D Ó M U R 9. ágúst 20 19 Mál nr. E - 3035/2018: Stefnendur: Jónmundur Gunnar Guðmundsson Lilja Björk Stefánsdóttir (Þorbjörg Inga Jónsdóttir lögmaður ) Stefnda: Aðalheiður Jóhannsdóttir (Sævar Þór Jónsson lögmaður ) Dómari : Ingiríður Lúðvíksd óttir héraðsdómari 1 D Ó M U R Héraðsdóms Reykjavíkur , föstudaginn 9. ágúst 2019, í máli nr. E - 3035/2018: Jónmundur Gunnar Guðmundsson og Lilja Björk Stefánsdóttir (Þorbjörg Inga Jónsdóttir lögmaður ) gegn Aðalheið i Jóhannsdóttur (Sævar Þór Jónsson lögmaðu r ) og gagnsök Þetta m ál, sem var tekið til dóms 2 . júlí 20 19 , höfðuðu Jónmundur Gunnar Guð munds son, kt. [ ... ] , og Lilja Björk Stefánsdóttir, kt. [ ... ] , bæði til heim ilis að Dyn - skógum 11, Reykjavík , með stefnu birtri 26. september 2018, á hen d ur Aðalheiði Jóhanns dóttur, kt. [ ... ] , með lögheimili í Noregi. Stefnd a höfð a ð i gagnsök með gagnstefnu birtri 19. október 2018 á hendur stefn endum. Dómkröfur stefnenda í aðalsök eru að aðalstefnd u verði með dómi gert skylt að afhenda stefne ndu m fasteignina að Blöndubakka 8 í Reykjavík, merkt a 02 - 0301 , með f astanúmerið 204 - 7520, ásamt hlutdeild í sameign og lóða r réttindum og gefa stefn endum út afsal fyrir eigninni , að við l agðri 50.000 kr . dag legri sekt sem greið ist frá upp kvaðn ingu hérað sdó m s þar til skyldunni er fullnægt . S tefnendur kr e f jast jafnframt skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu sem nemi alls 6.123.809 kr . auk dráttarvaxta , skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, er leggist á þá fjár hæð frá þingfestingardegi 27. september 2 0 1 8 til greiðsludags og að viður - kenndur verði réttur þeirra til þess að skuldajafna kröfu sinni á móti eftirstöðvum kaup verðs eign ar innar. Til vara krefjast stefnendur skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu sem nemi alls 4.123.809 kr . , eða lægri fj árh æ ð , auk dráttarvaxta , skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, er leggist á þá fjárhæð frá þingfestingardegi 27. september 2018 til greiðslu - dags og að viður kenndur verði réttur þeirra til þess að skuldajafna kröfu sinni á móti eftir stöðvum kaup verð s ei gna r innar. Loks kr e f ja st stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu . Í aðalsök krefst s tefnda sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að kröfur þeirra verði lækkaðar verulega. Hún k refst málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefne n da . 2 Í gagnsök krefst g agnstefnandi þess aðallega að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi dags ett um 16. febrúar 2018 milli hennar og aðalstefnenda um fast - eign ina Blöndubakka 8 í Reykjavík, merkt a 02 - 0301, með fastanúmer ið 204 - 7520, sem var lý s t y fir í bréfi dags ettu 10. september 2018 gegn því að gagn stefn and i endur - greið i aðal stefn end um 34.000.000 kr . Hún krefst j afnframt skaðabóta óskipt úr hendi aðalstefnenda að fjárhæð 1.937.423 kr. eða lægri fjárhæð , auk dráttarvaxta , skv. 1. mgr. 6. gr . laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu , frá 10. október 2018 til greiðsludags og að viðurkenndur verði réttur hennar til þess að s kuldajafna kröfu sinni á móti endurgreiðslu til aðal - stefn enda á 34.000.000 kr . Í gagnsök krefjast g agnstefndu sýknu a f öllum kröfum gagnstefnanda. Þau krefjast einnig málskostnað ar úr hendi hennar . Málavextir Eins og kröfugerð málsaðila sýnir höfða kaupendur aðalsök og seljandi gagn - sök. Til þess að lestur textans verði auðveldari telur dómari rétt að nota mestm eg n i s orð in kaupendur og seljandi í stað aðalstefnenda og gagn stefn anda. Fjöleignarhúsið að Blöndubakka 6 20 er reist árið 1971 og er byggt í U, eins og sagt er . Það horfir þannig við höfuðáttum að gaflar miðbygging arinnar v ísa til nor ð urs o g suður s. Frá hvorum gafli ganga álmur til austurs , norðurálma og suður - álma . Á húsinu eru því tvær suðurhliðar, ein á hvorri álmu . Í húsinu eru átta stiga - gangar og 48 íbúðir. Á árinu 2011 vann verkfræðistofan Efla skýrslu um ástand hú ssins. Hún hefur e k ki ver ið lögð fram. Hins vegar liggur fyrir kostnaðaráætlun byggð á þessari skýrslu sem heitir Áfangaskipting við halds framkvæmda . Í skjalinu er hugs an legum við halds - fram kvæmdum skipt í fjóra áfanga sem lagt var til að yrð u unnir á næstu 10 15 árum . Í fyrs ta á fanga átt i að lagfæra suðurhliðar báðar og báða austurgafla en ekki austur - hlið ina . Sam kvæmt skjal inu átti í þessum áfanga að gera við steypu á handriðum og þétta múr kerfi vegna leka , svo og mála veggi , tré verk og þak . Í ko stnaðaryfirlitinu er ekk i g e rt ráð fyrir að veggir húss ins verði klæddir . Eins og áður segir var r áðgert að allar hliðar hússins og þakið yrðu yfir farin á næstu 10 15 árum. Engin gögn eru um að nokkuð hafi verið unnið eftir þess ari úttekt og áfanga skip t ingu við haldsf r amkvæ mda . Í janúar 2016 skoðaði fyri rtækið Verksýn suðurhliðar hússins vegna leka á þeim og lagði til að þær yrðu báðar klæddar með varanlegri álklæðningu vegna þess að múrklæðningin væri ónýt . Einnig yrðu gluggar á þessum hliðum endurn ýjaðir , svo 3 og sv al ahan drið . Múr sem ekki yrði klæddur yr ði málaðu r . Um annað var ekki fjallað í minn is blaðinu. Á fundi húsfélagsins í apríl 2016 samþykktu allir fundarmenn að láta klæða suð ur hliðar hússins og fela stjórn að sjá til þess að verkið yrð i boðið út hið f yr sta. Sam þykkt var að semja við Verksýn um umsjón og eftirlit með framkvæmdunum. Í umræðum á þessum fundi kom fram að Efla hefði unnið úttekt á öllu húsin u ári ð 2011 . Á fundinum var borin upp og bæti við til - lö gu um að Verk sýn meti kostnað við að ta ka einnig svalahandrið og viðgerðir á öðrum hliðum hússins, byggt á úttektarskýrslu Eflu. Það verði meðhöndlað sem sér - atkvæðum. Stefnda va r á fu ndi nu m . Í fundargerðinni kemur hins vegar ekki fram a ð íbúðareigendur haf i samþykkt á þessum fundi að ráðast í heild ar viðgerð á húsinu og ekki heldur í áföngum . Í lok árs 2016 var tilboð verktaka í að setja álklæðn ingu á suður hliðar hússins s am þykk t á hús - félags fundi . S a mkvæmt yfirlýsin gu húsfélagsins mun þá enn fremur hafa verið sam - þykkt að gera við austur hliðina . Ekkert liggur fyrir um það hvort þá lá fyri r það kostn - að ar mat sem var samþykkt að fá frá Verk sýn á við gerð um á öðru m hliðu m hússins. En gin gögn eru um að það hafi l egið fyrir fyrr en á árinu 2018. Í það minnsta frá árinu 2016 hefur húsfélagaþjónustan Eignaumsjón hf. séð um fjár mál húsfélagsins og veitt þ ví aðra þjónustu , meðal annars þá að fylla út yfir lýs - inga r um s töðu sameiginleg ra mála í húsfélaginu þegar íbúðir eru seldar . Stefnda setti íbúð sína að Blöndubakk a 8 á sölu hjá fasteignasölunni Höfða í janúar 2018. Fyrir dómi gáfu skýrslu f asteignasalinn Jóhann Friðgeir Valdimarsson , sem hafði milligöngu mi lli se lj an da og kaup e n d a við kaupin , og eigandi fasteigna söl - unnar , Runólfur V. Gunnlaugsson. Fasteignasalin n bar fyrir dómi að það hefði verið auð séð á húsin u að fara þyrfti í viðgerðir á ytra byrði þess , til v iðbótar við yfirs tandandi við g erðir á suður hlið unum og austur hlið . Hve nær nákvæm lega hefði ekki verið hægt að spá fyr ir um. Íbúi í húsin u sem hann hefði hitt hefði talið að kostn aðurinn við það gæti numið 30 40.000.000 kr. Fast eigna - sal inn bar að se ljandinn hefði sag t honum að h ú n vissi að einhvern tíma þyrfti að ráð - ast í frekari viðgerðir utan húss en hvenær vissi h ún ekki og hefði beðið hann að afla upp lýs inga um það hjá Eigna um sjón. Hann kvaðst hafa sagt kaup endum þetta en jafn - fram t að þ að hefði ekki verið ákveðið hv enær frek ari framkvæmdir yrðu og hann vissi ekki hversu dýr ar þ ær yrð u en hann hefði heyrt nefndar 30 4 0 .000.000 kr. Han n kvaðst hafa sent kaup endunum öll gögn sem hann fékk send frá Eignaumsjón og kvaðst einnig hafa h vatt þ au til þess að ræða við fyrir s vars menn hús félags ins til þess 4 að reyna að fá nákvæm ari upplýsingar um þær fram kvæmdir sem kynnu að vera fram - undan. Hann árétt aði að engu hefði ve rið leynt við söluna heldur greint frá öllu því sem menn vissu á þe im tím a. Fasteignasalinn kvaðst haf a se nt stefn endum yfirlýsingu hús félagsins, sem Eigna umsjón fyllti út, í tölvupósti í lok janúar 201 8. Í yfirlýsingunni er greint frá yfir - stand andi framkvæmdum og gerð grein fyrir því að samanlagður kostnaður við þ ær nem i ríflega 106.000.000 kr. Við l ið þ ar sem sv ara átti því hvort úttekt hefði farið með fundargerðir allra funda hús - félags ins á næ stliðnum tveimur árum, tvær frá árinu 2017 og fjórar frá árinu 2016 , þar á meðal fundargerð frá 16. apríl 20 16 þar sem ko m fram að Efla hefði gert öllu hús inu ári ð 2011 svo og að Verksýn hefði lagt mat á ástand suðurhliða húss ins í jan úar 2016. Úttekt Eflu og minnisblað Verk sýnar fylgdu þó ekki yfirlý singu hús - félags ins. Ásett verð eignarinnar var 37.800.0 00 kr. Mánu dag inn 12. febrúar 2018 rituðu kaup endur fasteignasalanum tölvuskeyti og báðu hann að st illa upp til boði, þar sem heild ar kaup verðið , 35 . 4 00.000 kr . , yrð i stað grei tt við afhend in gu, se m yrði innan þriggja mán aða, og ekki þy r fti að gera fyrir vara um fjármögnun. Þó ætti að vera fyrir - vari sem varð aði fram kvæmdir þannig að selj andi sæi u m að greiða fram kvæmdir en dur myndu ræ ða við formann hús félagsins um þ að hva ð væri fram undan. Síðan seg ir: s tand i s t væntar fra m kvæmdir ca 400 þ þ á fellur fyrir var i niður . Til boð þeirra , dagsett 13. febrúar , er ekki meðal gagna málsins . Samkvæmt skjali sem kaup endur rituðu 21. júní 2018 höfðu þ au rætt við formann húsf élagsi ns. Í skjal inu segir að upplýsingar sem ka up endur hafi fengið frá fast eigna sölunni og for - manni hús félags ins fyrir kauptilboðið hafi verið rangar. Mat aðila hafi ve rið að lang - stærstum hluta viðhaldsins væri lokið með þeim f ram kvæmdum sem átti a ð ljúk a vorið 2018. Seljandi gerði kaupe ndu m g agntilboð 14. febrúar, sem nam 36.000.000 króna. Í gagntilboðinu var miðað við að eignin yrði afhent 1. júní 2018. Jafnframt s tóð þar að selj andi sæi um að greiða allan kostnað sem til heyrði íbúð inni vegn a fram kvæmda og við halds á húsinu sem h e f ðu verið f ram kvæmdar, sem og fram að afhendingardegi . Föstudaginn 16. febrúar rituðu málsaðilar undir kaupsamning þess efnis að grei ða skyldi 5.000.000 kr . í reiðufé við und irritun kaupsamnings og 31.000.000 kr . í re iðufé við afhendingu eignarinnar og útg áfu afs als, en þó ei gi síðar en 1. júní 2018. Við áður nefndan skil mála um greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda fram að afhend - ing ar degi var bætt upp gjör á því li ggja fyrir við afsal . Kaupendur gr eiddu seljanda 5.000.000 kr. við undirritun. Kaup sam ningnum var þ ing lýst viku síðar, 23. febrúar 2018. Eignaumsjón sendi stefnendum boð u n á alla fundi hús félags ins. Stefnandi Lilja sótti aðal fund þess 15. mars 2018, fjórum v ikum 5 eftir undir ritun kaup s amn in gsins. Á aðalfundinum kom fram að íbúar h efð u gert athuga semdir við ýmsa þætti við gerðarinnar sem unnið var að en gert v æ r i ráð fyrir að í lok maí yrði lokið úrbótum á því sem bent hefði verið á. Það var sam þykkt samhljóða á fundi num að loka úttekt færi ekki fram fyrr en framkvæmdum vær i að ful lu lo kið , þar með talið lóða r fram - kvæmdum sem áttu í fyrsta lagi að hefjast 15. apríl . Uppgjör gæti ekki farið fram fyrr en að lok inni loka út tekt . Á fundinum var ei nnig rætt að ha lda þy rfti viðgerðum á húsinu áfram. Af fund ar gerð verður ekki séð að nein s kýrsla hafi verið lögð fram , hvorki um viðgerð sem tilheyrði verkáfanga II né framkvæmd sem hét verkáfang i III. Í fundar gerð inni er ekki heldur minnst á úttektina sem Efla ger ði árið 2011. Á fundinum gerðu s tarfs menn Verk sýnar hins vegar gr ein f yrir því að m eð smá vægilegu viðhaldi gæti þakið enst í 3 5 ár en þegar kæmi að viðgerð á því gæti hún kostað 36.000.000 k r. Gera þyrfti við þrjá útveggi hússins og g lugga. Sú við gerð v ar talin kosta 80 82 .000.000 kr . Í þ ví verk efni mætti for gangs r aða o g taka v est ur hliðina fyrst því hún væri verst fari n. Stjórn inni var falið að skoða þessi verkefni og forgangsraða þeim . Að sögn fasteignasalans Jóhanns Friðgeir s h ö fð u kaup e nd ur s amband við hann eftir þennan húsfélagsfund og s ögðu st vera ósátt því á f undinu m h efð i verið l ögð fram skýrsla þar sem gert væri ráð fyrir mun hærri kostnaði en rætt hefði verið u m fyrir kaupin . Fast eigna sal i nn bar að það hefði komið öll um í opna s kjöldu að viðgerðirnar væru metnar dýrari en ráð h e fði verið fyrir gert. Í þes su símtali hefðu k aupendu r ekki krafist lækk unar kaupverðs sem næmi tiltekinni fjárhæð. Fasteignasalinn kvaðst hafa haft sam band við sel janda vegna óánægju kaupenda. Hún h e f ð i ekki verið reiðu búin að lækka kaup verðið þar eð henni h efð i fundist hún selj a þeim íbúði na á góðu verð i. Kaupendur báru að þau h efðu beðið um fund með seljanda sem h efð i loks farið fram á faste ignasölunni 11. apríl 2018. Þá ha fi þau b e ði ð um lækk un á kaup verði íbúð - ar innar um 500.000 kr. með þeim rökum að á henni væru gallar s em fælust í þv í að þær fram kvæmdir sem væru í bígerð væru kostnaðarsamari en þeim hefði verið greint frá við söl una . Seljandi féllst ekki á að lækka k aupverðið. S eljandi mun í lok maí hafa veitt syni sínum umboð til þess að koma fram fyrir hennar hönd vegna sölu íbú ðar innar. S amkvæmt fram lögðum gögnum , svo sem tölvu skeytum frá fasteignasala, sem var í sambandi við Eignaumsjón, var lokaút tekt á við gerð um sem átti að ljúka vorið 2018 frestað, þannig að endanleg fjárhæð lokagreiðslu sem selj andi átti að greiða veg na verksins lá ekki fyrir fyrir ráðgerðan afhendingardag. Mánu dag inn 28. maí 20 18 taldi starfsmaður Eignaumsjónar að fjárhæðin vær i tæp lega 38 0.000 kr. en setti eins mikla fyrir 6 Þ ar eð skuld selja nda við húsfél agið vegna þessara framkvæmda lá ekki fyrir á ráð gerðum afhendinga rdegi , föstudaginn 1. júní 2018 , munu kaupendur h af a lagt til , á fundi á fasteignasölunni, að þau héldu eftir 6.000.000 kr. en greiddu seljanda 25.000.000 kr. og fengju íbúðin a afhenta. Afg ang urinn yrði greiddur við afsal og upp - gjör. Seljandi mun ekki hafa fallist á að afhen da íbúðina gegn þessum greið sl ukjörum . Sa m komulag var ð um að ráð gerðum afhend ing ardegi yrði frestað til 20. júní og ætti hvor ugur aðili kröfu á hendur hinu m vegna þess f rests . Þann dag var ekki boðað til fundar , heldur fimmtu dag inn 21. júní. Endan legt upp gjör á eftirstöðvum fr amkvæ mda lá þá ekki heldur fyrir . Þá lögðu kaup endur til að þau héldu eftir 4.000.000 kr. en greiddu 27.000.0 00 kr. og fengju íbúð ina afhenta . Ö nnur mál yrðu útkljáð við afsal. Í skrif legri til lögu þeirra var áréttað það mat þeirra að þau h e f ðu, fyrir k aup t ilboði ð , fengið rangar upp lýs ingar frá fast eignasölunni og formanni hús félags ins um stöðu utan húss við gerða. Mat aðila hefði verið að e in ungis óveru legur hluti þeirra væri eftir. Örfáum vikum seinna h efð i komi ð fram í fund ar gerð húsfél ags in s , sem fast eignasalinn h e f ð i lagt fram , að kostn að ar áætlun verktaka og eftirlitsaðila næmi nán ast sömu fj ár - hæð og sá verk hlut i sem væri að ljúka. Kaup e nd ur báru að þau h efðu fengið tölvuskeyti 22. júní 2018 þess efnis að selj andi hefði r áðið sér l ögmann til þess að innheimta fyrir hana eftirstöðvar kaup - verðs ins. Kaupendur h efðu þá einnig ráðið sér lögm ann til þess að gæta ha gs mun a s inn a . Að sögn kaup end a varð þeim kunnugt um það í júlí 2018 að árið 2011 h e fði verið aflað skýrslu um ástand bygging arinnar að Blöndu bakka 6 20 og um nauð syn - legar úrbætur á húseigninni, svo og að húsfélag heildareignarin nar hefði ákveðið að fara í við ger ðir á grundvelli hennar á árinu 2016, í a ð minnsta kosti þremur verk - hlu tum. Selj a ndi hefði einungis veitt k aup endu m upplýsingar um fyrsta verkhlutan n , sem hefði staðið yfir við kaupin , og einungis hann væri til greindu r í yfirlýsingu hús - fél ags ins . Kaup endum h e fði hvorki verið kynnt þessi skýrsla né efni hennar fyrir kaup in og ekki heldur um ákvarð anir húsfélagsins á gr und velli skýrsl unnar. Af skýrsl - unni verði ráðið að veru leg þörf sé á umfangsmiklum framkvæmdum v ið eignina , svo sem vi ð klæð ingu og þak. Kaup endur hafi gert athuga semdir við seljanda vegn a þessa en umboðsmenn hennar hafi vís a ð þeim á bug og full yrt ítrekað að hún bæri enga ábyrgð á því sem framundan kynni að vera , heldur ein vörð ungu á þeim fram - kvæmdum sem væru yfirs tandandi. Engu að síður h e f ð i seljandi ekki mótmælt því að h ún vissi af þessa ri sk ýrslu og að farið yrði í framkvæmdir við hús ið á grundvel l i hen nar . Í byrjun júlí gerðu lögmaður kaupenda og fasteignasalinn drög að sam komu - lagi þe ss efnis að kaupendur greiddu seljand a 30.500.000 kr. af kaupverðinu ge gn afhend ingu eignar in nar en 500. 000 kr. af kaupverðinu yrð u lag ðar á vörslu reikn ing 7 fast eigna söl unnar. Í þessum drögum að samkomulagi voru 500.000 kr. ekki hugs aðar sem afsláttu r af kaupve rði heldur sem trygging se m kaupendur héldu eftir þar ti l fyrir lægi hversu há a f já rhæð seljan da bæri að greiða húsfélaginu sem lokagreiðslu fyrir fram kvæmdir sem var að ljúka. Jafnframt áskildu kaupendur sér rétt til þess að gera kröfu á hendu r selj anda vegna ástandsskýrslu um b ygginguna að Blöndubakka 6 20 sem þeim h e f ð i ekki verið kynnt fyrir kaupin. Fasteignasalinn mun hafa fundað með lögmönnum aðila í fyrst u viku júlí til þess að athuga hvort samkomulag næðist með þessu efni en ekki tók s t að leysa málið. Lögmaður seljan d a ritaði lögmanni k aupenda 12. júlí 2018 og kraf ð ist greiðsl u alls kaupverðsins ásamt dráttarvöxtum frá 20. júní 2018 . Tæplega þremur vikum síðar , mið vikudaginn 1. ágúst , tilkynnt i lögmaður seljanda lögmanni kaupend a a ð selj andi væri reiðubúin að ganga til uppgjörs á kaupsamningnum með þeim skil m álum sem voru í drögum að sam komu lagi sem selj anda var kynnt þegar vika var af júlí . Hún vildi þó að í drögin yrði bætt fyrir var a um betri rétt hennar kæmi í ljós að skuld hennar við hús félagið næmi lægri f jár hæð en 500.000 kr. Viku síðar, 8 . ágúst, var í trek aður s á vilji selj anda að ganga til upp gjörs við kaupendur á grund velli þeirrar til lögu að varð - veitt ar yrð u á vörslureikningi fasteigna sölunn ar 500.000 kr. af k aupverði þar ti l upp - gjör á fram kvæ md unum lægi fyrir. Seljandi óskaði jafnframt eft i r því að bæ tt yrði við sam kom u lagið þeim fyrir vara að hún áskildi sér rétt til þess að skuldajafna kröfu vegna dráttar vaxta og kostn aðar við meint a kröfu kaupenda se m var byggð á þ ví að þeim hefði ekki verið greint frá ástands skýrslu um húsið fyrir k aupin. Fa steignasalinn boðaði til sátt a fundar fimmtudaginn 9. ágúst en af honum gat ekki orðið. Fundur var ráðgerður 17. ágúst enda á ttu upplýsingar um uppgjör fram - kvæ md anna þá að l iggja fyrir . Með b réfi sendu 10. ágúst var boðað til húsfundar sem skyldi fara fram 1 6. ágús t. Samkvæmt fundarboði skyldi annars vegar leggja fram uppgjör nýlokinna fram - kvæmda og hins vegar leggja til að stjórn húsfélagsins fengi heimild til þess að bj óða út fram kvæmdir á vestur - og norðurhlið og viðgerð á þaki. Ráð gert var að fram - kvæmd irnar ásamt eftirlitskostnaði næmu 66.000.000 króna. Lögmaður kaupenda ritaði fasteignasalanum og lögmanni seljenda 16. ágúst og áskildi kaupendum rét t til þess að h alda eftir tiltekinni fjárhæð vegna fyrirhugaðra fram kvæmda á hús inu til viðbótar við þá fjárh æð sem haldið yrði eftir vegna kostn - aðar af nýlok num framkvæmd um sem félli á íbúðina . Á fundi húsfélagsins 16. ágúst var lagt fram uppgjör vegn a nýlok inna framkvæmda . Sku ld íbúðar nr. 204 - 7520 vegna þeirra n am samkvæmt þessu yfir liti 278.409 kr. Í fundargerð s egir að þeir sem skuldi húsfélaginu g e t i fengið að skipta greiðsl unum niður á allt að fimm mán uði. Þetta var samþykkt með þrettán atkvæ ðu m gegn einu. Á fund i num va r e innig sam þykkt að veita hús stjórn heimi ld til þess að láta 8 bjóða út frek ari fram kvæmdir vi ð húsið. Hlut deild íbúð ar innar í fyrir hug uðum við - gerðum nam samk væmt kostnaðaráætlun 1.445.400 kr. Fasteignasalinn hvatti b áð a málsaðila til þess að sæk ja þennan fund. Umboðs - maður seljanda sótti fundinn en kaupendur gerðu það ekki. Fundur með lögmönnum málsaðila var ha ldinn á fasteignasölunni föstudaginn 17. ágúst . S amkvæmt bréfi lögmanns seljanda frá 24. ágúst fór lö gma ðu r kau pend a þá fram á frest til 20. ágúst til þess að le ggja fram tillögu að upp gjöri. Á fundi num 17. ágúst mun lög maður seljanda haf a gert lögmanni kaupenda grein fyrir því að frekari greiðslu frestur yrði ekki veittur. M ánu dag inn 20. ágúst sen di fa steig nasalinn lögmönnunum yfirlit yfir uppgjör fram kvæm d anna sem var lokið . Þ a nn sama dag ítrekaði lögmaður seljanda við lög - mann ka upenda að þeim yrði ekki veittur frekari frestur til þess að gera upp kaup - verðið að frádregnu uppgj öri nýlokinna fra m k væ mda. Jafnframt var boðað að kæmu kaup endur ekki með til lögur að uppgjöri yrði kaupsamningnum rift. Með bréfi rituðu föstudaginn 2 4. ágúst sendi lögmaður seljanda lögmanni kaup enda við vörun um riftun. Ítrekað var að þar eð uppgjör lokinna vi ðgerða læg i fyri r stæði ekkert því í vegi að kaupendur inntu lokagr eiðslu af hendi. Jafnframt var áréttað að seljandi bæri ekki ábyrgð á útgjöldum sem væru ákveði n á húsfélagsfundi eftir að eignin hefði verið seld. Samkvæmt þessu bréfi höfðu kau pendur e kki brugðist við br éfi lögmanns selj anda 20. ágúst þess efnis að kæmi ekki tillaga að efndum frá kaup endum yrði kaup samn ingnum rift. Lokafrestur til þess að greið a eftirstöðvar kaup samn ingsins var veittur til kl. 12 : 00 , föstudaginn 31. ágúst. Föst uda ginn 31. á gúst m un lögmaður kaupenda hafa mótmælt rift un inni í tö lvu skeyti til lögmanns seljanda og sent honum tillögu kaupenda að uppgjöri, dag - setta 21. ágúst . Í henni lögðu kaupendur til að þau greiddu seljanda 29.000.000 kr. sem fulln aða r - og lo kag reiðslu ka upverð s gegn tafarlausri afhendingu íbúð ar innar og afsa li fyrir henni. Þau töldu seljanda hafa af ásetningi leynt þau upp lýs ingum við kaupin um vænt an legar utan húss framkvæmdir og því bæri henni að greiða þeim skaða bætur eða ve ita þeim af slátt vegn a þeirra . Föstu daginn 7. september sendi lögmaður seljanda lögmann i kaupenda tölvu - skeyti þar sem sáttaboði kaupenda var hafnað. Seljanda bæri ekki að greiða fyrir fram - kvæmdir sem væru ákveðnar á húsfundi mörgum mánuðum eftir að skr ifað var un dir kaup s amning. Tekið var fram að kaupendum hefði verið veittur sjö dag a við bótar - frestur, til 31. ágúst , til þess að greiða lokagreiðslu í samræmi við kaupsamning . Þar eð greiðslan sem þau byðu væri bundin því skilyrði að selj andi tæki á si g kostnað s em hún bær i ekki ábyrgð á s æi hún sér ekki annað fært en rifta kaupsamnin gnum. Mánudaginn 10. september sendi lögmaður seljanda lögmanni kaupenda með ábyrgð ar pósti y fi r lýsing u um riftun kaupsamningsins . 9 Á þeim degi höfðu kaupendur gre itt hús félags gjöld , tæ plega 15.000 kr. , f yrir júní, júlí og ágúst, fast eigna gjöld fyr ir júlí, ágúst og sept em ber og kröfur frá orku veit - unni , samanlagt rétt ríflega 113.000 kr. L ögmaður kaupenda mótmælti riftuninni í tölvuskeytum til lögmanns selj and a með þeim rö ku m að g jalddagi lokagreiðs lu væri ekki kom inn þar eð seljandi hefði ekk i enn greitt húsfélaginu þær 278.409 kr. sem væru eftir stöðv ar viðgerða r k ostn að ar - ins . Fyrr en selj andi hef ði greitt húsfélaginu þ á kröfu væri gjald dagi lo kag reiðslu kaup enda ekki runn inn u pp . Því hefðu kaupendur ekki v an efnt greiðsluskyldu sína. Með bréfi dagsettu 14. september var b oðað til fundar í húsfélaginu fimmtu - dag inn 20. september. Í fundarboði kom fr am að taka ætti afstöðu til tilboða í frekari utan hússviðgerði r , svo og að kynna ætti uppfært upp gjör á kos tnaði vegna fram - kvæmda sem var lokið. Fáum dögum síðar, 18. september, va r íbúðareigendum send til kynn ing þess efnis að húsfundinum y rði fres tað til fimmtudagsins 27. september. Kaupendur greiddu selj anda 29.000. 000 kr. að morgni 20. sept ember 201 8 . Frá þeirra sjónarhóli var það loka greiðsla kaup verð s því þau drógu frá umsaminni loka - greiðsl u 2.000.000 kr. Þær sund ur lið uð ust í 1.500 .00 0 kr. í skaða bætur vegna fyrir - huga ðra framkvæmda , 278.000 í áæ tl a ð a upp gjörs greiðsl u vegna lok inna fram - kvæmda, 22.000 kr. í lög skilauppgjör og 200.000 kr. vegna áfallins lög manns kostn - aðar . Kaupendu r kröfð ust einnig tafar lausrar afhend ingar eig n ar innar. Sama dag, 20. septembe r, skoraði lögmaður seljanda á kaupen dur að gefa sér upp reikningsnúmer s vo seljandi gæti skilað greiðslunni en da hefði hún rift kaupunum tíu dögum fyrr og allar skyldur samningsaðila væru fallnar niður . Kaupendur urð u e k ki við þeirri áskorun. Lögmaður kaupenda gaf út stefnu þessa máls þri ðjudaginn 25. september. Hún var bir t daginn ef tir og þingfest fimmtudaginn 27. september. Húsfélagsf undinum , sem vera átti 20. september , var frestað um viku eins og áður segir . Á fundi hús félags ins 27. september 2 018 var samþykkt tilboð í fy rir hug - a ðar fram kvæmdir sem nam tæp lega 52 .000.000 kr . Íbúðin sem um er deilt er 2,19% af heildareigninni þannig að hlut deil d hennar í ráðgerðum viðgerðar kostnaði nam um 1. 140 .000 kr. og hlu tdeild í kostnaði fyrir umsjón og e ftirlit með verkinu nam um 1 02.000 k r. Verk tími var ráð gerður f rá októ ber 2018 til september 2019. Í uppfærðu upp gjöri lokinna fram kvæmda , sem var lagt fram á þe ssu m fundi , lækkaði skuld selj - an da við húsfélagið í 260.000 kr. Gjalddagi kröfunnar var 1. o któber 2018 og seljandi grei ddi h ana 3. októ ber . Um miðj an október, r ú mum mánuði eftir að seljandi lýsti yfir riftun , hóf hús - félagið innheimtu í fram kvæmdasjóð vegna fyrirhugaðra viðgerða. Ei gan da íbúðar - innar bar að greiða 94.000 kr. á mánuði í framk væmdasjóð næstu tólf mánuði. Ekki lá fyrir þegar málið var dómtekið hvers u háa fjárhæð kaupendur höfðu greitt húsfélaginu 10 ann ars vegar í framkvæmdasjóð vegna fyrirhugaðra framkvæmda og hins vegar í hús - sjóð vegna reksturs hússins. Málsástæður í aðalsök Málsástæður og lagarök stefne nda í aðalsök Stefnendur byggja kröfur sín ar á því að þau hafi efnt sinn hluta kaupsamnings um eignina og eigi því ótvíræðan rétt á að fá hana afhenta og afsal fyrir hen ni. Þau hafi greitt kaupsamningsgreiðslu í fullu samræmi við kaupsamning og afsalsgre iðsl u hafi þ au greitt 20. september 2018 mið að við að uppgjör vegna framkvæmda og við - halds væri frágengið á hús félagsfundi að kvöldi þess a dags , a llt að frádregnum sann - a n legum lágmarks kostn aði þeirra sem hl otist h e f ð i af vanefndum stefndu og galla á fast eign inni. Samkvæmt k aupsamningi um ei gnina sjái seljandi um að greiða allan kostnað sem tilheyri íbúðinni vegna framkvæmda og viðhalds á húsinu sem fr am hafi fari ð og verði fram að afhendingardegi, og uppgjör þess ko stnaðar skuli liggja fyrir vi ð afsal. Þr átt fyrir ítrekaða eftirgrennslan stefn e nda hafi þetta upp gjör ekki verið lagt fram fyrir áætlaðan afhendingardag 1. júní 2018 . Þ annig hafi ste fnd a fyrst van efn t skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila. Þrátt fyr ir van efnd hennar hafi stefn endur á fra m ósk a ð eftir uppgjöri kostnaðar s vo unnt væri að ganga frá lokagreiðslu og afhend a íbúð ina. Þau hafi j afnframt kr a f i st afhend ingar íbúð ar inn ar. S tefnda hafi hvorki s innt því að útvega uppgjör kostnaðar svo unnt v æri að reikna út loka greiðsl u, né a fhe n da stefn endum eignina. Þegar af þe irri ástæðu hafi stefn endu r ekki getað grei tt henni afsals greiðslu í samræmi við 2. t ölulið greiðslu skil mál a k aup samn ings ins. Þegar hún hafi hvorki vir st ætla að standa við kau p samn inginn fyrir sitt leyt i né veit a full - nægjandi upplýsingar til þess að reikna mætti út fjár hæð afsals greiðslu miðað við upp - gjör vegna fram kvæmd anna hafi þau gripið til þe ss ráðs að greiða henni afsals greiðslu að frádregnum 2.000.000 kr. sem þau hafi haldið eftir vegn a þ e ssa ra van efnda stefndu . Þau h afi ein ungis haldið eftir algjörri lág marks fjárhæð vegna fyrir sjá an legs tjóns sökum van efnda nna og galla á hinu se lda, þ .e. 1.500.000 kr. vegn a ann ars verk hluta fram kvæmda v ið fasteignina, 278.000 kr . sem áætlaðri u pp gjör s greiðslu vegna fyrsta verk hluta fram kvæmdanna, 22.000 kr . vegna áætlaðs lög skila upp gjörs og 200.000 kr . fyrir áætl uðum lög man ns kostnað i . V iðbúið s é að tjón stefn enda verði langt umfram þ á fjár hæð sem þau héldu eftir, eins og sjáist af sund ur li ðun á kröfu stefn enda um skaða - bætur eða afslátt úr hendi stefndu. S tefnendur b yggja jafnframt á því að ekki séu uppfyllt skil yrð i riftunar og því beri stefndu að standa vi ð gerða n samning , afhenda íbúðina o g gefa út afsal fyrir henni . Fyrir það fyr sta hafi ekki verið uppfyllt skilyrðið um verulega van efnd stefn - 11 enda sem sé grundvallarskilyrði þess að unnt sé að beita riftun sem va n efnda úrræði. S tefn endur hafi strax gr ei tt kaupsamningsgreiðslu í samræmi v ið kaup samning og stöð ugt boð ist til að gan ga frá afsalsgreiðslu í samræmi við h ann , en auð vitað háð því skil yrði að jafnframt færi fram uppgjör vegna framkvæmda við húsið og afhend ing hins selda. Það hafi verið á ríðandi að up p gjör vegna framkvæmda fæ ri fram fyrir loka - greiðslu, enda sé lögve ð s r éttur húsfélags fyrir slíkum kostnaði, og því veð bönd á hinu selda sem stefndu sem seljanda hafi borið að létta af eigninni í síð ast a lagi sam tímis l oka greiðslu s am kv æmt kau p samningi. Þ ar eð uppgjör hafi ekki legið fyrir hafi verið veru leg óvissa u m f jár hæð loka greiðslu . Auk þess hafi gjalddagi greiðsl unnar ekki verið kom inn þar e ð hann hefði ekki stofn a st fyrr en gengið h e f ði verið frá upp gjör i á þegar loknum fram kvæmdum. Þar eð stefnda hafi ekki getað up pfyllt þe ss ar f orsendur fyrir greiðslu st efnenda tel j i st hún hafa van efn t skyldur sínar samkvæmt samn ingnum . Þar eð g reiðslu tími hafi af þessum sökum ekki verið kom in n h afi stefnendur ekki v an - efnt skyldur sínar . Þegar af þeirri ástæðu hafi henni verið ó heim ilt að rifta kaup unum. Va nefnd h ennar sem selj anda eignarinnar sé hins vegar veruleg og veiti stefn endum heimil d til þess að beita van efnda úrræðum, s vo s em að halda eftir hluta g reiðslu og að krefjast skaða bóta. S tefnendur byggja jaf nfr amt á því að stefnda hafi ekki farið a ð ákvæð um laga nr. 40/2002 um fast eignakaup við riftunina . Hún hafi t.d. ekki krafist réttra efnda , hvorki beint greiðs luá skorun né yfirlýsingu um r iftun sanna n leg a að stefn endum sjálfum . Jafnframt verð i að l íta svo á að með því að hafna því að a fhenda fast eig n ina og skila inn uppgjöri samkvæmt kaupsamningi hafi hún í reynd veitt stefn endum við - bótarfrest til greiðslu og hafi henni skv. 3. mgr. 5 1. gr. laga nr. 40/2002 ekki verið heim ilt til a ð rifta kaup samningnum á meðan s á viðbótarfrest ur leið . Stefn endu r t elj a ein sýnt að stefnda vilj i rifta kaupunum eingöngu vegn a þess að hún telji sig nú geta selt eignina á h ær ra verði en áður . S tefnendur b yggja einnig á því að efti r kaupin hafi komið í ljós að stefnda h efð i ekki rækt upplýsingaskyldu sí na samkvæmt á kvæðum laga um fasteignakaup . Hún hafi leynt veigamiklum upplýsingum sem gátu haft áhrif á kaupin. Með því haf i hún valdið stefnendum tjóni á saknæm an og ólögmæt an h á tt og hún beri óskipta bóta - ábyrgð á ö ll u tjón i sem þau verði fyrir af þe i m sökum . Eftir k aupin hafi stefn endu r frétt að árið 2011 hefði verið unnin skýrsla um ástand bygg ing ar innar að Blöndu b akk a 6 2 0 . Þar hafi verið áætla ð að heildar vi ð gerð á hús inu , í fjórum áföngum , næmi 153.340.000 kr . Stefnda hafi fengið þessa ástands skýrslu og s etið hús félags fund, aðal - fund 2016, þar sem ákveðið hafi verið að fara í fram kvæmdir á grund vel li hennar, e n l á t ið undir höfuð leggjast að afhenda ste fn endum hana eða kynna þeim efni hennar. Hún hafi þó sannarlega mátt ætla að skýrsla frá 2011 þar sem metið var að gera þyrfti við húsið á árunum 2011 2026 fyrir ríflega 150.000.000 kr . skipti þau v eru legu máli 12 v ið kaupin , s vo sem við mat á eðli legu verði fyrir eign ina og ekki síst þar sem ákveðið hafi verið, þegar á aðal fundi 2016 , að hefja fram kvæmd ir við húseignina í áföngum. Vegna þessa verði að telja hið selda haldið galla se m heim ili stefnendum b ei t ingu van - efnda úrræða auk þess sem þau eig i rétt á skaða bótum eða afslætti úr hendi stefndu. Kröfu sína um afhendingu og afsal byggja stefnendur á því að þau hafi fyrir sitt leyti efnt kaupsamninginn, og aðeins beitt fyrir si g s töðvunarrétti vegna lág mark s - tjóns sem auðvelt sé að sanna . Þegar af þeirri ástæðu eigi þau rétt á að fá eignina afhen ta , svo og afsal fyrir henni . Krafa stefnenda um skað abætur eða afslátt úr hendi stefndu byggist , ein s o g áður segi, á því að hún haf i m eð því að leyna þau upp l ýsingum um ástand og viðhalds - þörf eignarinnar skapað sér ábyrgð á greiðslu skaðabóta vegna þess tjóns s em stefn - endur hafi þegar o rðið fyrir og fyri rsjáanlegt sé að þau verði fyrir af þessum sökum . Skil yrði um orsaka tengsl og sen ni lega afleiðingu séu u ppfyllt. Skaðabótakröfu sína byggja stefn endur enn fremur á 34. og 43. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 . S tefnda beri ábyrgð á beinu og óbeinu tjóni þeirra sam kvæmt fyrr nefndum ákvæðum. Þar eð fjárhæð stærsta hluta tjóns ins liggi fyrir sé stefnend um heimilt að kr e f jast greiðslu úr hendi stefndu vegna þe ss án mats gerðar, enda byggist fjárkrafan fyrst og fremst á fyrir liggjan di g ögnum sem renn i full nægj andi stoð undir kröfu þeirra . Stefn - endur bygg ja á því að stefnda be ri ábyrgð á greiðslu alls k ostn aðar við fram kvæmdir við eign ina sem ákveðnar hafi verið fram að afhendingardegi, þ ar á m eðal vegna yfir - sta nd andi fram kvæ mda við kaupin og vegna kostnaðar af fram kvæmdum sem ákveðnar voru á hús félagsfundi 16. ágúst 20 18 enda h a f i eignin ekk i enn verið afhent. Kröfu sína um dag sekt ir úr hendi stefndu byggja stefn endur á rétti sínum til efnda á kaup samningi máls aðila og til fullnu stu á r étt indum sínum á hendur henni . Samkvæmt 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 u m m eðferð einkamála geti þau kr a f i st dóms þess efnis að henni verði gert að efna skyldu sína að viðlögðum dag sektum. Þau telja nauð synlegt að krefjast dagsekt a til þess að tryggj a að hún inni af hendi skyldur sínar sam kvæmt samþykkt u kaup til boði. Þá h afi stefn endur mikla hagsmuni af því að fá fasteignina afhenta í samræmi við samning aðila. K rafa þeirra um 50.000 kr. dag - lega sek t frá uppkvaðningu dóms ins sé því afar hóf leg. Í neðangreindri sundurliðun séu e instak ir li ði r kröfugerðar stefnanda rakt ir . Þar sé annars vegar krafist kostnaðar sem til heyri íbúðin ni ve gna lok inna eða ólok inna fram kvæmda við heildareignina og hins vegar bó ta vegna afnota missis stefn e nda af e ign inni . Sú krafa byggist að hluta á mark aðs leigu verð i íbúðar a f sömu stærð. Sundurliðun kröfu um sk aðabætur og/eða afslátt Aðalkrafa 6.123.809 kr. Uppgjörsgreiðsla vegna yfirstan d andi framkvæmda við kaupin 278.409 kr. 13 Kostnaður vegna framkvæmda, verk hluti ákveðinn 16. ágúst 20 18 1.445.400 k r. Áætlaður kostnaður ve gna framkvæmda, verkhluti 3 2.000.00 0 kr. Afnotamissir af íbúð, tímabilið júní 2018 til maí 2019 2.400.000 kr. Varakrafa 4.123.809 kr. Uppgjörsgreiðsla vegna yfirs tan d andi framkvæmda vi ð kaupin 278.409 kr. Kostnaður vegna fra mk væmda, verkhluti ákv eði nn 16. á gúst 20 18 1.445.400 kr. Afno tamissir af íbúð, tímabilið júní 2018 til maí 2019 2.400.000 kr. Stefn e nd ur bygg ja k röfur sínar á ákvæðum laga um fasteignakaup nr. 40/2002, einkum 11 ., 12., 18., 26., 30., 34., 35., 37., 41., 43. , 44., og 51. gr. Kr öfu um d rátta r - v e xt i styðja þau við 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu , svo og 5., 8. og 9. gr. s ömu laga. Kr a f a um málflutningsþóknun byggist á r eglu m XXI. kafla laga nr. 91/1991 en val á v a rnarþi ng i by ggist á 34. gr. sömu laga. Má lsástæður og lagarök stefndu í aðalsö k Um riftunarkröfu stefndu Stefnda mótmælir alfarið málatilbúnaði stefnenda, bæði kröfum og máls - ástæðum. Hún telur ekki nokkur sk il yrði fyrir því að fallast á kröfur þeirra , hvork i í h eild né hluta. Stefnendur ha f i krafist afhending ar fast eign ar inna r svo og fjár úr hendi stefndu. Hún tel ji á hinn bóginn að skilyrði riftunar séu fyrir hendi vegna veru legra van efnda stefnenda á greiðslu kaup verðs o g krefst þess aðallega í gagns ök að sú riftun verði stað fest. Hún eigi jafnframt óuppgerðar kröfur á h endur aðal stefn endum vegna van efnda þeirra. Stefnda b yggir á því að kaupsamningi máls aðila hafi verið rift og því séu allar sam n ingsskyldur samkvæm t ho n um fallnar niður. Hún r ei sir kröfu sína á því að van - efnd ste fnenda á greiðslu kaupverðs hafi veri ð veruleg í skilningi 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Það hvort vanefnd tel ji st veruleg byggist á heild stæðu mat i á atvikum í hverju tilviki , eins og ítarleg a sé ra kið í málsástæðum í gagn sök. S tefn da vanrækti ekki upplýsingaskyldu sín a við söluna Stefnda mótmælir því sem röngu og ósönnuðu að hún hafi vanrækt upp lýs - inga skyldu sína við sölu fasteignarinnar, sbr . 26. gr. laga nr. 4 0/2002 . Þessi máls - ástæð a stefn enda byggi st á því að s t e f nd a ha fi , vegna þess að hún sótti aðalfund hús - f élags ins á þeim fundi um að ráð ast í heild ar viðgerð á húsinu í fjórum áf öngum upp á samta ls 153.340.000 kr . Stefnda mót mæ lir lýs ingu stefnenda á þeim fra mkvæmdum sem félagsmenn í hús - félag i nu eigi að hafa tekið ákvörðun um á fundinum. Samkvæmt fundargerð þess fundar hafi ekki verið tekin ákvörðun um neina framkvæmd að ra en við gerðir á suðu r - 14 hliðum húss ins. Jafn ve l þó tt stefnd u hefði verið kunnugt u m ef ni þess a fundar hafi ekk ert komið fram á honum sem hafi ekki verið í samræmi við yfirlýsingu húsfélags - ins um yfir stand andi fram kvæmdir á austur - og suðurhliðum hússins og það sem samið var um í kaup samn ingi. Stefnd a mót m ælir því e innig sem röngu og ósönnuðu að hún hafi fengið ástands skýrs l una frá 2011 í hendur á fundinum og/eða verið kunn - ugt um efni hennar en þessi skýrsla virð ist ekki hafa verið lögð fram á hús fun d inum í apríl 2016. Þvert á móti hafi minn is blað Verk sýnar frá 29. janúar 2016 verið lagt fram og ákvarð anir um fram k væmdir á suður hliðum hússins teknar á grundvelli þess . Stefnda hafi því verið grand laus um aðrar fram kvæmdir sem stefnendur reisa mála til - búnað sinn á. Ákvörðun um þær hafi ekki v erið tekin f orm l ega fyrr en á húsfundi 16. ágúst 2018, eða hálfu ári eftir k aupsamning og á grund velli heimildar til hús félags - stjórnar á hús fundi 15. mars 2018 til að leita tilboða í verkið . Stefnda hafnar þ ví að hún hafi á sak næma n hátt látið h já l í ða að veit a stefn endu m upp lýs inga r og telur að upp lýs inga gjöf hafi verið fullnægjandi og eins og tíðk i st í fast eigna viðskiptum. Hún telur e innig vand séð að þessar upplýsingar hefðu haft áhrif á gerð eð a efni kaup - samningsins , eins og sé áskili ð í 26. gr. l aga nr. 40/2002 , enda mið i fyrir hug aðar fram - kvæmdir að því að auka verð gildi hins selda og kom i því stefn endum til góða. Vilji svo ólíklega til að dómurinn telji engu að síður sannað að stefnda h afi mátt v era grand söm um þá ákvörðun húsfél agsins að ráð ast í heildarviðgerð á húsinu , byggir hún á því að henni sé eftir se m áður ekki skylt að bera kostnað sem af þei rri ákvörðun hlýst. Í 15. t ölulið endur íbúða í fjöleign - ar hús um skulu bera kostnað af þeim fram kvæmdum v ið sa m eign, sem ráð ist er í eftir að kaup tak ast og miða að því að auk a verð - og/eða notagildi hús eign ar innar. Þetta ákvæði kaup samningsins sé í samræmi við þá meginreglu sem gildi að þessu leyti í fast ei gna kaupa rétti. Í kaupsamning num s egi jaf nfram t að stefnda skuli ein ungis greiða a verið framkvæmdar . Sam kvæmt fram an sögðu sé ljóst að stefndu sé ekki skylt að standa straum af kostn aði við fyrir h ugaða r fram - kvæmd ir enda höfðu félagsmenn í húsféla gi n u ekki tekið ákvörðun um þær á kaup - samn ings degi , eins og sjáist af yfirlýsing u h úsfélags ins dags. 29. janúar 2018 sem stefn endur kynntu sér fyrir kaupin, sbr. 16. t ölulið kaup samn ings. Sú ákvörðun hafi ekki verið te kin fyrr en hálfu ári eftir gerð k aups am nings , eins og áður sagði. Stefnda bendir á að stefn endur gangi sjálfir út frá þ ví að þær fram kvæmdir hafi verið ákveðnar á hús félags fundi 16. ágúst 2018. Jafnvel þó tt litið y rði svo á að framkvæmdir við heil da reignina hefðu verið ákveðnar af h úsfél ag inu áður en k aupin tókust í febrúar 2018 og að stefnda hafi verið grand söm um þ ær og ekki upplýst fyrir kaupin, sé stefnendum eftir sem áður skylt að standa straum af þeim kostnaði sem af þeim hlýst, sbr. dóm Hæs ta réttar í máli nr. 136/2002. Þ etta bygg i st á þeim rökum að fyrirhugaðar framkvæmdir muni koma stefn - 15 endum til góða og þær hafi ekki haft áhrif á mat þeirra á verðmæti fast eign ar innar, fyrst þeim v ar ókunnugt um þær. Skoðunarskylda stefnenda skv. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteign akaup Stefn da telur stefne ndur haf a vanrækt aðgæsluskyldu sína við kaupin. Fast - eignin sem de ilt er um sé byggð árið 1971 og hafi því verið 47 ára ári ð 2018. Sá sem kaupi svo gamla fasteign h a f i almennt ástæðu til þess að sin na sko ð un ar skyldu sinni sé r stak lega vel. K aupandi svo g a m allar ei gnar m egi almennt gera ráð fyrir því að hún upp fylli ekki þær kröfur sem sé u gerðar til nýrri bygginga. Þetta b yggi st á því sjónar - miði að kaup endu r slíkra fast eigna verði að gera ráð fyrir að þeim kunni að einhve rju ley ti að vera áfátt vegna aldurs og notkunar. Með vísan til þessa byggi stefnda á því að st efnendur geti ekki borið fyrir sig ágalla á fasteign sem þau þekktu til eða áttu að þekkja til þegar kaup samn ing ur inn var ger ður, sb r. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40 /2002 . S tefnda telur að í þessu sam bandi verði að hafa hliðsjón af lýsingum stefnenda s vo og umfjöllun í yfir lýs ingu hús félags ins um end ur bætur á eigninni upp á samtals 98.422.000 kr. auk 7.873.760 kr. eða sam ta ls 106. 295.760 kr. S tefnendur geti þv í e kki borið þennan kostnað fyrir sig nú enda hafi hann legið fyrir við kaupin. Skoðunarsk ylda kaupanda sé rík og tel ji stefnda að allar þær upplýsingar sem lágu fyrir við kaup samn ings gerð ina hafi gefið stefn endum fullt t il efni til að sinna að gæslusk yld u sinni og óska e ftir frek ari upp lýs ingum um vænt an - legar framkvæmdir. Þ ess i atriði ásamt aldri húss ins hafi jafn framt gefið stefn endum tilefni til nánari skoðunar . Þau geti því ekki borið fyrir sig ágalla sem séu sý ni legir á ytra byrði e ignarin nar . Ljóst sé að fra mangreint h a f i áhrif við mat á því hvað stefn - endur máttu sjálf vita e ða hverju þau m áttu gera ráð fyrir við kaupin. Gallaþröskuldur samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup Stefnda haf nar því s amkvæmt framans ögðu a ð hið s elda hafi verið hald ið galla í skilnin gi fasteignakauparéttar. Jafnvel þótt talið yrði að einhverjir ágalla r h efðu verið á eign inni umfram það sem greint var frá við kaupin, og ekki var unnt að sjá við skoðun, tel j i st fasteignin ekki haldin g öllum þ ar e ð umræddir ágallar rýr i verðmæti he nnar ekki svo nokkru varði , sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 . Eins og á ður segi hafi húsið verið 47 ára þegar salan fór fram í febrúar 2018. Samkvæmt fræðiskrifum, lög - skýr ing ar gögnum o g dóma fra m kv æmd verð i að ætla að þegar eign s é svo gömul verði kostn a ður við úrbætur að nema að minnsta kosti 10% af kaupverði. Ekk i verð i séð að þ að skil yrði sé uppfyllt en sönn unarbyrðin fyrir því hvíli á stefn endum. Krafa stefnenda um skaðabætur eða afs lát t Stefnda krefst sýknu af bæði aðal - og varakröfu stefnenda um skaðabætur eða 16 afslátt. Sýknukrafa n bygg ist á öllum sömu sj ónarmiðum og rakin hafi verið . Krafa stefn enda sé tvíþætt, þ.e. annars vegar kostnaður vegna yfir standandi fram kvæmda v ið kaup in og f yrirhugaðra framkvæmda , samtals 3. 723.809 kr. , og hins vegar 2.400.000 kr. vegna afnotamissis af íbúð frá júní 2018 til ma í 2019. K ostnað ur vegna afnota - missis af íbúð sé svokallað óbeint tjón, sbr. b - lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 . Slí kt tjón bæ tist þ ví aðeins að sýnt sé fram á sak n æm a háttsemi selj anda. Eins og áður greini hafn i stefnda því alfarið að háttsemi henna r við söluna haf i verið sak næm. Jafn - vel þótt svo ólík lega vildi til að dóm ur inn teldi stefndu það til sakar að hafa ekki u pp - lýst u m fyrir hug aðar fram kvæmdir á v egum hús félagsins byggir stefnda á því að stefn - endum sé eftir sem áður skylt að stan da straum af þeim kostnaði sem af þeim hlýst . Hún byggi á því að ósannað sé með öllu að húsið hafi verið gallað þannig að það v eit i stef n endum efnis legan rétt til ska ðabóta eða afsláttar. Einnig sé langur vegur frá því að stefn endur hafi sýnt fram á að stefnda b e ri ábyrgð á því að fast eignin hafi ekki verið afhent á umsömdum tíma. Auk þess sé veru lega langsótt að halda því fr am að ste fnda hafi borið nokkra ábyrgð á töfum á fram kvæmdum. Verði að einhverju leyti fall ist á skaðabótaskyldu stefndu tel ji hún hins vegar að umfang hins meinta tjóns sé í raun ósannað. A f þeim sökum beri einnig að sýkna hana af skaðabótakröfun ni eða í það mi nnsta að lækka þá kröfu veru lega , ein s og síðar verði rakið . Varakrafa stefndu um að kröfur stefnenda verði lækkaðar verule ga Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á málsástæður stefndu fyrir sýknu af skaða bótakröfu stefnenda krefst hún þe ss til va ra að fjárhæð skaðabóta verði lækkuð v eru lega. Hún ben dir á að hún h a f i þegar greitt allan kostnað vegna þeirra fram - kvæmda sem stóðu yfir við kaupin . Því ber i að lækka fjár kröfu stefn enda sem því nem i . Jafnframt ber i að lækka fjárkröfu s tefnen da að tek nu til liti til þess sem segi í yf ir lýsingu húsfélagsins um framkvæ mdir á austur - og suður hliðum húss ins. Þar sé skýr t get ið um endurbætur og kostnað að fjárhæð 106.295.760 kr . Af því leiði að þessi kostn að ur hafi legið fyrir við kaupin en ste fne ndur t aki ekkert tillit til þess . Stefnd a byggir á því að þessi van reifun eigi að leiða til sýknu. Hvað sem þessu líð i sé ljóst að kostn aður við fyrir hug aðar fram kvæmdir sé minni af þessum sökum en gert sé ráð fyrir í stefnu og stefn e nd ur mi ð i krö fu gerð s ína við. Þ ví sé ljóst a ð hlutfalli ð sé mun lægra þótt aðeins yrði litið til þessa atriðis. Að öðru leyti sé fjárkrafa stefnen da óhóf - lega há og ekki studd neinum gögnum heldur sé hún sögð áætluð. Stefnda byggi einnig á því að lækka beri kröf ur ste fn enda m eð hliðsjón af því að þ au séu meða l ann - ars að fá nýtt þak og nýja klæðn ingu fyrir gamla í húsi sem var 47 ára þegar það var selt. Stefn endum h a f i hins vegar láðst að sýna fram á og sanna hver verð mæta aukn - ingin á húsinu kynni að ver ð a þ egar r áð ist yr ði í þær viðgerðir sem v erði taldar nauð - 17 syn legar. Stefnda byggir á því aðal lega að þessi sönnunarskortur eigi að leiða til sýknu en til vara að kröfur stefnenda verði af þessum sökum lækkaðar verulega að mati dóms ins. Sönnun meints tjón s stef nen da a nnmarkar á fjárkröfu Stef nda byggir e innig á því að skaðabótakrafa stefnenda sé haldin slíkum ann - mörkum að hún verði ekki lögð til grundvallar fjárkröfu þeirra . Með vísan til þess sem rakið hafi verið byggi stefnda á því að umfang meints tjóns ste fn end a sé að öllu óbreyttu , án fr ekari skýri nga og sundurliðunar , ósannað , einkum þar sem kostnaðurinn sé áætl að ur án haldbærra gag na og kostnað u r vegna afnotamissis af íbúð sé miðaður við óljóst tíma bil til framtíðar. Samkvæmt 4. mgr . 114. gr. laga nr. 91/1991 um með - f erð einka mála m egi ekki skí rskota í d ómi til sannana eða atvika sem kunn i síðar að koma fram. Þessi regla h a f i sjálfgefin áh rif á það hvernig kröfugerð megi vera í einka - máli. R étt indi samkvæm t dómi meg i ekki vera háð síðari atv ikum. Stefnandi geti ekki byggt kröfu um bætur fy rir afnotamissi í framtíðinni á neinni lagastoð . Því ber i að sýkna stefndu af skaðabótakröfu. Stefnd a vekur athygli á því að þessi vanreifun stefnenda á skaða bóta kröfum þeirra k u nn i að varða fr ávísun án kröfu ( ex offic io ) verð i ekki barið í brestina undir rekstri máls ins, end a sé þessi málatilbúnaður einnig í andstöðu við d - og e - lið i 1. mgr. 80. gr. laga nr. 9 1/1991 um meðferð einkamála og meginreglur einka mála réttar fars. Með vísan til þess sem rak ið h a f i verið b yggi stefnda á því að ekki liggi fyr i r sönnun á þ eim kostna ð i sem k u nn i að falla á stefnend ur vegna fyrirhugaðra fram - kvæmda sem húsfélagið hygg i s t ráðast í og framlögð fjárkrafa verði að öllu óbreyttu ekki lögð til grundvallar að þessu leyt i. Verði fall ist á aðalkröfu stefn enda í málinu er þess krafist að fjárh æð dagsekta verði lækkuð. Að teknu tilliti til meðalhófsreglu krefst stefnda þess jafnf ramt að dag - sektir verði aðeins kræfar að liðnum 15 dögum frá uppkvaðningu dómsins, sbr. dóm Hæ sta réttar í má li nr. 10 9/2016. Kr öfu stefnenda um dráttarvexti frá þing festingardegi til greiðsludags er mót - mælt með vísan til sömu sjónarmiða og rakin hafa verið . Í þessu sambandi vísar stefnda m eðal annars til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð tryggingu. Verð i ste fnda dæmd bóta s kyld er þess krafist með vísan til fra mangreinds að dráttarvextir verði aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi og málskostnaður fa lli niður. Stefnda vísar til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18. , 26. , 29. , 33. , 5 0. , 51. , 52. og 57. gr. laganna. Þá vísar stefnda til 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um með ferð einkamála, sbr. 4. mgr. 114. gr. sömu laga. Krafa um máls kost nað st yðst við 1. mgr. 130. gr. sömu laga. Minnt er á að stefndu sé nauð syn legt að f á dæmdan virð is - 18 auka sk att á málflutn ings þ ókn un svo henni verði haldið skaðlaus ri af þeim skatti , sbr . l ö g nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Málsástæður í gagnsök Máls ástæður og lag arök stefn a nda í gagnsök Gagns tefn an d i áréttar mótmæli við málatilb únaði aðal st e fnenda og hafna r því að skil yrði séu uppfyllt fyrir því að fallast á kröfur þeirra , hvort sem er í heild eða að hluta. Aðal s tefnendur haf i krafist afhending ar fast eign ar innar svo og fjár úr hendi gagn stefn a n d a . Hú n tel ji á hinn bóginn að s kilyrði r iftuna r séu fyrir hendi vegna veru - legra van efn da þeirra á greiðslu kaup verðs , eins og rakið verði . Hún eigi jafnframt óupp gerðar kröfur á hendur aðal stefn endum vegna vanefnda þeirra. Gagnstefnan di höfði gagnsök til þess að fá dóm fyrir krö fum sínum og k r efjist þess aðallega að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi málsaðila dag settu m 16. febrúar 2018. Hún r eisi kröfu sí na á því að van efnd stefnenda á greiðs lu kaup verðs hafi verið veru leg í skilningi 1. m gr. 51. gr. laga nr. 40/2 002 um fa st eig na kaup. Það hvort vanefnd tel j i st veruleg byggist á heild stæðu mati á atvikum í hverju til viki. Í sam ræmi við reglu 5. mgr . 51. gr. laganna bjóði hún fram endurg reiðslu kaup verðs að frá dreg num fjár hæðum sem h ún telji sig eiga rétt á úr hendi aðal s tefnenda. Gagns tefn an d i byggi á því að va nefnd aðal stefnenda á greiðslu kaupverðsins hafi verið veru leg þegar þeim var sent bréf 10. september 2018 og tilkynnt um riftun samn ings ins. Þá hafi eingöngu verið greid dar 5.000.000 kr. af umsö mdu kaupv erði f ast eignar innar, sem samsvari 13,8% af hei ldarkaupverði. Af dómaframkvæmd m egi ráða að greiðslu dráttur kaup anda teljist veru leg vanefnd nemi vangoldin fjárhæð um 1 0% af kaup verði. Í þessu tilviki hafi fjárhæðin n umið 31.000.000 kr. sem s amsvari u m 86,2 % af heild ar kaup verði nu. Það verði að te ljast veruleg vanefnd aðal stefnenda að draga að greiða svo háa fjárhæð . Fjárhæðin sé jafn framt veru leg að teknu til liti til meintra r vanefnda r gagnstefnanda sem aðal stefn endur bygg i á , en það sé óveru leg fjár hæð miðað við sjálf vanskil aðal stefn enda. Fjárhæð þess kostnaðar sem þau bygg i á að hún hafi vanefnt að greiða sé smávægileg borið saman við hagsmuni hennar af efndum aðalstefnenda . Gagns tefn an d i byggi á því að skylda að al stefne nda til þ ess að gr eiða l oka - greiðsl una hafi orðið virk löngu fyrir riftun . Upp haf lega hafi gjalddagi lokagreiðsl u s am kv æmt kaup samn ingi verið 1. júní 2018 . H onum hafi ve r ið frestað til 20. júní 2018 m eð samkomulagi máls aðila. Á þeim tíma hafi fram kv æmd irnar þó enn s taðið yfir . Stefn endur hafi því í fyrstu viku júl í lagt til að gengið yrði frá greiðslu og afhend - ingu þannig að varðveittar yrðu hj á fasteignas ölunni 500.000 kr. til tryggingar þar til f yrir lægi hver yrði fjár hæð lokagreiðslu gagnstef nanda veg na ný loki nna fr am - 19 kvæmda , en gagn stefn and i fengi 30.500.000 kr. gegn afhendingu eignarinnar og útgáfu afsals . Í byrjun ágúst 2018 hafi gagn stefn an d i verið reiðu búin að afhenda fast - eign ina og gang a frá upp gjöri í sam ræmi við umrætt sam kom u lag , eins o g komi fram í t ölvu skeyti lög manns hennar til lögmanns aðal stefnenda . Þá hafi þau ekki viljað gang - ast við eigin sátta boði enda hafi lög maðu r þeirra talið kvæmi legt að bæta við frek ari k ostn aði vegna fyrirhugaðra fram kvæm d a á vegum hús féla gs ins, eins og komi fram í tölvu skeyti hans 16. ágúst 2018. Þann sama dag hafi jafn framt legið fyrir umrætt fram kvæmda upp gjör ásamt sér eignar kostn aði vegna þeirra framkvæmda sem vísað sé til í kaup samn ingi. Uppgjörið hafi ve rið lagt fram og sam þykkt á hús fun di . Umræddur kostn aður hafi því verið staðfest ur af löglegum hús fundi í skiln ingi 1. t ölu - lið ar 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarh ús. Uppgjörið sé sund ur liðað og skipt ist milli íbúð ar eig e nda miðað við eignarh lut og hlut deild í allri b ygg ingunni . H lut deild stefndu í þeim fram kvæ mdum hafi numið 278.409 kr. Því hefði verið hægur leikur fyrir þau að afhenda eign ina og ganga frá afsalsgre iðslu í sam ræmi við kaup - samn ing og f yrra sátta boð , eins og gagn stefn an d i h afi ítr ekað ó sk að efti r. Eignin hafi verið veð banda laus og því engin veð bönd eða lög veð á hinu selda sem he nni hafi borið að aflétta . Lög veðs réttur hús félags í íbúð félags m anns stofn i st ekki fyrr enn hús - félag ið inni r af hendi greiðslu fyrir e ig anda sem h efur e kk i greitt hlutdeild sína í sam - eigin legum kostn aði, sbr. 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Því hafi ekki hvílt á eign - inni nein lögveð sem gagn stefn an d a hafi borið að afl étta sam h liða loka greiðslu sam - kvæmt kaup samn ingi , eins og aða l ste fn endur full y rði rang le ga . Engin veruleg óvissa hafi heldur verið um fjárhæð lokagreiðslu eins og þau haldi fram. Þvert á móti sé framangreind fjárhæð , 278.409 kr. , sú sama og þau bygg i skaða bótakröfu sína á. Fjárhæ ðin hafi auk þess reynst örlítið læ gri þegar hús f élagið hafi loks gefið út reikning fyrir kostnaðinum í lok september . Af þessum sökum hafi ekk ert verið því til fyrir stöðu , 16. ágúst 2018 , að afhenda eignin a og ganga frá afsali gegn greiðslu kaup verðs að frádregnum umræddum kostna ði ein s og gagn ste f n an d i hafi ítrekað lag t til. Aðals tefn endur hafi hafnað ítrekuðum b oðum hennar um það og hafi neit a ð að greiða kaup verðið nema gegn því skilyrði að hún tæki á sig au k inn kostnað vegna fyrir hug aðra fram kvæmda á eigninni. Þar e ð bo ðin gr eiðsla þeirra , 29.000.000 kr. , hafi ekki verið í samræmi við kaupsamning og bundin því skil yrði að hún tæki á sig frek ari kostnað, þ ó tt henni bæri engin skylda ti l þess, hafi henni verið nauð ugur sá einn k ost ur að rifta kaupunum enda haf i vanefndir aðal stefn enda ve ri ð stór kost legar og veru lega ámælis vert að binda afsalsgreiðsluna ólög mætum skil yrðum sem sam ræm i st ekki kaup samning num . Þegar metið sé hvort sk ilyrði til riftunar séu uppfyllt ber i einni g að líta til þess að dómstól ar beit i mjög st röngu mati þe ga r vanefnd varði peningagreiðslu r . Auk þess ber i að líta til þess hve rsu lengi greiðsludrátt ur varaði en í þessu til viki tel ji st hann 20 veru legur. Gagnste fnandi á rétt i að stefnendur höfðu aðeins gr eitt 5.000.000 kr. af umsömdu ka up v erði þegar kaupsamni ng num var rift, fasteignin h a f i ekki verið afhent aðal stefn endum og eng in lán frá þeim hvíli á eigninni, sem þyrfti að aflýsa. Þ ví sé ljóst að ekki verði st ór kost leg röskun á högum þeirra þótt fall ist yrði á mála tilbúnað henn ar . Loks sk u l i haf a hlið sjó n af fjárhæð framkvæmdakostnaðar og hlut fall i hans miðað við loka grei ðslu. Gagnstefnandi byggir riftunarkröfu sína jafnframt á reglu 3. mgr. 51. gr. la ga nr. 40/2002 . Með bréfi dags. 24. ágúst 20 18 hafi aðal stefnendum verið gef inn sjö daga e fnda frest ur til þess að greið a eftirstöðva r kaupverðsins , allt að frá dregnum ko stn aði vegna nýlokinna framkvæmda. Með hliðsjón af dóma fram kvæmd og a tvikum máls ins verð i þessi frestur að teljast sann gjar n. Á hinn bóginn hafi hvorki bor ist greiðsla n é svör inn an tilskilins frests. Reglan veiti gagn stefn an d a þar af leið andi færi á að losna undan mati á því hvort vanefndin teljist veru leg þó tt það sk il yrði sé sann an lega upp - fyllt í mál inu. Þegar a f þeirri ástæðu séu skilyrði rif tu nar upp f yllt. Auk framan greinds byggist riftunarkrafa gagn stefn an d a á 57. gr. laga nr. 40/2 002 og á því að van efndir aðal stefnenda hafi verið fyrirsjáanlegar. Að mati gagn - stefn an d a voru vanefndir aðal stefn enda f yrirsjáanlegar 10. september 2018 en da hafi þau h a fn a ð því að gre iða kaup verðið nema gegn því að knýja fram efndir á grundvelli fra m an greindra skilyrða sem samræm i st hvorki kaup samn ingi né skyldu stefndu. Loks hafnar gagn stefn an d i því alfarið að ha fa ekki farið að ákvæðum fast - eigna ka upa laga við riftunina. Hún hafi í trekað krafist efnda án árangurs eins og gögn máls ins stað fest i . Y firlýsing hennar um riftun hafi á sannanlegan hátt verið send lög - manni stefn enda , sem hafi mótmælt því, fyrir þeir ra hönd , að skilyrði riftunar væru f yr ir hendi. Með vísan til a lls fram angreinds telur gagn stefn an d i að heildarmat á van - efndum aðal stefn enda leiði til þess að hún eigi lögvarinn rétt til þess að rifta kaup - unum á grund velli 51. gr. laga nr. 40/2002 . Sú vanefnd heimil i henni a ð beita van - efn da úr ræðum, meðal a nn a rs að krefj ast skaðabóta vegna greiðsludráttar. Síðbúin greiðsla aðal s tefnenda geti þar engu breytt enda hafi hún ekki bor ist fyrr en tíu dögum efti r að kaup samningnum hafði verið rift. Allar samnings sk yldur aðila h afi þá verið fal lnar niður, sbr. 1 . mgr. 33. gr. laga nr. 40/2002 . Krafa gagnstefnanda um skaðabætur úr h endi aðalstefnenda byggist á því að þau hafi vanefnt kaupsamninginn og skapað sé r óskipta ábyrgð á greiðslu bóta vegna þess tjóns sem h ún h a f i orð ið fyrir af þeim s ökum. K röfu sína bygg ir hún á 1. mgr. 52. gr. laga nr. 40/2002 og almennum reglum skaðabótar éttar. Sam kvæmt ákvæðinu get i selj andi krafist skaðabóta fyrir tj ón vegna greiðsludráttar en sú ábyrgð sé hlutlæg. A ðal stefnendur be ri því ábyr gð á beinu og óbei nu tjó ni gagn stefn a nda samkvæmt til - 21 vitn uðu ákvæði. Fjárkrafa hennar vegna vanefnda þeirr a bygg ist á fram lögðum gögnum og sundurliðast svo: Söluþóknun fas teignasala m eð v irðisauka sk atti : 789.880 Lögfræðikostnaður m eð virði saukaskatti : 1.147.543 Samta ls: 1.937.423 Gagn stefnandi k ref ji st dráttarvaxta frá 10. október 2018 , en þá var liðinn m án - uður frá því að hún sendi aðalstefnendum riftunaryfirlýsingu , svo og þær upplýsingar sem voru nauðsynlegar til þess að meta mætti tjónsatvi k o g fjárhæð bóta, sbr. 1. mg r. 9. gr. lag a nr. 38/2001. Til vara kr e fst hú n dráttarvaxta frá og með þingfestingard egi gagn sakar sinnar til greiðslu dags. Verði af einhverjum ástæðum ekki fallist á m álsástæður gagnstefnanda fyrir riftun krefst hún til v ar a réttra efnda í samræmi vi ð kaupsamning , sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 40 /2002 . Hún r eisir kröfu sína á meginreg lu fasteignakauparéttar um rétt selj - anda til þess að krefjast efnda á samningi, hafi k aupandi ekki greitt kaup verðið rétti - lega. Krafa gagn st e fnanda byggist á því að að alstefnendur hafi með kaup samn ingi dags. 16. febrúar 2018 skuldbundið sig til þess a ð greiða henni lokagreiðslu í síð asta lagi 16. ágúst 2018 en ekki gert það . Gagnstefnandi krefst greiðslu á 2.000.000 kr. auk drátt ar vaxta og ko stnaðar. Stefnufjárhæð sé f undin þan nig að samkvæmt kaup samn - ingi skyldu aðals tefnendur greiða 31.000.000 kr. se m lokagreiðslu gegn því að gagn - stefn andi afhen t i íbúðin a og gæfi út afsal fyrir henni . Inn á skuld ina h a f i aðal stefn - endur greitt 29.000 . 00 0 kr. 20. september 2018. E ftir st a n d i þá stefnufjárhæðin 2.000.000 kr . sem aðalst efnendur hafi haldið eftir. Eft ir stöðvar skuldarinnar haf i ekki feng ist greiddar. Gagnstefnandi byggir á því að greiðslud ráttur aðalstefnenda sé ólögmæt ur. Þau hafi ek k i haft heimild að lögum til þess a ð ha lda greiðslunni eftir enda hafi ekki verið lögð fr am fullnægjandi gögn til stuðni ngs því að eignin sé haldin nokkrum ágöllum er rétt læti afslátt eða skaðabætur af kaupverði e ignarinnar. A ðalstefnendu r verði að sýn a fram á k röfur sínar á fullnægjandi h á tt í samræmi við almennar reglur fast eigna kaupa - rét tar. Gagnstefnandi hafnar því að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við upp lýs - inga gjöf eins og aðalstefnendur fullyr ð i og telur að upplýsingagjöf hafi verið f ull næ gj - andi eins og tíðkast í fas teign aviðskiptum. Jafnvel þótt komist yrði að þeirri ni ður - stöðu að einhverjir ágallar kynnu að vera á íbúðinni byggi gagnstefnandi á því að aðal - stefn endur hefðu átt að verða þei rra var ir við hefðbundna skoðun. Þau g et i því e kk i borið ástand fasteignarin nar f yrir sig , sem þau þekktu eða áttu að þekkja til þe gar kaup samn ingurinn var gerð ur, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 . J afn vel þótt talið yrði að einhverjir ágallar hafi verið á eigninni, sem ekki var unnt að s já við s koðun, tel j i st eignin ekki vera haldin göllum þar eð umræddir ágallar rýr i verð mæti fast eign - 22 ar innar ekki svo nokk ru varði , sbr. 18. gr. laganna . Af fram an greindum ástæðum eig i aðal stefn endur engan efnis legan rétt, hvorki til skaða bóta né annarra van e fnda úr ræða. Lögin heimili aðalstefnendum því ekki að halda eftir eftirstöðvum k aup verðsins. Gagnstefnandi te lur sig hafa lagt fram öll þau gögn og upplýsingar um fast - eign ina sem ákvæði laga um fasteignakaup krefjast . Skoð un a r skylda við fasteignakaup sé rík . G agnstefnandi t elji allar þær upp lýs inga r sem lágu fyrir við kaupsamnings gerð - i na haf a gefið aðalstefnendum fullt tilefni til að sinna skoð un ar skyldu sinni og óska frek ari upplýsing a eða skýring a á vænt an leg um fram kv æmd um . Telj i aðalstefnendur sér heimilt að ha lda eftir kaup samn in gs greiðslu og krefj ast skaðab ó t a ellegar afs látt ar ber i þau sönn un ar byrði fyrir hinum meintu ágöllum og umfangi þeirra. A ðal stefn - endur haf i hins vegar alger l ega vanrækt að afla sér sl íkrar sönn unar . Þá sé lang ur vegur frá því að þa u hafi sýnt fram á saknæma hátt semi gagn stefn and a , sem sé skil - yrði þess að unnt sé að krefjast skaða bóta , eða að hún hafi á nokk u rn h á tt borið á byrgð á því að fast eignin væri ekki afhent á umsömdum t ím a. Með vísan til alls þes sa eigi gagnste fnandi rétt til þess að fá dóm um greiðslu - skyldu aðalstefnenda gegn þv í að hún afhendi eignina og gefi þeim út afsal. Gagn - stefn andi krefst dr áttarvaxta af varakröfu sinni frá 16. ágúst 2018 eða frá þing fest i ng - ardegi gagn sakar þessarar til greiðsluda gs. Til stuðnings kröfum sínum vísar gagnstefnandi til 18. , 1. mgr. 29. , 50. , 51. , 52. og 57. gr. laga nr. 40/2002 um fas teignakaup . Kröfur um dráttar vexti styður hún við re glur III. kafla laga nr . 38/2001 um v exti og verð tr ygg ingu, einkum 5. , 1. mgr . 6. og 9. gr. Hún byggir kröfu sína um efndir á reglum samn inga - og k röfu réttar um lof - orð og e fndir fjár skuldbindinga. H eim ild til gagn sakar til sjálf stæðs dóms og eftir atvikum skulda jafnaðar sé í 2. mgr. 2 8. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einka m ála. Va rn arþing byggist á 2. mgr. 42. gr. sömu laga. Krafa um máls kos tnað byggi st á XXI. kafla sömu la ga , ein kum 1. mgr. 130. gr. Sú k rafa að virð is aukaskattur legg ist á má ls - kostnað byggi s t á 2. mgr. 2. gr. l aga nr. 5 0/1988 um virð is auka skatt. Má lsástæður og lagarök gagnstefndu í gagnsök Krafa gagnstefndu um sýknu í gagnsök byggist aðallega á því að ekki sé u upp - fyllt skil yrði laga fyrir riftun. Gagnstefndu b yggja á því að þau hafi ekki vanefnt samnin gsskyldu r sínar sam - kvæmt kaupsamningi dag s ettum 16. febrúar 2018 . Í öllu falli hafi vanefnd þeirra ekki verið ve ru leg í skilningi 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Að þeirra mati h afi greiðslu tími kr öf unnar ekki ver ið kominn þar e ð for sen dan fyrir greiðslu þeirra sam kvæmt kau p samn ingi hafi ekki verið komin fram . Þa ð hafi verið áskilið í meg in máli kaup samn ings ins að selj anda bæri að greiða allan kostnað vegna fram - 23 kvæmda og við hal ds á hús in u sem hefðu farið fram og að upp gjör skyldi liggja fyrir við afsal . Þar eð gag n stefn anda hafi borið að u ppfylla skyldur sí nar samkvæmt samn - ingi að ila, í síð asta lagi sam tímis greiðslu sam kvæmt kaup samn ingi og útgáfu afsals , hafi gagn stef ndu ekki van efn t samn ings skyldur sínar . Þ ett a sé ótví rætt skilyrði fyrir loka greiðs lu og því s kipti engu máli hvort van efnd gagn stefn anda hafi verið óve ru leg eða ekki . Gagnstefndu b yggja á því að fyrirhuguð dagsetning lokagreiðslu samkvæmt kaup sam ningi hafi ekki gildi vi ð mat á því hvort greiðsludráttur þeirra teljist vera van - efn d. Það sé alþekkt að þegar lo kagreiðsla sé háð forsendum teljist drá ttur á loka - greiðslu ekki vera vanefnd fyrr en for senda fyrir greiðslu sé komin fram , e nda myndi ön nur niður staða vera óeðlileg fyrir kaup a nda, þ v í seljandi gæti þá kraf ist lokagreiðslu án þess að upp fylla samhliða sk yldur sína r samkvæmt kaup samn ingi. G agnstefndu árétta að g rundvallarskilyrði van efnda úrræði sins rift un ar , þ.e. veruleg vanefn d þeirra , hafi ekki verið fyrir hendi . Þau hafi stöð ugt boðið fram afsals - greiðslu í samræ mi við kaup samn ing, en auð vitað háð þv í skil yrði að jafn framt f æri fr am uppgjör vegna fram kvæ md a við húsið og afhend ing hins selda. Eftir að þeim hafi orðið ljó st að við halds þörf eignarinnar væri meiri, og að gagnstefnandi h e f ð i haft upp - lýs ingar um það og leynt þeim , hafi þau jafnframt kr a f ist þe ss að fá að halda eftir hlut a kaup verðs vegn a tjó ns sem leiddi af þeirri skaða bóta skyldu hátt semi gagn stefn an da skv. 26. gr. laga nr. 40/2002 . Það hafi verið á ríðand i fyrir gagn stefndu að up p gjör vegna fram kvæmda færi fram fyri r eða sam hliða loka greiðs lu, enda hvíli lög ve ð s réttur hús féla gs á s líkum kostnaði, og því veð bönd á hinu selda sem gagnstef nanda sem selj - anda hafi borið að aflétta í síðasta lagi samtímis loka greiðslu s am kv æmt kaup samn - ingi. Þar eð upp gjör hafi ekki legið fyrir hafi veri ð veru leg óvissa um fjár hæð loka - greiðs lu. G j ald dagi greiðslunnar hafi ekki verið kom inn , eins og ít arlega sé gerð grein fyrir í máls ástæ ðum í aðalsök. G agnstefndu bygg ja jafnframt á því að g agnstefna ndi hafi ekki farið að ákvæ ðum laga um fasteignakaup við riftunin a , eins og rakið sé í málsástæðum þeirra í aðal sök. Þar eð skilyrði riftunar hafi ekki verið u ppfyll t beri gagn stefnanda að standa við gerða n samning , afhenda hið selda og gefa út afsal fyrir því. Gagnstefndu b yggja á því að fyrr en uppgjör á sér eigna kost naði vegna fyrri verk hluta hafi verið samþykkt á húsfélagsfundi , 27. sept em ber 2018, hafi greiðslu tími loka greiðslu ekki verið kominn . Fyrir þann dag hefðu þau ekki getað v an efn t samn - ing inn . G agn stefndu hafi ekki getað treyst því a ð uppgjör frá 16. ág úst væri full nægj - andi , þannig að trygg t væri að lög veð inu v æri aflétt , fyrr en húsféla gs fundur h e fði afgreitt upp gjörið end an lega. Þa u hafi sannarlega greitt stærsta n hluta kaup sam n ings - greiðslu 20. sept em ber 2018, viku fyrr en sk ilyrði til þ ess að krefjast greiðslu hafi verið upp fyllt. R aun veruleg fj ár hæð reikn ings sem hús féla gið gaf út fyrir kostn að i num 24 hafi reynst lægri en áæ tlað hafði verið . Það sýni bes t að ómögu legt hafi verið að tryggja það fyrir fram að áætlun um kostn að inn stæ ðist. M álum hefði rétt eins getað verið háttað þannig að fjárh æðin hefði fyrir fram verið va n áætluð, og að reikn ingur hefði verið hærr i en áæ tlun gerði ráð fyrir. Þar eð gag n stefn andi hafi leyn t þau umfangs mikilli viðhaldsþ örf eignarinnar byg g i þau á því að þau eigi rétt á skaða bótum skv. 26. , sb r. 43. gr. , lag a nr. 40/2002 . G agnstefndu hafi aðe ins hal dið eftir fjár hæð sem sé í eðli legu sa m ræmi við leynda n galla á eign inni, sbr. 44. gr. lag anna . G agnstefndu byggja á því að kröfur gagnste fnanda u m uppgjör í sam komu - lags skyni sum arið 2018 h afi verið slík ar að ekki hafi verið unnt að ganga að þeim. H ún hafi krafist gr eiðslu veru legs l ög manns kostn aðar umfram raun kostnað , en nú sé lög fræði kostn aður að teknu tilliti til virðisaukaskatts mun l ægri , eða 1 .147.543 kr . Ó sam komu lag um þetta atriði og fleiri hafi verið ein ástæða þess að s am komu lag náð - ist ekki með aðilum. G agnstef ndu b yggja á því að ekki séu upp fyllt ski lyrði fyri r greiðslu skaða - bóta, enda hafi þau ekki vanefn t kaupsamningi nn , eins og áður sé r akið . Þá byggja gagn stefndu á því að ekki séu skilyrði til að fallast á k röfu gagn - stefn anda um réttar efndir samkvæmt meginefni kaupsamningsins, þar eð gagn st efndu hafi réttilega haldið eftir hóflegum hluta kaupverðsins að fullnæg ðum öllum skil - yrðum þar um , eins og rakið hafi ve rið . Þau b yggja á því að fyrirliggjandi gögn í mál - inu varpi nægj an legu ljósi á tjón þeirra , þ.e. um brýn a viðhalds þ ö rf s em gagn stefn andi hafi leyn t þau , og ma t á áætluðum kostnaði við þá fram k væmd . Að teknu tilliti til upp - reikn aðs, áætlaðs kostn aðar, verk hluta sem sam þykktur var á hús félagsfundi 27. sept - em ber upp á tæpar 52 .000.000 kr . , og með hlið sjón af lög fr æði kostnaði gagnst efndu sé ljóst að tjón þeirra nemi hærri fjár hæð en þeirri sem þau héldu eftir. G agnstefndu telja að ekki verði á því byggt að þeim hefði átt að verða ástand fast eignar innar ljóst við hefðbundna skoðun, o g að vegna skoðunarskyldu þei rra hafi gagn stefnand a ekki borið að upplýsa þau um fy rirliggjandi og nákvæmt ástands mat á eign inni og kostnaðarmat á viðhald i hennar. Þ au byggj a einnig á því að það sé ekki þáttur í skoðunarskyl du kaupenda að kalla sérstakle g a eftir upp lýs ingum um þe kkta ágalla á hinu sel da sem örðugt sé að greina við sk oðun. Upp lýs inga skylda selj anda sé rík og taki ekki hvað síst til tilvika sem þessa, þar sem ítar leg gögn ligg i fyrir um ástand eignar. G agnstefnanda hafi því bo r ið , samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2 002 , að upp lýsa a ð fyrra bragði um tilvist skýrslu um ástand eignarinnar, og mat á áætl uð um við halds kostnaði vegna hennar. G agnstefndu b ygg ja jafnframt á því að gallaþröskuldur 18. gr. lag anna eigi ekki við í málinu þar eð gagnstefnandi hafi gegn be tri vitund leynt mikilvægu m upp - lýs ingum um galla á hinu selda. Gagnstefndu byggja kröf ur sínar aðallega á ákvæðum fasteignakaupalaga nr. 25 20/2 002, einkum 26., 18 . , 43. og 44. gr., og almennum reglum samninga - og kröfu rétt - ar ins um skuldbindingagildi samninga og réttar efndir. Krafa um málflutningsþókn un byggist á XXI. kafla laga nr. 91/199 1 um meðferð einkamála. Niðurstaða Málsaðilar gerðu m eð sér kaupsamning 16. febrúar 2018 þar sem a ða l stefn - endur keyp tu íbúð af gagnstefnanda fyrir 36.000.000 k r. í fjölbýlis húsi byggðu 197 1. Ráð gert var að íbúð in yrði afhent 1. júní 2018 og að þá læ gi fyrir hver væri hlutdeild selj anda í lok auppgjöri við gerða sem stóðu yfir á húsinu. Í aðalsök kref j ast aðal stefn end ur þess að gagnstefnandi afhen di þeim íbú ðina með þeim rökum að þau hafi fylli lega greitt he nni það sem þeim bar, annars vegar með greiðslu 5.000.000 kr. við undir ritun kaup samnings 16. febrúar 2018 og hins vegar með greiðslu 29.000. 000 kr. 20. sept em ber 2018. Þau krefjast enn fremur skaða - b óta úr hendi hennar þar eð hún hafi við sölu íbúðari nnar svik samlega haldið upp lýs - ingum um ástand hússins leyndum . Í gagnsök krefst g agnstefnan di þess hins vegar að staðfest v erði riftun hen nar á kaup samningnum m eð þeim rökum að aðalstefnendur hafi v anefnt samninginn með því að greiða henni ekki kaupv erðið að fullu þegar fyrir lá hver væri ógreidd hlutdeild hennar í viðgerðum við húsið sem var a ð ljúka. F yrst þ a rf að taka afstöðu til meginmálsástæðu aða lstefnenda fyrir því að þeim hafi verið rétt a ð halda eftir hluta kaupverðsins , það er að gagn stefn andi hafi vís vit - andi veitt þeim rangar upplýsingar við sölu íbúðarinnar . Samkvæ mt 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteig nakaup er notuð fast - eign ekki gölluð nema ágallinn rýri verð mæti he nnar svo nokkru varði eða seljandi h afi sýn t af sér sak næma háttsemi. Veitt i seljandi sviksamlega rangar upplýsingar? Aðalstefnendur by ggja fyrst og fremst á því að gagnstefna ndi haf i leynt þau þeim uppl ýsingum að verkfræðistofan Efla h e f ð i unnið úttek t á húsinu árið 2011 , svo og því að á aðalfu ndi húsfélagsins 16. mars 2016 ha fi verið ákveðið að hefja all s herj - ar viðgerð á húsi nu í áföng um á grundvelli þessarar úttektar . Ástandssk ýrsla Eflu hefur ekki verið lögð fram, heldur einungis kostnaðar - áætl un þar sem viðhaldsframkvæmdunum er skipt í fjóra á fanga sem miðast við við - ge rðir sem lagðar eru til í ástandsskýrslunni. Þa r eð ástandsskýrsluna s jálfa vantar lig gur ekkert fyrir um það hversu brýn viðgerðarþörfin var árið 20 11. Ætla má að hún hafi ekki verið metin afar brýn því endurbætur á öllu ytra byrðinu voru taldar mega 26 taka allt að 15 ár. Dómurinn fellst ekki á þá túlkun stefnenda á efni fundar gerð ar aðal fund ar hús - félagsins 25. apríl 2016 að þá hafi fundar menn ákveðið að fara í heildarviðgerð á hús - inu í áföngum. Slík sam þykkt er ekki bókuð í fund ar gerð ina. Auk þess hefði þurft að ko ma fram í fundarboði að taka ætti slíka ákvö rðun. Að ma ti dómsins er ekki heldur hægt að lesa það úr f undargerð þessa fundar að farið sé í viðgerð á suðurhliðu m beggja ál ma hússins á grundvelli úttektar Ef lu . Þvert á móti verður ekki ann að sé en að stjórn húsfélagsins hafi talið nauð synlegt að láta skoða suðu rhliðar húss ins að nýju í janúar 201 6 , svo og a ð til g rund vallar þeim við - gerðum liggi einungis minnis blað fyrir tæ k is ins Verksýnar um ástand þess hluta húss - ins . Hins vegar bars t í tal á fund inum að Efla he fði unnið úttekt á öllu húsinu árið 2011. Tek ið var fram í fundargerð að ekki h efð i þó tt tile fni til þess að skoða frekari við gerðir í þetta si nn þ ar eð mestu vandamálin væru á suðurhlið un um. Á þessum fu ndi var einungi s ák veðið að klæða suðurhliðar hússins með álklæðn ingu og fá mat Verksýnar á kos tnaði við aðr a útveggi og þak enda má tti gera r áð fyrir að verð verkþá tta sem var lagt til grundvallar í kostn að ar áætlun Eflu frá 2011 hefði hækkað. Samkvæ mt yfirlýsingu Ei g naumsjónar , dagsettr i 29. janúar 2018 , var tilboði í álklæðn in gu á suðurhliða r og viðgerð á austur hlið tekið á fundi hú sféla gsins í des em - ber 2016 . Ekkert liggur fyrir um það hve nær Verksýn lagði fram mat á kostnaði við að gera við aðra r hliðar hússin s né hvort það kostnaðarmat var yfir höfuð lagt fram á annan hátt e n þann að gerð var grein fyrir því á aðal fundi húsfélagsins 15. mars 2018 . Máls aðilar hafa aðgang að fund ar gerðu m sex funda í húsfélaginu á árunum 2016 og 2017 en hafa ek ki vitnað til þ ess að þar sé greint frá kostnaðaráætl un Verksýnar um frek ari fram kvæmdir. St efn endur sögðu í bréfi sem la gt var fram á fas teignasölunni 21. júní 2018 að for maður hús félags ins h efði veitt þeim rangar upp lýs ingar fyrir söl - una. Hann var ekki le iddur fyrir dóm inn og því var ekki hægt að spyrja hann hvort og þ á hve nær h ann og aðrir í stjórn húsfélags ins hefð u fengið þessa kostnaðar áætlun. Í það minnsta lig gur ekk ert fyrir um a ð stefnda hafi vitað hver sá kostnaður kynni að v era. Það e r algengt að stjórnir húsfélaga láti gera út tekt á ástandi ýmissa þátta fj öl - eign ar húsa, svo sem vatnslagna, fráren nslislagna, hit akerfa, ytra byrðis og fleiri þátta , til þe ss að hafa yfir sýn y fir það hvaða verkefni eru fram undan og hvert þei rra er brýn - ast. Með slíkri úttekt hefur ekki verið samþ ykkt að fara í allar þær fram kvæmdir se m kunna að vera til greindar í ú ttektinni. Hvor t og hvenær farið er í fram kvæmdir ræðst af mörgum þáttum, svo sem því hvort viðgerðin þoli bið, hvort hús félag ið og íbúða r - eig endur hafi n ægt fé handa á milli, hvort menn telji sig fá sanngjörn t il boð í t iltekið verk og svo fram vegis. Eðli þessara sk ýrslna sést best af því að af því að það v ar ekki 27 fyrr en fimm árum eftir að Efla vann úttekt sína , á hús fundi í apríl 2016 , að stjórn hús - félags ins lagði til að íbúða reigendur á fundinum sam þykkt u viðgerð á suður hlið um húss ins . Eins og áður seg ir byg gði st s ú viðger ð þó ekki á tillögu Eflu, sem ráð lagði að gert y rði við múr inn. Þess í stað var fallist á þá tillög u Verksýn ar að suð ur hliðarnar yrðu klæddar með álklæðn ingu. Með því að samþykkja slík a tillög u hefur þó endanleg ákvörðun ekki verið tekin , e nda eiga menn er þá eftir að fá verð til boð frá verktökum og velja á milli þeirra. Í raun hefur ekki endanlega verið samþykk t að fara í fram - kvæmdir í fjöl eign ar húsum fyrr en tilboði í þær hefur verið tekið með ákvörðu n á lög - lega boðuðum hús fundi og fyrir svars m enn húsfélagsins hafa ritað undir samning við ve rk tak ann. Það var því ekk i fyrr en á hús fundi 27. september 201 8 að fyrir lá að farið yrði í frekari við gerðir á ytra byrði húss ins. Árétta má að ekki verður séð að úttekt Eflu eða tillögur að úrbótum haf i verið grundvöllur að n ei nni við gerð á y tra byr ði húss ins. Eigandi f asteignas ö l u nn ar fund aði með kaup endum og selj anda eftir að í ljós kom á að alfund i hús félagsins í mars 2018 að halda þyrfti viðgerðum ut anhúss áfram. Eigandinn bar að á þeim fundi kau penda og seljanda h e f ð i selj andi sagt að ma rgt hefði verið rætt á þessum hús félags fundum en aldrei tekin ákvörðu n u m neitt. Á fundi húsfélagsins að Blöndubakka 6 20 , sem var haldinn 16. ágúst 2018 , var s am þyk kt að veita stjórn hús f élags ins heimild til þ ess að láta bjóða ú t fram - kvæmdir á vestur - og norðurhliðum húss ins, svo og viðgerð á þaki ásamt eftirliti með þe ss um fram kvæmdum. Þegar seljandi setti íbúð sína á sölu í janúar 2018 vissi hún ekki að slík tillaga kæmi fram á þeim fundi enda er það húss tjórn sem st ýrir þv í hvenær hún boðar til f undar til þess að óska eftir heimild íbúðareigenda til þess að fara að u ndirbúa fram - kvæmdir. Á þessum fundi var einungis veitt heimild til þess að láta bjóða f ram kv æmd - irnar út. Á fundi hú sfélagsins 27. septembe r lágu tilbo ðin fyr ir , eins og áður greinir , og voru samþykkt til boð bæði í viðgerðir og umsjón og eftirlit með þe im. Þá voru liðnir átta mánuðir frá því að Eigna umsjón, fyrir hönd stjórn ar hús félags ins, vei tti þær upp - lýs ingar sem kaup endur byggja á a ð hafi verið rangar o g seljandi beri ábyr gð á . Þrátt fyrir úttekt Eflu árið 2011 og þrátt fyrir að samþykkt hafi verið á aðal - fundi húsfélagsins í apríl 2016 að biðja Verksýn að meta kos tnað við að gera við a ðrar hliðar hússins en suðurh liðar mátti sel jan di ekki vita í janúar eða febrúar 2018 hv að yrði ákveðið á fundi húsfélagsins síðar á því ári eða á næstu árum. A ð mati dóms ins veitti selj andi því ekki rangar upplýsingar þegar hún sagði fast eigna sal anum Jóhanni Frið geiri , þegar hún setti íbúðina á sölu , að hún vissi að einhvern tíma þyrft i að ráð ast í frek ari við gerðir utan húss , en hve nær vissi hún ekki , o g bað hann að afla upp lýs inga um það hjá Eigna um sjón. Ekki er heldur neitt komið fram um þa ð að formaður húsfélagsins hafi sagt 28 kaup endum annað en það sem hann vissi réttast þe gar þau ræ ddu við hann. Yfirlýsing Eigna umsjónar er rétt að því leyti að ekki höfðu , í lok janúar 2018 , verið teknar n einar ákvarð anir á hú s félags fundi um fr ekari fra mkvæmdir . Ekki liggur fyrir af hverju ástands s kýrslu Eflu var ekki getið í yfirlýsing unni . Eigandi fasteignasölunnar b enti á að sú s kýrsl a hefði verið orðin g am alt plagg þegar íbúðin var sel d. Í það minnsta liggur ekki fyrir að svik sam legur ásetningur hafi legið því til grundvallar að úttekt ar Ef l u var ekki getið í yfir lýsingunni . Mi nni sblað Verksýnar , unnið í janúar 2016, varðar einv örðungu það verk sem e r lokið og telur dóm ur inn það engu skipta þótt kaupendum hafi ekki verið ger ð grein fyrir efni þess við s öluna. Skoðunarskyl da kaupenda Yf irlýsing húsfélags ins er dagsett 29. ja núar 2018 . Fasteignasalinn fram sendi kaup endum hana þann dag . Henni fylgd u funda r gerðir allra funda í húsfélaginu á árunum 2016 o g 2017. Þar á meðal var fundar gerð aðalf undar 25. apríl 2016 þar sem úttekt Eflu á ytra byrði hússins barst í tal og ákveðið v ar að biðja Verk sýn að meta kostnað við frek ari fr am kvæmdir byggt á út tektarskýrslu E flu. Kaupendum voru því , tveimur vikum áður en þau gerðu s eljanda tilboð, veitt næg gögn til þess þau gætu kynn t sér sjálf alla r á kvarð anir í þessu hús félagi sem vo ru svo veiga miklar að taka þurfti þær á hús fundi. Þau gátu einnig kynnt sér h vort einhverjar frekari viðgerðir hefðu komið til tals á hús fundum á síðastliðnum tveimur árum . Að mati dómsins nægir kau p endum því ekki að vísa til þess að þau hafi reitt sig á þá yfirlýsingu Eigna - um sjónar að úttekt hefði ek ki farið fram á húsinu . Við aðalmeðferð ko m ekki fram hvort kaupendur lásu þessar fund ar gerðir áður en þau gerðu seljanda til boðið eða hvort þau ge rðu það síðar. Þa ð kom fram hjá fasteignasalanum s em hafði milligöngu um sölu eignarinnar að hverjum h eilvita manni hefði má tt vera ljóst að gera þyrfti við ytra byrði hússins í náinni framtíð. Af t ölvupósti sem kaupendur rituðu fasteignasalanum 12. febrúar, tveim ur vik um eftir að þau fengu upplýsingar nar frá Eignaumsjón, verður ráðið að þau höfðu ein h verja hugmynd um að þa ð þyrfti að ráðast í f rekari framkvæmdir og áskildu sér rétt til þess að afla sér upplýsinga um kostnað við þær frá formanni húsf élagsins. Í bréfi sem þau rituðu 21. júní 2018 og afhentu á fasteignasölunni kom fram að þau teldu fas teignasöluna og forman n húsfélagsins hafa ve itt þeim rangar upplýsingar fyrir kaupin. Það hefði ver ið mat aðila að langstærstum h luta viðhalds væri lok ið með þeim fr amkvæm dum sem lauk vorið 2018. Það sem eftir stæði væri óverulegt. Telja verður að það fe list í skoðunarskyldu kaupanda sem ráðgerir að kaupa sér íbúð í 40 ára gömlu húsi að kynna sé r ástand ytra byrði s þess eftir því sem nokkur 29 kostur er e n ekki e invörð ungu þ á íbúð sem hann hyggst kaupa . Ski ptir þá ekki máli hvort þegar hafi verið gert við h l uta ytra byrðisins. Í framburði kaup enda fyrir dómi kom ekki fram að þau hefðu skoðað ytra byrði húss ins áður en þau ákváðu a ð gera selj and anum tilboð. Þegar l itið er til þeirra upplýsinga sem kaupe ndunum voru afhentar með yfir - lýs ingu húsfélagsins og skoðunarskyldu þeir ra, sem þau kunna að hafa v anrækt, átti ekki að k oma kaupendum á óvart að eitthva ð meira þyr fti að gera fyrir h úsið en það sem var unnið að þeg ar þau key ptu , þótt óvíst væri hvenær r áðist yrði í þær viðgerðir. Þau geta því vart byggt rétt á því að upplýsing um frá húsfélaginu kunn i að einhverju leyti að hafa verið áfátt. Rýrir ágallinn verðmæti e ignarinnar svo nokkru varð i ? Fram er komið að fu nd armenn á fundi húsfélagsins 27. septe mber 2018 s am - þykktu endanlega að fara í viðge rð á ytra byrði hússins með því að ta ka tilboði í við - gerð ina sem nam tæpum 52.000.000 kr. og taka tilboði í umsjón og eftirlit sem nam 9% af viðgerðarkostnaði , samtals 4 .6 80.000 kr . Stærð íbúðar með fastanúme rið 204 - 7520 ne mur 2,19 % í heildarhúsinu. Hl u tdeild búðarinnar er vel inn an við 1.50 0.000 kr. sem sam svarar 4,2 % af kaupverðinu Telja má fullvíst að sá hluti ytra byrðisins sem gert verður við á næstu mán - uðum ver ði nokkru betri en hann var þegar kaupe ndurnir skrifu ðu undir kaup samn ing - inn. Þar eð k a upendurnir fá með viðge rðinni nýtt fyrir gamalt gætu þau aldrei átt rétt til al ls kostnaðar vegna samþykktra viðger ða úr hendi seljanda. Hundraðshluti afslátt - arins a f verði íbúðarinnar væri því enn lægri en hundr aðs hluti við gerðarkostnað ar in s . Svo lágt hlutfal l af kaupverði íbúðarinnar ver ður ekki talið rýra verðmæti hennar svo no kkru varð i í skilningi 2. málsliðar 18. gr. laga nr. 40/2002 . Þar eð dómurinn fells t ekki á að seljandi hafi veitt kaupendu m sviksa mlega rangar upplýsingar og þar eð sú fjárhæð sem k aupendur kynnu að eiga rétt á úr hendi selj anda vegna viðgerðanna sem er u framundan er ekki talin rýra verð mæti íbúðar - innar svo nokkru varð i er ekki fallis t á að íbúðin hafi verið gölluð í skilni ngi 18. gr. laga nr. 40/2002. Það gat því aldrei komið t il greina að k aupendum væri he imilt að beita stöðv - un ar rétti , það er a ð halda eftir fjárhæð vegna þeirra framkvæmda sem höfðu ekki verið sam þykktar þegar þau keyptu íbúð ina af því að þau ættu r étt til skaðabóta eða afslátt ar úr hendi seljanda. Skil yrði riftunar Þ á þarf að taka afstöðu til þess hvort skilyrði rift unar hafi verið fyrir hendi þegar selj andi rifti kaupunum með br éfi lögmanns hennar til lög manns kaupenda 10. 30 sept em ber 2 018. Í kaupsamningnum er ákvæði sem er háð upplýsingum frá þri ðja manni . Í samn ingnum segir að uppgjör vegna framkvæmda og viðhal ds eigi að liggja fyrir á afhend ing ar degi, sem var gert ráð fyrir að yrði 1. júní 2018. Dómurinn telur ótvírætt að me ð orðinu u ppgjör í kaupsamningnum sé át t við það að fyrir liggi hversu h áa fjárhæð seljanda bar að greiða sem lokagreiðslu fyrir yfir - stand andi framkvæmdir. Eigandi fasteignasölunnar bar að það væri sá sk ilningur sem hann leg ði í þetta orðalag og ekki ver ður anna ð séð en að það hafi verið skil ningur kaup enda í bréfi sem þau rituðu 21. júní 2018 og lögðu fram á fasteignasölunni , svo og í tillögunni sem var lögð fram í byrjun júlí . Því kemur ekki til greina sú málsástæða þeirra að fullnaðargreiðsl a þeirra he fði ekki fallið í gjalddaga fyrr en se ljandi hefði greitt húsfélaginu lo kagreiðslun a vegna við gerð anna. Samkvæmt fram lögðum gögnu m , svo sem fundargerð húsfundar 15. mars 2018 og tölvu skeytum frá faste ignasala, sem var í s ambandi við Eignaumsjón, var l oka útte k t á við gerðum sem átti að l júka vorið 2018 frestað, þannig að endanleg lo ka - fjár hæð sem selj andi átti að greiða húsfélagin u lá ekki fyrir fyrir ráðgerðan afhending - ar dag. Mánu dag inn 28. maí 2018 taldi starfsmaðu r Eignaumsjónar að fjárhæðin v æri tæp l ega 400.000 kr. en setti svo mikla fyrir vara við að sú fjárhæ ð væri rétt - R áðgerðum afhendingardegi föstudaginn 1. júní 2018 var fresta ð til 20. júní. Boðað var til fundar á fasteignasöl unni f im mtu dag inn 21. júní. Fram er komið að dómurinn telur að á ei gninni hafi ekki verið galli í skilningi 18. gr . laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Á meðan kaupen dur buðu ekki fram greiðslu sem var í samræmi við kaupsamning bar seljanda ekki að afhenda þ e im eig n - in a. Henni var því heimilt að h afna þeirri til lögu kau penda 1. júní að þau greiddu henni 25. 000.000 kr. þá og fengju íbúð ina afhenta en greiddu 6.000.000 kr. við u pp - gjör og afsal. Að sama skapi var henni heimilt að hafna þeirri til lögu kaupenda 2 1. júní að þau héldu eftir 4.000.000 k r. e n greiddu 27.000.00 0 kr. og fengju íbúð ina afhenta . Önnur mál yrðu ú tkljáð við afsal. Í fyrstu viku júlí gerðu lögmað ur kaupenda og fasteignasalinn drög að sam - komu lagi þess efnis að kaupendur greiddu seljand a 30.500.000 kr. af kaupverðinu gegn afh end ingu eignarinnar en 500.000 kr. af kaupverðinu yrðu lagðar inn á vörs lu - reikn ing fast eigna söl unnar sem trygging sem kau pendur héldu eftir þar til fyrir lægi hversu háa fjárhæð seljanda bæri að greiða húsfélag inu sem lokagreiðslu fyrir fram - kvæmdir sem var að ljúka. Lög menn málsaðila munu hafa f undað um þessa tillögu á fasteignasölunni nokkrum dögum síðar og þá var gag nst efnandi ekki reiðubúin að ganga frá kaupunum á þennan hátt. Hún var þó , allt frá 1. ágúst 2018, reiðubúin að ganga til uppgjörs á 31 kau p samn ingnum , afhe ndingu eignarinnar og útgáfu afsa ls á gru ndvelli þ e ssarar til - lögu , enda yrði bætt við samkomulagið f yrirvara um betri rétt hennar kæmi í ljós að skuld hennar við hús félagið næmi lægri fjár hæ ð en 500.000 kr. Á fundi í húsfélaginu að B löndubakk a 6 20 1 6. ágúst 2018 var lagt fram svo - kallað framkvæmdaup p gjör, þ.e.a.s. útreikningur á endanleg ri lokagrei ðsl u hverrar íbúðar fyrir þær utan hússframkvæmdir sem var þá nýlokið. Ekki verður séð að ág rein - ingur hafi verið um þetta uppgj ör á fu ndin um . Lokagreiðsl a sem til heyrði íbúðinni að Blöndu bakka 8, með fa stanúmerið 204 - 7520, nam 278.40 9 kr. A ð mati dómsins var gjalddagi eftirstöðva kaupverðsins kominn fram 17. ágúst 2018 enda lá f yrir að kvöl di 16. ágúst hversu háa fjárhæð seljanda bæri að greiða sem lo ka greiðslu vegna þeirra framkvæmda á húsinu sem þá var lokið . Að mati dóms ins skiptir engu máli þótt sú fjárhæð hafi við frekar i endurreikning lækkað um tæpar 2 0.0 00 kr . e nda greiddu kaupendur kaupverðið að frádregi nni þessari fjár hæð eftir að selj andi hafði rift kaup samningnum . Því var 17. ágúst u ppfyllt s ú forsenda kaup s a mn - ings ins að upp g jör á yfirstandandi utanhússviðgerðu m lægi fyrir og þar með ekkert því til fyrir stöðu að kaup endur greiddu kaupverði ð að fullu og seljandi afhenti þeim íbú ð - ina og afsal fyrir h enni. Árétta verður að þá hvíldi ekki neitt lög veð á íbúðinni. Jafnframt var réttur kaup enda vegna lög veðs sem húsfélagið kynni að eigna st í í búðinni ef s eljandi greiddi ekki viðgerðina f ylli lega tryggður með því að samsvarandi fjárhæð ka upverð s in s væri í v örslu fast e igna sölunnar þar til seljandi hefð i greitt húsfélaginu . Því var engin þörf á því a ð seljandi ger ði upp við húsfélagið áður en kaup end ur greiddu henni loka greiðs l - una . H ús f éla gið hafði ekki sent í búð ar eig e ndum reikning vegna upp gjörsins og skylda stefndu til að greiða hafði því ekki stofn ast og enn síður lög veð vegna hugsanlegra van efnda hennar. Eins og áður segir var seljanda ekki skylt að afhenda kaupendum íbúðina og gefa út afsal fyrr en þau b y ðu fram fulla greið slu í samræmi við kaupsamninginn . Miðað við efni tölvu skeytis sem lögmaður seljanda ritaði 10. júlí 2018 mun hún hafa kraf ist fullra efnda á fundi málsaðila á faste ignasölunni 21. júní. Þess k rafðist hún ein nig með bréfi rituðu 12. júlí til lögmanns kaup enda. Með tölvuskeyti rituðu 1. ágúst krafðist hún fullra efnd a að frádregnum 500.000 kr . eins og lagt hafði verið til á fundi með fasteignasalanum í byrjun júlí að við bættum fyrir vara um betri rétt henn ar n æmi skuld hennar við húsfélagið lægri fjár - hæð en 500.000 kr. Hún áréttaði vilja sinn til þess að ganga til u ppgjörs við kaupendur í br éfi lögmanns hennar 8. ágúst. A f fr am lögðum gögnum verður ekki annað ráðið en að kaupendur hafi ekki brugð ist við þessum erindum henna r fyrr en 16. ágúst , þegar lögmaður þeirra greindi frá því að þar eð fjalla ætti um fr ekari vi ðgerðir á húsinu á húsféla gsfundi þá um 32 kv öldið yrð i að taka tillit til kostnaðar af þeim við ákvörðun á fjárhæð greiðslu kaup - enda . Eins og fram er komið var ú treikningur lokagreiðslu la gður fram á húsfélags - fund inum 16. ágúst. Kaupendur sóttu ekki þen nan fund en lögmenn málsaðila munu hafa fundað með fast eignasalanum föstudaginn 1 7. ágúst. Fasteignasalinn sendi máls - aðilum uppgjörsyfirlit má nudaginn 20. ágúst og lagði til að seljandi gr ei ddi hús félag - inu það sem henni tilheyrði með einni gr eiðslu. Lögma ður s eljand a gerði kaupendum ótví rætt grein fyrir því 2 0. á gúst að frek - ari greiðslu frestur yrði ekki veittur. Í lok vikunnar, 24. ágúst , sendi hann lögman ni kaup enda við vör un u m riftun og veitti kaupendum lokafrest til 31. ágúst til þess að greiða kaupv erðið . Rúmri viku síðar, mánudaginn 10. september, sendi lög maður selj - anda lögmanni kaupenda rift un ar yfirlýsingu. Frá þessum tí ma hafa kaupendur hin s vegar aldrei boði ð fram óskerta grei ðslu þ.e.a.s. greiðslu sem ekki væri dregin frá fjárhæð s em þa u töldu seljanda bera ábyrgð á vegna framkvæmda sem voru ákveðnar eftir að hún seldi eignina. Föstud aginn 3 1. ágúst buðu þa u fram fullna ða rgreiðslu að fjárh æð 29.000.000 kr. Lögmaður seljanda sendi lögmanni kaupenda riftun arbréf þegar liðnar voru r étt r úm lega þrjár vikur frá því að uppgjörsfjárhæðin lá fyrir og sléttar þrjár vikur frá því að hann lýsti því yfir, 20. ág úst, að freka ri greiðs lufr estur yrði ekki veittur . Þegar litið er til þess að kaup en dur áttu eftir að inna 86% af kaupverðinu af hendi telu r dóm - ur inn að selj andi hafi veitt þeim fullnægjandi frest til þess að reiða af hendi loka - greiðsl una, sem tæki þó ti l lit til sku ldar selj anda við hú sfélagið vegna lok inna fram - kvæmda. Að mati dómsins er svo langur dráttur á að greiða svo hát t hlutfal l af kaup - verði veruleg van efn d í skilningi 1. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Seljandi hafð i ekki afhent íbúðina og kaupendu r höfðu e kki tekið lán sem veð - rét tur í eigninni tryggði og þyrfti að aflýsa vegna riftunarinnar . Þ ví telur dómur inn að rift unin geti ekk i tal ist kau pendunum þung bær enda höfðu þau ekki ætlað að flytja inn í íbúði na sjálf h eldur hugðust þau leigja hana út. Að ma ti dómsins voru efni sleg skil - yrði rift unar því uppfyllt . Kaupendur telja jafnframt að tiltekin formskily rði rift unar hafi ekk i verið upp - fyllt. Dómurinn telur að seljandi hafi ekki þurft að sk ora, frekar en hún gerði , á kaup - end urna að efna kaupsamnin ginn réttileg a áður e n hún sendi þe im yfirlýsingu um riftun . Auk þess verður ekki séð að það sé skilyrði riftunar í fasteignak a upum að skora ð hafi verið á þann sem van efnir s amningsbundna skyldu sína verulega að efna hana. Kaupendur byggja einnig á því að þeir hafi ek ki veitt lögmanni sínu m formlegt umboð fyrr en stefnan var gefin út. Henni hafi því ekki verið heimilt að taka vi ð riftun inni f yrir þeirra hönd. Kaup endur báru að þegar þeim h efð i borist tölvuskeyti 2 2. jú n í þess efnis að selj andi hefði fen gið sér lögmann h efðu þau einnig fengi ð sér lög - 33 mann til þess að gæta hags muna sinna . Dóm urinn telur ljós t að í það minnsta frá þ ví í byrjun j úlí 2018 hafi lög maður kaup enda k omið fram fyrir þeirra hönd eins og h efði hún formlegt umboð frá þeim. Þegar henni b arst yfir lýs ing seljanda um r iftun lét hún lög mann seljanda ekki vita af því að hún hefði ekki umboð til þess að taka vi ð rift un - ar yfirl ýsingunni heldur rit aði lögmanni s elj anda og mót mælti því að skilyrði riftunar væru fyrir hendi. Skrif le gt umboð ka up enda t il lög manns síns ligg ur ekki fyrir. Hins vegar liggur fyrir að öll fram ganga lög ma nns ins var eins og hefði hú n umboð kaup - end anna til þess að koma fram fyrir þe irra hönd í þessum lögskiptum . Að mati dóms - ins var rift un ar yfir lýs ing unni því ekki áfát t þótt hún væri ekki s end kaupendunum persónu lega. Dómurinn fells t ekki á að s eljandi hafi veitt kaupendu m vi ðbótarfrest s kv. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 til þess að greiða loka greiðsl una eftir 31. ágúst 2018 . Af tillögu kaupenda , se m barst lö gmanni seljenda 3 1. ág úst , þar sem þau bjóða fram 29.000.000 kr. sem lokagreiðslu var ljóst að þau myndu ekki grei ða lokagreiðslu í sam r æmi við kaups amninginn. Því má jafnframt fallast á að van efnd þeirra hafi verið fyrir sjáanleg í skilningi 57. gr. laga nr. 40/2002. Dómuri nn telur því ek kert standa því í vegi að staðfesta rif tun kaup samn ings - ins sem seljandi l ýsti yfir 10. september 20 1 8. Seljandi krefst einnig skaðabóta úr hendi kaupenda fyrir þ að tjón sem hún hafi orðið fy rir vegna gr eiðsludrátta r þeirra . Með vísan ti l 1. mgr. 52. gr. laga nr. 40/2002 er fall ist á að hún eigi r étt á að fá bætta söluþóknun s em hún greiddi fa st eigna salanum sem nemur að meðtöldum virðisaukaskatti 789.880 kr. Þar eð fallist hefur verið á dóm kröfur henna r verð ur hen ni ekki dæm dur málskos tnaður sér stak lega vegna greiðslu dráttarins. Í skriflegri riftunaryfirlýsingu sem lög maður seljanda sendi lögmanni kaup - enda 10. september 2018 er tilgreint að tj ón h ennar vegna v anefnda þeirra felist með al ann ars í sölulaunum sem hún hafi greitt fa steignasalanum og því l ýst yfir að fjárhæð sölu launanna verði skuldajafnað við kaupsamning sgreiðslu, 5.000 .000 kr. , sem þau inntu af hendi 16. feb rúar 2018. Dómurinn telur að með þessum texta í riftunarbr éfinu hafi kaupen dur verið kr afin um greiðslu s ölulaunanna. Með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 er fallist á að fjárkrafa seljanda b eri drátt ar vexti að liðnum mán uði frá því að hún l ýsti yfir riftun kaupsamningsins og tilgreindi fjárhæð þess tjóns sem hún tald i s ig hafa h lotið vegna vanefn da kaupendanna . Þegar samningi hefur verið rift á hvor samningsaðili um sig, s a mkvæmt 2. mgr . 33. gr. , sbr. 5. mgr. 51. gr. , laga nr. 40/20 02 , rétt á að endurheimta þá greiðslu sem hann hef ur látið af hendi . Í s amræmi við þ etta býður se ljandi fram endur greiðslu 34 þe ss fjár sem kaupendur hafa þegar greitt henni . Ek ki er ágreiningur um að sú fjárhæð sé rétt. Riftun kaup samnings um fasteign hefur afturvirk áhrif skv. 1. málslið 2. mgr. 33. gr. laga nr. 40/2 002. Ré ttaráhrif ri ftunarinnar m iðast því við þann dag sem samn - ing urinn var gerður og meginreglan er sú , eins og áður segir, að málsaðilar eigi að vera eins settir og hefð u þeir ekki gert neinn samning , sbr. fyrirmæli 2. mgr. 33. gr. lag anna . Í greinar gerð í gagnsök bygg ja kaupendur þó ekki neina fjár kröfu á hendur selj anda á þessari meg inreglu. Þar eð greiðslan sem seljanda ber að endurgre iða kaupendum og skaða b æt - urnar sem þei m ber að greiða henni er u hvorar tveggja gjald kræ far og gagn kvæmar og sam bær i lega r er fall ist á að seljanda s é heimilt að s kul da ja fna þeirri bóta kröfu sem hún á á hen dur þeim við þá fjárhæð sem henni ber að endurgreiða þeim . Það er því sam andregin niðurstaða dómsins að seljandi , eða þeir sem komu fr am fyrir hennar hönd, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr . 40/2002, hafi ekki veitt kaup - endum sviksamlega rangar upplýsingar fyrir kaupin. Það er j afnframt niðurstaða dóms ins að kaup endum h afi verið sendar fullnægjandi upplýsingar um stöðu mála í hús félaginu sem veittu þeim, hefð u þau ky nnt sé r þær, til efni til frekari at hugunar , svo sem að afla sér skjals Eflu frá 2011 um úttekt á ytra by rði hússins. Þar fyrir utan mun ytra byrði hú ssins ha fa borið þess merki að fara þyrft i í frekari fram kvæmdir þótt ekki væri ljóst hvort það yrði inna n fyri rfram ákveðins tíma enda höfðu engar ákvarð anir verið teknar. K ostnað ur af fyrirhuguðum viðgerðum sem tilheyrir þessari tilteknu íb úð er svo lá gur að h ann nær ekki upp fyrir gallaþröskuld. Að mati dómsins áttu kaup - endur því aldrei rétt til afslátta r af k aup verð inu eða skaðabóta úr h endi seljanda vegna við gerða á hús inu sem kynnu að vera fram undan. Jafnframt er fallist á a ð vanefndir kaup en da hafi verið svo verulegar að þær hafi hei mil að seljanda að rifta kaup s amn - ingnum , svo og að þeim be ri a ð bæta henni það tjón sem hún hafi hlo tið af því að greiða fasteigna sal anum sölul aun . E nn fremur er fallist á að henni sé heimilt að skulda jafna þei rri kröfu sem henni be r að endurgreiða kaupendum við þær skaðabætur sem þeim ber að greiða henni . Dómur inn he fur þv í alfa rið hafnað kröfum að alstefnenda en að öllu leyti fallist á kröfur gagnstefnanda . Af þeim sökum , og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1 991 um meðferð einka mála, b er að dæma aðal stefnendur til að greiða gagn stefn - a nd a málskostnað sem þykir, að virðisaukaskatti meðtöl dum , hæfilega ákveðinn 2 .500.000 kr. Ingiríður Lúðvíksdóttir héraðsdómari kveð ur upp þ ennan dóm. 35 D Ó M S O R Ð A ðalstefnda, Aðalheiður Jóhannsdóttir, er s ýkn af öllum k röfum aðalstefnenda, Jón mund a r Gunnar s Guð m unds son ar og Lilj u Bj a rk ar Stefánsdót t u r . Staðfest er riftun á ka upsamningi dags ett um 16. febrúar 2018 milli gagn stefn - anda, Aðalheiðar J óhann sdótt ur, og aðalstefnenda , Jón mund a r Gunnar s Guð munds - son ar og Lilj u Bj a rk ar Stefánsdótt u r , um fast eign i na Blön dubakka 8 í Reykjavík, merkt a 02 - 0 301, með fastanúmer ið 204 - 752 0, sem var lýs t yfir í bréfi dags ettu 10. sept ember 2018 . G agn stefn and i greið i aðal stefn end um 34.000.000 kr . Aðalstefnendur greiði gagnstefnanda óskipt 789.880 kr. með drátt ar vö xtum, sam kvæmt 1. mgr. 6 . gr. la ga nr . 38/2001 um vexti og verðtryggingu, f rá 10. október 2018 til greiðslu dags . Aðalstefnendur greiði g agnstefnand a óskipt 2 .500.000 kr. í m álskostnað.