D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur fimmtudaginn 15. febrúar 2018 í máli nr. E-736/2017:

RFC ehf.

(Ásgeir Þór Árnason lögmaður)

gegn

Reitum II ehf. og

(Ragnheiður Margrét Ólafsdóttir lögmaður)

ALP hf. og

(Garðar Guðmundur Gíslason lögmaður)

Allrahanda GL ehf., til réttargæslu

 

Mál þetta, sem var dómtekið 19. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 21. febrúar sl. Stefnandi er RFC ehf., Holtavegi 10 í Reykjavík. Stefndu eru Reitir II ehf., Kringlunni 4–12 í Reykjavík. ALP hf., Holtavegi 10 í Reykjavík, og Allrahanda GL ehf., Klettagörðum 4 í Reykjavík, er stefnt til réttargæslu.

            Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að fjarlægja allar sérmerkingar á bílastæðum fasteignarinnar að Holtavegi 10 í Reykjavík (Holtagarðar) að viðlagðri greiðslu 100.000 króna dagsekta sem renni til stefnanda frá dómsuppsögu. Nánar tiltekið er þess krafist að eftirfarandi merkingar verði fjarlægðar: Annars vegar sérmerkingar á 81 bílastæði á efri palli bílastæðabyggingar vestan megin á lóðinni að Holtavegi 10 í Reykjavík sem á stendur „AVIS/Budget“ og merkt eru með númerunum A1–A9, B1–B9, C1–C9, D1–D10, E1–E11, F1–F11, G1–G11 og H1–H10. Hins vegar sérmerkingar fyrir hópferðabíla á bílastæði á suðvesturhluta sömu lóðar, bæði þau skilti sem á stendur „Gray Line Iceland Private Parking“ og „Rútustæði“, og götumerkingarnar „BUS“ á sömu stæðum. Auk þess krefst stefnandi greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

            Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og greiðslu málskostnaðar að mati dómsins úr hendi hans.

            Réttargæslustefndi ALP hf. gerir kröfu um um greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum reikningi. Réttargæslustefndi Allrahanda ehf. lætur málið ekki til sín taka.

 

Málavextir

Árið 2011 tók stefnandi á leigu til 20 ára hluta af húsnæðinu í verslunarmiðstöðinni Holtagarðar að Holtavegi 10 af stefnda með leigusamningi dagsettum 27. júlí það ár.

            Í 1. gr. leigusamningsins er hið leigða skilgreint þannig: „Hið leigða er alls 3700 m2 að Holtavegi 10 í Reykjavík, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar. Húsnæðið er leigt undir starfsemi líkamsræktarstöðvar, verslun/veitingasölu og skal nýtt sem slíkt. Fastanúmer eignarinnar samkvæmt Fasteignaskrá Íslands er 202-0315.“ Samkvæmt 2. gr. samningsins er leigutíminn frá 1. nóvember 2011 til 31. [svo] september 2031 en í samningnum eru nánari ákvæði um uppsögn og framlengingu samningsins. Í fylgiskjali leigusamningsins, sem er hluti samningsskilmála, er m.a. kveðið á um viðhald eignarinnar og rekstrarkostnað. Í 4. gr. viðaukans eru ákvæði um skiptingu kostnaðar af viðhaldi og rekstri á milli leigusala og leigutaka. Segir þar m.a. að leigusali beri ábyrgð á viðhaldi utanhúss og segir að viðhaldsskyldur hans taki m.a. til þess að malbika lóð, bílastæði og gangstétt. Þá skuli hann einnig sjá um allt viðhald á burðarvirki og stofnlögnum bílastæðahúsa en að öðru leyti sjái leigutaki um allan rekstur og viðhald á bílastæðahúsum og bílastæðum. Um rekstrarkostnað er fjallað í 5. gr. viðaukans. Þar segir að leigutaki greiði allan sérgreindan kostnað af hinu leigða og taki hlutfallslega þátt í sameiginlegum rekstrarkostnaði í þeim tilvikum sem það eigi við, m.a. kostnaði af snjómokstri og umhirðu lóðar. Kostnaður vegna rekstrar eignarhluta og lóða sem séu sameiginlegir með öðrum leigutökum skiptist á eignarhluta í réttum hlutföllum við stærð húsnæðis og er kostnaður vegna bílastæða meðal þess sem tilgreint er að skiptist með þeim hætti.

            Með tölvubréfi dagsettu 22. maí 2015 tilkynnti stefndi leigutökum í Holtagörðum öðrum en stefnanda að hann væri að ganga frá leigusamningum við réttargæslustefndu. Í bréfinu kemur fram að ALP bílaleiga muni fá 100 sérmerkt bílastæði. Ekki er vikið að því að bílastæði verði sérmerkt fyrir hinn réttargæslustefnda en ráða má af bréfinu að starfsemi þess aðila muni kalla á umferð hópferðabifreiða. Í leigusamningi stefnda við ALP hf. segir að leiguhúsnæðinu fylgi 100 sérmerkt bílastæði á efri palli bílastæðabyggingar fyrir framan inngang að hinu leigða húsnæði. Leigusamningur við réttargæslustefnda Allrahanda ehf. er ekki meðal gagna málsins, en í greinargerð stefnda segir að í þeim samningi sé samið um að sá réttargæslustefndi fái sérmerkt bílastæði til afnota, án þess að fjöldi þeirra sé tiltekinn. Þá er upplýst í áðurnefndu bréfi að leigutekjur af sérmerktum bílastæðum verði nýttar til að standa straum af sameiginlegum markaðs- og auglýsingakostnaði fyrir rekstraraðila húsnæðisins og jafnframt að ALP bílaleiga muni alfarið sjá um viðhalds- og rekstrarkostnað af þeim bílastæðum er verði sérmerkt því fyrirtæki.

            Í janúar 2016 hóf stefndi að sérmerkja tiltekin bílastæði á lóð eignarinnar fyrir bílaleigubíla á vegum réttargæslustefnda ALP hf. í samræmi við ákvæði leigusamnings stefnda við þann réttargæslustefnda. Þá hefur stefndi einnig breytt nýtingu bílastæða á suðvesturhluta lóðarinnar sem áður voru ætluð fyrir einkabíla en eru nú sérmerkt fyrir hópferðabíla og voru þau til skamms tíma merkt réttargæslustefnda Allrahanda ehf. með merkingunni „Gray Line Iceland Private Parking“ en í greinargerð stefnda kemur fram að það skilti hafi nú verið fjarlægt.

            Stefnandi mótmælti framangreindum merkingum á bílastæðum og koma þau mótmæli m.a. fram í tölvupóstssamskiptum frá 6. og 7. janúar 2016. Í þeim gögnum má einnig sjá að stefndi telji sig hafi fullan rétt til þessara ráðstafana.

            Stefnandi leitaði til kærunefndar húsamála með ágreining málsins og álit hennar liggur fyrir, nr. 14/2016. Að áliti nefndarinnar hefur stefnandi afnotarétt af umdeildum bílastæðum á grundvelli leigusamnings aðila og stefnda sé því óheimilt að sérmerkja þessi stæði án hans samþykkis. Stefndi unir ekki því áliti og hefur stefnandi því höfðað mál þetta og gerir kröfu um að sérmerkingarnar verði fjarlægðar að viðlögðum greiðslum dagsekta.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að hann hafi samið um aðgang að umdeildum bílastæðum með leigusamningi sínum við stefnda. Vísar hann í því sambandi til 4. mgr. 4. kafla viðaukans við samninginn þar sem kveðið er á um að stefnandi sjái um rekstur og viðhald á bílastæðahúsum og bílastæðum og 1. mgr. 5. gr. þar sem m.a. sé kveðið á um að stefnandi taki þátt í kostnaði af rekstri stæðanna, þ.á.m. snjómokstri. Ákvæðin bendi eindregið til þess að afnot af bílastæðum séu hluti samnings aðila og takmarkist einungis af sambærilegum rétti annarra leigutaka, sem deili rekstrarkostnaði af stæðunum. Stefnda hafi því mátt vera ljóst að honum hafi verið óheimilt, án samþykkis stefnanda, að ráðstafa afnotarétti af bílastæðum til annarra með samningum sem gerðir voru eftir að hann gerði leigusamning við stefnanda. Auk þess hafi verið óheimilt að sérmerkja bílastæðin án tilskilins leyfis frá byggingaryfirvöldum og merkingarnar fari í bága við deiliskipulag svæðisins.

            Um lagarök vísar stefnandi til 5. mgr. 1. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, 1. mgr. 14. gr., meginreglu 32. gr., 36. gr. og 4. mgr. 42. gr. sömu laga. Auk þess vísar hann til 36. gr. fjöleignarhúsalaganna nr. 26/1994 og samningalaga nr. 7/1936. Varðandi kröfu um greiðslu dagsekta vísar stefnandi til 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 og byggir á því að fjárhæð hennar sé hófleg með hliðsjón af óþægindum og tjóni sem aðgerðir stefnda hafi valdið honum.

            Stefnandi gerir ekki kröfu, að svo stöddu, á hendur réttargæslustefndu en vísar til 1. mgr. 21. gr. laga um aðild þeirra enda kunni úrslit máls að skipta þá máli að lögum.

 

 

 

Málsástæður og lagarök stefnda og réttargæslustefnda ALP hf.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að leigusamningur aðila komi ekki í veg fyrir að hann hafi heimild til að sérmerkja hluta bílastæða á lóð fasteignarinnar við Holtaveg 10.

            Stefndi leggur áherslu á að umdeild bílastæði séu séreign en ekki hluti af sameign í fjöleignarhúsi. Hann byggir á því að hvorki ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús né nein þau ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem vísað sé til reglna um fjöleignarhús geti átt við um ágreining aðila þar sem umdeilt bílastæði sé ekki fjöleignarhús og falli þar af leiðandi ekki undir ákvæði þeirra laga. Að minnsta kosti sé ljóst að mati stefnda að ákvæði laga um sameign fjöleignarhúsa geti ekki átt við um bílastæðin þar sem þau séu séreign hans.

            Stefndi byggir á því að umdeildar sérmerkingar hafi ekki í för með sér verulega röskun eða óþægindi fyrir stefnanda. Bílastæðin við Holtagarða hafi ávallt verið illa nýtt og næg bílastæði til sameiginlegra nota séu enn við húsið. Jafnvel þótt sérmerkingarnar teldust það miklar að ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga ættu við geti samþykki fyrir slíkum breytingum, sem þar sé áskilið, einungis verið samþykki annarra eigenda fjöleignarhússins. Í þessu tilviki sé eini sameigandi stefnda Festing ehf., sem eigi hluta af Holtagörðum á móti stefnda. Stefnandi sé leigjandi og því ekki þörf fyrir samþykki hans til breytinga á séreign stefnda á grundvelli nefnds lagaákvæðis. Auk þessa bendir stefndi á það í greinargerð sinni að eins og staðan sé nú hafi stefnandi afnot af mun fleiri bílastæðum en hann myndi hafa væri húsnæðið að Holtagörðum fullnýtt.

            Þá mótmælir stefndi því að merkingar fyrir hópferðabíla falli undir sérmerkingu. Hann kveðst hafa tekið niður merkingar á þeim stæðum þar sem stæðin hafi verið sérstaklega merkt Allrahanda ehf., þ.e. með merkingunni „Gray Line Iceland Private Parking“, og eftir standi að þessi stæði séu ætluð hópferðabílum almennt og allir leigutakar hafi jafnan aðgang að þeim stæðum fyrir þá tegund bifreiða. Honum hafi verið heimilt að breyta nýtingu þessara bílastæða á grundvelli eignarréttar síns á bílastæðunum, án samráðs eða samþykkis annarra, enda séu bílastæðin séreign hans.

            Loks mótmælir stefndi kröfu um greiðslu dagsekta, fjárhæð þeirra sé of há miðað við þá hagsmuni sem séu í húfi, auk þess sem upphafstími þeirra sé ósanngjarn í ljósi þess að hann þurfi svigrúm til að taka skiltin niður, verði það niðurstaða dóms.

Réttargæslustefndi ALP ehf. tekur undir kröfur stefnda í málinu en gerir ekki sjálfstæða kröfu til annars en greiðslu málskostnaðar. Í málflutningi hans kom fram að réttargæslustefndi liti svo á að hann hefði einkarétt á notkun bílastæða sem væru merkt honum og að það atriði hefði verið mikilvæg forsenda samnings hans við stefnda.

 

Forsendur og niðurstaða dóms

Ágreiningur máls þessa lýtur að því hvort stefnandi hafi á grundvelli leigusamnings aðila afnotarétt af tilteknum bílastæðum og stefndi hafi með því að sérmerkja þau, annars vegar til nota fyrir tiltekinn annan leigjanda húsnæðisins og hins vegar með því að merkja þau til afnota fyrir hópferðabíla, brotið gegn ákvæðum samnings síns við stefnanda.

            Óumdeilt er að stefndi er annar af tveimur eigendum eignarinnar Holtavegur 10 en fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing varðandi eignina, undirrituð í október 2015 af stefnda og Festingu ehf. sem eigendum hennar. Þá andmælir stefnandi ekki þeirri staðhæfingu stefnda að bílastæðin sem um er deilt séu séreign stefnda og verður það því lagt til grundvallar í málinu þótt gögn málsins beri þetta ekki skýrlega með sér. Þá er heldur ekki ágreiningur um að bílastæðin voru í upphafi leigutímans án sérmerkinga þannig að stefnandi og aðrir leigutakar höfðu jafnan aðgang að þeim. Á því varð breyting í upphafi árs 2016 eftir að stefndi hafði gert leigusamninga við réttargæslustefndu þar sem í báðum samningunum er gert ráð fyrir því að leigjendur hafi aðgang að tilteknum sérmerktum bílastæðum.

            Svo sem rakið er í atvikalýsingu eru fjölmörg ákvæði í fylgiskjali með leigusamningi aðila, sem samkvæmt 4. gr. samningsins er órjúfanlegur hluti hans, sem fjalla um rekstur- og viðhald umdeildra bílastæða. Þar er kveðið á um að kostnaður af rekstri bílastæðanna og öðrum hlutum hins leigða sem eru nýttir sameiginlega með öðrum leigutökum skiptist á eignarhluta í réttum hlutföllum við stærð húsnæðis.

            Þá er athugasemd í skráningartöflu yfir matshluta 04, sem er umrætt bílastæðamannvirki, dagsettri 8. október 2010, sem fylgir áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu, um að bílastæðin tilheyri matshluta 01 (eignarhluta stefnda) og að öll bílastæðin séu sameign allra.

            Á grundvelli framangreindra gagna er vafalaust að í leigusamningi aðila fólst að stefnandi hefði afnotarétt að öllum bílastæðum stefnda til jafns við aðra sem hafa rétt til að nýta þau. Það leiðir af grunnreglu samningaréttar um að samningar skuli standa. Af því leiðir þessum afnotarétti getur stefndi hvorki breytt né rýrt á samningstímanum með einhliða yfirlýsingu án þess að fyrir liggi önnur og veigamikil rök sem leiði til þess að framangreindri meginreglu verði vikið til hliðar.

            Stefndi byggir á því að hann hafi ekki rýrt afnotarétt stefnanda með umdeildum merkingum. Annars vegar byggir hann á því, svo sem fram kom í aðalmeðferð málsins, að merkingarnar til handa réttargæslustefnda ALP ehf. séu í raun ekki sérmerkingar. Byggir hann í þessu efni á því að skilti með merkingunni „einkastæði“, sem gefið hafi til kynna að bifreiðar annarra en þeirra sem merkingarnar vísi til væru ekki velkomnar þar, hafi verið fjarlægð af stæðunum og það leiði til þess að ekki sé lengur um eiginleg einkastæði að ræða, þótt við sérhvert bílastæði sé skiltið AVIS/Budget og númer stæðis. Ekki er hald í þessari málsástæðu stefnda enda er hún efnislega í andstöðu við gögn málsins, m.a. ákvæði leigusamnings hans við þennan réttargæslustefnda og hefðbundinn skilning manna á því sem felst í að bílastæði sé merkt tilteknum notanda. Þá er heldur ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að bílastæðin sem merkt eru hópferðabifreiðum séu ekki sérmerkt. Fyrir liggur að hluti merkinga þeirra stæða hafi verið tekinn niður og eru þau stæði nú einvörðungu merkt hópferðabifreiðum en ekki vörumerki fyrirtækisins. Á hinn bóginn liggur fyrir að stefndi hefur gert samning við réttargæslustefnda Allrahanda ehf. um einkaafnot af tilteknum fjölda bílastæða. Það fyrirtæki rekur hópferðabifreiðar og engin haldbær gögn liggja fyrir um að tilgangur þessara merkinga sé annar en sá að tryggja þeim réttargæslustefnda aðgang að sérmerktum bílastæðum fyrir starfsemi sína.

            Með vísan til framangreinds er það niðurstaða dómsins að stefnda hafi verið óheimilt, án samþykkis stefnanda, að taka umdeild bílastæði úr almennri notkun og sérmerkja þau með þeim hætti sem gert er. Verður krafa stefnanda um að stefndi taki umræddar merkingar niður því tekin til greina, þó þannig að þýðingarlaust er að halda fram kröfu um að taka niður þann hluta skiltanna sem þegar hefur verið fjarlægður.

            Jafnframt er fallist á þá kröfu stefnanda að stefnda beri að fara að dóminum að viðlögðum dagsektum, sem leggjast þó ekki á fyrr en að fjórum vikum liðnum frá uppkvaðningu dóms að telja. Með hliðsjón af þeim hagsmunum sem í húfi eru er fjárhæð dagsekta hæfilega ákveðin 25.000 krónur.

            Með hliðsjón af niðurstöðu málsins verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 675.000 krónur.

            Mál þetta flutti Ásgeir Þór Árnason lögmaður fyrir stefnanda, .Ragnheiður Margrét Ólafsdóttir lögmaður fyrir stefnda og Eleonora Bergþórsdóttir lögmaður fyrir réttargæslustefnda ALP hf.

            Ingibjörg Þorsteinsdóttir héraðsdómari kvað upp þennan dóm.

 

D ó m s o r ð

Stefnda, Reitum II ehf., ber að fjarlægja allar sérmerkingar á bílastæðum fasteignarinnar að Holtavegi 10 í Reykjavík (Holtagarðar) að viðlagðri greiðslu 25.000 króna dagsekta sem renni til stefnanda, RFC ehf., frá þeim tíma þegar fjórar vikur eru liðnar frá dómsuppsögu og þar til skyldan er innt af hendi. Nánar tiltekið skal stefnandi fjarlægja eftirfarandi merkingar: Merkingar á 81 bílastæði á efri palli bílastæðabyggingar vestan megin á lóðinni að Holtavegi 10 í Reykjavík sem á stendur „AVIS/Budget“ og merkt eru með númerunum A1–A9, B1–B9, C1–C9, D1–D10, E1–E11, F1–F11, G1–G11 og H1–H10 og merkingar fyrir hópferðabíla á bílastæði í suðvesturhluta sömu lóðar þar sem stendur „Rútustæði“ og götumerkingarnar „BUS“ á sömu stæðum. Þá skal stefndi greiða stefnanda 675.000 krónur í málskostnað. 

 

Ingibjörg Þorsteinsdóttir