D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur 12. febrúar 2019 í máli nr. E-226/2018:

Hraunbær 156,húsfélag

(Auður Björg Jónsdóttir hrl.)

gegn

Valgerði Laufeyju Einarsdóttur

(Ólafur Kjartansson hdl.)

 

Mál þetta, sem var dómtekið 5. febrúar sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Húsfélaginu Hraunbæ 156, Hraunbæ 156, Reykjavík, á hendur Valgerði Laufeyju Einarsdóttur, Hraunbæ 156, Reykjavík, með stefnu birtri 19. janúar 2018.

Stefnandi krefst þess að stefnda verði dæmd til að greiða 985.918 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 212.170 kr. frá 30.3.2017 til 28.4.2017, af 363.720 kr. frá 28.4.2017 til 31.5.2017, af 556.269 kr. frá 31.5.2017 til 3.7.2017, af 748.818 kr. frá 3.7.2017 til 1.8.2017, af 911.767 kr. frá 1.8.2017 til 1.9.2017 af 985.918 kr. frá 1.9.2017 til greiðsludags, sbr. 9. gr. laganna.

Þá er stefndu stefnt til að þola staðfestingu á lögveðsrétti í eignarhluta sínum að Hraunbæ 156, íbúð 0201 með fnr. 204-5194, til tryggingar ofangreindri kröfu, sbr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 24/1994.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefnda krefst aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara að kröfur verði lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Í upphafi krafðist stefnda frávísunar málsins. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði 17. apríl 2018.

 

I

Hraunbær 152-156 er þriggja stigaganga hús sem er hluti af húsalengjunni Hraunbæ 152-174. Stefnandi er húsfélag Hraunbæ 156 og stefnda á íbúð í eigninni. Komið var að viðgerðum hússins og var aflað tilboða í viðgerðirnar. Á húsfundi 21. janúar 2016 var samþykkt að ganga að tilboði Búa Kristjánssonar f.h. MEA ehf. að hámarki 60 milljóna króna fyrir húsfélagið 152-156. Stefnda var á húsfundinum og samþykkti tilboðið.

Hinn 23. febrúar 2016 var haldinn annar húsfundur. Var verksamningurinn við Búa Kristjánsson lesinn upp. Stefnda var viðstödd fundinn og bókað er að hún hafi viljað fá upplýsingar um hvort nauðsynlegt væri að skipta út glerjum. Samningurinn var samþykktur með öllum greiddum atkvæðum, en ósk kom fram um að hitta verktakann og fara nánar yfir kostnaðinn.

Á húsfundi húsfélagsins að Hraunbæ 152-174, sem haldinn var 12. apríl 2016, var samþykktur samningurinn við MEA ehf. um framkvæmdir á Hraunbæ 152-156, með því skilyrði að eigendur Hraunbæjar 158-174 bæru ekki kostnað vegna þeirra. Einnig var samþykkt að hver stigagangur fyrir sig væri ábyrgur fyrir sínu viðhaldi. Stefnda var á þessum húsfundi og samþykkti tillögurnar.

Hinn 19. apríl 2016 var síðan undirritaður verksamningur milli stefnanda, Hraunbæjar 152 og 154 annars vegar og MEA ehf. Hlutur stefnanda í verkinu var 3.551.951 kr. Greiddi stefnda fyrstu átta greiðslurnar, það er til og með 1. mars 2017. Sex greiðslur eru hins vegar ekki í skilum. Hinn 7. júní 2017 sendir stefnandi stefnda innheimtubréf. Hinn 30. júní 2017 mótmælti stefnda innheimtu reikninga vegna verksins, m.a. á þeim forsendum að ekki lægi fyrir fullgild samþykkt húsfundar. Þá hefðu reikningar ekki verið sundurliðaðir eins og hún hafi óskað eftir. Einnig hefði hún ekki hug á því að skipta um gler í íbúð sinni en glerið sé séreign hennar. Hinn 10. júlí 2017 svaraði stefnandi og hafnaði athugasemdum stefndu.

Stefnda aflaði álits Erlings Magnússonar, lögfræðings og húsasmíðameistara, og í minnisblaði hans frá 20. september 2017 taldi hann viðgerð ábótavant og að fúi hefði ekki verið fjarlægður.

Hinn 18. október 2018 fór stefnda fram á dómkvaðningu matsmanns til að meta hvort fúi hefði verið fjarlægður úr gluggakörmum húsanna Hraunbæ 152-156, Reykjavík og ef ekki, til hvaða aðgerða þyrfti að grípa svo að það yrði gert með fullnægjandi hætti. Til verksins var dómkvaddur Hjalti Sigmundsson, byggingartæknifræðingur og húsasmíðameistari. Skrifleg svör hans eru frá 29. nóvember 2018 og gerði hann nánari grein fyrir mati sínu fyrir dómi 7. desember sl. Við mat sitt tók Hjalti prufur á nokkrum stöðum og taldi hann að í einhverjum tilfellum væri um fúa að ræða í körmum. Þá gaf hann leiðbeiningar um það hvernig laga ætti þá lista þar sem fúa var að finna.

 

II

Krafa stefnanda byggist á því að verkframkvæmd sú er um ræðir hafi verið samþykkt á löglega boðuðum húsfundi með samþykki allra, þ. á m. stefndu. Ákvæði 43. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveði á um að viðhald og viðgerðir á sameign sé kostnaður sem sé sameiginlegur og honum skuli skv. a lið 45. gr. laganna skipt á eigendur eftir hlutfallstölu eignarhluta í sameign. Þetta sé óumdeilt.

Ágreiningur sé um hvort greiðsluskylda stefndu falli niður þar sem hún hafi ekki samþykkt að skipta um gler í gluggum sínum. Telur stefnandi svo ekki vera, enda hafi skýrt komið fram í verksamningi, sem hún samþykkti, og rætt var sérstaklega um það á húsfundum, að skipt yrði um allt gler í húsinu. Þá sé þetta hluti af samþykktri framkvæmd og, með hliðsjón af hagsmunum allra, hagkvæmasta leiðin. Stefnandi telur að þessi afstaða stefndu hafi leitt til stóraukins kostnaðar og tafa á verkinu.

Þá sé ágreiningur um hvort stefnda eigi sérstakan stöðvunarrétt sem hún geti beitt gagnvart stefnanda vegna ætlaðra galla á téðu verki. Stjórn stefnanda fór yfir athugasemdir stefnda með verktaka og getur ekki séð að um galla á verkinu hafi verið að ræða, en hluta verksins sé ólokið. Þess utan telur stefnandi að stefndi geti ekki beitt stöðvunarrétti gagnvart húsfélaginu.

Stefnda hefur neitað að greiða sinn hlut í framkvæmdum. Fyrst á þeim grunni að gler í gluggum hennar sé séreign hennar og að hún hafi ekki samþykkt að skipt yrði um það. Síðar á þeim grunni að verktaki hafi ekki unnið verkið fagmannlega og hún beiti því „stöðvunarrétti sínum“.

Stefnandi hefur greitt verktaka greiðslur í samræmi við verksamning. Stefnda hefur staðið skil á þeim sjö greiðslum sem fram fóru árið 2016 og fyrstu greiðsluna árið 2017. Krafa stefnanda sé að fjárhæð 985.918 kr. og sundurliðast með eftirfarandi hætti:

                    Nr.        Útgáfudagur       Gjalddagi           Fjárhæð

  1.            1.3.2017         30.3.2017         212.170,00

  2.            2. 4.2017        28.4.2017         151.550,00

  3.            3.5.2017         31.5.2017         192.549,00

  4.            1.6.2017           3.7.2017         192.549,00

  5.            1.7.2017          1.8.2017          162.949,00

  6.            1.8.2017          1.9.2017            74.151,00

 

Staðfestingarkrafa stefnanda byggist á 48. gr. fjöleignarhúsalaga, sem kveður á um að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði eignist húsfélagið lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni.

Krafist sé dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá eindaga hverrar kröfu til greiðsludags, sbr. 9. gr. laganna.

 

III

Sýknukrafa stefnda byggist í fyrsta lagi á því, að stefnandi sé ekki réttur eigandi kröfunnar. Í stefnu sé á því byggt að verksamningur hafi verið gerður á grundvelli samþykktar Húsfélagsins Hraunbæ 152-174, hinn 12. apríl 2016. Stefnandi sé Húsfélagið Hraunbæ 156. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann sé réttmætur eigandi kröfunnar og beri að sýkna stefndu.

Í öðru lagi sé byggt á því, að ekki liggi fyrir fullnægjandi samþykkt lögmæts húsfundar. Á húsfundi 12. apríl hafi verið mættir eigendur 27 íbúða. Alls séu 88 eignarhlutar í fjölbýlishúsinu Hraunbæ 152-174. Skv. 2. mgr. 42. gr. fjöleignarhúsalaga sé áskilið að við samþykkt framkvæmda þurfi a.m.k. helmingur eigenda, bæði eftir höfðatölu og eignarhlutum að sækja fundinn. Ekki hafi verið haldinn framhaldsfundur eins og áskilið sé í 3. mgr. 42. gr. laganna. Samþykktin sem stefnandi byggir á sé því ekki lögmæt.

Í þriðja lagi sé krafist sýknu á þeim grundvelli að sameiginlegur kostnaður hafi þegar verið greiddur. Kostnaður vegna framkvæmdanna hafi þegar verið greiddur úr hússjóði. Stefnandi eigi því ekki kröfu á hendur stefndu á þeim grunni sem hann leggur að málinu.

Verði ekki fallist á ofangreint sé á því byggt, að greiðsluskylda vegna sameiginlegs kostnaðar stofnist einvörðungu þegar húsfélagið greiðir þann kostnað með réttu. Samþykki húsfundar var fyrir því að gerður yrði gagnkvæmur verksamningur um utanhússframkvæmdir, þ.e. að greitt yrði fyrir unnar framkvæmdir. Verkframkvæmdum sé ekki lokið þrátt fyrir að áætluð verklok hafi verið haustið 2017. Greiðsluskylda stefndu geti ekki náð til kostnaðar sem húsfélagið stofni til umfram skyldu, einvörðungu til kostnaðar vegna framkvæmda skv. samningi. Þar að auki séu verk illa unnin en húsfélagið hafi ekki brugðist við; eigendum til tjóns. Stefnandi ber sönnunarbyrði fyrir því að verkið hafi verið unnið á faglega fullnægjandi hátt og að stofnað hafi verið til sameignlegs kostnaðar í samræmi við samning og samþykkt húsfundar. Samþykki eigenda náði ekki til þess að greiða verktakanum án efnda af hans hálfu. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að greiðsluskylda sé fyrir hendi.

Varðandi fjárhæð kröfunnar byggir stefnda á því, að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hún sé rétt. Krafan byggir á verksamningi að fjárhæð 60.000.000 kr. Stefnda sé krafin um 985.918 kr. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að krafan sé rétt reiknuð, en vísar eingöngu til þess að kostnaður vegna viðhalds skiptist eftir hlutfalli eignarhluta í sameign. Engir útreikningar fylgi og engar sönnur á fjárhæð.

Þá liggi fyrir að hluti kostnaðar sé vegna séreignar stefndu og annarra eigenda. Stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn vegna kostnaðar við þann verkþátt. Stefnda hefur hafnað að skipta um gler hjá sér og henni verði ekki gert að greiða kostnað vegna séreignarhluta annarra eigenda. Þá sé einnig um að ræða framkvæmdir á innra byrði svala og aðrar framkvæmdir á þeim hlutum hússins sem sé í séreign. Stefndu verði ekki gert að greiða kostnað vegna annarra séreignarhluta. Stefnandi hefur ekki fært sönnur á réttmæti fjárhæðarinnar og stefnda byggir á að ef þetta leiðir ekki til frávísunar málsins leiði það til sýknu en til vara lækkunar kröfu stefnanda.

Um kröfu stefnanda um lögveð byggir stefnda á því, að þar sem sýkna beri hana af greiðslukröfu stefnanda beri enn fremur að sýkna hana af kröfu um staðfestingu lögveðsréttar. Stefnandi geti ekki átt lögveðsrétt í eign stefndu fyrir umkrafinni fjárhæð. Stefnandi hefur ekki fært sönnur á, að um sé að ræða sameiginlegan kostnað og beri að sýkna stefndu af kröfunni.

Þá telur stefnda að í ljósi atvika málsins og þess að stefnandi hafi hvorki sýnt fram á að hann sé réttmætur kröfuhafi eða að umkrafin fjárhæð sé réttmæt, beri að miða upphafstíma dráttarvaxta við dómsuppsögu, sbr. lokamálslið 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

 

IV

Óumdeilt er í málinu að tími var kominn á viðhald á fasteigninni að Hraunbæ 156 og ýmsar utanhússframkvæmdir voru nauðsynlegar. Í upphafi árs 2016 hafi stefnandi fengið tvö tilboð vegna þessa. Hinn 21. janúar 2016 var aðalfundur stefnanda haldinn. Í fundargerð segir: „Ákvörðunartaka vegna framkvæmda. Tilboð Búa Kristjánssonar rætt. Það hafa allir fengið og móttekið upplýsingar um áætlaðan kostnað og verkáætlun Búa.“ Þá var einnig kynnt tilboð frá öðrum aðila. Það var lægra en tilboð Búa, sem gerði tilboðið í nafni MEA ehf. Tilboðin voru skoðuð og borin saman. Síðan segir í fundargerðinni: „Allir mættir samþykkja að ganga að tilboði Búa Kristjánssonar að hámarki 60 mkr. fyrir húsfélagið nr. 152-156.“ Stefnda var viðstödd aðalfundinn og samþykkti eins og aðrir íbúðareigendur að taka tilboði Búa Kristjánssonar.

Aukahúsfundur var haldinn 9. febrúar 2016. Í fundargerð þess fundar kom fram að Búi Kristjánsson væri þar mættur til að kynna fyrirhugaðar framkvæmdir. Íbúar hefðu fengið afhenta spurningarlista um ástand sinna íbúða. Lagði hann til að gler þriggja ára og eldra yrði skipt út. Þá kom fram að til að skoða ástand glugganna yrði að taka glerið úr. Markmiðið var að gera húsið vatn- og vindhelt. Stefnda var ekki mætt á þennan fund. Fyrir dómi kom fram hjá Bryndísi Guðrúnu Knútsdóttir, sem sat í hússtjórn stefnanda, að stefnda hefði fengið ofangreindan spurningalista en ekki svarað honum.

Á húsfundi 23. febrúar 2016 var verksamningurinn við Búa Kristjánsson lesinn upp. Stefnda var viðstödd fundinn. Þar er bókað að stefnda hafi viljað fá upplýsingar um hvort nauðsynlegt væri að skipta út glerjum. Í engu er getið hvaða upplýsingar stefnda fékk vegna þessa. Hins vegar var samningurinn samþykktur með öllum greiddum atkvæðum. Stefnda samþykkti samninginn án fyrirvara af sinni hálfu.

Hinn 12. apríl 2016 var haldinn húsfundur Hraunbæjar 152-174 í stigagangi nr. 156 við Hraunbæ. Fyrir fundinum lá tillaga um að samþykkja samning frá MEA ehf. um framkvæmdir á Hraunbæ 152-156 með því skilyrði að húsfélög og eigendur Hraunbæjar 158-174 bæru ekki kostnað vegna þeirra. Þá lá fyrir tillaga um að hver stigagangur væri ábyrgur fyrir sínu viðhaldi, sbr. það viðhald sem færi fram á Hraunbæ 152-156. Á þessum fundi var Búi Kristjánsson einnig mættur til að svara fyrirspurnum. Báðar tillögurnar voru samþykktar og bókað að allir viðstaddir væru sammála um að nú og í framtíðinni bæri hver stigagangur ábyrgð á sínu viðhaldi. Stefnda var á fundinum og samþykkti tillögurnar.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en um lögmætan fund hinn 12. apríl 2016 hafi verið að ræða. Samkvæmt 42. gr. laga um fjöleignarhús þarf helmingur eigenda að mæta á fundinn. Alls voru 16 mættir vegna 24 eignarhluta í Hraunbæ 152-156. Vegna eignarhluta í Hraunbæ 158-174 var mætt, en einn frá hverju húsfélagi kom með umboð frá hinum eigendum. Voru því mættir 88 fulltrúar af 96. Því er hafnað þeirri málsástæðu stefndu að ekki liggi fyrir samþykki lögmæts húsfundar.

Þá mótmælir stefnandi, sem of seint komnum, málsástæðum stefndu er fram komu við aðalmeðferð málsins, um að óheimilt hafi verið að taka ákvörðun á húsfundi 12. apríl 2016 um að Hraunbær 158-174 tæki ekki þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna og að samþykkt húsfundar 12. apríl 2016 hefði verið ólögmæt af annarri ástæðu en að fundarsókn hafi ekki verið næg. Með vísan til 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 eru málsástæður þessar of seint fram komnar og verða þær því ekki teknar til greina.

Verksamningurinn milli stefnanda, Hraunbæjar 152 og Hraunbæjar 154, og Búa Kristjánssonar, f.h. MEA ehf., var undirritaður 19. apríl 2016. Þannig er samið að verktaki tók að sér nánar tilgreinda verkþætti, meðal annars viðgerðir á gluggum, gluggakömrum og endurnýjun gluggalista, samanber 2. gr. samningsins. Í 4. gr. samningsins er síðan verklýsing á því hvað gera eigi. Varðandi glugga segir að þeir séu almennt í mjög misjöfnu ástandi þó aðallega vegna skorts á viðhaldi. Glerið sé á mjög ólíkum aldri. Víða sé slæmt ástand á gluggalistum, gler sé laust og það leki með því eða póstum eða botnstykkjum. Þá er tekið fram að nauðsynlegt sé í fjölbýlum að viðgerðir séu almennt á sama tíma svo að þær verði ekki til langs tíma of kostnaðarsamar fyrir eigendur. Því verði öllu gleri skipt út alls staðar og sama gerð af rúðum sett í alls staðar til að allt húsið komist á sama viðhaldsstigið. Þá verði gert við gluggapósta og karma. Síðan er því lýst í greininni, hvað eigi nákvæmlega að gera. Sem dæmi má nefna, að hreinsa skuli kítti og endurnýja það kringum gluggakarma og við það eigi að notast við Sida -11FC+. Einnig að taka allan fúa úr gluggakömrum og splæsa með nýju timbri þar sem við á. Líma með SíkaBond -545 og notast við viðurkennt timbur úr BYKO. Svipaðar lýsingar er að finna varðandi þakviðgerðina og viðgerðina á útveggjum. Í 9. gr. er kveðið á um endurgjald fyrir verkið. Ekki var það sundurgreint á einstaka framkvæmdaliði, heldur var samið svo að stefnandi skyldi greiða 60.000.000 kr. Samkvæmt 10. gr. skuli greiðslur fara fram á tímabilinu apríl 2016 til og með 1. september 2017.

Með vísan til þess er að framan greinir samþykkti stefnda tilboð MEA ehf. í viðgerð hússins og verksamning þann sem gerður var milli stefnanda og verktaka. Hún hefur því veitt samþykki sitt fyrir framkvæmdum þeim sem ráðist var í að Hraunbæ 156. Þetta gerði hún án fyrirvara og er bundin af þeim samningi sem gerður var við Búa Kristjánsson fyrir hönd MEA ehf. hinn 19. apríl 2016. Stefnandi gerði verksamning sem hljóðaði bæði upp á viðgerðir á sameign og séreign gegn greiðslu 60 millj.kr. Því er ekki unnt að byggja á því af hálfu stefndu, að kostnaður vegna sameignar hafi þegar verið greiddur af stefnanda og því eigi að sýkna stefndu. Þá var einnig samið þannig að verktakinn myndi krefjast greiðslu fyrir verkið í ósundurliðaðri fjárhæð, en ekki greiðslu vegna hvers verkþáttar, til dæmis glugga/glers, svo sem stefnda virðist kjósa nú. Þá var samið þannig að greiða bæri fyrir verkið á ákveðnum gjalddögum, en ekki eftir framvindu svo sem stefnda vill halda fram. Einnig var, samanber 5. gr. verksamningsins, samið þannig að öll samskipti vegna verksins væru milli sameiginlegrar stjórnar stigaganganna og verktaka og að verktaki ræddi ekki við aðra íbúa, nema á almennum nótum. Stefndu bar því að beina öllum athugasemdum sínum til sameiginlegrar stjórnar húsfélaganna.

Stefnda krefst sýknu vegna aðildarskorts og heldur því fram að stefnandi sé ekki réttur eigandi kröfunnar. Málsástæða þessi er ekki svo skýr sem skyldi. Stefnandi gerir samninginn við MEA ehf., hinn 19. apríl 2016, eftir að samþykkt hafði verið á löglega boðuðum húsfundi húsfélagsins Hraunbær 152-174 að stefnandi og húsfélögin að Hraunbæ 152 og 154 myndu ein bera allan kostnaðinn. Sömuleiðis að hver stigagangur væri ábyrgur fyrir sínu viðhaldi. Því er ekki fallist á að sýkna eigi stefndu vegna aðildarskorts.

Stefnda hefur haldið því fram að verkið sé haldið göllum. Stefnda aflaði álits Erlings Magnússonar, lögfræðings og húsasmíðameistara. Það var gert einhliða af hálfu stefndu og hefur því ekki sönnunargildi í málinu. Þá óskaði stefnda eftir dómkvaðningu matmanns til að meta verkið. Matsmaður var dómkvaddur, en verktakinn var ekki aðili að matinu og hefur þar af leiðandi ekki haft tök á að tjá sig um verkið. Þar af leiðir að matsgerðir þessar hafa ekki sönnunargildi í málinu. Stefndu brast réttur til að stöðva greiðslur sínar til stefnanda, hvort sem það hefði verið vegna ætlaðra galla eða annarra atvika. Stefndu bar að standa við samninginn. Með réttu hefði stefnda átt að snúa sér til stefnanda og/eða sameiginlegrar stjórnar stigaganganna með framkvæmdunum og koma þar á framfæri kvörtunum sínum um ætlaða galla á verkinu eða önnur atriði. Það eru augljóslega hagsmunir allra eigenda í Hraunbæ 156 að verkið sé ekki haldið göllum.

Í greinargerð sinni telur stefnda að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að krafan sé rétt og hvorki útreikningar né sönnur á fjárhæð hafi fylgt. Stefnandi lagði fram skýringar á útreikningi dómkröfunnar. Þeim hefur hvorki verið andmælt eftir framlagningu skjalanna né við aðalmeðferð málsins. Því er ekki um tölulegan ágreining að ræða í málinu. Þá hefur komið fram að ógreiddar séu 436.593 kr. vegna verksins, en verktakinn hefur ekki klárað verk sitt að fullu og mun veðráttu vera um að kenna.

Eins og að framan er rakið samþykkti stefnda á húsfundi 21. janúar 2016 að tilboði MEA ehf. yrði tekið í verkið. Stefnda samþykkti einnig á húsfundi 23. febrúar 2016 verksamning stefnanda við MEA ehf. um viðgerð hússins. Í báðum tilvikum var samþykki hennar án fyrirvara. Stefnda er því bundin af þessum samningi. Stefnda greiddi átta fyrstu greiðslurnar samkvæmt samningnum. Samkvæmt gögnum málsins virðist stefnda fyrst með bréfi 30. júní 2017, en stefnda hætti að greiða í mars 2017, hafa tilkynnt að hún vilji ekki skipta um gler íbúðinni. Þessar mótbárur komu seint fram en aðalatriðið er þó að stefnda samþykkti verksamninginn og er hún bundin af því. Henni ber að standa við gerðan samning og er krafa stefnanda því tekin til greina.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum er að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveðréttur, þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir sérhverjum reikningi sem stefnandi greiddi. Þegar mál þetta var höfðað, 19. janúar 2018, var ekki liðið ár frá því að stefnandi greiddi hlutdeild sína í síðasta reikningnum hinn 1. mars 2017. Eftir það varð greiðslufall hjá skuldara. Þar sem stefnandi fylgdi rétti sínum eftir með lögsókn innan frests samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 verður tekin til greina krafa um viðurkenningu á réttinum eins og nánar greinir í dómsorði, en krafan hefur ekki sætt tölulegum andmælum af hálfu stefndu.

Með vísan til 130. gr. laga um meðferð einkamála ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað svo sem greinir í dómsorði.

 

Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

 

 

DÓMSORÐ

Stefnda, Valgerður Laufey Einarsdóttir, greiði stefnanda, húsfélaginu Hraunbæ 156, skuld að fjárhæð 985.918 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 212.170 kr. frá 30.3.2017 til 28.4.2017, af 363.720 kr. frá 28.4.2017 til 31.5.2017, af 556.269 kr. frá 31.5.2017 til 3.7.2017, af 748.818 kr. frá 3.7.2017 til 1.8.2017, af 911.767 kr. frá 1.8.2017 til 1.9.2017, af 985.918 kr. frá 1.9.2017 til greiðsludags og 1.100.000 kr. í málskostnað.

Viðurkenndur er lögveðréttur stefnanda í fasteign stefndu að Hraunbæ 156, íbúð 0201 með fnr. 204-5194, til tryggingar fyrir 985.918 kr. og tildæmdum dráttarvöxtum.

 

Sigrún Guðmundsdóttir