D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur föstudaginn 12. október 2018 í máli nr. E-3085/2017:

Heimiliskaup ehf.

(Sigurður G. Guðjónsson lögmaður)

gegn

Sjóklæðagerðinni hf.

(Atli Björn Þorbjörnsson lögmaður)

 

 

I.

Mál þetta var höfðað 5. október 2017 og dómtekið 26. september 2018. Stefnandi er Heimiliskaup ehf., Suðurlandsbraut 8, Reykjavík. Stefndi er Sjóklæðagerðin hf., Mið­­­hrauni 11, Garðabæ.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða honum 15.811.036 krónur auk vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. des­ember 2013 til 27. nóvember 2016 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi að stefnda verði gert að greiða honum málskostnað samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst þess aðallega að vera sýknaður af öllum kröfum stefnanda en til vara að kröfur hans verði lækkaðar verulega. Þá er í báðum tilvikum gerð krafa um máls­­­­­kostnað úr hendi stefnanda að mati dómsins.

Dómara var úthlutað málinu 10. janúar 2018 en fram að þeim tíma hafði hann ekki komið að meðferð þess.

 

 II.

Málavextir:

Stefnandi og stefndi gerðu með sér tímabundinn húsaleigu­samning, dagsettan 31. októ­ber 2007, um atvinnuhúsnæði á annarri hæð að Faxafeni 12, Reykjavík. Stefnandi var eigandi húsnæðisins sem stefndi tók á leigu. Samkvæmt 2. gr. leigusamningsins skyldi leigutími vera frá 1. nóvember 2007 til 30. október 2022 og var ekki kveðið á um uppsagnarrétt á samningstímanum. Þá var mánaðarleg leiga, samkvæmt 3. gr. samn­­­ings, 476.300 krónur og bundin vísi­tölu neysluverðs og skyldi greiða hana mán­aðarlega með tilteknum hætti og var gjalddagi 1. hvers mán­aðar og eindagi 5. sama mánaðar. Í 1. gr. húsaleigusamningsins greinir að stefndi hafi ætlað að nýta húsnæðið sem iðnaðarhúsnæði. Í 4. gr. ­samningsins greinir að stefndi hafi haft starf­semi í hús­næðinu í nokkur ár fyrir gerð samningsins og hann þekki til ástands þess, en hann mun áður hafa átt húsnæðið.

Hinn 8. október 2012 gerði Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins rekstrarskoðun á hús­­­næðinu á grundvelli eftirlitsheimilda í lögum nr. 75/2000 um brunavarnir. Við þá skoðun voru gerðar nokkrar athugasemdir við húsnæðið. Með bréfi stefnda til stefn­anda 12. júní 2013 var krafist úrbóta á húsnæðinu til sam­ræmis við athuga­semdir slökkvi­liðsins. Með bréfi stefnda 11. september 2013 var lýst yfir riftun á húsa­­­­leigu­­samningnum með vísan til 1. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994, að liðn­­­­um sjö daga fresti. Í bréfinu var vísað til úttektar slökkviliðsins 21. ágúst sama ár á hús­­­­­næðinu og tekið fram að stefnandi hefði ekki, að mati stefnda, sinnt skyldu sinni til að koma hús­næðinu í leiguhæft ástand. Fyrir liggur að stefndi nýtti húsnæðið til verslunar­­­­­­reksturs á þessum tíma. Stefndi innti síðast af hendi leigu­greiðslu fyrir hús­næðið vegna nóv­ember­mánaðar 2013.

Aðilar deildu um fyrrgreinda riftun og skyldu stefnda til að efna samninginn sam­kvæmt efni sínu. Sá ágreiningur var leiddur til lykta með dómi Hæstaréttar Íslands 27. október 2016 í máli nr. 83/2016. Með dóminum var stefndi sýknaður af kröfu stefn­anda um leigu­greiðslur frá desember 2013 til mars 2015 en fallist var á það með stefn­anda að stefndi hefði ekki öðlast rétt til að rifta leigusamningi aðila, sbr. fyrrgreint bréf 11. september 2013. Þá var tekið fram í forsendum dómsins að eftir atvikum kynni stefn­andi að hafa öðlast rétt til efndabóta.

Við aðalmeðferð gaf skýrslu vitnis, Bergsveinn Ólafsson, löggiltur leigumiðlari o.fl. Vísað verður til fram­­­burðar hans eftir því sem þurfa þykir í niður­stöðu­kafla dóms­­­­ins.

 

III.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfu sína á því að stefnda beri að bæta stefnanda það tjón sem hann hafi orðið fyrir í kjölfar þess að stefndi rifti samningi aðila með ólögmætum hætti. Stefnandi krefst efndabóta, það er að vera eins settur og ef samningurinn hefði verið efndur eftir efni sínu. Að mati stefnanda sé óumdeilt að stefndi hafi rift samningi aðila með saknæmum og ólögmætum hætti og krefst hann því fjárhæðar er svarar til þeirra leigugreiðslna sem hann hefði fengið frá stefnda ef samningnum hefði ekki verið rift.

Stefnandi vísar til þess að húsaleigusamningur hafi verið gerður til 15 ára og það hafi valdið honum miklu tjóni þegar stefndi hafi rift samningnum þegar níu ár voru eftir af samningstímabilinu. Um hafi verið að ræða tímabundinn samning. Að því virtu hafi stefnandi mátt gera ráð fyrir því að fá leigutekjur af húsnæðinu allt til október 2022, þegar samningnum hefði að öllu óbreyttu lokið, sbr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Mánaðarleiga hafi verið 476.300 krónur og hún verið bundin vísitölu neyslu­verðs. Van­efnd stefnda hafi því valdið stefnanda gífurlegu tjóni.

Stefnandi tekur fram að hann beri enga ábyrgð á ólögmætri riftun stefnda. Þá hafi stefn­­andi eftir fremsta megni reynt að takmarka tjón sitt. Í því sambandi vísar stefn­andi meðal annars til bréfs Gunnars Jónssonar lögmanns til lögmanns stefnda 24. sept­ember 2015. Með bréfinu hefði stefndi verið upplýstur um það að stefnandi væri kominn í mikil fjárhagsvandræði og einkum vegna þess að stefndi hefði ekki greitt leigu frá því í nóvember 2013. Stefnandi hefði krafið stefnda um greiðslu leigunnar en ella væri sá kostur helstur í stöðunni að selja eignina. Stefnandi hafi í framhaldi verið nauð­beygður til að staðfesta riftun stefnda svo honum væri unnt að ráðstafa eigninni og þannig tak­marka tjón sitt með einhverjum hætti. Að því virtu sé krafa stefnanda miðuð við 24. sept­­ember 2015. Þá hafi stefnandi reynt að leigja húsnæðið út á ný eins fljótt og unnt var en það hefði hins vegar reynst honum mjög erfitt.

Stefnandi byggir á því að tjón hans megi með beinum hætti rekja til vanefndar stefnda. Stefnandi hafi orðið af leigugreiðslum í tæpa 22 mánuði, það er frá desember 2013 til og með 24. september 2015, sem stefnandi hefði eðli málsins samkvæmt ekki orðið fyrir ef stefndi hefði efnt samning aðila samkvæmt efni sínu. Þá byggir stefn­andi á því að vanefnd stefnda á því að greiða honum leigu hafi farið í bága við megin­reglur samninga- og kröfu­réttar en með henni hafi skapast bótaréttur fyrir stefnanda á grund­velli reglna um efnda­bætur.

Stefnandi byggir á því að stefnda, sem annars aðila húsaleigusamningsins, hafi verið kunnugt um að um tímabundinn samning hafi verið að ræða sem ekki hafi verið upp­­segjanlegur. Stefndi hafi því mátt vita að stefnandi yrði fyrir verulegu tjóni er hann hafi rift samningnum með ólögmætum hætti í september 2013. Stefnandi fari því fram á að stefndi bæti það tjón stefnanda sem stefndi gat með sanngirni séð fyrir sem hugsan­­lega afleiðingu vanefndar sinnar.

Krafa stefnanda á hendur stefnda sé nánar tiltekið sú að stefndi greiði honum bætur sem nemi leigugreiðslum fyrir Faxafen 12 frá 1. desember 2013 til og með 24. september 2015. Þá krefst stefnandi vaxta af allri fjárhæðinni frá 1. desember 2013, eða frá þeim degi þegar stefndi hætti að greiða leigu af fasteigninni, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001. Loks krefst stefnandi dráttarvaxta frá 27. nóvember 2016, það er þegar mánuður var liðinn frá uppkvaðningu dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 83/2016, en þá hafi legið fyrir nauðsynlegar upplýsingar til að meta tjónsatvik og fjár­hæð bóta, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Kröfu sinni til stuðnings vísar stefnandi til meginreglna samninga-, leigu- og kröfu­­réttar, þá helst meginreglunnar um skuldbindingargildi samninga og efndir lof­orða. Þá byggir stefnandi einnig á ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, þá helst 58. gr. þeirra laga. Jafnframt vísar stefnandi til meginreglna um efndabætur. Kröfu um vexti styður stefnandi við 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 og kröfu um dráttarvexti við 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., sömu laga. Um aðild vísar stefnandi til III. kafla laga nr. 91/1991. Um varnarþing vísar stefnandi til 8. gr. samnings aðila, sem og 34. og 35. gr. laga nr. 91/1991, og um málskostnað til 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. sömu laga.

 

Helstu málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi tekur fram að hann telji að vísa eigi málinu frá dómi án kröfu með vísan til 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Í því sambandi beri að líta til þess að stefnandi hafi áður höfðað dómsmál á hendur honum og krafist greiðslu vegna þeirra lögskipta sem ágreiningur taki til. Þeim ágreiningi hafi lokið með dómi Hæstaréttar­ í máli nr. 83/2016. Stefndi telur að það réttlæti ekki aðra málssókn á hendur honum, þó að í hæstaréttardóminum komi fram að stefnandi kunni að hafa öðlast rétt til efnda­­­bóta. Að mati stefnda hefði stefnandi átt að gera kröfu um efnda­bætur á þeim tíma þegar hann höfðaði dómsmál sem síðar lauk með fyrrgreindum dómi. Stefnanda hafi hins vegar misfarist að gera kröfu um efndabætur í því máli og verði hann að bera hall­­ann af því. Að mati stefnda verði að leggja til grundvallar að niðurstaða í hæsta­réttarmáli nr. 83/2016 sé bindandi um ágreining aðila og teljist því vera fullnaðar­dómur. Í fram­­kvæmd sé viðurkennt að unnt sé að dæma að nýju um kröfu en þá þurfi ákveðin atriði að vera fyrir hendi. Núverandi mála­tilbún­aður stefnanda byggi ekki á nýjum máls­­­atvikum eða nýjum sönnunargögnum. Stefn­andi hafi hins vegar aftur gert kröfu um greiðslu á leigu fyrir ákveðið tímabil. Stefndi bendir á að sönn­unar­byrði fyrir því að kröfur í nýju dómsmáli séu ekki þær sömu og í fyrra máli hvíli á stefn­anda, sbr. dóm Hæsta­­réttar Íslands 18. febrúar 2015 í máli nr. 97/2015. Að því virtu hvíli sú skylda á stefn­anda að gera grein fyrir því með skýrum hætti að hvaða leyti núverandi krafa sé frá­brugðin kröfu sem áður hafi verið dæmt um. Slíkt hafi stefnandi ekki gert. Þvert á móti bendi allur málatilbúnaður stefnanda til þess að um sé að ræða sömu kröfu, nánar til­tekið vegna ógreiddrar leigu. Að þessu virtu og þar sem stefnandi hafi áður fengið dóm um kröfu sína með dómi Hæstaréttar í máli nr. 83/2016 þá beri að vísa mál­­­inu frá dómi án kröfu.

Varðandi aðalkröfu um sýknu þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að skilyrði til greiðslu efndabóta séu fyrir hendi. Hvorki hafi verið sýnt fram á að meint vanefnd stefnda hafi leitt til tjóns fyrir stefnanda né heldur hafi verið sýnt fram á orsakasamband milli meintrar vanefndar og tjóns samkvæmt kröfu­gerð.

Stefndi vísar til þess sem fram kemur í stefnu, að stefnandi hafi verið nauð­beygður til að staðfesta riftun og takmarka þannig tjón sitt, en stefndi telur að í þessu orða­­­lagi felist yfirlýsing stefnanda um staðfestingu á riftun leigusamningsins. Stefn­­­­­­­andi eigi því ekki sjálfstæðan rétt til efndabóta enda hafi hann með yfirlýsingunni í raun viður­kennt að ekki sé til staðar bótagrundvöllur. 

Stefndi vísar til þess að hann hafi sent stefnanda bréf, dagsett 11. september 2013, þar sem hann hafi lýst yfir riftun. Með riftunaryfirlýsingunni hafi stefnanda verið gef­inn sjö daga frestur til að bæta úr ýmsum annmörkum sem hafi verið á hús­næð­inu og upp­lýst hafi verið um rekstrarskoðun Slökkviliðs höfuð­­­borgar­svæðisins vegna eld­varna sem fram hafi farið 8. októ­ber 2012. Stefnandi hafi því haft langan tíma til að ráðast í úrbætur. Stefnandi hafi hins vegar ekki brugðist við og því hafi hið leigða húsnæði verið ónothæft fyrir stefnda. Rekstrarskoðun slökkviliðsins hafi leitt til þess að stefnda hafi verið óheimilt að vera með rekstur verslunar í hús­næðinu. Þá hafi stefn­anda verið fullkunnugt um vankantana en hann ekki brugðist við. Stefndi hafi því verið nauð­beygður til að hætta starfsemi í húsnæðinu þar sem lokun þess hafi verið yfirvofandi af hálfu opinbers eftir­litsaðila. Að mati stefnda hefði stefn­andi þannig sjálfur getað komið í veg fyrir ágrein­ing aðila og meint tjón sitt með því að bregðast við athuga­semd­­­­­­um og ábendingum slökkviliðsins og stefnda sem honum hafi verið í lófa lagið að gera. Stefndi telur þannig að um sé að ræða eigin sök stefn­anda þar sem hann hafi ekki sinnt áskorunum stefnda um úrbætur á hús­næð­­inu með full­nægjandi hætti.

Stefndi byggir á því að efndabætur séu þess eðlis að unnt sé að líta til þess til niður­­­­­fellingar á bótaábyrgð, eða lækkunar bótafjárhæðar, að aðstæður eða háttsemi sem stefnandi ber sjálfur ábyrgð á hafi verið þess valdandi að ekki var hægt að standa við samning. Þá skuli líta til aðstöðu þess sem fer fram á greiðslu efnda­­­­­­­­bóta með hliðsjón af aðstæðum þess sem krafinn er um greiðslu. Stefndi vísar til framan­greindra aðstæðna sem hafi verið uppi og stefnandi hafi ekki brugðist við sem skyldi. Stefn­anda hafi verið fullkunnugt um það frá undirritun leigu­samnings hvernig stefndi ætlaði að nýta húsnæðið enda hafi fyrirsvarsmaður og eigandi leigu­sala og leigu­­­­taka á þeim tíma verið sá sami. Þá háttsemi stefnanda að bregðast ekki betur við athuga­semd­um eftirlitsaðila verði að meta stefnanda í óhag. Af þeim sök­um verði stefn­­­andi sjálfur að bera ábyrgð á meintu fjártjóni og hann geti því ekki gert kröfu um greiðslu vegna þess úr hendi stefnda. 

Stefndi byggir á því að fjárkrafa stefnanda, sem samsvari umsömdum leigu­greiðslum í 663 daga miðað við uppreiknaða grunnleigu, geti með engu móti sam­rýmst meintu fjárhagslegu tjóni. Stefndi telur að stefnandi hafi ekki útskýrt á neinn hátt hvað réttlæti eða hvaða rök búi að baki því að hann krefji stefnda um leigu í tvö ár eftir að samningi var rift. Telur stefndi að draga megi þá ályktun að með fjár­kröfu af þess­um toga sé stefnandi í raun að gera kröfu um ógreidda leigu, undir því yfir­skini að um sé að ræða efndabætur, en kröfu um ógreidda leigu hafi verið hafnað í fyrra máli aðila, sbr. hæsta­réttar­­dóm í máli nr. 83/2016. Þá telur stefndi að stefnandi hafi aug­ljós­­lega ekkert gert til að reyna að tak­marka tjónið. Stefndi bendir sér­staklega á að stefnandi hafi hvorki sýnt fram á né fært fyrir því rök að hann hafi í raun orðið fyrir tjóni vegna riftunar stefnda á leigusamningnum. Þá telur stefndi að það geti ekki talist full­­nægjandi sam­kvæmt reglum um skaðabætur innan samninga, að því er varðar að sýna fram á um­fang tjóns, að stefnandi hafi sundurliðað kröfuna með því að vísa til ógreiddra leigu­greiðslna í tvö ár frá riftun og lagt fram reikninga því til stuðn­ings. Þvert á móti telur stefndi að stefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi raun­veru­lega orðið fyrir tjóni, sbr. einnig umfjöllun stefnda um varakröfu.

Stefndi vísar til þess að það skilyrði sé að jafnaði sett fyrir greiðslu efndabóta að orsaka­­­samband sé á milli vanefndar og tjóns kröfuhafa en skuldara beri aðeins að bæta tjón sem teljist vera sennileg afleiðing vanefnda af hans hálfu. Stefndi telur að með öllu sé ósannað að orsakasamband sé á milli meintrar vanefndar hans og meints tjóns stefn­­­­anda samkvæmt kröfu­fjárhæð í stefnu. Stefndi telur að stefnandi verði að bera hall­ann af þessu þar sem hann hafi ekki sýnt fram á framan­greint orsakasamband. Þar fyrir utan hafi hann ekki reynt að takmarka tjónið eins og almennt sé áskilið, sbr. um­fjöllun stefnda vegna varakröfu. Stefnda geti einungis verið gert skylt að bæta það tjón sem hann hafi með sanngirni getað séð fyrir sem sennilega afleiðingu meintra van­efnda. Stefndi geti þannig aldrei borið ríkari ábyrgð á fjár­hags­­tjóni vegna vanrækslu stefn­­anda á því að tak­marka tjónið.

Þá byggir stefndi einnig á því að stefndi hafi sýnt af sér tómlæti, bæði með því að vanrækja að takmarka tjónið en einnig varðandi það að gera ekki eðlilegan reka að því að fara fram á efndabætur. Hið síðarnefnda hafi stefnandi fyrst gert með birtingu stefnu. Málið hafi verið þingfest 5. október 2017 en þá hafi verið liðið tæpt ár frá því að dómur gekk í Hæstarétti í máli nr. 83/2016 og rúm fjögur ár frá því að leigu­samn­ingnum var rift. Að þessu virtu hafi stefndi mátt trúa því að stefnandi teldi sig ekki eiga neinn rétt til bóta úr hendi stefnda enda hafi stefnandi ekkert aðhafst né haft uppi neinar kröfur um bætur frá því að leigusamningnum var rift og heldur ekki frá því að hæsta­­réttar­dómur­inn var kveðinn upp.

Að öllu framangreindu virtu telur stefndi að málatilbúnaður stefnanda sé rýr, þar með talið varðandi bótagrundvöll, rökstuðning, fjárhæð bótakröfu og að stefn­­­andi hafi gripið til viðeigandi ráðstafana. Þá mótmælir stefndi sérstaklega vaxta­kröfu sem órök­studdri og órökréttri. Af þessum ástæðum telur stefndi að sýkna beri hann af öll­um kröfum stefn­anda og dæma honum málskostnað úr hendi stefnanda.

Varðandi varakröfu um verulega lækkun á kröfu þá byggir stefndi á því að stefn­andi hafi alfarið vanrækt að takmarka meint tjón sitt og gera ráðstafanir sem eðlilegar hefðu verið í því sambandi eftir að ljóst var að stefndi var búinn að segja upp leigu­samningi og yfirgefa húsnæðið. Stefndi byggir á því að stefnandi geti ekki fengið bætt tjón, sem hann hefði getað komist hjá að verða fyrir, ef hann hefði gripið til ráðstafana sem sanngjarnt sé að gera kröfu um að hann gripi til í því skyni að draga úr tjóni.

Stefndi byggir á því að stefnanda hafi verið skylt að gera ráðstafanir til að draga úr tjóni sínu samkvæmt meginreglu íslensks réttar um skaðabætur innan samninga. Stefndi telur að ekki sé unnt að dæma hann til að bæta stefnanda tjón sem rekja megi til van­rækslu stefn­anda á þessari skyldu. Samningsaðila sem beri fyrir sig vanefndir af hálfu gagn­­­aðila sé almennt skylt að takmarka tjón sitt og gera nauðsynlegar ráðstafanir í því skyni. Að þessu virtu hafi stefnanda borið skylda til að endurleigja húsnæðið hið alla fyrsta frá riftun leigusamningsins. Hafi stefnandi vanrækt það þá eigi hann sjálfur að bera það tjón eða þann hluta tjóns sem af því leiðir. Að mati stefnda megi í þessu sam­­hengi leiða líkum að því að stefnandi hefði getað leigt húsnæðið út á mun hærra fer­­metra­verði en gilti samkvæmt hinum rifta sex ára gamla leigusamningi og aðstæður verið mjög hag­stæðar fyrir leigusala á Reykjavíkursvæðinu eftir að samningnum var rift. Stefndi vísar til þess að umrætt húsnæði sé í Skeifunni, miðsvæðis í Reykja­­­­­­­vík, og hafi verið laust til leigu í desember 2013. Á þeim tíma hafi verið fordæma­lausir upp­gangstímar á íslenskum húsnæðismarkaði, hvort sem litið sé til íbúðar- eða atvinnu­­húsnæðis. Að því virtu hefði stefnanda verið í lófa lagið að leigja hús­næðið út að nýju. Að mati stefnda geti stefnandi því ekki byggt bótakröfu sína á því að hann hafi orðið af leigu­greiðslum í 663 daga frá því að leigusamningnum var rift þar sem hann hafi ekki sinnt skyldu sinni til að draga úr tjóni. Það hafi fyrst verið 3. febrúar 2016, þegar stefnandi hafi leitað til Jöfurs ehf., fasteignasölu og leigumiðlunar, að reynt hafi verið að leigja húsnæðið út að nýju. Stefnandi hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á það að stefnandi hafi reynt að leigja húsnæðið út á öðrum tíma eftir riftunina né heldur að hann hafi gert aðrar ráðstafanir til að takmarka tjónið. Að mati stefnda verði stefn­andi að bera hall­ann af þeirri van­rækslu.

Stefndi vísar til framlagðra gagna sem sýni að þáverandi lögmaður hans hafi á tíma­­­­bili frá 7. maí 2014 til 12. ágúst sama ár ítrekað sett sig í samband við þáverandi lög­­­­­mann stefn­anda. Á því ári, nánar tiltekið 7., 28. og 30. maí, 2., 4., 11., 18. og 23. júní, 1., 8. og 29. júlí og 12. ágúst, hafi lögmaðurinn innt lögmann stefnanda meðal annars eftir svörum við því hvort stefnandi hefði gert ráðstafanir til að leigja húsnæðið út að nýju. Stefnandi hafi hins vegar ekki svarað þeim fyrirspurnum. Í eitt skipti, í lok maí það ár, hafi lög­maður stefnanda svarað símtali frá lögmanni stefnda en þá hafi því verið svarað til að ekki fengist svar frá stefnanda varðandi þetta. Lögmaður stefnanda hafi svo fylgt þessu eftir með tölvuskeyti 11. júní 2014 og með símtali í júlí sama ár án við­­bragða af hálfu stefnanda. Að mati stefnda megi því augljóslega ráða af þessum gögn­­­um að stefndi hafi að yfirlögðu ráði vanrækt þá skyldu að draga úr tjóni sínu, þrátt fyrir hvatningu stefnda í þá veru.

Varðandi kröfu um dráttarvexti þá mótmælir stefndi því að miða eigi upphafstíma slíkra vaxta við 27. nóvember 2016, daginn þegar mánuður var liðinn frá upp­kvaðningu hæstaréttardóms í máli nr. 83/2016. Í því sambandi tekur stefndi fram að engar upplýsingar hafi legið fyrir um fjárhæð bóta við uppkvaðningu dómsins. Stefndi telur hins vegar, verði lagt til grundvallar að stefnandi eigi rétt á bótum, að leggja eigi til grundvallar að upphafsdagur dráttarvaxta verði í fyrsta lagi þegar mánuður er liðinn frá dómsuppsögu, sbr. 2. málsl. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Um lagarök að öðru leyti vísar stefndi meðal annars til reglna samninga- og kröfu­­­­­­­­réttar, reglna um skaðabætur innan samninga, almennra reglna um efndabætur, laga nr. 91/1991, laga nr. 38/2001 og sjónarmiða um tómlæti.

 

IV.

Niðurstöður:

Stefndi hefur bent á það að vísa eigi málinu frá án kröfu með vísan til 1. og 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 þar sem ágreiningi aðila hafi lokið með dómi Hæsta­réttar Íslands 27. október 2016 í máli nr. 83/2016. Stefn­andi hefur mótmælt mála­tilbúnaði stefnda að þessu leyti og talið að neikvæð bind­andi réttaráhrif leiði ekki af fyrr­­­greind­um hæsta­­réttar­dómi vegna þess ágreinings sem nú sé til úrlausnar. Við túlkun á réttar­reglum um bind­andi áhrif dóma gagnvart síðari dómsmálum ber almennt að gæta var­úðar svo ekki halli á rétt einstaklinga og lögaðila til að­gangs að dóm­­stólum, sbr. 1. mgr. 70. gr. stjórnar­­­skrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. 8. gr. laga nr. 97/1995. Hvað ágreining aðila varðar þá er til þess að líta að þó að bæði málin eigi rætur að rekja til sömu atvika þá er dóm­krafa stefn­­­­­­anda í því máli sem nú er rekið fyrir dómi annars efnis en í fyrra málinu og að auki reist á öðrum grunni, nánar tiltekið er fjárhæð dóm­­­kröfunnar önnur í því máli sem nú er rekið fyrir dómi og þá lýtur nú­verandi máls­grund­völlur að heimtu efndabóta en í hinu fyrra máli laut máls­grund­völlur­­inn að kröfu um efndir stefnda samkvæmt aðalefni leigusamningsins eftir að stefn­andi tók við húsnæðinu. Í fyrrgreindum dómi Hæsta­­réttar hefur þannig hvorki verið fjallað um dóm­­­­­­kröfu stefn­anda né heldur verið tekin afstaða til málsástæðna hans sem liggja til grund­vallar í máli þessu á þann hátt að jafnað verði til þess að þegar hafi verið leyst úr þeim kröfum sem stefnandi hefur nú uppi. Að framan­greindu virtu stendur 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 ekki í vegi fyrir því að efnis­­dómur gangi í máli þessu og eru því ekki efni til að vísa mál­inu frá dómi án kröfu.

Stefndi krefst meðal annars sýknu vegna orðalags í málsástæðukafla í stefnu sem hann telur að hafi falið í sér bindandi yfirlýsingu stefnanda, nánar tiltekið að stefnandi hefði verið nauð­beygður til að stað­festa riftun svo honum væri unnt að ráð­stafa eign­inni og þannig tak­marka tjón sitt með einhverjum hætti, og að með þessu hafi stefn­andi í raun staðfest riftun umrædds húsaleigusamnings. Að mati dómsins ber að virða hið tilvitnaða orðalag í stefnu í samhengi við bréf lög­manns stefn­anda, dagsett 24. sept­ember 2015, sem einnig er vísað til á sama stað í stefn­­­u og lagt hefur verið fram, þar sem meðal annars var leitað eftir afstöðu stefnda til for­kaups­réttar sam­kvæmt húsa­­­­­­leigu­samn­ing­­num í tengslum við fyrirhugaða sölu hús­næðis­ins vegna meintra fjár­­­­­­­­­hags­vandræða stefnanda sökum riftunar stefnda. Að þessu virtu og með hliðsjón af mála­­­­tilbún­aði stefnanda að öðru leyti þá verður ekki dregin sú ályktun af hinu til­vitn­aða orða­­lagi að með því hafi stefnandi í raun staðfest riftunina frá upphafi svo leiði til þess að bóta­grund­völlur sé ekki til staðar. Verður orðalagið um staðfestingu riftunar­innar aðeins sett í samhengi við þá ætluðu ráðstöfun eignarinnar sem var uppi á þeim tíma, sbr. fyrrgreint bréf, enda miðast fjárkrafa stefnanda við efndabætur fram til dag­setn­ingar bréfsins og var því aðeins um að ræða staðfestingu riftunar frá og með þeim degi.

Með dómi Hæsta­réttar í máli nr. 83/2016 var lagt til grund­­­­­­­­­­­vallar að stefn­andi hefði með full­nægjandi hætti brugðist við athuga­­­semd­um Slökkvi­­­­­­liðs höfuð­borgar­­­svæðis­­­­­­­­ins og haldið húsnæðinu í lögmætu og leiguhæfu ástandi, sbr. 1. mgr. 23. gr. laga nr. 75/2000 og 19. gr. laga nr. 36/1994. Þá var í dóminum einnig lagt til grund­­vallar að riftun stefnda á um­ræddum leigu­­­­samn­ingi með bréfi 11. september 2013 hefði verið óheimil og að skil­­yrði sam­kvæmt 4., 5. og 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. laga nr. 36/1994 hefðu ekki verið upp­­­­­­fyllt. Framan­greind dómsniðurstaða um þessi atriði hefur fullt sönn­unar­­gildi í því máli sem nú er rekið milli aðila, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi hefur ekki fært fram sönnur fyrir hinu gagn­stæða og ber hann hallann af því. Að þessu virtu ber að leggja til grundvallar að húsa­leigu­samningi aðila hafi verið rift 11. september 2013 með sak­næm­um og ólög­mætum hætti af hálfu stefnda. Af framan­greindu leiðir að ekki verður fallist á með stefnda að stefnandi hafi sýnt af sér eigin sök svo leiði til sýknu með því að hafa ekki brugðist við með full­nægjandi hætti við ábend­ing­um stefnda og Slökkvi­liðs höfuð­­­­borgar­­svæðis­­ins varðandi úrbætur á hús­næðinu. Hið sama á við um málsástæður stefnda af sama toga sem lúta að niður­fellingu bótaábyrgðar eða lækkun bóta­fjár­hæðar.

Stefndi krefst sýknu vegna tómlætis stefnanda, annars vegar vegna meintrar van­rækslu stefnanda á að takmarka tjón sitt og hins vegar með því að stefnandi hafi ekki gert eðli­legan reka að því að gera kröfu um efndabætur. Varðandi hið fyrrgreinda atriði þá liggur fyrir að meðal máls­gagna er bréf lögmanns stefnanda frá 24. september 2015 þar sem greint var frá hugsan­­legum áformum um sölu húsnæðisins og einnig liggur fyrir að Jöfri ehf. var falið að leigja út húsnæðið 3. febrúar 2016 og það í fram­haldi auglýst til leigu. Að þessu virtu verður ekki fallist á það með stefnda að stefn­andi hafi sýnt af sér tóm­læti varðandi það að takmarka tjón sitt svo leiði til sýknu. Um hið síðarnefnda, að því er varðar meint tómlæti stefnanda við að halda fram kröfu um efnda­bætur, þá liggur fyrir að í héraðs­­dóms­máli nr. E-1104/2015, sem lá til grund­vallar fyrr­greind­­um hæstaréttar­dómi, fékk stefn­andi bók­­­­að í þingbók 14. október 2015 að hann áskildi sér rétt til að sækja frek­­­­ari kröfur gegn stefnda í öðru máli og væri því ekki með nokkrum hætti að gefa eftir kröfur á hendur stefnda. Að því virtu og með hliðsjón af niður­­­stöðu í fyrr­greindu hæsta­­­­­réttarmáli vegna fyrri ágrein­ings aðila þá gat stefnda ekki dulist að stefn­­­andi myndi eða kynni að fara ítar­lega yfir réttarstöðu sína og í fram­­­­haldi leita réttar síns gagn­­vart stefnda um efnda­bætur. Þá var ekki þörf á því í ljósi undan­gengins ágrein­­ings og atvika milli aðila að leggja fram form­­­lega bótakröfu í aðdraganda hinnar síðari máls­­­­höfðunar, sbr. einnig dóm Hæsta­réttar í máli nr. 368/1993, sem birtur er í dóma­­safni 1995, bls. 1715. Að þessu virtu verður ekki fallist á sýknukröfu stefnda á grund­velli tóm­­lætis.

Húsaleigusamningur aðila var tímabundinn og án uppsagnarákvæðis og var hann í gildi á þeim tíma þegar honum var rift og voru þá níu ár eftir af samnings­tímabilinu. Að þessu virtu mátti stefnandi gera ráð fyrir mán­aðarlegum leigutekjum af hús­næðinu fram í október á árinu 2022, sbr. 58. gr. laga nr. 36/1994. Vanefnd stefnda með þeirri riftun sem að framan greinir fór í bága við meginreglur samninga- og kröfu­réttar og leiddi af sér fjártjón fyrir stefnanda og með því skapaðist bótaréttur fyrir hann á grund­­velli reglna um efnda­­­bætur. Stefndi var aðili að samningnum og þekkti efni hans. Stefndi mátti þannig vita að með því að rifta samningnum með saknæmum og ólög­mætum hætti 11. sept­ember 2013 yrði stefn­­­andi fyrir fjárhagstjóni sem stefndi gæti borið ábyrgð á. Að framan­­­greindu virtu verður ekki fallist á með stefnda að bóta­grundvöllur sé ekki til staðar, að stefn­andi hafi ekki sýnt fram á né fært rök fyrir því að hann hafi í raun orðið fyrir tjóni vegna riftunar­innar eða að ekki sé sannað um orsaka­­samband.

Stefn­andi krefst efndabóta vegna tapaðrar húsaleigu í tæpa 22 mánuði á tímabili frá og með 1. desember 2013 til og með 24. sept­­ember 2015, uppreiknaðrar sam­kvæmt vísi­tölu neysluverðs, samtals 15.811.036 krónur. Fjár­­­­krafan miðast við tíma­bilið frá því að stefndi hætti að greiða leigu samkvæmt húsa­leigu­­­samningnum uns stefnandi taldi sig nauð­beygðan til að staðfesta riftun stefnda á samn­­ingnum svo unnt væri að ráðstafa eigninni með sölu, sbr. fyrrgreint bréf lög­manns hans 24. september 2015. Í máli þessu er ágreiningur um það hvort fjárhæð umkrafinna efnda­­­bóta endur­spegli bótaskylt tjón sem stefndi hefði mátt sjá fyrir sem sennilega afleiðingu af riftun­inni og samhliða hvort stefn­andi hafi reynt að takmarka tjón sitt. Eitt af megin­skilyrðum efnabóta, sem stefndi byggir á til stuðnings aðal- og vara­kröfu, er að ein­ungis það tjón sem samn­­ings­aðili gat með sanngirni séð fyrir sem senni­­­­lega afleiðingu vanefndar sinnar verði bætt. Þá byggir stefndi samhliða á þeirri almennu reglu sem gildir um efndabætur, til stuðnings aðal- og varakröfu, að leigusala beri að grípa til við­eigandi ráð­stafana til að draga úr tjóni sínu, svo sem með því að leigja húsnæðið á ný eða ráð­stafa því með öðru móti og að stefnandi hafi í lögskiptum þeirra vanrækt þá tillits­skyldu og eigi það að leiða til þess að bætur verði lækkaðar að því marki sem honum hefði verið kleift að takmarka tjónið. Stefnandi byggir hins vegar á því að tjónið hafi verið fyrirsjáanlegt og sennilegt í ljósi van­­efndar stefnda og að hann hafi leitast við að takmarka tjónið. Varðandi hið síðara atriði, um takmörkun tjóns, hefur stefnandi í fyrsta lagi vísað til fyrrgreinds bréfs lögmanns hans 24. september 2015 um áform um sölu húsnæðisins. Í annan stað hefur stefnandi vísað til þess að hann hafi reynt að leigja út hús­næðið frá byrjun febrúar 2016 en í því sambandi liggur fyrir að vitnið Bergsveinn Ólafsson, lög­giltur leigumiðlari o.fl., bar fyrir dómi að Jöfri ehf. hefði samkvæmt beiðni frá stefnanda 3. febrúar 2016 verið falið að leigja út húsnæðið og það þá strax verið aug­lýst til leigu. Hið sama kemur fram í skriflegri yfirlýsingu Berg­sveins frá 28. ágúst 2017 sem hann staðfesti fyrir dómi. Þá byggir stefn­­andi í þriðja lagi á því sem fram kom við munnlegan málflutning, sem gagn­rök við mála­tilbúnaði stefnda, og var ekki mótmælt að kæmist að, að stefn­andi hefði framan af talið sig bundinn af hinum tíma­­bundna leigu­­samningi til 15 ára. Að því virtu hefði verið eðlilegt að ekki væri hlaupið til og hús­næðið leigt út við vanefnd stefnda og þannig hefði mögulega verið opnað á bóta­kröfu stefnda síðar. Stefnandi hefði þannig verið í góðri trú enda hefði hann mátt vera það þar sem héraðs­dómur hefði í tengslum við fyrri ágrein­ing aðila, sbr. dóm upp­kveðinn 5. nóvember 2015 í máli nr. E-1104/2015, fallist á mála­tilbúnað stefn­­­anda um skyldu stefnda til að efna húsa­leigu­samninginn samkvæmt aðal­­efni samn­­­ingsins en því ekki verið hnekkt fyrr en tæpu ári síðar í hæstaréttarmáli nr. 83/2016.

Við mat á framangreindum atriðum er til þess að líta að tæpir 22 mánuðir liðu frá því að stefndi hætti að greiða húsaleigu uns lögmaður stefnanda sendi honum fyrr­greint bréf 24. september 2015 þar sem fram komu meðal annars áform um sölu hús­næðisins og frá þeim tíma liðu rúmir fjórir mánuðir uns Jöfri ehf. var falið að auglýsa húsnæðið laust til leigu. Er um að ræða óvenjulega langan tíma í almennu tilliti varð­andi það að halda að sér höndum um útleigu atvinnu­hús­næðis mið­svæðis á höfuð­borgarsvæðinu. Skal þá einnig litið til þess að stefnandi er lögaðili sem leigir meðal annars út húsnæði í atvinnuskyni. Að mati dómsins hefur stefnandi ekki útskýrt með full­nægjandi hætti hinn langa tíma sem fór í það að hefja ráðstafanir með húsnæðið sem hefðu verið til þess fallnar að takmarka tjón hans. Með dómi Hæsta­­­réttar í máli nr. 83/2016 var lagt til grund­­­vallar að stefndi hefði rýmt húsnæðið í nóvember 2013 og að stefnandi hefði tekið við um­ráðum þess frá sama tíma og ber að leggja hið sama til grundvallar í máli þessu, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Þá verður ráðið af fram­­­­lögðum skjöl­um að lög­maður stefnda, í samskiptum við þáver­andi lögmann stefn­­­anda, leit­­aðist á hluta tíma­­­­bils­ins við að benda stefnanda á mikilvægi þess að leigja hús­næðið út að nýju og takmarka tjónið, sbr. tölvu­­skeyti 30. maí 2014, 2., 4. og 18. júní sama ár, 1. og 29. júlí sama ár og 12. ágúst sama ár. Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að stefnandi hafi mjög lítið eða ekkert gert með fyrrgreindar ábend­ingar. Að þessu virtu og með vísan til þess að stefndi var búinn að rýma hús­næðið í nóv­­ember 2013 og að stefn­andi hafði tekið við því á sama tíma þá verður ekki fallist á með stefnanda að hann hefði mátt vera í góðri trú um að hann væri bundinn af leigu­­­samn­­ingnum gagnvart stefnda sem réttlætt hafi þann langa tíma sem leið frá því að hann tók við húsnæðinu uns hann leitaðist við að hefja ráð­stöfun á því með hugsan­legri sölu í lok september 2015 og síðar með því að reyna að leigja það út í byrjun febrúar 2016. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi niður­staða héraðsdóms 5. nóv­ember 2015 um að efna bæri húsaleigu­samninginn samkvæmt efni sínu enda var þeirri niður­­stöðu hnekkt með fyrr­greindum hæstaréttardómi og var mála­tilbúnaður stefn­anda í því máli ekki á ábyrgð stefnda.

Að framangreindu virtu er það mat dómsins að stefndi hafi sýnt nægjanlega fram á það að nokkur vanhöld hafi verið á því af hálfu stefnanda að takmarka tjón sitt og að stefndi hafi ekki með sanngirni getað séð fyrir að hon­um yrði gert að bæta allt það fjár­­hags­tjón sem krafa stefnanda tekur til eftir að húsaleigu­samningnum var rift. Full­yrðing stefnda um hagstæðar markaðs­aðstæður fyrir útleigu atvinnu­hús­næðis á um­rædd­um tíma, það er frá riftun húsaleigusamningsins og fram til 24. september 2015, er ekki studd gögn­um og samrýmist ekki nægjanlega fram­burði vitnis­­ins Berg­sveins sem bar um að erfiðlega hefði gengið að koma eigninni út þar sem um hefði verið að ræða stórt húsnæði með opnu vinnurými á annarri hæð en meiri eftirspurn hefði verið eftir atvinnuhúsnæði á fyrstu hæð. Einnig hefði verið erfiðara að leigja út húsnæðið þar sem þröngt aðgengi hefði verið að því í stigahúsi og það verið án lyftu og því sér­staklega óhentugt fyrir umferð fatlaðra. Þá hefðu markaðsaðstæður fyrir útleigu á atvinnuhúsnæði almennt verið betri á árinu 2016 en árunum tveimur á undan. Hús­næðið hefði síðan fyrst verið leigt út í lok árs 2016 eftir að hafa verið auglýst til leigu frá því í byrjun febrúar sama ár. Að framangreindu virtu er ósannað að markaðs­aðstæður hafi verið sérstak­lega hag­stæðar fyrir stefnanda til að koma hús­næðinu í út­leigu að nýju og verður stefndi látinn bera hallann af því. Hið sama á við um stað­hæfingu stefnda um að leiguverð hafi almennt verið hærra eftir riftun húsaleigu­samningsins, en stefndi hefur engin gögn lagt fram því til stuðnings. Kemur því aðeins til álita að lækka kröfu stefnanda um efndabætur.

Fyrir liggur að umræddur húsaleigusamningur féll undir gildissvið laga nr. 36/1994 nema um annað væri samið, sbr. 3. mgr. 1. gr. og 2. mgr. 2. gr. þeirra laga. Við mat á fjár­hæð hæfilegra efnda­bóta til stefnanda þykir að nokkru mega hafa hlið­sjón af þeim hlutlæga lögfesta fresti sem almennt gildir um upp­sögn ótíma­bundins leigu­­­samnings vegna atvinnu­húsnæðis til lengri tíma, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 56. gr. laga nr. 36/1994. Þar er almennt gert ráð fyrir sex til tólf mánaða uppsagnarfresti miðað við lengd leigu­tíma fyrir uppsögn. Fyrir liggur að um­rætt húsnæði var búið að vera í sam­felldri leigu hjá stefnda í tæp sex ár uns hann rifti húsaleigu­samn­ingnum en samningnum var ætlað að vara í fimmtán ár eins og áður greinir. Þá liggur fyrir sam­kvæmt fyrrgreindri yfirlýsingu og fram­burði vitnisins Berg­sveins að um ellefu mán­uði tók að finna nýjan leigutaka að hús­næðinu miðað við markaðsaðstæður á árinu 2016 varð­andi útleigu á atvinnu­húsnæði á höfuð­borgar­svæðinu. Einnig verður ráðið af fram­­­burði Bergsveins að markaðs­aðstæður fyrir slíkt húsnæði á árunum á undan hafi verið heldur lakari. Að framan­greindu virtu og að teknu tilliti til eðlis og markmiðs efndabóta þá þykir rétt  að líta til efri marka framan­­­­greinds uppsagnarfrests, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 56. gr. laga nr. 36/1994, og jafnframt til þess tíma sem tók að finna nýjan leigutaka á árinu 2016 sem hæfilegs hlut­lægs viðmiðs við ákvörðun ­bóta sem stefndi hefði að minnsta kosti með sann­girni mátt sjá fyrir sem sennilega afleið­ingu riftunar­innar vegna tap­aðrar húsaleigu hjá stefnanda. Að því virtu þykir hæfi­­legt að leggja til grund­­vallar að stefndi greiði stefn­anda efnda­­bætur sem nemi upp­­reiknaðri grunn­leigu miðað við vísi­tölu neysluverðs vegna út­leigu hús­næðisins sam­kvæmt húsaleigu­samn­ingi aðila í tólf mán­uði, á tíma­bili frá og með 1. des­ember 2013 til og með 1. nóv­ember 2014, eða samtals 8.649.616 krónur.

Í málinu er ágreiningur um upphafstímamark dráttarvaxta. Við úrlausn þess ágrein­­­­­­­­­­­ings þykir rétt að líta til þess að með dómi Hæstaréttar í máli nr. 83/2016 lágu ekki fyrir upplýsingar um fjárhæð efndabóta og verður stefnandi sjálfur að bera hall­­­­ann af málatilbúnaði sínum við meðferð þess máls. Þá var það í raun fyrst við úr­lausn þess máls sem hér er til umfjöllunar að fjárhæð efndabóta skýrðist. Að þessu virtu og með vísan til 2. málsl. 9. gr. laga nr. 38/2001 verður lagt til grundvallar að upp­­­­­­hafs­dagur dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga miðist við þann dag þegar mán­­uður er liðinn frá dómsuppsögu í máli þessu. Að öðru leyti verður fallist á vaxta­kröfur stefn­anda eins og þær eru settar fram í stefnu.

Að öllu framangreindu virtu verður stefnda gert að greiða stefnanda efndabætur að viðbættum vöxtum og dráttarvöxtum, allt eins og nánar greinir í dómsorði.

        Með hliðsjón af niðurstöðum máls þessa og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

Af hálfu stefnanda flutti málið Valgerður Björk Benediktsdóttir lögmaður fyrir hönd Sigurðar G. Guðjónssonar lögmanns. Af hálfu stefnda flutti málið Atli Björn Þor­­­­björnsson lögmaður.

Daði Kristjánsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Sjóklæðagerðin hf., greiði stefnanda, Heimiliskaupum ehf., 8.649.616 krónur auk vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. desember 2013 til þess dags þegar mánuður er liðinn frá uppkvaðningu dóms þessa en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.

 

Daði Kristjánsson