D Ó M U R

Héraðsdóms Reykjavíkur fimmtudaginn 14. febrúar 2019 í máli nr. E-803/2018:

Ingibjörg Jónasdóttir

(Valgeir Kristinsson lögmaður)

gegn

Íbúðalánasjóði

(Hafsteinn Viðar Hafsteinsson lögmaður)

 

 

I.

Dómkröfur o.fl.:

Mál þetta var höfðað 2. mars 2018 og dómtekið 31. janúar 2019. Stefnandi er Ingi­­björg Jónasdóttir, [...],[...]. Stefndi er Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru að viðurkennt verði með dómi að forkaupsréttur stefn­anda að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, hafi orðið virkur á grundvelli kaupsamnings 3. júlí 2016 milli stefnda og BK eigna ehf. Einnig krefst stefnandi þess að stefnda verði gert skylt að gefa út afsal til hennar fyrir íbúð­inni á efri hæð að Seiða­kvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, með tilheyrandi lóðar­rétt­indum og öllu sem eign­­inni fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu á 35.000.000 króna. Þá er krafist máls­kostn­aðar samkvæmt málskostnaðarreikningi, auk virðisauka­skatts.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi þess að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins.

 

 II.

Málavextir:

Mál þetta varðar fasteignina að Seiðakvísl 25 í Reykjavík. Með skriflegum eigna­skipta­­samningi, dagsettum 16. júlí 1986, sem stefnandi samþykkti ásamt öðrum eig­endum fasteignarinnar á þeim tíma, var kveðið á um skiptingu eignarinnar í tvær íbúðir með nánar skil­greind­um eignarhlutföllum o.fl. Íbúðin á efri hæð fast­eignar­innar, auð­kennd 01-01 (fastanúmer 204-3473), sem nánar er lýst í samningnum, telst vera 54,53% alls hússins, og þá telst íbúðin á neðri hæðinni, auðkennd 02-01 (fasta­númer 204-3472), vera 45,47% húss­ins með tilheyrandi hlutdeild í leigulóðar­rétt­indum. Þá er í samn­­­­ingnum svohljóðandi ákvæði um kvöð: Gagn­kvæmur forkaups­réttur fylgir hvorri eign. Skal forkaupsrétti svarað innan 7 –sjö- daga frá því að form­legt kaup­tilboð hefur verið kynnt þeim er forkaupsrétti á að svara. Eigna­skipta­samn­ingur­­­inn, sem hlaut auð­­­­kennið A-004397/1986, var mót­tek­inn til þing­lýsingar 17. októ­­ber 1986 og færður inn­ í fasteignabók 24. sama mánaðar. Frá því að eignaskipta­samn­­ingurinn var gerður féll stefnandi þrisvar frá því að nýta sér forkaupsréttinn á ár­unum 1995–2008.

Íbúðin á efri hæðinni var seld stefnda við nauðungarsölu 3. júlí 2013. Við nauð­ungar­söluna voru áhvílandi á eigninni, á 1. veðrétti, tvö lán sem veitt höfðu verið af Bygg­­­­ingarsjóði ríkisins, annað var dagsett 16. desember 1986, upphaflega að fjárhæð [...] krónur, en hitt lánið var dagsett 12. júní 1987, upphaflega að fjár­hæð [...] krónur. Þá var á 2. veðrétti ILS-veðbréf, útgefið 28. september 2006, upp­­­haf­­lega að fjárhæð [...] krónur. Þar fyrir aftan voru áhvílandi tvö önnur veð­­­­­­­­lán, annars vegar frá Sparisjóði Keflavíkur, útgefið 28. september 2006, og hins vegar lán frá Lífeyrissjóði verslunar­manna, útgefið 23. maí 2002. Stefndi átti hæsta boð í eign­ina, 30.000.000 króna, og bauð upp í eigin kröfur, sbr. fyrrgreind veðlán. Nauð­­­­­­ungar­söluafsal var gefið út af sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 19. des­­ember 2013 og var það mót­tekið til þinglýsingar 30. sama mánaðar og fært inn í fasteignabók 7. janúar 2014. Í afsal­inu greinir meðal annars að áfram hvíli á eigni­nni, eftir þinglýsingu afsals­­­­­ins, lóðar­­leigu­­­­samn­ingur og húsaleigu­samn­ingur. Sam­kvæmt afsal­­inu áttu hins vegar veð­rétt­indi og önnur óbein eignar­réttindi að falla niður af eign­inni samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauð­ungar­sölu og skyldu þau afmáð við þinglýsingu afsals­ins, þar með talin fyrrgreind kvöð um samningsbundinn forkaupsrétt sam­kvæmt skjali nr. A-004397/1986. Eftir að stefndi eignaðist íbúðina var hún leigð út til fyrri eig­­anda til áframhaldandi búsetu, en hann var jafnframt í skuld við stefnda að til­tek­inni fjárhæð miðað við lýstar kröfur, áfallinn kostnað, verð­mat miðað við uppboðsdag og frum­­varp sýslu­manns til úthlutunar á söluverði eignar­innar.

Á árinu 2014 áttu fyrrum lögmaður stefnanda o.fl. samskipti við stefnda varð­­­­­­andi niðurfellingu fyrrgreindrar kvaðar og sölu íbúðarinnar að nýju. Þá munu einnig á sama ári hafa átt sér stað samskipti milli lögmannsins og sýslumannsins á höfuð­borgar­­svæðinu um mögu­lega leið­rétt­ingu á niðurfellingu kvaðarinnar. Með bréfi stefn­anda til stefnda 26. apríl 2016 var meðal annars tilkynnt um að fasteignin lægi undir skemmd­­­­um, þar með talin íbúð neðri hæðarinnar hjá stefnanda vegna leka o.fl. sem stafaði frá íbúð­inni á efri hæðinni, og að grípa þyrfti til ráð­staf­ana. Tekið var fram að stefn­­andi teldi sig hafa þinglýstan for­kaupsrétt að íbúðinni á efri hæð­inni. Jafnframt var óskað eftir upplýsingum um það hvenær stefndi hygðist selja íbúðina og var vísað til þess að áður hefði verið óskað eftir þeim upp­lýsing­um. Því til við­bótar var tekið fram að stefn­andi hefði enn áhuga á því að nýta sér for­kaups­réttinn og að óskað væri eftir fundi með stefnda hið fyrsta.

Með kaupsamningi 12. maí 2016 seldi stefndi umrædda íbúð til BK eigna ehf. og var söluverðið 35.000.000 króna. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 19. maí 2016 og færður inn­ í fasteignabók 26. sama mánaðar. Um var að ræða kaup­samn­­­­ing sem tók til tiltekins eignasafns stefnda, alls þrjátíu og átta fasteigna, þar með talið fyrrgreindrar íbúðar. Um leið veitti stefndi kaupanda skilyrt veðleyfi, dag­sett 11. maí 2016, vegna lánveitingar frá Landsbankanum hf., meðal annars vegna téðrar íbúðar, og var skjal þetta móttekið til þing­lýs­­ingar 19. sama mánaðar. Einnig gaf kaup­­­andinn út tryggingarbréf til Landsbankans hf., dagsett 14. maí 2016, að til­tek­inni fjárhæð, meðal annars með veð í umræddri íbúð, og var bréfið móttekið til þing­lýsingar 19. sama mánaðar. Þá gaf kaup­­andinn út óverðtryggt veðskuldabréf, dag­sett 15. maí 2016, til Kviku banka hf. að til­­tek­inni fjárhæð, sem meðal annars var tryggt í íbúð­inni. Söluverð eigna­safns­­­­­ins var samtals [...] krónur og voru allar fast­eign­­irnar afhentar kaup­anda 1. júní 2016. Í framhaldi af kaupunum var um­ræddri íbúð ráð­stafað með út­leigu.

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 23. ágúst 2016, var vísað til fyrrgreinds bréfs frá 26. apríl sama ár og efni þess rakið og jafnframt tekið fram að ekki hefði fengist svar. Í bréfinu var vísað til þinglýstra gagna sem bentu til ný­­­­­­­legrar sölu íbúðarinnar án þess að stefnanda hefði verið gefinn kostur á að neyta for­­­kaups­réttar. Með öðru bréfi sama lögmanns til stefnda, dagsettu 8. febrúar 2017, var aftur vís­að til bréfsins frá 26. apríl 2016 og tekið fram að ljóst væri af þinglýstum gögn­­­­­­­um að umrædd íbúð hefði verið seld fyrir 35.000.000 króna og að stefnandi ætlaði að nýta sér forkaupsrétt að eigninni.

Í svarbréfi stefnda, dagsettu 6. apríl 2017, var upp­lýst að íbúðin hefði fyrir mis­­tök verið seld sem hluti af fimm eignasöfnum og tekið fram að tilgreind kaupverð hverrar fasteignar hefðu aðeins verið áætluð út frá heildar­kaup­verði eignasafns og því væri ekki um eiginlegt verðmæti stakstæðra eigna að ræða. Þá var jafn­framt upplýst að stefndi og BK eignir ehf. hefðu gert með sér samning, dagsettan 16. des­ember 2016, um að rifta kaup­­­­­um á umræddri íbúð. Að því virtu væri forkaups­réttur stefnanda ekki talinn koma til álita og jafnframt var tekið fram að fyrrgreindri tilkynningu stefn­anda þar að lútandi væri hafnað. Þessu til viðbótar var skýrt frá því að eignin myndi innan skamms tíma fara í almennt söluferli og myndi stefnanda verða gefinn kostur á að ganga inn í hæsta boð þegar þar að kæmi. 

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 11. apríl 2017, var meðal annars vísað til fyrri bréfasamskipta og vikið að fyrrgreindri sölu íbúðarinnar, þar með talið heildarsöluverði eignasafnsins og að kaupverð hverrar eignar fyrir sig hefði verið sundurgreint. Tekið var fram að stefnanda hefði ekki verið tilkynnt um sölu íbúðarinnar eða henni boðið að ganga inn í kaupin á grundvelli forkaupsréttar. Þá var í bréfinu áréttað að stefnandi hygðist ganga inn í umræddan kaupsamning um eign­ina að Seiðakvísl 25. Að því virtu væri engin ástæða til að setja eign­ina í annað sölu­ferli, enda væri óumdeilt að sala á eigninni hefði farið fram. Því til við­bótar var talið ólíklegt að um mistök væri að ræða þar sem eignarinnar hefði verið getið á fjölda þinglýstra skjala í tengslum við fyrrgreindan kaupsamning. Enn fremur var því mót­mælt að forkaupsrétturinn kæmi ekki til álita vegna fyrrgreindrar rift­unar þar sem ekkert lægi fyrir um ástæður hennar né heldur um efni þess samnings sem lægi til grund­vallar riftuninni. Var í bréfinu ítrekuð sú afstaða stefnanda að nýta sér for­kaups­réttinn og því jafnframt hafnað að tilgreint kaupverð íbúðarinnar væri ekki eigin­legt verð­mæti hennar en ef svo væri þá ætti stefndi að bera hallann af því.

Með svarbréfi stefnda til þáverandi lögmanns stefnanda, dagsettu 23. maí 2017, var meðal annars tekið fram að stefndi hefði lagt til grundvallar að for­kaups­­réttar­kvöðin hefði verið afmáð og hún verið fallin niður þegar umrætt eignasafn, sem meðal annars tók til íbúðarinnar að Seiðakvísl 25, var sett í sölu í lok árs 2015. Stefnda hefði hins vegar, eftir sölu íbúðarinnar til BK eigna ehf., virst að forkaups­réttar­­kvöðin hefði í raun ekki verið afmáð af eigninni, þó að hún væri raunar fallin niður. Þessu til skýr­ingar var vísað til óuppfærða gagna og óljósrar upplýsinga­gjafar. Þá var tekið fram að stefndi og BK eignir ehf. hefðu af þessum ástæðum komist að samkomulagi um að rifta kaupunum á fasteigninni. Í bréfinu var nánar vikið að því að stefndi teldi að for­kaups­réttur­inn hefði þrátt fyrir þetta í raun verið fallinn niður þar sem hann hefði verið afmáður af eign­inni í framhaldi af nauðungarsölunni. Að því virtu teldi stefndi að ekki væri unnt að byggja á forkaupsréttinum vegna söl­unnar 26. maí 2016 eða síðar og að fyrrgreind riftun breytti engu þar um.

Bréfi þessu var svarað með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda, dagsettu 5. júlí 2017, þar sem því var hafnað að forkaupsréttarkvöðin hefði fallið niður á grundvelli nauð­­­ungar­sölunnar og fullyrt að stefnda hefði í raun verið kunnugt um það, sbr. tölvu­skeyti og önnur sam­skipti stefn­anda við stefnda á árinu 2014 sem nánar voru rakin í bréfinu. Frek­­ari bréfa­samskipti af sama toga áttu sér stað milli aðila árið 2017, sem ekki verða rakin að öðru leyti en því að í niðurlagi bréfs stefnda til þáverandi lög­manns stefn­­­anda, dag­settu 23. ágúst 2017, var lagt til að stefndi myndi eiga fund með stefn­anda við fyrsta tækifæri.

Með tölvuskeyti lögmanns stefnanda til stefnda 8. september 2017 var vísað til bréfs­­­­ins frá 23. ágúst sama ár og óskað eftir fundi. Því skeyti svaraði stefndi 11. sept­ember sama ár og var fundur ákveðinn 13. sama mánaðar. Fundurinn fór síðan fram á fyrr­greindum tíma á starfsstöð stefnda. Með tölvu­skeyti stefnda til þáverandi lög­manns stefnanda 21. september 2017 var vísað til fyrr­­­greinds fundar og lögð fram til­laga að lausn vegna sölu eignarinnar í tveimur ólík­um liðum. Fyrri til­lagan gekk út á að fyrrum forkaupsréttarhafa yrði boðið að kaupa eign­­ina miðað við markaðs­virði hennar 21. september 2017. Nánar tiltekið var þar mið­að við meðal­tal markaðs­verð­mætis samkvæmt verðmati tveggja löggiltra fast­eigna­sala en jafnframt áskilinn réttur af hálfu stefnda til að afla þriðja verðmats ef veru­­­­­legur munur yrði á verð­­­­­möt­um. Seinni tillagan laut að því að gerður yrði samningur eða yfirlýsing milli aðila um for­kaups­rétt stefnanda á eigninni og að hún yrði fljótlega sett í sölu. Stefnanda yrði þá gefinn kostur á að ganga inn í hag­­stæð­asta tilboð sem kynni að berast. Tillögu stefnda var svarað með tölvuskeyti þáverandi lögmanns stefnanda 23. október 2017, þar sem því var lýst yfir að stefnandi væri tilbúin að ganga að fyrri til­lög­unni en með tveimur við­­bótar­skilyrð­um, annars vegar að við matið yrði tekið tillit til fyrirsjáanlegs viðhalds á eign­inni og hins vegar að annar hinna tveggja löggiltu fast­eigna­­sala yrði tilnefndur af henni. Tölvu­­­skeyti þessu var svarað af stefnda sama dag með þeim hætti að farið yrði yfir fram­­komna til­lögu.

Með viðauka sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu við afsal vegna nauðungar­sölu, útgefnum 6. nóvember 2017, var tekið fram að eignaskiptayfirlýsing um for­kaups­­­­­­­rétt, tilgreind á skjali nr. A-004397/1986, hefði ranglega verið afmáð með útgáfu afsals, dagsettu 19. desember 2013. Þá var tekið fram að eignaskiptayfirlýsingin, sem meðal annars væri um forkaupsrétt, ætti að halda gildi sínu og að hún yrði áfram þing­lýst eignaskiptayfirlýsing á umræddri fasteign. Skjal þetta var mót­tekið til þing­lýsingar 6. nóvember 2017 og fært inn í fasteignabók 15. sama mán­aðar. 

Með tölvuskeyti þáverandi lögmanns stefnanda 24. nóvember 2017 var meðal annars óskað upp­lýsinga frá stefnda um stöðu málsins, sbr. fyrri tölvuskeyti sem rakin hafa verið. Skeytinu var svarað af stefnda sama dag. Í svarskeytinu var meðal annars upp­­lýst að stefndi teldi að væntanlegt verðmat ætti að endurspegla raunverulegt verð­mat eignarinnar miðað við raunverulegt ástand. Mikið fyrirsjáanlegt viðhald ætti því að endur­spegla verðmatið og taldi stefndi að aðilar væru sammála um það. Þá var fall­ist á að stefnandi tilnefndi annan tveggja löggiltra fasteignasala, en með þeim fyrir­vara að stefndi áskildi sér rétt til að afla þriðja verðmats ef verulegur munur, 10%, yrði á milli þeirra tveggja verðmata sem til stóð að afla. Með tölvuskeyti til stefnda 1. des­ember 2017 var af hálfu þáverandi lögmanns stefnanda upplýst að hún féllist á til­­lögu stefnda. Þá var jafnframt upplýst hvaða löggilti fasteignasali væri tilnefndur af hennar hálfu, auk þess sem óskað var upplýsinga um hvenær matið færi fram o.fl.

Með bréfi núverandi lögmanns stefnanda til stefnda, dagsettu 19. janúar 2018, var til­­­­­kynnt um að hann hefði tekið við hagsmunagæslu í máli stefnanda. Í bréfinu var vísað til þess að umræddur forkaupsréttur væri í fullu gildi og byggt á röksemdum sem áður höfðu komið fram í samskiptum aðila. Þá var þess krafist að stefndi gengi til samn­­­­inga við stefnanda um sölu fasteignarinnar gegn greiðslu á 35.000.000 króna, sbr. kaupsamning stefnda og BK eigna ehf., dagsettan 12. maí 2016.

Bréfi þessu var svarað með bréfi stefnda 31. janúar 2018 og voru meðal annars til­­­greind sömu sjónar­mið og áður höfðu komið fram um að forkaupsréttarkvöðin hefði ekki verið þinglýst á fasteigninni við söluna 26. maí 2016. Vísað var til þess að engar skýr­­ingar lægju fyrir á þeim mistökum sem sýslumaður teldi að hefðu átt sér stað, sbr. fyrr­­­greindan viðauka við afsal, dagsettan 6. nóvember 2017. Þá var tekið fram að stefndi teldi að þinglýsing kvaðarinnar 15. nóvember 2017 gæti með engu móti haft aftur­virk áhrif svo leiddi til virkjunar forkaupsréttar á árinu 2016, þegar kvöðin hvíldi ekki á eigninni.

Við aðalmeðferð gaf stefnandi aðilaskýrslu, auk þess sem Sigurður G. Guð­jóns­son lög­maður gaf skýrslu vitnis.

 

III.

Helstu málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að hún njóti samningsbundins forkaupsréttar, sem eigandi íbúðar­innar á neðri hæð að Seiðakvísl 25, vegna eigendaskipta við sölu á íbúðinni á efri hæð hússins hverju sinni. Stefnandi vísar til þess að forkaupsrétturinn sé skráður í eigna­skipta­yfirlýsingu, dagsettri 16. júlí 1986, og að henni hafi verið þing­lýst 17. októ­ber sama ár. Stefnandi reisir mál sitt á því að forkaupsrétturinn hafi verið í fullu gildi þegar stefndi eignaðist umrædda íbúð við nauðungarsölu 3. júlí 2013. Í þeim efnum breyti það engu að sýslumaður hafi við útgáfu nauðungarsöluafsals lýst því yfir að for­kaups­réttar­kvöðin skyldi afmáð. Ákvörðun sýslumanns hafi ekki sam­­rýmst lögum. Þá hafi ákvörð­unin verið leiðrétt með þinglýstum viðauka útgefnum af sýslu­manni 6. nóv­ember 2017. Einnig verði að líta til þess að forkaups­réttur­inn sé gagn­­­­kvæmur fyrir efri og neðri hæð hússins og hann verði því ekki ein­hliða felldur úr gildi af sýslumanni.  

Stefnandi vísar til þess að þáverandi lögmaður hennar hafi í júní 2014 átt fund með lögfræðingi o.fl. hjá stefnda og á þeim fundi hafi verið afhent staðfest­ing sýslu­manns á því að forkaupsrétturinn væri í fullu gildi. Lögmaður stefnda hafi með tölvu­skeyti til þáverandi lögmanns stefnanda 4. júlí sama ár stað­fest að fyrir­hugað væri að selja umrædda íbúð og að umbjóðendum þínum, eins og það var orðað í skeytinu, yrði boðið að ganga inn í þau tilboð sem hugsanlega bærust í eign­ina. Með þessu hafi verið ráð­gert að stefnandi fengi að vita af því ef eignin færi í sölu og henni gefast færi á að eign­ast hana áður en hún yrði seld. Stefnandi byggir á því að með þessu tölvu­­skeyti hafi komið fram skýr viðurkenning stefnda á gildum forkaups­rétti stefn­anda við vænt­an­­lega sölu á eigninni. Þá hafi þessi viðurkenning verið skuld­bindandi fyrir stefnda þegar íbúðin var seld til BK eigna ehf. í maí 2016. Þessu til við­bótar vísar stefnandi til þess að með bréfi til stefnda 26. apríl 2016 hafi hún áréttað og ítrekað vilja sinn til að neyta forkaups­réttar­ins og auk þess hafi hún spurst fyrir um það hvenær stefndi myndi selja íbúð­ina.

Stefnandi vísar til þess að við nauðungarsöluna 3. júlí 2013, þegar stefndi keypti umrædda íbúð, hafi áhvílandi veðskuldir í eigu stefnda verið á 1. og 2. veð­rétti. Veð­skuldirnar hafi annars vegar stofnast með skuldabréfi Byggingasjóðs ríkisins, útgefnu 16. desember 1986, þinglýstu 29. sama mánaðar, og hins vegar með veð­skulda­­­bréfi sama sjóðs, útgefnu 12. júní 1987, þinglýstu 20. sama mánaðar. Þessu til við­­bótar hafi verið ILS-veðbréf, útgefið 28. september 2006 og þinglýst 29. sama mán­aðar. Stefn­andi vísar til þess að stefndi hafi við nauðungarsöluna átt hæsta boð, 30.000.000 króna. Stefndi hafi þannig boðið upp í eigin kröfur samkvæmt fyrrgreind­um skulda­bréf­­­um. Þá vísar stefnandi til þess að skuldabréfin hafi öll verið gefin út eftir að for­kaups­­­­­­réttur­inn stofnaðist 16. júlí 1986 og eftir að honum var þing­lýst 17. október sama ár. Að þessu virtu hafi forkaupsréttarkvöðin staðið framar veðskuldum í veð­röð. Stefn­andi vísar til 11. tölul. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, en samkvæmt því ákvæði beri uppboðskaupanda að hlíta kvöðum og höftum á eign­inni að því leyti sem sölu­verðið hrökkvi til greiðslu upp í réttindi sem standi að baki þeim kvöðum og höftum í rétt­indaröð. Hið sama komi fram í 9. gr. auglýsingar nr. 572/2010 um almenna upp­boðs­­skilmála á fasteignum o.fl., en hún hafi verið í gildi við umrædda nauð­ungar­sölu. Til frekari skýringar vísar stefnandi til greinar­­gerðar með frumvarpi að fyrr­greind­um lögum, en þar komi fram að reglan feli í sér að rétthæð kvaða og hafta eigi að ráðast af aldurs­röð og þinglýsingarreglum. Nánar tiltekið eigi kvöð sem standi framar veð­kröfum í réttindaröð og boð nær upp í við nauð­ungarsölu að halda gildi sínu. Ef hins vegar veð­krafa stæði framar kvöðinni, þá yrði samningsbundin kvöð að víkja. Undir þess­um kring­­um­­­stæðum reyni á það, að mati stefnanda, hvort fyrirmæli lagareglunnar hefðu í för með sér að rétt­indin féllu brott eða ekki. Niður­staðan ráðist af því hvort sölu­­­verð eignar­ nægi til að greiða rétt­lægri kröfur en þessi réttindi. Að framangreindu virtu byggir stefnandi á því að for­kaups­­réttarkvöðin hafi ekki fallið niður við nauð­ungar­­söluna 3. júlí 2013. Þá byggir hún á því að þetta leiði til þess að forkaups­réttur stefn­­anda hafi orðið virkur þegar stefndi seldi BK eignum ehf. fasteignina 12. maí 2016. Þá telur stefnandi að það breyti engu í því sambandi þótt samningsaðilar hafi síðar samið um að kaupin gengju til baka. 

Stefnandi vísar til þess að starfsmönnum stefnda hafi verið fullkunnugt um for­kaups­­­­­réttarkvöðina. Að því virtu hafi engin mistök verið gerð og þau ekki verið út­skýrð með neinum hætti, eins og haldið sé fram í bréfi stefnda 6. apríl 2017. Stefnandi byggir á því að stefndi hafi verið grandsamur um forkaupsréttinn þegar salan fór fram. Stefndi og löglærðir sérfræðingar stofnunarinnar, sem hafi séð um skjala­gerðina, hafi haft til að bera þekkingu og rannsóknarskyldu um gildi forkaups­réttar­ins í skilningi laga nr. 90/1991. Stefndi geti ekki borið fyrir sig að forkaups­réttar hafi ekki verið getið á veðbókarvottorði við sölu fasteignarinnar til BK eigna ehf. Í því sambandi vísar stefnandi til þess að það liggi fyrir að starfsmenn stefnda hafi viðurkennt að þeim væri kunnugt um að forkaupsréttarkvöðin hefði í raun ekki verið afmáð af eign­inni.

Stefnandi vísar til þess að samkvæmt raunverulegum og bindandi kaupsamningi stefnda við BK eignir ehf. hafi söluverð fasteignarinnar verið 35.000.000 króna. Því til við­bótar hafi verð eignarinnar verið að fullu greitt við afhendingu 1. júní 2016. Þá hafi kaupandi tekið við húsaleigu frá 1. júní 2016 til 1. febrúar 2017. Stefnandi hafnar þeim rökum stefnda að samningnum hafi verið rift og þess vegna komi forkaupsréttur­inn ekki til álita. Stefnandi telur þann málatilbúnað stefnda vera fyrirslátt sem þó stað­festi að for­kaups­rétturinn hafi verið virkur. Að þessu virtu byggir stefnandi á því að réttur hennar til að ganga inn í samninginn um kaup eignarinnar standi ef hún greiðir fyrrgreint kaupverð. Þá vísar stefnandi til þess að kaupverðið leiði ekki til tjóns fyrir stefnda þar sem hann fái sama heildarverð hvernig sem á málið sé litið. Stefnandi reisir mál sitt á því að hún eigi sem forkaupsréttarhafi rétt til að kaupa eignina á því verði sem tilgreint sé í bindandi samningi stefnda og BK eigna ehf. Þá hafnar stefn­andi því að fyrrgreint kaupverð sé ekki eiginlegt verðmæti eignarinnar og byggir hún á því að stefndi verði að bera hallann af slíku vanmati.

Þessu til viðbótar vísar stefnandi til þess að stefndi hafi aldrei boðið henni að neyta forkaupsréttar að eigninni og hann hafi varist kröfum hennar um að virða bæri forkaupsréttinn. Þá hafi sættir ekki tekist með aðilum.

Um lagarök að öðru leyti vísar stefnandi til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir skuldbindinga og til reglna um skuldbindingargildi samninga. Stefnandi vísar til 28. gr. laga nr. 90/1991 og auglýsingar nr. 572/2010. Um kröfu um máls­kostn­að vísar stefnandi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Þá vísar stefnandi til skað­­­leysis­sjónarmiða varðandi kröfu um að tekið verði tillit til virðisaukaskatts vegna máls­­­­­kostnaðar.

 

Helstu málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi reisir sýknukröfu í fyrsta lagi á því að sættir hafi tekist með bindandi hætti. Stefndi vísar í því sambandi til yfirlýsingar fyrrum lögmanns stefnanda í tölvu­skeyti 1. des­ember 2017. Þar sé um að ræða bindandi yfirlýsingu um sættir í málinu á þeim grund­velli sem stefnandi hafi boðið sem lausn í ágreiningsmáli um virkjun um­rædds for­kaups­­­réttar. Að mati stefnda verði stefnandi að teljast bundin við slíka yfir­lýsingu um lausn í ágreiningsmáli, enda stafi hún frá lögmanni stefnanda sem farið hafi með fyrir­­­­svar vegna hennar. Þá verði einnig að líta til þess að stefnandi hafi unnið í sam­ræmi við samkomulag aðila, það er að tilnefna matsmann og yfirfara matsverð þeirra í þeim tilgangi að stefna að kaupum á eigninni á grundvelli umsaminna verð­mata. Stefn­­­­­­­­andi hafi hins vegar síðar kosið að virða yfirlýsingu sína að vettugi og leita til annars lögmanns sem beini sömu kröfu að stefnda og aðilar höfðu áður náð sátt um. Að þessu virtu telur stefndi að stefnandi geti ekki gert frekari kröfur á hendur honum en fram komi í sáttayfirlýsingu hans um lausn ágreiningsins. Þegar að þessu virtu telur stefndi að sýkna eigi hann af kröfum stefnanda.

Þessu til viðbótar byggir stefndi á því að það sé grundvallaratriði fyrir úrlausn máls­­­ins að umþrættri forkaupsréttarkvöð var ekki þinglýst á umrædda fasteign þegar kaup­­­­­samningur, dagsettur 12. maí 2016, var gerður milli stefnda og kaupanda eignar­innar. Enginn forkaupsréttur hafi því verið fyrir hendi við sölu hennar 26. sama mán­aðar. Stefndi vísar til þess að forkaupsréttarkvöðinni hafi verið aflýst við útgáfu nauð­ungar­söluafsals sem var dagsett 19. desember 2013. Í lokamálsgrein afsalsins hafi skýr­­lega verið tekið fram að kvöð um forkaupsrétt skyldi afmáð. Að því virtu féll kvöðin niður að mati stefnda. Að mati stefnda hafi forkaupsrétturinn því aldrei getað orðið virkur við sölu eignar­innar árið 2016 þar sem búið var að afmá hann og fella hann niður við nauð­ungarsölu eignarinnar árið 2013. Stefndi telur að meint grandsemi hans breyti engu þar um, ekki síst í ljósi þess að hann taldi að til stæði að færa for­kaups­­­réttinn aftur inn á veðbók fasteignarinnar.

Með hliðsjón af atvikum máls tekur stefndi fram að fulltrúi sýslumanns virðist hafa tekið það til skoðunar að færa umþrættan forkaupsrétt inn á eignina á ný. Sýslu­manns­embættið virðist þó ekki hafa fallist á þau rök að kvöðin skyldi áfram hvíla á fast­­­eigninni. Stað­­­reyndin sé því sú að kvöðin hafi ekki verið áhvílandi á fasteigninni þegar kaup­samn­ingur var gerður árið 2016. Síðar hafi hins vegar komið fram viðauki við nauð­ungar­­­­sölu­afsalið, dagsettur 6. nóvember 2017, þinglýstur 15. sama mánaðar, með yfir­lýsingu um að fulltrúi sýslumanns hafi ranglega afmáð forkaups­réttar­­kvöð af eign­inni. Stefndi bendir á að ekkert liggi fyrir sem skýri mistökin og leiðréttingin gangi gegn skýrum texta nauðungarsöluafsalsins frá 19. des­ember 2013 þar sem kveðið var á um að afmá skyldi kvöðina. Þá tekur stefndi fram að honum hafi verið kynntur við­aukinn í janúar 2018 en forkaupsréttarkvöðinni hafi verið þinglýst á fast­­­eignina að nýju. Einnig tekur stefndi fram að það sé staðreynd að kvöðin var ekki áhvílandi á fasteigninni þegar kaup­samningur var gerður árið 2016, sem síðar var rift. Þá geti hinn nýtilkomni þinglýsti viðauki ekki raskað þeirri staðreynd. Að þessu virtu byggir stefndi á því að þinglýsing kvaðarinnar frá 15. nóvember 2017 geti með engu móti haft afturvirk áhrif sem geti leitt til þess að forkaupsréttur hafi verið virkur á árinu 2016, þegar kvöðin hvíldi sannanlega ekki á fasteigninni. Þessu til við­bótar tekur stefndi fram að það hafi ekki grundvallarþýðingu fyrir úr­lausn málsins þótt fallist sé á það að ekki hafi átt að afmá forkaupsréttarkvöðina. Það sem hins vegar skipti máli sé sú staðreynd að fulltrúi sýslumanns ákvað að afmá kvöðina eftir nauð­ungar­söluna og kvöðin var ekki áhvílandi á eigninni og for­­kaups­réttur því ekki til staðar þegar hún var seld til BK eigna ehf. 12. maí 2016. Þá hafi stefndi verið samþykkur þeirri ákvörðun sýslumanns á þeim tíma að færa kvöðina ekki inn á eignina að nýju og hafi hann talið ákvörðunina vera endanlega.

Um lagarök að öðru leyti vísar stefndi aðallega til meginreglna samninga- og kröfu­­­­réttar um efndir skuldbindinga og skuldbindingargildi samninga. Einnig vísar stefndi til laga nr. 90/1991 og auglýsingar nr. 572/2010. Um málskostnað vísar stefndi til 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Við aðalmeðferð féll stefndi frá málsástæðum og lagarökum til stuðnings sýknu­kröfu, sem fram komu í greinargerð, um að sýslu­manni hafi borið að af­má forkaups­réttar­­kvöðina í fram­haldi af nauðungarsölu fasteignarinnar 3. júlí 2013, sbr. nauð­ungar­­­söluafsal 19. des­­ember 2013, og að sú afmáning hafi samrýmst 11. tölul. 1. mgr. 28. gr., sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

 

IV.

Niðurstöður:

       Af málsgögnum verður ráðið að aðilar hafi leitast við að ná samkomulagi áður en til málshöfðunar kom. Stefndi reisir sýknukröfu meðal annars á því að samkomulag hafi tekist og stefnandi sé bundin af yfirlýsingu þáverandi lögmanns hennar með tölvu­­­­skeyti 1. desember 2017, sbr. tölvuskeyti stefnda 24. nóvember sama ár, sem hafa verið reifuð efnislega í tengslum við málavexti. Við úrlausn á þessu atriði ber að líta til þess að tölvu­­­skeytið frá 1. desember 2017 var eitt af fleiri tölvuskeytum milli sömu aðila á svipuðum tíma, sem send voru í fram­­haldi af fundi aðila 13. sept­ember 2017, þar sem leitast var við að finna lausn sem báðir aðilar gætu sætt sig við. Þá ber einnig að virða efni tölvuskeytanna með hlið­sjón af fyrri bréfa­­samskiptum aðila á tíma­­­bili frá 26. apríl 2016 til 23. ágúst 2017, þar sem greini­lega kemur fram að stefn­andi taldi sig hafa for­kaupsrétt sem tæki til umrædds kaup­samnings stefnda við BK eignir ehf. Að mati dómsins ber allur málatilbúnaður stefn­anda fram til þessa tíma þess greinileg merki að mikil áhersla var lögð á hinn samn­ingsbundna forkaupsrétt af hennar hálfu og að rétturinn hefði ekki fallið niður. Þegar þessi skrif­legu sam­skipti eru virt saman og heild­stætt, þá styðja þau það ekki með skýrum hætti að stefnandi hafi undir lokin gengist undir það að for­­kaupsrétturinn félli niður þannig að hann tæki ekki til fyrr­greinds kaup­samnings né heldur að samkomulag hafi komist á um að ljúka mál­inu á grundvelli verðmata sem aflað var í framhaldi af tölvuskeyti 1. desember 2017. Dóm­ur­inn telur að þessi samskipti beri það fremur með sér að báðir aðilar hafi verið sammála um að leita leiða til að athuga hvort unnt væri að ljúka málinu með sam­komu­­lagi án atbeina dómstóla en það hafi síðan reynst árangurslaust.

       Samrýmist þetta einnig því sem vitnið Sig­urður G. Guðjóns­son, fyrrverandi lög­maður stefnanda, bar um fyrir dómi. Í fram­burði hans kom meðal annars fram að hinn samn­ings­bundni for­kaups­réttur hefði að hans mati aldrei verið gef­inn eftir gagn­vart stefnda þótt á tíma­bili hefði verið reynt að ná sam­komulagi við hann um að leiða ágrein­­inginn til lykta án málaferla. Í því sam­bandi hefði meðal annars verið litið til for­kaupsréttar til fram­tíðar og öflunar verð­mats á eigninni sem mögulegrar lausnar á þeim ágreiningi sem var uppi. Þær viðræður hefðu meðal annars mið­ast við það að við verðmat þyrfti að taka tillit til ástands íbúðar­innar. Lang­varandi viðhaldsleysi hafi á þeim tíma legið fyrir frá því að stefndi eignaðist íbúð­ina árið 2013, auk tjóns sem það var búið að valda á íbúð stefn­anda á neðri hæð húss­ins. Verð­­mötin sem síðan lágu fyrir hefðu hins vegar ekki tekið nægjanlegt tillit til þeirra þátta og því hefði málið ekki verið klárað á þessum grund­velli. Þessu til viðbótar liggur fyrir að í bréfi stefnda til lögmanns stefn­anda 31. janúar 2018, sem var ritað eftir að stefnandi virðist hafa fallið frá fyrrgreindri sáttaleið, er hvergi vikið að því að samkomulag hafi tekist með aðilum. Að öllu framan­greindu virtu verður ekki fallist á það með stefnda að lögmaður stefn­anda hafi með fyrr­greindu tölvu­skeyti 1. desember 2017 gefið frá sér bindandi yfir­­lýs­ingu um sættir í mál­­inu. Verður því ekki fallist á kröfu stefnda um sýknu á þeim grund­velli.

       Ágreiningslaust er milli aðila að samningsbundinn forkaupsréttur stefnanda var rang­­­­­lega afmáður af um­ræddri eign við útgáfu sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu á nauð­­ungar­söluafsali 19. desember 2013. Þá liggur fyrir að sýslumaðurinn leiðrétti af­mán­­­ing­una með útgáfu á viðauka við afsal vegna nauðungarsölu, dagsettum 6. nóv­ember 2017, sem var móttekinn til þinglýsingar sama dag og færður inn í þing­lýsinga­bók 13. sama mánaðar. Að þessu virtu liggur fyrir að aldrei átti að afmá for­kaups­rétt­inn af fast­­­­eign­inni með fyrrgreindu afsali 19. desember 2013. Með bréfi, dagsettu 26. apríl 2016, sem var móttekið af stefnda 27. sama mánaðar, kom greinilega fram að stefn­­andi taldi sig hafa forkaupsrétt að eigninni. Bréfi þessu var ekki svarað af stefnda og virðist það ekki hafa leitt til nokk­urra viðbragða af hans hálfu gagnvart stefnanda. Þá ber einnig að líta til þess að á árinu 2014 höfðu átt sér stað samskipti milli stefn­anda og stefnda um fyrr­greindan forkaupsrétt. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt bindandi tilboð milli stefnda og BK eigna ehf. varðandi umrædda eign hafi legið fyrir í árslok 2015 eða ársbyrjun 2016. Að framangreindu virtu var stefndi grand­samur um að kvöð um samningsbundin forkaups­rétt var eða gat verið fyrir hendi á eign­inni, þó að hennar væri ekki getið á veð­bókar­­­vottorði. Í því sam­bandi liggur fyrir að stefndi bauð upp í eigin kröfur sam­kvæmt áhvílandi skulda­bréf­um en þau voru gefin út eftir að til for­­kaupsréttarins var stofnað og því voru þau aftar í veðröð en kvöðin um for­kaups­réttinn. Að þessu virtu var stefnda ljóst, eða honum mátt vera ljóst, að for­kaups­rétturinn væri ekki fallinn niður í raun og veru, sbr. 11. tölul. 1. mgr. 28. gr. og 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og 9. gr. aug­­lýsingar nr. 572/2010. Stefndi, sem er opinber stofnun, hefur á að skipa sérfræðingum sem höfðu rann­sóknar­skyldu um gildi for­kaups­­réttarins. Þrátt fyrir þetta gekk stefndi frá sölu á fast­­eigninni með kaup­samn­ingi við BK eignir ehf., dagsettum 12. maí 2016, og var eignin í fram­haldi af því afhent kaup­­anda sem ráðstafaði henni með útleigu. Með þessu komst á raun­veru­legur og bind­­andi kaup­samn­­ingur stefnda við BK eignir ehf., sem virkjaði for­kaups­rétt sem var allan tímann fyrir hendi og stefndi vissi eða mátti vita um. Verður því ekki fallist á með stefnda að viðauki sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu við afsal vegna nauð­ungar­sölu, dagsettur 6. nóvember 2017, sem var móttekinn til þinglýsingar sama dag og innfærður í fasteignabók 15. sama mánaðar, hafi leitt til aftur­virkra áhrifa forkaups­réttarins til ársins 2016 gagnvart stefnda. Forkaupsrétturinn var allan tímann til staðar og stefndi var grandsamur um það eins og áður greinir. Þá liggur fyrir að stefnandi fylgdi forkaupsréttinum eftir strax og henni varð ljóst um söluna, sbr. bréf þá­verandi lögmanns hennar til stefnda 23. ágúst 2016 og 8. febrúar 2017. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt stefndi og BK eignir ehf. hafi síðar ákveðið að rifta kaup­­unum, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 61/1943 sem birtur er í dómasafni 1943, bls. 418. Fyrr­greindur kaupsamn­ingur til­greinir sér­greint kaupverð umræddrar fast­eignar að Seiða­kvísl 25, að fjár­­hæð 35.000.000 króna. Stefnandi á þess vegna, sem forkaups­réttarhafi, rétt á því að ganga inn í fyrrgreindan kaup­samn­ing gegn greiðslu á því kaup­verði sem þar greinir.

       Að öllu framangreindu virtu verður fallist á með stefnanda að forkaupsréttur hennar að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, hafi orðið virkur á grund­velli kaupsamnings milli stefnda og BK eigna ehf., en sá samningur var sam­­kvæmt gögnum málsins gerður 12. maí 2016 en ekki 3. júlí sama ár eins og greinir í dómkröfu stefnanda. Þá leiðir þetta til þess að fallist verður á með stefnanda að stefnda sé skylt að gefa út afsal til hennar fyrir sömu íbúð með tilheyrandi lóðar­rétt­indum og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber gegn greiðslu á 35.000.000 króna. 

       Með vísan til 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefnda gert að greiða stefn­anda málskostnað sem ræðst af framlögðum málskostnaðarreikningi, 1.866.940 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts. 

Af hálfu stefnanda flutti málið Valgeir Kristinsson lögmaður. Af hálfu stefnda flutti málið Hafsteinn Viðar Hafsteinsson lögmaður.

Daði Kristjánsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð:

Viðurkennt er að forkaupsréttur stefnanda, Ingibjargar Jónasdóttur, að íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, varð virkur á grundvelli kaup­samnings 12. maí 2016 milli stefnda Íbúðalánasjóðs og BK eigna ehf.

Stefnda, Íbúðalánasjóði, er skylt að gefa út afsal til stefnanda, Ingibjargar Jónas­dóttur, fyrir íbúðinni á efri hæð að Seiðakvísl 25, Reykjavík, fnr. 204-3473, með til­heyrandi lóðarréttindum og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, gegn greiðslu á 35.000.000 króna.

Stefndi greiði stefnanda 1.866.940 krónur í málskostnað. 

 

Daði Kristjánsson