- Fasteign
- Loforð
- Nauðungarsala
- Óréttmætir viðskiptahættir
- Veðsetning
D Ó M U R
Héraðsdóms Reykjavíkur frá 8. febrúar 2018 í máli nr. E-537/2018:
Hanna Þórunn Axelsdóttir
(Unnur L. Hermannsdóttir lögmaður)
gegn
Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins
(Andri Andrason lögmaður)
Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni
aðalmeðferð þess þann 17. janúar sl., er höfðað af Hönnu Þórunni Axelsdóttur,
Eskihlíð 5, Reykjavík, með stefnu birtri 10. febrúar 2018 á hendur
Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins, Engjateigi 11, Reykjavík.
Stefnandi gerir aðallega þær dómkröfur að
stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnanda 7.406.903 krónur, ásamt
dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 27. apríl 2016 til
greiðsludags.
Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt
verði með dómi að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda sem nemur mismun á
markaðsverði fasteignarinnar að Eskihlíð 5, 105 Reykjavík, fastanr. 202-9860,
miðað við 2. september 2014, og söluverði fasteignarinnar við nauðungarsölu 2.
september 2014, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti
fasteignarinnar.
Í öllum tilvikum er af hálfu stefnanda
krafist málskostnaðar úr hendi stefnda, að teknu tilliti til virðisaukaskatts,
eins og mál þetta væri eigi gjafsóknarmál.
Stefndi krefst sýknu af öllum dómkröfum
stefnanda.
Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi
stefnanda auk virðisaukaskatts.
Ágreiningsefni
og málsatvik
Mál þetta á rót sína að rekja til
nauðungarsölu á fasteigninni Eskihlíð 5, 1. hæð, 105 Reykjavík, fastanr.
202-9860, (hér eftir einnig fasteignin eða eignin) sem var áður í eigu
stefnanda. Framhaldssala á eigninni fór fram þann 27. nóvember 2013 og varði
Lífeyrissjóður hjúkrunarfræðinga, nú stefndi Lífeyrissjóður starfsmanna
ríkisins (LSR), þar veðkröfur sínar og keypti eignina á uppboðinu. Forsaga
málsins er annars sú að 18. maí 2006 gaf stefnandi út veðskuldabréf til
Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga (hér eftir einnig sjóðurinn) þar sem sjóðurinn
lánaði stefnanda 2.000.000 króna, en lánið var bundið vístölu neysluverðs til
verðtryggingar. Stefnandi veitti sjóðnum veð í fasteign sinni að Eskihlíð 5 á
þriðja veðrétti, en á 1. og 2. veðrétti hvíldu lán Landsbanka Íslands hf., alls
að fjárhæð 15.800.000 krónur. Hinn 20. desember 2007 gaf stefnandi enn á ný út
veðskuldabréf til Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga, að fjárhæð 2.000.000 króna,
og var lánsfjárhæðin bundin vístölu neysluverðs. Hvíldi veðskuldabréfið á 4.
veðrétti á fasteign stefnanda, Eskihlíð 5, en 5. október 2010 var gerð skilmálabreyting á því láni þar sem
vanskil voru lögð við höfuðstól skuldarinnar.
Í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008 lenti
stefnandi í fjárhagsvandræðum. Ein helsta ástæðan var lán á 2. veðrétti
fasteignar stefnanda, sem Landsbankinn hf. hafði veitt stefnanda, en það lán
var síðar metið sem ólögmætt gengisbundið lán. Stefnanda var ekki tilkynnt um
endanlegan endurútreikning á hinu ólögmæta láni fyrr en sama dag og
framhaldssala fór fram á fasteigninni, eða 27. nóvember 2013. Áður en endurútreikningur
átti sér stað taldist fasteignin yfirveðsett en staðan breyttist snarlega eftir
endurútreikninginn. Stefnandi byggir meðal annars á því að skoða verði atvik í
því ljósi þar sem réttur útreikningur lánanna hefði gerbreytt aðstöðu hennar varðandi
skil á afborgunum lána og möguleikum á að selja fasteignina á almennum markaði.
Aðdragandi nauðungarsölu á fasteigninni var
annars sá að 16. janúar 2013 gerði Gjaldheimtan, fyrir hönd Reykjavíkurborgar,
kröfu um nauðungarsölu vegna kröfu að höfuðstól 77.442 krónur vegna
fasteignagjalda í vanskilum. Þá gerði Landsbankinn hf. kröfu um nauðungarsölu
14. mars 2013 vegna kröfu að höfuðstól 992.390 krónur vegna fyrrgreinds láns er
hvíldi á 1. veðrétti fasteignarinnar. Hinn 19. september 2013 voru svo sameinaðar
nauðungarsölubeiðnir teknar fyrir og ákveðið að byrja uppboð á eigninni. Hinn
4. nóvember 2013 var uppboðið byrjað en þá ákveðið að halda áfram uppboðinu á
fasteigninni sjálfri 27. nóvember 2013. Við framkvæmd nauðungarsölu lýstu síðan
eftirfarandi aðildar kröfum í söluandvirði eignarinnar: Reykjavíkurborg vegna
fasteignagjalda; VÍS hf. vegna brunatryggingar; Landsbankinn hf. vegna
veðskuldabréfa á 1. og 2. veðrétti; og stefndi vegna veðskuldabréfa á 3. og 4.
veðrétti. Í réttindaröð á eftir stefnda lýstu svo kröfu Holtavegur 10 ehf. á
grundvelli fjárnáms á 5. veðrétti og Byko ehf. á grundvelli fjárnáms á 6.
veðrétti. Við framhald uppboðs 27. nóvember 2013 komu fram boð frá
Landsbankanum hf., stefnda og þriðja aðila og fór svo að stefndi átti hæsta boð,
26.000.000 króna, og var uppboði á eigninni þá lokið. Samkvæmt frumvarpi
sýslumanns til úthlutunar nam söluverð íbúðarinnar við nauðungarsölu 26.000.000
króna, en kaupandi var Lífeyrissjóður hjúkrunarfræðinga.
Af hálfu stefnanda er staðhæft að í kjölfar
nauðungarsölunnar hafi lögfræðingur stefnanda haft samband við stefnda þar sem
hún hafi talið framangreinda niðurstöðu ósanngjarna í sinn garð. Er og staðhæft
af hálfu stefnanda að lögmaður sjóðsins hafi þá sýnt þessu fullan skilning og
sagst binda vonir við að sem hæst verð fengist fyrir eignina svo að stefnandi
fengi sem mest út úr sölunni. Af hálfu stefnda er ekki gengist við því að
samskipti hafi verið með þessum hætti, en að við framhald uppboðs hafi fulltrúi
stefnanda óskað eftir því að sýslumaður gæfi frest til 22. janúar 2014 til að
samþykkja boð í eignina og sú ósk verið samþykkt. Þá hafi fulltrúi stefnanda
óskað eftir því að stefnandi fengi að leigja eignina í allt að tólf mánuði frá
samþykki boðs og hafi leigufjárhæðin verið ákveðin 140.000 krónur á mánuði.
Þann 16. janúar 2014 hafi stefnandi síðan farið fram á það við sýslumann að
hann frestaði því að taka afstöðu til boðs stefnda fram yfir 1. september 2014
og hafi hann orðið við þeirri beiðni af hálfu stefnanda, sbr. 2. mgr.
bráðabirgðaákvæðis V í lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. lög nr.
130/2013. Hafi samþykkisfrestur því verið framlengdur til 2. september 2014.
Telur stefndi að þegar sá frestur hafi verið liðinn og stefndi staðið að fullu
skil á söluverðinu hafi boð stefnda að fjárhæð 26.000.000 krónur talist vera
samþykkt.
Svo sem ráða má af frumvarpi til úthlutunar á
uppboðsandvirði, dags. 13. október 2014, sem ekki virðast hafa verið gerðar
athugasemdir við, þá greiddust af söluverði fasteignarinnar á nauðungarsölunni
26.000.000 króna, sölulaun í ríkissjóð, 260.000 krónur, lögveðskröfur
Reykjavíkurborgar og VÍS hf., alls 480.939 krónur, kröfur Landsbankans hf. á 1.
og 2. veðrétti, alls 20.764.842 krónur, krafa stefnda á 3. veðrétti að fullu,
2.650.237 krónur, og að hluta til krafa stefnda á 4. veðrétti 1.843.982 krónur.
Eftirstöðvar kröfu stefnda á 4. veðrétti voru því 1.593.097 krónur, en ekkert
hafi þá síðan fengist greitt upp í fyrrnefndar lýstar kröfur vegna fjárnáms á
5. og 6. veðrétti.
Að liðnum fresti til athugasemda við frumvarp
til úthlutunar á söluverði, þann 29. október 2014, var fasteigninni afsalað til
stefnda þann 11. nóvember 2014, til samræmis við 1. mgr. 56. gr. laga nr.
90/1991. Að útgefnu afsali beindi stefndi svo áskorun til stefnanda, 3.
desember 2014, um að henni bæri að víkja af fasteigninni, sem stefndi teldist
nú löglegur eigandi að, innan 90 daga. Þegar leið að lokum þess frests er
stefnanda var þá gefinn fékk stefndi þær upplýsingar hjá sýslumanni, 25.
febrúar 2014, að stefnandi hefði, sem fyrr segir, óskað eftir því við framhald
uppboðs að fá að leigja eignina í allt að tólf mánuði og að leigufjárhæð hefði
þar verið ákveðin 140.000 krónur á mánuði, sbr. breytingu á uppboðsskilmálum.
Sama dag, 25. febrúar 2015, sendi stefndi síðan fulltrúa stefnanda húsaleigusamning
sem stefnandi skyldi undirrita þar sem gert var ráð fyrir að stefnandi leigði
fasteignina í samræmi við þetta.
Stefnandi bjó þá í eigninni í eitt ár
samkvæmt heimild í nauðungarsölulögum og greiddi þá hæfilega húsleigu. Að liðnu
rúmu ári afhenti stefnandi síðan lögfræðingi stefnda lykla að íbúðinni. Var þá
að sögn stefnanda áréttað af hálfu lögfræðingsins að hún vonaðist til þess að
sem hæst verð fengist fyrir íbúðina svo að stefnandi fengi sem mest fyrir sinn
snúð. Stefnda segist hins vegar svo frá að 2. júlí 2015 hafi stefnandi óskað
eftir því við stefnda að leigutíminn yrði framlengdur, en af því tilefni hafi
stefndi tekið fram að þar sem þyrfti að fara að setja fasteignina á sölu þyrfti
stefnandi að finna sér annað húsnæði. Að endingu, meðal annars að teknu tilliti
til aðstæðna stefnanda, hafi stefndi þó fallist á að framlengja
húsaleigusamning til 1. nóvember 2015, gegn því að stefnandi myndi undirrita
hann, en það hafi hún ekki gert. Þann 16. og 21. september 2015 hafi stefndi
svo vakið athygli stefnanda á því að undirritaður húsaleigusamningur hefði ekki
borist. Þann 28. október 2015 hafi stefnandi síðan skilað lyklum að
fasteigninni. Ekki sé fallist á það af hálfu stefnda að þá hafi verið áréttað
af hálfu lögfræðings stefnda að hún vonaðist til þess að sem hæst verð fengist
fyrir eignina eða að hún seldist fljótt svo að stefnandi „fengi sem mest fyrir
sinn snúð“ eða „eitthvað út úr sölunni“, svo sem haldið sé fram í stefnu í
málinu. Í framhaldi framangreindra samskipta hafi fasteignin síðan verið auglýst
til sölu af hálfu stefnda. Þann 27. apríl 2016 komst svo á sölusamningur
stefnda við þriðju aðila um eignina og var söluverð 45.000.000 króna og afsal
til nýrra eigenda gefið út 16. september 2016.
Með tölvubréfi, 29. júní 2016, staðfesti
stefndi við fulltrúa stefnanda, með vísan til samtals, að kröfur stefnda á
hendur stefnanda hefðu verið felldar niður í samræmi við 57. gr. laga nr.
90/1991. Þeirri staðfestingu svaraði fulltrúi stefnanda samdægurs með því að
ítreka ósk um uppgjör, það er um söluverð eignarinnar að frádregnum kostnaði
lífeyrissjóðsins. Svaraði stefndi þá því að ekki væri ljóst hverju væri með
þessu verið að óska eftir, en að samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991 bæri stefnda
að lækka lán sem svaraði til markaðsverðmætis eignarinnar og hefði það verið
gert að fullu. Hafi fulltrúi stefnanda þá svarað því til að þetta væri
„auðvitað eðlileg krafa“.
Síðsumars eða haustið 2016 kom stefnandi til
stefnda og lýsti því þá yfir að henni þætti ósanngjarnt að hún fengi ekki að
njóta söluhagnaðar af fasteigninni og óskaði eftir því að fá að sjá uppgjör
vegna hennar. Þann 4. október 2016 barst stefnda síðan tölvubréf frá stefnanda
um að uppgjör fyrir eignina hefði ekki skilað sér til stefnanda. Stefndi
svaraði samdægurs og sendi stefnanda þá frumvarp til úthlutunar á söluverði
fasteignarinnar um það hvaða kröfur hefðu fengist greiddar auk kvittunar fyrir
uppgreiðslu láns stefnanda. Var þar vísað til 57. gr. laga nr. 90/1991 og að í
lögunum væri að öðru leyti ekki kveðið á um uppgjör skulda vegna nauðungarsölu.
Gæti stefndi því ekki sent stefnanda annað uppgjör í tengslum við nauðungarsölu
fasteignarinnar.
Þann 2. nóvember 2016 fór síðan fram fundur
stefnda með stefnanda og fulltrúa hennar að þeirra ósk. Kom þar fram af þeirra
hálfu að afstaða stefnda væri ósanngjörn, það er að stefnandi fengi ekki að
njóta söluhagnaðar af fasteigninni. Var þá farið fram á það að stefndi aflaði
mats á verðmæti fasteignarinnar miðað við það tímamark þegar boð sjóðsins var
samþykkt. Var fallist á þá ósk sem slíka og var verðmatið síðan sent stefnanda
16. desember 2016. Samkvæmt verðmatinu, dags. 16. desember 2016, var áætlað
markaðsverð fasteignarinnar miðað við september 2014, það er það tímamark þegar
boð stefnda í fasteignina var samþykkt af sýslumanni, alls 35.000.000 króna.
Með tölvupósti, dags. 14. mars 2017, hafnaði
stefndi síðan enn kröfu stefnanda um frekara uppgjör þeirra og taldi
lagaskilyrði ekki fyrir hendi til að verða við beiðni stefnanda, með vísan til
þess að í lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu væri ekki kveðið á um uppgjör
skulda vegna nauðungarsölu að öðru leyti en því er fram kæmi í 57. gr. laganna.
Þrátt fyrir þessa höfnun tók stjórn sjóðsins þó einhliða þá ákvörðun að
endurgreiða skyldi stefnanda þá fjárhæð sem hún hefði greitt sjóðnum fyrir
leiguafnot af fasteigninni að aflokinni nauðungarsölu, eða samtals 980.000
krónur. Lögð var áhersla á það að greiðslan væri án lagaskyldu og vegna
sérstakra aðstæðna stefnanda.
Stefnandi tilkynnti stefnda í framhaldinu að
hún sætti sig ekki við þessi málalok og sendi stefnda nú síðast formlegt bréf,
dags. 22. september 2017. Sjóðurinn hafnaði þá enn kröfum stefnanda með
tölvupósti, dags. 28. nóvember 2017. Í kjölfarið áttu sér svo stað samskipti á
milli lögmanna málsaðila þar sem stefndi var meðal annars inntur eftir afstöðu
til framangreinds ætlaðs loforðs lögfræðings stefnda við stefnanda. Þar sem að
sjóðurinn, nú stefndi LSR, hafi síðan ekki orðið við kröfum stefnanda um
uppgjör kveður stefnandi að sér hafi verið nauðugur sá kostur að höfða dómsmál
þetta.
Málsástæður
og lagarök af hálfu stefnanda
Stefnandi telji sig
eiga kröfu á stefnda er nemi mismun á markaðsverði Eskihlíðar 5 við
nauðungarsölu og kaupverði stefnda á eigninni á nauðungarsölu að uppgerðum
eftirstöðvum skulda stefnanda við stefnda. Til stuðnings kröfum vísi stefnandi einkum til reglna samningaréttar um
loforð og skuldbindingargildi þeirra. Stefndi hafi gefið stefnanda
skuldbindandi loforð um uppgjör vegna hagnaðar stefnda af kaupum á eigninni á
undirverði við nauðungarsölu. Stefnandi byggi einnig á almennum reglum
eignarréttar, veðréttar og auðgunarreglu kröfuréttar. Stefndi hafi hagnast með
óréttmætum hætti á kostnað stefnanda. Verði ekki fallist á fjárhæð kröfu
stefnanda geri hún varakröfu um að viðurkennt verði að á hafi komist samningur
aðila um að stefndi myndi ganga til nefnds uppgjörs við stefnanda og hins vegar
þrautavarakröfu um að viðurkennt verði að stefnandi eigi kröfu á hendur stefnda
vegna mismunarins.
Lög nr. 35/2017 um brottfall laga um
Lífeyrissjóð hjúkrunarfræðinga o.fl. felldu úr gildi lög nr. 2/1997, en með 2.
gr. laga nr. 35/2017 var Lífeyrissjóður hjúkrunar- fræðinga þannig sameinaður
B-deild LSR frá og með 1. janúar 2018, og tók hún þá við öllum eignum og
skuldbindingum sjóðsins. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 1/1997 um LSR starfar hann í
þremur deildum, A-deild, B-deild auk séreignadeildar. Stjórn LSR fari með
yfirstjórn sjóðsins, sbr. 7. gr. laganna og sé stefndi því réttur aðili til
varnar.
Hvað varði aðalkröfu stefnanda, þá hafi hún
átt eignina að Eskihlíð 5, Reykjavík, fastanr. 202-9860, og eignin því lotið
eignarrétti hennar. Stefnandi hafi þó gert samninga við stefnda um veðrétt yfir
eigninni til tryggingar lánum er stefndi hafi veitt stefnanda. Veðrétturinn
hafi veitt stefnda forgangsrétt til að taka fullnustu kröfu sinnar í peningaverði
eignar stefnanda. En þó veðréttindi séu óbein eignarréttindi þá séu þau fengin
til tryggingar fjárkröfu, en eigi ekki að geta orðið til þess að veðhafar
hagnist á kostnað veðsala, eins og stefnandi telji hafa gerst í þessu máli.
Stefnandi telji ljóst að stefndi hafi skuldbundið sig til þess að greiða
stefnanda þá fjárhæð sem tilgreind sé í aðalkröfu. Þegar litið sé heildstætt
til atvika, þá sé ljóst að stefndi hafi hagnast með óréttmætum hætti á kostnað
stefnanda. Beri stefnda því að standa stefnanda skil á þeim hagnaði sem hafi
orðið af kaupum eignarinnar á undirverði við nauðungarsölu.
Óumdeilt sé að stefnandi hafi verið skylduð
til að láta eign sína af hendi á grundvelli laga nr. 90/199, en þar sé kveðið á
um heimild til að ráðstafa eign, án tillits til vilja eiganda hennar, með
nauðungarsölu. Söluverð eignarinnar við nauðungarsölu hafi numið 26.000.000
króna, en sem fyrr segi hafi stefndi þá keypt eignina. Hafi sú fjárhæð dugað
til greiðslu áhvílandi veðskulda á 1.–4. veðrétti nema eftirstöðvar kröfu
stefnda á 4. veðrétti hafi numið 1.593.097 krónum. Hafi eftirstöðvar kröfunnar
að fullu verið felldar niður, enda óumdeilt að markaðsvirði eignarinnar hafi
verið hærra en söluverð við nauðungarsölu. Samtala áhvílandi veðskulda, sem
gerðar hafi verið upp með peningaverði eignarinnar, hafi því numið 27.593.097
krónum. Stefnandi telji óumdeilt að markaðsverð eignarinnar við nauðungarsölu
hafi verið 35.000.000 króna. Stefndi hafi því hagnast á eigninni, með
óréttmætum hætti og á kostnað stefnanda, um 7.406.903 krónur, sem sé mismunur á
markaðsverði eignarinnar við nauðungarsölu og uppgerðum veðskuldum sem lýst var
við nauðungarsöluna.
Stefndi hafi skuldbundið sig með loforði til
að standa stefnanda skil á mismun markaðsverðs eignarinnar við nauðungarsölu og
áhvílandi veðskulda á 1.–4. veðrétti. Lögfræðingur stefnda, Elísabet Þórey
Þórisdóttir, hafi gefið stefnanda slíkt skuldbind- andi loforð í kjölfar
nauðungarsölunnar, þar sem hún hafi lýst því yfir að hún vonaðist til að sem
hæst verð fengist fyrir eignina svo stefnandi fengi sem mest út úr sölunni.
Loforðið verði ekki skilið á annan hátt en að stefndi hafi ætlað að ganga til
uppgjörs við stefnanda vegna a.m.k. mismunar á undirverði eignarinnar við
nauðungarsölu og markaðsverði á þeim tíma. Telji stefnandi í raun að í
loforðinu hafi falist skuldbinding um að greiða allan hagnað af eigninni, eða
mismun á peningaverði hennar við sölu á almennum markaði í apríl 2016 að teknu
tilliti til úthlutunar söluverðs og annars kostnaðar stefnda. Stefnandi telji þó
eðlilegt að miða kröfu sína við það tímamark sem nauðungarsala hafi farið fram,
þannig að til greiðslu komi mismunur á markaðsverði við nauðungarsölu og
söluverði að uppgerðum eftirstöðvum af kröfu stefnda.
Lögfræðingur stefnda hafi haft fullt umboð
til að gefa slíkt loforð og stefnandi mátt treysta því að svo væri. Hafi því
komist á munnlegur samningur með aðilum um uppgjörið, sem krafist sé efnda á
með aðalkröfu stefnanda. Vegna loforðs stefnda hafi stefnandi ekki talið ástæðu
til að freista þeirra úrræða sem nauðungarsölulög bjóði upp á til að hnekkja
nauðungarsölu né ganga til samninga við kröfuhafa. Væru hagsmunir hennar enda
nægilega tryggðir með loforði stefnda. Lögfræðingur stefnda, Elísabet Þórey
Þórisdóttir, hafi ítrekað að fyrra bragði gefið slíkt loforð þegar stefnandi
hafi skilað lyklum íbúðarinnar, 23. október 2015, að loknu ársleigutímabili í
kjölfar sölu á henni. Lögfræðingurinn hafi að fyrra bragði tekið fram, án þess
að hún væri innt sérstaklega eftir því, að hún vonaðist til þess að eignin
seldist fljótt og vel svo að stefnandi fengi eitthvað út úr sölunni. Stefnandi
hafi því beðið eftir því að salan væri frágengin og síðan farið þess á leit við
stefnda að uppgjör við hana færi fram í samræmi við loforðið, fyrst munnlega,
en þegar ljóst hafi verið að stefndi ætlaði sér ekki að standa við gefið loforð
hafi stefnandi fært fram rök fyrir því að stefndi ætti eftir sem áður að greiða
henni mismun á markaðsverði og söluverði eignarinnar.
Stefnandi vísi til almennra reglna
samningaréttar um skuldbindingargildi loforða, en munnlegir samningar séu
jafngildir skriflegum. Loforð stefnda hafi verið gefið án annars fyrirvara en
þess að hærra verð fengist fyrir eignina en við nauðungarsölu. Stefndi hafi
fengið 45.000.000 króna fyrir eignina við almenna sölu og því sé ljóst að ganga
hefði átt til uppgjörs við stefnanda. Vísist til sjónarmiða sem rakin séu hér
síðar um þá fjárhæð sem stefnda beri að standa stefnanda skil á á grundvelli
loforðs stefnda.
Stefnandi byggi einnig sjálfstætt á því að af
atvikum megi vera ljóst að sjóðurinn hafi auðgast með óréttmætum hætti á
kostnað stefnanda. Viðurkennt sé í íslenskum rétti að krafa geti stofnast vegna
óréttmætrar auðgunar. Í slíkri kröfu felist að sá sem hafi hlotið óréttmæta
auðgun á kostnað annars skuli skila viðkomandi ávinningnum. Skilyrði fyrir
stofnun kröfu á þessum grundvelli séu þau að sá sem geri kröfu hafi beðið
sannanlegt tjón, að gagnaðili hafi auðgast í beinum eða nægum tengslum við
tjónið og að fjárhæð kröfunnar sé ekki hærri en sú upphæð sem auðgunin taki
til. Öllum þessum skilyrðum sé hér fullnægt, en ljóst sé að stefndi hafi
eignast fasteign stefnanda við nauðungarsölu sem hafi ekki verið að frumkvæði
stefnanda og óumdeilt að kaupverð við nauðungarsöluna hafi verið langt undir
markaðsvirði eignarinnar. Augljós tengsl séu á milli kaupa stefnda á fyrrum
eign stefnanda og auðgunar sjóðsins.
Einn kröfuhafa, Landsbankinn hf., hafi
tilkynnt stefnanda um endurútreikning á ávílandi láni, er hafi talist vera
ólögmætt gengistryggt lán, sama dag og framhaldssala á eigninni hafi farið
fram, 27. nóvember 2013. Við endurútreikninginn hafi krafa Landsbankans hf.
lækkað um tæpar 11 milljónir króna. Ljóst sé að stefndi hafi haft fulla
vitneskju um endurútreikninginn í síðasta lagi við kaup eignarinnar á nauðungarsölu
og að áhvílandi skuldir hafi eftir endurútreikninginn verið langt undir
markaðsverði eignarinnar. Þannig hafi stefndi í raun fengið endurútreikninginn
á láni stefnda við Landsbankann hf. í sinn hlut. Megi enda ganga út frá því að
stefndi hefði ekki keypt eignina á nefndu kaupverði ef krafa Landsbankans hf.
hefði staðið óbreytt. Hefði samtala lýstra krafna við nauðungarsöluna, án
endurútreiknings, verið eftirfarandi:
Kröfulýsingar Fjárhæð
Sölulaun í ríkissjóð 260.000 krónur
Reykjavíkurborg 381.551 króna
VÍS hf. 99.388
krónur
Landsbankinn hf., 1. veðr. 1.749.557 krónur
Landsbankinn hf., 2. veðr. 29.716.811 krónur
Lífeyrissj. hjúkrunarfr., 3. veðr. 2.650.237 krónur
Lífeyrissj. hjúkrunarfr., 4. veðr. 3.437.079 krónur
Samtals: 38.294.623
krónur
Hefði stefndi varið kröfu sína á uppboðinu
hefði kaupverð eignarinnar því numið að lágmarki 32.207.307 krónum, en
markaðsverð þá hafi numið 35.000.000 króna.
Með hliðsjón af atvikum sé byggt á því að
ólögfestar reglur um auðgunarkröfur feli í sér rétt stefnanda til að krefjast
þess að sjóðurinn skili því fé sem honum hafi hlotnast með þessum hætti, það er
mismun markaðsverðs og söluverðs eignarinnar á nauðungarsölu að viðbættum
eftirstöðvum skuldar stefnanda við sjóðinn. Stefnandi hafi augljóslega orðið
fyrir tjóni, sem nemi sölu eignarinnar á undirverði til stefnda, enda hafi
stefnandi mátt ganga út frá því að fá verð fyrir eignina er samsvaraði
markaðsvirði hennar ef hún hefði ákveðið að selja á almennum markaði. Hér verði
og að hafa í huga þá sérstöku aðstöðu sem stefnandi hafi verið í og sem stefnda
hafi verið ljós þegar hann hafi leyst eignina til sín. Við endurútreikning á
láni stefnanda hjá Landsbankanum hf., sem hafi orðið henni ljós sama dag og
nauðungarsalan fór fram, hafi lánið lækkað verulega og þar með áhvílandi
skuldir. Eftir endurútreikning hafi orðið ljóst að talsvert veðrými væri á
eigninni miðað við markaðsverð og stefnda verið fullkunnugt um þetta. Hér sé
einnig vísað til fyrrgreinds loforðs stefnda um að ganga til uppgjörs við
stefnanda í kjölfar sölu á almennum markaði, sem hafi ekki gefið stefnanda
tilefni til annars en að bíða slíkrar sölu. Tjón stefnanda hafi orðið til þegar
eignin hafi verið slegin stefnda á nauðungarsölu á verði langt undir markaðsverði
og stefndi að sama skapi auðgast. Stefnanda hafi hins vegar ekki orðið ljóst
tjón sitt fyrr en við höfnun stefnda á því að gera upp við hana í samræmi við
samning þeirra þar um. Telji stefnandi óumdeilanlegt að óréttmætt sé að stefndi
hagnist með þessum hætti á kostnað hennar. Verði þá að hafa í huga að stefndi
er lífeyrissjóður stefnanda, sem starfi sem hjúkrunarfræðingur, en stefndi
fjármálafyrirtæki sem hafi átt viðskipti við sjóðsfélaga. Stefndi hafi fengið
fullnustu í eign stefnanda vegna kröfu sem hann hafi átt á hendur henni en
samhliða því einnig auðgast verulega á hennar kostnað.
Auk framangreinds, þá bendi stefnandi á að
skilgreint hlutverk stefnda sé m.a. að greiða sjóðfélögum lífeyri, tryggja þá
fyrir tekjumissi í kjölfar örorku og að ávaxta fjármuni sjóðsins með sem bestum
hætti með hliðsjón af fjárfestingarstefnu og að teknu tilliti til áhættu. Það
að auka eignir sjóðsins með þeim hætti sem hér hafi verið lýst, á kostnað eins
sjóðfélaga sem standi höllum fæti, samrýmist ekki þessari stefnu og því
meginstefi siðareglna og samskiptareglna sjóðsins að mikilvægi samfélagslegs
hlutverks sjóðsins sé haft að leiðarljósi í allri starfsemi hans. Hér er einnig
ítrekað að auk þess að hafa eignast eignina á undirverði við nauðungarsölu, þá
hafi síðari þróun verðmætis eignarinnar orðið verulega jákvæð fyrir stefnda, en
stefnandi geri ekki kröfu til þeirrar verðmætaaukningar er átt hafi sér stað
eftir tímamark nauðungarsölu.
Auk framangreinds byggi stefnandi á almennum
reglum eignarréttar, veðréttar, kröfuréttar og samningaréttar, að fyrir hendi
sé meginregla sem tryggi að veðhafa beri að skila eiganda umframverðmæti eignar
sem hann eigi veðrétt í og gangi að til að fullnusta hina veðsettu kröfu.
Stefnandi, sem eigandi fasteignar við nauðungarsölu, eigi tilkall til slíks
afgangs af markaðsvirði eignarinnar við nauðungarsölu. Eigi það ekki síst við
þegar veðhafi eignar gerðarþola eignist veðandlag við nauðungarsölu. Eigi það
einnig stoð í skilmálum veðskuldabréfs sem stefnandi hafi gefið út til stefnda,
þar sem veðið sé sett til tryggingar skilvísri og skaðlausri greiðslu
höfuðstóls, verðbóta og vaxta skuldarinnar, dráttarvaxta og annars kostnaðar.
Stefnda beri því að standa stefnanda skil á hagnaði af eigninni eða á
markaðsverðmæti við nauðungarsölu eignarinnar að frádregnum úthlutunum á
söluverði og eftirstöðvum af kröfu stefnda. Til stuðnings vísi stefnandi einnig
til 72. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944, sem kveði á um að fullt verð skuli koma
fyrir eign sem eigandi sé skyldaður til að láta af hendi. Þau sjónarmið eigi
hér fyllilega við þótt stefnandi hafi verið skyldaður til að láta eignina af
hendi á grunni samningsbundinna skyldna með stoð í nauðungarsölulögum.
Fjárkrafa stefnanda sé að lágmarki höfuðstóll
að fjárhæð 7.406.903 krónur. Sé þá tekið mið af markaðsvirði eignarinnar við
samþykki á tilboði sjóðsins, 35.000.000 króna, að frádregnu söluverði á
uppboðinu, 26.000.000 króna, og eftirstöðvum kröfu sjóðsins á hendur stefnanda
á 4. veðrétti sem ekki hafi fengist greiddar af söluandvirði við nauðungarsöluna.
Við nauðungarsöluna hafi 1.843.982 krónum verið ráðstafað upp í veðkröfu
stefnda á 4. veðrétti en staða kröfunnar numið 3.437.079 krónum.
Eftirstöðvarnar hafi því óumdeilt verið 1.593.097 krónur og stefndi því alls
greitt 27.593.097 krónur fyrir eignina. Óumdeilt sé að markaðsverð
fasteignarinnar við nauðungarsölu hafi numið 35.000.000 króna. Verðmatið sem
lagt sé til grundvallar stafi frá stefnda og þess hafi verið aflað í tilefni af
áskorun stefnanda um að afla slíks mats, sem tæki mið af tímamarki nauðungarsölu
á eigninni. Stefnandi líti svo á að þótt vísað sé til „september 2014“ í
verðmatinu, þá hafi stefndi samþykkt að leggja það til grundvallar um
ágreininginn og þar með teljist markaðsverð eignarinnar óumdeilt.
Reikna beri dráttarvexti af kröfunni frá því
að eignin hafi verið seld á almennum markaði 27. apríl 2016, enda umsamið að
stefndi myndi þá ganga til uppgjörs við stefnanda um mismun á markaðsverði og
söluverði við nauðungarsöluna og vísist þar til 1. mgr. 5. gr. laga nr.
38/2001. Til vara sé byggt á því að reikna beri dráttarvexti að liðnum mánuði
frá 27. apríl 2016, enda sé þá liðinn mánuður frá því að kröfuhafi hafi
sannanlega krafið stefnda með réttu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr.
38/2001.
Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda í
málinu, t.d. ef gerður verður ágreiningur um fjárhæðir, þá krefjist stefnandi
hér til vara viðurkenningar á því að komist hafi á samningur með aðilum um að
stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði eignarinnar við
nauðungarsölu og söluverði hennar, að viðbættum eftirstöðvum kröfu stefnda á 4.
veðrétti. Stefnandi vísi þar um til allra fyrri málsástæðna sinna um loforð
lögfræðings stefnda og um stöðu stefnanda við nauðungarsölu á eigninni.
Stefnandi hafi lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um viðurkenningarkröfu sína,
enda óumdeilt að söluverð eignarinnar við nauðungarsölu hafi numið lægri
fjárhæð en markaðsvirði hennar hafi verið á þeim tíma. Stefnandi vísi hér til
fyrri sjónarmiða sinna því til stuðnings og til yfirlýsingar stefnda í minnisblaði
frá 28. febrúar 2017 þar um.
Verði hér hvorki fallist á aðalkröfu né
varakröfu stefnanda, t.d. ef gerður verður ágreiningur um markaðsverð
eignarinnar, þá hafi stefnandi hagsmuni af því að fá viðurkenningu á þeim
réttindum sínum að hún eigi kröfu á stefnda sem nemi mismun á markaðsverði
eignarinnar við nauðungarsölu og söluverði hennar þar, að viðbættum
eftirstöðvum kröfu stefnda á 4. veðrétti. Stefnandi hafi augljósa hagsmuni af
því að fá þessi réttindi sín viðurkennd, enda telji hún að stefndi standi í
skuld við sig vegna nauðungarsölunnar, jafnvel þótt ekki verði dæmt hér um
fjárhæðina, sbr. framangreint, en óumdeilt sé að eignin hafi verið keypt á
undirverði við nauðungarsölu.
Stefnandi vísi hér einnig til sömu sjónarmiða
og fyrr um óréttmæta auðgun og til almennra reglna eignarréttar, veðréttar,
kröfuréttar og samningaréttar, um það að veðhafa beri að skila eiganda
umframverðmæti eignar sem hann eigi veðrétt í og gangi að til að fullnusta hina
veðsettu kröfu. Krafa um málkostnað styðjist við 130. gr. laga nr. 91/1991 um
meðferð einkamála, einkum 1. og 3. mgr. ákvæðisins, en til stuðnings varakröfu
og þrautavarakröfu stefnanda vísist til 2. mgr. 25. gr. þeirra sömu laga.
Málsástæður
og lagarök af hálfu stefnda
Stefndi mótmæli lýsingu stefnanda á málavöxtum
að því marki sem hún fari gegn málatilbúnaði stefnda, þar á meðal um meint
loforð starfsmanns stefnda. Hér sé rætt um stefnda þótt atvik hafi átt sér stað
í tíð Lífeyrissjóðs hjúkrunarfræðinga og varði þann sjóð, en lög nr. 2/1997
hafi verið felld úr gildi frá og með 1. janúar 2018 og sá sjóður þá sameinaður
stefnda, sbr. lög nr. 35/2017 og sé stefndi því til varnar í málinu.
Stefndi mótmæli málsástæðum stefnanda og
krefjist sýknu af dómkröfum hennar. Stefnandi telji sig eiga kröfu á stefnda
sem taki „mið af markaðsvirði eignarinnar [Eskihlíð 5] við samþykki tilboðs
[stefnda], 35.000.000 kr., að frádregnu söluverði eignarinnar á uppboðinu,
26.000.000 kr. og eftirstöðvum kröfu [stefnda] á hendur stefnanda á 4. veðrétti
[1.593.097 kr.], sem ekki fékkst greitt af söluandvirði við nauðungarsöluna“.
Sé aðalkrafa stefnanda 7.406.903 krónur, en varakröfur stefnanda af sama meiði
að því er virðist. Til stuðnings kröfum sínum vísi stefnandi einkum til þess að
starfsmaður stefnda hafi skuldbundið stefnda til að greiða stefnanda fjárhæð
aðalkröfu stefnanda og jafnframt til þess „að stefndi hafi hagnast á eigninni,
með óréttmætum hætti og á kostnað stefnanda“, þó að óumdeilt sé í málinu að
stefnandi hafi verið skylduð til þess að láta fasteignina af hendi á grundvelli
laga nr. 90/1991 og að stefndi hafi eignast fasteignina við nauðungarsölu
hennar. Þessum og öðrum málsástæðum stefnanda mótmæli stefndi, sbr. hér
eftirfarandi.
Stefndi byggi á því að sjóðurinn hafi
fullnægt skyldum sínum gagnvart stefnanda í tengslum við og í kjölfar
nauðungarsölu á umræddri fasteign í samræmi við lög nr. 90/1991 og aðrar reglur
þar að lútandi. Þannig hafi krafa stefnda á hendur stefnanda sem ekki hafi
fengist að fullu greidd af söluverði eignarinnar verið felld niður í samræmi
við sérreglu 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991, enda hafi stefnda þótt sýnt að
líklegt markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs stefnda hefði nægt til
fullnustu kröfunnar. Að mati stefnda eigi 6. mgr. 49. gr. laga nr. 91/1991 hér
ekki við, enda hafi ekkert staðið eftir af söluverðinu, að fullnægðum kröfum
annarra, til ráðstöfunar til stefnanda. Að öðru leyti sé í lögum nr. 90/1991
ekki kveðið á um skyldur kaupanda eignar á nauðungarsölu gagnvart gerðarþola
eða um uppgjör þeirra á milli. Að minnsta kosti leiði það ekki af lögum nr.
90/1991 eða öðrum reglum, skráðum eða óskráðum, að kaupanda á uppboði beri að
greiða gerðarþola mismun á söluverði og líklegu markaðsverði, sé það hærra, svo
sem málatilbúnaður stefnanda gangi hér út á.
Stefndi mótmæli sem röngu og ósönnuðu að
starfsmaður stefnda hafi munnlega skuldbundið stefnda „með loforði að standa
stefnanda skil á mismun markaðsverðs eignarinnar við nauðungarsölu og áhvílandi
veðskulda á 1.-4. veðrétti“ eða að komist hafi á „munnlegur samningur með
aðilum um uppgjörið“, svo sem stefnandi haldi fram í stefnu. Þó að löggerningar
og samningar séu að meginreglu til ekki formbundnir að íslenskum rétti sé ljóst
að rík sönnunarbyrði sé fyrir því að munnlegt loforð hafi verið gefið, eða
munnlegur bindandi samningur komist á, og hvíli hún hér alfarið á stefnanda.
Gegn afdráttarlausum mótmælum stefnda og starfsmanns stefnda sem hér um ræði,
þá beri stefnanda því að sanna að munnlegt loforð hafi verið gefið, eða
bindandi samningur komist á, og þá hvenær og hvers efnis þetta hafi þá
verið.
Aldrei í samskiptum stefnanda við starfsmann
stefnda, hvorki á fundum né á annan hátt, hafi því verið borið við að loforð af
þessu tagi hafi verið gefið eða að stefndi hafi skuldbundið sig til þessa með
öðrum hætti. Ekkert í gögnum málsins gefi slíkt til kynna og hvorki í erindi
stefnanda, 2. febrúar 2017, né í erindi lögmanns hennar, 22. september 2017,
þar sem færð hafi verið fram rök stefnanda fyrir kröfunni á þeim tíma, sé vísað
til slíks loforðs eða skuldbindingar. Í málatilbúnaði stefnanda að þessu leyti
felist sú þversögn að því sé annars vegar haldið fram að starfsmaður stefnda
hafi gefið stefnanda meint loforð „í kjölfar nauðungarsölunnar“ en síðan hins
vegar að „[v]egna loforðs stefnda taldi stefnandi ekki ástæðu til þess að
freista þeirra úrræða sem nauðungarsölulög bjóða upp á, til að hnekkja
nauðungarsölu, né að ganga til samninga við kröfuhafa“. En svo sem ráða megi af
málavöxtum og gögnum málsins sé hins vegar ljóst að fyrstu samskipti stefnanda,
eða fulltrúa hans, við starfsmann stefnda hafi verið í febrúar 2015, þá í
tengslum við leigu eignarinnar. Þá hafi verið liðið meira en ár frá framhaldi
uppboðs, 27. nóvember 2013, og rúmir fimm mánuðir frá samþykki boðs stefnda í
fasteignina, 2. september 2014, og því sýnilega liðnir allir frestir laga nr.
90/1991 til að „freista þeirra úrræða“ sem lögin bjóði upp á. Hið sama hljóti
að teljast eiga við um möguleika stefnanda „til að ganga til samninga við
kröfuhafa“. Þá sé því og mótmælt, hvað sem öðru líði, að loforð af þeim toga
sem stefnandi vísi til falli undir stöðuumboð einstakra starfsmanna stefnda og
teljist þessi málsástæða stefnanda því þegar af þeirri ástæðu vera haldlaus með
öllu.
Stefnandi byggi einnig á því að stefndi hafi
„auðgast með óréttmætum hætti á kostnað stefnanda“ og vísi þar um til
ólögfestrar undantekningarreglu um að við sérstakar aðstæður verði þeim sem
hafi án réttmætrar ástæðu öðlast verðmæti sem tilheyri öðrum og þannig auðgast
á hans kostnað með óréttmætum hætti gert að skila eigandanum andvirði þeirrar
auðgunar. Stefndi mótmæli því að skilyrði fyrir beitingu slíkrar
undantekningarreglu séu uppfyllt hér, en einnig verði að meta kröfu stefnanda
eftir eðli máls og með hliðsjón af atvikum öllum. Vísist þá fyrst til þess að
hin meinta auðgun stefnda hafi komið til af því að stefndi hafi keypt eignina á
nauðungarsölu í samræmi við lög nr. 90/1991, en því hafi ekki verið borið við
af hálfu stefnanda að annmarkar hafi verið á framkvæmd nauðungarsölunnar eða að
henni hafi ekki gefist færi á að gæta þar réttinda sinna. Aðdragandi þess að
fasteignin hafi verið seld á nauðungarsölu hafi verið sá að stefnandi hafi
stofnað til skuldbindinga er tryggðar hafi verið með veði í fasteigninni og
henni hafi því mátt vera ljóst að ef til vanefnda slíkra skuldbindinga kæmi
væri unnt að ráðstafa eigninni án tillits til vilja stefnanda þannig að hún
myndi missa allan ráðstöfunarrétt yfir henni, sbr. 1. og 55. gr. laga nr.
90/1991.
Lög nr. 90/1991 séu einnig skýr og tæmandi um
þau lögskipti er eigi sér stað við nauðungarsölu, þar á meðal um söluverð sem
kaupanda, yfirleitt hæstbjóðanda, beri að greiða fyrir viðkomandi eign, hvernig
það sé fundið og því verði ráðstafað. Þegar svo hátti til að lög séu skýr og
afdráttarlaus um slík atriði sé vandséð hvernig kaupandi geti talist hafa
auðgast með óréttmætum hætti, komi síðar í ljós að líklegt markaðsverð teljist
hærra en verð sem hann hafi boðið og þar með skuldbundið sig til að greiða, og
hafi greitt, það er söluverðið. Ekki sé unnt að líta svo á að stefndi hafi, með
því að kaupa eign stefnanda á nauðungarsölu í samræmi við lög nr. 90/1991 í því
augnamiði að verja veðrétt sinn í eigninni, án réttmætrar ástæðu öðlast
verðmæti er tilheyrt hafi stefnanda. Hljóti það að teljast réttmæt ástæða í því
sambandi að fullnusta lögmæta kröfu er tryggð sé með veðrétti í fasteign með
því að bjóða í eignina á nauðungarsölu og verja þannig veðrétt, allt til
samræmis við lög nr. 90/1991. Af því leiði þá einnig að meint auðgun stefnda
geti ekki talist óréttmæt. Séu þá ekki fyrir hendi þær sérstöku aðstæður er réttlætt
geti beitingu undantekningarreglu þeirrar sem stefnandi vísi til. Þó að stefnt
sé að því með lögum nr. 90/1991 að sem hæst verð fáist fyrir eignir á
nauðungarsölu sé það hins vegar svo að slíkar eignir seljist jafnan á lægra
verði en þær myndu gera á almennum markaði, meðal annars þar sem forsendur
kaupanda sem verji veðrétt sinn við nauðungarsölu, séu í meginatriðum aðrar en
þegar eignir séu keyptar á almennum markaði, t.d. varðandi þörf á eign,
endursölumöguleika, ástand, o.fl., og séu aðstæður þá því ekki sérstakar í þeim
skilningi sem stefnandi vísi hér til.
Til þess beri jafnframt að líta að þegar
stefndi hafi boðið í eignina við framhald uppboðs, 27. nóvember 2013, hafi ekki
legið fyrir upplýsingar um líklegt markaðsverð fasteignarinnar eða mat þar að
lútandi, en fyrirliggjandi verðmat miðist við september 2014 og sé tekið saman
á árinu 2016. Við mat á eigninni við framhald uppboðs hafi því fasteignamat,
28.000.000 krónur, verið lagt til grundvallar. Þegar stefndi hafi sett fram boð
sitt í fasteignina við framhald uppboðs hafi því ekkert legið fyrir um að
veðrými væri á eigninni, svo sem haldið sé fram í stefnu, og sé því mótmælt að
svo hafi verið, eða að ljóst hafi verið að stefndi myndi hagnast við síðari
sölu hennar. Megi hér einnig vísa til þess að sá þriðji aðili er tekið hafi
þátt í framhaldi uppboðs hafi hæst boðið 25.600.000 krónur og veðhafar á 5.–7.
veðrétti ekki séð sér hag í því að verja veðrétt sinn. Ljóst sé að ef
markaðsverð eignarinnar hefði fyrirsjáanlega verið svo miklu hærra en söluverð
og mikið veðrými fyrir hendi, eins og stefnandi haldi fram, þá hefði þriðji
aðili gert hærra tilboð og veðhafar varið veðrétt sinn. Hafi þeir þó ekki talið
ástæðu til þess, hvorki við framhald uppboðs 27. nóvember 2013 né fram að því
að boð stefnda hafi loks verið samþykkt þann 2. september 2014.
Hér beri einnig að gæta að því að stefnandi
hafi átt þess kost við nauðungarsölu fasteignarinnar að krefjast þess að hún
færi fram á almennum markaði, sbr. 23. gr. og VI. kafla laga nr. 90/1991, en
þann kost hafi stefnandi ekki nýtt sér. Á því geti stefndi ekki borið ábyrgð
eða halla. Hafi stefnandi þannig átt kost á því samkvæmt lögum nr. 90/1991 að
freista þess að fá almennt markaðsverð fyrir eignina teldi hún það á þeim tíma
vera annað og hærra en fengist fyrir eignina á nauðungarsölu. Til viðbótar
þessu séu hér ótalin úrræði XIII. og XIV. kafla laga nr. 90/1991 til að
krefjast úrlausnar héraðsdóms um ágreining við nauðungarsölu og um gildi
nauðungarsölu eftir að henni sé lokið, en þau úrræði hafi stefnandi ekki kosið
að nýta sér. Við mat á kröfum og málatilbúnaði stefnanda verði að mati stefnda
að hafa framangreind ákvæði laga nr. 90/1991 og önnur af sama meiði í huga, þar
á meðal út frá tómlæti stefnanda að styðjast við þau úrræði er lögin bjóði
innan þeirra tímamarka sem þar sé kveðið á um.
Í kröfu stefnanda virðist því felast að
kaupanda á nauðungarsölu beri í raun ekki aðeins að greiða það verð fyrir eign
sem hann hafi boðið og þar verið samþykkt, það er söluverð samkvæmt lögum nr.
90/1991, heldur metið eða áætlað markaðsverð eignarinnar reynist það vera
hærra. Felist þannig í kröfu stefnanda að stefndi þurfi í reynd að greiða hærra
verð fyrir umrædda fasteign en hann hafi þannig skuldbundið sig til við
nauðungarsöluna, en vandséð sé að mati stefnda hvernig slíkt fái samrýmst
ákvæðum laga nr. 90/1991 eða þá almennum reglum samningaréttar og kröfuréttar.
Þessu til viðbótar, þá sé í stefnu ekki skýrt hvers vegna stefnandi eigi rétt
til þess mismunar sem krafa hennar miðist við, en t.d. ekki þeir kröfuhafar stefnanda
sem hafi notið veðréttinda í fasteigninni, en ekki fengið kröfur sínar greiddar
af söluverði.
Enga þýðingu geti haft í málinu að
Landsbankinn hf. hafi tilkynnt stefnanda um endurútreikning kröfu bankans
daginn sem framhald uppboðs hafi farið fram eða að krafa bankans hafi þá
lækkað, eins og stefnandi haldi fram. Sé krafa og endurútreikningur bankans
stefnda óviðkomandi og sé því mótmælt að stefndi hafi haft vitneskju um
endurútreikninginn, eða að það hafi einhverja þýðingu í málinu, og að stefndi hafi
fengið endurútreikning bankans „í sinn hlut“. Séu vangaveltur stefnanda um að
stefndi hefði ekki keypt eignina ef krafa bankans hefði ekki verið
endurútreiknuð einnig þýðingarlausar. Þá sé því mótmælt að sérstaka þýðingu
hafi í máli þessu að stefndi sé lífeyrissjóður stefnanda eða fjármálafyrirtæki
eða hvert sé skilgreint hlutverk stefnda. Beri einnig að vekja athygli á því að
umræddri auðgunarreglu hafi lítið verið beitt í framkvæmd, auk þess sem ljóst
sé að atvik og aðstæður í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 39/2003 hafi
verið öldungis ósambærileg atvikum og aðstæðum í máli þessu.
Stefnandi vísi sérstaklega til þess í stefnu,
„að til staðar sé meginregla sem tryggi það að veðhafa beri að skila eiganda
umframverðmæti eignar sem hann á veðrétt í og gengur að, til að fullnusta hina
veðsettu kröfu“. Mætti ætla að stefnandi væri hér að vísa til þeirrar reglu sem
felist í 6. mgr. 49. gr. laga nr. 91/1991, um að gerðarþoli við nauðungarsölu
eigi rétt til þess sem eftir standi af söluverði eignar að fullnægðum kröfum
annarra. Sú regla eigi hins vegar sýnilega ekki við í þessu máli enda hafi
söluverð umræddrar eignar við nauðungarsölu ekki nægt til greiðslu lýstra
krafna.
Stefnandi virðist þó telja að á grundvelli
þessarar reglu eigi stefnandi „tilkall til afgangs af markaðsvirði eignarinnar
við nauðungarsölu“, það er til þess mismunar sem aðalkrafa hans gangi út á.
Þessu mótmælir stefndi, þar á meðal því að til sé regla sem feli slíkt í sér.
Yrði fallist á að slík regla væri til fælist í því að kaupanda við nauðungarsölu
bæri að ganga til uppgjörs við gerðarþola ef samþykkt boð hans við
nauðungarsöluna væri lægra en líklegt markaðsverð. Skipti þá væntanlega engu
hvort hæstbjóðandi sé gerðarbeiðandi, veðhafi, eða þriðji maður. Augljóst sé að
slík regla gangi ekki upp og sé í engu samræmi við fyrirkomulag í lögum nr.
90/1991. Varðandi tilvísun stefnanda til 72. gr. stjórnarskrár, þá sé því
mótmælt að ákvæðið eða sjónarmið í því sambandi eigi hér við, og vísist þá til
þess að stefnandi hafi átt kost á að krefjast þess að sala íbúðarinnar færi
fram á almennum markaði og þar með þann kost að fá ætlað markaðsverð, eða
„fullt verð“, fyrir eignina, ef því væri að skipta.
Hvað varði kröfugerð stefnanda þá sé
aðalkröfu, varakröfu og þrautavarakröfu hennar mótmælt. Í dómkröfum og
málatilbúnaði stefnanda sé miðað við markaðsverð umræddrar fasteignar, 27.
nóvember 2013, þegar framhald nauðungarsölu hafi farið fram, og um það
markaðsverð sé vísað til fyrirliggjandi verðmats er miðist við september 2014.
Beri stefnandi fram skýringar á þessu í stefnu, þar á meðal um að stefndi hafi
samþykkt að leggja matið til grundvallar í ágreiningnum og með þessum hætti,
sem stefndi mótmæli. Rétt sé að boð stefnda í umrædda fasteign hafi verið
samþykkt 2. september 2014, og sala eignarinnar þá farið fram, en afsal síðan
verið gefið út 11. nóvember 2014. Af þessum sökum sé í tilvísuðu verðmati miðað
við september 2014. Sé því ekki unnt að leggja verðmat þetta til grundvallar
aðalkröfu stefnanda, eins og hún sé sett fram, en að öðru leyti sé í stefnu
ekki útskýrt hvers vegna stefnandi telji rétt að miða hér við 27. október 2013,
en ekki 2. september 2014.
Fjárhæð aðalkröfu stefnanda sé mótmælt, meðal
annars af framangreindri ástæðu. Jafnframt vísist til þess að við framsetningu
hennar taki stefnandi ekki tillit til þess kostnaðar sem stefndi hafi haft af
umræddri fasteign, þar á meðal vegna nauðsynlegra viðgerða er ráðist hafi verið
í árið 2015, sbr. fyrirliggjandi gögn um það, lögbundinna gjalda og sölu
hennar. Telji stefndi að slíkur kostnaður hljóti að eiga að koma til lækkunar
hvers konar fjárkröfu stefnanda, verði að öðru leyti fallist á málatilbúnað
stefnanda. Þá taki stefnandi heldur ekki tillit til leigugreiðslna sem gefnar
hafi verið eftir af stefnda og sem réttmætt væri að draga frá kröfu stefnanda,
eins og hér standi á.
Varðandi varakröfu stefnanda, þá fái stefndi
ekki annað ráðið en að hún feli í sér málsástæðu fyrir aðalkröfu, eða eftir
atvikum, þrautavarakröfu og því beri að vísa henni frá. Um þrautavarakröfu, sem
sé mótmælt, vísist til þess sem fyrr segir. Þá mótmæli stefndi
dráttarvaxtakröfu stefnanda, þar á meðal upphafstíma dráttarvaxta, en verði
fallist á kröfu um dráttarvexti sé þess krafist að þeir reiknist frá
dómsuppsögu.
Niðurstaða.
Málavextir liggja í megindráttum fyrir, nema
þá um ætluð samskipti lögmanns stefndu við lögfræðing stefnanda. Enn fremur
liggur fyrir að stefnandi hefur fallist á það að miða eigi við 2. september
2014 en ekki við 27. október 2013 í kröfugerð sinni.
Kröfugerð stefnanda er þríþætt, en byggist þó
í öllum tilvikum á því að hún telji sig eiga kröfu á hendur stefnda sem svari
til mismunar á markaðsverði og kaupverði umræddrar fasteignar að Eskihlíð 5 við
nauðungarsölu, að uppgerðum eftirstöðvum skulda stefnanda við stefnda. Er
aðalkrafan fjárkrafa um 7.406.903 krónur, auk vaxta, en varakrafan og
þrautavarakrafan fela í sér viðurkenningarkröfur. Varakrafan felur í sér að
viðurkennt verði með dómi að komist hafi á bindandi samningur málsaðila um að
stefndi skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði og söluverði eignarinnar
við nauðungarsöluna, miðað við 2. september 2014, að viðbættum eftirstöðvum
kröfu stefnda á 4. veðrétti. En þrautavarakrafan felur í sér að viðurkennt
verði með dómi að stefnandi eigi í öllu falli kröfu á stefnda er nemi mismun á
markaðsverði og söluverði eignarinnar þann sama dag, að viðbættum eftirstöðvum
kröfu stefnda á 4. veðrétti.
Hvað varðar þá hér í fyrsta lagi ætluð
samskipti lögmanns stefnda við lögfræðing stefnanda, er eiga að hafa leitt til
þess að komist hafi munnlega á bindandi samningur málsaðila um að stefndi
skyldi greiða stefnanda mismun á markaðsverði og söluverði fasteignarinnar, þá
er þar ótvírætt um að ræða lykilatriði í málinu. Þetta er ein af þremur
meginmálsástæðum stefnanda fyrir aðalkröfu hennar, en jafnframt grundvöllur
fyrir varakröfu stefnanda um viðurkenningu á því að munnlegt samkomulag hafi í
reynd komist á með aðilum þess efnis sem að framan greinir, um ætlað loforð af
hálfu lögfræðings stefnda um að stefnandi ætti að njóta söluhagnaðar af
umræddri íbúð.
Um þetta atriði liggur það fyrir í málinu að
lögmaður stefnanda, Rúna Hansen, kom fyrir dóminn og bar þar það um samskipti
sín og lögfræðings stefnda, Elísabetar Þóreyjar Þórisdóttur, að Elísabet hefði
tvisvar látið sér munnlega í té þau fyrirheit í þágu stefnanda að stefnandi
ætti að njóta söluhagnaðarins af endursölu íbúðarinnar í Eskihlíð eftir
uppboðsmeðferðina. Eiga samtölin annars vegar að hafa átt sér stað er þær hafi
rætt saman eftir umrætt framhald uppboðs haustið 2013, en hins vegar hafi þær
talað saman í þá veru eftir að stefnda skilaði lyklum að íbúðinni haustið 2015.
Fyrir dóm kom einnig Elísabet Þórey
Þórisdóttir, lögfræðingur stefnda, og bar þar á þann veg að hún kannaðist ekki
við neitt slíkt samkomulag eða slík ummæli sín, sem haldið sé fram af Rúnu
fyrir hönd stefnanda, og muni ekki til þess að þær hafi yfirleitt rætt saman
fyrr en þá um haustið 2015 og þá hafi engu slíku verið lofað eða fært í tal.
Með hliðsjón af framangreindum vitnisburðum,
er stangast á í verulegum efnum, og því að annað haldbært liggur ekki fyrir í
málinu að mati dómsins um það hvernig skilja hafi átt umrædd tvíhliða samskipti
af hálfu aðila, þá verður stefnandi að bera hallann af því að ósannað er að
einhvers konar munnlegt samkomulag hafi stofnast, þannig að stefndi hafi lofað
stefnanda slíku uppgjöri sem stefnandi byggir á í málinu. Brestur þar með
jafnframt sá grundvöllur fyrir aðalkröfu stefnanda, auk þess sem við blasir að
þá verði enn fremur að sýkna stefnda alfarið af varakröfu stefnanda í málinu.
Að öðru leyti byggist kröfugerð stefnanda á
þeirri málsástæðu að sú niðurstaða að stefndi hafi í reynd fengið í sinn hlut
söluhagnað sem nemi mun á uppboðsandvirði og markaðsvirði eignarinnar, þegar
stefndi leysti hana til sín við uppboðsmeðferðina, hafi falið í sér óréttmæta
auðgun stefnda, sem stefnda beri þá að standa stefnanda skil á.
Um þessa málsástæðu fyrir kröfum stefnanda er
það að segja að hún hlýtur að verða, eins og stefnandi hefur byggt á, að
grundvallast á því að sýnt þyki að stefnandi hafi beðið tjón og að gagnaðili
hafi þá að sama skapi ómaklega auðgast á þeirri stöðu.
Fallast verður á það með stefnanda að sú
atburðarás sem leiddi til skuldavanda hennar og það hversu óheppilega fór með
nauðungarsölu á fasteign hennar, þar sem hún fékk vitneskju um leiðréttingu á
ólögmætum gengislánum sem hvíldu á íbúðinni sama dag og framhald
nauðungarsölunnar fór fram, hafi sannanlega verið henni afar óhagstætt. Þá
hefur stefndi vísast, þegar upp er staðið, haft umtalsverðan hagnað af því að
hafa leyst þannig til sín eign hennar í kjölfar uppboðs, eins og lýst er hér að
framan.
Hins vegar verður að fallast á það með
stefnda að langsótt sé að færa rök fyrir því að það ferli sem leiddi til
framangreindrar niðurstöðu hafi falið í sér óréttmæta auðgun stefnda. Er þá til
þess að líta, sem stefndi hefur vísað til, að stefnandi lét umrædda fasteign
sína af hendi á grundvelli nauðungarsölu, sbr. lög nr. 90/1991, en ekki hafa
verið færð fram rök fyrir því að sú framkvæmd hafi farið í bága við lög, auk
þess að fyrir liggur að stefnandi neytti ekki innan tímamarka úrræða er þau lög
bjóða t.d. til að knýja á um sölu fasteignarinnar á almennum markaði, sbr. 23.
gr. laganna. Þá liggur óumdeilt fyrir að stefndi leysti eign stefnanda til sín
eftir nauðungarsöluna sem hæstbjóðandi, fyrir 26.000.000 króna, til þess að
verja veðkröfur sem hann taldi þannig nægilega tryggðar og felldi einnig síðar
niður eftirstöðvar kröfu á 4. veðrétti, 1.593.097 krónur, þar sem ætlað
markaðsverð væri ótvírætt hærra en kaupverð, en verðmat lá þó þá ekki fyrir varðandi
fasteignina. Verður því ekki annað séð en að það uppboðsferli sem leiddi síðan
til þeirrar niðurstöðu að stefndi eignaðist fasteignina hafi farið fram með
lögformlegum hætti og vandséð hvað geti leitt til þess að stefndi verði eftir á
knúinn til að greiða hærra verð fyrir eignina en hann bauð við slíka sölu. Þá
verður heldur ekki fallist á að sýnt þyki að stefndi geti talist bera nokkra
ábyrgð á þeirri óheppilega tímasettu atburðarás sem snýr að tímasetningu
leiðréttingar á ólögmætu áhvílandi gengisláni frá Landsbankanum hf. Verður því
að fallast á með stefnda að ekki hafi verið sýnt fram á af hálfu stefnanda að
sá ávinningur sem leiddi af fyrrgreindri framvindu hafi falið í sér óréttmæta
auðgun stefnda á kostnað stefnanda og verður því aðalkrafa stefnanda eða
þrautavarakrafan ekki studd þessum rökum.
Í þriðja lagi byggir stefnandi á því að
óskráðar meginreglur á sviði veðréttar eigi að leiða til þess að veðhafa beri
að skila veðþola því umframverðmæti sem eftir standi þegar veðkrafan hafi verið
fullnustuð af veðandlaginu og eigi þetta þá að verða til þess að fallast megi
eftir atvikum á aðalkröfu eða þrautavarakröfu stefnanda í málinu.
Að mati dómsins verður hér að fallast á það
með stefnda, að af hálfu stefnanda hafi ekki verið sýnt fram á tilvist
almennrar reglu í þá veru sem stefnandi byggir hér á, né heldur að ákvæði 72.
gr. stjórnarskrár um fullt verð styðji slíka reglu sem stefnandi vísar hér til.
Nægir þá heldur ekki að mati dómsins að virða stöðu stefnda einungis sem
veðhafa í þessu sambandi, sbr. og tilvísun stefnanda til dóms Hæstaréttar
Íslands í máli nr. 885/2015, heldur hefur stefndi í máli þessu enn fremur stöðu
og tilsvarandi réttindi sem kaupandi fasteignar á nauðungarsölu, sbr. lög nr.
90/1991. En eins og stefndi bendir á að framansögðu, þá fær slík regla sem
stefnandi vísar hér til í þessu sambandi, það er um skyldu veðhafa sem kaupir
eign á nauðungarsölu til að greiða veðþola mun á söluverði og markaðsverði,
a.m.k. enga stoð í 6. mgr. 49. gr., 1. mgr. 57. gr. eða í öðrum ákvæðum nauðungarsölulaga
nr. 90/1991. Verður hér að fenginni þeirri niðurstöðu að sýkna stefnda af
aðalkröfu og þrautavarakröfu stefnanda í málinu.
En hvað varðar þá loks almennt um framkvæmd
fjármálastofnana í viðlíka stöðu og hér um ræðir, þá liggja engin haldbær gögn
fyrir í málinu um þann þátt, en það álitaefni hvernig stefndi telur síðan vera
réttmætt eða forsvaranlegt að nýta rétt sinn að lögum gagnvart sjóðfélögum í
slíkum aðstæðum er handan þess er lög mæla fyrir um.
Að öllu hér framangreindu virtu, þá verður
það því niðurstaða dómsins að sýkna verði stefnda af öllum framangreindum
dómkröfum stefnanda í máli þessu, það er af aðalkröfu, varakröfu og
þrautavarakröfu stefnanda, eins og þær liggja hér fyrir dómi.
Eins og mál þetta er vaxið þykir þó vera rétt
að málskostnaður á milli aðila falli niður. Stefnandi nýtur gjafsóknar í
málinu, sbr. gjafsóknarleyfi dags. 18. janúar 2018, og ber því að greiða úr
ríkissjóði allan gjafsóknarkostnað hennar í málinu, en þar með talin er
málflutningsþóknun lögmanns hennar, Unnar Lilju Hermannsdóttur, sem hér
ákvarðast sem 1.300.000 krónur, að teknu tilliti til
virðisaukaskatts.
Mál þetta fluttu Unnur Lilja Hermannsdóttir
lögmaður fyrir stefnanda, en Andri Andrason lögmaður fyrir stefnda.
Pétur Dam Leifsson héraðsdómari kvað upp
dóminn.
D ó
m s o r ð
Stefndi, Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins,
er sýknaður af dómkröfum stefnanda, Hönnu Þórunnar Axelsdóttur, í máli þessu.
Málskostnaður á milli aðila fellur niður.
Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist
úr ríkissjóði. Þar með talin er málflutningsþóknun lögmanns hennar, Unnar L.
Hermannsdóttur, 1.300.000 krónur.
Dóminn kveður upp Pétur Dam Leifsson
héraðsdómari.