- Skaðabætur
- Sönnunarbyrði
- Sönnunargögn
- Skaðabótamál
Ár 2019,
þriðjudaginn 5. febrúar, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness, sem háð er að
Fjarðargötu 9, Hafnarfirði, kveðinn upp í máli nr. E-1268/2017:
Gljúfrasel ehf.
(Árnný S. Guðjónsdóttir lögmaður)
gegn
Jóni
Friðberg Hjartarsyni
(Sigurður S. Júlíusson lögmaður)
d ó m u r :
Mál þetta
höfðaði stefnandi, Gljúfrasel ehf., kt. 000000-0000,
Álftamýri 37, Reykjavík, á hendur stefnda, Jóni Friðberg Hjartarsyni, kt. 000000-0000,
Fornastekk 11, Reykjavík, með stefnu sem þingfest var þann 13. desember
2017.
Endanlegar dómkröfur stefnanda eru
þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 15.416.845 krónur ásamt vöxtum
skv. 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af stefnufjárhæð
frá 12. júní 2014 til 22. október 2015 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6.
gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.
Til vara krefst stefnandi þess að
stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að álitum. Þá er krafist
málskostnaðar úr hendi stefnda.
Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum
stefnanda. Að auki er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.
Við upphaf aðalmeðferðar þann 28.
janúar sl. fór dómurinn ásamt lögmönnum og aðilum á vettvang. Var málið
dómtekið að málflutningi loknum þann sama dag.
Málsatvik:
Samkvæmt
þinglýsingavottorði átti stefnandi tvo matshluta á þriðju hæð í fasteign að
Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði merkt 010303 og 010304. Samkvæmt gögnum málsins
gaf Hannes Ragnarsson, fyrirsvarsmaður stefnanda, út víxil þann 5. apríl 2011
að fjárhæð 5.000.000 króna. Var greiðandi Snyrtistofa Ólafar Ingólfsdóttur og
átti að greiða víxilinn ári síðar eða 5. apríl 2012. Til tryggingar víxlinum
undirritaði greiðandi víxilsins veðtryggingarbréf þar sem Hvaleyrarbraut 22, 3.
hæð, eignarhluti 230-1248 og 230-1249, matshlutar 010303 og 010304, atvinnuhúsnæði
skráð 119,4 fm var sett að veði með 1. veðrétti í eigninni.
Þann
14. nóvember 2012 var farið fram á nauðungarsölu á veðsettum matshlutum vegna
vanskila á grundvelli tryggingabréfsins. Fór byrjun uppboðs fram þann 21. maí
2013 á matshluta 0304, fastanúmer 230-1249. Framhaldssala fór fram á matshlutum
0303 og 304 þann 14. júní 2013. Var
matshluti 0303 seldur á 4.400.000 króna og var uppboðskaupandi Fagfólk ehf.
Liggur afsal fyrir í málinu fyrir þeim matshluta, dagsett 12. júní 2014. Var
boð Fagfólks ehf. framselt til Auðar Eignamiðlunar. Var eignarhlutur 0304,
fastanúmer 230-1249, einnig seldur nauðungarsölu sama dag og sleginn Fagfólki
ehf. og var kaupverðið 2.000.000 króna. Samkvæmt skilyrði í gerðabók sýslumanns
yrði boðið í eignina samþykkt ef uppboðsverð yrði greitt fyrir 8. júlí
2013.
Þann 28. júní 2012 keypti stefndi
atvinnuhúsnæði að Hvaleyrarbraut 22, merkt 010103. Var í kaupsamningnum vísað
til kvaða, lóðarleigusamnings og eignaskiptasamnings. Var vísað til skjals nr.
436-X-6043/2007 í kaupsamningnum sem er eignaskiptasamningur um allt húsið að
Hvaleyrarbraut 22.
Samkvæmt
eignaskiptasamningi og teikningum þá er á 1. hæð gengið inn í litla forstofu,
matshluta 0114 með hurð á hægri hönd inn í matshluta 010103 og þar fyrir framan
er millihurð fyrir stiga upp á aðra hæð. Er matshluti 010103 sagður vera 144,6
fm á teikningu. Þegar komið er upp á aðra hæð er komið inn í matshluta 0212 sem
er stigapallur, 3,7 fm. Á stigapallinum er hurð, beint í framhaldi af stiganum
inn í gluggalaust rými, matshluta 204, sem er skipt upp á teikningu í
kaffistofu, 11,6 fm, VS, 3,1 fm, og gang, 2,0 fm. Til hægri á stigapallinum er
stigi upp á 3. hæð þar sem matshlutar 0303 og 0304 eru. Á milli þeirra er á
teikningu baðherbergi en við skoðun á rýminu var um eitt sameiginlegt rými að
ræða með herbergjum inn af.
Í eignaskiptasamningnum kemur fram
að birt stærð matshluta 010103 sé 169,8 fm. Eignin sé vinnusalur, skrifstofa,
kaffiaðstaða og búningsaðstaða með snyrtingu, alls 150,6 fm. Eignin eigi
hlutdeild í sameign sumra, Y3: 35,3469%. Þá segir að matshluti 010303 sé
skrifstofuhúsnæði. Birt stærð sé 59,7 fm. Eignin sé vinnusalur, skrifstofa,
kaffiaðstaða og búningsaðstaða með snyrtingu, alls 59,7 fm. Á millipalli 0204:
Hreinsi- og ræstiaðstaða, alls 19,2 fm. Eignin eigi hlutdeild í sameign sumra,
Y1:50,0%. Um matshluta 010304 segir að birt stærð sé 59,7 fm. Eignin sé
vinnusalur, skrifstofa, kaffiaðstaða og búningsaðstaða með snyrtingu, alls 59,7
fm. Eignin eigi hlutdeild í sameign sumra, Y1: 50,0%.
Í skráningatöflu kemur fram að
matshluti 0103 sé iðnaðarhúsnæði, 150,6 fm. Matshluti 0204 sé milliloft og
undir dálknum „Eignarhald“ kemur fram 0303, samtals 19,2 fm. Þá segir að
sameign sumra, Y1, sé eign 0303 og
matshluti 0304 sé forstofa, matshluti 0114, stigagangur 0212 og stigagangur
0305, sem er á teikningu merkt 0306, gangur 1,7 fm, á milli rýma 0303 og 0304.
Samkvæmt fasteignaskrá þann 18. maí
2012 skiptist matshluti 010103 upp í iðnaðarhúsnæði, 150,6 fm, milliloft, 19,2
fm, Y1 umferðarrými, 0,0 fm, og Y3 umferðarrými, 0,0 fm.
Með kaupsamningi þann 5. júní 2014
seldi Auður Eignamiðlun ehf. Tækja- og viðgerðarþjónustunni ehf. matshluta
010303 og 010304 í fasteigninni á 16.500.000 krónur. Kemur fram í
kaupsamningnum að hluti kaupverðsins greiðist með tveimur listaverkum að
fjárhæð 6.000.000 króna.
Samkvæmt dagbók lögreglu var hún
kölluð að Hvaleyrarbraut 22 þann 26. nóvember 2012 kl. 16:26. Tilkynnandi var
Ævar Sigmar Hjartarson og tjáði hann lögreglu að hann hefði nýverið keypt 1.
hæð í umræddu húsnæði og vildi meina að hann ætti samkvæmt kaupsamningi
herbergi á 2. hæð hússins. Þá er skráð að þessu hafi eigandi 3. hæðar verið
ósammála og talið sig eiga herbergið á 2. hæð og hafi því sett læsingu á hurð
neðst á stigagangi svo að Ævar hefði ekki aðgang að 2. hæðinni lengur.
Í gögnum málsins liggur fyrir
reikningur að fjárhæð 5.000 krónur vegna lásaútkalls frá Neyðarþjónustunni,
dagsettur 11. desember 2013. Í
fylgiskjali með reikningnum kemur fram dagsetning „4/12“ kl. 14:20. Undir verkbeiðnina
ritar fyrirsvarsmaður stefnanda og í verklýsingu segir „vinur Palla.“ Þá fylgdi
með reikningnum yfirlit yfir verk Neyðarþjónustunnar og er strikað utan um
„Lónsbraut 1, Hafnarfjarðarkaupstaður“.
Viðauki við eignaskiptalýsingu
I-002311/2016, dags. í október 2015, var gerður þann 21. júní 2017 og liggur
fyrir í málinu. Segir þar að komið hafi í ljós að eignarhald á rými 0204
(starfsmannaaðstaða), 19,2 fm, sé í eigu 0103 en ekki 0303 eins og komi fram í
eignaskiptayfirlýsingunni ásamt tilheyrandi gangi, Y1, forstofu (121) og
stigagangi (0214). „Leiðréttist það hér með með þessum viðauka.“ Undir þessa
yfirlýsingu rituðu eigendur að matshluta 0103 og 0303 ásamt Kristjáni
Bjarnasyni byggingafræðingi þann 1. mars 2018. Samkvæmt því skjali, sem liggur
fyrir dóminum, hefur því ekki verið þinglýst á eignirnar.
Þann 18. desember 2013 höfðaði
stefndi þessa máls mál á hendur stefnanda þessa máls fyrir Héraðsdómi
Reykjavíkur og gerði þá dómkröfu að viðurkenndur yrði beinn eignarréttur
stefnanda að eignarhluta 0204 í fasteigninni að Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði
auk þess að krefjast dagsekta og málskostnaðar. Var ágreiningur þess máls að
stefnandi taldi að matshluti 0204 fylgdi matshluta 0103 en stefndi kvað
matshlutann, milliloftið, tilheyra matshluta 0303. Var stefndi sýknaður í máli
þessu í héraði og var dómur héraðsdóms staðfestur í Hæstarétti Íslands í máli
nr. 252/2015, uppkveðnu 22. október 2015. Samkvæmt niðurstöðum dóms þessa
tilheyrði rými 0204 matshluta 010303.
Undir rekstri málsins lagði
stefnandi fram matsbeiðni og var dómkvaddur matsmaður þann 21. febrúar 2018 og
var matsgerð lögð fram í þinghaldi þann 2. nóvember 2018.
Þann 20. desember 2012 krafðist
stefndi þessa máls þess að stefnandi yrði borinn út úr fasteigninni
Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði, matshluta 0204, á þeim forsendum að
eignarhlutinn tilheyrði matshluta 0103. Í niðurstöðu úrskurðar undirréttar var
kröfu sóknaraðila hafnað á þeim forsendum að ekki hafi verið óyggjandi samkvæmt
gögnum málsins og skráðum heimildum að eignarhlutinn tilheyrði matshluta 0103.
Var sú niðurstaða staðfest í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 427/2013,
uppkveðnum 12. júlí 2013.
Þann 15. mars 2017 krafði stefnandi
stefnda með bréfi um greiðslu skaðabóta að fjárhæð rúmlega 24.000.000 króna.
Var sama krafa ítrekuð með bréfi þann 24. apríl 2017.
Málsástæður
og lagarök stefnanda.
Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því
annars vegar að stefndi hafi með hátterni sínu komið í veg fyrir að stefnandi
hafi getað hagnýtt fasteign sína. Þegar stefndi hafði lokað fyrir inngang að
eign stefnanda hafi hann ekki komið þeim átta herbergjum sem þar voru í
útleigu. Þá hafi jafnframt verið óvissa í tengslum við ítrekuð útburðarmál
stefnda gegn stefnanda þess eðlis að erfitt hafi verið að bjóða umrædd herbergi
til leigu hefði aðgangur verið greiður. Stefnandi hafi því orðið af leigutekjum
í rúman 21 mánuð, frá því að stefndi fékk afsal af eign sinni 16. ágúst 2012 og
allt þar til stefnandi neyddist til að afsala sér eign sinni þann 12. júní
2014. Um sé að ræða húsnæði sem sé 138,6 fermetrar að stærð. Á þessum tíma hafi
herbergi verið að leigjast út á 1.825 krónur á hvern fermetra og því sé um að
ræða leigugreiðslur alls að fjárhæð 5.311.845 krónur. Þá byggist 5.000 króna
krafa stefnanda um endurgreiðslu vegna kostnaðar við lásaskipti á útlögðum kostnaði
stefnanda vegna þess.
Aðalkrafa
stefnanda byggist einnig á því að missir leigutekna hafi skekkt verulega
fjárhagsstöðu stefnanda sem hafi orðið ófær um að standa við skuldbindingar
sínar og misst þar af leiðandi eign sína á nauðungarsölu. Stefnandi hafi jafnframt ekki getað selt fasteignina þar sem
ágreiningur um eignarhald hafi verið í gangi auk þess sem eignin hafi verið
óseljanleg þar sem ómögulegt var að selja eign sem seljanda var meinaður
aðgangur að. Á nauðungarsöluuppboðinu hefi eignin verið seld á 4.400.000 krónur
og hafi afsalið verið útgefið þann 12. júní 2014. Þann 5. júní 2014 hafi eignin
verið seld með kaupsamningi á 16.500.000 krónur og afhent við afsalsútgáfu.
Ljóst sé að mismunur á uppboðsverði og markaðsverðmæti eignarinnar hafi verið
10.100.000 krónur sem stefnandi hafi orðið af vegna nauðungarsölunnar. Til
hennar hefði aldrei komið hefði stefnandi haft tekjur og þannig verið fær um að
standa við skuldbindingar sínar eða í hið minnsta fá fyrirgreiðslu til að
komast hjá uppboði á eign sinni. Beint orsakasamband sé á milli þess að stefndi
svipti stefnanda umráðum yfir eign sinni með því að meina honum aðgang að
eignarhluta 0204 og taps á leigutekjum og þar af leiðandi missis eignar á
nauðungarsölu enda forsenda nauðungarsölunnar tekjubrestur stefnanda sem ekki
gat staðið við skuldbindingar sínar. Tjón stefnanda samkvæmt þessu sé því
15.416.845 krónur og er það aðalstefnukrafa málsins og sundurliðast svo:
Missir
leigutekna í 21 mánuð: 138,6 fm. x 1825 x 21 = 5.311.845 krónur.
Kostnaður vegna lásaskipta: 5.000
krónur. Missir hagnaðar vegna nauðungarsölu (16.500.000 – 6.400.000) =
10.100.000 krónur. Samtals kr. 15.416.845 krónur.
Varakrafa
stefnanda er að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur að
álitum.
Stefnandi
byggir kröfu sína á almennum reglum skaðabótaréttar. Byggist fyrningarfrestur
kröfunnar á ákvæði 9. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Krafa um
skaðabótavexti byggist á 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.
Dráttarvaxtakrafa stefnanda er byggð á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og
verðtryggingu, sbr. 1. mgr. 6. gr. og 9. gr. laganna. Einnig vísast til 11. og
12. gr. tilvitnaðra laga. Málskostnaðarkrafa stefnanda byggist á 1. mgr. 129.
gr. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um varnarþing vísast til
34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.
Málsástæður og lagarök stefnda.
Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum
stefnanda. Auk þess krefst hann málskostnaðar úr hendi stefanda.
Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því að hann hafi ekki sýnt af sér
neina bótaskylda háttsemi, auk þess sem ósannað sé að stefnandi hafi orðið
fyrir tjóni og að það tjón sé að rekja til atvika sem stefndi beri ábyrgð á eða
það sé sennileg afleiðing af háttsemi stefnda.
Stefnandi byggi á því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess að stefndi hafi með hátterni sínu komið í veg fyrir að stefnandi gæti hagnýtt eign sína að Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0303 og 0304. Sé byggt á því að stefndi hafi meinað stefnanda aðgengi að millilofti í eigninni að Hvaleyrarbraut 22, eignarhluta 0204, en með því hafi stefndi hindrað stefnanda í að nýta eignarhluta sína, „enda vantaði sérinngang í eignarhluta stefnanda“, eins og segir í stefnu. Þá sé einnig byggt á því að „óvissa í tengslum við ítrekuð útburðarmál stefnda gegn stefnanda þess eðlis að erfitt var að bjóða [umrædda eignarhluta] til leigu hefði aðgangur verið greiður.“ Kveður stefndi þetta vera alrangt. Í fyrsta lagi hafi stefndi aldrei meinað stefnanda aðgengi að umræddu lofti eða umræddum eignarhlutum 0303 og 0304. Reyndin sé sú að stefnandi hafi meinað stefnda aðgengi að milliloftinu. Stefnda sé í raun fyrirmunað að skilja málatilbúnað stefnanda, enda hefði stefndi ekki staðið í tveimur dómsmálum til að fá umráð umrædds millilofts 0204 hefði hann þegar haft aðgang að því og umráð þess. Þá sé hluti af dómkröfum stefnanda kostnaður vegna lásaskipta. Það sé mjög sérkennilegt að stefnandi hafi orðið fyrir kostnaði vegna lásaskipta á húsnæði sem hann hafði engan aðgang að.
Í öðru lagi liggi fyrir að ekki þurfi að ganga í gegnum milliloftið 0204 til þess að komast að eignarhlutum 0303 og 0304 eins og sjá megi af teikningum. Þetta hafi í för með sér að jafnvel þótt stefndi hafi hindrað aðgengi stefnanda að umræddu millilofti hefði það engu skipt um möguleika stefnanda til að nýta sér eignarhluta sína.
Þá sé því mótmælt að dómsmál þau sem stefndi stofnaði til hafi skapað einhverja óvissu eða erfiðleika fyrir stefnda að nýta sér eignarhluta 0303 og 0304. Dómsmál þessi hafi einungis varðað eignarrétt og umráð á milliloftinu 0204, en komu að öðru leyti nýtingu á eignarhlutum 0303 og 0304 ekki við. Ef það hafi verið eitthvað sem olli óvissu um nýtingu húsnæðis stefnanda hljóti það að vera nauðungarsöluferli það sem fór í gang með beiðni um nauðungarsölu 14. nóvember 2012, eða einungis um þremur mánuðum eftir að stefndi fékk afsal fyrir sínum eignarhluta, 0103, 28. júní 2012. Stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því að það hafi verið umrædd dómsmál sem hafi valdið því að hann hafi ekki getað nýtt eignarhluta sína, fremur en umrætt nauðungarsöluferli.
Stefndi mótmælir því jafnframt að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Allar kröfur stefnanda byggist á því að hann hafi orðið af leigutekjum í 21 mánuð á tímabilinu frá 16. ágúst 2012, þegar stefndi á að hafa fengið afsal fyrir sínum eignarhluta 0103, og þar til nauðungarsöluafsal á eignarhlutum stefnanda hafi verið gefið út 12. júní 2014. Ekkert liggi hins vegar fyrir um að stefnandi hafi reynt að leigja eignarhluta sína út, að einhverjir aðilar hafi sýnt því áhuga eða að einhverjir hafi sýnt því áhuga en hætt við vegna meintra hindrana á aðgengi eða óvissu um dómsmál.
Allar kröfur stefnanda taki mið af meintum töpuðum hagnaði vegna nauðungarsölu, sem stefnandi telji nema 5.311.845 krónum. Stefndi mótmælir því að hann geti borið ábyrgð á tjóni vegna sölu eignarhluta stefnanda á nauðungarsölu. Það hljóti fyrst og fremst að vera við stefnanda sjálfan að sakast, fyrst hann gat ekki staðið í skilum með skuldbindingar sínar. Stefndi kom ekki nálægt því að biðja um nauðungarsölu eða að því ferli á nokkurn hátt. Hafi stefnandi orðið fyrir tjóni vegna þessa, og annar hagnast á hans kostnað, komi það ekki stefnda við. Stefnandi kunni hins vegar að eiga kröfu á hendur þeim sem hagnaðist á kostnað hans.
Þá sé það auðvitað svo að ekki verði aðeins að horfa til verðmætis þeirra eignarhluta sem hafi verið seldir, heldur einnig til áhvílandi veðskulda. Samkvæmt beiðni um nauðungarsölu, dags. 14. nóvember 2012, liggi fyrir að sú krafa sem krafist var nauðungarsölu fyrir nam þá ríflega 5,7 milljónum króna og átti hún aðeins eftir að hækka næstu tvö ár þangað til nauðungarsalan gekk í gegn. Krafa að þeirri fjárhæð að lágmarki féll því væntanlega niður við söluna eða var ekki hægt að innheimta á hendur stefnanda, sbr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Verður að taka tillit til þess í kröfugerð á hendur stefnda.
Í öllum kröfum er gerð krafa um kostnað vegna lásaskipta. Þessi krafa sé órökstudd og raunar óskiljanleg og sé henni mótmælt.
Málatilbúnaður stefnanda byggist auk þess á því að hann hafi ekki getað staðið við skuldbindingar sínar þar sem félagið hafi ekki getað leigt út umræddar eignir og haft af þeim tekjur eða selt. Hins vegar liggi ekkert fyrir um fjárhagsstöðu félagsins þegar stefndi fékk afsal fyrir sínum eignarhluta og raunar standa líkur til þess að þá þegar hafi stefnandi staðið höllum fæti, enda hafi komið fram nauðungarsölubeiðni á eignarhlutum hans einungis um þremur mánuðum eftir að stefndi fékk afsal fyrir sínum eignarhlut 14. nóvember 2012. Þá sé ljóst að vanskil stefnanda hafa staðið yfir í lengri tíma. Stefndi telji jafnframt að hafi stefnandi orðið fyrir tjóni vegna framangreinds sé slíkt tjón ekki sennileg afleiðing af háttsemi stefnda.
Stefndi byggir að lokum á því að hafi stefnandi einhvern tímann átt kröfur á hendur honum séu þær fallnar niður fyrir fyrningu eða tómlæti. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi valdið sér tjóni með því að „hamla stefnanda aðgöngu að umræddum eignarhluta“ frá 12. eða 16 ágúst 2012 þegar stefndi á að hafa fengið afsal gefið út fyrir sínum eignarhluta. Hafi stefnandi orðið fyrir tjóni hljóti það að hafa fyrst orðið þá. Krafa hans vegna tjóns sem af þessu hefur hlotist var því fyrnd við höfðun þessa máls 8. desember 2017.
Í öllu falli sé krafan niður fallinn vegna tómlætis. Þannig byggir stefnandi sjálfur á því að hann hafi fyrst orðið fyrir tjóni í ágúst 2012, eða fyrir fimm og hálfu ári. Í öllu falli séu liðinn um þrjú og hálft ár síðan eignarhluti stefnanda var seldur nauðungarsölu eða í júní 2014 og ríflega þrjú ár frá því að dómur Hæstaréttar í máli nr. 252/2015 lá fyrir. Stefnandi geti ekki fyrst nú sótt bætur vegna þessa.
Stefndi mótmælir jafnframt kröfum stefnanda um vexti og dráttarvexti. Engin rök eða skýringar séu á kröfugerð í stefnu. Óljóst sé við hvaða atvik upphafstími vaxta og dráttarvaxta sé miðaður. Í öllu falli sé ljóst að upphafstími dráttarvaxta verði ekki miðaður við fyrra tímamark en frá því að mánuður var liðinn frá þingfestingu þessa máls, en þá fyrst sá stefndi kröfugerð stefnanda og gögn þau sem hún var byggð á.
Að öðru leyti mótmælir
stefndi málavaxtalýsingu og málsástæðum stefnanda í heild sinni.
Í máli þessu gerir stefndi kröfu um málskostnað með álagi úr hendi
stefnanda, sbr. einkum a- og c-lið 131. gr. laga nr. 91/1991. Sé þá einkum
horft til þess að stefnandi hljóti að vita að aðgangur að eignarhlutum 0303 og
0304 sé ekki háður aðgengi að millilofti 0204. Stefnandi viti einnig að hann
hafi hindrað aðgengi stefnda að millilofti 0204. Þá geti stefndi ómögulega
skilið hvernig hann eigi að hafa hindrað aðgengi stefnanda að milliloftinu á
meðan hann var á sama tíma í tveimur dómsmálum til þess að reyna fá umræddan
eignarhluta afhentan sér. Stefnandi fari því vísvitandi með rangar og
haldlausar staðhæfingar í máli þessu og hefur höfðað mál þetta að þarflausu.
Stefndi vísar einkum til meginreglna skaðabótaréttarins, einkum
sakarreglunnar. Einnig er vísað til laga nr. 21/1990 um lögheimili, einkum 1.
gr., ákvæða vaxtalaga nr. 38/2001, einkum 9. gr., og laga nr. 90/1991 um
nauðungarsölu, einkum 57. gr. Þá er vísað til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 129., sbr. 130. og 131. gr.
Skýrslur fyrir
dómi.
Fyrirsvarsmaður
stefnanda, Hannes Ragnarsson, stefndi og vitnin Ævar Sigmar Hjartarson og
Svanur Guðmundsson matsmaður gáfu skýrslu fyrir dóminum. Verður vitnað til
þeirra eftir því sem þörf þykir við úrlausn málsins.
Forsendur og
niðurstaða.
Við upphaf aðalmeðferðar málsins breytti stefnandi dómkröfum sínum eins
og getið er að ofan sem endanlegar dómkröfur. Við upphaf aðalmeðferðar fór
dómurinn í vettvangsgöngu og skoðaði húsnæðið.
Snýst ágreiningur aðila
í máli þessu um það hvort stefndi hafi valdið stefnanda fjárhagstjóni með því
að loka fyrir og meina stefnanda aðgengi að eignarhlutum sínum sem eru á þriðju
hæð hússins við Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði eins og stefnandi heldur fram
en því er mótmælt af hálfu stefnda.
Eins og rakið er að
framan keypti stefndi matshluta 0103 í umræddu húsnæði í júní 2012, sem er á 1.
hæð. Átti stefnandi þá fyrir matshluta 0303 og 0304 á þriðju hæð hússins. Var
sameiginlegur inngangur inn í húsið en millihurð á jarðhæð fyrir framan stiga
sem gengur upp á aðra hæð og síðan upp á þriðju hæð, eignarhluta stefnanda.
Ekki er til úrlausnar í máli þessu hver hafi verið eigandi að eignarhluta 0204 á
þessum tíma en dómur gekk í Hæstarétti Íslands í máli nr. 427/2013 um þann
ágreining. Hins vegar er ljóst að ágreiningur aðila hefur snúist um það hvor
þeirra eigi milliloftið, matshluta 0204 og hvor þeirra eigi aðgengi inn í það
rými.
Fyrirsvarsmaður stefnanda,
Hannes Ragnarsson, sagði samskipti sín og
vitnisins Ævars, sem hafi haft jarðhæðina til afnota, matshluta 0103,
hafa verið slæm frá upphafi. Kvaðst Hannes, eftir að hann keypti húsnæðið, hafa
verið að vinna við húsnæðið og koma því í stand, mála o.fl. Ári eftir að
stefnandi keypti sitt húsnæði hafi stefndi keypt matshluta 0103 og í framhaldi
af því hafi samskipti milli þeirra verið erfið. Þegar nauðungarsalan hafi farið
fram hafi þeir ekki komist inn í húsnæðið en vinur hans hafi ætlað að bjóða í
eignina en þar sem þeir hafi ekki komist inn í húsnæðið hafi hann boðið
lágmarksboð. Þá kvaðst Hannes ekki hafa getað leigt húsnæðið vegna endurtekinna
málaferla af hálfu stefnda. Þá hafi hans viðskiptabanki ekki viljað lána
félaginu peninga þar sem engin starfsemi hafi verið hjá stefnanda. Kvaðst
Hannes ekki hafa getað boðið fólki upp á að leigja skrifstofuherbergin þar sem
ekki hafi lengur verið um sérinngang í rými 0303 og 0304 að ræða. Þá kvaðst
Hannes ekki hafa komist inn um útidyrnar á þeim tíma er hann fékk lásasmið eða
í desember 2013. Aðspurður kvaðst Hannes ekki hafa reynt útleigu á rýmum sínum
á meðan á málaferlunum milli hans og stefnda stóð vegna óvissunnar um
niðurstöðu þeirra mála. Það hafi líklega verið Ævar sem hafi læst millihurðinni
en stefnandi var ekki viss. Ævar hafi kært sig fyrir þjófnað á flísum og því
hljóti hann að hafa læst. Hannes kvaðst aðspurður ekki kannast við að hafa
verið á vettvangi þegar lögregla var kölluð til að Hvaleyrarbraut 22, 26.
nóvember 2012, þrátt fyrir orðalag í frásögn úr dagbók lögreglu um að hann hafi
verið á staðnum og sagst eiga herbergi á 2. hæð. Kvaðst Hannes hafa fengið
aðgang að rýminu eftir að lásasmiðurinn hafði skipt um læsingu í desember 2013.
Þá hafi stefndi enn verið í málaferlum við sig og hann því ekki reynt að leigja
húsnæðið út. Kvaðst Hannes ekki hafa látið reyna á það hvort hann gæti leigt
vegna óvissu um það hvernig málaferlin færu.
Stefndi kvaðst fyrir
dóminum hafa keypt matshluta 0103 í júní 2012 en bróðir hans hafi fengið
húsnæðið til afnota. Kvaðst stefndi hafa verið í þeirri trú, þegar hann keypti
húsnæðið, að milliloftið hafi fylgt matshluta 0103 þar sem það hafi komið fram
í gögnum frá Þjóðskrá, seljandi eignarinnar hafi sagt þetta bil fylgja með og
fasteignasalinn einnig. Kvaðst stefndi hafa komið einstaka sinnum í kaffi til
bróður síns að Hvaleyrarbraut. Hann hafi aldrei skipt um nokkurn hlut í
húsnæðinu. Þá hafi stefndi ekki haft nokkur samskipti við fyrirsvarsmann
stefnanda. Hannes hafi aldrei leitað til sín né þeir rætt saman. Kvað vitnið að
ef stefndi hefði haft aðgang að millilofti eins og haldið sé fram af stefnanda
þá hafi ekki þurft að fara í útburðarmál til að fá matshluta 0204 afhentan né
dómsmál til viðurkenningar á eignarétti þess matshluta en það hafi komið fram í
kaupsamningi þeirra, í gögnum frá Þjóðskrá og hjá fasteignasalanum að matshluti
0204 hafi fylgt matshluta 0103.
Vitnið Svanur
Guðmundsson kom fyrir dóminn og kvaðst hafa komist inn í húsnæðið, matshluta
0303 og 0304, við framkvæmd matsgerðar sinnar en hann hafi hins vegar ekki
komist inn í þau herbergi sem voru í nefndum matshlutum þar sem þau hafi verið
læst.
Vitnið Ævar Sigmar
Hjartarson kvaðst fyrir dóminum hafa skipt um læsingu á hurð inn í matshluta
0103 á jarðhæð þegar hann fékk húsnæðið til afnota og á hurð inn í milliloftið,
rými 0204, enda hafi það fylgt með í kaupunum. Í lok nóvember 2012 hafi verið
búið að skipta um lás á millihurð á jarðhæð og hafi vitnið eftir það ekki
komist inn í milliloftið. Hafi vitnið þá kallað til lögreglu og hafi Hannes komið
þar að líka. Eftir þetta hafi Hannes oft í mánuði verið á staðnum við að
standsetja, mála og smíða. Vitnið kvaðst ekki geta svarað því hvers vegna
Hannes hafi pantað lásasmið að Hvaleyrarbraut eins og stefnandi haldi fram.
Eins og kemur fram í gögnum málsins voru
matshlutar 0303 og 0304 seldir nauðungarsölu 14. júní 2013. Eftir lok
samþykkisfrests hafði stefnandi ekki umráð þeirra rýma. Stefnandi þessa máls
gerði ágreining um nauðungarsöluna sem var vísað til héraðsdóms. Var kröfum
hans hafnað og afsal gefið út til uppboðskaupanda þann 12. júní 2014. Kvaðst
Hannes ekki hafa reynt að leigja matshlutana út á meðan óvissa var um
niðurstöðu nauðungarsölumálsins.
Stefnandi gerir kröfu í máli þessu um
greiðslu skaðabóta og byggir á almennum reglum skaðabótaréttarins. Kveður hann
ástæðu nauðungarsölunnar fyrst og fremst vera þá að stefndi hafi meinað honum
aðgang að matshlutum sínum á þriðju hæð hússins við Hvaleyrarbraut og þar sem
hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu hafi hann ekki getað leigt það út. Því
hafi hann ekki haft neinar tekjur af rekstri húsnæðisins en það hafi verið
forsenda þess að viðskiptabanki hans myndi lána honum fé til að leysa til sín
þá kröfu sem nauðungarsölubeiðnin grundvallaðist á. Vegna tekjumissis, sem var
af völdum stefnda, hafi hann misst eignina á uppboði.
Sá sem gerir kröfu um skaðabætur samkvæmt
almennum reglum skaðabótaréttar verður í fyrsta lagi að sýna fram á sök þess
sem hann telur bótaskyldan. Í öðru lagi þarf hann að sýna fram á að það sé
vegna háttsemi sem sé skaðabótaskyld að lögum og í þriðja lagið að tjónið sé
afleiðing af þeirri háttsemi.
Óumdeilt er að matshlutar 0303 og 0304 voru
seldir nauðungarsölu þann 14. júní 2013 en nauðungarsöluferlið hófst með
nauðungarsölubeiðni dagsettri 14. nóvember 2012. Í nóvember 2012 var lögregla
kölluð að Hvaleyrarbraut vegna ágreinings aðila um lásaskipti. Stefnandi lagði
fram gögn í málinu sem hann segir styðja þá fullyrðingu sína að stefndi hafi
skipt um lás á hurð inn á milliloftið. Samkvæmt þeim reikningi og fylgiskjölum,
sem stefnandi lagði sjálfur fram, kemur ýmist fram að lásasmiður hafi verið
pantaður að Hvaleyrarbraut 22 og jafnframt að farið hafi verið að Lónsbraut 1 í
Hafnarfirði. Þá kemur ekkert fram í gögnum þessum hvort það hafi verið lás í
forstofuhurð á fyrstu hæð eða lás að millirýminu sem átti að skipta út. Er
slíkt ósamræmi í gögnum þessum að á þeim verður ekki byggt við úrlausn máls
þessa.
Í máli þessu liggur fyrir að bróðir stefnda,
sem hafði húsnæðið á jarðhæð til afnota, setti lás á hurð á millilofti þar sem
hann var í þeirri trú að milliloftið fylgdi matshluta 0103. Stefndi kvaðst
aldrei hafa komið nálægt lásaskiptum né skipt sér af því. Samkvæmt þessum
framburði stefnda, sem er ekki mótmælt af hálfu stefnanda, uppfyllir það ekki
skilyrði skaðabótaréttar um saknæmi stefnda í skilningi skaðabótaréttar.
Það tímabil sem stefnandi gerir kröfu um
skaðabætur fyrir er frá 16. ágúst 2012 til 12. júní 2014 vegna tapaðra
leigutekna.
Grundvöllur nauðungasölubeiðninnar, sem síðar
leiddi til þess að fasteignin var seld nauðungarsölu 14. júní 2013, var víxill
og veðtryggingarbréf, veðsett í fasteigninni, óviðkomandi stefnda. Hafði hann
ekkert með það að gera hvort eignin var seld nauðungarsölu eða ekki. Stefnandi
hefur haldið því fram að vegna þess að honum hafi verið meinaður aðgangur að
fasteigninni af hálfu stefnda, hafi félagið ekki haft neinar rekstrartekjur og
sökum þess hafi viðskiptabanki hans ekki veitt honum lánafyrirgreiðslu. Ekkert
liggur fyrir í málinu um að svo hafi verið. Gegn mótmælum stefnda er þessari
málsástæðu stefnanda hafnað. Þá liggur fyrir að fasteignin var seld
nauðungarsölu 14. júní 2013 og tilboð hæstbjóðanda samþykkt 8. júlí 2013
samkvæmt gögnum málsins. Kaupandi fasteignar á nauðungaruppboði tekur við
afnotum hennar þegar boð hans hefur verið samþykkt. Þrátt fyrir að stefnandi
hafi gert ágreining um gildi nauðungarsölunnar og þeim ágreiningi verið vísað
til héraðsdóms, átti stefnandi ekki að hafa umráð fasteignarinnar eða getað
leigt eignina út til þriðja aðila.
Fyrir liggur að dómur gekk í Hæstaréttar
Íslands í máli nr. 427/2013 þar sem staðfest var sú niðurstaða héraðsdóms að
hafna bæri kröfu sóknaraðila, stefnda í máli þessu, um að Gljúfrasel ehf. yrði
borið út úr matshluta 01-0204 við Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði. Var beiðni
þess efnis móttekin í héraðsdómi þann 20. desember 2012. Styður sá málarekstur
þá fullyrðingu vitnisins Ævars að ágreiningur hafi verið þann 26. nóvember 2012
um eignarhald á þeim matshluta milli vitnisins og fyrirsvarsmanns stefnanda og
um það sem kemur fram í dagbók lögreglu að stefnandi hafi sett nýjan lás á hurð
neðst á stigagangi svo að vitnið hefði ekki aðgang að 2. hæðinni lengur.
Eins og rakið hefur verið var eignarhlutur
stefnanda, matshlutar 0303 og 0304 í Hvaleyrarbraut 22 í Hafnarfirði, í
uppboðsmeðferð frá 14. nóvember 2012 til 14. júní 2013. Telur dómurinn stefnda
hafa sýnt nægjanlega fram á að stefnandi hafi haft aðgengi að matshlutum sínum
óheft á þeim tíma. Þá er ósannað að stefnandi hafi ekki getað leyst
fjárhagsvandræði sín vegna meintrar háttsemi stefnda eins og hann hefur haldið
fram fyrir dóminum. Hefur stefnandi því ekki sýnt fram á að stefndi hafi með
saknæmri og ólögmætri háttsemi sinni valdið stefnanda tjóni sem stefndi beri
ábyrgð á og að tjónið sé sennileg afleiðing af háttsemi hans.
Af öllu því sem að framan er rakið ber að
sýkna stefnda af kröfum stefnanda.
Með vísan til 130. gr. laga um meðferð
einkamála nr. 91/1991 ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda 800.000
krónur í málskostnað.
Ástríður Grímsdóttir kveður upp dóm þennan.
Dómsorð.
Stefndi, Jón Friðberg Hjartarson, er sýkn í máli þessu.
Stefnandi, Gljúfrasel
ehf., greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.
Ástríður
Grímsdóttir.