Héraðsdómur Reykjavíkur Dómur 10. maí 2022 Mál nr. E - 1915/2021 : A og B ( Gunnar Ingi Jóhannsson lögmaður ) g egn C og D ( Guðbjarni Eggertsson lögmaður ) Dómur 1 Mál þetta, sem tekið var til dóms 31. mars 2022, höfðuðu A og B , [...] , með stefnu birtri 22. mars 2021, á hendur C og D , [...] , til greiðslu skaðabóta vegna galla á fasteign. 2 Endanleg dómkr afa stefnenda í málinu er sú, að stefndu greiði stefnendum sameigi nlega 1. 052.860 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 28/2001, frá 15. f ebrúar 2021 og til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefndu verði sameiginlega dæmd til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu vegna reksturs málsins , að teknu tilliti til skyldu þeirra til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun lögmanns síns . 3 Stefndu krefjast aðallega sýknu af öllum kröfum stefnenda en til vara að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega. Þá er þess krafist að stefn endur verði s ameiginlega dæmd til greiðslu málskostnaður stefnd u að skaðlausu, að teknu tilliti til skyldu stefndu til að greiða virðisaukaskatt af málflutningsþóknun lögmanns síns. Málsatvik 4 Stefnendur eru þinglýstir eigendur fasteignarinnar [...] , Reykjavík, sem er i nnflutt kanadískt timburhús, parhús , á tveimur hæðum . Eignina keyptu þau með kaupsamningi 13. júlí 2017 af fólki sem hafði keypt eignina af stefndu með kaupsamningi 8. maí 2015. Afhendingardagur eignarinnar var samkvæmt kaupsamningi stefnenda og seljenda eignarinnar 1. október 2017 eða fyrr. Afhendingardagur eignarinnar í lögskiptum stefndu , sem keypt höfðu eignina í mars 2009, og þeirra aðila sem keyptu af þeim og seldu síðar stefnendum var 6. m aí 201 5. 2 5 Stefnendur segjast hafa tekið eftir sprungum í vegg jum við loft á efri hæð hússins sumarið 2019 , um tveimur árum eftir kaup þeirra á húsinu . Þau hafi áttað sig á því við nánari skoðun að gólfið á efri hæðinni væri farið að síga. Þau hafi þó ekki gert sér grein fyrir orsökunum, en eftir að hafa kynnt sér má lið nánar , sem og forsögu hússins , hafi þau komist að því að gerðar hefðu verið breytingar á eigninni á meðan hún var enn í eigu stefndu. Eldhús og þvottahús hefðu verið færð til, tveir veggir verið fjarlægðir á neðri hæð og baðherbergi á efri hæð breytt. Ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessum breytingum, sem hafi verið gerðar án samþykkis burðarvirkissérfræðings. 6 Stefnendur leituðu í framhaldi af þessu til verkfræðistofunnar EFLU og fengu að eigin sögn burðarþolssérfræðing til að taka breyting arnar út. Í skýrslu EFLU , dags. 17. d esember 2019, kemur fram að alls ekki hafi mátt fjarlægja annan vegginn á neðri hæðinni, þar sem hann hafi gegnt hlutverki burðarveggs, þ.e.a.s. verið hluti af burðarvirki hússins. Veggurinn hafi verið stoð fyrir gólfbi ta. Var það niðurstaða sérfræðing s EFLU að endurbyggja þyrfti vegginn eða koma fyrir burðarbita undir gólfinu. 7 Samkvæmt stefnu tilkynntu stefnendur stefndu í janúar 2020 um niðurstöðu EFLU og sendu þeim skýrslu EFLU. Í málinu liggur sömuleiðis frammi tölvu póstur, sem er ódagsettur, þar sem fram kemur meðal annars að til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og hættu þyrfti að ráðast í mjög kostnaðarsamar aðgerðir, þ.á m. að lyfta gólfinu og koma upp stálbita og súlu til styrkingar. Þá þyrfti að fá fagmann ti l að taka út eldhús og þvottahús og teikna það upp til að fá teikningar samþykktar. Loks þyrfti að ráðast í viðgerðir á efri hæð hússins, nánar tiltekið á veggjum þar sem sprungur hefðu myndast. Var enn fremur óskað eftir því að stefndu tækju á sig allan k ostnað sem kynni að falla á stefnendur vegna þessa. 8 Stefndu svöruðu erindi stefnenda með tölvupósti, sem einnig liggur frammi í málinu. Pósturinn er einhverra hluta vegna ódagsettur, en í stefnu segir að hann hafi borist stefnendum nokkru síðar . Í tölvupó stinum hafna stefndu því að um burðarvegg hafi verið að ræða samkvæmt teikningu. Þá sé þetta ekki heldur burðarveggur samkvæmt skýrslu EFLU. Í póstinum er sömuleiðis greint frá því að áður en hafist hafi verið handa við breytingar á sínum tíma hafi verið kannað hvort sækja þyrfti um byggingarleyfi, en þau svör fengist í samtali við byggingarfulltrúa að svona framkvæmdir væru undanþegnar byggingarleyfi samkvæmt byggingarreglugerð. 3 Lokaúttekt hafi sömuleiðis farið fram á húsinu eftir umræddar breytingar og á n athugasemda af hálfu byggingarfulltrúa. Erindinu var í samræmi við það hafnað. 9 Lögmaður stefnenda ritaði stefndu bréf, dagsett 11. maí 2020 , þar sem leitast var við að færa rök fyrir því að staðhæfingar stefndu í framangreindum svarpósti til stefnenda v æru rangar. Voru þá liðin rúm fimm ár frá því að stefndu afhentu eignina þeim sem áttu hana á milli stefnenda og stefndu. Rök voru meðal annars færð fyrir því að afla hefði þurft byggingarleyfis fyrir framangreindum framkvæmdum, að byggingarfulltrúa hefði ekki verið kunnugt um nefndar breytingar á húsinu og engin úttekt hefði farið fram á þeim. Þá var því lýst að stefnendur teldu húsið gallað í skilningi laga nr. 42/2000 um fasteignakaup, og það hefði rýrt verðgildi þess verulega. Kröfunni væri beint að ste fndu á grundvelli 45. gr. sömu laga (sprangkrafa). Loks segir í bréfinu Með bréfi þessu er skorað á ykkur að ganga til samninga við umbj. mína um bætur vegna galla. Að öðrum kosti er umbj. mínum nauðugur einn sá kostur að láta meta ágallana til fjár og ger a í framhaldinu kröfu um bætur , auk þess kostnaðar sem þá hefur fallið til við, þar á meðal kostnað af matsgerð og lögmannsaðstoð . 10 Stefndu svöruðu bréfi lögmanns stefnenda með tölvupósti, dagsettum 8. j úní 20 20. Í póstinum kom meðal annars fram að væri eitthvert sig í gólfi þá átti það sér ekki stað þegar við bjuggum þarna . Kaupendur hússins hefðu aldrei minnst á gólfsig en húsið hefði verið í góðu lagi við afhendingu. Því væri ósannað að gólfsig mætti rekja til framkvæmda stefndu. Skilyrði um orsakasamb and væri þar með ekki uppfyllt. Stefndu bentu sömuleiðis á að stefnendum hefði borið að kynna sér teikningar hússins við kaup á því, sem hefði leitt til þess að umræddar breytingar hefðu komið í ljós. Stefndu hefðu sömuleiðis greint viðsemjanda sínum skilm erkilega frá þeim breytingum. Stefndu bentu sömuleiðis á það í bréfinu að það teldist ekki galli í skilningi laga um fasteignakaup að teikna ekki upp breytingar innanhúss. Engin þörf væri heldur á dýrum stálbitum til að bregðast við gólfsigi, þar sem setja mætti umræddan vegg upp aftur án mikils tilkostnaðar. Bentu stefndu ennfremur á að kostnaður við úrbætur næmi lægri fjárhæð en 10% af verðgildi fasteignarinnar og væri þannig undir mörkum þess að geta talist galli í skilningi laga. Með vísan til þessa og annars sem rakið var í bréfinu höfnuðu stefndu greiðsluþátttöku vegna málsins. 11 Stefnendur réðust að svo komnu máli í framkvæmdir á grundvelli álits EFLU. Í framhaldi af því sendi lögmaður þeirra bréf til stefndu, dagsett 15. desember 2020, 4 þar sem upplýst var um kostnað vegna framkvæmdanna. Var stefndu jafnframt boðið að ljúka málinu með greiðslu á 1.049.487 krónum. Inni í þeirri fjárhæð var kostnaður við skýrslu EFLU, 140.337 krónur, kostnaður vegna vinnu við að lagfæra burðarvirkið , 799.150 krónur, og áæ tlaður efniskostnaður vegna málningar, 110.000 krónur , allar fjárhæðir að meðtöldum virðisaukaskatti. Stefnendur buðust hins vegar til að lækka kröfuna um sem næmi endurgreiddum virðisaukaskatti vegna vinnu . 12 Stefndu svöruðu bréfi lögmannsins með tölvupóst i, dagsettum 4. janúar 2021, þar sem fyrri sjónarmið voru ítrekuð í meginatriðum og greiðsluþátttöku hafnað enn á ný. 13 Samkvæmt gögnum málsins gaf EFLA út tvo reikninga, annan vegna vinnu á tímabilinu 1. - 31. desember 2019, að fjárhæð 114.663 krónur, og hin n vegna vinnu á tímabilinu 1. - 31. janúar 2020, að fjárhæð 140.337 krónur , eða samtals að fjárhæð 255.000 krónur . 14 S tefnukrafa málsins er samanlögð fjárhæð framangreindra reikninga, þ.e. reikninga EFLU samtals að fjárhæð 255.000 krónur, reiknings verktaka vegna lagfæringar á meintum galla, að fjárhæð 799.150 krónur, og áætluðum efniskostnaði vegna mál ningar , að fjárhæð 110.000 krónur, eð a samanlagt 1.164.150 krónur. Frá þeirri fjárhæð dragast 111.290 krónur vegna endurgreiðslu virðisaukaskatts . Endanleg dómkrafa stefnenda í málinu nemur samkvæmt því 1.052.860 krónum. Helstu málsástæður stefnenda 15 Stefnendur beina kröfum sínum að stefndu á grundvelli 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup nr. 40/2002 (sprangkrafa). Er það gert á þeim forsendum að s tefndu hafi verið eigendur fasteign arinnar þegar þær framkvæmdir sem málið snýst um voru unnar . Krafa stefnenda er skaðabótakrafa á grundvelli 37. gr., sbr. 43. gr. , laga nr. 40/2002 og er krafist bóta vegna kostnaðar við úrbætur á meintum galla. 16 Stefnendur byggja á því að umrædd fasteign hafi verið haldin alvarlegum galla . S tefndu hafi fjarlæ gt burðarvegg í eigninni sem alls ekki mátti fjarlægja. Stefndu hafi viðh aft saknæma háttsemi, stórkostlegt gáleysi eða ásetning , sem hafi falist í því að fá hvorki staðfestingu burðarvirkishönnuðar á breytingu num né að sækja um byggingarleyfi . Háttsemin haf i sömuleiðis verið ólögmæt. Stefndu hafi gengið gegn fyrirmælum bygginga r reglugerðar, og það hafi leitt af sér tjón fyrir stefnendur. Ó umdeilt sé að stefndu sóttu ekki um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni. Þá sé 5 ósannað að stefndu hafi spurst fyrir um það hjá byggingarfulltrúa hvort framkvæmdirnar væru byggingarleyfisskyldar , eins og þau sjálf haldi fram . 17 Stefnendur byggja á því að það eina sem hafi legið fyrir þegar þau keyptu eignina hafi verið að eignin væri með lokaúttekt. Þ eim hafi verið ókunnugt um að eigninni h e fði verið breytt í óleyfi og að þær framkvæmdir hefðu ekki hlotið úttekt byggingaryfirvalda. 18 Samkvæmt stefnendum lýsi u mræddur galli sér í því að gólf á efri hæð hússins hafi tekið að síga eftir að burðarveggurinn var fjarlægður. Þ að hafi ge rst á nokkr um tíma en vakið athygli stefnend a árið 2019. Ef ekkert hefði verið að gert hefði þ að getað endað með ósköpum og valdið miklu tjóni á eigninni og jafnvel líkamstjóni. Þar sem stefndu hafi h afnað ábyrgð í málinu hafi stefnendur verið knúin til að grípa til aðgerða til að koma í veg fyrir frekara tjón. 19 Stefndu segja það koma skýrt fram í skýrslu EFLU að um burðarvegg hafi verið að ræða. U mræddur veggur hafi þó ekki verið sérstaklega merktur sem burðarveggur á öllum uppdráttum af húsinu , enda séu veggir ekki sérstaklega merktir sem slíkir á öllum uppdráttum. Hins vegar verð i að skoða allar teikningar af húsi og ráða það af þeim, svo sem burðarþolsteikningum, hvort einstakir veggir séu þess eðlis að þá megi fjarlægja án bygginga r leyfis. Á ður en ráðist sé í breytingar innanhúss verð i að gæta að því hvort veggur sé léttur eða hvort hann þjóni sérstökum tilgangi, eins og hafi verið með umræddan vegg. Ljóst sé að stefndu hafi ekki gert slíkt . Þ au hafi sömuleiðis vanrækt að fá staðfestingu burð arvirkishönnuðar á því að breytingar nar h efðu engin áhrif á burðarþol húss ins eða að það væri enn fullnægjandi. 20 Stefnendur mótmæla því að ekki hafi þurft byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni . Vísa þau í því efni til gr eina 2.3.5 og 2.3.6 í gildandi byggingarreglugerð á þeim tíma sem ráðist var í framkvæmdirnar, sbr. sams konar eða eins ákvæði í eldri byggingarreglugerð , en umrædd breyting hafi ekki verið þess eðlis að hún væri undanskyld byggingarleyfi. Í gr ein 8.1.3 í byggingarreglugerðinni k omi ein nig fram að við breytingu á þegar byggðu húsi , eða við breytta notkun , skuli burðarvirkishönnuður staðfesta með undirskrift á aðaluppdráttinn að burðarþol sé óskert eða fullnægjandi. Þá segir að slík staðfesting skuli sýna , ef breyting er minni háttar, að burðarþol eftir breytingu sé fullnægjandi og breyting hafi ekki leitt til skerts burðarþols einstakra hluta. Ekkert af þessu hafi verið gert af hálfu stefndu, heldur hafi þau ráðist í framkvæmd , sem augljóslega skerti burðarþol í húsinu verulega, til 6 tjóns fyrir stefnendur . Þá segi í reglugerðinni að séu gerðar aðrar breytingar á þáttum er varða burðarvirki í þegar byggðu mannvirki skuli burðarvirki fullnægja kröfum sem gerðar sé u til burðarþols og það skuli staðfest á aðaluppdrætti af burðarþolshönnuði. Lj óst sé af skýrslu burðarvirkissérfræðings EFLU að brotið hafi verið gegn þessu, auk þess sem ekki ligg i fyrir nein staðfesting burðarþolshönnuðar frá framkvæmdatíma. 21 Stefnendur byggja á því að það sé á ábyrgð húseiganda , sem hyggst fjarlægja vegg í fasteign , að gæta að því að hann sé ekki hluti af burðarvirki hússins og gæta þess að breytingar hafi ekki áhrif á burðarþol hússins eða skerði það um of. Eigandi mannvirkis ber i sömuleiðis ábyrgð á því að allar framkvæmdir sem ráðist er í samræmist byggingarreglugerð og að byggingarleyfis sé aflað þar sem þess sé þörf. 22 Stefnendur mótmæla því að lokaúttekt á húsinu hafi farið fram án athugasemda. Byggingarfulltrúa hafi ekki verið kunnugt um breytingar á húsinu. Í lokaúttektarvot torði , dagsettu 15. janúar 2015, k omi fram að engin úttekt hafi farið fram á burðarvirki hússins s amkvæmt g rein 48.1, g - lið, sem fjallar um úttekt á burðarvirki grindar . V ottorðið sé gefið út með þeirri athugasemd. Því hafi ekki farið fram lokaúttekt á þes sum atriðum. Lokaúttekt byggingarfulltrúa fel i ekki sjálfkrafa í sér samþykki fyrir framkvæmdum sem ekki sé leyfi fyrir, heldur sé yfirleitt verið að skoða fyrirframákveðin atriði. Stefndu hafi selt húsið með lokaúttekt og stefnendur keypt húsið með lokaút tekt . Þess hafi hins vegar h vergi verið getið að engin úttekt hefði farið fram á burða r virki hússins , að því hefði verið breytt frá samþykktum uppdráttum eða að gerðar hefðu verið athugasemdir um burðarvirki. Stefnendur hafi því mátt vera í góðri trú um að fasteigninni hefði ekki verið breytt með óleyfilegum hætti og að húsið hefði hlotið fulla lok a úttekt. 23 Stefnendur byggja á því að f asteign tel ji st gölluð ef hún st enst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði r af lögum um fasteignakaup og kaupsam ningi, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 . Um tímamark galla er vísað til 20. gr. laganna, þar sem segir að um galla geti verið að ræða þótt hann eða afleiðingar hans komi í ljós síðar. Stefnendur byggja jafnframt á því að fjárhæð in skipti ekki máli eins og hér standi á . U mrædd framkvæmd hafi verið ólögmæt og stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Vegna þessa hafi orðið tjón á húsinu sem stefnendur haf i þurft að kosta lagfæringar á. Stefndu hafi hvor ki upplýst viðsemjendur sína um að burðarveggur h efð i verið fjarlægður né að ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir 7 framkvæmdum og engar slíkar upplýsingar hafi legið fyrir við kaup stefnenda á eigninni. Stefndu hafi eigi heldur upplýst að við lokaúttekt hefði verið gerð athugasemd um að ekki væri bú ið að taka út burðarvirki hússins. Hér sé bæði um að ræða skort á upplýsingum, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002, og rangar upplýsingar , sbr. 27. gr. laganna, sem sé saknæm háttsemi. 24 Stefnendur telja að framangreindir ágallar á húsinu teljist til galla í skil ningi lag a nr. 4 0 /200 2 , sbr. 37. gr. laganna. Samkvæmt 45. gr. laga nna get i kaupandi fasteignar beint kröfu vegna galla að fyrri eiganda , eða öðrum fyrri samningsaðila , í sama mæli og seljandi gæti haft uppi slíka kröfu (sprangkrafa). K aupandinn gangi við þær aðstæður inn í réttarstöðu seljandans. Ljóst sé að stefnendur þessa máls séu í sömu stöðu og viðsemjendur stefndu, sem stefnendur keyptu af. Hefði afleiðing gallans komið fram þegar viðsemjendur stefndu og stefnenda áttu eignina hefðu þau getað gert sa mbærilega kröfu. 25 Skaðabótakrafa stefnenda byggi st á fyrirliggjandi reikningum verktaka vegna viðgerðar , að fjárhæð 799.150 kr ónur, kostnaði við að afla álits verkfræðistofu á gallanum og vinna tillögur að úrbótum, 255.000 kr ónur, og efniskostnaði s amkvæmt tilboði málara , 110.000 kr ónur . Um sé að ræða kostnað vegna viðgerða á gallanum, þ.e.a.s. skoðun, lagfæringu og efniskostnað við málninga r vinnu . Helstu málsástæður stefndu 26 Stefn du byggja kröfur sínar á því að stefnendur geti samkvæmt 45. gr. laga nr. 40/ 2002 um fasteignakaup aldrei eignast meiri rétt en seljendur þeirra áttu gagnvart stefndu . S tefndu get i sömuleiðis ekki borið ríkari skyldur en þau hefðu borið gagnvart viðsemjanda sínum. Stefnendur þurf i því að sæta sömu mótbárum og viðsemjendur stefndu h efðu orðið að þola í máli þeirra gegn stefndu , hefði slíkt mál verið höfðað, þar með talið mótbárum sem lúta að tómlæti og fyrningu. 27 Stefndu byggja á því að hafi einhvern tímann verið gild krafa fyrir hendi þá sé sú krafa fyrnd, sbr. 3. og 9. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og 4. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. A nnar þeirra sem keypti af stefndu og seldi stefnendum hafi sömuleiðis staðfest að stefndu hafi gert ítarlega grein fyrir þeim breytingum sem gerðar hafi verið á eigninni . Þannig hafi legið fyrir full vitneskja um þær breytingar sem gerðar höfðu verið strax í kauptilboðsferlinu , þann 18. mars 2015 , þegar eignin var skoðuð af væntanlegum kaupendum og í síðasta lagi þá við afhendingu eignarinnar í maí 2015. Málið hafi verið höfðað me ð birtingu stefnu þann 22. mars 2021 eða 6 árum eftir sölu eignarinnar. 8 Fullyrðing í stefnu um að þeim einstaklingum sem áttu eignina í millitíðinni hafi verið ókunnugt um framkvæmdirnar sé þar af leiðandi röng . Þá er jafnframt vísað til almennra reglna l aga um fasteignakaup um fyrningu og tómlæti , sbr. m.a. 48. gr. laga nr. 40/2002, einkum 1. og 2. mgr. , og óskráðar meginreglur um tómlæti. 28 Verði litið svo á að skaðabótakrafa stefnenda sé ekki fyrnd þá byggja stefndu á því að ekkert liggi fyrir um það hvert tjón stefnenda sé. Á stefnendum hvíli sú skylda að sanna tjón sitt og að orsakasamband sé á milli háttsemi stefndu og meints tjóns stefnenda . S ú sönnun h afi ekki tekist. Sérstaklega er vísað til þess að ekki liggi fyrir að umræddur veggur hafi verið burðarveggur . Þ á skorti gögn sem sýni meint sig í gólfi efri hæðar , hvað þá sprungur í veggjum við loft. Engar myndir hafi verið lagðar fram og engin matsgerð ligg i fyrir sem sann i fullyrðingar stefnenda. 29 Hvað varðar minnisblað EFLU verkfræðistofu , dagse tt 17. desember 2019 , þá benda stefndu á að af lestri minnisblaðsins megi ráða að starfsmenn EFLU hafi ekki farið á vettvang . Þeir hafi ekki aflað frekari upplýsinga eða gagna heldur byggt niðurstöður sínar á frásögn annars stefnenda . Um einhliða unnið gagn sé að ræða sem stefndu telja að hafi ekkert sönnunargildi í máli nu . Ekki hafi farið fram mat á burðarvirki hússins, engin skoðun og ekki hafi verið staðfest sig í milligólfi eða sprungur í veggjum efri hæðar. Jafnframt er því alfar ið hafnað að minnisblað þetta staðfesti það að umræddur veggur hafi verið burðarveggur enda segi matið það ekki. Þá staðfesti matið að vegg , sem merktur hafi verið nr. 3 á teikningum í minnisblaðinu , hafi hvor ki þurft að endurbyggja né bæta við bita vegna hans. Þetta sé gert án útskýringa og rökstuðnings en sá veggur sé að öllu leyti alveg eins uppbyggður og umræddur veggur. Minnisblaðið ber i þess glögg merki að vera unnið eftir upplýsingum frá stefnendum en ekki ligg i fyrir hvaða upplýsingar hafi verið lag ðar til grundvallar og eftir hvaða gögnum hafi verið unnið . F ullvíst sé hins vegar að sjálfstæð skoðun og/eða rannsókn verkfræðistofunnar hafi ekki farið fram. 30 Stefndu benda á að engin gögn liggi fyrir um vinnu EFLU í janúar 2020 e ða hvernig sú vinna teng ist fasteigninni. Þá mótmæla stefndu sérstaklega yfirlýsingu verktaka ns sem annaðist úrbætur enda h afi hann haft fjárhagslega hagsmuni af málinu og ekki lagt sjálfstætt mat á verkið. 31 Stefndu byggja á því að stefnendur hafi ekki samkvæmt almennum reglum um sönnun og sönnunarmat sannað meinta skaðabótakröfu sína á hendur stefndu. Engin gögn hafi verið lögð fram um að umræddur veggur hafi verið burðarveggur og engin gögn hafi verið lögð fram um meint sig , hvað þá að meint sig stafi af því að veggurinn hafi verið fjarlægður 9 10 11 árum áður . E ngin sönnun sé sömuleiðis um sprungur í veggjum og að meintar sprungur, hafi þær komið á annað borð komið fram, hafi mátt rekja til þess að umræddur veggur hafi verið fjarlægður. Engin sönnun ligg i þar af leiðandi fyrir u m orsakasamband á milli háttsemi stefndu og skaðabótakröfu stefnenda. Stefndu benda sömuleiðis á að þeir aðilar sem áttu eignina á milli stefndu og stefnenda hafi gert breytingar á he nni . Óvíst sé hvaða áhrif þær breyt ingar hafi haft á fasteignina. 32 Stefn du vísa til þess að umrædd fasteign sé timburhús en alþekkt sé að meiri hreyfing k u nn i að vera á slíkum hús um en öðrum . Ekki sé óvanalegt að sprungur myndist vegna þessa og að sparsla þurfi og mála , óháð sigi á gólfhlutum eða burðarvirki húsa. Um eðlilegt viðhald eignarinnar sé að ræða. Þá m egi jafnframt benda á að ákvæði byggingarreglugerða ger i ráð fyrir svignun og hliðarfærslum burðarvirkja , sbr. 127. og 128. gr. þágildandi byggingarreglugerðar . Þ ær mælingar sem vísað er til í áður tilvitnaðri yfirlýsing u verktaka verksins séu innan marka samkvæmt byggingarreglugerð og því ekki óeðlilegar. 33 Stefndu mótmæla því að eignin sé eða hafi verið gölluð í skilningi ákvæða l aga nr. 40/2002 . E ignin hafi við sölu hennar staðist þær kröfu r um gæði, búnað og annað sem leið a megi af þeim lögum og kaupsamningi aðila . Stefndu byggja á því að meintur ágalli nái ekki svokölluðum gallaþröskuldi , sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 . Sé miðað við vinnu og efni þá hafi kostnaður við að bæta úr ágallanum nu mið 687.860 krónum, þ.e. efni og vinna og virðisaukaskattur á efni , en virðisaukaskattur af vinnu endurgreiðist 100%. Stefndu mótmæla sérstaklega fjárhæð reikningsins þar sem hún sé of há og órökstudd . Kaupverð eignarinnar í júlí 2017 hafi numið 68.000.000 króna . G era megi ráð fyrir því að söluverð eignarinnar hafi verið u.þ.b. 79.000.000 króna við útgáfu reiknings í maí 2020. Krafa stefnenda nem i samkvæmt því 0,88% af kaupverði eignarinnar og tel ji st því ekki hafa rýr t verðmæti hennar svo nokkru varði. 34 Ste fndu hafna því alfarið að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi enda ligg i fyrir staðfesting á því að þau hafi upplýst kaupendur sína um allt sem viðkemur eigninni. Þá er því alfarið hafnað að skort hafi á upplýsingar, sbr. 26. gr. laga nr. 40/2002 , og/eða að stefndu hafi veitt rangar upplýsingar , sbr. 27. gr. sömu laga . Sök stefndu sé því með öllu ósönnuð. L jóst sé sömuleiðis að þær upplýsingar sem stefnendur telj i að hafi skort haf i ekki haft áhrif á gerð og efni kaupsamnings þeirra við seljendur eignarin nar, sbr. 2. málslið 26. gr. laga nr. 40/2002 . Stefndu vísa jafnframt til skoðunarskyldu kaupenda , sbr. 29. gr. laga nr. 40/2002 . 10 35 Stefndu mótmæla skaðabótakröfu stefnenda í heild sinni, sem og einstökum bótaliðum. Í því samhengi vísa þau, auk þess sem að framan greinir, til þess að engin sundurliðun liggi fyrir á vinn u og efni verktaka . Engin staðfesting ligg i heldur fyrir um að reikningurinn hafi verið greiddur . Reikningnum er því mótmælt sem sönnun um meint tjón stefnenda. Þá er vísað til almennra reglna skaðabótaréttarins um það að tjónþola ber i að takmarka tjón sitt en reisa hefði mátt umræddan vegg að nýju fyrir brot af þeim kostnaði sem reikningur verktakans hljóði upp á . 36 Varðandi reikninga frá EFLU þá benda stefndu á að stefnendur hafi ósk að eftir þ essari vinnu án aðkomu stefndu eða vitneskju þeirra. Ber i stefnendur því fulla ábyrgð á greiðslu þess kostnaðar en engin kvittun ligg i fyrir um greiðslu reikningsins. M innisblað EFLU sé að engu hafandi og greiðsluskyldu sé því hafnað. Ljóst sé einnig að ko stnaður við mat og matsgerðir tilheyri málskostnaði , sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. R eikningur frá 31. janúar 2020 , að fjárhæð 140.337 krónur, hafi ekki verið útskýrður , þrátt fyrir ítrekaðar og árangurslausar óskir um afhendingu gagn a frá EFLU . 37 E fniskostnaði málara er sérstaklega mótmælt þar sem ekki sé um eiginlegan reikning að ræða. Þá ligg i engin staðfesting fyrir um kostnað málara eða reikning málara , hvað þá greiðslu á þeim kostnaði. Niðurstaða 38 Ágreiningslaust er í málinu að stefndu gerðu tilteknar breytingar á fasteigninni [...] á þeim tíma er þau voru eigendur eignarinnar, þ.e. á árunum 2009 2015. Aðilar deila hins vegar um hvort þær breytingar hafi leitt til breytinga á burðarþoli hússins og h vort tiltekinn veggur sem fjarlægður var hafi verið burðarveggur eða ekki . Þannig er deilt um það, meðal annars, hvort ætlað tjón stefnenda sé afleiðing af ætlaðri háttsemi stefndu, sem stefnendur telja hafa verið saknæma og ólögmæta , þar sem stefndu hefðu átt að leita formlegs leyfis byggingarfulltrúa og staðfestingar burðarþolshönnuðar vegna breytinganna. 39 Krafa stefnenda á hendur stefndu er skaðabótakrafa samkvæmt 37. gr., sbr. 43. gr. , laga nr. 40/2002 um fasteignakaup . Er kröfunni beint að stefndu á gru ndvelli 45. gr. sömu laga. K rafist er bóta vegna útlagðs kostnaðar við öflun minnisblaðs frá EFLU verkfræðistofu , dagsett s 17. desember 2019 , vegna kostnaðar við lagfæringu á galla sem stefnendur segja að hafi verið á fasteignin ni við kaup þeirra á henni, svo og vegna efniskaupa. 11 40 Stefndu hafa mótmælt greiðsluskyldu sinni frá því að stefnendur höfðu fyrst samband við þau og hafa mótmæli þeirra verið staðföst í gegnum allt málið. Telja stefndu að stefnendur beri sönnunarbyrði um að ætlað tjón þeirra megi rekja til saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefndu og að orsakasamband sé á milli gólfsigs 2019 og framkvæmda stefndu á rið 2009 . Stefnendur verði meðal annars að sanna að veggur sem um er deilt í málinu hafi verið burðarveggur og að það að fjarlægja hann h afi valdið skerðingu á burðarþoli eignarinnar og síðar meir gólfsigi, til tjóns fyrir stefnendur. 41 Búið er að lagfæra þann ágalla sem mál þetta varðar og stefnendur segja að hafi verið á fasteigninni [...] við kaup þeirra á eigninni. Var það gert á grundve lli fyrrnefnds minnisblað s frá EFLU verkfræðistofu, dagsett u 17. desember 201 9 , sem frammi liggur í málinu, þ.á m. teikninga sem eru hluti þess minnisblaðs. Þá liggur sömuleiðis , sem samkvæmt greinargerðinni og framburði húsasmíðameistarans fyrir dómi var unnið í samræmi við minnisblað EFLU . 42 Stefnendur kröfðust þess í aðdraganda aðalmeðferðar málsins að fá að leiða E , starfsmann EFLU verkfræðistofu, fyrir dóm sem vitni. Var því m ótmælt af hálfu stefndu. Með úrskurði dómsins frá 30. nóvember 2021 var þessari kröfu stefnenda hafnað, á þeim forsendum að umræddur maður hefði ekki skynjað atvik málsins af eigin raun, þannig að hann gæti borið um málsatvik sem hann hefði sjálfur upplifa ð, sbr. 1. mgr. 51. gr. laga nr. 91/1991. Minnisblað EFLU verkfræðistofu, sem nefndur E væri sagður höfundur að, varðaði auk þess sérfræðileg atriði sem unnt væri að færa sönnur á með matsgerð dómkvadds matsmanns á grundvelli ákvæða IX. kafla laga nr. 91/1 991. Óumdeilt væri að umræddur maður he fði ekki verið dómkvaddur sem matsmaður á grundvelli ákvæða IX. kafla laga nr. 91/1991. Brysti því lagaskilyrði fyrir því að hann yrði gegn andmælum stefndu kvaddur fyrir dóm til að gefa skýrslu sem vitni við aðalmeðf erð málsins. Þessi úrskurður var ekki kærður til Landsréttar og telst því endanlegur. I 43 Samkvæmt greinargerð stefndu keyptu þau fasteignina [...] í mars 2009 og fengu húsið afhent í apríl sama ár. Réðust þau þegar í endurbætur innanhúss, sem fóru að þeirra sögn fram í apríl og maí 2009. Fluttu þau inn að því loknu. Á þessum tíma var í gildi byggingarreglugerð nr. 441/1998 , með síðari breytingum, sem leyst var af 12 hólmi með byggingar reglugerð nr. 112/2012 í fyrri hluta febrúar 2012 . Samkvæmt grein 11 .1 í reglugerðinni nr. 441/1998 , sem í gildi var á framkvæmdatíma stefndu, var meðal annars óheimilt að breyta húsi að innan eða utan, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. 44 Í 12. g r. reglugerðarinnar var fjallað um byggingarleyfi sumsóknir . Samkvæmt grein 12.7 var meðal annars skylt að sækja um leyfi byggingarnefndar ef fyrirhugað va r a ð breyta burðarvirki eða endurnýja burðarvirki byggingar. Samkvæmt grein 1 8.13 skapaðist skylda v ið br eytingu á þegar byggðu húsi eða við breytta notkun þess til að leita staðfestingar burðarvirkishönnuð a r , með undirskrift á aðaluppdrátt hússins, á því að burðarþol hússins væri óskert eða fullnægjandi. Í d - lið greinar 19.4 og grein 23 í reglugerðinni var s vo sérstaklega vikið að burðarvirkisuppdráttum. Segir þar meðal annars í grein 23.4 að á burðarvirkisuppdráttum skuli gera grein fyrir efniskröfum með tilvísun til staðla og reglugerða. 45 Af framansögðu má ráða að miklu máli skiptir við úrlausn málsins hvort þær breytingar stefndu á fasteigninni [...] , sem eru tilefni máls þessa , fólu í sér breytingu á burðarvirki fasteignarinnar eða ekki , en málsgrundvöllur stefnenda byggir á því að svo hafi verið. Í stefnu er til að mynda gengið út frá því að um burðarvegg hafi verið að ræða, en stefndu mótmæla því harðlega. Upplýst er hins vegar að stefndu sóttu hvorki um byggingarleyfi fyrir framkvæmdum sínum innanhúss né óskuðu þau eftir staðfestingu burðarþolssérfræðings vegna þeirra, að eigin sögn þar sem þau töldu að s líkt væri óþarft því að um létta milliveggi væri að ræða. II 46 Að mati dómsins ræðst niðurstaða málsins af sönnun og mati dómsins á þeim gögnum sem lögð hafa verið fyrir dóminn til stuðnings kröfum og málsástæðum aðila , sbr. 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála . Í því samhengi verður að fallast á það með stefndu að stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að þau hafi orðið fyrir tjóni af völdum saknæms og ólögmæts verknaðar stefndu, að orsakasamband sé á milli háttsemi stefndu og tjóns stefne nda, svo og að tjóni ð hafi verið sennileg afleiðing af þeim verknaði. 47 Aðilar afla sönnunargagna í máli fari þeir með forræði á sakarefni málsins, sbr. 1. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Stefnendur hafa kosið að afla ekki matsgerðar dómkvadds matsmanns á gr undvelli IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í tengslum við mál þetta. Þess í stað leggja stefnendur fram til sönnunar 13 fyrir staðhæfingum sínum minnisblað EFLU verkfræðistofu, dagsett 17. desember 201 9 verkið sem mál þetta varðar og ljósmyndir . E r öllum þessum gögnum andmælt af hálfu stefndu. 48 M innisblað EFLU verkfræðistofu er ekki aðeins þungamiðjan í sönnunarfærslu stefnenda í málinu, heldur var einnig stuðst við efni minnisblaðsins og ráðgjöf EFLU við úrbætur á ætluðum galla , sem hafði í för með sér þann kostnað sem krafist er greiðslu á verkið, dagsettri 5. júní 2020, að verkið hafi að mestu verið unnið samkvæmt tilmælum í minnisbla ði EFLU. Það var auk þess staðfest með framburði húsasmíðameistarans fyrir dómi, en hann gaf skýrslu sem vitni við aðalmeðferð málsins. 49 Fallast verður á það með stefndu, að sönnunargildi minnisblaðs EFLU verkfræðistofu , dagsetts 17. desember 2019, sé takm arkað í málinu . Í fyrsta lagi má hé r nefna að minnisblaðsins var aflað einhliða án nokkurs samráðs við stefndu, sem höfðu þannig aldrei tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum að við undirbúning og samningu minnisblaðsins. Í öðru lagi þá er upplýst að starf smenn EFLU skoðuðu aldrei þá fasteign sem um ræðir , heldur byggðu þeir álit sitt og ráðgjöf á einhliða frásögn stefnenda og opinberum gögnum. Starfsmenn EFLU fóru samkvæmt því hvorki á verkstað né heldur kynntu þeir sér aðstæður af eigin raun. Minnisblað E FLU er í þriðja lagi sérfræðiálit, sem ekki hefur verið aflað í samræmi við reglur einkamálalaga um matsgerðir . Af þessum ástæðum verður að mati dómsins ekki byggt á nefndu minnisblaði EFLU verkfræðistofu við samningu dóms í málinu, sbr. meðal annars dóm H æstaréttar frá 1. mars 2018 í máli nr. 141/2017 . 50 Með matsgerð samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 hefði mögulega mátt færa sönnur á að um burðarvegg hafi verið að ræða , að burðarþol hússins hafi veikst við það að veggurinn hafi verið fjarlægður, svo og að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni vegna þessa, þar sem gólf efri hæðar hafi sigið og sprungur myndast , þ að er að orsakasamband sé á milli athafna stefndu og tjóns stefnenda . 51 S tefndu hafa frá öndverðu hafnað sök og sönnunargögnum stefnenda og hvergi hvikað í þeirri afstöðu sinni. Þá var hafður uppi áskilnaður í stefnu um framlagningu frekari gagna til sönnunar á kröfum stefnenda, þ.m.t. matsgerðar. Því var raunar fyrst hreyft í bréfi lögmanns stefnenda til stefndu, dags. 11. janúar 2020 , að þörf kynni að 14 ve ra á matsgerð í málinu . Að virtum atvikum málsins verða stefnendur að bera halla af því að hafa ekki aflað matsgerðar í málinu til sönnunar á staðhæfingum sínum . 52 Á húsasmíðameistara ns sem vann umrætt verk fjallar að mestu um það hvað gert var og hvernig úr ætluðum galla var bætt . Af greinargerðinni verður hins vegar ekkert ráðið um það hvort fasteignin hafi verið gölluð vegna framkvæmda stefndu á sínum tíma eða um það hvaða afleiðingar það hafi haft , ef ei nhverjar, að umræddur veggur hafi verið fjarlægður. Þ annig kemur ekki fram í veikst við það að hann hafi verið fjarlægður . Hið sama má segja um framburð vitnisins fyrir dóm i. 53 Ljósmyndir sem lagðar hafa verið fram benda vissulega til þess að gólf hafi sigið, sem ekki er óalgengt að gerist með tímanum í timburhúsum. Hins vegar veita ljósmyndirnar litla vísbendingu um umfang ætlaðs galla, orsakir hans, staðsetningu o.s.frv. Þá segja ljósmyndirnar ekkert um það hvort umræddur veggur sem fjarlægður var hafi verið burðarveggur eða hvort burðarþol hússins hafi veikst við framkvæmdir stefndu. 54 Stefndu hafa fyrir sitt leyti lagt fram ljósmyndir af eigninni á byggingartíma hennar og g runnmynd af veggjum hússins, dagsetta 22. maí 2003. Ekkert verður ráðið af þessum gögnum um það hvort sá veggur sem um ræðir hafi verið burðarveggur eða ekki og enn síður hvort burðarþoli hússins hafi verið ábótavant eftir að veggurinn var fjarlægður. Hið sama má segja um önnur gögn sem lögð hafa verið fram í málinu. 55 Fallast verður á það með stefndu að stefnendur beri meðal annars sönnunarbyrði fyrir þeim staðhæfingum sínum að nefndur veggur hafi verið burðarveggur í húsinu og að burðarþol hússins ha fi veikst við það að hann var fjarlægður , svo og að gólf á efri hæð hússins hafi sigið af þessum sökum , með tilheyrandi tjóni fyrir stefnendur . Stefnendur bera með öðrum orðum sönnunarbyrði um að orsakasamband sé á milli framkvæmda stefndu á árinu 2009 og tjóns stefnenda sem kom fram tíu árum síðar, þ.e. árið 2019. 56 Að virtum þeim sönnunargögnum sem stefnendur hafa lagt fyrir dóminn máli sínu til stuðnings, sem rakin voru hér að framan, verður ekki talið að stefnendum hafi , gegn andmælum stefndu, tekist að sanna að ætlað tjón þeirra megi rekja til framkvæmda stefndu árið 2009. Þannig verður að telja ósannað að umræddur veggur, sem fjarlægður var, hafi verið burðarveggur, að burðarþol hússins hafi veikst við það að 15 veggurinn var fjarlægður, s em svo hafi aftur leitt til gólfsigs tíu árum síðar . Verða stefnendur að bera halla af þ essum sönnunarskorti . 57 Að því virtu vantar í raun grunnforsenduna sem allur málatilbúnaður stefnenda bygg ir á . Þar sem stefnendum hefur ekki tekist sönnun þess að orsakasamband sé á mil li framkvæmda stefndu 2009, þ.e. háttsemi stefndu, og ætlaðs tjóns stefnenda 2019, þá verður þegar af þeirri ástæðu að sýkna stefndu af kröfum stefnenda í málinu. Þarf þá ekki að taka afstöðu til þess hvort háttsemi stefndu var saknæm eða ólögmæt, eða hvor t ætlað tjón stefnenda hafi verið sennileg afleiðing af háttsemi stefndu. 58 Á sama hátt er þá óþarft að taka afstöðu til þess hvort stefndu hafi gefið rangar eða villandi upplýsingar við sölu á fasteigninni, hvort að umkrafin stefnufjárhæð málsins sé undir mörkum samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, hvort krafa stef nenda á hendur stefndu sé fyrnd eða fallin niður fyrir tómlæti, eða til annarra málsástæðna sem aðilar málsins byggja málatilbúnað sinn á. II I 59 Samkvæmt 2. m gr. 2. g r. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála getur dómari kvatt til setu í fjölskipuðum dómi sérfróðan meðdómsmann, ef deilt er um staðreyndir sem fram eru bornar sem málsástæður og dómari telur að sérfræðikunnáttu þurfi til að leysa úr. Af dómaframkvæmd má ráða að slíkt komi helst til greina í tvenns konar tilvikum. Annar s vegar getur slíkt ráðist af því hver fyrirliggjandi atvik málsins séu og hvort þeim verði slegið föstum og þau færð undir réttarreglur án viðeigandi sérþekkingar. Hins vegar getur það ráðist af því hvaða sérfræðilegu gagna hafi verið aflað í máli og hvor t ágreiningur sé um gildi þeirra. 60 Af dómaframkvæmd má einnig ráða að hlutverk sérfróðra meðdómsmanna sé meðal annars að yfirfara og gagnrýna sérfræðileg atriði og gögn, einkum og sér í lagi matsgerðir dómkvaddra matsmanna samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/19 91. Þá hefur einnig verið talið að sé mál vanreifað vegna skorts á sérfræðilegum gögnum sé ekki heimilt að bæta úr slíkum annmarka með því að kalla til sérfróðan meðdómsmann, enda sé sérfróðum meðdómsmanni ekki ætlað að bæta úr annmörkum á gagnaöflun málsa ðila með því að leggja á grundvelli eigin þekkingar mat á atvik sem viðhlítandi gögn skortir um, sbr. 1. mgr. 44. gr. og 1. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Má í þessu sambandi vísa til dóm s Hæstaréttar frá 11. nóvember 1999, sem birtur er á bls. 4199 í dóma safni réttarins frá því ár i. 16 61 Eins og rakið er hér að framan létu stefnendur hjá líða að afla matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 , þrátt fyrir áskilnað þeirra í málinu um öflun slíkrar matsgerðar . Minnisblað EFLU verkfræðistofu, dagsett 17. desem ber 20 19 , verður sömuleiðis ekki lagt til grundvallar dómi vegna þess hvernig þess var aflað og að því var staðið. Önnur sönnunargögn stefnenda bæta ekki úr skorti á sérfræðilegum gögnum varðandi sakarefni málsins. Að því virtu og samkvæmt öllu framansögðu skortir áþreifanlega gögn í málinu , sem sérfróður meðdómandi gæti tekið afstöðu til , varðandi tengsl framkvæmda stefndu árið 2009 og gólfsig s árið 2019 . 62 Þar sem telja verður að stefnendum hafi ekki tekist að sanna að um burðarvegg hafi verið að ræða þá g etur ekki reynt á það í málinu hvaða áhrif það hefði haft fyrir úrslit málsins ef svo hefði verið. Eru aðstæður af þeim sökum ólíkar þeim aðstæðum sem uppi voru í dómi Landsréttar frá 1. a príl 2022 í máli nr. 291/2022 og dómi Hæstaréttar frá 1. m ars 2018 í máli nr. 141/2017 , hvað það atriði varðar . Að því virtu og öðru sem rakið er hér að framan þótti ástæðulaust að sérfróður meðdómandi ætti sæti í dóminum við úrlausn málsins, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 91/1991. 63 Að öllu framansögðu virtu og þ egar af þeim ástæðum sem raktar voru hér að framan verður að sýkna stefndu af kröfum stefnenda í málinu , þar sem ósannað þykir að sá veggur er fjarlægður var árið 2009 hafi verið burðarveggur, að burðarþol [...] hafi veikst við það að veggurinn var fjarlæg ður og að það hafi leitt til þess að gólf á efri hæð hússins seig árið 2019, til tjóns fyrir stefnendur . 64 Að virtum úrslitum málsins og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 þykir rétt að stefnendur greiði stefndu 750.000 krónur í málskostnað. Hefur þá v erið tekið tillit til skyldu stefndu til að greiða virðisaukaskatt af þóknun lögmanns síns. 65 Gætt hefur verið ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 en uppkvaðning dóms þessa hefur dregist. 66 Af hálfu stefnenda flutti málið Gunnar Ingi Jóhannsson lögmaður . 67 Af hálfu stefndu flutti málið Guðbjarni Eggertsson lögmaður. 68 Jóhannes Rúnar Jóhannsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. Dómso r ð: Stefndu, C og D , eru sýkn af kröfum stefnenda, A og B , í málinu. Stefnendur greiði stefndu sameiginlega 750.000 krónur í málskostnað. Jóhannes Rúnar Jóhannsson 17