18. gr. laga um fasteignakaup. Hafna stefndu því að eignin hafi verið haldin göllum við kaupin í skilningi 18. og 19. gr., sbr. 26. gr., laga um fasteignakaup.  

Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 26. gr. laganna segir að fasteign teljist gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur áhrif á efni eða gerð kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Einnig segir í 27. gr. að fasteign teljist gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hönd seljanda, hafa veitt kaupanda. Sama gildir ef fasteign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- og kynningargögnum um eignina. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup segir meðal annars um 26. gr. að upplýsingaskylda seljanda standi til þess að veita kaupanda upplýsingar um fasteign sem seljandi vissi eða mátti vita að kaupandi hefði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Seljanda er því ekki skylt að upplýsa kaupanda um atriði sem kaupandi veit um. Felur ákvæðið það í sér að seljandi á að eigin frumkvæði að veita þær upplýsingar sem hann veit eða má vita um. Í því felst að löglíkur eru fyrir því að seljandi þekki fasteign svo að hann geti upplýst kaupanda um galla á henni, en um það snýst málið fyrst og fremst. Það stendur seljanda nær að upplýsa um þetta, enda auðveldara fyrir hann en fyrir kaupanda að leita galla uppi. Seljandi ber ábyrgð á því að þeir sem koma fram fyrir hans hönd við kaupin sinni upplýsingaskyldu fyrir hann, ef hann gerir það ekki sjálfur. Á kaupanda hvílir aðgæsluskylda. Sú skylda hans takmarkar nokkuð upplýsingaskylduna, til dæmis á seljandi ekki að upplýsa kaupanda um augljós atriði eða atriði sem kaupandi gat ekki búist við að fá upplýsingar um. Þá segir í athugasemdunum um 27. gr. að vanræksla á upplýsingaskyldu og rangar upplýsingar af hálfu seljenda, sem löglíkur eru á að þekki fasteign til hlítar, sé almennt saknæm háttsemi og eigi því eðlilega að hafa lögfylgjur. Þó ber að undirstrika að ekki er áskilnaður um saknæma háttsemi seljanda. Þess vegna getur komið til þess að rangar upplýsingar teljist hafa verið veittar, þótt seljandi hafi gert það í grandleysi sínu. Með röngum upplýsingum er ekki aðeins átt við upplýsingar sem eru beinlínis rangar, heldur og misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem eru aðeins hálfur sannleikur, svo og upplýsingar sem fallnar eru til þess að valda misskilningi. Er það á ábyrgð seljanda að tjá sig skýrt í þessum efnum.

            Að mati dómsins er hluti af þeim ágöllum sem lýst er í matsgerð dómkvadds matsmanns sýnilegur við skoðun og telst því ekki galli í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Þá segir í 2. mgr. 29. gr. að hafi kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, geti hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Á þetta við um matsliði 4 og 6 og að hluta til um matslið 5 í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Hvað varðar matslið 4 liggur fyrir það álit dómkvadds matsmanns í matsgerð hans og skýrslu hans fyrir dómi við aðalmeðferð málsins að núverandi uppsetning á hitakerfi hússins sé í samræmi við reglur og staðla og sé það ekki haldið neinum göllum. Fyrir liggur að kerfinu er handstýrt sem er ekki í samræmi við teikningar af kerfinu en unnt er að bæta við kerfið sjálfvirkum lokum til þess að kerfið stjórnist af lofthita. Í framburði stefnda Bjarna Steinars fyrir dómi kom fram að hann hefði sýnt stefnanda hvernig ætti að hækka og lækka gólfhita í húsinu og að allt hefði verið í lagi með hitann. Að mati dómsins var frágangur á hitakerfinu ljós við skoðun og er ekkert það fram komið sem bendir til þess að öðru en því sem var sýnilegt hafi verið lofað við kaupin. Kröfu stefnanda samkvæmt þessum kröfulið er því hafnað.

Í matslið 6 er fjallað um ágalla á parketi og misfellur í gólfi undir parketi. Allt parket í húsinu var sýnilegt við venjulega skoðun. Þá gátu misfellur undir gólfi ekki dulist við skoðunina enda dúaði parketið þegar gengið var á því. Hvað varðar matslið 5 er það mat dómsins að brotnar flísar hafi verið sýnilegar við skoðun, en varðandi þéttingu á útvegg við sökkul kom fram í framburði matsmanns fyrir dómi að hann hefði ekki opnað veggi til að skoða þann frágang sem um ræðir heldur stuðst við matsgerð Hjalta Sigmundssonar varðandi þennan frágang. Fyrir liggur að Hjalti skoðaði heldur ekki þennan frágang í Einidal 16 heldur í húsum númer 18 og 20 við sömu götu sem eru sömu eða svipaðrar gerðar. Samkvæmt þessu liggur fyrir að dómkvaddur matsmaður skoðað ekki þéttingu á útvegg í húsinu Einidal 16 og telst að mati dómsins ósannað að um galla sé að ræða á þéttingunni. Verða stefndu því sýknuð af kröfu stefnanda samkvæmt matsliðum 4, 5 og 6.

Hvað varðar matsliði 2, 3 og 7 þá falla þær úrbætur á „ágöllum“ sem þar eru metnar til verðs af dómkvöddum matsmanni undir eðlilegt viðhald fasteignar, en eru ekki gallar í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Verða stefndu sýknuð af kröfum stefnanda samkvæmt þessum matsliðum.

            Standa þá eftir matsliðir 1, 8 og 10. Þrátt fyrir það sem fram er komið varðandi matsliði 2-7 telst að mati dómsins sannað með matsgerð hins dómkvadda matsmanns og framburði hans fyrir dómi að fasteignin hafi verið haldin göllum þegar hún fluttist í áhættu stefnanda, sbr. 12. og 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og að þeir gallar hafi ekki verið nýtilkomnir. Er þannig sýnt fram á það að sólstofan við húsið sé haldin göllum, enda uppfyllir hún ekki reglur og staðla sem gilda um slíkar byggingar (matsliður 1).

            Í söluyfirliti fyrir eignina segir að um sé að ræða glæsilegt parhús með þremur svefnherbergjum, sólstofu, góðum palli og bílskúr byggt 2008. Ásett verð var 43,9 milljónir. Lýst er gólfefnum í hverju rými hússins fyrir sig og innréttingum. Sólskáli er sagður bjartur og rúmgóður og opnast út á pall sem er stór og með heitum potti og skjólveggjum. Plan er hellulagt og garður frágenginn. „Glæsilegt hús sem vert er að skoða.“ Söluyfirlitið er undirritað af aðilum málsins.

            Vitnið Guðbergur Guðbergsson, löggiltur fasteignasali á fasteignasölunni Bæ, annaðist samskipti við stefndu og útbjó fyrrnefnt söluyfirlit. Í framburði hans fyrir dómi kom fram að haldið hefði verið „opið hús“ og hefðu margir komið að skoða. Vitnið kvaðst þó hafa farið sérstaka ferð til að sýna stefnanda eignina síðar sama dag eða daginn eftir, þar á meðal sólskálann, enda hefði hún ekki komist á opna húsið. Hún hefði komið ein til að skoða eignina. Vitnið kvaðst ekki hafa séð neitt athugavert við sólstofuna og ekki séð neitt óvenjulegt við húsið sem væri fínt hús. Vitnið kvaðst hafa útbúið sérstaka möppu með upplýsingum um eignina.

            Af hálfu stefnanda er um ábyrgð stefndu vísað til umfjöllunar dómkvadds matsmanns og laga um fasteignakaup. Þá er vísað til þess að upplýsingar sem veittar voru af hálfu stefndu við söluna og koma fram í söluyfirliti hafi haft mikil áhrif á mat stefnanda á eigninni, gerð kaupsamnings og verð eignarinnar. Af hálfu stefndu er á hinn bóginn vísað til þess að stefndu hafi á sínum tíma keypt fasteignina með sólstofu eins og hún var og selt húsið með sömu sólstofu, en hún hafi verið reist 4-5 árum áður en þau hafi keypt húsið, eða 2008 eða 2009. Engum sem skoði sólstofuna venjulegri sjónskoðun geti dulist úr hvaða efni hún er byggð og að glerið sé plexigler en ekki öryggisgler. Einnig að tekið hafi verið úr einum þakprófíl til að svalahurð geti opnast út. Ekki séu gerðar sömu þéttleikakröfur og gerðar séu til útveggja og sé ekki hægt að leggja til grundvallar sömu kröfur og gerðar eru til útveggja og þakvirkis húsa. Loks árétta stefndu sjónarmið sín um lögbundna skoðunarskyldu stefnanda sem kaupanda. 

            Svo sem áður er fram komið er fasteigninni lýst í söluyfirliti sem glæsilegu parhúsi. Er sólstofan hluti af eigninni og skráð sem slík í fasteignamati. Um sólstofuna segir orðrétt: „Gengið er út í sólskála úr borðstofu. Sólskáli er bjartur og rúmgóður og opnast út á pall.“ Fyrir dómi svaraði Guðbergur Guðbergsson, löggiltur fasteignasali, því til aðspurður um ástand sólstofunnar að hann hefði ekki séð neitt athugavert við sólstofuna. Að mati dómsins uppfyllir söluyfirlit það sem Guðbergur útbjó fyrir eignina ekki ákvæði 11. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa eða 8. gr. reglugerðar nr. 939/2004 um efni söluyfirlits að því er sólstofuna varðar, enda er þar hvorki að finna lýsingu á byggingarefni sólstofunnar né ástandi hennar þegar fasteignasalinn skoðaði eignina. Bera stefndu hallann af því.

            Fyrir dómi lýsti stefnandi því að fasteignasalinn hefði sýnt henni húsið. Áhugi hennar á því að kaupa húsið hefði ekki síst verið vegna sólstofunnar, enda hefði hún leitað lengi að vinnuaðstöðu í Reykjavík og víðar. Hefði henni litist vel á sólstofuna sem hefði verið björt og flottar myndir á heimasíðu fasteignasölunnar. Lýsti stefnandi því að hún hefði gengið um húsið og skoðað án þess að sjá nokkuð sérstakt. Ekki hefði verið minnst á neina ágalla á húsinu. Stefnandi kvaðst aðspurð hafa orðið vör við leka 6. janúar 2018. Nokkrum dögum áður kvaðst stefnandi hafa fundið skýrslu Verkfræðistofu Suðurnesja í plastmöppu í bílskúrnum ásamt teikningum. Kvaðst stefnandi ekki hafa orðið vör við skýrsluna fyrr vegna þess að bílskúrinn hefði verið fylltur af dóti.       

Stefnda Thelma Karen svaraði því til, aðspurð fyrir dómi, að stefndu hefðu búið fjögur ár í húsinu og notað sólstofuna sem setustofu og haft þar húsgögn. Þau hefðu notað stofuna töluvert á sumrin, en aðeins minna á veturna,  og meðal annar ræktað þar gúrkur og tómata. Þá kom fram að stefnda hefði verið mikil heima á þessum tíma, bæði í fæðingarorlofi og í fjarnámi. Stefndu hefðu ekki orðið vör við leka í sólstofunni á þeim tíma sem þau hefðu búið í eigninni.

Í skýrslu sem unnin var af Verkfræðistofa Suðurnesja í febrúar 2012 um ástand sólstofunnar kemur fram það álit að sólstofan sé ekki hönnuð fyrir þær aðstæður sem hún þurfi að þola. Meðal annars sé plastgler í þaki of veigalítið. Núverandi „þakprófílar“ hafi ekki nægan styrk til að bera það álag sem þeir geti orðið fyrir og því þurfi að setja sterkari prófíla í þeirra stað. Þá segir að ekki sé gengið frá grind sólstofunnar með því að rjúfa klæðninguna á timburhúsinu inn að grind hússins, styrkja hana ef þess sé þörf og festa tengiflöt við grind hússins. Það sé algengur frágangur. Síðan sé sólstofan skrúfuð og þétt við flötinn og klæðninguna að utan. Oftast sé annarri klæðningu komið fyrir. Skýrsla þessi er hluti af matsgerð dómkvadds matsmanns. Í matsgerð Hjalta Sigmundssonar byggingartæknifræðings, sem er dagsett í nóvember 2012, og er einnig hluti af matsgerð Sigurðar Hafsteinssonar, er að finna ítarlega lýsingu á sólstofunni. Staðreyndi matsmaður að sólstofan væri óþétt og gusti og leki inn í hana. Stífni pósta í veggjum og þaki sé ónóg og svigni þeir mikið undan litlu álagi. Festingar á plasti í þaki sé ófullnægjandi og stífni þess ónóg. Tenging sólstofunnar við útveggi sé ófullnægjandi þar sem hún sé fest utan á flísaklæddan útvegg en ekki tengd beint við krossviðarklæðningu á útveggjaeiningum. Tengingin sé ekki nægilega stíf og sterk til að þola álag og brotni flísar undan hreyfingum á sólstofunni.

Fyrir dómi staðfesti dómkvaddur matsmaður, Sigurður Hafsteinsson, að ekki yrði bætt úr ástandi sólstofunnar með viðgerðum eða endurbótum og var það niðurstaða hans að sólstofan standist engan veginn þær kröfur sem gerðar séu til slíkra mannvirkja og væri hún ónýt. Byggingin stæðist engin opinber viðmið, enga álagsstaðla eða byggingarreglugerð. Fjarlægja þyrfti sólstofuna að undirstöðum og setja upp nýja. Þá fullyrti Sigurður fyrir dómi að það hefði örugglega ekki byrjað að leka inn í sólstofuna í janúar 2018, enda væri opið út og greinilegt að leki hefði verið þarna í talsverðan tíma. Þá hefði verið kíttað í flísaklæðninguna við dyr sem liggi út í garðinn.

Samkvæmt lýsingu í söluyfirliti lofuðu stefndu glæsilegri sólstofu. Að mati dómsins var útilokað fyrir stefnanda á grundvelli þeirra upplýsinga sem henni voru veittar um sólstofuna, munnlega og í skriflegum gögnum, að átta sig á að sólstofan uppfyllti ekki staðla og reglur sem gilda um slík mannvirki. Á því bera stefndu ábyrgð að lögum og breytir þá engu þó svo að stefndu hafi falið löggiltum fasteignasala að selja eignina fyrir sig og veita upplýsingar um hana í því sambandi, sbr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Framhjá því verður ekki horft að fyrir lá skýrsla sem staðfesti bágt ástand sólstofunnar, skýrsla sem unnin var fyrir þá eigendur sem seldu stefndu eignina með kaupsamningi 24. október 2013. Stefndu bjuggu í eigninni í fjögur ár og þekktu því eignina vel. Þá kom fram í framburði stefndu Thelmu Karenar fyrir dómi að hún hefði verið mikið heima á þeim tíma, bæði í fjarnámi og í fæðingarorlofi. Verður ekki hjá því komist að álykta sem svo að stefndu hafi verið eða að minnsta kosti mátt vera kunnug um ástand sólstofunnar og að hún læki. Sjónarmið stefndu um að stefnandi hafi vanrækt skoðunarskyldu sína þar sem hún hafi ekki skoðað eignina „með fagmanni“ eiga sér enga lagastoð og verður ekki á þeim byggt í málinu. Samkvæmt því sem nú er fram komið er ekki hjá því komist að gera stefndu að bæta stefnanda tjón stefnanda vegna sólstofunnar samkvæmt mati dómkvadds matsmanns sem hann miðar við að þurfi að endurbyggja frá undirstöðum með sambærilegu efni og sólstofan er gerð úr. Nemur kostnaður við úrbæturnar 4.410.000 krónum.

Í matslið 8 er metinn kostnaður af nauðsynlegum úrbótum vegna leka með gluggakarmi á austurvegg hússins, það er í borstofu. Þar staðfesti dómkvaddur matsmaður leka og mat kostnað af úrbótum á lekanum með þeim hætti sem hann lýsir samtals á 125.000 krónur. Fyrir dómi greindi matsmaður frá því að greinileg ummerki hefðu verið um leka á þessum stað með gluggakarmi. Glugginn sjálfur læki ekki en ísetningu á karminum væri ábótavant. Opna þyrfti flasningar og lagfæra þær. Er niðurstaða dómsins sú að gera stefndu að greiða stefnanda metinn kostnað við úrbætur á glugganum, enda er ekki með nokkru móti unnt að álykta sem svo þessi ágalli væri sýnilegur við skoðun stefnanda á eigninni. Að áliti dómsins var stefndu eða mátti vera kunnugt um þennan ágalla á karminum og leka frá honum.

Í matslið 12 kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að íbúðin verði óíbúðarhæf í fjórar vikur á meðan á framkvæmdum við úrbætur stendur. Var kostnaður stefnanda af því að leigja sambærilega eign metinn 220.000 krónur. Dómurinn fellst ekki á það að nauðsynlegt sé að flytja úr íbúðinni á meðan á þeim úrbótum stendur sem stefndu bera ábyrgð á og eru stefndu sýknuð af þessum kröfulið stefnanda.

Með vísan til þess sem nú er fram komið verður lagt til grundvallar að kostnaður við úrbætur á göllum á fasteigninni, sem ekki voru sýnilegir kaupanda við skoðun, nemi samtals 4.535.000 krónum. Þar af nemur kostnaður vegna vinnu á verkstað samtals 1.450.000 krónum og virðisaukaskattur af þeirri fjárhæð nemur 280.645 krónum. Tekið er tillit til þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað fæst endurgreiddur eða 168.387 krónur (280.645x0,6=168.387). Nemur kostnaður við úrbætur því samtals 4.366.613 krónum eða 10,4% af kaupverði Einidals 16. Yfirstígur sú hlutfallstala að mati dómsins takmörkun þá sem fram kemur í 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002. Var fasteignin því haldin göllum í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sbr. 18. gr., og enn fremur liggur fyrir sú niðurstaða að stefndu veittu ónógar upplýsingar um eignina að því er varðar sólstofu og glugga í borðstofu varðar, sbr. umfjöllun dómsins hér að framan. Eru stefndu bótaskyld gagnvart stefnanda vegna þess samkvæmt 43. gr. laganna. Verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda skaðabætur að viðbættum dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Óumdeilt er í málinu að stefnandi hefur ekki greitt lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi, 3.000.000 króna, sem var á gjalddaga við útgáfu afsals 1. febrúar 2018. Við kröfugerð í málinu velur stefnandi þá leið að draga ógreiddar eftirstöðvar samkvæmt kaupsamningi frá metinni fjárhæð vegna galla á húsinu að teknu tilliti til endurgreiðslu viðrisaukaskatts af vinnu á verkstað og krefja stefndu um mismuninn, eða 3.516.361 krónu, að viðbættum vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. október 2017 til 30. febrúar 2018 [sic.] og dráttarvöxtum frá þeim „degi“ til greiðsludags. Samkvæmt því verður sama fjárhæð dregin frá fyrrnefndum dæmdum kostnaði við úrbætur á göllum og verður stefndu því gert að greiða stefnanda 1.366.613 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir. Rétt er að mati dómsins að miða upphafstíma dráttarvaxta við 17. september 2018 eða næsta virka dag eftir að liðinn var mánuður frá því að stefndu barst matsgerð dómkvadds matsmanns.

Af framangreindu leiðir að fallist er á kröfu stefnanda um að stefndu verði gert að gefa út afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Einidal 16, fastanúmer 229-7052 og 229-7053 innan 15 daga frá dómsuppsögu að viðlögum dagsektum sem þykja hæfilegar 25.000 krónur á dag frá sama tíma þar til umkrafið afsal hefur verið gefið út.

Eftir úrslitum málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verða stefndu dæmd til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 2.322.400 krónur.

Málið dæma Jón Höskuldsson héraðsdómari, dómsformaður, og meðdóms-mennirnir Kristinn Halldórsson héraðsdómari og Gústaf Vífilsson byggingarverk-fræðingur.

D ó m s o r ð:

Stefndu, Bjarni Steinar Sveinbjörnsson og Thelma Karen Kristjánsdóttir, greiði stefnanda, Renötu Agnesi Edwardsdóttur, 1.366.613 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. september 2018 til greiðsludags.

Stefndu er skylt að gefa úr afsal til stefnanda fyrir fasteigninni Einidal 16, fastanúmer 229-7052 og 229-7053 innan 15 daga frá uppsögu dóms þessa að viðlögum dagsektum að fjárhæð 25.000 krónur á dag frá sama tíma þar til afsal hefur verið gefið út af stefndu.

Stefndu greiði stefnanda 2.322.400 krónur í málskostnað.

                       

Jón Höskuldsson

Kristinn Halldórsson

Gústaf Vífilsson