Héraðsdómur Reykjaness Dómur 11. nóvember 2022 Mál nr. E - 1230/2021: Herdís Dröfn Fjeldsted og Sævar Pétursson (Bjarki Þór Sveinsson lögmaður) gegn Helgu Daníelsdóttur (Bjarnfreður Ólafsson lögmaður) Ómari Steinari Rafnssyni og Verði tryggingum hf. (Magnús Hrafn Magnússon lögmaður) og Guðna Tyrfingssyni og Verði tryggingum hf. (Marteinn Másson lögmaður) Dómur Mál þetta var höfðað 20. maí 2021 og dómtekið að lokinni aðalmeðferð 18. september 2022. Stefnendur eru Herdís Dröfn Fjeldsted, [ ] , og Sævar Pétursson, [ ] , [ ] , [ ] . Stefndu eru Helga Daníelsdóttir, [ ] , [ ] , [ ] , Guðni Tyrfingsson, [ ] , [ ] , Ómar Steinar Rafnsson, [ ] , [ ] , [ ] , og Vörður tryggingar hf., [ ] , [ ] , [ ] . Endanlegar dómkröfur stefnenda eru að stefnda Helga Daníelsdóttir greiði stefnendum 31.995.686 krónur, þar af óskipt með stefndu Ómari Steinari Rafnssyni og Verði tryggingum h f. 27.900.256 krónur og þar af óskipt með stefnda Guðna Tyrfingssyni 18.762.821 krónu, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 17. janúar 2021 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu sameiginlega og að tildæmdur málskostnaður taki mið af því að stefnendur eru eigi virðisaukaskattsskyld. 2 Stefnda Helga krefst aðallega sýknu af kröfum stefnenda en til vara að skaðabótakrafa verði miðuð við lægsta mögulegt tjón. Í báðum til vikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu. Stefndi Guðni Tyrfingsson og Vörður tryggingar hf. krefjast aðallega frávísunar málsins. Til vara er krafist sýknu af öllum kröfum stefnenda og til þrautavara verulegrar lækkunar stefnukrafna. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar að mati dómsins eða samkvæmt málskostnaðaryfirliti. Stefndi Ómar Steinar Rafnsson og Vörður tryggingar hf. krefjast aðallega frávísunar málsins. Til vara er krafist sýknu af kröfum stefnenda og til þrautavara að dómkröfur verði læ kkaðar verulega. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar að mati dómsins. Með úrskurði 8. mars 2022 var frávísunarkröfu hafnað. I. Helstu málsatvik Stefnendur keyptu fasteignina [ ] , [ ] , sem byggð var af seljanda, Helgu Daníelsdóttur, sem er ein stefndu í málinu, með kaupsamningi dags. 18. júní 2018 en um er að ræða 672.80 fm einbýlishús í [ ] . Samkvæmt byggingarsögu hússins var stefndi Ómar Steinar Rafnsson skráður byggingarstjóri hússi ns 29. júlí 2008 og stefndi Guðni Tyrfingsson skráður arkitekt 23. janúar 2008. Byggingarframkvæmdir hófust í nóvember 2008 og varð húsið fokhelt í september 2011. Húsið er byggt úr forsteyptum einingum frá BM - Vallá eftir teikningum Gassa arkitekta. BM - Val lá gerði burðarvirkjateikningar af húsinu. Tvær hæðir eru í húsinu auk kjallara. Útveggir eru úr samlokum með burðarvegg að innanverðu, veðurkápu að utanverðu og einangrun á milli. Þök eru hallalítil, einangruð að ofan og lögð þakdúk. Margar svalir eru á h úsinu og eru þær ýmist þaksvalir eða útstæðar. Þaksvalir eru einangraðar að ofan, dúklagðar og lagðar steinhellum. Áður en kaup tókust um eignina var gerð söluskoðun að beiðni stefnenda af hálfu Frumherja, dagsett 12. júní 2018. Samkvæmt henni voru rakaum merki í íbúðarherbergi í kjallara, baðherbergi á 1. hæð, eldhúsi, hjónaherbergi á 2. hæð, í bílakjallara, stofu við svalir (herbergi 10), eldhúsi og skrifstofu. Þá kom fram að raki hefði skilað sér gegnum plötu frá steyptum heitum potti og staðið hafi yfir viðgerðir á frágangi þar undir. Voru númeraðar ljósmyndir af öllum rakastöðum. 3 Samhliða kaupum á eigninni var gert samkomulag með aðilum um viðgerð á hinni seldu eign, í samræmi við skýrslu Frumherja, sem seljandi skyldi annast um fyrir afhendingu eignar en þar segir: [ ] var gerð skýrsla um ástand eignarinnar. Seljandi staðfestir með áritun sinni að láta lagfæra neðangreind atriði, sem fram koma í skýrslu Frumherja, fyrir afhendingu eignarinnar. Baðherbergi 1. Hæð. Kverk útveggjar og loftaplötu. Sbr. myndir 25 - 27. Eldhús. Úthorn (B). Sbr. mynd 50. Hjónaherbergi. Rakaútfelling. Sbr. myndir 59 - 63. Bílakjallari. Niðurfallslögn og ílögn. Sbr. myndir 93 - 99. - Raka í íbúðarhe rbergi í kjallara. Sbr. myndir 7 - 12, 15 - 19, 20 - 24 - Raka í herbergi 10. Sbr. myndir 84 - 89 - Raka í eldhúsi. Sbr. myndir 36 - 50 - Raka í skrifstofu. Sbr. myndir 28 - Eignin var afhent stefnendum 1. október 2018. Stefnendur kveða að eftir afhendingu hafi komið f ljótlega í ljós veruleg og önnur rakavandamál í eigninni en skýrsla Frumherja hafði tilgreint. Hafi síðan átt sér stað ítarleg samskipti milli aðila sem hafi einkennst af eftirrekstri stefnenda á lagfæringum á hinni seldu eign. Fyrir liggur að seljendur ha fi gert tilraunir til lagfæringa á þeim vandamálum sem fram koma í skýrslu Frumherja en þær hafi ekki skilað árangri. Þá hafi frekari rakaummerki komið fram í húsinu á síðari stigum og eru enn að koma fram. Vorið 2019 fengu stefnendur Hjalta Sigmundsson, húsasmíðameistara og byggingartæknifræðing, til að skoða leka í eigninni. Var öllum stefndu send tilkynning þar að lútandi 2. september 2019. Samkvæmt áliti sem Hjalti skilaði 24. október 2019 má rekja leka og ummerki leka til rangs frágangs á þaksvölum og gluggum við svalir. Ekki var unnt að áætla kostnað við lagfæringu af neinni nákvæmni en hann lauslega áætlaður að fjárhæð um 40.500.000 krónur. Með bréfi til seljanda dags. 25. nóvember 2019 var þess farið á leit að seljandi viðurkenndi ábyrgð á göllum á fasteigninni í samræmi við álit Hjalta Sigmundssonar og greiddi viðgerðarkostnað að frádregnum 6.000.000 króna sem stefnendur höfðu haldið eftir af kaupverði. Seljandi hafnaði bótaskyldu í tölvubréfi 4. desember 2019 en vísaði til byggingarstjóra og verktaka við byggingu hússins auk tryggingarfélags. Þann 13. febrúar 2020 óskuðu stefnendur eftir því að dómkvaddir yrðu matsmenn til að fá mat á ors ökum rakavandamála og annarra galla á fasteigninni. Matsmaðurinn Björn Marteinsson, arkitekt og verkfræðingur, skilaði matsgerð 4. desember 2020 sem 4 fól í sér ítarlega greiningu á göllum fasteignarinnar ásamt rökstuðningi fyrir orsökum þeirra. Þar kemur fr am að rekja megi orsök flestra viðvarandi raka - og lekavandamála til atriða sem flokkast undir frágang inndreginna svala, ísetningu glugga og rennihurða og frágang votrýma. Helstu niðurstöður og úrbætur samkvæmt matsgerð eru eftirfarandi: Gluggar og svala dyr Gluggar í fasteigninni eru ekki af gerðinni Schüco eins og teikningar aðalhönnuðar geri ráð fyrir. Í matsgerðinni kemur fram að gluggar séu settir saman úr innfluttum verksmiðjuframleiddum grunneiningum en settir saman hérlendis. Í niðurstöðu segir að gluggakarmar sitji svo utarlega í útvegg að kápulisti yfir glerlista flútti við yfirborð eininga og bútýldúkur sem er ætlað að þétta milli karms og steins, fær ekki næga ásetu að steypunni. Aðeins sé kíttistaumur sem þétti á milli dúks og steypu (þess utan er bil milli karms og steins svo lítið að erfitt er að vinna verkið vel).Talsverð hitahreyfing sé á álprófílunum og því erfitt að ganga vel frá gluggum að steypu þegar karmar liggja mjög nærri steypuyfirborði. Kíttisþétting dugi illa eins og sér við slíka r aðstæður og því þurfi að klemma bútýldúkinn sem þétti að körmum að steypu og setja hlíf yfir. Slíkur frágangur verði alltaf sýnilegur sem blikkflassning á steypunni umhverfis gluggana. Lekavandamál neðan við úthorn borðstofuglugga stafi helst frá frágang i glugga á 2. hæð (hjónaherbergi). Raki í vegg og lofti kjallaraherbergis sé sennilega vegna leka með svalagólfsfrágangi við borðstofu. Gluggafrágangur hafi verið skoðaður með Viking Eiríkssyni en hann telji að stóra rennihurðin út úr borðstofu sé of veikb yggð miðað við stærð. Þá verði rúllurnar sem bera þunga hurðarinnar of veikbyggðar fyrir hurðarþungann. Rúllur séu að skemmast því þegar hurð er rennt til þá finnist hnökrar í hreyfingunni. Við spurningunni hvort gluggar hússins séu CE vottaðir og prófaðir fyrir álagi í samræmi við það sem gerð er krafa um í byggingarreglugerð segir í svari matsmanns að svo sé ekki, gluggarnir séu settir saman úr innfluttum verksmiðjuframleiddum grunneiningum en settir saman hérlendis. Prófun/vottun fari alltaf fram á samse ttri einingu og það liggja ekki fyrir nein gögn um slíka prófun. Nauðsynlegar úrbætur felist í að yfirfara ísetningu glugga og svalahurða á norð - austur - , suð - austur - , suður hliðum, vestur hlið að stofu og loks glugga húsbóndaherbergis. Yfirfara þurfi stóru svaladyrnar úr borðstofu og skipta um rúllur. Kostnaður við úrbætur er metinn 5.600.000 krónur. 5 Svalagólf á inndregnum svölum á efri hæð, á litlum svölum í norður, á svölum við húsbóndaherbergi, á borðstofusvölum og á svölum við hjónaherbergi Umfangsmes tu raka - og lekaummerki í fasteigninni megi rekja til frágangs svalagólfa og frárennslisrenna. Þar kemur m.a. fram að svalagólf hinna ýmsu svala fasteignarinnar halli ekki frá húsinu eins og venja er hérlendis og vatn komist ekki fram af svalabrúninni, þet ta sé jafnframt í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Þá sé allur frágangur inndreginna svala þannig að lítil vörn sé til staðar gagnvart leka, þannig - byggingarregl ugerðar. Helstu niðurstöður matsmanns eru þessar: 1 Það er ekki fyrirskrifaður halli á deiliteikningum af frágangi inndreginna svalagólfa, í Byggingarreglugerð er fyrirskrifaður lágmarkshalli mismunandi þaka sem inndregin svalagólf (þök hitaðra rýma) eiga að uppfylla. 2 Vatnsvörn inndreginna svala á teikningum er ekki í samræmi við góðar venjur ef borið er saman við norskar leiðbeiningar, en hérlendis eru ekki til skilgreindar kröfur varðandi þessi atriði. 3 Einangrun stóru inndreginna þaksvala er úr öðru (og lé legra) einangrunarefni (frauðplaststeypa) heldur en sýnt er á deiliteikningu arkitekts (frauðplast) og þykkt lagsins uppfyllir ekki kröfur byggingareglugerðar. 4 Á deiliteikningu arkitekts, mynd 11, eru sýnd tvö vatnsvarnarlög (sitt hvoru megin við einangrun) sem leggjast saman undir klemmlista á (innra) burðarlagi (eða hugsanlega e fri tvö lögin) virðist eiga að vera aðalvörn (einangrunin sem notuð er missir einangrunareiginleika sína ef hún blotnar. Nauðsynlegar úrbætur feli í sér endurbyggja svalagólf inndreginna svala, svo og að endurgera yfirborð á litlum svölum í norður, við hús bóndaherbergi og borðstofu auk þess að taka niður svalahandrið og setja þau aftur upp. Samtals er kostnaður við úrbætur á svalagólfum og svalahandriðum áætlaður 9.824.500 krónur. Baðherbergisfrágangur Skemmdir í tveimur baðherbergjum stafi af því að gólf kverkar (og jafnvel neðri hluti veggsvæða á votsvæðum) séu ekki nægjanlega vatnsvarin þannig að vatn komist í gifsveggina. Í öðru herberginu (svefnherbergisálma á 1. hæð) vanti vatnshalla á hluta votsvæðis gólfs sem auki enn á vatnsálag í gólfkverkum. Um n auðsynlegar úrbætur segir matsmaður að taka þurfi upp flísar af gólfi þar sem þarf að byggja upp vatnshalla, annað herbergi, en flísar við gólfkverk í hinu. Setja þéttidúk í gólfkverkar og votsvæði veggja, 6 flísaleggja á ný, grunna og tvílakka. Þar sem klæ tt sé með plastplötum á veggi þurfi að fjarlægja plötur og setja svo nýjar í lok aðgerða. Er áætlaður kostnaður við úrbætur 1.810.000 krónur. Einangrun neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra Útkragaðar gólfplötur séu einangraðar að neðan með ó varinni plasteinangrun, en í hönnunargögnum sé gert ráð fyrir að múrað sé á einangrun að neðan (utan) verðu. Á hluta 1. hæðar eru útkragaðar einingar í norðurútvegg bornar uppi/studdar af stálburðarvirki sem er óvarið að utanverðu gegn eldi og umhverfisáhr ifum og farið að tærast. Frágangur sé ekki í samræmi við byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr. 130.2. Nauðsynlegar úrbætur felist í að múra neðan á plasteinangrun útkragaðra gólfplatna. Einnig þurfi að hreinsa stálbita og mála með epoxy málningu, einangra m eð eldþolinni einangrun og klæða af stokkinn sem myndast undir útkröguðum plötum og útveggjaeiningum í þeim hluta þar sem stálburðarkerfið er sýnilegt. Er áætlaður kostnaður við úrbætur metinn 1.375.000 krónur. Auk framangreinda kostnaðarliða er áætlað að kostnaður við úrbætur vegna peningaskáps nemi 700.000 krónum og viðgerð á borstofugólfi 300.000 krónum. Kostnaður við að sparsla og mála að innan nemi 2.500.000 krónum. Einnig er gert ráð fyrir að aðstaða, þ.m. t. vinnupallar, fallvarnir, kranavinna o.fl. kosti 3.170.000 krónur. Þá er kostnaður við hönnun, ráðgjöf og eftirlit metinn 5.000.000 krónur. Kostnaðaráætlun matsmanns við úrbætur nemur samtals 30.279.500 krónum. Á grundvelli niðurstöðu matsgerðar kröfðus t stefnendur 17. desember 2020 greiðslu úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra fasteignarinnar, stefnda Ómars hjá stefnda Verði tryggingum hf., sem í gildi var á byggingartíma og úr starfsábyrgðartryggingu hönnuðar fasteignarinnar, stefnda Guðna, sem e innig var með tryggingu hjá Verði tryggingum hf., sem í gildi var á byggingartíma fasteignarinnar. Stefnendur töldu að rekja mætti galla á fasteigninni samkvæmt matsgerð til gáleysis byggingarstjóra verksins og ófullnægjandi hönnunargagna. Þá kröfðust stef nendur greiðslu úr hendi seljanda, stefndu Helgu, með bréfi dags. 17. desember 2020 að fjárhæð 30.279.500 krónur auk kostnaðar vegna aðstoðar lögmanns og matsgerðar, samtals að fjárhæð 34.251.311 krónur. Kröfur stefnenda voru ítrekaðar með bréfi til seljan da, dagsettu 16. mars 2021. Með bréfi dagsettu 31. mars 2021 hafnaði stefndi Vörður tryggingar hf. bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingum stefndu Ómars og Guðna . 7 II. Málsástæður stefnenda Um sönnun á göllum vísa stefnendur til matsgerðar hins dómkvadda mat smanns. Matsgerðin feli í sér ítarlega greiningu á þeim göllum sem fram hafa komið í fasteigninni að [ ] ásamt rökstuðningi fyrir orsökum þeirra og sundurliðun á þeim kostnaði sem muni falla til eða hafi fallið til við úrbætur. Af niðurstöðum matsmanns meg i meðal annars ráða að tæknilegur og faglegur frágangur við byggingarframkvæmdirnar hafi verið ófullnægjandi, eftirliti með framkvæmdunum hafi verið áfátt og mistök verið gerð við hönnun. Matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að galla megi fyrst of fremst rekja til rangs frágangs inndreginna svala, ísetningar glugga og rennihurða og frágangs votrýma. Matsgerðin staðfesti að fasteignin að [ ] hafi verið haldin göllum umfram þá galla sem staðreyndir hafi verið með skoðunarskýrslu Frumherja. Þá staðfesti mats gerð að fasteignin sé haldin leyndum göllum sem hafi ekki komið í ljós fyrr en viðgerðir hófust. Byggja stefnendur á því að matsgerðin staðfesti að skilyrði almennra reglna fjármunaréttar, um ófyrirsjáanleika og verulega umfangsmeiri galla en hafi komið fr am í söluskoðun, séu til staðar. Heildars tefnufjárhæð: Stefnufjárhæð miðist við útreikning matsmanns í matsgerð þar sem kostnaðarmat sé útlistað samkvæmt verðlagi í desember 2020. Mats - og sérfræðikostnaður stefnenda af málinu, þar til kröfubréf hafi ver ið send til bótaskyldra aðila þann 17. desember 2020, sé samtals 1.716.186 krónur, vegna matsgerðar dómkvadds matsmanns. Stefnufjárhæð sem stefnendur krefjist úr hendi stefndu sundurliðist þannig að kostnaður við efni og vinnu samkvæmt matsgerð með virðisa ukaskatti nemi 30.279.500 krónum og mats - og sérfræðikostnaður 1.716.186 krónum eða samtals 31.995.686 krónum. Kostnaður þessi sé einkum tilkominn vegna þess að gallar á fasteigninni að [ ] hafi reynst mun víðtækari og umfangsmeiri en áður var talið. Það hafi komið í ljós þegar viðgerðir hófust í kjölfar sölu eignarinnar og hafi dómkvaddur matsmaður staðreynt að slíkir gallar hafi að mestu leyti verið ófyrirséðir. Þá hafi stefnendum reynst n auðsynlegt að leita aðstoðar lögmanna þegar ljóst var að gallar voru mun umfangsmeiri en upphaflega var talið og gera þau kröfu um málskostnað sameiginlega úr hendi stefndu. 8 Ábyrgð seljanda Stefnendur byggja kröfu sína á hendur Helgu Daníelsdóttur, á þ ví að hún sem byggingaraðili fasteignarinnar og seljandi beri fulla ábyrgð á því tjóni sem stefnendur hafa orðið fyrir vegna þess að fasteignin standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum og kaupsamningi. Fari um ábyrgð stefndu efti r annars vegar 18. og 19. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og meginreglna fasteignakauparéttar og hins vegar eftir almennu skaðabótareglunni. Þrátt fyrir að seljandi hafi vísað til þess að galla á fasteigninni megi rekja til háttsemi byggingarstjóra o g verktaka þyki rétt að taka sérstaklega fram að stefnda, Helga Daníelsdóttir, sem byggingaraðili fasteignarinnar og seljandi, beri fulla ábyrgð á því tjóni sem stefnendur hafi orðið fyrir. Möguleg ábyrgð byggingarstjóra, hönnuða og annarra aðila á fyrirli ggjandi tjóni breyti engu um ábyrgð stefndu gagnvart stefnendum á grundvelli laga nr. 40/2002 og meginreglna fasteignakauparéttar. Af matsgerðinni megi ráða að frágangur, efnisval og hönnun hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem leiða megi af þágildandi skipul ags - og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 né hafi frágangur verið í samræmi við góðar venjur við sambærilegar framkvæmdir. Staðreynt hafi verið að fasteignin að [ ] hafi verið haldin alvarlegum og umfangsmiklum göllum. Almennar reglur fasteignakauparéttar geri strangar kröfur til ástands nýlegra eigna og til að mynda þurfi kaupandi nýrrar fasteignar ekki að þola að hún sé haldin nokkrum göllum, jafnvel þótt þeir teljist minni háttar. Sölu - og kynningargögn um fasteignina auk umf jallana í auglýsingum hafi borið með sér að um væri að ræða afar vandaða eign sem markaðssett var sem ein glæsilegasta eign landsins. Stefnendur hafi þar af leiðandi mátt treysta því að fasteignin að [ ] yrði afhent í samræmi við slík loforð. Stefnendur te lja að stefnda Helga Daníelsdóttir beri ábyrgð gagnvart þeim vegna galla sem seljandi og byggingaraðili fasteignarinnar, sbr. III. kafla laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og almennar reglur skaðabótaréttar, og beri að bæta þeim kostnað vegna þeirra galla, sbr. ákvæði 43. gr. laganna og almennar reglur skaðabótaréttarins. Áður en stefnendur festu kaup á fasteigninni hafi verið framkvæmd sérstök söluskoðun af hálfu Frumherja og voru niðurstöður þær að smávægileg rakaummerki væru til staðar í stofu, baðherber gi í svefnálmu, hjónaherbergi, þvottahúsi og út frá heitum potti sem seljandi hefði verið að gera við. Þá hafi komið fram að leki væri til staðar í horni í eldhúsi. Samhliða undirritun kaupsamnings undirritaði stefnda Helga 9 Daníelsdóttir samkomulag um viðg erðir á fasteigninni. Með samkomulaginu hafi seljandi skuldbundið sig til þess að gera við þá galla sem fram komu í söluskýrslu Frumherja. Fyrir liggi að seljandi hafi að litlu sem engu leyti uppfyllt þessa skyldu sína. Auk þess að bera ábyrgð á göllum á f asteigninni skv. lögum og almennum reglum fasteignakauparéttar beri stefnda Helga Daníelsdóttir því jafnframt ábyrgð á göllum á fasteigninni samkvæmt skýlausu loforði sínu. Þá hafi samkomulag aðila um viðgerðir einnig verið undirritað af eiginmanni stefnd u Helgu, Sævari Jónssyni. Af orðalagi fyrirliggjandi samkomulags leiði að loforð stefndu nái a.m.k. til kostnaðarliða 1, 5, 8 og 10 í fyrirliggjandi matsgerð en nánari grein verður gerð fyrir þeim hér að neðan. Stefnufjárhæð sem stefnendur krefjist úr hend i stefndu Helgu Daníelsdóttur nemi 31.995.686 krónum og sundurliðast svo miðað við verðlag í árslok 2020: Kostnaðarliður Kostnaður skv. matsgerð* 1. Yfirfara glugga og svaladyr 5.600.000 2. Þétta umhverfis peningaskáp 700.000 3. Gólf á stóru svölunum 4.987.000 4. Gólf á litlu svölum N - horn 360.000 5. Gólf á svölum við húsbóndaherbergi 780.000 6. Gólf á borðstofusvölum 2.677.500 7. Gólf á svölum við hjónaherbergi 1.020.000 8. Yfirfara baðherbergisfrágang 1.810.000 9. Frágangur við útkrögun 1.375.000 10. Viðgerð á borðstofugólfi 300.000 11. Sparsla og mála inni 2.500.000 12. Aðstaða 3.170.000 13. Hönnun, ráðgjöf og eftirlit 5.000.000 Annað Mats - og sérfræðikostnaður 1.716.186 Samtals: 31.995.686 Yfirferð glugga og svaladyra liður 1 Fram kemur í matsgerð að prófanir á gluggum séu ekki í samræmi við byggingarreglugerð. Vitað sé til þess að lekið hafi inn á gólf frá glugga á svölum utan við húsbóndaherbergi og þar undir séu rakamerki í loftkverk bílskúrs/geymslu. Rakavandamál séu við gl ugga á nokkrum stöðum á norðausturhlið, suðausturhlið og fleiri stöðum. Matsmaður telji fasteignina gallaða að þessu leyti. Á því beri stefnda Helga 10 ábyrgð sem byggingaraðili og seljandi fasteignarinnar. Þá beri stefnda Helga ábyrgð á umræddum lið á grundv elli fyrirliggjandi samkomulags um viðgerðir sem ekki hafi verið staðið við. Kostnaður við lagfæringar samkvæmt matsgerð nemi alls 5.600.000 krónum. Þétting umhverfis peningaskáp liður 2 Frágangur á peningaskáp hafi ekki verið í samræmi við eðlilegan fullnægjandi frágang í íbúðarrými. Matsmaður teli fasteignina gallaða að þessu leyti og leggi til úrbætur sem nánar sé lýst á bls. 41 í matsgerð. Kostnaður við lagfæringar sé tilgreindur í mat sgerð miðað við verðlag í desember 2020 og nemi alls 700.000 krónum. Svalagólf liðir 3 - 7 Matsmaður telur að fjölda rakaskemmda í húsinu megi rekja til frágangs inndreginna svala. Matsmaður telur fasteignina gallaða að þessu leyti og leggur til úrbætur se m nánar er lýst á bls. 37 í matsgerð. Kostnaður við lagfæringar er tilgreindur í matsgerð miðað við verðlag í desember 2020 og nemur kr. 9.824.500 (4.987.000 + 360.000 + 780.000 + 2.677.500 + 1.020.000). Yfirfara baðherbergisfrágang liður 8 Matsmaður tel ji að skemmdir á baðherbergjum stafi af því að gólfkverkar séu ekki nægjanlega vatnsvarðar og þannig komist vatn inn í gifsveggina. Þá vanti vatnshalla í öðru herberginu sem auki enn á vatnsálag í gólfkverkum. Matsmaður telji því fasteignina gallaða að þes su leyti og leggur til tilteknar úrbætur sem nánar er lýst á bls. 38 í matsgerðinni. Þessi kostnaðarliður falli undir fyrirliggjandi samkomulag um viðgerðir sem ekki hafi verið staðið við. Kostnaður við lagfæringar sé tilgreindur í matsgerð miðað við verðl ag í desember 2020 og nemi alls 1.810.000 krónum. Frágangur við útkrögun liður 9 Um útkrögum er byggt á því að matsmaður telji að einangrun neðan í útkragaða plötu og stálburðarvirki utandyra hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðar. Matsmaður t elji fasteignina gallaða að þessu leyti og leggi til tilteknar úrbætur sem nánar er lýst á bls. 39 í matsgerðinni. Samkvæmt kostnaðarmati matsmanns nemur viðgerð 1.375.000 krónur. Viðgerð á borðstofugólfi liður 10 Matsmaður telji nauðsynlegt að gera við rakaskemmdir á borðstofugólfi. Kostnaður við lagfæringar sé tilgreindur í matsgerð miðað við verðlag í desember 2020 og nemi alls 300.000 krónum. 11 Frágangur og umsjón liðir 11 - 13 Þá beri stefnda Helga ábyrgð á almennum viðgerðarkostnaði, þ.e.a.s. að spar sla og mála inni, aðstöðu og hönnun, ráðgjöf og eftirliti, samtals 10.670.000 krónur. Mats - og sérfræðikostnaður Við framangreindan kostnað skv. matsgerð bætist mats - og sérfræðikostnaður sem stefnendur hafa lagt út vegna málsins, 1.716.186 krónur. Nemi s tefnufjárhæðin því alls 31.995.686 krónum. (30.279.500 + 1.716.186). Ábyrgð byggingarstjóra Stefnendur byggja kröfur sínar á hendur stefnda Ómari Steinari Rafnssyni á því að hann hafi, sem byggingarstjóri við byggingarframkvæmdina, vanrækt skyldur sínar með saknæmum og ólögmætum hætti og með því brotið í bága við ákvæði þágildandi skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Kröfur á hendur stefnda Verði tryggingum hf. byggist á því að stefndi Ómar Steinar Rafnsso n hafi verið ábyrgðartryggður hjá félaginu á byggingartímanum. Taki ábyrgðartryggingin til þeirra tjónsatvika sem rakin séu í matsgerð hins dómkvadda matsmanns og gerð er grein fyrir hér að neðan. Í ákvæðum þágildandi skipulags - og byggingarlaga nr. 73/19 97 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 hafi verið lagðar umfangsmiklar skyldur á byggingarstjóra. Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. skipulags - og byggingarlaga skyldi byggingarstjóri vera við stjórn framkvæmda við hvert mannvirki og samkvæmt 3. mgr. söm u greinar taldist hann framkvæmdastjóri þeirra. Byggingarstjóri hafi borið ábyrgð á því að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir (sbr. 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 og 32.2 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998). Sé í því samb andi átt við öll almenn og sérstök fyrirmæli sem lög og reglugerðir setja um byggingarframkvæmdir og mannvirkjagerð, þ. á m. 118. gr. byggingarreglugerðar en þar segi að tryggt skuli að framkvæmdir séu með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Með vísa n til dómaframkvæmdar beri byggingarstjóri ábyrgð á því, ef ekki hafi verið byggt í samræmi við lög, reglugerðir og venjur. Í málinu liggi fyrir matsgerð þar sem skýrlega komi fram að tilgreindir gallar á fasteign stefnenda séu til komnir vegna þess að fra mkvæmdir hafi ekki verið í samræmi við samþykkta uppdrætti, byggingarreglugerð og/eða góðar venjur. Þá hafi því verið slegið föstu í dómaframkvæmd að á byggingarstjóra hvíli ekki einungis skylda til að sjá til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppd rætti, lög og reglugerðir, heldur einnig skylda til 12 að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum sem hann stýri, þar á meðal að iðnmeistarar, sem komi að verkinu fyrir hans atbeina, sinni skyldum sínum og að framkvæmdin sé tæknilega og faglega f ullnægjandi. Vanræki byggingarstjóri þessar skyldur sínur með saknæmum hætti felli hann á sig skaðabótaábyrgð. Byggingarstjóri verka sé jafnframt sérfræðingur á sínu sviði. Um ábyrgð stefnda Ómars fari því eftir ströngu sakarmati og beri hann fulla ábyrgð á því tjóni sem rekja megi til yfirsjónar hans við byggingarframkvæmdirnar og staðreynt hafi verið með matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Stefnendur hafi orðið fyrir umfangsmiklu tjóni þar sem óvönduð vinnubrögð hafi verið viðhöfð við frágang svala og glu gga, svalagólfa og einangrun neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra. Vinnubrögðin hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð og viðurkenndar venjur og má rekja tjón stefnenda beint til vanrækslu stefnda Ómars við að sinna eftirlitsskyldu sinni og yfirumsjón á framkvæmdastað. Krafa stefnenda á hendur stefnda Verði tryggingum hf. sé gerð á grundvelli 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Krafan byggi á því að félagið hafi verið ábyrgðartryggjandi stefnda Ómars á byggingartímanu m eða frá 1. janúar 2004 til 19. október 2015. Taki ábyrgðartryggingin til þeirra tjónsatvika sem lýst sé í stefnu þessari og rakin eru í matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Krafa stefnenda byggist á því að stefndi Vörður tryggingar hf. beri óskipta ábyrgð á hluta af heildartjóni stefnenda, ásamt stefndu Ómari Steinari Rafnssyni, Guðna Tyrfingssyni og Helgu Daníelsdóttur. Gerð sé krafa um greiðslu hámarksbóta úr ábyrgðartryggingu Ómars hjá hinu stefnda vátryggingafélagi. Stefnufjárhæð sem stefnendur krefjis t óskipt úr hendi stefnda Ómars Steinars Rafnssonar, byggingarstjóra, og stefnda Varðar trygginga hf. nemi samtals 27.900.256 krónum. Sé það vegna matsliða nr. 1, 3 - 7, 9 - 10, sbr. töflu yfir kostnaðarliði að framan, samtals 17.099.500 krónur. Þá sé krafist hlutfallslegs kostnaðar af heildarfjárhæðum í liðum nr. 11 - 13, þ.e. 2.180.002 króna vegna liðar nr. 11, 2.764.240 króna vegna liðar nr. 12 og 4.360.000 króna vegna liðar nr. 13 auk hlutfalls af heildar mats - og sérfræðikostnaði 1.496.514 króna. Hlutdeild í heildarkostnaði (2.500.000*0,8720; 3.170.000*0,8720; 5.000.000*0,8720; 1.716.186*0,8720 ). 13 Yfirfara glugga og svaladyr liður 1 Fram komi í matsgerð að prófanir á gluggum séu ekki í samræmi við byggingarreglugerð. Stafi þetta af því að gluggakarmar s itji svo utarlega í útvegg að kápulisti yfir glerlista flútti við yfirborð eininga, bútýldúkur, sem sé ætlað að þétta milli karms og steins, fái ekki næga ásetu að steypunni og það sé bara kíttistaumur sem þétti á milli dúks og steypu. Þá hafi gluggafrágan gur sérstaklega verið skoðaður með Víkingi Eiríkssyni sem taldi enn fremur að stóra rennihurðin út úr borðstofu sé of veikburða miðað við stærð. Fram komi í matsgerð að prófanir á gluggum séu ekki í samræmi við byggingarreglugerð, samanber svar matsmanns v ið lið 4.1. Matsmaður telji því fasteignina gallaða að þessu leyti og leggi til tilteknar úrbætur sem feli í sér yfirferð á gluggum og svaladyrum og nánar sé lýst á bls. 30 í matsgerðinni. Rekja megi framangreinda ágalla til yfirsjónar byggingarstjóra enda falli það undir verksvið hans að tryggja að prófanir séu í samræmi við byggingarreglugerð. Nemi viðgerð vegna þessa samkvæmt kostnaðarmati matsmanns 5.600.000 krónur. Svalagólf liðir 3 - 7 Í matsgerð komi fram að svalagólf hinna ýmsu svala fasteignarinnar halli ekki frá húsinu eins og venja sé hérlendis og vatn komist ekki fram af svalabrúninni. Þetta sé jafnframt í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Þá sé allur frágangur inndreginna svala þannig að lítil vörn sé til staðar gagnvart l eka. Þannig sé einangrunarlag úr - Fjöldi rakaskemmda sé í húsinu sem að stærstum hluta eða alfarið megi rekja til frágangs inndreginna svala; s.s. í svalagangsbrún innan við stóru svalirnar, í stofu, sjónvarpsherbergi, húsbóndaherbergi, í gangi við húsbóndaherbergi og í kjallara (einkum í loftplötu). Talsverðar skemmdir megi rekja til stóru svalanna, en einnig séu skemmdir innan við aðrar svalir sem megi sennilega rekja a .m.k. að einhverju leyti til svalafrágangs. Í samantekt matsmanns komi auk þess m.a. fram: hurða sem að þeim koma í húsinu uppfylla engan veginn þær kröfur sem finna megi í nors ku upplýsingablöðunum (Byggforskerien). Einangrun stóru inndreginna þaksvala sé úr öðru og lélegra einangrunarefni (frauðplaststeypa) en sýnt sé á deiliteikningu arkitekts (frauðplast) og þykkt lagsins uppfylli ekki kröfu byggingarreglugerðar. 14 Frágangur svalagólfs/gluggafronts/innigólfs, samkvæmt teikningu arkitekts, frágangur svalagólfs almennt (einangrun, vatnsvarnarlög) er ekki í samræmi við hönnunargögn en ekki fengust svör á matsfundum varðandi hvernig frágangi við (undir) Varðandi ábyrgð byggingarstjóra sé enn fremur sérstaklega bent á eftirfarandi úr matsgerð að samkvæmt matslið 3.1 og undirliðum 1.3.1 til 1.3.4 sé rakavandamál sem rekja megi til frágangs svala og frágangs glugga í útveggjum. Samkvæmt niðurstöðu matsmanns megi rekja fjölda rakaskemmda í húsinu alfarið eða að hluta til frágangs inndreginna svala. Megi þar nefna rakaskemmdir við svalagangsbrún innan við stærstu svalir hússins, í stofu, sjónvarpsherbergi, húsbóndaherbergi, í gangi við húsbóndaherbergi og í kja llara (einkum loftplötu). Matsmaður telji því fasteignina gallaða að þessu leyti og leggur til tilteknar úrbætur sem nánar er lýst á bls. 37 í matsgerðinni, sem felist í því að endurbyggja inndregin svalagólf með því að byggja upp lágmarksvatnshalla með mörgum pappalögnum og einangrunarkílum þannig að alls staðar halli frá útvegg. Matsmaður telji að rekja megi fjölda rakaskemmda í húsinu alfarið eða að hluta til frágangs inndreginna svala. Halli á inndregnum svölum sé ekki í samræmi við kröfur byggingarre glugerðar. Þá er einangrun stórra inndreginna þaksvala úr öðru (og lélegra) einangrunarefni (frauðplaststeypa) en sýnt sé á deiliteikningu arkitekts (frauðplast) og þykkt lagsins uppfylli ekki kröfur byggingarreglugerðar. Í deiliteikningu arkitekts, mynd 1 1 í matsgerð, séu sýnd tvö vatnsvarnarlög (sitt hvorum megin við einangrun) sem leggjast saman undir klemmlista á (innra) burðarlagi veggeininga. Í reynd sé frágangur hins vegar annar. Frágangur svalagólfs sé því ekki í samræmi við teikningu arkitekts og ö nnur hönnunargögn. Þegar hliðsjón sé höfð af lýsingu matsmanns sé ljóst að stefndi Ómar gætti ekki að því að þakhalli og frágangur svala uppfyllti kröfur gr. 136 og gr. 180.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndi Ómar hafi þannig sýnt af sér gáleysi við eftirlit með framkvæmdunum sem varði hann ábyrgð með vísan til 51. gr. laga nr. 71/1997, sbr. einnig 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og margítrekaða dómaframkvæmd. Í matsgerð komi fram að ekki séu til nákvæmar kröfulýsingar hér á landi um þétti lag gólfs á svölum líkt og þeim sem um ræðir í máli þessu. Hins vegar sé ljóst af matsgerð að þéttilag sé með öllu ófullnægjandi og ekki í samræmi við góðar venjur en í 15 matsgerð komi m.a. fram að einangrun inndreginna aðalsvala sé blaut og efnislag þeirra of þunnt til að geta uppfyllt kröfu byggingarreglugerðar, jafnvel við bestu aðstæður. Verði að gera þá lágmarkskröfu að byggingarstjóri hafi eftirlit með því að frágangur á þakvölum sé með þeim hætti að ekki hljótist umfangsmikið tjón af vegna raka og leka . Var það sérstaklega mikilvægt við byggingu á [ ] þar sem fasteignin er flókin í hönnun og á henni margar stórar þaksvalir. Ljóst sé að ráðast þurfi í kostnaðarsamar framkvæmdir til þess að laga þakhalla á svölum, þéttilag og frágang þeirra. Nemi viðgerð vegna þessa samkvæmt kostnaðarmati matsmanns 9.824.500 krónur. (4.987.000 + 360.000 + 780.000 + 2.677.500 + 1.020.000). Frágangur við útkrögun liður 9 Stefnandi byggir á því að það sé niðurstaða matsmanns að útkragaðar einingar í norðurvegg fasteignarinn ar séu studdar af stálburðarvirki sem sé óvarið að utanverðu gegn eldi og umhverfisáhrifum og farið að tærast. Um ábyrgð byggingarstjóra segir óvarinni plasteignangrun, e n í hönnunargögnum er gert ráð fyrir að múrað sé á einangrun Samkvæmt matsgerð komi fram í hönnunargögnum að útkragaðar gólfplötur og stálburðarkerfi að utanverðu sé óvarið að utanverðu gegn eldi og umhverfisáhrifum og farið að tær ast. Þessi frágangur sé ekki í samræmi við hönnunargögn né kröfur byggingareglugerðar. Matsmaður telji nauðsynlegt að múra neðan á plasteiningu útkragaðra gólfplatna, hreinsa stálbita og mála með epoxý málningu, einangra með eldþolinni einangrun (brunavör n) og klæða af stokkinn sem myndast undir útkröguðum plötum og útveggjaeiningum í þeim hluta sem stálburðarkerfið sé sýnilegt. Matsmaður telji því að frágangur við eingangrun neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra standist ekki kröfur bygginga rreglugerðar. Útkragaðar gólfplötur hafi verið einangraðar að neðan með óvarinni plasteinangrun, en í hönnunargögnum sé gert ráð fyrir að múrað sé á einangrun að neðan. Samkvæmt gr. 130.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 skuli tæringarverja burðarvirki og ráðist gæði af því í hvaða álagsflokki umhverfið sé. Í matsgerð komi fram að í besta falli megi flokka umhverfið í tæringarflokk 2 skv. byggingarreglugerð. Til þess að ryðvörn geti talist fullnægjandi í samræmi við reglugerðina sé ekki unnt að heitsinkhúð a stálið heldur sé nauðsynlegt að ráðast í 16 framangreindar aðgerðir. Beri byggingarstjóri því ábyrgð á að bæta úr þessum frágangi sem samkvæmt kostnaðarmati matsmanns nemi 1.375.000 krónum. Viðgerð á borðstofugólfi liður 10 Matsmaður telji nauðsynlegt a ð gera við rakaskemmdir á borðstofugólfi. Skemmdirnar séu afleiðing af frágangi svalanna en líkt og fjallað hafi verið um að ofan sé frágangur svala og vatnsþétting ófullnægjandi sem rekja megi til óvandaðra vinnubragða byggingarstjóra. Kostnaður við lagfæ ringar sé tilgreindur í matsgerð og nemi 300.000 krónum. Frágangur og umsjón liðir 11 - 13 Þá nemi hlutdeild stefnda Ómars Steinars Rafnssonar og stefnda Varðar trygginga hf. í almennum viðgerðarkostnaði, þ.e.a.s. að sparsla og mála inni, aðstöðu og hönnun , ráðgjöf og eftirliti, samtals 9.304.242 krónum. Hlutdeild stefnda Ómars Steinars Rafnssonar og stefnda Varðar trygginga hf. í mats - og sérfræðikostnaði sé alls 1.496.514 krónur. Fjárhæðin reiknast sem hlutdeild af því tjóni sem stefndi Ómar Steinar Rafn sson sé talinn hafa valdið stefnendum, af heildartjóni samkvæmt matsgerð (26.403.742/30.279.500=0,8720). Samanlagt sé því sú stefnufjárhæð, sem stefnendur krefjist úr hendi stefnda Ómars og stefnda Varðar trygginga hf., 27.900.256 krónur. (26.403.742 + 1.4 96.514). Ábyrgð hönnuðar Kröfur stefnenda á hendur stefnda Guðna Tyrfingssyni eru byggðar á því að hann beri, sem aðalhönnuður við byggingarframkvæmdina, ábyrgð á nánar tilgreindum göllum á fasteigninni. Fari um ábyrgð hans eftir þágildandi ákvæðum skipul ags - og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Auk þess vísast til 23. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Kröfur á hendur stefnda Verði tryggingum hf. byggjast á því að stefndi Guðni Tyrfingsson hafi verið ábyrgðartrygg ður hjá félaginu á hönnunartímanum og taki ábyrgðartryggingin til þeirra tjónsatvika sem rakin séu í matsgerð hins dómkvadda matsmanns og gerð er grein fyrir hér að neðan. Af matsgerðinni megi ráða að frágangur, efnisval og hönnun hafi ekki uppfyllt þær k röfur sem leiða megi af þágildandi skipulags - og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998. Stefndi Guðni Tyrfingsson beri ábyrgð gagnvart stefnendum á galla sem rekja megi til ófullnægjandi hönnunar fasteignarinnar, sbr. 47. gr. þágild andi skipulags - og byggingarlög nr. 73/1997, þar sem segi að hönnuðir áriti teikningar sínar og ábyrgist þannig að hönnun sé faglega unnin og í samræmi við lög og 17 reglugerðir um byggingarmál. Nánari ákvæði um skyldur hönnuða megi finna í þágildandi bygging arreglugerð nr. 441/1998, meðal annars í 17. gr. þar sem vísað sé til þess að með áritun sinni á teikningar ábyrgist hönnuður að viðkomandi mannvirki standist þær kröfur sem gerðar séu í reglugerðinni, enda hafi uppdráttum, verklýsingu og skriflegum fyrirm ælum verið fylgt. Stefnendur telji að stefndi Guðni hafi vanrækt þessar skyldur sínar með þeim afleiðingum að tjón hafi hlotist af eins og staðreynt hafi verið með matsgerð hins dómkvadda matsmanns. Beri honum því að bæta þeim kostnað vegna þeirra galla, s br. ákvæði 43. gr. fasteignakaupalaga og almennar reglur skaðabótaréttarins. Stefnendur hafi orðið fyrir tjóni þar sem óvönduð vinnubrögð hafi verið viðhöfð við hönnun frágangs svala og glugga og einangrunar neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utan dyra. Vinnubrögðin hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð og viðurkenndar venjur og má rekja tjón stefnenda beint til vanrækslu stefnda Guðna við hönnun hússins og gerð teikninga. Kröfur stefnenda á hendur stefnda Verði tryggingum hf. séu gerðar á grundvelli 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Stefndi Guðni hafi haft starfsábyrgðartryggingu í gildi hjá stefnda Verði tryggingum á hönnunartímanum og hafi tryggingin tekið til þeirra tjónsatvika sem lýst sé að framan og rakin séu í mats gerð hins dómkvadda matsmanns. Krafa stefnenda byggist á því að stefndi Vörður tryggingar hf. beri óskipta ábyrgð, á hluta af heildartjóni stefnenda, ásamt stefndu Guðna Tyrfingssyni, Ómari Steinari Rafnssyni og Helgu Daníelsdóttur. Gerð sé krafa um greiðs lu hámarksbóta úr ábyrgðartryggingu Guðna hjá hinu stefnda vátryggingafélagi. Stefnufjárhæð sem stefnendur krefjast úr hendi stefnda Guðna Tyrfingssonar óskipt með stefnda Verði tryggingum hf. nemi samtals 18.462.821 krónu. Sé það vegna matsliða 3 - 7 og 9 - 10, sbr. töflu yfir kostnaðarliði að framan, samtals 11.499.500 krónur. Þá sé krafist hlutfallslegs kostnaðar af heildarfjárhæðum í liðum nr. 11 - 13, þ.e. 1.466.062 krónur vegna liðar nr. 11, 1.858.888 krónur vegna liðar nr. 12 og 2.932.000 krónur vegna l iðar nr. 13 auk hlutfalls af heildar mats - og sérfræðikostnaði, 1.006.371 krónur. Hlutdeild í heildarkostnaði (2.500.000*0,5864; 3.170.000*0,5864; 5.000.000*0,5864; 1.716.186*0,5864 ). Svalagólf liður 3 - 7 Í matsgerð komi fram að svalagólf hinna ýmsu sval a fasteignarinnar halli ekki frá húsinu eins og venja sé hérlendis og vatn komist ekki fram af svalabrúninni. Þetta sé 18 jafnframt í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Bent sé sérstaklega á, en ekki einungis, eftirfarandi niðurstöður matsmanns varðand i ábyrgð hönnuðar: vatnsvarnarlag þaks sýnt ofan á einangrun og dregið inn undir gluggafront inn að neðri brún flotsteypulags innigólfs (með gólfhita). Undir einangrunarlaginu er sýnt rakasperra s em liggur af svalagólfi og inn eftir gólfi hússins (órofið lag við glugga), neðra karmstykki er þétt að vatnsverndarlaginu með loki án skýringa og kíttisfúgu eða þéttilista (án skýringa). ACO Drain rennan liggur svo ofan á vatnsverndarlaginu. Þessi frágang ur vatnsverndarlagi svalagólfs og til efri brúnar lags undir gluggafronti (lítil lig gur ofan við þéttilagið enda er henni bara ætlað að taka afrennsli af gluggaveggnum og tryggja að vatn standi ekki við undirkarmstykki gluggafronts. Vatnsverndarlagið er ekki þéttað upp undir undirkarmstykki glugga, og þar sem hitabreytingar munu valda þen slum í álfrontinum þá er með öllu óvíst hvort sýnt þéttifúga haldi auk þess sem undirkarmstykkið á greiða leið inn að neðri brún flotílagnar innigólfs og getur þá borist eftir spr ungum í því lagi inn eftir gólfinu. Inndregnar svalir eru eðli málsins samkvæmt loft yfir hituðu rými, það ber því að gera sömu kröfu til frágangs þar eins og gilda um þök almennt. Í hönnunargögnum er ekki sýndur vatnshalli á vatnsvarnarlagi svalagólfa, þ að er gefinn upp einn hæðarkóti fyrir allt yfirborðið og engar ábendingar varðandi halla á teikningum. Þetta stangast á við kröfur Byggingarreglugerðar um lágmarkshalla þaka (umrædd grein hefur í aðalatriðum Þá komi eftirf arandi fram í matsgerð: ber með sér. Sumar lausnanna eru óhefðbundnar (á íslenskum markaði) og krefjast vandaðra vinnubragða til að ganga upp. Það flækir síðan málið enn fre kar að valið var að byggja húsið úr steyptum (samloku) einingum og því einingaskeyti og frágengin Samkvæmt matsgerð sé halli á svölum ekki í samræmi við kröfur bygging arreglugerðar. Þá hallar svalagólfum ekki frá húsi eins og venja er hérlendis þannig að vatn kemst ekki fram af svalabrúninni, sem valdi skemmdum/óþrifum. 19 Frágangur samkvæmt teikningu arkitekts gefi lítið öryggi gagnvart leka samkvæmt matsgerðinni. Í hönnu nargögnum sé ekki sýndur vatnshalli á vatnsvarnarlagi svalagólfa, það sé gefinn upp einn hæðarkvóti fyrir allt yfirborðið og engar ábendingar varðandi halla á teikningum. Þetta stangist á við kröfur byggingarreglugerðar um lágmarkshalla þaka. Vinnubrögð st efnda Guðna hafi að þessu leyti ekki verið í samræmi við ákvæði laga og reglugerða og viðurkenndar venjur og megi rekja tjón stefnenda beint til vanrækslu stefnda. Samkvæmt kostnaðarmati matsmanns nemur viðgerð vegna þessa 9.824.500 krónur. (4.987.000 + 36 0.000 + 780.000 + 2.677.500 + 1.020.000). Frágangur við útkrögun liður 9 Samkvæmt matsgerð séu hönnunargögn ekki skýr hvað varðar frágang einangrunar neðan í útkragaða plötu og stálburðarvirki utandyra. Í hönnunargögnum komi fram að fráganginn skuli einangra og múra á staðnum en ekki sé ljóst hvað sé nákvæmlega átt við. Þá sé ekki tilgreint hvort tæringarverja skuli stálvirkið en samkvæmt byggingarreglugerð skal tæringa rverja burðarvirki. Stangast því hönnunargögn á við kröfur byggingarreglugerðar. Nemi viðgerð vegna þessa samkvæmt kostnaðarmati matsmanns 1.375.000 krónur. Viðgerð á borðstofugólfi liður 10 Matsmaður telji nauðsynlegt að gera við rakskemmdir á borðstofu gólfi. Skemmdirnar séu afleiðing af frágangi svalanna en líkt og fjallað hafi verið um að ofan sé frágangur svala og vatnsþétting ófullnægjandi sem rekja megi til óvandaðra vinnubragða hönnuðar. Kostnaður við lagfæringar sé tilgreindur í matsgerð og nemi 3 00.000 krónum. Frágangur og umsjón liðir 11 - 13. Hlutdeild stefnda Guðna Tyrfingssonar og stefnda Varðar trygginga hf. í almennum viðgerðarkostnaði, þ.e. að sparsla og mála inni, aðstöðu og hönnun, ráðgjöf og eftirliti, nemi samtals 6.256.950. Fjárhæðin sé hlutfall af því tjóni sem rekja megi til háttsemi stefnda Guðna Tyrfingssonar af heildartjóni samkvæmt matsgerð. Nemur hlutdeild stefnda Guðna Tyrfingssonar og stefnda Varðar trygginga hf. í mats - og sérfræðikostnaði alls 1.006.371 krónur. Fjárhæðin sé hlutfall af því tjóni sem stefndi Guðni Tyrfingsson sé talinn hafa valdið stefnendum, af heildartjóni samkvæmt matsgerð (17.756.450/30.279.500 = 0,5864). Samanlagt sé því stefnufjárhæð sem stefnendur krefjast úr hendi stefnda Guðna og stefnda Varðar tryggi nga hf. 18.762.821 króna. (17.756.450 + 1.006.371). 20 Tímamark tjóns Stefnendur hafi fyrst fengið upplýsingar um lekavandamál við skoðun fasteignarinnar, áður en kaup fóru fram. Í kjölfarið hafi verið gerð söluskoðun á fasteigninni sem leiddi í ljós lekavan damál sem seljendur hafi tekið að sér að lagfæra samkvæmt samkomulagi á milli aðila. Í kjölfar afhendingar fasteignarinnar til stefnenda hafi komið í ljós að gallar á fasteigninni voru mun umfangsmeiri en gert hafi verið ráð fyrir við kaupin og sáust ekki í úttekt Frumherja. Eftir að úrbótatilraunir seljenda höfðu engan árangur borið fengu stefnendur fagaðila til að gera úttekt á fasteigninni sem skilaði minnisblaði um lekavandamál og orsakir þeirra hinn 24. október 2019. Þá hafi stefnendur fengið upplýsing ar um tjónið og telja verði að þá fyrst hafi tjón þeirra, sem mál þetta snýst um, orðið. Kröfur um dráttarvexti miðist við 17. janúar 2021 en þá var mánuður liðinn frá því að kröfubréf, ásamt gögnum þeim sem því fylgdu, var sent stefndu þar sem skorað var á þá að greiða kröfu stefnenda, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001. Um lagarök sé að öðru leyti vísað til ákvæða skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá er vísað til 23. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Au k þess sé vísað til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 18., 19., 41. og 43. gr. laganna auk meginreglna fasteignakauparéttar. Þá sé vísað til almennra reglna skaðabótaréttar og fjármunaréttar. Um aðild vátryggjanda vísast til 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Krafan um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. Um aðild til varnar vísast til 19. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Varðandi varnarþing vísa st til 34. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. III. Málsástæður stefndu. Málsástæður stefndu Helgu Daníelsdóttur Stefnda Helga kveður óumdeilt að tjón hafi orðið á fasteigninni af völdum raka og rakaskemmda en hafnar því alfarið að hún beri ábyrgð á því tjóni umfram þær viðgerðir sem hún sérstaklega samþykkti að annast samkvæmt samkomulagi sem gert hafi verið við sölu fasteignarinnar og byggt hafi verið á söluskoðun Frumherja. Stefnendur hafi átt frumkvæði að þeirri skoðun og verið meðvituð u m að á fasteigninni hafi verið tilteknir ágallar sem þörfnuðust viðgerða vegna leka og rakaskemmda. Þá sé ósannað að tjón stafi af öllum þeim ástæðum sem byggt sé á í stefnu. 21 Stefnda hafi verið í góðri trú við afhendingu eignarinnar og hvorki vissi né mátt i vita að skemmdir á fasteigninni yrðu meiri og alvarlegri en fram hafi komið í fyrrnefndri skýrslu. Stefnda hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi, enda hafi hún upplýst stefnendur um öll þau atriði er hún vissi eða mátti vita um ástand fasteignarinnar fr á upphafi. Þess skal einnig getið að fasteignin hafi hlotið lokaúttekt byggingarfulltrúa án athugasemda. Því sé alfarið hafnað að fyrrnefnt samkomulag milli aðilanna leiði til þess að stefnda verði gerð ábyrg fyrir öllum viðgerðum á eigninni sem síðar kom u fram. Stefnda samþykkti að annast viðgerðir á þeim göllum sem lágu fyrir við söluna samkvæmt skýrslu Frumherja og stefnendur voru upplýstir um. Samkomulag aðilanna verði ekki túlkað á annan eða rýmri hátt. Samkvæmt íslenskri réttarframkvæmd hafi verið l itið svo á að seljanda fasteignar sé almennt ekki skylt að framkvæma rannsókn á fasteign sinni áður en hann selur hana. Gerð sé krafa til þess að seljanda sé eða eigi að vera kunnugt um alla þá galla sem góðum og gegnum manni ætti að vera kunnugt um á eign inni. Framkvæmd hafi verið ítarleg söluskoðun á fasteigninni áður en frá kaupsamningi var gengið, þar sem bæði kaupendur og seljandi fengu nákvæmar upplýsingar um ástand fasteignarinnar. Einhvers staðar hljóti að vera þau óáþreifanlegu mörk þess er upplýsi ngaskyldu seljanda sleppir og við tekur aðgæsluskylda kaupanda með þeim réttaráhrifum að seljandi hættir að bera ábyrgð á gallanum og fasteigninni og ábyrgðin færist yfir á kaupanda eftir afhendingu. Þá hafi seljandi ekki getað upplýst um það sem hún vissi ekki um. Með vísan til 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 hafnar stefnda því að á sér hvíli skaðabótaábyrgð fyrir göllum fasteignarinnar en séu sannaðir ágallar á byggingu eða hönnun hússins þá hljóti ábyrgð vegna þess að hvíla á meðstefndu. Kröfu um skaðabætur vegna tjóns á fasteigninni, umfram það sem til staðar hafi verið við kaup eignarinnar samkvæmt söluskoðun Frumherja, verði stefnendur því réttilega að beina að fyrrgreindum aðilum. Ábyrgð byggingarstjóra Ef tjón stefnenda verði sannað vísar stefnda til þess að skaðabótaábyrgð hvíli þá á meðstefnda Ómari Steinari Rafnssyni, byggingarstjóra eignarinnar, á þeim grundvelli að hann hafi sem byggingarstjóri hússins hafi vanrækt skyldur sínar með saknæmum og ólögmætum hætti og brotið í bága við ákvæ ði þágildandi skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1197 og þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. 22 Í ákvæðum þágildandi skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 séu lagðar talsverðar skyldur á byggingarstjó ra. Samkvæmt lögunum skyldi byggingarstjóri þannig vera framkvæmdastjóri framkvæmda við hvert mannvirki og hafi þ.a.l. borið ábyrgð á því að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir. Í 118 gr. þágildandi byggingarreglugerðar komi m. a. fram að byggingarstjóri skyldi tryggja að framkvæmdir væru með tæknilega og faglega fullnægjandi hætti. Íslensk dómaframkvæmd staðfestir einnig að byggingarstjóri verði gerður ábyrgur hafi ekki verið byggt í samræmi við lög, reglugerðir og venjur. Þá ha fi því verið slegið föstu í dómaframkvæmd hérlendis að á byggingarstjóra hvíli ekki eingöngu skylda til þess að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir heldur einnig til þess að hafa yfirumsjón og eftirlit með byggingarframkvæmdum se m hann stýri. Vanræki byggingarstjóri þessar skyldur sínar fellir hann á sig skaðabótaábyrgð. Eins og áður hefur komið fram og með vísan til matsgerðar hins dómkvadda matsmanns sé ljóst að hönnun og bygging hússins hafi ekki farið fram í samræmi við samþy kkta uppdrætti, byggingarreglugerðir né góðar venjur. Óvönduð vinnubrögð hafi verið viðhöfð við frágang svala, glugga og svalagólfa, sem og við einangrun neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra og vísast til nánari umfjöllunar og útskýringa á þ essum atriðum til matsgerðarinnar. Það sé því ljóst að meðstefndi Ómar Steinn hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi við eftirlit með framkvæmdunum og það varði hann skaðabótaábyrgð með vísan til byggingarlaga nr. 73/1997 sem og samkvæmt margítrekaðri dómaf ramkvæmd. Ábyrgð hönnuðar Stefnda vísar einnig til þess að skaðabótaábyrgð hvíli einnig á meðstefnda Guðna Tyrfingssyni, á þeim grundvelli að hann hafi, sem aðalhönnuður byggingarframkvæmdarinnar, unnið verkefni sín með ófullnægjandi hætti með þeim afleið ingum að frágangur fasteignarinnar sé óvandaður og ekki samkvæmt kröfum laga og byggingarreglugerða. Fari sú ábyrgð hans eftir ákvæðum þágildandi byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé sérstaklega tekið fram að röng og óvönduð vinnubrögð hafi verið viðhöfð við hönnun frágangs svala, glugga sem og einangrunar neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra. Í 47. gr. þágildandi 23 skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997 komi svo fram að hönnuður ábyrgist að hönnun sé faglega unnin og í samræmi við viðeigandi lög og reglugerðir um byggingarmál. Í matsgerðinni sé einnig tekið fram að hönnun og efnisval hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem leiða megi af þágildandi skipulags - og byggingarlög um nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998. Vísað sé til bls. 31 í matsgerðinni, en þar segi að hönnunargögn tilgreini ekki vatnshalla á vatnsvarnarlagi svalagólfa, en eingöngu sé gefinn upp einn hæðarkóti fyrir allt yfirborðið. Engar ábendingar haf i verið gefnar varðandi halla á teikningum. Þetta stangist skýrlega á við kröfu byggingarreglugerðar um lágmarkshalla þaka, en sú krafa hafi staðið óbreytt um áratugaskeið og ætti vandaður hönnuður að þekkja vel efni hennar. Vörður tryggingar hf. Kröfur stefnenda á hendur Verði vátryggingarfélagi hf. byggjast á því að meðstefndu Guðni Tyrfingsson og Ómar Steinar Rafnsson hafi báðir verið ábyrgðartryggðir hjá félaginu á hönnunar - og byggingartíma eignarinnar, sbr. 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 3 0/2004 í þessu sambandi, og geri stefnda ekki athugasemdir við það. Skaðabótaskylda á grundvelli sérfræðiábyrgðar Byggingarstjóri og hönnuður fasteignarinnar teljast báðir sérfræðingar hvor á sínu sviði. Grundvallast möguleg skaðabótaábyrgð þeirra því á sé rfræðiábyrgð og fari því ábyrgð þeirra eftir ströngu sakarmati. Þannig beri þeir fulla ábyrgð á því alvarlega tjóni sem rekja megi til yfirsjónar þeirra við byggingarframkvæmdirnar og hönnun fasteignarinnar. Sérfræðiábyrgð sé reist á því að gera verði rík ari kröfur til vandaðra vinnubragða og aðgæslu hjá sérfræðingum. Minni háttar yfirsjónir eða mistök þessara aðila teljist til gáleysis og ef slíkt valdi tjóni þá leiði það til skaðabótaábyrgðar. Sú saknæma háttsemi sem meðstefndu virðast hafa viðhaft við h önnun og byggingu hússins leiði því óhjákvæmilega til þess að þeir hafi bakað sér skaðabótaábyrgð fyrir því tjóni sem stefnendur sitji nú uppi með, enda sé saknæm háttsemi þeirra orsök tjónsins eins og matsgerð hins dómkvadda matsmanns staðfesti með ótvíræ ðum hætti. Um lagarök sé vísað til sakarreglu skaðabótaréttar, ákvæða skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997 og þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá er einnig vísað í 23. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 og í 45. gr. laga um fasteignakaup 24 n r. 40/2002 sem og í almennar reglur skaðabótaréttar. Um aðild vátryggjanda vísast í 44. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 30/2004. Málsástæður stefndu Guðna Tyrfingssonar og Varðar trygginga hf. Stefndu Guðni og Vörður tryggingar byggja sýknukröfu á e ftirgreindum málsástæðum: Fyrning. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda fyrnist krafa um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því, eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Gildi þetta lagaákvæði í málum af því tagi sem hér sé til úrlausnar. Vegna áforma stefnenda um að kaupa [ ] fengu þau fyrirtækið Frumherja til þess að annast svonefnda söluskoðun eignarinnar og hafi sú skoðun farið fram 8. júní 2018 . Samkvæmt skýrslu Frumherja hafi víða borið á raka - og lekaskemmdum í húsinu. Fram komi á bls. 2 í skýrslunni að í eldhúsi hafi verið saga um leka, en fyrri eigendur hafi látið setja áfellu utan á svalir til að koma í veg fyrir lekaskemmdir, um það bil 6 árum fyrir söluskoðunina. Á bls. 5 í matsgerð Björns Marteinssonar komi meðal annars fram að vitað hafi verið um leka í tíð fyrri eiganda frá heitum potti, inn á gólf borðstofu og í svefnherbergi á efstu hæð (hjónaherbergi), sbr. einnig lýsingar á bls. 6 - 7 og 9 í matsgerðinni. Lýsingar í skýrslu Frumherja og í matsgerð Björns Marteinssonar beri með sér að raka - og lekaummerki í húsinu hafi ekki verið ný af nálinni. Draga megi þá ályktun af lýsingum að það ástand hafi varað í alllangan tíma. Stefnendur leiða rétt sinn af kaupsamningi sínum við seljanda hússins, meðstefndu Helgu Daníelsdóttur. Stefnendur öðlist ekki betri rétt gagnvart stefnda en meðstefnda Helga hefði hugsanlega átt gagnvart honum. Stefndi telji að allar mótbárur sem hann geti fært fram gagnv art hugsanlegum kröfum fyrri eiganda geti hann jafnframt haft uppi gagnvart stefnendum. Stefndi telji að meðstefnda Helga hafi löngu fyrir maí 2017 fengið nauðsynlegar og/eða nægar upplýsingar um raka - og lekaummerki og - skemmdir í húsinu og að minnsta kos ti hafi henni borið að afla sér slíkra upplýsinga. Stefndi hafnar því að gallar hafi falist í hönnun hans eða að hann beri ábyrgð á vinnu annarra hönnuða, sem hafi séð um séruppdrætti hússins. Stefndi telji hins vegar að hvað sem öðru líði hafi allar kröfu r, 25 sem gerðar séu á hendur honum vegna meintra galla í hönnuninni eða vegna meintrar ábyrgðar hans á verkum annarra hönnuða, hafi verið fyrndar þegar stefna máls þessa var birt honum þann 20. maí 2021. Tómlæti. Með sömu rökum og fram koma að framan telur s tefndi að stefnendur, sem leiða rétt sinn frá fyrri eiganda hússins, hafi ekki öðlast neinn rétt til þess að hafa uppi bótakröfur vegna meintra galla í hönnun, eða vegna meintrar ábyrgðar stefnda á verkum annarra hönnuða, en meðstefnda Helga, sem fyrri eig andi, hafi sýnt af sér verulegt tómlæti við að halda til haga hugsanlegum rétti sínum vegna lekavandamála, þrátt fyrir að hafa um árabil vitað um, eða mátt vita um, raka - og lekaummerki. Stefndi bendir hér á að samkvæmt málatilbúnaði stefnenda í stefnu má lsins sé bótakröfum beint að honum meðal annars með vísun til 43. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Virðast stefnendur þannig öðrum þræði byggja málatilbúnaðinn á samningssambandi sínu við seljanda, meðstefndu Helgu, vegna samningssambands hennar við ste fnda, sbr. ákvæði um sprangkröfur í 45. gr. laganna. Af þessu tilefni telji stefndi að stefnendur verði að lúta sömu takmörkunum og giltu um meðstefndu Helgu, að því er varðar fresti til að hafa uppi athugasemdir við þá sem þátt tóku í húsbyggingunni á sín um tíma, eftir að grunsemdir eða vitneskja barst um hugsanlega galla. Einnig að þessu leyti geti stefnendur ekki öðlast betri rétt en meðstefnda Helga. Þá telur stefndi að stefnendur sjálfir hafi, eftir kaup sín á húsinu, sýnt af sér verulegt tómlæti. Samk væmt lýsingu þeirra á bls. 2 í stefnu málsins hafi þau fengið húsið afhent 1. október 2018 og fljótlega eftir afhendingu hafi komið í ljós veruleg og önnur rakavandamál í eigninni en tilgreind hafi verið í skýrslu Frumherja. Stefnendur kveðast hafa fengið Hjalta Sigmundsson, byggingartæknifræðing, til þess að skoða fyrir sig húsið vegna leka í því. Hann mun hafa skoðað húsið nokkrum sinnum, fyrst í mars 2019. Stefnendur vissu fyrir kaupin um lekavandamál, þau fengu enn frekari staðfestingu fyrir þeim fljótl ega eftir afhendingu í október 2018 og svo síðar, við skoðun Hjalta Sigmundssonar, en ekkert aðhafst gagnvart stefnda fyrr en löngu síðar, eða í september 2019. Stefndi telji stefnendur að þessu leyti hafa sýnt af sér verulegt tómlæti, sem firri þá rétti g agnvart sér til bóta. Sýkna. Stefndi hafi annast gerð aðaluppdrátta vegna byggingarinnar að [ ] og áritaði þá. hafi sú vinna farið fram á árunum 2008 og 2009. Með áritun sinni ábyrgðist hann að 26 hönnun sín væri faglega unnin og í samræmi við lög og regluger ðir um byggingarmál, sbr. 1. mgr. 47. gr. skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997, er giltu á hönnunartíma hússins. Samkvæmt 2. mgr. 47. gr. hafi stefndi verið samræmingarhönnuður og borið ábyrgð gagnvart byggingaryfirvöldum á því að séruppdrættir, sem lag ðir yrðu fram til samþykktar, væru í samræmi innbyrðis og við aðaluppdrætti. Stefndi beri hins vegar ekki faglega ábyrgð eða bótaábyrgð á störfum hönnuða séruppdrátta. Stefndi telur ákvæði mannvirkjalaga nr. 160/2010 ekki gilda um álitaefni í máli þessu. Í stefnu málsins haldi stefnendur því fram að af matsgerð megi ráða að frágangur, efnisval og hönnun hafi ekki uppfyllt þær kröfur sem leiða megi af þágildandi skipulags - og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 og að stefndi beri áb yrgð gagnvart þeim vegna galla sem rekja megi til ófullnægjandi hönnunar fasteignarinnar. Stefnendur haldi því fram í málatilbúnaði sínum að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna óvandaðra vinnubragða, sem viðhöfð hefðu verið við hönnun frágangs svala og glugg a og einangrunar neðan í útkragaða plötu og stálburðarkerfi utandyra. Vinnubrögðin hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð og viðurkenndar venjur og að rekja mætti tjón stefnenda beint til vanrækslu stefnda við hönnun hússins og gerð teikninga. Dó mkröfur stefnenda gagnvart stefnda nemi alls 18.762.821 krónu og sundurliðast í stórum dráttum í fernt í stefnu málsins, þ.e. a) bætur fyrir meinta galla á svalagólfum (matsliðir 3 - 7), b) bætur fyrir meinta galla á frágangi einangrunar undir útkragaðri plö tu og stálburðarvirki utan dyra (matsliður 9), c) bætur fyrir afleiðingar af frágangi svala á borðstofugólfi (matsliður 10) og loks d) bætur fyrir frágang og umsjón (matsliðir 11 - 13). Stefndi hafnar öllum kröfum og málsástæðum stefnenda í málinu og telur þ au ekki hafa sýnt fram á galla á hönnunarvinnu eða vanrækslu stefnda að öðru leyti. Afstaða stefnda til hinna fjögurra þátta í bótakröfu stefnenda er sem hér segir: a) Svalagólf (matsliðir 3 - 7). Stefndi telur ljóst vera að ekki hafi verið farið eftir uppdrátt um hans við uppbyggingu svala, inndreginna svalagólfa eða uppbyggingar á heitum potti á inndregnum svölum á 2. hæð hússins. Stefndi bendir á að á deiliteikningum hans hafi verið gerð grein fyrir frágangi svalagólfa að því er varði uppbyggingu gólfa og frág ang, 27 sbr. teikningu A99.02. Hið sama gildi um uppbyggingu og frágang á heitum potti, sbr. teikningar nr. A31.10 og A99.03. Stefndi bendir á að almennt sé það svo að gera skal grein fyrir vatnshalla á steyputeikningum verkfræðinga (burðarþolshönnuða). Á nok krum teikningum burðarþolshönnuðar megi sjá fyrirmæli um vatnshalla á steyptri plötu, svo sem teikningu nr. B159 (deili B15) og teikningu nr. B160 (deili B17, B18 og B19). Á lagnateikningu Verkfræðistofu Þráins og Benedikts, nr. P203, megi jafnframt sjá hv ernig gert sé ráð fyrir halla á þökum og svölum, en á sniði á þeirri teikningu komi fram að halli að niðurföllum skuli vera 2%. Stefndi bendir hér einnig á að í matsgerð virðist hvergi að finna mælingu á þakhalla. Það liggi því ekkert fyrir um það hvort ha lli sé á þaki og svalagólfum eða ekki. Stefndi bendir einnig á að hann hafi gert ráð fyrir ákveðinni uppbyggingu svalagólfa á teikningu A99.02, nánar tiltekið að ofan á steypta 220 mm plötu kæmi rakasperra, Protan PVC þakdúkur, og ofan á rakasperruna 180 m m Polystyren einangrun. Ofan á einangrunina kæmi glerfilt og þar ofan á vatnsvarnarlag (Protan PVC þakdúkur). Ofan á vatnsvarnarlagið væri sýnt flotsteypulag með snjóbræðslu. Flotsteypulagið væri sýnt rofið við ACO Drain rennu að utanverðu, en það byrji sv o aftur innan við rennuna, inn undir gluggakarm og áfram inn. Stefndi kveður að vatnsvarnarlagið hafi átt að færa inn undir rennuna og upp að efri brún flotsteypulags innigólfs og upp undir gluggakarm. Þar væri þétt með þéttipulsu (etofoam), kítti og tróði , að innanverðu með þéttipulsu og kítti. Stefndi telur það ekki vera rétt, sem fram komi í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, að vatnsvarnarlagið næði aðeins að neðri brún flotsteypulags innigólfs (með gólfhita) og gæti þar með orsakað leka. Stefndi bendir á að á teikningu A99.02 komi fram tvöfalt vatnsvarnarlag við flotsteypulag innigólfs við gluggakarm. Einnig sé komið fyrir til viðbótar vatnsvarnarlagi við ACO Drain rennu, sem hindri að vatn geti farið þá leið inn í húsið. Að því er varði uppbyggingu á heitum potti bendir stefndi á að samkvæmt hans teikningum sé gert ráð fyrir að steyptir veggir pottsins tengist steyptri plötu svalagólfsins. Að innan sé einangrun og dúki fyrir komið á sama hátt og á svalagólfinu. Þessi uppby gging pottsins þýddi það að hefði komið upp leki við niðurfallsrör úr pottinum hefði vatnið ekki getað farið út fyrir rakavarnarlög pottsins og dreift sér. Þá bendir stefndi á að samkvæmt lýsingu byggingarstjóra á matsfundi nr. 2 standi potturinn á stáltei num á 28 hornum, sem nái niður á svalaplötuna. Stefndi telur að leki frá potti geti við þær aðstæður auðveldlega dreift sér óhindrað um frauðsteypulag svalagólfsins og valdið þeim rakavandamálum sem fram hafi komið. Stefndi telur lýsingu dómkvadds matsmanns n eðst á bls. 32 í matsgerð bera með sér að við raunverulega útfærslu á uppbyggingu svalagólfsins sé vatnsvarnarlagið aðeins um 2 cm frá neðri brún steyptrar kápu og 17 cm frá fremri brún kápu og að burðarvegg, í stað þess að vera 10 cm frá neðri brún steypt rar kápu og 17 cm frá fremri brún steyptrar kápu að burðarvegg, eins og fyrirskrifað sé á deiliteikningum arkitekts og BM Vallár. Af þessum frágangi leiði að nær ógerlegt sé að þétta vatnsvarnarlag inn að burðarvegg og loka með flipafestingu og klemmilista . Stefndi telur að hér sé að finna meginorsök rakavandamála í húsinu. Þegar rigni geti vatnsþrýstingur myndast undir kápu og vatn farið þá leið niður í frauðsteypulagið og inn í húsið, eins og gerst hafi þegar svalir voru vatnsúðaðar. Stefndi tekur fram að mynd 11 á bls. 35 í matsgerð sé ekki frá honum komin. Þar sé sýndur SBS asfaltpappi, í stað Protan þakdúks á teikningum stefnda. Að því er varði umfjöllun dómkvadds matsmanns um svalahandrið úr gleri og um að vatn komist ekki fram af svalabrúnum telur ste fndi að ekki hafi verið farið eftir teikningum hans við frágang þeirra. Á teikningu A24.01 sjáist að svalahandrið nái aðeins yfir 2/3 hluta svalanna og að vatn komist þannig auðveldlega niður af svölunum. Á teikningu A24.02, er sýni svalir við borðstofu, s é ekki gert ráð fyrir glerhandriði. Hins vegar sé gert ráð fyrir stálhandriði á einu horni svalanna. Annars staðar sé hægt að fara beint út í garð, þar sem gert hafi verið ráð fyrir litlum hæðarmun frá svalagólfinu niður í garðinn. Á teikningu A24.03, er s ýni svalir við stofu barna og litlar svalir við baðherbergi, sé gert ráð fyrir 10 - 12 mm bili milli glerja og veggja, þannig að vatn geti komist fram af svalabrún. Stefnendur telja sig hafa orðið fyrir tjóni vegna óvandaðra vinnubragða stefnda við hönnun glugga í húsinu, án þess að fjalla nánar um þá meintu vanrækslu eða afleiðingar hennar. Er þessi liður í málatilbúnaði stefnenda verulega vanreifaður í stefnu málsin s, sem kann að valda frávísun hans ex officio. Af þessu tilefni telur stefndi þó rétt að benda á að í gluggateikningum hans hafi eingöngu verið gert ráð fyrir gluggum af gerðinni Schüco System FW 50+ en að efst á bls. 25 í matsgerðinni komi skýrt fram að g luggarnir í húsinu séu ekki af þeirri gerð. Þá hafi ekki verið farið eftir fyrirmælum á teikningum um að gluggar skuli vera 30 mm minni en gluggaop, þannig að 15 mm bil sé 29 milli karms og steyptrar einingar, til þéttingar. Stefndi telur að í raun sé bilið m inna en 15 mm, en það leiði til þess að mun erfiðara sé að þétta glugga með viðurkenndum aðferðum. Gluggakerfi Schüco System FW 50+ sé þannig hannað að auðvelt sé að koma fyrir álvinkli til lokunar. Álvinkillinn sé klemmdur inn á milli falslista og steins og síðan sé þétt með þéttipulsu (etofoam), kítti og tróði, en að innanverðu með þéttipulsu og kítti. Fagmenn sem annist ísetningar glugga frá Schüco þekki tákn á teikningum þótt skriflegar skýringar vanti. Að því er varði umfjöllun matsmanns um að karmar l iggi utarlega í vegg, þ.e. 26 mm frá ytri brún veggjar, þá heldur stefndi því fram að auðvelt sé að koma við þéttingu á þannig staðsettum gluggum. Aðferðin sé vel þekkt, hérlendis sem erlendis. Stefndi bendir á að þekktar og viðurkenndar arkitektastofur á Íslandi, svo sem Studio Grandi og PK arkitektar, hanni slíkan gluggafrágang. b) Frágangur einangrunar undir útkragaðri plötu og stálburðarvirki utan dyra (matsliður 9). Stefnendur vísa til þess að samkvæmt matsgerð séu hönnunargögn ekki skýr hvað varðar fr ágang einangrunar neðan í útkragaðri plötu og stálburðarvirki utan dyra. Að því er þennan kröfulið varði bendir stefndi á að burðarþolshönnuðir eiga að gera grein fyrir brunavörn á stálburðarvirki utandyra. Arkitekt sýni hins vegar annan frágang, svo sem e inangrun og múrlag, en þann frágang megi sjá á teikningum stefnda. Einnig sjáist hann meðal annars á teikningum Smellinn/BM Vallá nr. B159 og B162. Stefndi telur að skilja megi umfjöllun matsmanns svo að um ófrágenginn verklið sé að ræða, sem stefndi beri ekki ábyrgð á. c) Viðgerð á stofugólfi (matsliður 10). Stefndi telur sömu sjónarmið eiga hér við og í a - lið hér að framan. Hann telur að ekki hafi verið sýnt fram á að lekavandamál hússins stafi frá hönnunargögnum hans eða að hann að öðru leyti beri bótaáb yrgð á því hugsanlega tjóni sem málatilbúnaður stefnenda snúist um. Hann hafnar því þessum kröfulið eins og öðrum. d) Frágangur og umsjón (matsliðir 11 - 13). Þessir matsliðir tengjist öðrum kröfuliðum í málatilbúnaði stefnenda og séu háðir því að fallist ve rði á kröfuliðina, einn eða fleiri. Með vísan til umfjöllunar um aðra matsliði hér að framan hafnar stefndi því að felld verði á hann greiðsluskylda vegna matsliða 11 - 13. 30 Aðgæsluleysi stefnenda eigin sök. Stefndi telur að af gögnum málsins megi ráða að stefnendur hafi ekki sýnt af sér þá aðgæslu sem hinn góði og gegni kaupandi fasteignar þarf að viðhafa, eða beitt þeim úrræðum sem þeim hafi staðið til boða samkvæmt fasteignakaupalögum, til þess að gæta til hins ítrasta hagsmuna sinna, í samskiptunum við seljanda [ ] . Samkvæmt málsgögnum stefnenda hafi fram fram svonefnd söluskoðun á [ ] þann 8. júní 2018. Skoðunin hafi verið undanfari kaupsamnings sem undirritaður var þann 18. júní 2018. Þá þegar hafi legið fyrir upplýsingar um raka - og lekavandamál í hú sinu. Þá komi fram að fljótlega eftir afhendingu hússins 1. október 2018 hafi, að sögn stefnenda, komið í ljós veruleg og önnur lekavandamál í eigninni en fram komu í skýrslu Frumherja. Á þessum tíma hafi stefnendur átt eftir að afsala sér fasteigninni að [ ] til seljanda. Stefnendur hafi einnig á þessum tíma átt eftir að greiða með peningum 45 milljónir króna, sem hafi verið á gjalddaga 18. desember 2018, og 12 milljónir króna, sem hafi verið á gjalddaga 18. febrúar 2019. Stefndi heldur því fram að stefnen dum hafi borið að gæta hagsmuna sinna fyrst og fremst gagnvart viðsemjanda sínum, seljanda hússins, sem beri því sem næst hlutlæga ábyrgð gagnvart stefnendum, komi fram gallar í húsinu. Stefndi telur að stefnendur, sem öðrum þræði byggi málatilbúnað sinn á almennum reglum skaðabótaréttar, hafi haft þá skyldu sem hugsanlegir tjónþolar að takmarka svo sem kostur var tjón sitt. Stefndi telur að stefnendur hafi haft alla kosti á því að halda eftir kaupsamningsgreiðslum til þess að tryggja hugsanlegan rétt sinn til afsláttar eða skaðabóta vegna hugsanlegra galla á hinu keypta húsnæði. Stefndi telur að með því að vanrækja þessa hagsmunagæslu og að neyta ekki þeirra úrræða, sem þeim hafi staðið til boða og voru þeim nærtækust, hafi stefnendur firrt sig rétti til þe ss að krefja aðra aðila um bætur fyrir tjón, sem þeir gátu svo auðveldlega sótt í hendur seljanda. Stefndi telur því að sýkna beri sig vegna þessarar eigin sakar stefnenda. Með vísan til alls þess, sem hér hafi verið reifað, telja stefndi Guðni og stefndi Vörður tryggingar hf. að sýkna beri þá af öllum kröfum stefnenda í þessu máli. Þrautavarakrafa lækkunarkrafa. Verði ekki fallist á frávísunar - eða sýknukröfu stefnda styður hann þrautavarakröfu sína, meðal annars við eftirgreindar málsástæður, eftir atvi kum auk þeirra málsástæðna sem greinir í varakröfu. a) Stefnendur hafi haldið eftir 6 milljónum króna af kaupsamningsgreiðslum vegna vanefnda seljanda. Stefnendur geri enga grein fyrir því í málatilbúnaði sínum hvort 31 eða á hvaða hátt þessi peningafjárhæð s nerti kröfugerð þeirra. Stefndi telur að þessa fjárhæð beri að draga frá þeim kröfuliðum, sem hann verði hugsanlega dæmdur til að greiða stefnendum. b) Í málatilbúnaði stefnenda sé á engan hátt gerð grein fyrir frádrætti virðisaukaskatts á vinnuliði í kos tnaðaryfirliti matsmanns. Stefndi krefst þess að til lækkunar á hugsanlega tildæmdum kröfuliðum gagnvart sér komi virðisaukaskatturinn af vinnuliðum. c) Verði stefndi dæmdur til þess að greiða stefnendum skaðabætur í máli þessu krefst stefndi þess að fjárh æð bótanna verði færð verulega niður, með vísan til 24. og 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993. Þá krefst hann þess að bótafjárhæðin verði færð verulega niður vegna eigin sakar stefnenda, sem verði að bera að minnsta kosti hluta tjóns síns sjálfir. Stefndi G uðni hafi verið með starfsábyrgðartryggingu hönnuðar hjá stefnda Verði tryggingum hf. Hámarksfjárhæð bóta í hverju tjóni sé 13 milljónir króna samkvæmt vátryggingarskírteininu, sem gefið var út á hönnunartíma hússins. Verði komist að þeirri niðurstöðu að b ótaábyrgð verði felld á stefnda Guðna vegna vanrækslu í hönnunarvinnu hans, hafi þau atvik átt sér stað um það leyti er skírteinið var gefið út. Fjárhæðin verði þar af leiðandi ekki verðbætt frá þeim tíma. Stefndi styður kröfur sínar í málinu meðal annars við 9. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Þá er stuðst við ákvæði skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997, einkum 47. gr. laganna, sbr. einnig ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998, einkum 17. og 26. gr. reglugerðarinnar. Stefndi vísar einnig til 24. - 25. g r. skaðabótalaga nr. 50/1993, svo og almennrar reglu skaðabótaréttar um skyldu tjónþola til þess að takmarka tjón sitt. Þá er vísað til 45. og 48. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002. Kröfu um málskostnað styður stefndi einkum við 129. - 130. gr. laga nr. 91/ 1991. Málsástæður stefndu Ómars Steinars Rafnssonar og Varðar trygginga hf. Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnenda og öllum málsástæðum þeirra mótmælt. Stefndi Ómar byggir sýknukröfu sína á því að krafan sé fyrnd. Hann hafi unnið starf sitt sem byggingarstjóri þeirrar eignar sem um ræðir á árunum 2009 - 2011. Um sé að ræða nýbyggingu og hann hafi verið ráðinn til starfa af stefndu Helgu og Arnfinni Sævari J ónssyni, eignmanni hennar, sem voru handhafar byggingarleyfis. 32 Eignin hafi verið færð á byggingarstig 5 í september 2011. Af atvikum leiðir að um fyrningu krafna á hendur honum gilda lög nr. 150/2007. Samkvæmt 9. gr. þeirra laga fyrnast kröfur um skaðabætur á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upp lýsingar um tjónið eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Af 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup leiði að kaupandi eignar, stefnendur málsins, geti ekki öðlast betri bótarétt gegn þriðja aðila en seljendur eignarinnar hafi átt. Af því leiði að kröfur gegn byggingarstjóra eða ábyrgðartryggjanda hans sem teljast fyrndar gagnvart seljendum eignarinnar teljast einnig fyrndar gagnvar kaupendum eignarinnar. Það sé, með öðrum orðum, ekki hægt að endurræsa fyrningarfrest gagnvart þriðja aðila eins og bygginga rstjóra eða hönnuði með því að selja eignina með þeim afleiðingum að nýr kaupandi sé óbundinn af þeim upplýsingum sem fyrri aðilar höfðu eða bar að afla sér í skilningi 9. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Á því sé byggt að allar kröfur stefnanda gegn byggin garstjóranum Ómari séu því fyrndar. Hin meintu saknæmu verk stefnda Ómars hafi verið unnin á árunum 2009 - 2011. Meðstefnda Helga og eiginmaður hennar, Sævar Jónsson, hafi flutt inn í húsið að [ ] þegar það var tilbúið. Stefndi hafi ekki nákvæmar upplýsinga r um hvenær það var en ætla megi að það hafi verið í síðasta lagi árið 2012, líklega strax á árinu 2011. Ef fallist sé á málatilbúnað stefnenda um orsakir þeirra ummerkja sem fram koma í söluúttekt Frumherja sé ljóst að engin ástæða sé til að ætla annað en þau hafi tekið að birtast í kjölfar þess að húsið var byggt og tekið í notkun, enda byggist málatilbúnaður stefnenda gagnvart hinum stefnda byggingarstjóra og hönnuði á því að meintir ágallar við hönnun og smíði eignarinnar séu ástæða þeirra annmarka sem lýst sé í matsgerð. Ekki sé gerð tilraun til þess, í stefnu, að skýra hvernig þeir meintu annmarkar geta samtímis stafað af missmíði hússins og einnig verið nýtilkomnir. Um sé að ræða rakaummerki eftir leka samkvæmt málatilbúnaði stefnenda. Húsið hafi ver ið nýtt er meðstefnda Helga og eiginmaður hennar fluttu inn í það. Þá hafi þau fylgst afar náið með smíði hússins. Rakaummerki á fjölda mismunandi staða, sbr. söluskoðun, í nýju húsi gefi eigendum eignar sem sjálf hafi byggt húsið með aðstoð fagaðila tilef ni til að afla sér upplýsinga um ástæður ummerkjanna og leggja þá skyldu á sig í skilningi 9. gr. fyrningarlaga nr. 150/2007. Auk þess sem almennar reglur leiði til þess að miða beri upphaf fyrningar við tjónsatvik sem í þessu tilfelli sé þegar hin meinta saknæma háttsemi byggingarstjórans fór fram árin 2009 - 2011. Þannig megi t.d. sjá í 33 skýrslu (sem er frá 2018) hafi seljendur gripið til tiltekinna aðgerða vegna leka í el dhúsi. Að sama skapi staðfestir eiginmaður stefndu Helgu í matsgerð að lekavandamál frá heitum potti hafi verið viðvarandi. Fyrning hafi verið rofin með birtingu stefnu í maí 2021. Í ljósi atvika allra sem og þeirrar staðreyndar að stefnendur geti ekki öðl ast betri rétt gagnvart stefnda Ómari og Verði tryggingum en seljendur eignarinnar, sé á því byggt að kröfur gagnvart byggingarstjóra eignarinnar vegna meintra annmarka sem skilja eftir sig sjáanleg ummerki séu fyrndar. Umfang ábyrgðar byggingarstjóra/tjó nstakmörkunarskylda . Bótakrafa stefnenda gegn stefnda Ómari og Verði geti eingöngu byggst á ábyrgð Ómars sem byggingarstjóra skv. mannvirkjalögum nr. 160/2010 og þeirri skaðabótaábyrgð skv. almennu sakarreglunni sem byggingarstjóri geti borið skv. þeim lö gum eða eftir atvikum ákvæðum eldri skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997. Ábyrgð stefnda Varðar geti eingöngu byggst á skilmálum byggingarstjóratryggingar sem í gildi var á þeim tíma er atvik áttu sér stað. Sá lykilmunur sé á grundvelli bótakröfu stef nanda gagnvart stefnda Ómari annars vegar og meðstefndu Helgu hins vegar, að kröfur gegn meðstefndu Helgu byggjast á kaupsamningi og samningssambandi aðila og þar með vanefndarúrræðum kaupanda gegn seljendum fasteignar, eftir atvikum skv. lögum nr. 40/2002 , og á sérstöku samkomulagi aðila. Krafa stefnenda gagnvart stefnda Ómari sé á sakargrunni. Stefnendur hafi því, skv. grunnreglum skaðabótaréttar, skyldu til að takmarka tjón sitt gagnvart þeim stefnda sem og Verði tryggingum hf. Í því felist meðal annars að fullnýta þau augljósu vanefndarúrræði sem stefnendum hafi staðið til boða gagnvart seljanda áður en kröfum sé beint að byggingarstjóra eignarinnar eða tryggingafélagi hans. Fyrir liggi að stefnendur hafi grandskoðað eignina og fengið vitneskju um rakau mmerki og aðra vankanta á eigninni á fjölmörgum stöðum áður en þau gerðu kauptilboð í eignina, sbr. söluskoðun. Sú skýrsla gaf augljóst tilefni til frekari rannsókna. Þau hafi ákveðið að kanna ekki orsakir þeirra rakaskemmda sem upplýst var um í skýrslu he ldur hafi gert samkomulag við seljanda um að hann myndi gera við þær rakaskemmdir sem ummerkin bentu til að væru til staðar fyrir afhendingu eignarinnar. Ekki sé þar gerð krafa um að seljandi muni upplýsa um eða uppræta orsakir ummerkjanna, heldur eingöngu að hann muni gera við rakaskemmdirnar. Er það orðað svo að hann mun þeir staðir í fasteigninni sem samkomulagið lúti að. 34 Er eignin var afhent í október 2018 átti enn eftir að gera við rakaummerkin. Seljandi hafði með öðrum orðum ekki uppfyllt samkomulag sitt. Samkvæmt lýsingu stefnenda sjálfra hafi þau strax orðið vör við frekari rakaummerki eftir leka er þau fluttu inn í lok árs 2018, þ.e. ummerki umfram það sem fram hafi komið í skýrslu um söluskoðun. Við afhendingu eignarinnar hafi enn verið ógreiddar 57.000.000 króna skv. kaupsamningi aðila um fasteignina auk þess sem stefnendur höfðu ekki gefið út afsal vegna fasteignar að [...] en kaupverðið hafi verið greitt að hluta með þeirri fasteign. Frá því að stefnendur fengu eignina afhenta þar til afsal var gefið út fyrir [...] í mars 2019 hafi stefnendur því verið, skv. lýsingu þeirra sjálfra í stefnu og matsbeiðni, að finna frekari rakaummerki. Engu að síður hafi stefnendur t ekið ákvörðun um að greiða allt nema 6.000.000 króna af þeim 57.000.000 króna sem ógreiddar voru í peningum af kaupverði eignarinnar á því tímabili eftir að þau fluttu inn og fóru að taka eftir nýjum og frekari ummerkjum að eigin sögn. Það hafi svo verið í mars 2019 sem Hjalti Sigmundsson var fyrst boðaður á vettvang til að kynna sér lekaummerki. Þá fyrst fóru stefnendur að leita orsaka þeirra ummerkja sem þau voru upplýst um fyrir kaupin. Það virðist í raun gert samtímis því að stefnendur ákváðu að gefa út fyrirvaralaust afsal fyrir eign sinni í [...] þótt skýrlega sé tekið fram í kaupsamningi að vanefndir á einum samningi feli í sér vanskil á þeim báðum. Um sé að ræða afar sérstaka fasteign. Samkvæmt lýsingu og gögnum hafi stefnendur vitað eða máttu í öll u falli vita, bæði við gerð kaupsamnings og einnig á öllum stigum síðar, að ágallar hafi verið á eigninni. Heildarfjárkrafa sem nú sé gerð gagnvart seljendum nemi eingöngu um 11,7% af kaupverði eignarinnar og sé 25.004.314 krónum lægri en sú fjárhæð sem st efnendur hafi enn átt eftir að greiða í beinhörðum peningum við afhendingu eignarinnar. Auk þess hafi þá einnig átt eftir að gefa út og undirrita afsal vegna fasteignarinnar að [...] að fjárhæð 115.000.000 króna. Það að stefnendur hafi, á tímabilinu frá af hendingu eignar til afsals vegna [ ] í mars 2019, greitt meðstefnda Helgu samtals 163.000.000 króna af kaupverði eignarinnar, þar af 51.000.000 króna í peningum, samtímis því að vita af ágöllum auk þess sem frekari ágallar hafi komið í ljós strax í kjölfar afhendingar, og ákveðið að halda eingöngu eftir 6.000.000 króna af kaupverði fasteignarinnar feli í sér vanefnd á skyldu stefnenda til að takmarka tjón sitt gagnvart stefnda Ómari og þar með stefnda Verði. Stefnendur geti ekki ákveðið að sleppa nánast að nýta samningsbundin vanefndaúrræði gagnvart seljanda fasteignar þegar full ástæða hafi verið til og fært þar með hugsanlega aukna ábyrgð á byggingarstjóra 35 eignarinnar. Það geri stefnendur í öllu falli á eigin ábyrgð, m.a. með tilliti til fyrningar, sbr. að ofan. Sama gildi um þá einhliða ákvörðun þeirra að kanna ekki frekar orsakir rakaskemmda eða frekari annmarka á eigninni. Af gögnum málsins sé einnig ljóst að stefnendum voru kunnir vankantar á fasteigninni frá afhendingu, sbr. orðalag stefnu og þá staðre ynd að Hjalti Sigmundsson hafi fyrst komið að skoða lekaskemmdir í mars 2019. Stefnendur hafi fyrst beint erindi til stefnda Ómars og Varðar trygginga 2. september 2019. Á því sé byggt af hálfu stefnda Ómars og Varðar trygginga hf. að stefnendur séu bundni r af 2. mgr. 45. gr. laga nr. 40/2002 varðandi kröfu sína gegn þeim stefndu. Í því felist að stefnendur hafi sama frest til að tilkynna þeim stefndu um kröfu sína og þau hafi gagnvart seljendum skv. 48. gr. laganna. Í því felist að tilkynning til þeirra st í skilningi ákvæðisins frá því að stefnendur urðu annmarka varir. Á því sé byggt að svo hafi ekki verið, sbr. atvik málsins og gögn. Krafa stefnenda gegn þeim stefndu sé því niðurfallin af þeim sökum. Tómlæti fyrri eiganda gagnvart stefnda Ómari leiðir til sömu niðurstöðu. Það sem að ofan sé kallað vanefnd tjónstakmörkunarskylda feli einnig í sér samtímis eigin sök kaupenda eignarinnar sem leiði til brottfalls skaðabótaréttar skv. almennum reglum. Í því samhen gi skal tekið fram að stefnendur, sér í lagi Herdís Dröfn, séu ekki nýgræðingar í viðskiptum. Þá byggir stefndi Ómar einnig á því að vankantar á eign sem sjáanlegir voru við skoðun hennar geti ekki verið grundvöllur kröfu gegn byggingarstjóra hennar af hál fu kaupenda, sbr. m.a. skoðunarskyldu, m.a. 29. gr. fasteignakaupalaga. Þá verði að gera ráð fyrir að þau ummerki sem hafi komið fram í skoðunarskýrslu hafi leitt til lækkunar kaupverðs og/eða kauptilboðs eignarinnar að [ ] skv. kaupsamningi sem dagsettur var 10 dögum síðar. Það sé m.a. byggt á samanburði fermetraverðs á [...] skv. afsali og [ ] . Ekki hafi verið tekið tillit til þeirrar lækkunar í dómkröfum stefnenda. Einstakir matsliðir/sök ósönnuð. Stefndu byggja á því að ósannað sé að stefndi Ómar hafi brotið gegn skipulags - og byggingarlögum og/eða mannvirkjalögum nr. 160/2010 eða afleiddum reglugerðum. Þá mótmæla stefndu því að vinna stefnda Ómars hafi verið í andstöðu við góðar venjur. Öllum málsástæðum stefnenda sé mótmælt sem og sjónarmiðum í greina rgerð meðstefndu Helgu um meinta saknæma háttsemi stefnda Ómars. Ný mannvirkjalög nr. 160/2010 tóku gildi þann 1. janúar 2011, sbr. 64. gr. þeirra. Stefnenda sé að sanna hvenær 36 þau einstöku verk sem þau byggja bótaskyldu byggingarstjóra á hafi verið framkv æmd, þ.e. hvenær hin meinta saknæma háttsemi byggingarstjórans hafi átt sér stað en skv. byggingarsögu eignarinnar virðist eignin skráð fokheld í september 2011. Yfirfara glugga og svaladyr. Dómkrafa stefnenda vegna þessa liðs nemi 5.600.000 krónum. Hún b yggist grundvöllur fjárkröfu skv. þessum lið gagnvart stefnda Ómari, þ.e. að prófanir á gluggum hafi ve rið ófullnægjandi. Ekki sé á því byggt að meintir vankantar á ísetningu glugga eða frágangi hafi verið á ábyrgð byggingarstjóra heldur eingöngu að prófanir hans á gluggunum hafi verið ófullnægjandi. Því sé mótmælt sem ósönnuðu og auk þess sé því mótmælt að meintar ófullnægjandi prófanir á gluggum geti leitt til þess að á byggingarstjóra falli ábyrgð á öllum þeim atriðum sem hugsanlega aflaga hafa farið við ísetningu þeirra eða endingu. Ósannað sé að öll þau atriði, sem sum komu ekki fram strax, hefðu komið fram við prófanir. Ósönnuð séu orsakatengsl milli meintra ófullnægjandi prófana og fjárhæðar bótakröfu undir þessum lið. Þá geti byggingarstjóri ekki borið ábyrgð á því ef gluggar eignarinnar séu eftir atvikum of veikburða. Byggingarstjórar beri ekki áby rgð á aðkeyptum einingum. Um sé að ræða gríðarlega stóra glugga sem húsbyggjandi sjálfur og meðstefnda Helga völdu. Það var meðvituð ákvörðun húsbyggjanda sjálfs að velja Sch ü co glugga í stað þeirra glugga sem hönnuður mælti með. Þau völdu þá tegund glugga sem notuð var og fengu sérstakan fagmann til að bæði setja þá saman og koma þeim fyrir. Það sé m.a. staðfest í matsgerð að ísetning glugga og val hafi verið á höndum verkkaupa. Byggingarstjóri beri eingöngu ábyrgð á mistökum einstakra iðnmeistara, að um stórfelld mistök sé að ræða, sem honum gat ekki dulist, sbr. 5. mgr. 29. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Ósannað sé að svo sé varðandi glugga eignarinnar. Við það bætist að þær prófanir á gluggum sem framkvæmdar séu af byggingarstjóra tengist þéttni glugg a og vatnsheldni. Ekkert í þeim prófunum sem haldið sé fram að stefndi Ómar hafi sleppt snertir á styrkleika festinga, lama og bretta á gluggunum eða því hvort festingar, sleðar, hjól eða annað séu of veikburða fyrir stærð og tegund þeirra glugga sem valdi r voru. Á því beri verkkaupi einn ábyrgð og þeir aðilar sem hann hafi fengið til þess verks, enda beri byggingarstjóri ekki ábyrgð á aðkeyptum einingum. Orsakatengsl skortir 37 milli meints skorts á prófunum og þeim vanköntum á gluggunum sem lýst sé í matsger ð hvað þetta varðar. Við þetta bætist að svo virðist, skv. matsgerð og stefnu, sem hinn dómkvaddi matsmaður hafi ekki haft þekkingu til að meta þennan þátt verksins og því fengið til aðstoðar þriðja mann, Víking Eiríksson, til að meta ástand og frágang gl ugga. Skýrt sé af fundargerðum matsgerðar að matsþolar hafa á engu stigi verið upplýstir um þessa fyrirætlan matsmanns. Matsmaður á, skv. 3. mgr. 61. gr. laga um meðferð einkamála, að n eiga ekki, að jafnaði, að leita sérfræðiálits þriðja aðila vegna þeirra atriða sem þeir eru dómkvaddir til að meta vegna sérfræðiþekkingar sinnar. Ef slíkt sé gert sé afar mikilvægt að allir aðilar séu upplýstir um þá fyrirætlan fyrirfram og á sannanlega n hátt. Það sé matsmanns að tryggja að allir aðilar séu upplýstir um það og fái þar með eftir atvikum tækifæri til að andmæla því eða tjá sig um þá fyrirætlan. Þá þurfi einnig að liggja fyrir skýrt fyrir hvert hafi verið álit hins utanaðkomandi sérfræðings og hvernig þess álits hafi verið aflað. Ekkert af þessu liggi fyrir í málinu. Af því leiði að mati stefndu að matsniðurstaðan geti ekki haft sönnunargildi gagnvart stefndu vegna þeirra þátta sem byggist á sérfræðiþekkingu þriðja manns, þ.e. meintur rangur frágangur glugga og uppsetning þeirra. Öðrum gögnum sé ekki til að dreifa varðandi þann þátt og telst sá meinti annmarki því ósannaður gagnvart stefnda Ómari og Verði tryggingum hf. Þá telji stefndu þennan lið einnig fyrndan enda þeir vankantar sem af þes su stafi skv. lýsingu í stefnu ekki þess eðlis að þeir birtist skyndilega árið 2018, sbr. einnig umfjöllun að ofan um fyrningu. Í umfjöllun sinni um frágang glugga, svalagólfs og drenrennu virðist matsmaður byggja niðurstöðu sína um að frágangi sé ábóta vant á því að hann hafi ekki verið í samræmi við norskar leiðbeiningar og norsk tækniblöð. Því sé mótmælt að það geti talist saknæmt skv. íslenskum skipulags - og byggingarlögum og/eða mannvirkjalögum að frágangur einstakra byggingarhluta sé ekki í samræmi við norskar leiðbeiningar. Þá sé þessari forsendu matsmannsins einnig mótmælt efnislega. Hún sé röng. Matsmaður virðist byggja niðurstöðu sína á því að frágangurinn hvað þetta varði sé til samræmis við mynd 3 í matsgerð sem sé deiliteikning arkitekts (hlut i af A - 99.02) af frágangi inndreginna svala og gluggafronts. Samkvæmt þeirri teikningu standi gluggi á flotsteypuílögn, þ.e. ásteypulagi (anitrít). Þá gekk einangrun (fyrsta pappalag) inn í húsið skv. þeirri teikningu. 38 Frágangurinn sé ekki með þessum hætt i í raunveruleikanum. Það megi sjá af teikningum. Þessum frágangi var breytt. Raunverulegan frágang á gluggum niður að inndregnu svalagólfi megi m.a. sjá á teikningu Bergþórs Helgasonar nr. B160 dags. 15.12.2009 en hún sé meðal þeirra teikninga sem matsmað ur upplýsi að hafi verið aflað vegna matsgerðar. Óútskýrt sé af hvaða ástæðu matsmaður hafi ákveðið að byggja ekki á nýjustu framlögðum teikningum hvað þennan þátt varði heldur á eldri teikningum sem síðar hafi verið breytt. Þar sjáist (sjá m.a. deili B17) hvernig frá þessu hafi verið gengið í raun og veru. Í raun hafi þetta verið gert þannig að steyptur var biti undir gluggunum til að bera gluggann uppi og að utanverðu sé einangruð plata. Tjörupappalag hafi svo verið heilbrætt ofan á plötu sem gangi upp á kant undir glugga. Næst komi 20 cm einangrun. Ofan á þá einangrun komi annað pappalag sem bræðist við fyrsta pappalagið undir glugga. Þá hafi renna verið sett meðfram glugga og ísteypulagið steypt með hitalögn í. Þar ofan á komi svo þriðja pappalagið sem b rætt sé við niðurfall og kanta allan hringinn til að þétta með sem bestum hætti þakplötuna og koma í veg fyrir leka. Hinn raunverulegi frágangur sé því að fullu leyti til samræmis við samþykktar teikningar eins og þeim var breytt og einnig til samræmis vi ð það sem matsmaður telji besta mögulega framkvæmd skv. norskum leiðbeiningum á mynd nr. 7 í matsgerð. Þær forsendur sem matsmaður gefi sér um frágang, sem leiði til þess að hann telji framkvæmdina ekki samræmast góðum norskum venjum, séu því rangar. Af þv í leiði að niðurstöður matsmanns þess efnis að þessi frágangur samræmist ekki góðum venjum séu einnig rangar. Ósannað sé að raunverulegur frágangur hafi brotið gegn góðum venjum eða öðrum skyldum stefnda Ómars sem byggingarstjóra. Svalagólf. Liðir 3 - 7. Fyrst skal nefnt að samkvæmt stefnu eigi meintir vankantar á svalagólfi að hafa valdið rakaskemmdum á fjölda staða í eigninni. Nánar tiltekið við svalagangsbrún innan við stærstu svalir, í stofu, sjónvarpsherbergi, húsbóndaherbergi, í gangi við húsbóndaher bergi og í kjallara. Verði fallist á saknæmi stefnda Ómars vegna frágangs svalagólfs við byggingu eignarinnar sé ljóst að þeir vankantar sem um ræði hafa verið til staðar frá upphafi og þar með einnig þau ummerki sem lýst sé. Ábúendum, meðstefndu Helgu, ha fi borið skylda til að kynna sér ástæður þeirra skv. 9. gr. fyrningarlaga löngu fyrir fjögurra ára tímamark frá þingfestingu málsins, sbr. það sem að ofan er rakið, og geti stefnendur ekki öðlast betri rétt en seljendur áttu í þeim efnum gagnvart þriðja ma nni. 39 Bótakrafa vegna þessara liða sé því fyrnd gagnvart stefnda Ómari, hafi hún verið til staðar í upphafi. Þá sé bótaskyldu einnig mótmælt vegna þessa liðs. Rétt sé lýst í stefnu að húsið sé hannað þannig að svalir halli að húsinu. Um það hafði stefndi Ó mar ekkert að segja. Það hafi verið ákvörðun hönnuðar og verkkaupa. Það sé einnig rétt að það sé óalgengt. Algengara sé að svalir halli frá húsi. Það sé hins vegar rangt, sem virðist fullyrt í stefnu, að það eitt að svalir halli að húsi brjóti gegn bygging arreglugerð. Svo sé ekki. Einnig virðist fullyrt í stefnu að vatnshalli á inndregnum svölum sé ekki í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar. Þetta sé bæði rangt og ósannað. Matsgerð sanni ekki að gólfhalli sé í andstöðu við þau ákvæði byggingarreglugerða r sem tiltekin eru í stefnu, þ.e. gr. 136. og gr. 180.3. Fullyrt sé í matsgerð að vatnshalli á vatnsvarnarlagi svalagólfa sé ekki sýndur á teikningum og einn hæðarkóti gefin upp fyrir allt gólfið. Með þá staðreynd í farteskinu virðist matsmaður gefa sér að enginn vatnshalli sé á svalagólfinu. Ekki verði séð að framkvæmd hafi verið eiginleg mæling á vatnshalla gólfsins heldur eingöngu gengið út frá því að hann skorti þar sem ekki hafi verið mælt fyrir um hann í teikningum arkitekts. Í kjölfarið sé svo talinn upp lágmarshalli á þökum. Hið rétta sé að teikningar mæltu skýrlega fyrir um gólfhalla enda hafi verið gólfhalli á svölunum. Til dæmis megi nefna teikningu P203 sem sé lagnateikning og grunnmynd 2. hæðar. Í þversniði af þaki (þar með talið inndregnu þaki svala) komi fram 2% halli. Þar komi einnig fram að þykkt Tiltekið sé í matsgerð að notað hafi verið annað einangrunarefni á svalirnar en mælt sé fyrir um á teikningum, þ.e. frauðplaststeypa í stað frauðplasts sem fram ko mi á deili arkitekts. Mótmælt er fullyrðingum þess efnis að frauðplaststeypa sé lélegra efni. Það er ósannað. Þá eru lýsingar matsmanna á frágangi einangrunarlags frauðplasts rangar og ekki í samræmi við raunverulegan frágang. Það leiði til þess að þær for sendur sem matsmaður gefi sér um leiðni einangrunarinnar séu rangar. Nánar tiltekið segi í matsgerð: - lliefni í) sements+ sand efju. Varmaleiðni slíks efnis er mjög háð eðlismassa blöndunnar (sem ræðst mest af magni sements og sands). Hér verður miðað við að leiðnitalan geti farið niður í allt að 0,13 fyrir þurra blöndu sem hefur nægan burðarstyrk, og ef miðað er við að þykkt efnislagsins sé 250mm (þykkara lag kemst tæpast ofan á plötuna ef frágangur á 40 að vera í samræmi við mynd 11). Þá fæst, tafla 3, reiknað U - gildi = 0,45 ; þurrt einangrunarlagið þyrfti að vera 620 mm til að uppfylla reglugerðarkröfuna Stefndu mótmæla ofangreindum texta, forsendum hans og því sem hann gefi sér um málavexti. Matsmaður hafi ekki framkvæmt neina rannsókn eða úttekt á raunverulegri samsetningu þeirrar polystyren blöndu sem notuð hafi verið í einangrunina. Raunveruleikinn sé sá að sú polystyren einangrun sem mælt sé fyrir um í teikningum komi á verkstað í harðpressuðum plötum sem ekki sé hægt að eiga við. Þær harðpressuðu plötur séu úr nákvæmlega sama einangrunarkúluefni og notað sé í polystyren concrete blö nduna en kúlurnar hafi þegar verið pressaðar saman í tilviki platnanna. Nauðsynlegt hafi hins vegar verið að nýta það 20 cm einangrunarlag sem um ræði til að skapa þann vatnshalla sem nauðsynlegur hafi verið, m.a. í átt að niðurföllum svalanna. Um það hafi lagnahönnuðar, m.a. nr. P203. Það hafi m.a. verið gert til að uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar. Það hefði ekki verið mögulegt ef notaðar hefðu verið þær forpressuðu frauðplastplötur sem up phaflegar teikningar hönnuðar hafi gert ráð fyrir. Ómögulegt sé að nota þá einangrun sem matsmaður tiltekur í texta að ofan og hafa hana í breytilegri þykkt. Hún komi á verkstað forpressuð í tiltekinni þykkt. Því hafi sú leið verið farin að blanda saman einangrunarkúlum og sementi til að fá efni sem hægt væri að eiga við og fletja út. Það hafi hann gert á verkstað til að mynda nauðsynlegan vatnshalla og til þess að fylgja teikningum lagnahönnuðar. Eftir að sú blanda hafi verið pressuð og þornað veiti hún fullnægjandi einangrun enda uppfylli þykkt hennar skilyrði byggingarreglugerðar. Frágangur hafi verið teiknaður þannig af hönnuði að mjög lítill hæðarmunur hafi verið frá vatnsvarnarlagi svalagólfs til efri brúnar lags undir gluggafonti. Það sem matsmaður unnt ef notaðar hefðu verið þær forpressuðu frauðplastplötur sem teikningar hönnuðar hafi gert ráð fyrir og ranglega sé gengið út frá í matsgerð að hafi verið einu teikningarnar. Það sem matsmaður gefi sér í hinum tilgreinda texta matsgerðar, og sé rangt, sé að stefndi Ómar hafi bætt sandi í frauðplastblönduna. Það hafi hann ekki gert en hann hafi upplýst matsmann um það á matsfundi hvernig blandan var eins og sjá megi af matsgerð. Eingöngu hafi verið um að ræða frauðplastkúlur og sement sem blandað hafi verið saman og pressað var niður á verkstað. Það sé magn sands í blöndunni sem mest áhrif hafi á leiðni einangrunarinnar eins og matsmaður taki réttilega fram. Matsmaður virðist, í andstöðu við staðreyndir, g efa sér að stefndi Ómar hafi blandað sandi saman 41 við. Það sé rangt. Ekki sé því unnt að taka mark á þeim niðurstöðum matsmanns sem byggjast á þeirri forsendu að um sandblandaða frauðplastblöndu hafi verið að ræða. Svo hafi ekki verið. Það sé á þeim grundve lli, hins vegar, sem matsmaður komist að þeirri niðurstöðu að frágangur einangrunarinnar uppfylli ekki skilyrði byggingarreglugerðar. Sú niðurstaða sé því bæði röng og ósönnuð að mati stefnda. Það sé einnig ósannað að lágmarksvatnshalli sé ekki til staðar. Matsmaður virðist eingöngu byggja það á því að ekki hafi verið mælt fyrir um hann og einnig á rangri forsendu sinni um frágang einangrunar, sbr. að ofan. Ósannað sé að frágangur eignarinnar sé verri en sá sem hönnuður hafi gert ráð fyrir og hafi hann í ra un verið nauðsynlegur til að mynda lögbundinn vatnshalla á grundvelli þeirra teikninga sem hönnuður vann. Það að byggja ekki skv. teikningum leiði ekki sjálfkrafa til bótaskyldu byggingarstjóra. Sanna verði að frávik frá teikningum hafi valdið tjóni. Það s é ósannað í gögnum málsins. Þá sé einnig ósannað að þéttilag gólfs hafi verið í ósamræmi við byggingarreglugerð eða góðar venjur. Þá virðist múr ofan á hitalögn hafa verið sprunginn en sá múr hafi verið settur skv. teikningu þar sem gert sé ráð fyrir 3mm e poxy fúgu ofan á snjóbræðslu og steypu. Sá frágangur hafi verið í fullu samræmi við hönnun. Matsfundir hafi farið fram hartnær áratug eftir að gengið var frá steypunni. Ósannað sé að ástand frágangsins hafi verið saknæmt við byggingu eignarinnar. Endingart ími einstakra fyrirskipaðra byggingarefna sé ekki á ábyrgð byggingarstjóra. Þá sé vakin athygli á því að matsmaður tilgreinir sérstaklega í matsgerð að telja stóru svölun meintum ófullnægjandi frágangi svala. Frágangur á heitum potti sé ekki meðal þeirra atriða sem stefnendur byggja bótaskyldu sína á gagnvart byggingarstjóra. Það sé einnig ágalli sem f ullsannað er, sbr. m.a. yfirlýsingar Sævars Jónssonar í matsgerð, að allir aðilar hafi vitað af og hafi verið til staðar frá upphafi. Allt sem viðkomi leka frá heitum potti sé því skýrlega fyrnt, sbr. það sem að ofan greinir, og auk þess sem ekki sé á því byggt. Stefnanda sé því að greina þau ummerki frá öðrum sem hann byggi bótaskyldu sína á. Að öðrum kosti teljist bótakrafa hans vanreifuð gagnvart byggingarstjóra og vátryggjanda hans. Þá sé því mótmælt að frágangur stefnda Ómars á pottinum hafi verið í a ndstöðu við góðar venjur. Þó sé tiltekið í matsgerð að í kostnaðaráætlun vegna stóru 42 og setja nýjan pott upp. Með vísan til þess sem að ofan greinir er því mótmælt a ð það sé nauðsynleg aðgerð og í öllu falli mótmælt að slík aðgerð sé á ábyrgð stefnda Ómars eða vátryggjanda hans. Þrefalt vatnsvarnarlag sé undir pottinum í heilu lagi. Við það bætist að stefndi Ómar telji þær rakaskemmdir, sem undir þessum lið séu skv. stefnu taldar orsakast af hans vinnubrögðum, vera tilkomnar vegna mistaka við rakaprófanir stefnenda er vatni var leyft að flæða óhindruðu ofan í hólf við heitan pott dögum saman og þannig komast inn fyrir allar leka - og rakavarnir eignarinnar. Byggingarst jóri geti ekki borið ábyrgð á þeirri háttsemi. Frágangur við útkrögun - liður 9. Stefndi Ómar byggir á því að hér sé einfaldlega um ólokið verk að ræða. Það eigi eftir að tæringarverja það burðarvirki sem um ræðir. Byggingarstjóratrygging sé ekki efndatryggi ng og það sé seljanda eignarinnar, sem einnig hafi verið húsbyggjandi, að ljúka byggingu eignarinnar. Byggingarstjóratrygging tryggi ekki verklok eða efndir skv. verksamningi. Viðgerð á borðstofugólfi. Vísað sé til þess sem fram komi um svalagólf hér fyri r ofan. Einnig sé hér um annmarka að ræða sem ekki birtast skyndilega heldur hafi að líkindum, verði málatilbúnaður stefnenda talinn eiga við rök að styðjast, verið til staðar frá því fljótlega eftir að flutt var inn í húsið, sbr. málsástæður stefnda um fy rningu. Fjárkrafa . Verði fallist á bótaskyldu stefnda Ómars eða Varðar trygginga hf. séu gerðar athugasemdir við fjárkröfu málsins. Af gögnum máls megi ráða að stefnendur virðast hafa haldið eftir samtals 6.000.000 króna af kaupverði eignarinnar skv. kaup samningi. Ekki sé upplýst í stefnu eða gögnum máls að sú greiðsla hafi á einhverju stigi verið greidd seljendum. Ekki verði séð að gerð hafi verið grein fyrir þeirri fjárhæð í dómkröfu málsins. Augljóst sé að sú fjárhæð komi til frádráttar bótakröfu stefne nda gagnvart stefnda Ómari og þar með þeirri hámarksfjárhæð sem unnt sé að krefjast gagnvart Verði tryggingum hf. Þar sem kröfuliðir stefnenda gagnvart einstökum stefndu séu misjafnir verði stefnendur jafnframt að reifa það nákvæmlega á hvaða hátt hann haf i ráðstafað þeim fjárhæðum upp í bótakröfu sína. Að öðrum kosti sé fjárkrafan í heild vanreifuð. Þá byggist stefnufjárhæð málsins á heildarkostnaði skv. matsgerð. Stefnendur, sem séu einstaklingar og eigendur húsnæðisins, eigi rétt á endurgreiðslu 100% vi 43 matsgerð þar sem fram komi að virðisaukaskattur á vinnuliði nemi 4.884.660 krónum af heildarkostnaði. Sá virðisaukaskattur virðist reyndar ofreiknaður þar sem kostnaður sé með vsk. af þeirri fjárhæð sem hann er reiknaður af. Draga beri allan virðisaukaskatt af vinnu skv. áætlun frá dómkröfu stefnanda á grundvelli tjónstakmörkunarskyldu st efnenda og hans sé einnig, sbr. að ofan, að reifa hvernig sá frádráttur snúi að einstökum kröfum hans. Að öðrum kosti sé sá liður vanreifaður. r. sundurliðun í stefnu. Slíkur kostnaður sé hluti af málskostnaði máls og háður mati dómara hverju sinni. Stefnendur hafi því ekki heimild til að höfuðstólsfæra þann kostnað þannig að á hann reiknist dráttarvextir eins og á aðra þætti kröfu sinnar. Þá sé örðugt að átta sig á því af stefnu í hverju munurinn milli fjárkröfu stefnenda gegn einstökum stefndu felst. Verði komist að því að um saknæma háttsemi stefnda Ómars sé að ræða verði að líta svo á að sú meinta saknæma háttsemi hafi í síðasta lagi átt sér stað árið 2011. Hámarksfjárhæð fyrir hvert tjónsatvik skv. vátryggingarskírteini vegna þess árs nemi 10.813.752 krónum. Ábyrgð stefnda Varðar geti ekki numið hærri fjárhæð vegna stefnda Ómars en dómkrafa málsins nemi 27.900.256 krónum gagnvart þeim stefnda . Þá byggir stefndi Ómar á því að ekki sé unnt að krefja hann um greiðslu þar sem ábyrgðartrygging sé til staðar og ósannað að skilyrði 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga séu uppfyllt. Eðlilegt sé einnig að lækka bótafjárhæð hvað hann varði eða fella niður með tilliti til 24. gr. sömu laga enda til staðar ábyrgðartrygging . Þá leiði 2. mgr. 19. gr. til sömu niðurstöðu en stefndi var starfsmaður S.Ó. byggingarverktaka ehf. og vann sem byggingarstjóri f.h. þess félags, sbr. m.a. vátryggingaskírteini, en skilyrði gr einarinnar fyrir ábyrgð Ómars séu ekki uppfyllt. Varakrafa stefndu um lækkun dómkröfu byggist á öllum sömu málsástæðum og aðalkrafa. Þá verði ekki betur séð, sbr. sjónarmið fyrir frávísun, en að stefnendur kefjist í tvígang greiðslu fyrir sömu kröfuliði s kv. matsgerð, annars vegar af stefnda Ómari og hins vegar af stefnda Guðna auk þess sem stefndi Vörður er, skv. orðalagi dómkröfu, tvíkrafinn um greiðslu sömu liða gegnum lögboðna ábyrgðartryggingu. Verði máli þessu ekki vísað frá dómi og komi til þess að fallist verði á einhverja þá kostnaðarliði sem bæði stefndi Ómar og stefndi Guðni séu krafðir um skv. stefnu liggi því fyrir að tilgreina verði 44 hvor stefndi eigi að bera einstaka liði dómkröfunnar og þá draga þann sama lið frá samþykktum kröfum hins. Stef ndi vísar til áðurgreindra lagaraka er varðar sýknukröfu. Vísað sé m.a. til laga nr. 160/2010, laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 auk laga um vátryggingasamninga nr. 30/2004 og laga nr. 150/2007. Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga um meðferð eink amála nr. 91/1991. Krafist sé álags á málskostnað er nemi virðisaukaskatti, stefndi reki ekki virðisaukaskattsskylda starfsemi og beri því nauðsyn til að fá dæmt álag er þeim skatti nemi úr hendi stefnanda. IV. Forsendur og niðurstaða A. Eins og rakið er hér að framan byggist málatilbúnaður stefnenda að miklu leyti á því að fasteignin [ ] í [ ] hafi ekki staðist þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum og kaupsamningi. Stefnda Helga Daníelsdóttir beri ábyrgð samkvæmt 18. og 1 9. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og eftir almennu skaðabótareglunni en hún sé bæði seljandi og byggingaraðili fasteignarinnar og beri fulla ábyrgð á tjóni stefnenda. Gallar hafi verið mun umfangsmeiri en skoðunarskýrsla Frumherja hafi gefið til kyn na og stefnda Helga hafi skuldbundið sig til að gera við þá galla sem þar komu fram með samkomulagi um viðgerðir, sem undirritað var samhliða kaupsamningi. Þá byggja stefnendur á því að stefndu Ómar Steinar Rafnsson byggingarstjóri og Guðni Tyrfingsson hö nnuður beri óskipta ábyrgð ásamt stefndu Helgu á hluta gallanna, þar sem tæknilegur og faglegur frágangur við byggingarframkvæmdir hafi verið ófullnægjandi, eftirliti með þeim verið áfátt og mistök gerð við hönnun. Samanlögð bótakrafa stefnenda á hendur s tefndu Helgu nemur alls 31.995.686 krónum, þar af er bótakrafa vegna beins tjóns 30.279.500 krónur en auk þess er krafist 1.716.186 króna vegna mats - og sérfræðikostnaðar. Samanlögð bótakrafa á hendur stefnda Ómari nemur 27.900.256 krónum og á hendur stefn da Guðna 18.462.821 krónu. Þeir Ómar og Guðni eru krafðir um hlutfall af mats - og sérfræðikostnaði sem nemur lægri bótakröfu á hendur þeim, sem og sama hlutfall af kostnaðarliðum við að sparsla og mála, kostnaði við aðstöðu og hönnun, ráðgjöf og eftirlit. Stefnendur vísa til niðurstöðu matsgerðar hvað varðar kostnað við úrbætur. 45 B. Ákvæði 18. gr. laga nr. 40/2002, söluskoðun og samkomulag um viðgerðir Samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Í ákvæðinu segir jafnframt að notuð fasteign telist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af framangreindu sem og viður kenndum meginreglum kröfuréttar leiðir jafnframt að fasteign getur einnig talist gölluð ef ekki fylgir eigninni það sem sérstaklega var samið um eða leiðir af ákvæðum laga að eigi að fylgja henni. Við mat á því hvort ágalli rýri verðmæti notaðrar fasteign ar svo nokkru varði er samkvæmt dómaframkvæmd jafnan miðað við 10% af söluverði fasteignar, sé ekki um saknæma háttsemi seljanda að ræða. Kaupandi má hins vegar almennt gera þá kröfu að ástand fasteignar, með tilliti til aldurs, byggingarefnis, innréttinga og útlits, sé ekki lakara en almennt gerist um sambærilegar eignir. Mestar kröfur er unnt að gera til nýrra og nýlegra eigna. Í slíkum tilvikum þarf kaupandi ekki að una því að neitt sérstakt sé við ástandið að athuga, sem felur í sér að galli geti talist til staðar í nýlegri eign þótt hann rýri verðmæti hennar minna en 10% af söluverði. Samkvæmt aðilaskýrslu stefndu Helgu var flutt inn í fasteignina vorið 2011. Samkvæmt gögnum málsins var fasteignin fokheld 15. september 2011 en lokaúttekt fór fram 26. f ebrúar 2015. Fasteignin var því sjö ára þegar hún var seld í júní 2018 en fasteignin var afhent stefnendum 1. október 2018. Eins og rakið er að framan létu stefnendur framkvæma sérstaka söluskoðun á fasteigninni 8. júní 2018 áður en gengið var frá kaupum h ennar. Þar komu fram margvísleg rakaummerki og var samhliða kaupsamningi gengið frá samkomulagi um viðgerð af hálfu stefndu Helgu, eins og rakið er í málavaxtalýsingu í kafla I hér að framan. Samkvæmt samkomulaginu átti viðgerðunum að vera lokið við afhen dingu eignarinnar en óumdeilt er að svo var ekki. Vitnið Sævar Jónsson, eiginmaður stefndu Helgu, bar í skýrslu fyrir dómi að erfitt hafi reynst að fá iðnaðarmenn í viðgerðarstörf en því er haldið fram af stefndu Helgu að ekki hafi reynst unnt að ljúka við viðgerðir að fullu því að stefnendur hafi stöðvað þær. Herdís Dröfn Fjeldsted, annar stefnenda, bar í aðilaskýrslu að þar sem augljóst hafi verið að viðgerðir af hálfu stefndu Helgu voru ekki að bera árangur hafi verið farið fram á að stefnda myndi upplýs a um framkvæmdaáætlun. 46 Það hafi ekki verið gert auk þess sem komið hafi í ljós með skýrslu Hjalta Sigmundssonar að gallarnir væru mun umfangsmeiri en talið var við kaupin. Af hálfu stefndu Helgu er á því byggt að hún beri enga ábyrgð á tjóni umfram viðger ðir sem hún hafi sérstaklega samþykkt að annast samkvæmt samkomulaginu, sbr. skýrslu Frumherja, en samkomulagið verði ekki túlkað á annan eða rýmri hátt. Hún hafi ekki vitað um þá galla sem síðar hafi komið fram, hún hafi sinnt upplýsingaskyldu sinni og ha fnar skaðabótaskyldu með vísan til 45. gr. laga nr. 40/2002 en vísar á meðstefndu varðandi ábyrgð verði sannaðir ágallar á byggingu eða hönnun hússins. Við munnlegan flutning málsins var einnig á því byggt af hálfu stefndu Helgu að upphaflegt söluverð fast eignarinnar hafi verið 290 milljónir króna en verið lækkað í 272 milljónir vegna fyrirliggjandi galla. Í skýrslu Hrefnu Drafnar Fjeldsted kom fram að stefnendur hafi skoðað fasteignina í maí 2018 og þá séð raka í lofti við rör í bílskúr sem upplýst hafi verið að tengdist yfirfalli í heitum potti, auk þess að sjá raka meðfram vegg niðri. Minntist stefnandi þess ekki að hafa séð önnur rakamerki við skoðun. Þar sem þau hafi verið að kaupa fasteign sem þau þekktu ekki, og miðað við það sem hafi sést við skoðu n, hafi stefnendur ákveðið að fá söluskoðun. Þau hafi treyst því að aðeins þyrfti að gera við fasteignina í samræmi við söluskoðun Frumherja, sem seljendur hafi viljað bæta úr og hafi litið út fyrir að vera smávægilegt. Frumherji hafi upplýst að viðgerðark ostnaður væri á bilinu 4 - 5 milljónir. Stefnandi kvaðst því hafa talið samkomulag um viðgerðir hafa verið fullnægjandi enda hafi það falið í sér viðgerð á orsökum og afleiðingum leka og raka. Stefnendur hafi haldið eftir 6 milljónum króna af kaupverði að rá ði fasteignasala, sem hafi bent á að einungis væri lögmætt að halda eftir fjárhæð sem næmi fyrirliggjandi viðgerðarkostnaði. Engin merki hafi verið um raka í húsinu þegar stefnendur fluttu inn 1. október 2018, en þá hafi staðið yfir viðgerðir við súlu í bo rðstofu og svalir þar út frá. Viðgerðir af hálfu seljanda hafi staðið yfir fram til mánaðamóta ágúst/september 2019. Í skýrslu stefndu Helgu kom fram að uppsett söluverð fasteignarinnar hafi verið 290 milljónir. Hún kvað ekkert hafa verið að húsinu meðan hún bjó þar og hafa orðið hissa á skýrslu Frumherja þar sem aðeins hafi verið vitað um raka við rörið í bílageymslu. Aðspurð kvaðst stefnda muna eftir að það hafi lekið inn í svefnherbergi en gert hafi verið við það. Stefnda kvaðst hafa tapað 19 milljónum króna á fasteigninni sem tekin var upp í söluverð með makaskiptum. Stefnda kvaðst hafa skilið samkomulag um viðgerðir þannig að einungis hafi átt að gera við það sem þar var tilgreint en ekkert umfram það. 47 Vitnið Sævar Jónsson, eiginmaður stefndu Helgu, ba r í skýrslu fyrir dómi að eftir að stefnendur hafi látið söluskoða eignina hafi söluverðið verið lækkað úr 290 milljónum króna í 272 milljónir en það hafi m.a. verið vegna þeirra ágalla sem stefnendur hafi séð og fengið vitneskju um í söluskoðun. Auk þess hafi fermetraverð [ ] verið mun lægra en makaskiptafasteignar en makaskiptin hafi kostað þau 19 - 20 milljónir vegna þess að ekki hafi verið unnt að selja eignina á því verði sem miðað var við í makaskiptum. Við mat á því hvað samkomulag um viðgerðir hafi f alið í sér er það mat dómsins að samkomulagið verði ekki túlkað með öðrum hætti en svo að þar hafi seljandi tekið að sér og gefið loforð um viðgerðir að fullu. Ekki verður með nokkru móti fallist á að í samkomulaginu hafi aðeins falist að lagfæra afleiðing ar galla án þess að komist væri fyrir orsök þeirra. Í því sambandi telur dómurinn það hafa staðið stefndu Helgu nær að afla frekari upplýsinga um orsök raka og leka, eins og bent var á af Frumherja, þar sem hún tók að sér viðgerðirnar. Þá liggja engin gögn fyrir í málinu um að fasteignin hafi upphaflega verið verðlögð hærra en sem nam söluverði né heldur gögn sem gefa til kynna að samanburður á fermetraverði sé raunhæfur. Aukinheldur báru stefnda Helga og vitnið Sævar Jónsson í skýrslum fyrir dómi að makask iptafasteignin hafi verið seld 19 milljónum ódýrara en hún var verðlögð í makaskiptum, sem bendir fremur til að sú eign hafi verið yfirverðlögð fremur en að [ ] hafi verið undirverðlögð. Því er ekkert í málinu sem bendir til þess að ummerki í skoðunarskýr slu hafi leitt til lækkunar kaupverðs, svo sem stefndu Helga og Ómar halda fram. Er að mati dómsins ekki unnt að gera meiri kröfur til stefnenda en að láta söluskoða fasteignina. Sú söluskoðun leiddi í ljós leka - og rakaskemmdir sem seljandi, stefnda Helga , tók að sér að gera við án nokkurra fyrirvara. Verður ekki talið að stefnendur hafi mátt sjá eða gera sér grein fyrir að orsakirnar væru umfangsmeiri eða að þau hafi vanrækt skoðunarskyldu sína. Að teknu tilliti til þess að um mjög nýlega fasteign var a ð ræða, sem samkvæmt söluyfirliti var lýst sem einu glæsilegasta einbýlishúsi á höfuðborgarsvæðinu, verður samkomulag um viðgerðir, sem gert var samhliða kaupsamningi um sömu fasteign, ekki skilið öðruvísi en svo að með því hafi stefnendur mátt ganga út fr á því að þau væru að kaupa gallalaust hús. Með samkomulaginu hafi stefnda Helga gefið loforð um viðgerð sem fæli í sér að komast fyrir bæði orsakir og afleiðingar raka og leka í húsinu. Skiptir engu í þessu sambandi að mati dómsins þótt ekki hafi verið vís að til samkomulagsins í kaupsamningi og ekki til kaupsamnings í samkomulagi, enda augljóst að samkomulagið var gert vegna kaupa á fasteigninni. 48 C. Í fyrirliggjandi matsgerð dómkvadds matsmanns, sem rakin er í kafla I að framan, kemur fram að rekja megi ors ök flestra raka - og lekavandamála í fasteigninni til frágangs inndreginna svala, ísetningar glugga og rennihurða og loks frágangs votrýma. Ekki er umdeilt í málinu að vinna við tilgreindan frágang hafi að mestu farið fram á árinu 2011. Frágangur glugga og rennihurðar Í málinu liggja fyrir teikningar hönnuðar af gluggakerfi fasteignarinnar, stimplaðar af byggingarfulltrúa þar sem tilgreint er að gluggakerfið sé af gerðinni Schüco. Ekki liggja fyrir aðrar teikningar af gluggakerfi í málinu. Björn Marteinsso n, dómkvaddur matsmaður, gaf skýrslu fyrir dóminum og staðfesti efni matsgerðar. Björn greindi frá því að um álglugga væri að ræða með miklum karmalengdum. Gluggafrágangi sé áfátt að því leyti að gluggarnir séu í raun of stórir fyrir múropið þannig að svig rúm til að ganga frá þéttingu kringum gluggana verði of lítið og því ekki unnt að þétta milli gluggakarms og steins svo að viðunandi geti talist. Alla jafna sé sett bútýlblaðka milli álkarms og steins en ekki hafi verið mögulegt að koma henni fyrir vegna s tærðar glugganna. Sú þétting sem hafi verið sett, þ.e. kíttistaumur, sé farin að gefa sig en erfitt hafi verið að koma henni fyrir til að tryggja gæði. Gluggar hefðu einnig þurft að sitja aftar í gluggabilinu. Matsmaður kvað viðgerðarkostnað í kostnaðaráæt lun taka mið af því að um galla væri að ræða en ekki eðlilegt slit þar sem ágallarnir væru langt umfram það. Í skýrslu fyrir dómi kom fram hjá hönnuði hússins, stefnda Guðna Tyrfingssyni, að hann hafi leitað til framleiðandans Schüco og fengið teikningar þ aðan varðandi glugga fasteignarinnar en þar væri gert ráð fyrir 30 mm minni gluggum miðað við gluggaop til að tryggja frágang með forsvaranlegum þéttingum. Gluggar í fasteigninni séu hins vegar ekki af gerðinni Schüco og augljóst af frágangi að þeir hafi e kki verið settir upp af slíkum fagmönnum. Stefndi Ómar Steinar Rafnsson kvaðst ekki hafa komið að samsetningu eða ísetningu glugga heldur hafi vitnið Sævar, eiginmaður stefndu Helgu, samið við íslenskan aðila, sérfræðing á þessu sviði, um samsetningu innf luttra gluggaeininga svo og ísetningu glugga og rennihurða. Aðspurður um hvort gluggar hafi verið það stórir að ekki hafi verið 30 mm bil í gluggaopi kvað stefndi Ómar bilið vera 15 mm samkvæmt upplýsingum Smellinn en það geti verið frá 8 - 15 mm. Stefndi Óm ar kvaðst þó fyrst og 49 fremst hafa talið vera vandamál hve gluggarnir voru framarlega í veðurkápunni og hafa óskað eftir því við stefnda Guðna að breyta því en Guðni hafi neitað því. Vitnið Sævar Jónsson bar fyrir dómi að hann hafi ráðið íslenskan aðila um samsetningu innfluttra gluggaeininga, sem hafi átt að vera ódýrari en Schüco gluggar, sem og ísetningu þeirra en gluggar fasteignarinnar væru viðurkenndir fyrir íslenskar aðstæður. Aðspurður um leka í svefnherbergi kvað Sævar hafa dropað þar í brjáluðu ro ki sem þau hjónin hafi látið gera við og ekki orðið vör við aftur. Að mati dómsins þykir leitt í ljós með vísan til framburða stefnda Ómars og vitnisins Sævars Jónssonar að af hálfu stefndu Helgu sem byggingaraðila hafi verið ákveðið að kaupa glugga í húsi ð sem ekki voru þeirrar tegundar sem hönnuður fasteignarinnar hafði gert ráð fyrir í samþykktum teikningum af gluggakerfinu. Það hafi verið gert án samráðs og samþykkis hönnuðar. Þá þykir sannað, með vísan til matsgerðar, að frágangi glugganna sé verulega ábótavant og ekki í samræmi við hönnunargögn. Að því leyti stenst fasteignin ekki kröfur um gæði og búnað í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002, auk þess sem dómurinn telur samkomulag um viðgerðir fela í sér að komast hafi átt fyrir raka í fasteigninni sem ekki sé unnt nema með þeim viðgerðum á gluggum sem matsgerð tilgreinir. Þar að auki ber stefnda Helga sem byggingaraðili ábyrgð samkvæmt 1. mgr. 15. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sem tóku gildi 1. janúar 2011, á því að við hönnun, byggingu og rekstur mannvirkis sé farið að kröfum laganna og reglugerða. Ber stefna Helga því ábyrgð á þessum ágalla sem byggingaraðili og seljandi fasteignarinnar. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. skipulags - og byggingarlaga nr. 73/1997, sem voru í gildi mestan hluta byggingartíma fasteignarinnar, og 32.2 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, skyldi byggingarstjóri bera ábyrgð á því að byggt væri í samræmi við samþykkta uppdrætti, lög og reglugerðir, þ. á m. 118. gr. sömu reglugerðar um að tryggt skuli að framkvæmdir séu með tæknil ega og faglega fullnægjandi hætti. Ábyrgð byggingarstjóra við byggingarframkvæmdir felst ekki aðeins í þeim atriðum sem greinir í 3. mgr. 51. gr. og rakin eru hér að framan, heldur ber byggingarstjóra einnig skylda til að hafa yfirumsjón með þeim framkvæmd um sem hann stýrir og að framkvæmdir séu tæknilega og faglega fullnægjandi. Í þessu sambandi verður ekki framhjá því litið að stefndi Ómar er sérfróður aðili á sviði byggingarframkvæmda, enda starfað við húsbyggingar um þriggja áratuga skeið og því aðili sem á að kunna skil á reglum um byggingarframkvæmdir, sérstaklega í þeirri aðstöðu þegar eigandi er ekki sérfróður. 50 Sambærilegt ákvæði og 3. mgr. 51. gr. er að finna í 5. mgr. 29. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sem höfðu tekið gildi 1. janúar 2011 en gluggar voru settir í fasteignina á því ári. Eins og lýst er í matsgerð eru miklir ágallar á frágangi glugga og svaladyra sem að mati dómsins eru stórfelld mistök sem ekki hefðu átt að dyljast stefnda Ómari sem byggingarstjóra. Gluggakerfið var heldur ekki í samræmi við samþykkt hönnunargögn sem einn ig verður metið byggingarstjóra til stórfelldrar vanrækslu. Gögn málsins bera ekki með sér að úttekt hafi farið fram á þéttni og vatnsheldni glugga en af skýrslu stefnda Ómars verður ekki önnur ályktun dregin en að hann hafi tekið fullan þátt í frágangi gl ugga hússins og haft umsjón með þeim þætti. Hefur stefndi Ómar fellt á sig skaðabótaábyrgð með ólögmætri og saknæmri vanrækslu á framangreindum skyldum. Þar sem fyrir liggur að ekki var farið eftir samþykktum hönnunargögnum verður stefndi Guðni sýknaður a f þessum kröfulið. Frágangur svala Umfangsmestu raka - og lekaummerki í fasteigninni má samkvæmt matsgerð rekja til frágangs svalagólfa og frárennslisrenna. Þar kemur m.a. fram að svalagólf hinna ýmsu svala fasteignarinnar halli ekki frá húsinu eins og venj a er hérlendis og vatn komist ekki fram af svalabrúninni, þetta sé jafnframt í andstöðu við ákvæði byggingarreglugerðar. Þá sé allur frágangur inndreginna svala þannig að lítil vörn sé til - concr til að geta uppfyllt kröfu byggingarreglugerðar. Matsmaður bar í skýrslu fyrir dómi að hjá byggingarfulltrúa hefðu verið nánast eingöngu aðalteikningar en deiliteikningar hafi verið af skornum skammti. Teikning hönnuðar af frágangi sv alagólfs og Aco Drain rennum inndreginna svala á efri hæð, er meðal gagna málsins og er gerð grein fyrir henni í matsgerð. Meðal gagna málsins er einnig önnur teikning af frágangi svala sem í matsgerð er sögð vera tillaga að frágangi hönnuðar til B.M. Vall ár. Matsmaður kvaðst hafa haldið að svo væri en hann hafi spurt sérstaklega á matsfundum hvort unnið hafi verið eftir síðarnefndu teikningunni en enginn viljað svara því. Raunverulegur frágangur hafi hvorki verið í samræmi við teikningu hönnuðar né teiknin gu á mynd nr. 11, sem hafi leitt til þess að einangrunarlagið hafi verið svo þétt upp að veðurkápu að illmögulegt væri að vatnsþétta að burðarvegg. Aco Drain rennur hafi því staðið við vegginn í stað þess að renna undir veðurkápuna og efri rakavarnardúkur komist ekki að klemmilista því að hann liggi fyrir ofan hann. Því sé 51 opin leið fyrir vatn og raka. Klemmilisti, sem eigi að vera 15 cm ofan við vatnsvarnarlag, sé fyrir neðan það og því allt of neðarlega. Ekki sé nægilegt að nota kítti. Matsmaður sagði ótv írætt að sandur hafi verið settur í einangrunarblöndu, bæði hafi verið korn í blöndunni sem ekki sé sement auk þess sem ekki væri unnt að gera blönduna nema með sandi því að sementið eitt og sér bindi ekki plastkúlurnar. Þá sagði matsmaður fjarri lagi að e inangrunargildið væri 10 - 15% minna en hefðbundinnar þakeinangrunar. Aðspurður bar matsmaður að hafi byggingarstjóri notað einangrunarlagið til að gera vatnshalla hafi það misheppnast. Erfitt sé að mynda vatnhalla með þeirri einangrun sem var notuð en unnt sé að skera halla í tilbúna einangrun eins og gert hafi verið ráð fyrir af hönnuði. Svalagólfið haldi ekki vatni því að vatn komist fram hjá efsta vatnsvarnarlagi. Matsmaður kvaðst ekki hafa mælt vatnshalla en það hafi verið augljóst að enginn vatnshalli v æri á svölum því að þar hafi verið pollar. Matsmaður kvað það ekki vera úrslitaatriði varðandi raka og leka, sem komið hafi í ljós við rakaprófun, hvort lok hafi verið á tækjarými við heitan pott. Vandamálið sé fyrst og fremst ófullnægjandi svalafrágangur og hafi það haft áhrif við rakaprófun að ekki væri lok á tækjarými þýði það að vatnsþéttilagið þar sé ekki í lagi. Stefnandi Herdís Dröfn bar að rakaprófun hafi verið framkvæmd af Verkþingi og staðið yfir í tvo eða þrjá daga með því að vatnsúðari ofan á h eitum potti hafi úðað vatni yfir svalirnar. Lok hafi verið á tækjarými við pott allan tímann en prófunin hafi verið stöðvuð vegna mikils leka inn á ganggólf við svaladyr. Stefndi Guðni Tyrfingsson hönnuður kvað frágang svala ekki hafa verið í samræmi við s amþykkt hönnunargögn frá sér enda komi það fram í matsgerð. Þá staðfesti stefndi Guðni að teikning í matsgerð, mynd 11, sem þar er sögð stafa frá stefnda, sé ekki teikning frá sér, heldur teikning frá BM Vallá/Smellinum. Stefndi kvað svalir ekki hafa átt a ð halla inn að húsi heldur hafi þær átt að halla frá húsi. Aco Drain rennur hafi aðeins átt að taka við vatni af slagveðri sem renni af gluggum og við snjóbræslu, ásamt því að hafa fall út af svölum. Stefndi kvaðst hafa sett einn hæðarkóta við Aco Drain re nnur. Það hafi síðan verið á verksviði steypuverkfræðinga að gera grein fyrir halla að niðurfalli á verkfræðiteikningum. Á svölum við borðstofu hafi átt að vera opið stálhandrið en ekkert gler auk þess sem hönnun hafi gert ráð fyrir 10 - 12 mm bili milli gle rja á öðrum svölum þar sem vatn hafi átt útgönguleið. Stefndi Guðni kvaðst ekki hafa fengið neinar beiðnir frá vitninu Sævari Jónssyni eða stefnda Ómari um að breyta teikningum og hönnun, þar með talið að breyta halla 52 svala, að hækka veðurkápu útveggja fa steignarinnar, að breyta heitum potti og frágangi hans, að breyta á baðherbergi eða að kítta á milli glerja á svölum. Uppsetning og frágangur á heitum potti hafi alls ekki verið í samræmi við hönnun, pottveggir hafi átt að vera samsteyptir með steyptri plö tu hússins og frágangur átt að tryggja að ef leki kæmi í niðurfall væri það einangrað á svæði sem væri inni í pottinum og gæti aldrei leitað niður. Potturinn hafi hins vegar verið byggður eftir á, þegar búið var að ganga frá svalagólfinu, og hvíli á stálte inum sem hafi verið reknir niður í plötuna en af þeim sökum komist vatn alls staðar. Stefndi Ómar Steinar Rafnsson byggingarstjóri staðfesti í skýrslu sinni fyrir dómi að ekki hafi verið farið eftir teikningum eða efnisvali hönnuðar við frágang svala faste ignarinnar. Húsasmíðameistari fasteignarinnar hafi komið með hugmynd að einangrunarlagi, sem stefndi kvaðst ekki hafa notað áður, og sagt að blandan hefði u.þ.b. 10 - 12% minna einangrunargildi en venjuleg þakeinangrun. Stefndi kvað blönduna aðeins hafa veri ð gerða úr sementi og frauðplaskúlum en engum sandi hafi verið bætt í, eins og segi í matsgerð. Stefndi kvaðst aðspurður ekki hafa óskað eftir datablöðum eða öðrum gögnum sem sýndu fram á einangrunargildið og að hann hafi aðeins verið með teikningar um sta ðsetningar á niðurföllum, en engar teikningar að einangrun, þakhalla og almennum frágangi svala. Þakhalli hafi verið búinn til á staðnum með því að þynna einangrunina til að halla að niðurföllum. Einangrunarþykkt plötunnar hafi, með ásteypulagi með hita - o g kíttað og gengið frá efsta þéttilagi upp við stein við burðarlag en hönnuður hafi neitað því. Stefndi kvaðst fullviss um að aðalástæða leka, sem hafi komið í ljós vi ð rakaprófun, hafi verið að tækjarými við heitan pott hafi staðið opið meðan úðað var yfir svalirnar og þá hafi vatn komist inn með rörum og leiðslum. Stefndi kvaðst ekki hafa verið viðstaddur rakaprófun en vitnið Sævar Jónsson hafi greint frá því á matsfu ndi að tækjarýmið hafi verið opið. Stefndi Ómar bar einnig að hönnuður hefði margoft hafnað beiðnum um að láta svalir halla frá húsi. Stefndi kvaðst hafa þurft að kítta á milli rúða á svalahandriðum til að koma í veg fyrir að rúðurnar færu á mis að ofan, e n kvaðst ekki muna hvort það hafi verið með samþykki hönnuðar. Þá kvað stefndi Ómar hönnuðinn, stefnda Guðna, hafa samþykkt breytingar á hönnun og frágangi á heitum potti samkvæmt tillögum frá sér. Vitnið Sævar Jónsson kvaðst oft hafa hreinsað stóru svalir nar með pottinum með háþrýstidælu en aldrei hafa séð vatn eða raka í húsinu við það. Aðspurður hvort 53 tækjarými við pottinn hafi verið opið við vatnsprófun kvað Sævar sig minna að það hafi verið bæði opið og lokað en hann muni það ekki nógu vel til að geta fullyrt um það. Sævar kvaðst muna að byggingarstjóri hafi rætt um að breyta ýmsum hlutum og vitnið rætt við hönnuð um atriði sem vitnið var sammála byggingarstjóra um, en hönnuður ekki samþykkt það. Sævar kvaðst aðeins hafa vitað um leka tengdan heitum pot ti, sem hafi komið fram í bílskúr. Vitnið kannaðist ekki við sögu um rakavandamál tilgreind í söluskoðun Frumherja. Leki í borðstofuhorni hafi ekki komið í ljós fyrr en síðar. Í gögnum málsins, sem einnig er fjallað um í matsgerð, liggja fyrir teikningar hönnuðar að frágangi svala og Aco Drain rennum þar sem m.a. er gerð grein fyrir einangrun svalanna. Þá liggja fyrir teikningar hönnuðar af svölum og svalahandriðum. Af þeim má glöggt sjá að ekki átti að vera gler á svölum út frá borðstofu auk þess sem sýnt er 10 mm bil milli glerja annarra svala. Ekki er í gögnum málsins að sjá teikningar hönnuðar af svalahalla en fyrir liggur teikning Verkfræðistofu Þráins og Benedikts (P203) þar sem þakhalli er tilgreindur 2% Í matsgerð og gögnum málsins er ekki að finna teikningu hönnuðar sem sýnir svalahalla að húsi. Að mati dómsins er staðfest í matsgerð, skýrslu matsmanns fyrir dómi, svo og skýrslu stefnda Ómars fyrir dómi, að ekki var farið eftir samþykktum hönnunargögnum við efnisval og frágang inndreginna svala með heitum potti en enginn vatnshalli er á þeim svölum. Þá var halli annarra svala látinn vera að húsi í stað þess að halla frá húsi og kíttað milli glerhandriða, sem ekki er í samræmi við hönnunargögn. Samkvæmt matsgerð er einangrun inndreginna svala úr öðr u og lélegra efni en hönnun gerði ráð fyrir auk þess sem þykkt einangrunar uppfyllir ekki kröfur byggingarreglugerðar og frágangi vatnsvarnarlags er svo ábótavant að svalagólf er ekki vatnshelt. Staðfest var fyrir dóminum að ekki var farið eftir teikningu stefnda Guðna við ofangreinda framkvæmd og er það rangt í matsgerð að teikning (mynd 11) stafi frá honum. Stefndi Ómar tók ákvörðun um að víkja frá hönnun varðandi einangrun og frágang svala og Aco Drain renna, auk þess að láta svalir halla að húsi en í gö gnum málsins er ekki að finna fyrirmæli um það atriði. Stefnda Ómari bar sem byggingarstjóra að fara yfir þennan óvenjulega halla svalanna með hönnuði áður en ráðist var í slíka framkvæmd en ekkert í gögnum málsins bendir til að það hafi verið gert. Þá er stefndi Ómar sérfróður eins og rakið er hér að framan. Hefur stefndi Ómar fellt á sig skaðabótaábyrgð með ólögmætri og saknæmri vanrækslu á skyldum sínum samkvæmt 3. mgr. 51 gr. þágildandi laga nr. 73/1997. 54 Stefnda Helga ber einnig ábyrgð á framangreindum ágöllum sem byggingaraðili og seljandi fasteignarinnar þar sem fasteignin stenst ekki kröfur um gæði og búnað samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002. Þar sem fyrir liggur að ekki var farið eftir samþykktum hönnunargögnum verður stefndi Guðni sýknaður af þessum kröfulið. Borðstofugólf Ekki er fjallað sérstaklega um borðstofugólf í matsgerð fyrir utan að greint er frá því að rakamerki hafi fundist þar. Verður að telja viðgerð á borðstofugólfi leiða af göllum í gluggum og á svölum, sem stefndu Helga og Ómar bera ábyrgð á, sbr. umfjöllun um þá galla að framan, sbr. og samkomulag um viðgerðir. Frágangur votsvæða í baðaðstöðu Í matsgerð eru staðfestar skemmdir í tveimur baðherbergjum sem stafa af því að gólfkverkar og jafnvel neðri hluti veggsvæða á votsvæðum eru e kki nægjanlega vatnsvarin þannig að vatn kemst í gifsveggina. Í öðru herberginu (svefnherbergisálma á 1. hæð) vanti vatnshalla á hluta votsvæðis gólfs sem auki enn á vatnsálag í gólfkverkum. Matsmaður benti á í skýrslu fyrir dómi að í raun væri enginn vat nslás á baðherbergi í svefnherbergisálmu og um væri að ræða sambland, þ.e. vatn sem komist inn frá svölum og leka vegna frágangs baðherbergja. Stefndi Ómar kvaðst hafa beðið vitnið Sævar um að tala við hönnuð um að taka flísalögn í sundur í hurðargati á b aðherbergi svefnherbergisgangs, því að annars myndi leka fram á gang. Hönnuður hafi neitað því en nokkrum vikum eftir að flutt hafi verið í húsið hafi Sævar beðið stefnda um að laga þetta vegna leka fram á gang. Engin gögn liggja fyrir í málinu þar sem hö nnun baðherbergja er sýnd. Sannað þykir með matsgerð að veggsvæði í baðherbergjum hafi ekki verið nægjanlega vatnsvarin og vatn því komist í gifsveggi auk þess sem enginn vatnshalli er á hluta gólfs á votsvæði. Stefnda Helga tók að sér viðgerð á baðherberg i á svefnherbergisgangi með samkomulagi um viðgerð og ber ábyrgð samkvæmt því. Þá verður að telja frágang á baðherbergi við hjónaherbergi leyndan galla, sem stefnendur gátu ekki gert sér grein fyrir við skoðun þar sem ekki var að sjá nein rakamerki á þeim tíma. Ber stefnda Helga ábyrgð á þessum ágöllum á grundvelli 18. gr. laga nr. 40/2002. Engin hönnunargögn varðandi baðherbergi liggja fyrir í málinu og af matsgerð verður ekki ráðið að um hönnunargalla sé að ræða. Verður stefndi Guðni því sýknaður af þess um kröfulið. 55 Einangrun neðan í útkragaða plötu Í matsgerð kemur fram að útkragaðar einingar í norðurvegg fasteignarinnar séu studdar af stálburðarvirki sem sé óvarið að utanverðu gegn eldi og umhverfisáhrifum og farið að tærast. Frágangur sé ekki í samræm i við byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr. 130.2. Matsmaður kvað í skýrslu fyrir dómi að teiknað hafi verið á hönnunarteikningu hvernig ætti að ganga frá stálbita í plötu, sem sé orðinn hluti af burðarvirki og þurfi því að vera tæringarvarinn. Það hafi h ins vegar ekki verið gert. Stefndi Ómar kvaðst ekki hafa tekið eftir því á sínum tíma að útkrögunin væri ófrágengin. Hann hafi haldið að þetta hefði komið frá verksmiðju í því horfi sem ætti að vera og ekki áttað sig á því að ætti eftir að eldvarnarverja h ann, enda auðvelt að komast að því eftir á. Hann kvað þennan frágang ekki skoðaðan í lokaúttekt en það hafi verið eiganda að ganga frá þessu. Fyrir liggur að frágangur var ekki í samræmi við hönnunargögn. Að mati dómsins er um ófrágenginn verkþátt að ræða sem ekki verður talinn vera á verksviði eða ábyrgð byggingarstjóra heldur eiganda fasteignarinnar. Hins vegar er þessi ágalli augljós við skoðun en af því leiðir að stefnendur geta ekki borið hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Af því le iðir að öll stefndu verða sýknuð af þessum þætti málsins. Peningaskápur Í matsgerð segir varðandi frágang við peningaskáp að ekki sé lokað loftþétt frá fyllingu undir húsinu og því komi ólykt frá rýminu. Matsmaður greindi frá því fyrir dómi að peningaská purinn sé mjög stífur í rýminu og aðeins u.þ.b. 10 - 15mm bil sem leiði til þess að rýmið lofti illa og þarfnist lagfæringar. Að mati dómsins er sannað með matsgerð að frágangur peningaskáps hafi verið óforsvaranlegur, auk þess sem ekki hafi verið unnt að g era sér grein fyrir því við skoðun. Seljanda, stefndu Helgu, bar að upplýsa væntanlega kaupendur um fráganginn enda hefur ástandið ekki getað dulist henni og ber hún því ábyrgð á því gagnvart stefnendum. Af framangreindu leiðir að stefndu Guðni Tyrfingsson og Vörður tryggingar hf. á grundvelli starfsábyrgðar hans eru sýknir af öllum kröfum stefnenda. Þarf því ekki að fjalla frekar um málsástæður þeirra. 56 D. Sýknukrafa stefnda Ómars á grundvelli fyrningar Stefndi Ómar byggir sýknukröfu einnig á því að kröfur stefnenda séu fyrndar þar sem fyrningarfrestur samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda hafi byrjað að líða þegar fasteignin komst á byggingarstig 5, sem hafi verið í septembe r 2011, og í síðasta lagi í febrúar 2015 þegar lokaúttekt fór fram. Stefnendur tefla því fram á móti að upphaf fyrningarfrests samkvæmt ákvæðinu sé þegar umfang tjóns liggi fyrir að einhverju marki. Það hafi verið þegar matsgerð lá fyrir 4. desember 2020 o g aldrei fyrr en minnisblað Hjalta Sigmundssonar lá fyrir 24. október 2019. Í þessu sambandi byggir stefndi á því að af 45. gr. laga nr. 40/2002 leiði að kaupandi eignar, þ.e. stefnendur, geti ekki öðlast betri bótarétt gegn þriðja aðila, svo sem bygginga rstjóra, en seljendur eignar áttu. Af því leiði að kröfur gegn stefnda Ómari og Verði tryggingum sem teljist fyrndar gagnvart seljendum eignar teljist einnig fyrndar gagnvart síðari kaupendum. Því er hafnað af dóminum að 45. gr. eigi við í máli þessu enda er ekki um sprangkröfu að ræða. Í 1. mgr. 45. gr. felst heimild kaupanda fasteignar til að beina kröfu vegna galla á fasteigninni að öðrum en þeim sem seldi honum og þá í sama mæli og sá gæti haft uppi slíka kröfu á hendur fyrri eiganda eða öðrum samnings aðila. Það er ekki staðan í þessu máli heldur er skaðabótakröfu beint að stefnda Ómari á sakargrundvelli og Verði tryggingum á grundvelli starfsábyrgðartryggingar. Samkvæmt 1. málslið 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 fyrnast skaðabótakröfur utan samninga á fjórum árum frá þeim degi er tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið og þann sem ábyrgð ber á því eða bar að afla sér slíkra upplýsinga. Í athugasemdum við frumvarp að lögum nr. 150/2007 kemur fram að skilyrði ákvæðisins um vitneskju tjónþola byg gist á tveimur þáttum, annars vegar vitneskju um tjónið og hins vegar vitneskju um þann sem ábyrgð ber á því. Fyrst þegar bæði skilyrðin séu uppfyllt byrji fyrningarfrestur kröfunnar að líða. Í ljósi þessa verður upphafstími fyrningar kröfu stefnanda að mi ðast við þann dag sem stefnendur fengu fyrst vitneskju um að þeim væri fært að leita fullnustu skaðabótakröfu sinnar. Miðað við framangreint telur dómurinn að upphaf fyrningar hafi fyrst getað byrjað að líða þann 24. október 2019. Er það álit dómsins að s tefnendur hafi ekki getað haft vitneskju um eða mátt gera sér grein fyrir að ástæður raka og leka væru þess eðlis að frágangi glugga og svala væri svo áfátt sem raun ber vitni og ekki í samræmi við 57 hönnunargögn og ákvæði byggingarreglugerðar. Þeim var því ekki fært að leita fullnustu skaðabótakröfu fyrr, enda hafði umfang ágallanna ekki komið fram. Upplýsingar um orsök raka og leka hafi ekki komið fram fyrr en með skýrslu Hjalta Sigmundssonar. Fyrir þann tíma gat fyrningarfrestur ekki byrjað að líða vegna á gallanna. Var krafan því ófyrnd þegar mál þetta var höfðað 20. maí 2021. Sýknukrafa stefnda Varðar trygginga hf. vegna starfsábyrgðar Stefndi Vörður tryggingar hf. hefur hafnað bótaskyldu samkvæmt ábyrgðartryggingu stefnda Ómars Steinars Rafnssonar. Stef ndi bendir á að ábyrgð félagsins geti aðeins byggst á skilmálum samkvæmt byggingarstjóratryggingu sem hafi verið í gildi á þeim tíma er atvik áttu sér stað auk þess sem krafan hafi verið fyrnd. Framkvæmdir við fasteignina [ ] hófust haustið 2008 og var eig nin skráð fokheld 15. september 2011. Lokaúttekt fór fram í febrúar 2015. Í 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997, sem voru í gildi er framkvæmdir hófust, segir að byggingarstjóri skuli hafa fullnægjandi ábyrgðartryggingu er gildi a.m.k. í fimm ár frá lokum fra mkvæmda sem hann stýrði. Stefndi Vörður tryggingar hf. upplýsti í tölvubréfi til lögmanns stefnenda 28. ágúst 2019 að stefndi Ómar hafi verið með starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu á tímabilinu 01.01.2004 - 19.10.2015 en frá árinu 2008 hafi tryggingin veri ð skráð á einstök verk. Samkvæmt vátryggingarskírteini því sem liggur fyrir í málinu var gildistímabil tryggingar 1. október 2010 til 30. september 2011 og var vátryggingarfjárhæð í hverju tjónsatviki 10.813.752 krónur, sem skyldi miðast við vísitölu byggi ngarkostnaðar, 497,0, og breytast í samræmi við hana. Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. laga nr. 73/1997 fer um umboð og ábyrgð byggingarstjóra eftir samningi hans við eiganda fasteignar. Ekki liggur fyrir í gögnum málsins hvort stefndi Ómar hafi stýrt framkvæmdum eftir 30. september 2011 en því er haldið fram að hann hafi verið byggingarstjóri eignarinnar á árunum 2009 - 2011. Í gr. 33.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 segir að lok framkvæmda miðist við dagsetningu lokaúttektar. Stefnendur byggðu á því í málflutni ngi að ákvæði 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda ætti einnig við um ábyrgð stefnda Varðar trygginga hf. og að ekki væru liðin fjögur ár frá því að stefnendur fengu nauðsynlegar upplýsingar um tjónið. Í 51. gr. laga nr. 73/1997 er e kki vísað til þess að skaðabótaábyrgð byggingarstjóra fyrnist samkvæmt ákvæðum laga um fyrningu kröfuréttinda, en sú tilvísun kemur inn í 29. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, sem kom í stað 51. gr. laga nr. 73/1997. Þá kemur fram í 8. gr. skilmála trygging arinnar að bætur greiðist ekki ef 58 afleiðingar koma í ljós fimm árum eftir lokaúttekt á mannvirki því, sem vátryggður annaðist byggingarstjórn á og ábyrgð hans tekur til, sbr. 53. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Að mati dómsins ber að líta svo á að þ ótt ábyrgð byggingarstjóra sjálfs fari nú skýrlega eftir ákvæðum laga um fyrningu kröfuréttinda sé ábyrgð tryggingarfélags á mögulegu tjóni eftir sem áður óbreytt og bundin við fimm ár frá lokum þeirra framkvæmda sem byggingarstjóri stýrði, sbr. framangrei nt. Ákvæði 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007 geta því ekki komið til skoðunar um ábyrgð stefnda Varðar trygginga hf. að mati dómsins, um þennan þátt málsins. Af því leiðir að ábyrgð stefnda Varðar trygginga hf. féll úr gildi í febrúar 2020, þegar fimm ár vo ru liðin frá lokaúttekt, sem leiðir til sýknu félagsins. E. Tjónstakmörkunarskylda, eigin sök, tómlæti Stefndi Ómar byggir á því að stefnendum hafi borið að takmarka tjón sitt með því að halda eftir hærri fjárhæð af kaupverði en 6 milljónum króna sem þau hafi haft ástæðu og möguleika á að gera. Er því haldið fram að það feli í sér vanefnd gagnvart stefnda og stefnda Verði tryggingum. Ekki lá annað fyrir í mars 2019 en skýrsla Frumherja og mat um að viðgerðarkostnaður væri á bilinu 4 - 5 milljónir króna a uk þess sem stefnda Helga hafði tekið að sér að gera við fasteignina og afhenda hana gallalausa. Hefur það engin áhrif á ábyrgð stefnda Ómars sem byggingarstjóra á grundvelli sakar, að stefnendur hafi ekki haldið eftir hærri fjárhæð af kaupverði eignarinna r og er þessari málsástæðu því hafnað. Í kafla D hér að framan er því hafnað af dóminum að 45. gr. laga nr. 40/2002 eigi við í málinu. Af því leiðir jafnframt að stefnendur voru ekki bundin af fresti samkvæmt 48. gr. sömu laga. Þótt svo hefði verið er það mat dómsins að tilkynning hafi verið send innan sanngjarns frests en stefnendur upplýstu stefndu í bréfi 2. september 2019. Minnisblað Hjalta Sigmundssonar lá fyrir 24. október 2019, óskað var eftir mati dómkvadds matsmanns í febrúar 2020 og matsgerð lá fy rir í desember sama ár. Send voru kröfubréf 17. desember 2020 en stefndi Vörður tryggingar hf. hafnaði bótaskyldu 31. mars 2021 og var ál þetta var höfðað í maí 2021. Verður miðað við framangreint heldur ekki fallist á að stefnendur hafi sýnt tómlæti gagn vart stefndu. Þá er hafnað þeirri málsástæðu stefnda Ómars að ekki sé unnt að krefja hann um greiðslu umfram hámark ábyrgðartryggingar hjá Verði tryggingum þar sem ábyrgðartrygging sé til staðar og ósannað að 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga sé uppfyllt. 59 Síða stnefnda ákvæðið vísar til 1. og 2. mgr. 19. gr. laganna, sem varðar tjón sem munatrygging eða rekstrarstöðvunartrygging tekur til og á því ekki við í málinu. Að sama skapi fellst dómurinn ekki á að eðlilegt sé að lækka bótafjárhæð eða fella niður á grund velli 24. gr. sömu laga þar sem um stórfellt gáleysi stefnda Ómars er að ræða. Jafnframt er því hafnað að 2. mgr. 19. gr. leiði til lækkunar bótaábyrgðar stefnda Ómars á þeim grundvelli að hann hafi verið starfsmaður S.Ó. verktaka þar sem Ómar Steinar Rafn sson er sagður vera hið vátryggða í vátryggingarskírteini en S.Ó. byggingarverktaki sé meðvátryggður. F. Eins og áður greinir öfluðu stefnendur matsgerðar dómkvadds matsmanns og hefur því mati ekki verið hnekkt. Það dregur ekki úr gildi matsgerðar að mat i dómsins að matsmaður hafi fengið sérfræðing til að skoða gluggakerfið eins og haldið er fram af stefnda Ómari. Sá aðili staðfesti að ekki væri um Schüco glugga að ræða sem er óumdeilt í málinu og því verður ekki séð að nokkru hefði varðað að upplýsa aðil a sérstaklega um þetta atriði. Ekkert hefur komið fram í málinu um að matsmaður hafi ekki þekkingu til að meta hvernig frágangi glugga hafi verið háttað. Það er álit dómsins, sem skipaður er sérfróðum meðdómsmanni, að leggja beri framangreinda matsgerð til grundvallar. Í matsgerð er fjallað um nauðsynlegar úrbætur til að bæta úr þeim göllum sem eru á fasteigninni og þær kostnaðarmetnar en fjárhæðum og kostnaðarliðum hefur ekki verið mótmælt. Er fallist á með matsmanni að heildarkostnaður vegna þessara úr bóta nemi 30.279.500 krónum. Við ákvörðun bótafjárhæðar er til þess að líta að samkvæmt matsgerð er kostnaður við efni metinn 9.926.750 krónur og vinnuliður metinn 20.352.750 krónur, þar af 4.884.660 krónur vegna virðisaukaskatts af vinnu. Er það ekki rétt fjárhæð heldur nemur virðisaukaskattur af vinnulið 3.939.242 krónum. Eigandi fasteignar gat endurkrafið ríkissjóð á þeim tíma sem málið var höfðað um 100% endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu á verkstað og dregst sú fjárhæð að fullu frá dæmdum skaða bótum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 2. desember 2021 í máli nr. 26/2021. Samkvæmt framangreindum málsúrslitum nemur viðgerðarkostnaður allra matsliða samkvæmt matsgerð, utan matsliðar nr. 9, samtals 28.904.500 krónum, en frá þeirri fjárhæð dregst v irðisaukaskattur vegna vinnuliða, 3.752.952 krónur. Ber stefndu Helgu því að greiða stefnendum 25.151.548 krónur. Sá kostnaður sem stefndi Ómar ber ábyrgð á gagnvart stefnendum, eru allir matsliðir sem hann er krafinn um, utan matsliðar 60 nr. 9, samtals 24.3 01.325 krónur, en frá þeirri fjárhæð dregst virðisaukaskattur vegna vinnuliða, 3.128.337 krónur. Ber stefnda Ómari því að greiða stefnendum óskipt ásamt stefndu Helgu 21.172.987 krónur. Er fallist á það með stefnda Ómari að kostnaður við öflun matsgerðar t eljist til málskostnaðar og geti því ekki talist vera hluti bótakröfu stefnenda. Eins og áður greinir eru stefndi Guðni og Vörður tryggingar hf. sýknir af kröfum stefnenda. Það skilyrði fyrir því að fasteign teljist gölluð í skilningi 18. gr. að ágallar rý ri verðmæti hennar sem nokkru varði hefur verið skýrt þannig að ágallarnir, eða öllu heldur kostnaður við úrbætur eða verðmætarýrnun fasteignar af þeim völdum, nemi að lágmarki tilteknu hlutfalli af verðmæti hennar. Tjón stefnenda vegna galla á fasteigninn i nemur samkvæmt framansögðu alls 25.151.548 krónum og telst því hafa rýrt verðmæti fasteignarinnar um 9,2%. Samkvæmt dómaframkvæmd, sbr. áður tilvitnaðan dóm Hæstaréttar, geta rök hnigið að því að miða beri við lægra hlutfall en 10% þar sem um er að ræða tiltölulega nýlega fasteign. Í ljósi þess að fasteignin [ ] varð fokheld í september 2011, aðeins hafði verið búið í henni í sjö ár og hún því tiltölulega nýleg við sölu, verður að mati dómsins að telja að ágallarnir hafi rýrt verðmæti hennar svo nokkru va rði í skilningi 18. gr. laga nr. 40/2002. Þar að auki gerði stefnda Helga samkomulag um viðgerðir við stefnendur á ágöllum samhliða sölu sem eins og áður segir verður túlkað þannig að viðgerðir hafi átt að ná til orsaka og afleiðinga leka og raka. Stefndi Ómar byggir á því að draga beri frá bótafjárhæð 6.000.000 króna sem stefnendur héldu eftir af kaupverði. Af hálfu stefndu Helgu var ekki byggt á þessari málsástæðu í greinargerð en byggt var á þessu við munnlegan málflutning. Stefnendur gerðu ekki grein f yrir því í stefnu á hvaða grundvelli því væri haldið fram að ekki bæri að draga þá fjárhæð frá. Í munnlegum málflutningi var því haldið fram að þar sem ekki væri gerð krafa um útgáfu afsals af hálfu stefnenda væru ekki rök til að lækka bótakröfu, auk þess sem sú greiðsla eigi aðeins við um lögskipti stefnenda og stefndu Helgu og varði aðeins uppgjör við afsalsgerð. Að mati dómsins er fallist á það með stefnendum að þar sem ekki er krafist afsals fyrir eigninni komi ekki til álita að draga frá dæmdum skaðabó tum þá greiðslu sem stefnendur hafa haldið eftir af kaupverði, auk þess sem þeir fjármunir varða ekki stefnda Ómar sem byggingarstjóra. Upphafstíma vaxta og vaxtakröfu hefur ekki verið mótmælt og verða vextir og dráttarvextir því dæmdir eins og krafa er ge rð um og í dómsorði greinir. 61 Stefnendum bar nauðsyn til að afla matsgerðar en ekki álits Hjalta Sigmundssonar. Að því gættu, með hliðsjón af úrslitum svo og eðli og umfangi máls þykir málskostnaður hæfilega ákveðinn 4.950.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til kostnaðar við matsgerð en ekki til virðisaukaskatts. Í ljósi málsúrslita verða stefnendur dæmd til að greiða stefnda Guðna Tyrfingssyni og Verði tryggingum hf. málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 2.080.000 krónur og hefur þá ekki verið teki ð tillit til virðisaukaskatts. Eftir niðurstöðu málsins þykir rétt að málskostnaður vegna þess hluta málsins sem varðar starfsábyrgðartryggingu Ómars Steinars Rafnssonar falli niður milli stefnenda og stefnda Varðar trygginga hf. María Thejll héraðsdómari, sem dómsformaður, kveður upp dóm þennan, ásamt meðdómsmönnunum Ástríði Grímsdóttur héraðsdómara og Gústaf Vífilssyni, byggingarverkfræðingi. Dómsformaður tók við meðferð málsins 1. október 2021 en hafði fram að því engin afskipti af meðferð þess. Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 fyrir uppkvaðningu dómsins. DÓMSORÐ: Stefnda Helga Daníelsdóttir greiði stefnendum, H erdísi D röfn Fjeldsted og Sævari Péturssyni, 25.151.548 krónur, þar af óskipt með Ómari Steinari Rafnssyni 21.172.987 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 17. janúar 2021 til greiðsludags. Stefndi Guðni Tyr fingsson er sýkn af öllum kröfum stefnenda. Stefndi Vörður tryggingar hf. er sýkn af öllum kröfum stefnenda. Stefndu Helga Daníelsdóttir og Ómar Steinar Rafnsson greiði stefnendum óskipt 4.950.000 krónur í málskostnað. Stefnendur greiði Guðna Tyrfingssyni og Verði tryggingum hf. 2.080.000 krónur í málskostnað. Málskostnaður milli stefnenda og stefnda Varðar trygginga hf. vegna Ómars Steinars Rafnssonar fellur niður. María Thejll Ástríður Grímsdóttir Gústaf Vífilsson