Ár 2019, föstudaginn 1. febrúar, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness, sem háð er að Fjarðargötu 9, Hafnarfirði, kveðinn upp í máli nr. E-608/2018:

 

Sverrir Sverrisson hf.

(Pétur Örn Sverrisson lögmaður)

gegn

Ásbrú fasteignum ef.

(Eva Halldórsdóttir lögmaður)

 

d ó m u r :

Mál þetta, sem upphaflega var þingfest 27. júní 2018 og áritað þann 7. ágúst 2018, var endurupptekið 18. september 2018 og dómtekið 15. janúar sl.

Stefnandi er Sverrir Sverrisson hf., kt. 000000-0000, Iðjustíg 1a, 260 Reykjanesbæ.  Stefndi er Ásbrú fasteignir ehf., kt. 000000-0000, Flugvallarbraut 752, 235 Reykjanesbæ.

Stefnandi krefst þess að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða stefnanda 19.000.000 króna auk vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. júní 2017 til 27. júní 2018 og dráttarvaxta samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst hann þess að kveðið verði á um í úrskurði að réttaráhrif áritunar á stefnu málsins þann 7. ágúst 2018 falli niður að öllu leyti. Að auki er krafist málskostnaðar. 

Aðalmeðferð málsins fór fram 15. janúar sl. og var málið dómtekið að málflutningi loknum.

Málsatvik:

Stefnandi er hlutafélag en tilgangur þess er kaup, sala, rekstur og útleiga fasteigna og bifreiða, lánastarfsemi og annar skyldur rekstur. Hið stefnda félag er einkahlutafélag en tilgangur þess er fjárfesting í fasteignum, fasteignaumsýsla og skyldur rekstur. Meðal fasteigna í eigu stefnda var eignin að Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ, fastanúmer 231-0526. Snemma árs 2017 var stefndi með tilgreinda fasteign til sölumeðferðar hjá Fasteignasölunni Mikluborg ehf., kt. 000000-0000. Annaðist Gunnar S. Jónsson, löggiltur fasteignasali hjá viðkomandi fasteignasölu, milligöngu um sölumeðferð eignarinnar fyrir hönd hins stefnda félags.

Samkvæmt gögnum málsins gerði stefnandi þann 31. mars 2017 kauptilboð í viðkomandi fasteign stefnda að Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ. Sverrir Sverrisson, kt. 000000-0000, stjórnarmaður og framkvæmdastjóri stefnanda, undirritaði tilboðið fyrir hönd tilboðsgjafa. Samkvæmt tilboðinu skyldi það gilda til kl. 13:00 þann 10. apríl 2017. Kauptilboðið var gert með þeim fyrirvara að tilboðsgjafi hefði þrjátíu daga til að ganga frá fjármögnun vegna kaupanna. Samkvæmt orðalagi í kauptilboðinu var kauptilboðshafa heimilt að rifta kauptilboðinu einhliða án sérstakrar tilkynningar lægi staðfesting á lánafyrirgreiðslu ekki fyrir innan þess tíma. Ofangreint kauptilboð var samþykkt innan tilboðsfrests af hálfu stefnda og undirritaði þáverandi framkvæmdastjóri aðilans, Óli Þór Barðdal, kt. 000000-0000, tilboðið fyrir hönd hins stefnda félags. Var það gert í síðasta lagi 6. apríl 2017 samkvæmt tölvupósti þar um.

Tilboðsverð var 147.000.000 króna. Skyldi kaupverðið annars vegar greitt með peningum við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi að fjárhæð 130.000.000 króna og hins vegar með peningagreiðslu að fjárhæð 17.000.000 króna tveimur mánuðum eftir afhendingu eignar samhliða útgáfu afsals. Var tiltekið í hinu samþykkta kauptilboði að um væri að ræða atvinnuhúsnæðið nr. 738, eign merkt 01.01.01, fastanúmer 231-0526, við Valhallarbraut í Ásabrú ásamt öllu því sem fylgdi og bæri að fylgja, að engu undanskildu, þar með talinn lóðarréttur. Samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði skyldi afhending eignarinnar fara fram við kaupsamningsgerð. Þá var jafnframt eftirfarandi tiltekið í hinu samþykkta kauptilboði: „Tilboðsmóttakandi samþykkir tilboð þetta og lýsir því yfir að hann sé fjárráða. Bindandi kaupsamningur er kominn á þegar tilboð hefur verið undirritað sem samþykkt, enda felist í því gagnkvæm skuldbinding aðila, annars vegar um greiðslu kaupverðs og hins vegar um afhendingu eignar. Fyrirvari er gerður um samþykki framangreindra lánastofnana vegna greiðslugetu kaupanda.“

Hinn 11. apríl 2017 sendi Gunnar S. Jónsson fasteignasali tölvubréf til fyrirsvarsmanns stefnanda þar sem óskað var eftir upplýsingum um hvort líklegt væri að stefnandi gæti gengið til kaupsamnings í þeim mánuði. Áður en 30 daga frestur til að skila inn staðfestingu á lánafyrirgreiðslu samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði var liðinn óskaði tilboðsgjafi eftir því við fasteignasalann og samkvæmt Garðari Vilhjálmssyni að hann fengi vikufrest til viðbótar til að ganga frá fjármögnun. Kvaðst vitnið Gunnar og framkvæmdastjóri stefnda, Óli Barðdal, hafa samþykkt það í símtali við fasteignasalann. Með tölvubréfi fyrirsvarsmanns stefnanda til Gunnars S. Jónssonar fasteignasala þann 8. maí 2017, sem bar yfirskriftina „Vallhallarbraut 738“, var tilkynnt um að stefnandi félli frá fyrirvara um lánafyrirgreiðslu vegna kauptilboðs um viðkomandi fasteign að Valhallarbraut. Var tiltekið í tölvupóstinum að fjármögnun væri tryggð og að stefnandi væri reiðubúinn til kaupsamningsgerðar í næstu viku á eftir.

Þann 15. maí 2017 gerðu Vallarvinir ehf., kt. 000000-0000, stefnanda kauptilboð í fasteignina að Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ að fjárhæð 166.000.000 króna. Var kauptilboðið samþykkt þann sama dag af hálfu stefnanda. Skyldi kaupverðið annars vegar greitt með peningum við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi að fjárhæð 142.000.000 króna og hins vegar með peningagreiðslu að fjárhæð 24.000.000 króna tveimur mánuðum eftir afhendingu eignar samhliða útgáfu afsals. Var tekið fram í kauptilboði Vallarvina að þeim væri kunnugt um að stefnandi, sem væri seljandi, væri ekki kominn með kaupsamning né afsal fyrir eigninni.

Samkvæmt smáskilaboðum þann 18. maí 2017 sendi stefnandi fyrirspurn til Óla Barðdal og segir: „Tökum fund ég þú og Gæi núna“. Svaraði Óli því til að hann væri í Reykjavík og ætlaði að tala við Garðar. Aftur svaraði stefnandi að hann þyrfti að heyra í Óla ef það eigi að ná sátt og þá þurfi þeir þrír að eiga fund núna. Óli svaraði því til að Garðar myndi hringja í stefnanda en sé á fundi núna.

Samkvæmt smáskilaboðum milli stefnanda og Óla Barðdal þann 19. maí 2017 kvaðst stefnandi vera tilbúinn í kaupsamning hvenær sem væri. Þann 19. maí s.á. lögðu Vallarvinir ehf. 142.000.000 króna inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar. Þann 23. maí sendi stefnandi Óla smáskilaboð og kvaðst vera kominn í Keflavík upp á að kvitta á samkomulagið og segir jafnframt að það þurfi að vitna til þess í samkomulaginu að Airport gangi inn í fyrri viðskipti milli þeirra. Síðdegis þann 23. maí 2017 sendi fasteignasalinn tölvupóst til stefnda og kvað hjálagðan vera kaupsamninginn um Valhallarbrautina og segir jafnframt að honum hafi skilist svo að samkomulag hafi náðst við stefnanda um að hann falli frá kauptilboðinu gegn því að Vallarvinir verði kaupendur og að honum verði greiddar 3.500.000 krónur.

Þann 24. maí s.á. sendi stefnandi tölvupóst til Óla Barðdal og kvaðst hafa greitt inn á vörslureikning Mikluborgar sl. föstudag kaupsamningsgreiðsluna og hafi verið tilbúinn í kaupsamning síðan þá. Óskaði hann eftir því að gengið yrði í kaupsamning og eignin afhent honum. Þann 29. maí s.á. sendi lögmaður stefnanda Óla Barðdal tölvupóst og ítrekaði að gengið yrði frá kaupsamningi og í síðasta lagi fyrir kl. 12.00 þann 30. maí 2017. Aftur þann 1. júní 2017 ítrekaði lögmaður stefnanda með tölvupósti að gengið yrði frá kaupsamningi og afsali fyrir fasteignina Valhallarbraut 738.

Með tölvupósti frá fasteignasalanum til aðila þann 1. júní kl. 14.41 upplýsti fasteignasalinn að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi mætt á fasteignasöluna þann sama dag og undirritað kaupsamning og afsal ásamt því að greiða kaupverðið vegna kaupa á Valhallarbraut. Þau geri kröfu um að stefndi undirriti skjölin. Stuttu seinna svaraði stjórnarmaður stefnda í tölvupósti og spurði hvort fasteignasalan væri að útbúa afsal og kaupsamning vegna kauptilboðs sem ekki væri í gildi lengur. Kvaðst fasteignasalinn í svari sínu ekki vita hvort tilboðið sé fallið úr gildi en hann hafi útbúið kaupsamning á grundvelli fyrirliggjandi samþykkts tilboðs.

 Með bréfi dagsettu 1. júní 2017 til stjórnarformanns stefnda upplýsti lögmaðurinn stefnanda að þar sem ekki hafi verið mætt af hálfu stefnda til samningagerðar hjá fasteignasölunni fyrr um daginn hafi stefnandi undirritað öll skjöl og greitt kaupverðið að fullu. Skoraði lögmaðurinn á stefnda að undirrita kaupsamning og afsal fyrir faseigninni. Áskildi stefnandi sér rétt til að leita réttar síns uppfyllti stefndi ekki samningsskyldur sínar.

Þann 2. júní 2017 sendi stjórnarmaður stefnda lögmanni stefnanda tölvupóst og kvað stefnanda hafa farið á fasteignasöluna til að útbúa kaupsamning án samráðs, fyrirvara eða með samþykki seljanda. Kvað hann boðun í kaupsamningsgerð hafa komið stefnda á óvart þar sem stefnanda hafi verið fullkunnugt um að kauptilboðið hafi verið úr gildi fallið. Þann sama dag sendi stjórnarmaður stefnda fasteignasalanum tölvupóst og kvað m.a., eins og hann hefði sagt í síma deginum áður, að stefndi liti svo á að kauptilboðinu hafi verið rift fyrir nokkru síðan.

Í bréfi lögmanns stefnanda til stefnda þann 29. júní 2017 kemur fram að aðilar hafi átt í viðræðum um að stefnandi gengi út úr kaupunum að Valhallarbraut gegn því að kaupa aðrar fasteignir sem stefndi átti. Samkvæmt niðurlagi bréfsins virðist stefndi ekki hafa svarað stefnanda um lok slíkra samninga. Þann 17. júlí 2017 sendi stjórnarmaður erindi til Péturs og bað um upplýsingar varðandi hugsanlegan makaskiptasamning milli aðila. Þann 10. ágúst 2017 sendi lögmaður stefnanda stefnda tölvupóst og kemur þar fram að aðilar séu að reyna að leita leiða til að sætta aðila. Þann 12. september 2017 sendi lögmaður stefnanda stefnda afrit af undirrituðu kauptilboði stefnanda í atvinnuhúsnæði nr. 770-778 við Keilisbraut að Ásbrú. Þá fylgdu drög að samkomulagi milli aðila til að ljúka ágreiningi vegna Valhallarbrautar með makaskiptum auk eingreiðslu að fjárhæð 3.500.000 krónur sem bætur vegna tapaðs ávinnings af nefndum fasteignaviðskiptum. Var boði stefnanda um makaskipti á tilteknum eignum hafnað af stjórn stefnda þann 14. september 2017.

Með tölvupósti þann 20. október 2017 staðfesti Gunnar S. Jónsson fasteignasali að stefnandi hafi óskað eftir viðbótarfresti áður en þrjátíu daga fresturinn var runninn út og hafi Óli Þór Barðdal, þá framkvæmdastjóri stefnda, veitt þann frest munnlega.

Þann 30. maí 2018 krafði stefnandi stefnda um greiðslu skaðabóta vegna vanefnda á samþykktu kauptilboði stefnanda í Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ.

Vegna samningsrofa stefnda féll niður hið samþykkta kauptilboð á milli stefnanda og Vallarvina ehf. frá 15. maí 2017 sem áður er lýst.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að stefndi hafi valdið sér tjóni með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Eigi stefnandi vegna þessa kröfu til skaðabóta úr hendi stefnda, hvort heldur sem miðað sé við rétt til skaðabóta innan samninga, sbr. lög nr. 40/2002 um fasteignakaup, eða rétt til skaðabóta utan samninga, sbr. almennar meginreglur skaðabótaréttar.

Stefnandi vísar til þess að hann hafi gert kauptilboð í fasteign stefnda að Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ þann 31. mars 2017 sem hafi verið samþykkt af hálfu stefnda innan tilboðsfrests. Hafi umsamið kaupverð verið að fjárhæð 147.000.000 króna. Skyldi kaupverðið annars vegar greitt með peningum við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi að fjárhæð 130.000.000 króna og hins vegar með peningagreiðslu að fjárhæð 17.000.000 króna tveimur mánuðum eftir afhendingu eignar samhliða útgáfu afsals. Í kauptilboðinu hafi verið fyrirvari af hálfu stefnanda þar sem sagði að hann áskildi sér þrjátíu daga frest til að ljúka fjármögnun og eftir þann tíma hefði tilboðshafi rétt á að rifta tilboðinu án sérstakrar tilkynningar. Stefnandi hafi innan 30 daga frestsins fengið samþykktan viðbótarfrest í viku. Stefnandi hafi fallið frá fyrirvara um fjármögnun þann 8. maí 2017 og hafi það verið innan tilskilins 30 daga frests samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði eða í öllu falli innan þess viðbótarfrests sem þáverandi framkvæmdastjóri stefnda veitti í því skyni.

Samkvæmt þessu byggir stefnandi á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur á milli aðila um fasteignina að Valhallarbraut 738 en samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Þá byggir stefnandi á því að enginn grundvöllur hafi verið fyrir einhliða riftun stefnda á hinu samþykkta kauptilboði enda hafi stefnandi fallið frá fjármögnunarfyrirvara innan samþykkts frests. Verði því borið við af hálfu stefnda að hann hafi rift einhliða hinu samþykkta kauptilboði án sérstakrar tilkynningar sé á það bent að í ljósi ítrekaðra fyrirspurna stefnanda og krafna um að kauptilboðið yrði efnt réttilega af hálfu stefnda í maí- og júnímánuði 2017 hafi stefnda borið skylda til að upplýsa stefnanda um hina ólögmætu riftun að þessu leyti. Telur stefnandi að slíkt leiði af trúnaðarskyldu aðila í gagnkvæmu samningssambandi samkvæmt almennum meginreglum kröfu- og samningaréttar. Þá byggir stefnandi á því að ekki hafi verið skilyrði fyrir einhliða riftun hins samþykkta kauptilboðs af hálfu stefnda.

Eftir að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli málsaðila í samræmi við framangreint hafi Vallarvinir ehf. gert kauptilboð í tilgreinda fasteign sem stefnandi hafi verið kaupsamningshafi að þann 15. maí 2017. Stefnandi hafi samþykkt kauptilboðið þann sama dag en umsamið kaupverð hafi verið 166.000.000 króna. Skyldi kaupverðið annars vegar greitt með peningum við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi að fjárhæð 142.000.000 króna og hins vegar með peningagreiðslu að fjárhæð 24.000.000 króna tveimur mánuðum eftir afhendingu eignar samhliða útgáfu afsals.

Eftir að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli málsaðila hafi stefnandi ítrekað reynt að fá stefnda til að efna hið samþykkta kauptilboð, þ.e. með kröfu um gerð kaupsamnings, viðtöku kaupsamningsgreiðslna, afhendingu fasteignarinnar og útgáfu afsals. Vísast um þetta efni til bréfa stefnanda til stefnda í maí- og júnímánuði 2017 og samskipta við fasteignasölu þá sem annaðist milligöngu um fasteignaviðskiptin. Reyndust allar tilraunir stefnanda til að fá stefnda til að efna hið samþykkta kauptilboð árangurslausar og það jafnvel þótt stefnda væri kunnugt um að kaupsamningsgreiðsla að fjárhæð 142.000.000 króna hafi verið til reiðu fyrir tilstilli stefnanda til handa stefnda á fjárvörslureikningi viðkomandi fasteignasölu frá 19. maí 2017 og umsamið kaupverð að fullu greitt þann 1. júní sama ár. Í stað þess að efna samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði hafi stefndi kosið að leita til síðari viðsemjanda stefnanda, Vallarvina ehf., um beina sölu fasteignarinnar að Valhallarbraut 738 til þess aðila án aðkomu stefnanda. Virðist stefndi þannig hafa talið að hann hafi selt stefnanda fasteignina á of lágu verði og freistaði þess að selja hana að nýju til þriðja aðila í fullkominni vanheimild, án nokkurrar laga- eða samningsstoðar. Hafi stefndi þá verið bundinn gagnvart stefnanda samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði málsaðila.

Í samræmi við framangreint byggir stefnandi á því að stefndi hafi vanefnt samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði frá 31. mars 2017 og að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Vanefnd stefnda fólst í neitun á því að efna hið samþykkta kauptilboð með því að ganga til kaupsamningsgerðar, taka við kaupsamningsgreiðslu, afhenda hina seldu fasteign og gefa út afsal vegna kaupanna. Fólst í vanefnd stefnda saknæm og ólögmæt háttsemi aðilans gagnvart stefnanda.

Stefnandi hafi orðið fyrir tjóni af völdum hinnar saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda. Þannig liggi fyrir að kauptilboð á milli Vallarvina ehf. og stefnanda, dags. 15. maí 2017, um fasteignina að Valhallarbraut 738 féll niður samkvæmt efni kauptilboðsins þar sem stefndi hafði skirrst við að ganga til kaupsamnings um eignina gagnvart stefnanda samkvæmt hinu samþykkta tilboði frá 31. mars 2017. Hafi síðara samþykkta kauptilboðið verið háð þeirri forsendu að kaupsamningur yrði gerður á milli stefnanda og stefnda vegna fasteignarinnar innan fjögurra vikna frá 15. maí 2017. Samkvæmt því varð dráttur og neitun stefnda gagnvart stefnanda á að ganga til kaupsamnings um fasteignina að Valhallarbraut 738 til þess að hið samþykkta kauptilboð á milli Vallarvina ehf. og stefnanda féll niður.

Umsamið kaupverð á milli málsaðila vegna fasteignarinnar að Valhallarbraut 738 var að fjárhæð 147.000.000 króna. Umsamið kaupverð samkvæmt samþykktu kauptilboði stefnanda og Vallarvina ehf., sem féll niður vegna vanefnda stefnda gagnvart stefnanda, var hins vegar að fjárhæð 166.000.000 króna. Samkvæmt því sé tjón stefnanda, sem rekja megi til missis hagnaðar vegna vanefnda stefnda á að ganga til kaupsamningsgerðar og efna samþykkt kauptilboð á milli aðila, 19.000.000 króna sem sé stefnufjárhæð þessa máls.

Stefnandi byggir aðallega á að hann eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda samkvæmt lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup. Vísar stefnandi einkum til IV. kafla laganna þar sem kveðið er á um vanefndaúrræði kaupanda og VII. kafla laganna þar sem er að finna sameiginleg ákvæði um skaðabætur.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 40/2002 sé kveðið á um að afhendi seljandi ekki fasteign eða gefi ekki út afsal á réttum tíma, án þess að því valdi atvik sem kaupanda er um að kenna eða hann beri ábyrgð á, geti kaupandi krafist efnda samkvæmt 31. gr., rift samkvæmt 32. gr., krafist skaðabóta samkvæmt 34. gr. eða haldið eftir af greiðslu kaupverðs samkvæmt 35. gr. laga nr. 40/2002. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. eiga ákvæði kafla laganna um afhendingardrátt við efni seljandi ekki á réttum tíma aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Með vísan til 2. mgr. 30. gr. laga nr. 40/2002 byggir stefnandi á því að hann geti beitt þeim vanefndaúrræðum gagnvart stefnda sem kveðið er á um í IV. kafla laganna um afhendingardrátt. Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2002 getur kaupandi krafist skaðabóta vegna afhendingardráttar fyrir annað tjón en óbeint tjón skv. 59. gr. þótt seljandi hafi ekki sýnt af sér sök. Verði afhendingardráttur eða tjón vegna saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 34. gr. laganna.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi gagnvart sér með því að neita að efna hið samþykkta kauptilboð málsaðila og ganga til kaupsamningsgerðar, taka við kaupsamningsgreiðslu úr hendi stefnanda, afhenda stefnanda hina seldu fasteign og gefa út afsal vegna kaupanna. Á grundvelli þess telur stefnandi að tjón hans megi rekja til saknæmrar háttsemi stefnda og geti stefnandi því, sem kaupandi, krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón úr hendi stefnda, sbr. 2. mgr. 34. gr. laga nr. 40/2002.

Stefnandi byggir á því að tjón sitt sé sennileg afleiðing af vanefnd stefnda og að orsakatengsl séu fyrir hendi. Varðandi orsakatengsl og sennilega afleiðingu bendir stefnandi á að stefndi hafi reynt að semja beint við viðsemjanda stefnanda um sölu eignarinnar á nýjan leik, án aðkomu stefnanda, þrátt fyrir að fyrir hafi legið bindandi löggerningur á milli málsaðila. Hafi ásetningur verið að baki saknæmi stefnda gagnvart stefnanda auk þess sem aðilanum hafi mátt vera ljóst að með því að efna ekki samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda væri hann að valda stefnanda tjóni enda aðilinn meðvitaður um hið síðara samþykkta kauptilboð á milli Vallarvina ehf. og stefnanda um fasteignina að Valhallarbraut.

Varðandi fjárhæð skaðabóta og óbeint tjón vísar stefnandi að öðru leyti til 59. gr. laga nr. 40/2002. Í 1. mgr. ákvæðisins er kveðið á um að geti annar samningsaðila krafist skaðabóta vegna vanefnda skuli bæturnar svara til þess fjárhagslega tjóns sem hann hefur orðið fyrir vegna þeirra. Þetta eigi þó aðeins við um tjón sem sá er ábyrgð ber gat með sanngirni séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda. Þá vísar stefnandi sérstaklega til c-liðar 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 en þar er kveðið á um að þegar lögin geri greinarmun á beinu og óbeinu tjóni teljist óbeint tjón vera tjón sem rekja megi til missis hagnaðar þegar samningur við þriðja mann fellur brott eða verður ekki réttilega efndur.

Til vara byggir stefnandi kröfu sína á hendur stefnda á hinni almennu skaðabótareglu, sakarreglunni, en samkvæmt henni ber maður skaðabótaábyrgð á tjóni, sem hann veldur með saknæmum og ólögmætum hætti, enda sé tjónið sennileg afleiðing af hegðun hans og raskar hagsmunum sem verndaðir eru með skaðabótareglum. Byggir stefnandi á öllum sömu málsástæðum og að framan greinir, þ.e. um að stefndi hafi valdið sér tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti og að tjónið sé sennileg afleiðing af vanefndum stefnda og raski hagsmunum stefnanda sem séu verndaðir með skaðabótareglum.

Þá byggir stefnandi í öllum tilvikum jafnframt á almennum meginreglum kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og samningsfrelsi. Er á því byggt að gildur og bindandi löggerningur hafi komist á milli aðila um kaup á fasteigninni að Valhallarbraut 738 í Reykjanesbæ. Hafi stefnda borið að efna þann samning. Stefndi hafi hins vegar kosið að vanefna samning aðila og með því valdið stefnanda fjártjóni. Eigi stefnandi rétt til skaðabóta úr hendi stefnda vegna þeirra vanefnda í samræmi við það sem áður er rakið.

Stefnandi krefst vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. júní 2017 til þingfestingardags en samkvæmt ákvæðinu bera kröfur um skaðabætur vexti frá og með þeim degi er hið bótaskylda atvik átti sér stað. Á grundvelli málsatvika byggir stefnandi á því að miða beri hið bótaskylda atvik við eigi síðara tímamark en 1. júní 2017 enda hafði stefndi þá þegar vanefnt samningsskuldbindingar sínar gagnvart stefnanda. Þá krefst stefnandi dráttarvaxta samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, frá þingfestingardegi málsins til greiðsludags. Þá vísar stefnandi til almennra meginreglna kröfu- og samningaréttar um skuldbindingargildi samninga, samningsfrelsi og efndir fjárskuldbindinga. Jafnframt vísar stefnandi til almennra meginreglna skaðabótaréttar, þ. á m. til sakarreglunnar. Þá vísar stefnandi til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málskostnaðarkröfuna styður stefnandi við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísast til 33. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnanda. Stefndi gerir einnig þá kröfu að dómari kveði á um í úrskurði að réttaráhrif áritunar á stefnu málsins, dags. 7. ágúst 2018, falli niður að öllu leyti. Þá krefst stefndi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda, samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.

Stefndi kveðst vera eigandi fasteignarinnar að Valhallarbraut 738 á Reykjanesi, fnr. 231-0526. Eignin og sala á henni sé háð tilteknum kvöðum. Vorið 2017 hafi stefnandi gert skriflegt kauptilboð í fasteignina sem bundið hafi verið fyrirvara um lánafyrirgreiðslu.

Tilboðið hafi verið samþykkt af stjórn stefnda en þar sem fyrirvaranum hafi ekki verið fullnægt innan þess tíma sem gefinn var í kauptilboðinu rifti stefndi því.

Stefndi sé einkahlutafélag, stofnað árið 2016. Tilgangur þess sé m.a. rekstur og eignarhald á fasteignum. Með kaupsamningi 20. des. 2016 hafi stefndi eignast fasteignina að Valhallarbraut 738 sem staðsett sé á Ásbrúarsvæðinu á Reykjanesi. Um hafi verið að ræða hluta af stærri viðskiptum með fasteignir á svæðinu milli stefnda, móðurfélags þess og systurfélags, sem kaupenda, og HV2 ehf. og fleiri aðila sem seljenda. Stefndi sé enn eigandi fasteignarinnar.

Þann 31. mars 2017 hafi stefnandi gert kauptilboð í fasteignina. Stefnandi gerði þann fyrirvara við tilboðið að hann hefði 30 daga til þess að skila inn staðfestingu á lánafyrirgreiðslu, ella hefði stefndi heimild til að rifta tilboðinu einhliða og án sérstakrar tilkynningar. Kauptilboðið hafi verið borið undir stjórn stefnda, enda um að ræða óvenjulega og mikils háttar ákvörðun með hliðsjón af umfangi stefnda, efnahagsstöðu hans og atvikum öllum. Var sú framkvæmd enn fremur í samræmi við verklag við sölu á fasteignum stefnda sem helgast m.a. af innri reglum hans og skuldbindingum við kröfuhafa og seljendur fasteignanna að Ásbrú. Þannig lá til að mynda fyrir að stefndi hafði undirgengist skuldbindingar gagnvart seljendum um samþykki vegna sölu fasteignanna. Stjórn stefnda samþykkti tilboðið og veitti framkvæmdastjóra sérstakt umboð til þess að skrifa undir það fyrir sína hönd. Fyrirvari stefnanda um fjármögnun hafi runnið út 6. maí 2017 án þess að staðfesting bærist um lánafyrirgreiðslu eða stefnandi félli frá fyrirvaranum. Stjórn stefnda, sem hafði forræði á sölu fasteignarinnar, ákvað því að rifta tilboðinu. Kauptilboð stefnanda hafi þess vegna verið fallið úr gildi þegar starfsmanni fasteignasölunnar Mikluborgar barst tölvupóstur stefnanda 8. maí 2017 um að hann félli frá títtnefndum fyrirvara.

Þegar kauptilboðinu hafði verið rift var stefnda í sjálfsvald sett hvernig hann kaus að fara með fasteignina. Að sama skapi var ekkert sem kom í veg fyrir að stefnandi gerði nýtt kauptilboð í hana eftir að lánsfjármögnun hefði verið tryggð, svo sem honum hefði verið í lófa lagið að gera þegar fyrir lá að fyrra tilboð væri ekki lengur í gildi. Stefnandi kaus þess í stað að gera órökstuddar athugasemdir við að kauptilboðinu hefði verið rift. Átti enda síðar eftir að koma í ljós að hann hafði boðið þriðja aðila, Vallarvinum ehf., hana til kaups. Stefndi stóð hins vegar við lögmæta ákvörðun sína um riftun.

Aðilar komust í kjölfarið að samkomulagi 23. maí 2017 um að stefndi myndi, fyrir tilstilli stefnanda, ganga til samninga við Vallarvini ehf. um kaup á fasteigninni. Stefndi myndi greiða stefnanda 3.500.000 krónur í þóknun fyrir að koma þeim samningaviðræðum á, óháð því hvort þær leiddu til viðskipta um eignina eða ekki. Að auki samþykkti stefndi að skoða tilboð frá stefnanda í aðrar fasteignir stefnda með opnum huga. Í takt við þetta samkomulag aðila barst stefnda tölvupóstur frá Mikluborg 23. maí 2017 þess efnis að Vallarvinir væru reiðubúnir að skrifa undir kaupsamning um fasteignina þann sama dag. Tölvupóstinum fylgdu drög að kaupsamningi milli stefnda og Vallarvina. Í póstinum var einnig að finna umfjöllun og reifun fasteignasalans á téðu samkomulagi stefnanda og stefnda. Í svari stefnda við póstinum kom fram að ekki væri hægt að ganga frá kaupsamningi við Vallarvini á svo skömmum tíma.

Stjórn stefnda hafi fjallað um kaupsamningsdrögin á fundi sínum 31. maí 2017. Ákveðið hafi verið að samþykkja sölu samkvæmt drögunum og fól stjórn fulltrúum sínum að ganga til viðræðna við Vallarvini á grundvelli þeirra. Stjórn vakti þó athygli á því að laga þyrfti kaupsamningsdrögin að þeim kröfum sem stefndi hefði undirgengist gagnvart lánardrottnum sínum og gagnvart seljendum fasteignarinnar, auk þess sem útbúa þyrfti frekari fyrirvara um ástand hennar og afhendingu. Með samþykki stjórnar í farteskinu var óskað eftir fundi með Vallarvinum um söluna. Vallarvinir svöruðu þeirri málaleitan þannig að tilboð þeirra samkvæmt kaupsamnings­drögunum stæði óhaggað. Þannig var ljóst að Vallarvinir litu svo á að stefndi væri eigandi fasteignarinnar, enda hafði kauptilboði stefnanda verið rift. Sé því rangt sem segi á í stefnu málsins að fyrirsvarsmenn Vallarvina hafi hafnað málaleitan stefnda um sölu á fasteigninni á þeim grundvelli að þegar lægju fyrir bindandi löggerningar um sölu fasteignarinnar.

Í ljósi alls framangreinds hafi stjórn stefnda því heldur en ekki brugðið í brún þegar tölvupóstur barst frá Mikluborg daginn eftir stjórnarfundinn, eða 1. júní 2017. Í póstinum hafi verið boðað til kaupsamnings milli stefnanda og stefnda um fasteignina þann sama dag.

Þetta fundarboð hafi verið sett fram þrátt fyrir að fyrir lægi a) að kauptilboði stefnanda hefði verið rift, b) að stefnandi hefði í kjölfar riftunar haft milligöngu um sölu fasteignarinnar til þriðja aðila, og samið um að fá greidda fyrir það þóknun, og c) að sama fasteignasala hefði, með hliðsjón af samkomulagi aðila, boðað til kaupsamnings viku áður milli stefnda og Vallarvina um kaup á fasteigninni. Við svo búið ítrekaði stefndi, svo sem Mikluborg og stefnanda var kunnugt, að kauptilboði stefnanda hefði verið rift og að skjöl um annað væru því markleysa.

Stefndi gerir í málinu kröfu um að hann verði dæmdur sýkn af kröfum stefnanda og mótmælir málatilbúnaði hans að öllu leyti. Þá gerir stefndi kröfu um að dómari kveði á um í úrskurði að réttaráhrif áritunar á stefnu málsins, dags. 7. ágúst 2018, falli niður að öllu leyti. Enn fremur krefst stefndi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda, samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða samkvæmt mati dómsins.     

Stefndi byggir á því að hann hafi ekki sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi með riftun kauptilboðs stefnanda, að stefnandi hafi haft milligöngu um sölu stefnda á fasteigninni til þriðja aðila og þannig viðurkennt lögmæti riftunar kauptilboðsins, og að stefnandi hafi raunar gegn betri vitund framselt eignina til þriðja aðila.

Stefndi vísar til þess að bótakrafa stefnanda sé reist á ákvæðum 34. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Þar segir í 4. mgr. að verði afhendingardráttur eða tjón vegna saknæmrar háttsemi seljanda geti kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Óbeint tjón sé nánar skilgreint í 2. mgr. 59. gr. sömu laga, en stefnandi byggir á að bótakrafa sín falli undir c-lið ákvæðisins. Stefndi byggir á því að hann hafi hvorki brotið gegn lögum né sýnt af sér saknæma háttsemi svo sem stefnandi byggir á, og að engin vanefnd sé til staðar. Öllum fullyrðingum um annað, svo sem um ásetning stefnda til að valda stefnanda tjóni, sé hafnað. Stefndi byggir þannig á því að skilyrðum bótaábyrgðar sé ekki fullnægt, hvorki samkvæmt 34. gr. laga nr. 40/2002 né sakarreglunni.

Stefndi vísar til þess að stefnandi hafi sjálfur í kauptilboði sínu sett 30 daga fyrirvara um lánafyrirgreiðslu og heimild stefnda til einhliða riftunar. Stefndi beri enga ábyrgð á orðalagi fyrirvarans eða útfærslu að öðru leyti. Stefndi byggir á því að óumdeilt megi teljast að framangreindur 30 daga frestur hafi verið liðinn þegar niðurfelling á fyrirvaranum barst fasteignasala 8. maí 2017. Stefndi byggir á því að hann hafi, þegar fresturinn rann út, tekið ákvörðun um að rifta kauptilboðinu einhliða og án sérstakrar tilkynningar þar um, svo sem hann hafði heimild til. Sú ákvörðun stefnda hafi því hvorki verið saknæm né í andstöðu við lög. Kauptilboðið hafi eftir það ekki haft neitt gildi. Stefndi byggir á því að meint, óræð framlenging á fresti skv. kauptilboðinu, sem stefnandi vísar til í stefnu sinni að framkvæmdastjóri hafi veitt, sé ósönnuð auk þess sem hún standist ekki áskilnað laga.

Í fyrsta lagi sé um að ræða munnleg samskipti. Eftirfarandi breyting á kauptilboðinu með munnlegum hætti fullnægi ekki form­skilyrðum 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. Af því þurfi stefnandi að bera alla áhættu.

Í öðru lagi byggir stefndi á því að jafnvel þótt stefnanda tækist sönnun um munnlega framlengingu hefði slíkt samkomulag ekkert gildi haft, enda hafi framkvæmdastjóri ekki haft umboð stjórnar til þessa. Eins og áður greinir og eins og ráða megi af kauptilboðinu hafi framkvæmdastjóri undirritað kauptilboðið í umboði stjórnar og með sérstöku samþykki hennar. Meint framlenging hafi hins vegar hvorki verið gerð með skriflegum hætti né í umboði stjórnar stefnda, líkt og aðstæður kölluðu á. Þetta hafi stefnanda átt að vera ljóst.

Stefndi byggir á því að vel kunni að vera að stefnandi hafi verið í samskiptum við framkvæmdastjóra um að fá lengri tíma til að útvega sér lánsfé og að framkvæmdastjóri hafi hugsanlega ekki tekið illa í það. Hins vegar feli slík óformleg samskipti ekki í sér bindandi samkomulag milli aðila um framlengingu á fyrirvara samkvæmt upphaflegu kauptilboði.

Stefnanda var hins vegar í lófa lagið að gera nýtt kauptilboð þegar honum varð ljóst að tilboði hans hafði verið rift og eftir að hann hafði útvegað sér fjármögnun. Hann kaus hins vegar að gera ekki. Á því getur stefndi ekki borið ábyrgð.

Stefndi vísar því enn fremur á bug að það hafi komið stefnanda á óvart að búið hafi verið að rifta kauptilboði aðila. Það hafi legið fyrir frá því snemma í maí 2017 og fullyrðingar stefnanda um annað standist ekki skoðun. Öll samskipti aðila bera það með sér, til að mynda þau samskipti sem lúta að milligöngu stefnanda um sölu eignarinnar til þriðja aðila. Að auki liggi fyrir að stefndi tók aldrei við þeim greiðslum sem lágu á vörslureikningi Mikluborgar samkvæmt upplýsingum stefnanda.

Stefndi byggir á því að eftir að kauptilboði stefnanda hafi verið rift hafi aðilar komist að samkomulagi um eftirmála. Stefndi byggir á því að í samkomulagi aðila hafi falist að stefndi myndi, fyrir tilstilli stefnanda, ganga til samninga við Vallarvini ehf. um kaup á fasteigninni. Stefndi byggir á því að enginn áskilnaður hafi verið gerður um að þær samningaviðræður skiluðu sér í að viðskipti kæmust á milli stefnda og Vallarvina. Að gefnu tilefni sé rétt að taka fram að um sé að ræða sama félag og stefnandi hafði samþykkt kauptilboð frá í fasteignina 15. maí 2017, en fjárhæð bótakröfu hans byggist á því kauptilboði.

Með hliðsjón af þessu mótmælir stefndi því sem bersýnilega röngu sem fram komi í stefnu að stefndi hafi leitað til Vallarvina um sölu fasteignarinnar „án aðkomu stefnanda.“ Þvert á móti hafi verið lagt upp í þær samningaviðræður með vitund og vilja, og raunar fyrir tilstilli stefnanda. Fyrir þá milligöngu samþykkti stefndi að greiða stefnanda þóknun að fjárhæð. 3.500.000 krónur. Þessu til viðbótar samþykkti stefndi svo að skoða tilboð frá stefnanda í aðrar fasteignir stefnda með opnum huga. Samskipti aðila í gegnum smáskilaboð 23. maí 2017 renna stoðum undir þetta. Í skilaboðum sem stefnandi sendi þáverandi framkvæmdastjóra þann dag upplýsti hann að hann væri kominn til Keflavíkur „upp á að kvitta á samkomulagið.“ Þá tilkynnti hann að það þyrfti „að vitna til í samkomulaginu um að Airport gangi inn í fyrri viðskipti milli okkar.“ Með þessu vísaði stefnandi til Vallarvina, sem gangi einnig undir nafninu Airport Associates.

Efni samkomulagsins hafi enn fremur verið staðfest í pósti fasteignasala til stefnda 23. maí 2017. Þar hafi einnig verið upplýst að Vallarvinir væru reiðubúnir að skrifa undir kaupsamning um fasteignina þann sama dag, og fylgdu drög að þeim samningi í tölvupóstinum. Stefndi byggir á því að það sé ekki tilviljun að tölvupóstur fasteignasalans og drög að kaupsamningi við Vallarvini hafi borist sama dag og skilaboð hafi gengið milli aðila um undirritun á samkomulag.

Stefndi byggir á að það sé í engu samræmi við málatilbúnað stefnanda að hann hafi verið fús til þess að þiggja þóknun fyrir milligöngu um sölu fasteignarinnar til þriðja manns. Vandséð sé hvers vegna stefnandi hafi gengið til samninga við stefnda um slíkt fyrirkomulag hafi hann raunverulega staðið í þeirri trú að kauptilboð sitt væri enn í gildi.

Með hliðsjón af framangreindu byggir stefndi á að stefnandi hafi því ekki verið í góðri trú þegar hann óskaði eftir því við sama fasteignasala að hann boðaði til kaupsamnings- og afsalsgerðar 1. júní 2017. Ljóst sé að með því að hafa milligöngu um samningaviðræður milli stefnda og Vallarvina um sölu fasteignarinnar hafi stefnandi viðurkennt að kauptilboð hans væri ekki lengur í gildi, og enn fremur að kauptilboð milli hans og Vallarvina væri ekki gilt. Dómkrafa stefnanda standist því ekki skoðun.

Stefndi byggir á því að meint tjón stefnanda geti ekki talist sennileg afleiðing af lögmætri riftun stefnda á kauptilboði stefnanda. Eins og áður segi byggir stefndi á því að stefnanda hafi mátt vera og raunar verið ljóst að kauptilboði um fasteignina milli stefnanda og stefnda hafi verið rift þegar stefnandi gekk til samninga við þriðja aðila um kaup á fasteigninni 15. maí 2017. Stefnandi hafi því augljóslega enga heimild haft til þess að framselja eignina til þriðja aðila, svo sem hann reisir fjártjón sitt á. Í samkomulagi aðila 23. maí 2017 felist viðurkenning stefnanda á þessu.

Stefndi byggir enn fremur á því að hvað sem gildi kauptilboðsins líði hafi stefnanda mátt vera ljóst að takmarkanir voru á heimild til framsals á fasteigninni. Þannig hafi legið fyrir, með vísan til kaupsamnings milli stefnda og seljenda fasteignanna að Ásbrú þann 16. des. 2016, að óheimilt var að selja kaupsamningsrétt samkvæmt fasteigninni nema með samþykki seljanda hennar. Kaupsamningurinn sé opinbert skjal og verði að ganga út frá því að stefnandi og fasteignasali hafi kynnt sér efni hans og verið ljóst að ákvörðun um sölu væri háð slíku samþykki. Þar sem stefndi hafi rift kauptilboði stefnanda hafi hann ekki séð ástæðu til þess að óska eftir samþykki seljanda. Það lá því ekki fyrir þegar stefnandi bauð eignina þriðja manni til kaups.

Stefndi byggir á því að allar forsendur fyrir kauptilboði milli stefnanda og Vallarvina 15. maí 2017 hafi þannig frá upphafi verið brostnar. Bótaréttur stefnanda verði þess vegna ekki reistur á því samkomulagi.

Stefndi mótmælir þannig öllum málatilbúnaði stefnanda og öllum kröfum sem hann gerir í málinu og krefst sýknu.

Stefndi gerir kröfu um að réttarárhrif áritunar héraðsdóms á stefnu málsins 7. ágúst sl. verði felld niður að öllu leyti, sbr. 139. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Stefndi byggir á því að óheft áhrif áritunarinnar varði mikilsverða hagsmuni stefnda, enda kunni stefnandi að leita eftir aðför á grundvelli hennar áður en dómur fellur í málinu að nýju, með tilheyrandi tjóni og kostnaði. Stefndi byggir á því að málstaður hans sé réttmætur og að líkindi séu til þess að fyrri úrlausn breytist þegar efnisdómur verður felldur á málið eftir endurupptöku. Byggir stefndi á því að í þessu samhengi verði að meta vafa stefnda í hag.

Stefndi mótmælir upphafsdegi vaxta. Bótakrafan byggist á meintu samkomulagi við þriðja mann, sbr. c-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002. Með hliðsjón af því byggir stefndi á því að vart verði litið svo á að bótaskylt atvik hafi átt sér stað 1. júní 2017, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, enda hafi stefndi takmarkaðar upplýsingar haft um hvernig meintu samningssambandi var háttað. Stefndi mótmælir upphafsdegi dráttarvaxta. Með hliðsjón af 6. gr. laga nr. 38/2001 geti skaðabótakrafa ekki borið dráttarvexti fyrr en að liðnum mánuði frá því að kröfuhafi lagði sannarlega fram upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta.

Stefndi vísar til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, ákvæða laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum II. kafla, ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga um einkahlutafélög nr. 138/1994, einkum 2. mgr. 44. gr. Um málskostnað vísast til ákvæða XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. einkum 129. og 130. gr. laganna.

Kröfu sína um niðurfellingu réttaráhrifa styður stefndi við ákvæði 2. mgr. 139. gr. laga nr. 91/1991.

Forsendur og niðurstaða.

Óumdeilt er að stefnandi gerði bindandi kauptilboð í fasteign í eigu stefnda að Valhallarbraut 738, Ásbrú, Reykjanesbæ, þann 31. mars 2017. Undirritaði Sverrir Sverrisson kauptilboðið fyrir hönd tilboðsgjafa og stefnanda þessa máls. Átti tilboðið að gilda til 10. apríl s.á. Í síðasta lagi þann 6. apríl s.á. undirritaði Óli Þór Barðdal, framkvæmdastjóri stefnda, kauptilboðið fyrir hönd seljanda samkvæmt umboði stjórnar stefnda.

            Við gerð kauptilboðsins, sem hljóðaði upp á 147.000.000 króna, setti tilboðsgjafi þann fyrirvara að hann hefði 30 daga til að skila inn staðfestingu á lánafyrirgreiðslu. Lægi staðfesting ekki fyrir innan þess tíma hafði seljandi heimild til að rifta tilboðinu einhliða án sérstakrar tilkynningar. Samkvæmt þessu byrjaði tímafrestur tilboðsgjafa að líða við undirritun og samþykki tilboðshafa þann 6. apríl 2017 og var síðasti dagur 30 daga frestsins því þann 6. maí. Innan þess tíma hafði stefnandi samband við fasteignasalann og óskað eftir viku viðbótarfresti til að ganga frá fjármögnun. Samkvæmt framburði vitnisins Gunnars S. Jónssonar fasteignasala fyrir dómi hafði hann strax samband við framkvæmdastjóra stefnda, Óla Barðdal, sem kom fram fyrir hönd félagsins vegna sölu fasteignarinnar, og bar erindi stefnanda upp sem vitnið Óli Þór kvaðst fyrir dóminum hafa samþykkt. Taldi vitnið Óli sig hafa haft umboð til að samþykkja slíkan frest sem hafi verið óverulegur í þessum fasteignaviðskiptum. Sá frestur rann út 13. maí 2017. Með tölvupósti þann 8. maí 2017 til fasteignasalans féll stefnandi frá fyrirvara sínum í kauptilboðinu og kvaðst vitnið Gunnar hafa komið þeim upplýsingum strax til Óla Barðdal. Samkvæmt gögnum málsins gerðu Vallarvinir ehf. tilboð í sömu fasteign að fjárhæð 166.000.000 króna þann 15. maí 2017. Greiddu þeir hluta kaupverðsins, 142.000.000 króna, inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar og kom fram fyrir dómi að sú fjárhæð hafi verið stefnanda til reiðu til að efna kaupsamning sinn við stefnda. Í kjölfarið gerði stefnandi ráð fyrir að skjalagerð færi í hönd sem byggð væri á samþykktu kauptilboði milli stefnanda og stefnda.

Vitnið Garðar Valdimarsson, fyrirsvarsmaður stefnda, kom fyrir dóminn og kvað stefnda hafa áttað sig á því rétt áður en þrjátíu daga fresturinn rann út að þeir hafi gert mistök og þeir yrðu að selja fasteignina hærra verði til að fá samþykki Kadeco, sem var þeirra viðsemjandi, fyrir sölunni. Hafi Garðar fengið það hlutverk að tilkynna Sverri að tilboðið væri of lágt til að það fengist samþykkt af Kadeco og að stefndi þyrfti að fá hærra verð fyrir eignina. Mundi vitnið Garðar ekki hvort Sverrir hafi hringt í sig þennan morgun eða vitnið hafi hringt í Sverri en Sverrir hafi þá sagst þurfa lengri frest því að fjármögnun væri á lokametrunum. Garðar hafi hins vegar verið með það erindi til stefnanda að hækka kaupverðið svo að það fengist samþykkt af Kadeco en stefnandi þyrfti ekki að greiða mismuninn. Kvaðst Garðar hafa viljað selja stefnanda eignina á upphaflega tilboðsverðinu og því lagt til að gerður yrði nýr kaupsamningur þar sem söluverðið yrði hærra en stefnandi þyrfti ekki að greiða mismuninn. Úr því hafi ekki orðið. Sverrir hafi einnig sagt sér í þessu símtali að hann væri kominn með kaupanda að fasteigninni á hærra verði frá Vallarvinum. Garðar hafi haft þá vitneskju þegar ákvörðun var tekin um að rifta samningnum. Hvað Garðar enga stemmningu hins vegar hafa verið hjá stjórninni til að framlengja frest til fjármögnunar fyrir stefnanda. Ákvörðun hafi verið tekin á stjórnarfundi á föstudegi um að rifta tilboðinu. Stefnanda hafi hins vegar ekki verið tilkynnt það sérstaklega. Vitnið Óli Barðdal bar fyrir dóminum að hann hafi setið alla stjórnarfundi stefnda en riftunin hafi ekki verið rædd á slíkum fundi.

Garðar kvað Óla Barðdal hafa, sem framkvæmdastjóra og prókúruhafa, haft heimildir til alls sem sneri að daglegum rekstri félagsins en ekki getað selt fasteignir nema með samþykki stjórnar. Hann hafi haft umboð til að gefa gjaldfrest á leigugreiðslum og eins hafi hann haft umboð til að veita stutta gjaldfresti á samningsgreiðslum.

Aðspurður kvaðst Garðar ekki kannast við það að stefndi hafi haft beint samband við Vallarvini ehf. án vitundar stefnanda í þeim tilgangi að fá þá sem kaupanda að fasteigninni. Samkvæmt framburði vitnisins Sigþórs Skúlasonar, fyrirsvarsmanns Vallarvina ehf., fyrir dóminum hringdi Árni Geir, stjórnarmaður stefnda, beint í vitnið í þeim tilgangi að fá Vallarvini að kauptilboðinu í stað stefnanda. Kvaðst Sigþór hafa sagt það koma til greina með samþykki allra aðila, þar með stefnanda. Frekar hafi hins vegar ekki orðið af þeim samskiptum. Þegar ákvörðun var tekin um riftun kvaðst Garðar hafa vitað af tilboði Vallarvina í fasteignina. Kvaðst Garðar hafa heyrt af kaupsamningi milli Vallarvina ehf. og stefnda sem fasteignasalan útbjó en af honum hafi ekki orðið.

Fyrir dóminum báru stjórnarmenn stefnda að þeim hafi orðið ljóst að þeir hafi selt eignina of lágu verði. Framburður þeirra fyrir dóminum var nokkuð misvísandi um framhald viðræðna við stefnanda. Vitnið Óli Þór kvaðst hafa setið alla stjórnarfundi en hann hefði aldrei heyrt riftun á kaupsamningi aðila nefnda. Garðar Vilhjálmsson, stjórnarmaður stefnda, Árni Geir Magnússon stjórnarformaður og Andri V. Sigurðsson stjórnarmaður, sem allir komu fyrir dóminn, kváðu að ákvörðun um riftun hafi verið tekin á stjórnarfundi þegar 30 daga fresturinn hafi verið að renna út. Um það hafi þó ekki verið bókað, alla vega mundu þeir ekki til þess. Þá kváðust þeir ekki hafa heyrt um að vitnið Óli Þór hafi veitt stefnanda viðbótarfrest, sem stangast á við framburð Óla Barðdal sem kvaðst hafa upplýst stjórnarmenn um viðbótarfrestinn og framburð Garðars um að ekki hafi verið stemmning hjá stjórnarmönnum fyrir því að veita viðbótarfrestinn. Auk þess kvað Garðar fyrir dóminum að Sverrir hefði hringt í sig áður en 30 daga fresturinn rann út og óskaði eftir viðbótarfresti.

Vitnið Árni Geir Magnússon kvað ákvörðun um riftun hafa verið tekna af hálfu stjórnar um mánaðamótin apríl/maí. Minnti vitnið að það hafi verið á föstudegi, 5. maí. Tilboðið hafi verið of lágt auk þess að þeim hafi gengið betur að fjármagna sig. Fyrst og fremst hafi tilboðið verið of lágt. Þá hafi verið skilyrði af hálfu viðsemjenda þeirra, Kadeco, að þeir mættu ekki selja eignir á verði undir fasteignamati. Vitnið kvaðst ekki hafa vitað um munnlega framlengingu á fresti til stefnanda. Þá kvaðst vitnið fyrst hafa fengið vitneskju um að stefnandi hafi selt eignina til Vallarvina í lok maí. Þá kvaðst vitnið hafa hringt í Sigþór, fyrirsvarsmann Vallarvina, í lok maí og spurt hvort þeir ættu ekki að hittast á fundi. Af því hafi ekki orðið. Þá kvaðst vitnið muna til þess að eitthvert samkomulag hafi legið í loftinu og að stefnandi hafi átt að fá einhverja greiðslu, 3-4 milljónir. Skildist vitninu að greiðsla til stefnanda hafi átt að vera einhvers konar sölulaun fyrir að koma með Vallarvini sem kaupanda í stað stefnanda. Vitnið kvaðst ekki vita til þess að önnur viðskipti milli stefnanda og stefnda hafi verið rædd. Kvaðst vitnið ekki kannast við það að framlenging á frestinum hafi verið rædd á stjórnarfundi heldur hafi verið tekin ákvörðun um að semja ekki við stefnanda. Vafðist vitninu tunga um tönn varðandi framlengingarfrestinn þegar spurt var nánar um efni stjórnarfundarins. Þá reiknaði vitnið með að einhver hafi upplýst fasteignasöluna um riftunina en vitnið vissi ekki hver hafi átt að gera það.

Vitnið Andri V. Sigurðsson, stjórnarmaður í stefnda, kvað fyrir dóminum umþrætta sölu hafa verið fyrstu sölu félagsins á þeim tíma. Í lok apríl hafi stjórnarmönnum orðið ljóst að kaupverðið hafi verið of lágt og stjórnin tekið þá ákvörðun í lok apríl að rifta kauptilboðinu. Mönnum hafi ekki verið alveg ljóst hvað menn voru með í höndunum en menn hafi talið að salan væri félaginu til hagsbóta. Þegar hafi liðið á apríl hafi mönnum orðið ljóst að kaupverðið hafi verið of lágt eða ekki nægjanlega hagstætt miðað við framtíð félagsins. Þörf fyrir skammtímafjármögnun hafi breyst til batnaðar þegar leið á apríl og því ekki verið þörf fyrir skammtímafjármagn lengur. Deildar meiningar hafi verið innan stjórnar um hvort klára ætti þessi viðskipti. Hafi vitninu verið falið að fá samþykki Kadeco ef klára ætti viðskiptin við stefnanda. Taldi vitnið að ekki hafi verið útilokað að það samþykki hefði fengist ef á hefði reynt. Þeim hafi liðið betur með þá ákvörðun að rifta sölunni heldur en að halda sig við einhverjar framlengingar eða eitthvað slíkt. Þeim hafi orðið ljóst að verðið væri of lágt miðað við þeirra útreikninga og ákvörðun hafi síðan verið tekin, og taldi vitnið það hafa verið 4. maí 2017, um að rifta sölunni. Þá kvaðst vitnið hafa vitað af því að greiða átti stefnanda þóknun fyrir að koma sölu á á milli Vallarvina og stefnda. Taldi vitnið að Garðar hafi tilkynnt stefnanda um riftunina í síma. Hafi ekkert réttarsamband verið á milli stefnanda og stefnda eftir að riftunin átti sér stað. Þrjár og hálfa milljón hafi átt að greiða stefnanda fyrir að hafa komið sölu á milli Vallarvina og stefnda. Það hafi verið í lok maí. Kvað vitnið Garðar hafa tilkynnt þeim um að hann hafi tilkynnt stefnanda um að tilboðinu hafi verið rift.

Vitnið Óli Þór Barðdal kom fyrir dóminn og kvaðst hafa starfað sem framkvæmdastjóri stefnda á árinu 2017. Kvað vitnið stjórnarsamþykkt hafa legið fyrir um sölu á fasteigninni Valhallarbraut 738 í Ásbrú. Hann hafi ekki verið með skriflegt umboð þegar hann samþykkti kauptilboð stefnanda á fasteignasölunni. Þá staðfesti vitnið að stefnandi eða Gunnar hjá Mikluborg hafi hringt í sig og beðið um viðbótarfrest í viku til að klára fjármögnun og kvaðst vitnið hafa talið það lítið vandamál og samþykkt það. Taldi vitnið sig sem framkvæmdastjóri félagsins hafa haft umboð til að veita slíkan frest. Fresturinn hafi ekki verið ræddur í stjórn félagsins en vitnið hafi upplýst einhverja stjórnarmenn um frestinn fyrir stjórnarfundinn. Kvað vitnið stjórnina í lokin ekki hafa verið sátta við vitnið og í framhaldi hafi hann bakkað út úr þessum samningaviðræðum en vitnið hafi hætt störfum 1. júní 2017. Vitnið man ekki til þess að hafa svarað tölvupósti á þeim tíma frá stefnanda. Umræður hafi verið í gangi um að Vallarvinir gengju inn í viðskiptin milli aðila auk þess sem önnur viðskipti milli stefnanda og stefnda hafi verið skoðuð. Af slíku hafi ekki orðið. Taldi vitnið að stefndi hafi gengið til samninga við Vallarvini varðandi söluna á Valhallarbraut og þeir skrifað undir samninga þar um.

Vitnið Gunnar S. Jónsson, fasteignasali hjá fasteignasölunni Mikluborg, kom fyrir dóminn. Kvaðst vitnið minna að kauptilboðið í Valhallarbraut hafi verið undirritað fyrir lok samþykkisfrests. Vitnið kvaðst ekki hafa fengið vitneskju um riftun stefnda á kauptilboðinu og enga tilkynningu fengið um það á sínum tíma. Sverrir hafi haft samband við sig og óskað eftir viðbótarfresti sem vitnið Óli hafi samþykkt við vitnið í símtalinu. Skriflegt umboð hafi ekki legið fyrir við undirritun kauptilboðsins. Vitnið hafi talið að Óli hafi haft umboð stjórnar í skjóli stöðu sinnar sem framkvæmdastjóri og prókúruhafi til að framlengja frest um viku til fjármögnunar fyrir stefnanda. Kvaðst vitnið hafa verið í sambandi við Óla varðandi öll samskipti við stefnda vegna fasteignaviðskiptanna enda hafi hann komið fram fyrir hönd stjórnar félagsins og sem starfandi framkvæmdastjóri. Þegar gögn lágu fyrir hafi aðilar verið boðaðir til kaupsamningsgerðar. Kvaðst vitnið hafa þekkt til Óla og tekið orð hans gild varðandi frestinn. Vitnið hafi ekki verið í samskiptum við neina stjórnarmenn stefnda varðandi þessi viðskipti og ekki fengið neina vitneskju um að kauptilboðinu hafi verið rift. Vitnið kvað málin oftlega ganga þannig fyrir sig að kaupendur falli frá fyrirvörum og síðar komi lánaskjöl eða greiðslur vegna framhaldandi skjalagerðar. Vitnið Jason Ólafsson hafi síðan tekið við málinu hjá fasteignasölunni.

Vitnið Jason kvaðst fyrir dóminum hafa tekið við viðskiptum aðila þegar átti að fara að ganga frá skjalagerð, kaupsamningi og afsali. Vitnið hafi ekki komið að málinu á fyrri stigum. Minnti vitnið að það hafi fengið vitneskju um nýtt samkomulag frá Sverri en það gæti einnig hafa verið frá starfsmönnum Vallarvina. Því hafi nýtt kauptilboð verið útbúið á milli Vallarvina og Ásbrúar. Vitnið hafi verið í sambandi við stjórnarmenn allra aðila og hafi vitnið talið að þetta ætti að vera lausn á einhverju öðru samkomulagi. Vitnið hafi hins vegar engar forsendur eða vitneskju haft um hvað þar lá að baki. Vitnið staðfesti að 142.000.000 króna og síðar 5.000.000 króna hafi verið lagðar inn á fjárvörslureikning fasteignasölunnar frá Vallarvinum sem hafi átt að nota til greiðslu á milli stefnanda og stefnda við gerð kaupsamnings þeirra í milli. Eftir þá greiðslu hafi líklega orðið eitthvert samkomulag milli aðila sem vitninu var ekki kunnugt um. Vitnið kvaðst, á þessum tíma, ekki hafa haft upplýsingar um að stefndu hefðu verið búnir að rifta kaupsamningi aðila. Þá minntist vitnið þess ekki að hafa fengið upplýsingar um það frá stefnda að þeir væru að selja eignina á undirverði eða að tilboðið væri fallið niður.

Vitnið Sigþór Kristinn Skúlason, fyrirsvarsmaður Vallarvina ehf. kom fyrir dóminn og lýsti því að Vallarvinir hafi gert kauptilboð í Valhallarbraut og hafi seljandi verið Sverrir Sverrisson hf. Hafi sá fyrirvari verið í tilboðinu að stefnandi myndi ganga frá kaupsamningi við stefnda innan fjögurra vikna frá undirritun kauptilboðsins sem var 15. maí 2017. Eftir að þeir hafi verið búnir að undirrita tilboðið hafi einhver farsi farið í gang milli stefnda og stefnanda og þann 19. maí 2017 hafi Árni Geir haft samband við sig símleiðis og spurt hvort í lagi væri að gera samning sem átti að vera á milli stefnanda og stefnda, beint á milli Vallarvina og Ásbrúar. Kvaðst vitnið ekki gera athugasemdir við það ef það væri í sátt við alla aðila, m.a. Sverri. Hvað gerist í framhaldi á milli hinna aðilanna hafi vitnið ekki upplýsingar um nema að samningar hafi ekki verið kláraðir og því hafi Vallarvinir ekki getað gengið frá samningi við stefnanda. Taldi vitnið að samskipti stefnanda og vitnisins hafi hafist einhverjum vikum áður en það gerði tilboð í Valhallarbrautina þann 15. maí 2017.

Stefndu byggja sýknukröfu sína á því að ekkert umboð hafi legið fyrir til handa Óla Þór Barðdal til að veita umþrættan viðbótarfrest. Það umboð sem stjórnin veitti honum til að undirrita kauptilboðið hafi ekki náð til frekari samningsgerðar.

            Samkvæmt gögnum málsins gerðu stefndi og Þróunarfélag Keflavíkurflugvallar ef. kaupsamning þann 20. desember 2016 um fasteignir að heildarfjárhæð rúmlega fimm milljarðar króna. Fyrir dóminum kváðu stjórnarmenn stefnda að rekstur félagsins fælist í því að kaupa fasteignir og ýmist endurselja þær með hagnaði eða leigja. Telur dómurinn sölu einnar fasteignar að fjárhæð 147.000.000 króna vera lítinn hluta þeirrar fjárfestingar. Tilgangur stofnunar stefnda samkvæmt samþykktum félagsins er fjárfesting í fasteignum, fasteignaumsýsla og skyldur rekstur.

            Í stjórn stefnda sátu fimm stjórnarmenn og þar af þrír lögmenn auk framkvæmdastjóra sem hafði jafnframt prókúruumboð. Hafnar dómurinn því að þeir geti borið fyrir sig þekkingarleysi eða vankunnáttu í ljósi þess að þetta hafi verið fyrsta sala félagsins eins og reynt var að gera fyrir dómi.

            Þá fer frásögn stjórnarmanna stefnda um að stefnandi hafi átt að fá greiddar 3.500.000 krónur sem umboðslaun fyrir að koma með annan kaupanda að fasteigninni, þ.e. Vallarvini, í bága við önnur gögn en eins og fram kom hjá vitninu Sigþór höfðu Vallarvinir gert bindandi kauptilboð í Valhallarbraut og var seljandi eignarinnar stefnandi þessa máls. Kvaðst vitnið ekki hafa staðið til að ganga til samninga við stefnda sem nýr kaupandi að eigninni nema þá að allir aðilar sem tengdust málinu væru sammála því. Vitnið hafi ekki heyrt í stefnda eftir það símtal og hafi fyrirvari í tilboði Vallarvina um fjögurra vikna frest til að ganga frá fjármögnun því runnið út.

Samkvæmt  44. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög fer félagsstjórn með
málefni félagsins og skal annast um að skipulag félags og  að starfsemi sé jafnan í réttu og góðu horfi. Sé framkvæmdastjóri ráðinn fara félagsstjórn og framkvæmdastjóri með stjórn  félagsins, sbr. 2. mgr. 41. gr. Samkvæmt 2. mgr. annast framkvæmdastjóri daglegan rekstur félagsins og skal í þeim efnum fara eftir þeirri stefnu og fyrirmælum sem félagsstjórn hefur gefið. Hinn daglegi rekstur tekur ekki til ráðstafana sem eru óvenjulegar eða mikils háttar. Slíkar ráðstafanir getur framkvæmdastjóri aðeins gert samkvæmt sérstakri heimild frá félagsstjórn nema ekki sé unnt að bíða ákvarðana félagsstjórnar án verulegs óhagræðis fyrir starfsemi félagsins. Í slíkum tilvikum skal félagsstjórn tafarlaust tilkynnt um ráðstöfunina.

 Í 25. gr. laga nr. 44/1903 um verslunarskrár, firmu og prókúruumboð segir að ef firmahafi samkvæmt lögum þessum hefir gefið einhverjum umboð, sem með berum orðum er kallað prókúra, eða hefir á annan hátt lýst því yfir, þá hefir umboðsmaðurinn vald til fyrir umbjóðanda að annast allt það, er snertir rekstur atvinnu hans, og rita firmað. Þó má prókúruhafi eigi selja né veðsetja fasteignir umbjóðanda síns, nema hann hafi til þess beint umboð. 

Bæði vitnin Gunnar fasteignasali og Óli Þór Barðdal, framkvæmdastjóri stefnda og prókúruhafi samkvæmt umboði, staðfestu fyrir dóminum að Sverrir Sverrisson hafi óskað eftir viku viðbótarfresti til að ljúka fjármögnun og hafi hann gert það áður en þrjátíu daga fresturinn var liðinn. Staðfesti Garðar Vilhjálmsson, fyrirsvarsmaður stefnda, það einnig að Sverrir hafi rætt það við sig í lok þrjátíu daga frestsins. Telur dómurinn því nægjanlega sýnt fram á að fyrirsvarsmaður stefnanda óskaði eftir viku viðbótarfresti áður en fyrri frestur rann út. Bæði ofangreind vitni báru einnig fyrir dóminum að þau hafi verið í góðri trú um að framkvæmdastjóri stefnda hafi haft umboð til að veita umbeðinn frest þar sem hann hafði þá þegar umboð stjórnar stefnda til að skrifa undir kauptilboð vegna sölu fasteignarinnar að Valhallarbraut nr. 738 við Ásbrú í Reykjanesbæ. Þrátt fyrir framburð Garðars um að ekki hafi verið stemmning í stjórn stefnda fyrir því að veita umræddan viðbótarfrest, og með það að leiðarljósi að framkvæmdastjóri stefnda hafði veitt stjórnarmönnum upplýsingar um veittan frest, telur dómurinn ósannað að frestsamþykkið hafi verið afturkallað þar sem stefndi gerði engar tilraunir til að draga það samþykki til baka eða tilkynna stefnanda eða fasteignasalanum um það viðhorf stjórnarmanna. Telur dómurinn ljóst að stjórnarmenn hafi verið upplýstir um veittan frest til handa stefnanda á þeim fundi sem ákvörðun um meinta riftun er sögð hafa verið tekin. Ekkert í gögnum málsins bendir til að stefndi hafi nokkurn tímann fyrir lok maí 2017 upplýst stefnanda eða fasteignasalann sem sá um söluna um að stefndi hafi afturkallað umboð framkvæmdastjórans eða rift kauptilboðinu.

Þá telur dómurinn að með því að samþykkja viðbótarfrestinn hafi framkvæmdastjórinn verið innan þess umboðs sem stjórnin veitti honum til að undirrita kauptilboð og selja fasteignina með bindandi hætti fyrir stefnda. Var sá viðbótarfrestur sem framkvæmdastjórinn veitti liður í að láta söluna ganga upp, sá frestur var ekki óvenjulegur í fasteignaviðskiptum né mikils háttar ákvörðun. Þá hefur sá frestur sem stefnanda var veittur engin áhrif á starfsemi stefnda miðað við umfang félagsins sem nýverið hafði keypt fasteignir af ýmsum toga á yfir fimm milljarða króna, tilgang félagsins og efnahagsstöðu. Breytir engu þar um þótt stefnda hafi fyrst orðið ljóst þegar þrjátíu daga fresturinn var að líða undir lok að stefndi hafi hlaupið á sig með því að samþykkja of lágt kauptilboð stefnanda sem hann gerði 31. mars 2017. Stefnandi féll frá þeim fyrirvara varðandi fjármögnun innan tilskilins frests og voru aðilar því bundnir af kauptilboðinu.

Í beinu framhaldi eftir að stefnandi féll frá fyrirvara sínum fór fasteignasalinn að kanna hvort aðilar væru tilbúnir í kaupsamningsgerð. Þann 15. maí 2017 voru 142.000.000 króna til reiðu vegna þessara kaupa á fjárvörslureikningi fasteignasölunnar. Því til viðbótar lagði stefnandi 5.000.000 króna inn á vörslureikning umfram skyldu þann 1. júní s.á. Þann 24. maí 2017 óskað stefnandi eftir  því við stefnda að ganga frá kaupsamningi vegna Valhallarbrautar. Þann 29. maí s.á. krafðist stefnandi þess við stefnda að gengið yrði frá kaupsamningi sem fyrst. Þann 1. júní krafðist lögmaður stefnanda þess við stefnda að ganga til samningagerðar. Þann 1. júní 2017 krafðist lögmaður stefnanda þess að stefndi gengi til samninga við stefnanda. Þann 29. júní 2017 rakti lögmaður stefnanda þær samningaviðræður sem höfðu verið á milli stefnanda og kaupanda til að leysa málið og með því myndi stefnandi gagna út úr kaupunum á Valhallarbraut en úr því samkomulagi varð ekki. Þann 17. júlí 2017 svaraði Andri Vilhjálmur Sigurðsson bréfi lögmanns stefnanda og kvaðst ætla að láta skoða málið. Af gögnum málsins má ráða að aðilar hafi reynt að finna aðra leið með makaskiptum og milligreiðslu til stefnanda, samþykkti stefnandi að ganga frá kauptilboði sínu í Valhallarbraut. Kemur fram í ódagsettu bréfi frá stjórn stefnda til stefnanda að samkomulag þeirra sem snúist um sölu annarra eigna stefnda til stefnanda, auk 3.500.000 króna greiðslu sem bætur vegna tapaðs ávinnings vegna Valhallabrautar, sé hafnað af stefnda.

Í kröfurétti almennt er viðsemjanda heimilt að rifta samningi verði vanefndir af hálfu gagnaðila að vissum skilyrðum uppfylltum. Almennt er svo litið á að sá sem riftir samningi verði að tilkynna gagnaðila um riftunina og felst í henni ákvöð og bindur móttakandann. Í máli þessu hefur verið sýnt fram á að stefnandi sýndi af sér vilja til að efna sinn hluta samningsins og greiðsluvilja. Hann var í góðri trú um að hann hefði fengið viðbótarfrest til að klára fjármögnun og svo var einnig um fasteignasalann og framkvæmdastjóra stefnda. Í ljósi þessa, þrátt fyrir orðalag í kaupsamningi, að seljanda væri heimilt að rifta tilboðinu einhliða án sérstakrar tilkynningar, hefði stefndi átt að tilkynna, hvort sem var fasteignasalanum eða stefnanda, um hina meintu riftun ef hún hefur átt að hafa réttaráhrif og gilda gagnvart stefnanda. Þá tilkynnti stefndi stefnanda ekki um að framkvæmdastjórinn hafi ekki haft umboð til að veita umþrættan vikufrest. Ber stefndi hallan af því.

Telur dómurinn að framkvæmdastjóri stefnda hafi ekki farið út fyrir umboð sitt, sem hann hafði frá stjórn stefnda, til að undirrita kauptilboð í fasteignina, þegar hann veitti munnlegt umboð til framlengingar á fresti til að fjármagna kaupin enda hafi hvorki stefnandi né fasteignasalinn mátt vera í þeirri trú að um heimildarskort framkvæmdastjórans væri að ræða. Þegar horft er til framburðar Garðars um að það hafi ekki verið stemmning á stjórnarfundi fyrir því að framlengja frestinn, sem þegar hafði verið veittur, bar þeim að tilkynna stefnanda eða fasteignasölunni um þá ákvörðun sína. Svo var ekki gert og með því tómlæti verður að líta svo á að stefndi hafi þegar af þeirri ástæðu verið bundinn af viðbótarfrestinum. Rann sá frestur út 12. maí 2017 í síðasta lagi. Þann 8. maí 2017 féll stefnandi sannanlega frá fyrirvara sínum í kauptilboðinu. Var það innan þess frests sem hann hafði. Telur dómurinn með vísan til alls þess sem að framan er rakið að stefndi hafi verið bundinn af samþykktu tilboði stefnanda í fasteignina Valhallarbraut 738 í Ásbrú í Reykjanesbæ þann 8. maí 2017 er stefnandi féll sannanlega frá fyrirvara sínum um fjármögnun. Voru báðir aðilar bundnir kauptilboðinu frá þeim tíma.

Óumdeilt er í málinu að ekki varð af kaupsamningi milli stefnanda og stefnda vegna kauptilboðs stefnanda á Valhallarbraut 738 við Ásbrú. Þá er óumdeilt að Vallarvinir ehf. gerðu bindandi kauptilboð í fasteignina og var stefnandi seljandi eignarinnar samkvæmt bindandi kauptilboði milli stefnanda og stefnda. Telur dómurinn sannað að með því að ganga ekki til samninga við stefnanda í framhaldi af undirritun kauptilboðs í fasteignina Valhallarbraut 738, Ásbrú, auk niðurfellingar fyrirvarans um fjármögnun, hafi stefndi orðið skaðabótaskyldur samkvæmt 34. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

            Stefnandi hefur sýnt fram á að tjón hans, vegna vanefnda stefnda, er að upphæð 19.000.000 króna eða stefnufjárhæð. Var hann kominn með bindandi undirritað kauptilboð í fasteignina frá Vallarvinum ehf. að fjárhæð 166.000.000 króna og höfðu Vallarvinir greitt inn á vörslureikning hjá fasteignasalanum stærstan hluta kaupverðsins sem var stefnanda til afnota vegna kaupa hans á fasteigninni af stefnda. Ekki er ágreiningur í málinu um stefnufjárhæðina. Samkvæmt c-lið 2. mgr. 59. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segir að óbeint tjón sé tjón sem rekja megi til missis hagnaðar þegar samningur við þriðja mann fellur brott eða verður ekki réttilega efndur. Svo háttar til í máli þessu.

Eru kröfur stefnanda teknar til greina eins og segir í dómsorði. Með vísan til 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 850.000 krónur í málskostnað.

Krafa stefnda um að réttaráhrif áritunar á stefnu málsins þann 7. ágúst 2018 falli niður að öllu leyti með vísan til 1. mgr. 139. gr. laga nr. 91/1991 var ekki tekin til úrskurðar undir rekstri málsins.

Stefndi mótmælir vaxtakröfu stefnanda. Samkvæmt gögnum málsins varð stefnandi fyrst fyrir sannanlegu tjóni þegar fjögurra vikna fyrirvari í kauptilboði Vallarvina ehf. rann út vegna vanefnda stefnda. Verða vextir því fyrst dæmdir frá og með 15. júní 2017, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu eins og segir í dómsorði.   

 

Ástríður Grímsdóttir kveður upp dóm þennan.

 

Dómsorð.

Stefndi, Ásbrú ehf., greiði stefnanda, Sverri Sverrissyni hf., 19.000.000 króna auk vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 15. júní 2017 til 27. júní 2018 og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laganna frá þeim degi til greiðsludags.

            Stefndi greiði stefnanda 850.000 krónur í málskostnað.